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1、第二章 房地产产品概念第一节 房地产产品整体概念一、房地产产品整体概念凡是能提供给市场的能够满足消费者或用户某种需求或欲望的任何有形建筑物、土地和各种无形服务或权益均为房地产产品。房地产产品整体概念划分为三个层次：1.房地产核心产品指能满足消费者最基本的使用功能和基本利益。如安全、避风遮雨、舒适、生活便利、邻里和睦、保值增值等。2.房地产形式产品指房地产产品的实体和外在表现。如房地产的区位、质量、外观造型与建筑风格、建筑材料、色彩、建筑结构与平面布局、周边环境。3.房地产附加产品指消费者购买和消费房地产时所得到的各种附加服务。如协助办理房地产产权、协助办理按揭贷款、装修、物业管理、人文环境、景
2、观设计。第二节 房地产产品的类型一、土地国有土地、集体所有土地二、居住物业普通住宅、公寓、别墅三、写字楼供机关、企事业单位办理行政事务和从事业务活动的建筑物。四、商业物业包括商店、商场、百货大楼、超级市场、购物中心、地下商业街五、工业物业包括厂房、仓库、火场等六、酒店、旅馆七、特殊物业第三节 住宅产品的种类和风格一、住宅产品的类型按照住宅的层次划分 1.多层住宅总层数在46层之间的不设电梯的建筑具有经济性、灵活性和得房率高的特点 2.小高层公寓总层数在712层之间的设置电梯的建筑具有节约土地、绿化率高、经济性好的特点3.高层公寓总层数在12层以上的设置电梯的建筑具有视线开阔、容积率高、节约用地
3、的优点，但造价相对较高，得房率低，部分住房朝向和采光质量下降。4.别墅指层数在13层的住宅具有风格多样、技术要求不高以及人性化的优点。（1）独栋别墅（2）双拼别墅（3）联排别墅二、建筑风格（一）欧洲风格1.希腊风格屋顶为低坡度的山墙，在三角形屋檐下有宽长的上楣带，门廊由若干根圆形的立柱支撑。2.罗马风格正立面是一个与屋檐等高的古典门廊，古典门廊由四根基础为方形的柱子，窗户是按中心周堆成分布。3.哥特式风格最鲜明的特点是高耸的塔尖，超长的尺度，繁缛的装饰，整体上给人一种深入云端的感觉。4.巴洛克式风格特点是外形自由，喜好富丽的装饰和雕刻、强烈的色彩，刻意追求繁琐，常用椭圆形空间，建筑物上加上圆拱
4、顶、雕像、雕刻。（二）北美风格1.南加州式风格外立面使用偏暖的中性颜色的涂料，墙基部分使用石材作装饰，留存建筑外型的粗加工线条，显得纯朴、粗犷、自然、厚重、宁静三、中式风格1.海派风格海派建筑由毛石作基座，面砖贴面，在门饰、床套、阳台、外墙角等局部，加了一些西方建筑的符号，形成细腻、精致、小家碧玉的建筑风格2.江南园林风格江南园林的特点是围合型建筑，建筑局部用坡顶、粉墙、黛瓦，力求“最好的私密性，最大的私家花园”之一效果。第四节 景观类型与建筑一、水主题景观营造以水文化为主题的景观，可以就近引入活水，将各种水景组织起来，也可制造人工水景装置，如设置卵石、小亭、木栈桥等景观。二、体育文化主题景观
5、通过设计，将体育设施有机融入到景观中，赋予小区景观独有的体育特色，让人们不经意中感受到一种源于体育、有超出体育本身的美好氛围。三、原生态主题景观这种景观出发点是遵循自然规律，使人们有彻底回归大自然的感受，景观里种植从原始森林中挑选的树种，这些树木造型优美，树叶宽大，具有遮阴功能。自然园林将社区内的交通和休闲功能融合到景观中。四、参与式主题景观该景观的初衷是实现人与环境的互动。小区的绿地草皮铺上鹅卵石，居民在夏季光脚踩踏，有益健康，公共花园设有木板平台，供人们休憩，还可设置儿童活动天地，以供小孩嬉戏、玩耍。第五节 房地产整体规划一、房地产的外部整体规划1.先确定整体容积率，再确定栋别和楼别配置2
6、.先规划整体出入动线，再考虑各单元空间的联系方式3.确定套内建筑面积与公共分摊建筑面积的比例4.确定景观和绿地面积 案例：广州案例：广州“颐和山庄颐和山庄”的外部整体规划的外部整体规划 广州“颐和山庄”，地处环境优雅的广州南湖国家级旅游度假区内，山庄东临南湖，紧靠南湖高尔夫球会；南至华南北路；西为丘陵地带；北接山林和南湖。“颐和山庄”小区占地面积约11万，建筑面积13万，另有8万的私家山顶花园和2.5万的昆明湖，容积率为1.25，绿化率达60%，是一个低密度、低容积率高绿化的生态园林高尚社区。产品塑造以自然环境为主，着力加强“山顶公园”和“昆明湖”的山水形象；产品层次是高层和联排别墅的结合。区
7、内A、B型为高层公寓，J、K型为六层高级公寓，另有五区3层联排别墅，及少数豪华临湖大型别墅。公寓以中型单位为主，大部分高层做复式，尽取远景优势。产品配套是健身花园、私家园林、山庄会所、游泳池等。二、房地产内部的户型设计1.平层户型平层户型一般指户内房间的地面标高相同的户型。常见的有二室一厅、二室二厅、三室二厅2.立体户型立体户型是指户型内房间标高不同。（1）复式户型分为上下两层，有楼梯连接，一楼为公共活动空间，设客房、客厅、餐厅和厨房，层高为3米，二楼为私人空间，设有卧室、书房，层高2.8米，共有两个卫生间。（2）别墅户型一般为13层建筑，由于空间的优势，可以实现户型的最优化布局三、面积配比面
8、积配比是指各种面积范围内分布的单元数，在整栋大楼或某个销售单位的单元总数中各自所占的比例的多少。面积配比与目标市场定位紧密联系一起，如定位是高档商品房，销售对象是高收入群体，则户型面积定为260，如果定位为小户型普通商品房，销售对象为首次置业的工薪阶层，则户型面积定位为6080 较妥。四、格局配比所谓格局配比，指两室一厅、三室一厅等各种形式格局的单元数，在整栋大楼或某个销售单位的单元总数中各自所占比例的多少。例如某企业对市区的开发楼盘进行调查，了解到现有的市场的供给是：三室一厅，100以上市场供过于求；两室一厅，面积为7090，市场供不应求。因此，该企业在安排房型比例时，可多考虑两室一厅面积为
9、7090 的户型。五、如何确定户型与面积的配比1.从市场调查出获取相关数据如特定区域内各种房型，各种面积的数量及比例。2.从消费者调研中获取相关数据消费者对各种房型及面积的需求数量及比例3.发现市场空白点了解哪些房型和面积供过于求，哪些供大于求。4.确定房型配比及面积配比 案例：广州案例：广州“颐和山庄颐和山庄”的产品策划的产品策划 广州“颐和山庄”，地处环境优雅的广州南湖国家级旅游度假区内，山庄东临南湖，紧靠南湖高尔夫球会；南至华南北路；西为丘陵地带；北接山林和南湖。“颐和山庄”小区占地面积约11万，建筑面积13万，另有8万的私家山顶花园和2.5万的昆明湖，容积率为1.25，绿化率达60%，
10、是一个低密度、低容积率高绿化的生态园林高尚社区。通过深入的市场调查，得出以下结论：买房的人最关注的是健康，能使人健康的楼盘是空气、阳光、绿色和生态，具备这些条件最优的是有山有水的楼盘。“颐和山庄”地块作“山水楼盘”最好不过来。于是概念主题是“生态山水园林示范社区”；目标客户是热爱健康、有意返回大自然而又有较好经济实力的二次置业人士；产品命名是”颐和山庄”，含义是山水的和谐；产品塑造以自然环境为主，着力加强“山顶公园”和“昆明湖”的山水形象；产品层次是高层和联排别墅的结合；产品配套是健身花园、私家园林、山庄会所、游泳池等。这些产品定位，报“颐和山庄”建设成一个低密度、低容积率、高绿化的生态园林高
11、尚社区。“颐和山庄”在规划设计上，在自然生态上做文章，使人回归大自然；又利用现代园林、建筑，使天然与人工融为一体。在总体规划上较恰当地反映“广州颐和园”的意念，构成较浓厚的生态意境，表现出带有古典气息的意大利式的山地园林风貌。不仅为居民提供一个宽松、幽雅、舒适的居住、休闲、度假的理想产所；同时把天然与人工、现代与古典、东方与西方文化较好地融合在一起，有较浓厚的文化氛围，成为真正的“颐和山庄”生态园林住宅区。在户型设计上，“颐和山庄”为目标客户群提供不同面积的优质住宅单位，区内A、B型为高层公寓，J、K型为六层高级公寓，另有五区3层联排别墅，及少数豪华临湖大型别墅。公寓以中型单位为主，大部分高层做复式，尽取远景优势。别墅内单位为290510，附设屋面平台，部分连私家花园泳池，以增加户外活动空间。为使室内有良好采光通风，颐和山庄在单位设计上尽量为所有房间设置大型阳台或开窗台。各种别墅及公寓均有充足的车库以供住户使用。