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1、湖南商学院湖南商学院房地产贸易房地产贸易2021/9/181湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强-2 2-第四章第四章 房地产市场房地产市场教学目的和要求：教学目的和要求：通过本章学习，要求同学们了解与掌握：通过本章学习，要求同学们了解与掌握：1 1房地产市场体系；房地产市场体系；2 2房地产市场的功能和运行机制；房地产市场的功能和运行机制；3 3房地产市场的经营；房地产市场的经营；4 4房地产市场的发展。房地产市场的发展。2021/9/182湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强-3 3-第一节第一节 房地产市场体系房地产市场体系一、房地产市场的内涵及其体系一、房地产市场的内涵及其体系（一
2、）含义（一）含义房房地地产产市市场场是是房房地地产产商商品品交交易易的的场场所所和和领领域域，也也是是房房地地产产商商品品一一切切交交换换或流通关系的总和。或流通关系的总和。2021/9/183湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强-4 4-（二）特征（二）特征1.1.房地产市场的地方性（局部性）房地产市场的地方性（局部性）2.2.房地产市场的不充分性房地产市场的不充分性3.3.房地产市场的专业性房地产市场的专业性4.4.房房地地产产市市场场直直接接接接受受政政府府有有关关法法律律规规定定的的调调节节与干预性与干预性5.5.房地产市场价格难以确定性房地产市场价格难以确定性6.6.房地产市场交易
3、形式的多样性房地产市场交易形式的多样性7.7.房地产市场交易的程序性房地产市场交易的程序性8.8.房地产市场的层次性房地产市场的层次性9.9.房地产市场的开放性房地产市场的开放性2021/9/184湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强-5 5-（三）房地产市场的构成（三）房地产市场的构成 包包括括：主主体体、客客体体、价价格格、资资金金、运运行行机机制制等等因因素素构构成的一个大系统。成的一个大系统。1 1房房地地产产交交易易主主体体：参参与与房房地地产产交交易易的的当当事事人人。经经济济组组织织或经济个人。或经济个人。2 2房房地地产产交交易易客客体体：一一定定数数量量的的房房地地产产商商
4、品品，是是市市场场中中的的交易对象，是构成房地产市场的物质基础。交易对象，是构成房地产市场的物质基础。3 3房房地地产产交交易易需需求求：是是具具有有一一定定量量的的货货币币购购买买力力，是是一一种种有效需求，是市场发育的动力。有效需求，是市场发育的动力。4 4房房地地产产交交易易组组织织机机构构：房房地地产产交交易易所所或或交交易易市市场场，为为房房地地产产交交易易各各方方进进行行房房地地产产交交易易所所提提供供的的固固定定场场所所，它它是是房地产市场中一个有形的市场。房地产市场中一个有形的市场。2021/9/185湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强-6 6-（四）房地产市场的功能（四）
5、房地产市场的功能1.在市场经济条件下，房地产市场是唯一在市场经济条件下，房地产市场是唯一合理确定房地产价格的经济机制，为评合理确定房地产价格的经济机制，为评价房地产业活动、建筑活动以及相关的价房地产业活动、建筑活动以及相关的一切经济活动提供了重要的经济尺度。一切经济活动提供了重要的经济尺度。2.房地产市场是社会资源机制的重要组成房地产市场是社会资源机制的重要组成部分部分3.房地产市场是国民经济体系的重要组成房地产市场是国民经济体系的重要组成部分部分2021/9/186湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强-7 7-补充补充:讨论讨论20072007年年1 1月月2323日，张市长在广州市两会上
6、说，日，张市长在广州市两会上说，“市场很难市场很难控制，有时候房价就像股票一样，拼命看涨控制，有时候房价就像股票一样，拼命看涨”。20072007年年3 3月月7 7日，广州市长张广宁可谓赚得万人青睐日，广州市长张广宁可谓赚得万人青睐他说：他说：“中低收入者如果想买房，不用着急，我认为房价中低收入者如果想买房，不用着急，我认为房价肯定会降下来。肯定会降下来。”此言一出，雀跃一片，似乎已经拿到了此言一出，雀跃一片，似乎已经拿到了平价房的钥匙。平价房的钥匙。广州市长称住房是政治问题广州市长称住房是政治问题 推七大措施抑制房价推七大措施抑制房价http:/http:/房地产门户房地产门户-搜房网搜房
7、网20072007年年0303月月2828日日08:24 08:24 金羊网金羊网-新快报新快报 吴璇吴璇 ：前日下午，广：前日下午，广州市市长张广宁主持召开市政府常务会议，审议并原则同州市市长张广宁主持召开市政府常务会议，审议并原则同意了由市国土房管局、市建委和市规划局联合制定的意了由市国土房管局、市建委和市规划局联合制定的广广州市关于加快住房和土地供应，加强住房管理，稳定住房州市关于加快住房和土地供应，加强住房管理，稳定住房价格若干问题的意见价格若干问题的意见(以下简称以下简称意见意见)，以七大措施，以七大措施抑制广州房价的过快增长。抑制广州房价的过快增长。2021/9/187湖南商学院湖
8、南商学院厚德博学 精明自强-8 8-七大措施七大措施：一是加大经营性商品住宅用地供应量，多渠道增加住房供给，缓解住房一是加大经营性商品住宅用地供应量，多渠道增加住房供给，缓解住房供需矛盾。从供需矛盾。从20072007年开始连续三年确保全市十区每年供应住宅用地年开始连续三年确保全市十区每年供应住宅用地5 5平平方公里以上，其中方公里以上，其中20072007年供应年供应5.075.07平方公里，住宅供应总量达到建筑面平方公里，住宅供应总量达到建筑面积积12501250万平方米。同时，将制定相关措施积极盘活空置住房的销售。万平方米。同时，将制定相关措施积极盘活空置住房的销售。二是加快政府保障型住
9、房建设，切实解决中低收入住房困难家庭的住房二是加快政府保障型住房建设，切实解决中低收入住房困难家庭的住房问题。问题。20072007年开工建设保障型住房年开工建设保障型住房2.32.3万套，万套，194.1194.1万平方米，明后两年万平方米，明后两年陆续交付使用。其中陆续交付使用。其中20072007年投入年投入1515亿元建设廉租房，全部解决亿元建设廉租房，全部解决20052005年在年在册的人均居住面积册的人均居住面积1010平方米以下的平方米以下的56435643户双特困户住房问题。到户双特困户住房问题。到20102010年年要建设经济适用房要建设经济适用房840840万平方米、万平方
10、米、10.5110.51万套，基本解决全市万套，基本解决全市8.468.46万户中万户中低收入家庭的住房问题。低收入家庭的住房问题。另外，根据国家有关精神，在符合土地利用总体规划和城市总体规划的另外，根据国家有关精神，在符合土地利用总体规划和城市总体规划的前提下，经过法律法规确定的审批程序后，允许部队和国有大、中型企前提下，经过法律法规确定的审批程序后，允许部队和国有大、中型企业利用自有居住用地自建经济适应住房，并引导和激励房地产开发企业业利用自有居住用地自建经济适应住房，并引导和激励房地产开发企业利用自有土地或参加公开竞争参与经济适用房建设。房地产开发企业现利用自有土地或参加公开竞争参与经济
11、适用房建设。房地产开发企业现有居住用地凡在今年内投入经济适用房开发建设，并于今明两年投放市有居住用地凡在今年内投入经济适用房开发建设，并于今明两年投放市场的，除享受建设经济适用房有关优惠政策外，政府还将提供优先服务场的，除享受建设经济适用房有关优惠政策外，政府还将提供优先服务和激励政策。加强和完善廉租房、经济适用房，包括单位自建经济适用和激励政策。加强和完善廉租房、经济适用房，包括单位自建经济适用房的管理，严格执行资格审查公示制度，坚决制止利用政府保障型住房房的管理，严格执行资格审查公示制度，坚决制止利用政府保障型住房谋取不正当利益行为。谋取不正当利益行为。2021/9/188湖南商学院湖南商
12、学院厚德博学 精明自强-9 9-三是加大闲置土地收回力度，盘活再利用存量土地，增大老城区居住三是加大闲置土地收回力度，盘活再利用存量土地，增大老城区居住用地供应量。用地供应量。2007年，将公开出让年，将公开出让16宗居住类闲置用地，规划建筑宗居住类闲置用地，规划建筑面积面积102.96万平方米；通过司法拍卖和公开出让盘活再利用万平方米；通过司法拍卖和公开出让盘活再利用16宗烂尾宗烂尾地，规划建筑面积地，规划建筑面积32万平方米。合计在老城区增加供应建筑面积万平方米。合计在老城区增加供应建筑面积135万平方米、约万平方米、约1.5万套住宅。万套住宅。四是加快推进老城区改造，改善人居环境。要围绕
13、实施四是加快推进老城区改造，改善人居环境。要围绕实施“中调中调”战略，战略，政府主导，引入多种社会力量，加快城中村和危破房改造步伐。政府主导，引入多种社会力量，加快城中村和危破房改造步伐。2007年将完成年将完成22.8万平方米危破房改造任务，并启动荔湾、越秀、海珠区万平方米危破房改造任务，并启动荔湾、越秀、海珠区三个地块共三个地块共17.65万平方米旧房连片改造项目。万平方米旧房连片改造项目。五是加快用地和房屋建设审批，加快住房供应。政府要求国土、建设、五是加快用地和房屋建设审批，加快住房供应。政府要求国土、建设、规划等部门进一步规范房地产开发建设管理行政许可，简化办事流程，规划等部门进一步
14、规范房地产开发建设管理行政许可，简化办事流程，力求实现商品住房开发审批流程总体时间大幅缩短。力求实现商品住房开发审批流程总体时间大幅缩短。六是开展房地产市场专项综合整治行动，创造公平竞争的市场环境和六是开展房地产市场专项综合整治行动，创造公平竞争的市场环境和规范诚信的市场秩序。坚决打击闲置土地、擅自变更规划用途、违规规范诚信的市场秩序。坚决打击闲置土地、擅自变更规划用途、违规交易、故意延迟发售、恶意炒作、囤积房源和哄抬房价行为。交易、故意延迟发售、恶意炒作、囤积房源和哄抬房价行为。七是加强宣传引导，创造良好的舆论氛围。增强政策透明度，全面、七是加强宣传引导，创造良好的舆论氛围。增强政策透明度，
15、全面、及时、准确发布土地出让、商品房供应量、基准地价、基准房价等信及时、准确发布土地出让、商品房供应量、基准地价、基准房价等信息，促进市场理性发展。息，促进市场理性发展。2021/9/189湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强-1010-二、房地产市场客体结构二、房地产市场客体结构全方位、多要素的市场全方位、多要素的市场（一）土地市场（一）土地市场从土地本身的特征看，土地供给弹性较小。从土地本身的特征看，土地供给弹性较小。从从土土地地制制度度看看，土土地地所所有有权权制制度度对对土土地地市市场场影影响响极大。极大。特点：特点：1土土地地市市场场的的区区域域性性：土土地地交交易易局局限限于于在
16、在各各自自的的区区域域市市场场内内进进行行；在在短短期期内内区区域域之之间间的的不不平平衡衡不不能能通通过价格机制的自动调节而有较大的改变。过价格机制的自动调节而有较大的改变。2土土地地市市场场的的权权利利主主导导性性：土土地地市市场场实实际际上上是是土土地权利与义务关系的交换及重新确定的场所。地权利与义务关系的交换及重新确定的场所。2021/9/1810湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强-1111-3 3土土地地市市场场的的低低流流动动性性：实实体体流流动动的的困困难难性性；变变现现能能力力小小，且且转转换换过过程程复复杂杂，成本费用高。成本费用高。4 4土地市场的垄断性：土地市场的垄断
17、性：原因：（原因：（1 1）土地所有权存在）土地所有权存在 （2 2）土地资源的稀缺性）土地资源的稀缺性 （3 3）位置的固定性）位置的固定性 2021/9/1811湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强-1212-（二）房产市场（二）房产市场特点：特点：1 1房房产产市市场场存存在在供供给给和和需需求求的的高高度度层层次次性性和和差差别性。别性。2 2房产市场交易对象和交易方式的多样性。房产市场交易对象和交易方式的多样性。交易对象：土地、建筑物、所有权、使用权等；交易对象：土地、建筑物、所有权、使用权等；交易方式：买卖、租赁、抵押、典当等。交易方式：买卖、租赁、抵押、典当等。3 3房产市场的
18、消费和投资的双重特性。房产市场的消费和投资的双重特性。4 4供求的不平衡性。供求的不平衡性。（三）房地产金融市场（三）房地产金融市场（四）房地产中介服务市场（四）房地产中介服务市场 2021/9/1812湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强-1313-三、房地产市场的主体结构三、房地产市场的主体结构多层次的法权让渡市场多层次的法权让渡市场房地产市场的法权让渡关系复杂，归纳起来分为：房地产市场的法权让渡关系复杂，归纳起来分为：所所有有权权让让渡渡关关系系：即即国国家家和和集集体体以以土土地地所所有有权权主主体的身份，充当市场主体进行土地完整产权的交易。体的身份，充当市场主体进行土地完整产权的交
19、易。使使用用权权让让渡渡关关系系：是是以以一一定定年年限限的的土土地地使使用用权权为为市市场场交交易易客客体体，以以所所有有者者与与使使用用者者或或使使用用者者与与使使用用者为市场交易主体的房地产市场。者为市场交易主体的房地产市场。从层次上分为：一、二、三级市场从层次上分为：一、二、三级市场2021/9/1813湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强-1414-内内涵涵：是是指指在在土土地地所所有有权权与与使使用用权权相相分分离离的的基基础础上上，国国家与土地经营者之间的土地使用权有偿有限的让渡关系。家与土地经营者之间的土地使用权有偿有限的让渡关系。内容：国家作为土地所有者，把土地所有权有偿有
20、限地内容：国家作为土地所有者，把土地所有权有偿有限地批租给土地需求者；承租者（即受让方）一次性支付整个使批租给土地需求者；承租者（即受让方）一次性支付整个使用年限的出让金。用年限的出让金。土地市场特点土地市场特点（1 1）准准市市场场性性。“一一级级市市场场”上上，卖卖方方只只有有国国家家，国国家家是是国国有有土土地地的的宏宏观观管管理理者者，并并非非土土地地经经营营者者，通通过过出出让让批批租租土土地地是是一一种种政政府府行行为为，而而不不是是一一种种商商业业行行为为。且且国国家家所所获获得得的的土土地地出出让让金金，并并不不交交纳纳流流转转性性质质的的税税收收。故故：土土地地使使用用权权不
21、不是是买买卖卖形形式式，而而是是一一种种让让渡渡批批租租，习习惯惯上上称称之之为为“一一级级市场市场”。1、土地市场（土地使用权出让市场）、土地市场（土地使用权出让市场）2021/9/1814湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强-1515-（2 2）政政府府垄垄断断性性。农农村村集集体体所所有有的的土土地地不不能能直直接接对对外外出出让让，需需要要出出让让时时必必须须转转为为国国有有，这这种种在在土土地地出出让市场上，只存在唯一的土地所有者让市场上，只存在唯一的土地所有者国家。国家。（3 3）有限的竞争性。买者之间的竞争。）有限的竞争性。买者之间的竞争。（4 4）交交易易的的单单向向性性。只
22、只存存在在国国家家对对土土地地使使用用权权的的批批租租，不不存存在在任任何何单单位位和和组组织织向向国国家家出出卖卖土土地地所所有有权权。国国家家将将批批租租出出的的土土地地所所有有权权收收回回，是是依依照照法法律律无无偿偿取取得的。得的。这里有两种情况：这里有两种情况：a a土地使用权出让合同规定的出让期限届满；土地使用权出让合同规定的出让期限届满；b b因某种特殊原因需提前终止土地使用权出让合因某种特殊原因需提前终止土地使用权出让合同。同。2021/9/1815湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强-1616-（5 5）政策导向性强。）政策导向性强。一级市场营运的基本方式及选择：一级市场营
23、运的基本方式及选择：在在国国际际上上，土土地地使使用用权权出出让让有有协协议议出出让让、招招标标出出让让、拍拍卖卖出让三种基本形式。出让三种基本形式。土地使用权出让年限的确定：土地使用权出让年限的确定：依依据据中中华华人人民民共共和和国国城城镇镇国国有有土土地地使使用用权权出出让让和和转转让让暂暂行条例规定行条例规定（1 1）居住用地七十年；）居住用地七十年；（2 2）工业用地五十年；）工业用地五十年；（3 3）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（4 4）商业、旅游、娱乐用地四十年；）商业、旅游、娱乐用地四十年；（5 5）综合或其他用地五十年。）
24、综合或其他用地五十年。2021/9/1816湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强-1717-2二级市场（房地产开发经营市场）二级市场（房地产开发经营市场）房房地地产产二二级级市市场场是是房房地地产产开开发发企企业业与与房房地地产产使使用用者者之之间间的的交交易易市市场场，是是取取得得土土地地使使用用权权的的房房地地产产开开发发公公司司，对对土土地地进进行行开开发发后后，将将“生生地地”变变成成“熟熟地地”，或或者者熟熟地地建建成成各各类类房房屋屋（住住宅宅、厂厂房房、写写字字楼楼、商商场场、旅旅馆馆、停停车车场场等等），然然后后将将开开发发后后的的土土地地连连同同地地面面建建筑筑物物转转让让
25、给给使使用用者者，即即消消费费者者（单单位位、企企业业、个个人）的经济行为。人）的经济行为。二级市场交易准则：二级市场交易准则：（1）在在二二级级市市场场上上，地地上上建建筑筑物物、附附着着物物连连同同土土地使用权一并转让。地使用权一并转让。2021/9/1817湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强-1818-（2）房房地地产产商商品品购购买买者者通通过过交交易易，获获得得的的土土地地使使用用年年限限，是是土土地地出出让让合合同同规规定定的的使使用用年年限限减减去去土土地地使使用用者者开开发发建建筑筑使使用用年限后的剩余年限。年限后的剩余年限。如如某某企企业业甲甲方方从从政政府府手手中中取取
26、得得一一块块土土地地，合合同同规规定定使使用用年年限限50年年，建建成成厂厂房房用用了了5年年，将将土土地地连连同同建建筑筑物物转转让让给给乙乙方方，乙乙方获得的土地使用年限是方获得的土地使用年限是50-4=46年。年。（3）进进行行交交易易时时应应签签定定有有关关合合同同。其其中中有有原原土土地地使使用用者者与与受受让让者者签签定定的的合合同同，另另一一个个是是土土地地使使用用者者与与政政府府签签定定的的土土地地使使用性质变化的有关合同。用性质变化的有关合同。（4）进进行行交交易易的的房房地地产产必必须须有有合合法法的的产产权权登登记记证证明明，经经审审核核合合格格后后，方方可可签签定定房房
27、地地产产转转移移契契约约，办办理理土土地地使使用用权权及及房房地地产所有权转移手续。否则，交易双方签定的合同无效。产所有权转移手续。否则，交易双方签定的合同无效。2021/9/1818湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强-1919-（5）土土地地使使用用权权在在境境外外转转让让，只只限限于于与与中中国国建建立立外外交交关关系系或或设设立立商商务务代代表表处处的的国国家家与与地地区区进进行行。境境外外转转让让时时，应应取取得得所所在在国国或或地地区区的的公公证证，外外交交机机构构的的认认证证和和中中华华人人民民共共和和国国驻驻该该国国大使馆或商务代表处的认证。大使馆或商务代表处的认证。（6）房
28、房地地产产交交易易的的形形式式由由当当事事人人自自己己确确定定。协协议议拍拍卖卖方方式式等等都都可可以以采采用用。房房地地产产交交易易，一一般般要要经经过过交交易易所所经经纪纪人人或或房房地地产公开市场进行。产公开市场进行。（7）房房地地产产交交易易时时，土土地地使使用用权权出出让让合合同同和和登登记记文文件件中中所所注注明明的的土土地地使使用用权权的的权权利利、义义务务责责任任，也也随随之之转转移移到到新新的的土土地地使用者身上。使用者身上。（8）土地使用权转让价格明显低于市场价格时，政府有优）土地使用权转让价格明显低于市场价格时，政府有优先购置权。先购置权。2021/9/1819湖南商学院
29、湖南商学院厚德博学 精明自强-2020-3三级市场（房地产交易市场）三级市场（房地产交易市场）房房地地产产三三级级市市场场是是存存量量房房地地产产的的交交易易市市场场，是是使使用用者者即即消消费者之间的交易市场，是房地产重新调整和配置的市场。费者之间的交易市场，是房地产重新调整和配置的市场。特点：特点：（1）交交易易主主体体复复杂杂多多元元所所有有制制主主体体、多多元元消消费费者者的的交交织体织体（2）交易分散、批量较少）交易分散、批量较少（3）交易的对象多为存量房地产）交易的对象多为存量房地产（4）对对经经纪纪人人的的依依赖赖性性强强，由由于于三三级级市市场场交交易易量量小小且且分分散散，房
30、地产经纪人的作用将更为突出。房地产经纪人的作用将更为突出。（5）竞竞争争充充分分。由由于于交交易易双双方方趋趋向向多多元元化化，在在买买者者、卖卖者者、买卖者之间存在较为激励的竞争。买卖者之间存在较为激励的竞争。（6）存在一定的投资倾向。）存在一定的投资倾向。2021/9/1820湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强-2121-四、房地产市场交易系统四、房地产市场交易系统（一）供应系统（一）供应系统包包括括政政府府部部门门、房房地地产产开开发发经经营营企企业业及及其其他他出出售售和和出出租租房房地地产产的的机机关关、团团体体、学学校校、企企事事业业单单位位等等，还还包包括括出出售售和和出出租
31、租房地产的居民个人。房地产的居民个人。其其中中，土土地地的的主主要要供供应应者者是是土土地地所所有有者者-国国家家，房房地地产产的主要供应者是房地产开发经营企业。的主要供应者是房地产开发经营企业。（二）需求系统（二）需求系统需需求求系系统统的的组组成成与与供供应应系系统统几几乎乎相相同同和和重重合合。在在一一种种场场合合是购买者，在另一种场合又可能以出售者出现。是购买者，在另一种场合又可能以出售者出现。房地产开发公司参与市场的目的，获利。房地产开发公司参与市场的目的，获利。非营利性机关、团体、个人参与市场的目的：多是为了使非营利性机关、团体、个人参与市场的目的：多是为了使用价值用价值2021/
32、9/1821湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强-2222-（三）媒介系统（三）媒介系统主主要要有有：房房地地产产交交易易所所、交交易易行行、中中间间商商、经经纪纪人等。人等。房房地地产产经经纪纪人人：是是为为了了买买卖卖双双方方交交易易以以获获取取佣佣金金的中间商人。有一般经纪人和交易所经纪人。的中间商人。有一般经纪人和交易所经纪人。交交易易商商与与经经纪纪人人的的区区别别：经经纪纪人人只只是是单单纯纯的的代代理理买买卖卖，收收取取一一定定的的佣佣金金与与手手续续费费；而而交交易易商商除除了了代代理客户买卖外，还为自己买卖各种交易对象。理客户买卖外，还为自己买卖各种交易对象。2021/9/
33、1822湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强-2323-房地产交易所的任务：房地产交易所的任务：（1）提供服务：洽谈场所、发布信息、动态。）提供服务：洽谈场所、发布信息、动态。（2）开展房地产价值、价格的评估工作。）开展房地产价值、价格的评估工作。（3）咨询：法律、法规）咨询：法律、法规代理：代购、代销代理：代购、代销（4）指指导导、监监督督、调调控控市市场场价价格格，查查处处违违法法行行为。为。组织房屋的拍卖、招标、出租、抵押、典当等，组织房屋的拍卖、招标、出租、抵押、典当等，办理房地产交易登记、监证及权属转移手续。办理房地产交易登记、监证及权属转移手续。2021/9/1823湖南商学院湖
34、南商学院厚德博学 精明自强-2424-五、房地产支持系统与约束系统五、房地产支持系统与约束系统（一一）房房地地产产支支持持系系统统：由由支支持持和和服服务务于于房房地地产产市场的机构和企业所组成。市场的机构和企业所组成。（1）银行信贷）银行信贷（2）房地产估价）房地产估价（3）法律服务）法律服务（4）维修服务）维修服务（二）房地产约束系统（二）房地产约束系统（1）计划和规划）计划和规划（2）环境保护）环境保护（3）税收管理）税收管理（4）工商行政管理）工商行政管理综上所述，房地产交易的主体、客体系统及支持、综上所述，房地产交易的主体、客体系统及支持、约束系统相互影响，相互联系，共同构成完整的市
35、场约束系统相互影响，相互联系，共同构成完整的市场体系。体系。2021/9/1824湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强-2525-附：房地产业务的报建程序附：房地产业务的报建程序一、发改委立项批文：批准土地面积、投资额；一、发改委立项批文：批准土地面积、投资额；二、规划局定位：同意做发改委批准的工程；二、规划局定位：同意做发改委批准的工程；三三、国国土土局局批批建建设设用用地地规规划划许许可可证证：取取得得土土地地使用证，红线图及拆迁许可证。使用证，红线图及拆迁许可证。四、规划局办正式建设工程规划许可证；四、规划局办正式建设工程规划许可证；得到许可证的前提是：得到许可证的前提是：（1）教委：
36、教育；）教委：教育；（2）安委：消防；）安委：消防；（3）交警：出车、路；）交警：出车、路；2021/9/1825湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强-2626-（4）电力局：用电；）电力局：用电；（5）自来水公司：水增容；）自来水公司：水增容；（6）环境保护：噪音、排污等；）环境保护：噪音、排污等；（7）劳动局：就业；）劳动局：就业；（8）防疫站：卫生防疫；）防疫站：卫生防疫；（9）人防办：防空；）人防办：防空；（10）网点办：商场；）网点办：商场；（11）绿委：绿化）绿委：绿化五、规划局建筑施工许可证五、规划局建筑施工许可证（1）单体建筑：平面、立面、剖面；）单体建筑：平面、立面、剖面；
37、（2）新材料管理委员会；）新材料管理委员会；2021/9/1826湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强-2727-（3）城建档案管；）城建档案管；（4）环保局：施工噪音控制；）环保局：施工噪音控制；（5）水电局：临时水电）水电局：临时水电六、施工后六、施工后（1）渣土办；）渣土办；（2）城管队；）城管队；（3）派出所（暂住证）；）派出所（暂住证）；（4）质监站）质监站2021/9/1827湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强-2828-第二节第二节 房屋的买卖及租赁房屋的买卖及租赁一、房屋买卖一、房屋买卖（一）概述（一）概述房房屋屋买买卖卖：是是指指卖卖房房人人（产产权权人人）与与买买房房
38、人人达达成成协协议议，由由卖卖房房人人依依法法将将房房屋屋的的所所有有权权有有偿偿地地转转让让给给买买房房人人，而而由由买买房人向卖房人支付房屋价款的行为。房人向卖房人支付房屋价款的行为。房屋买卖说明：房屋买卖说明：1房房屋屋买买卖卖是是房房屋屋所所有有权权或或产产权权的的买买卖卖，房房屋屋产产权权中中任任何一种具体权利的买卖都不构成房屋的买卖。何一种具体权利的买卖都不构成房屋的买卖。2购购买买房房屋屋是是有有偿偿的的，而而且且购购买买房房屋屋价价款款应应该该等等于于房房屋屋的价值。的价值。3房屋买卖必须订立合同，否则买卖关系无法确立。房屋买卖必须订立合同，否则买卖关系无法确立。2021/9/
39、1828湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强-2929-（二二）房房屋屋买买卖卖合合同同的的主主要要内内容容（见见商商品品房房买买卖卖合同示范文本合同示范文本）1房屋的标示：地点、结构、层次、部位等。房屋的标示：地点、结构、层次、部位等。2房房屋屋的的数数量量：自自由由间间数数、居居住住面面积积、使使用用面面积或建筑面积。积或建筑面积。自由间数：有门就有间数自由间数：有门就有间数居住面积：分使用面积与建筑面积居住面积：分使用面积与建筑面积使用面积是扣除公用面积和墙所占的面积使用面积是扣除公用面积和墙所占的面积建筑面积包括墙厚、公共面积分摊。建筑面积包括墙厚、公共面积分摊。2021/9/182
40、9湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强-3030-3房屋的价金；房屋的价金；4合合同同履履行行的的期期限限；（分分期期付付款款的的日日期期、金金额额、方法）方法）5产产权权登登记记：每每个个城城市市的的产产权权管管理理处处（房房地地产产局）局）6税费负担；税费负担；7违约责任。违约责任。买卖合同的格式有统一规定。买卖合同的格式有统一规定。2021/9/1830湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强-3131-商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊一、根据建设部商品房销售面积计算及公用建一、根据建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行），结合本市实
41、际情况，制筑面积分摊规则（试行），结合本市实际情况，制定本暂行规定。定本暂行规定。二、商品房建筑面积应按国家现行的建筑面积二、商品房建筑面积应按国家现行的建筑面积计算规则进行计算。计算规则进行计算。三、商品房按三、商品房按“套套”或或“单元单元”出售，商品房的出售，商品房的销售面积为套内或单元内建筑面积（以下简称套内建销售面积为套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积），与应分摊的公用建筑面积之和。筑面积），与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积套内建筑面积分摊的公用建商品房销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积筑面积四、套内建筑面积套内使用面积套内墙体面四、套内建筑面积套内使用面积套内
42、墙体面积阳台建筑面积积阳台建筑面积2021/9/1831湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强-3232-（一）套内的使用面积（一）套内的使用面积住宅套内的使用面积，按住宅建设设计规范住宅套内的使用面积，按住宅建设设计规范（GBJ9686）第第252条的规定计算。其他建筑可参照上条的规定计算。其他建筑可参照上述规范或按专用建筑设计规范计算。述规范或按专用建筑设计规范计算。（二）套内墙体面积（二）套内墙体面积商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体，分为共商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体，分为共用墙及非共用墙两种。用墙及非共用墙两种。共用墙指商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之共用墙
43、指商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）。共用墙墙体水平投影面积间的分隔墙以及外墙（包括山墙）。共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。2021/9/1832湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强-3333-（三）阳台建筑面积，按国家现行建筑面积计算规则（三）阳台建筑面积，按国家现行建筑面积计算规则进行计算。进行计算。1、封闭式的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面、封闭式的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；积；2、挑阳台（底阳台）按其
44、底板水平投影面积的一半计、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；算建筑面积；3、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；算建筑面积；4、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。积。2021/9/1833湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强-3434-五、公用建筑面积分摊原则五、公用建筑面积分摊原则（一）商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用（一）商品
45、房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。建筑面积不得分摊到本幢房屋内。（二）为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商（二）为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之房应分摊的公用建
46、筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。和。（三）公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面（三）公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。能。2021/9/1834湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强-3535-六、可分摊的公用建筑面积六、可分摊的公用建筑面积（一）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）（一）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房
47、、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。为该建筑服务的专用设备用房。（二）套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）（二）套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。墙体面积水平投影面积的一半。七、不应计入的公用建筑空间七、不应计入的公用建筑空间（一）仓库、机动车
48、库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、（一）仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；2021/9/1835湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强-3636-（二）售房单位自营、自用的房屋；（二）售房单位自营、自用的房屋；（三）为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管（三）为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。理）用房。八、其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行八、其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总分摊的，应在销
49、（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。建筑面积。九、分摊公用建筑面积的计算方法九、分摊公用建筑面积的计算方法分摊的公用建筑面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积套内建筑面积公用建筑面积分公用建筑面积分摊系数摊系数公用建筑分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之公用建筑分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和和公用建筑面积整幢建筑的建筑面积套内建筑面积公用建筑面积整幢建筑的建筑面积套内建筑面积之和不应分摊的建筑面积之和不应分摊的建筑面积2021/9/1836湖南商学院湖南商学院厚德博学 精明自强-3737-十、售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理十、售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部
50、门提交预售商品房的面积测量报告。预售商品房设计方部门提交预售商品房的面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告。案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告。十一、售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）十一、售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。公用建筑面积及公用建筑部位。十二、建设项目部分竣工，售房单位申请对已竣工商十二、建设项目部分竣工，售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算，因分摊的部分公用建筑或参加分品房销售面积