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1、房地产评估 Real Estate Valuation 高岳高岳 南京审计学院金融学院2021/9/181第第4 4章章 市场法市场法4.1 4.1 市场法基本原理市场法基本原理市场法基本原理市场法基本原理4.2 4.2 资料搜集与整理资料搜集与整理资料搜集与整理资料搜集与整理4.3 4.3 可比实例的选取与标准化可比实例的选取与标准化可比实例的选取与标准化可比实例的选取与标准化 4.4 4.4 交易情况修正交易情况修正交易情况修正交易情况修正 2021/9/182第第4 4章章 市场法市场法4.5 4.5 交易日期修正交易日期修正交易日期修正交易日期修正 4.6 4.6 区域因素修正区域因素
2、修正区域因素修正区域因素修正 4.7 4.7 个别因素修正个别因素修正个别因素修正个别因素修正4.8 4.8 综合修正确定评估值综合修正确定评估值综合修正确定评估值综合修正确定评估值 2021/9/183学习目标学习目标本章学本章学本章学本章学习习习习目目目目标标标标是使学生理解和掌握市是使学生理解和掌握市是使学生理解和掌握市是使学生理解和掌握市场场场场法的内法的内法的内法的内涵和理涵和理涵和理涵和理论论论论依据，市依据，市依据，市依据，市场场场场法适用的条件和范法适用的条件和范法适用的条件和范法适用的条件和范围围围围。掌。掌。掌。掌握可比握可比握可比握可比实实实实例例例例标标标标准化、交易情
3、况修正、交易日期准化、交易情况修正、交易日期准化、交易情况修正、交易日期准化、交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个修正、区域因素修正和个修正、区域因素修正和个修正、区域因素修正和个别别别别因素修正的分析和因素修正的分析和因素修正的分析和因素修正的分析和计计计计算。算。算。算。2021/9/1844.1 4.1 市场法基本原理市场法基本原理4.1.1 4.1.1 4.1.1 4.1.1 市市市市场场场场法的基本概念法的基本概念法的基本概念法的基本概念 1 1 1 1）市）市）市）市场场场场法定法定法定法定义义义义将将将将评评评评估估估估对对对对象房地象房地象房地象房地产产产产与近期交易的
4、与近期交易的与近期交易的与近期交易的类类类类似房地似房地似房地似房地产进产进产进产进行比行比行比行比较较较较，并以，并以，并以，并以类类类类似房地似房地似房地似房地产产产产的价格的价格的价格的价格为为为为基基基基础础础础，经过经过经过经过因素修正得到因素修正得到因素修正得到因素修正得到评评评评估估估估对对对对象房地象房地象房地象房地产产产产价价价价值值值值的的的的评评评评估方法。估方法。估方法。估方法。2021/9/1852 2 2 2）类类类类似房地似房地似房地似房地产产产产又称又称又称又称为为为为可比可比可比可比实实实实例或参照物，是指与例或参照物，是指与例或参照物，是指与例或参照物，是指
5、与评评评评估估估估对对对对象在象在象在象在区位、区位、区位、区位、权权权权利状况、利状况、利状况、利状况、实实实实体特征等方面具有体特征等方面具有体特征等方面具有体特征等方面具有较较较较强强强强可可可可比性的房地比性的房地比性的房地比性的房地产产产产，可包括已，可包括已，可包括已，可包括已销销销销售、待售或已售、待售或已售、待售或已售、待售或已签订签订签订签订购买购买购买购买合同的合同的合同的合同的类类类类似房地似房地似房地似房地产产产产。2021/9/1864.1.1 4.1.1 4.1.1 4.1.1 市市市市场场场场法的基本概念法的基本概念法的基本概念法的基本概念 3 3 3 3）因素修
6、正）因素修正）因素修正）因素修正:产权产权产权产权状况；状况；状况；状况；买卖买卖买卖买卖双方的双方的双方的双方的动动动动机；融机；融机；融机；融资资资资条件；交易条件；交易条件；交易条件；交易时时时时点的市点的市点的市点的市场场场场状况；房地状况；房地状况；房地状况；房地产产产产的区位、的区位、的区位、的区位、实实实实体特征；收益性房地体特征；收益性房地体特征；收益性房地体特征；收益性房地产产产产的的的的经济经济经济经济特征等特征等特征等特征等.2021/9/1874.1.2 4.1.2 4.1.2 4.1.2 市市市市场场场场法的适用条件和范法的适用条件和范法的适用条件和范法的适用条件和范
7、围围围围 1 1 1 1）市）市）市）市场场场场法的适用条件法的适用条件法的适用条件法的适用条件具具具具备发备发备发备发育完善的房地育完善的房地育完善的房地育完善的房地产产产产市市市市场场场场，并且在市，并且在市，并且在市，并且在市场场场场上能上能上能上能够够够够搜集到大量的与被搜集到大量的与被搜集到大量的与被搜集到大量的与被评评评评估房地估房地估房地估房地产产产产相相相相类类类类似的市似的市似的市似的市场场场场交易交易交易交易实实实实例例例例资资资资料。料。料。料。2021/9/1882 2 2 2）市）市）市）市场场场场法的适用范法的适用范法的适用范法的适用范围围围围 市市市市场场场场法法
8、法法应应应应用具有活用具有活用具有活用具有活跃跃跃跃交易的常交易的常交易的常交易的常规规规规用途房地用途房地用途房地用途房地产评产评产评产评估，估，估，估，因因因因为为为为在在在在给给给给定的市定的市定的市定的市场场场场中，即使市中，即使市中，即使市中，即使市场场场场的适用范的适用范的适用范的适用范围围围围很大，很大，很大，很大，如一般工如一般工如一般工如一般工业业业业厂房、住宅、写字楼、土地使用厂房、住宅、写字楼、土地使用厂房、住宅、写字楼、土地使用厂房、住宅、写字楼、土地使用权权权权、矿产矿产矿产矿产开采开采开采开采权权权权等。等。等。等。2021/9/1893 3 3 3）市）市）市）市
9、场场场场法不适用范法不适用范法不适用范法不适用范围围围围 市市市市场场场场法很少法很少法很少法很少应应应应用于特殊用途房地用于特殊用途房地用于特殊用途房地用于特殊用途房地产评产评产评产评估，因估，因估，因估，因为为为为在在在在给给给给定的市定的市定的市定的市场场场场中，即使市中，即使市中，即使市中，即使市场场场场的地域范的地域范的地域范的地域范围围围围很大，也几很大，也几很大，也几很大，也几乎没有乎没有乎没有乎没有类类类类似房地似房地似房地似房地产产产产交易，如特殊工交易，如特殊工交易，如特殊工交易，如特殊工业业业业厂房、学校厂房、学校厂房、学校厂房、学校教学楼、古建筑、教堂、寺教学楼、古建筑
10、、教堂、寺教学楼、古建筑、教堂、寺教学楼、古建筑、教堂、寺庙庙庙庙、纪纪纪纪念念念念馆馆馆馆等。等。等。等。2021/9/18104.1 4.1 市场法基本原理市场法基本原理4.1.3 4.1.3 4.1.3 4.1.3 市市市市场场场场法操作步法操作步法操作步法操作步骤骤骤骤 1 1 1 1）搜集房地）搜集房地）搜集房地）搜集房地产产产产交易交易交易交易资资资资料料料料 2 2 2 2）选选选选取可比交易取可比交易取可比交易取可比交易实实实实例例例例 3 3 3 3）对对对对可比可比可比可比实实实实例价格例价格例价格例价格进进进进行修正行修正行修正行修正 4 4 4 4）确定）确定）确定）确
11、定评评评评估估估估对对对对象价象价象价象价值值值值 2021/9/18112021/9/18124.2 4.2 资料搜集与整理资料搜集与整理4.2.1 4.2.1 4.2.1 4.2.1 资资资资料的来源途径料的来源途径料的来源途径料的来源途径1 1 1 1）查阅查阅查阅查阅政府部政府部政府部政府部门门门门关于房地关于房地关于房地关于房地产产产产交易的交易的交易的交易的资资资资料；料；料；料；2 2 2 2）查阅查阅查阅查阅房地房地房地房地产产产产广告、信息等广告、信息等广告、信息等广告、信息等资资资资料；料；料；料；3 3 3 3）向交易双方咨）向交易双方咨）向交易双方咨）向交易双方咨询询询
12、询；4 4 4 4）历历历历史史史史评评评评估案例估案例估案例估案例库库库库。2021/9/18134.2.2 4.2.2 4.2.2 4.2.2 搜集搜集搜集搜集资资资资料的内容与要求料的内容与要求料的内容与要求料的内容与要求 1 1 1 1）所搜集的交易）所搜集的交易）所搜集的交易）所搜集的交易资资资资料一般包括：料一般包括：料一般包括：料一般包括：（1 1 1 1）房地）房地）房地）房地产产产产状况状况状况状况 （2 2 2 2）交易价格）交易价格）交易价格）交易价格 （3 3 3 3）交易日期）交易日期）交易日期）交易日期 （4 4 4 4）交易情况）交易情况）交易情况）交易情况 （5
13、 5 5 5）付款方式）付款方式）付款方式）付款方式 （6 6 6 6）市）市）市）市场场场场状况状况状况状况 2021/9/1814交易实例调查表交易实例调查表交易对象交易对象基本状况基本状况名称坐落范围规模用途权属交易基本交易基本状况状况卖方买方成交日期成交价格总价单价付款方式交易情况说明交易情况说明交易对象状况交易对象状况说明说明实物状况区位状况2021/9/18154.3 4.3 可比实例的选取与标准化可比实例的选取与标准化 4.3.14.3.14.3.14.3.1可比可比可比可比实实实实例例例例选选选选取的要求取的要求取的要求取的要求 1 1 1 1）所）所）所）所处处处处区域的可比
14、性区域的可比性区域的可比性区域的可比性2 2 2 2）用途的可比性）用途的可比性）用途的可比性）用途的可比性 3 3 3 3）实实实实体特征的可比性体特征的可比性体特征的可比性体特征的可比性 4 4 4 4）权权权权利性利性利性利性质质质质的可比性的可比性的可比性的可比性 2021/9/18164.3.14.3.14.3.14.3.1可比可比可比可比实实实实例例例例选选选选取的要求取的要求取的要求取的要求 5 5 5 5）交易）交易）交易）交易时间时间时间时间的可比性的可比性的可比性的可比性6 6 6 6）价格）价格）价格）价格类类类类型的可比性型的可比性型的可比性型的可比性7 7 7 7）交
15、易状况的可比性）交易状况的可比性）交易状况的可比性）交易状况的可比性 2021/9/18174.3.24.3.24.3.24.3.2可比可比可比可比实实实实例的例的例的例的标标标标准化准化准化准化 可比可比可比可比实实实实例的例的例的例的标标标标准化是指将可比交易准化是指将可比交易准化是指将可比交易准化是指将可比交易实实实实例成交价格例成交价格例成交价格例成交价格按照按照按照按照统统统统一付款方式、一付款方式、一付款方式、一付款方式、统统统统一一一一单单单单价、价、价、价、统统统统一一一一货币货币货币货币、统统统统一一一一面面面面积积积积的的的的标标标标准，准，准，准，统统统统一一一一为为为为
16、可比价格。可比价格。可比价格。可比价格。2021/9/18181 1 1 1）统统统统一付款方式一付款方式一付款方式一付款方式【例】某房地【例】某房地【例】某房地【例】某房地产产产产于于于于2008200820082008年年年年2 2 2 2月交易，月交易，月交易，月交易，总总总总交易价格交易价格交易价格交易价格为为为为85858585万元，其中首付款万元，其中首付款万元，其中首付款万元，其中首付款为总为总为总为总房价的房价的房价的房价的20%20%20%20%，其余款，其余款，其余款，其余款项项项项于于于于2008200820082008年年年年12121212月月月月结结结结清，清，清，
17、清，银银银银行行行行1 1 1 1年期住房商年期住房商年期住房商年期住房商业贷业贷业贷业贷款的年利款的年利款的年利款的年利率率率率为为为为5.81%5.81%5.81%5.81%，则该则该则该则该房地房地房地房地产产产产在在在在2008200820082008年年年年2 2 2 2月一次性付款月一次性付款月一次性付款月一次性付款的价格的价格的价格的价格为为为为：2021/9/18192 2 2 2）统统统统一采用一采用一采用一采用单单单单价价价价（1 1 1 1）统统统统一一一一计计计计量量量量单单单单位上的可比交易位上的可比交易位上的可比交易位上的可比交易实实实实例价格例价格例价格例价格建筑
18、物建筑物建筑物建筑物计计计计量量量量单单单单位位位位土地土地土地土地计计计计量量量量单单单单位位位位 2021/9/1820（2 2 2 2）常）常）常）常见单见单见单见单位位位位类类类类型型型型旅旅旅旅馆馆馆馆以每客房或床位；以每客房或床位；以每客房或床位；以每客房或床位；餐餐餐餐馆馆馆馆、影、影、影、影剧剧剧剧院以每座位；院以每座位；院以每座位；院以每座位；停停停停车场车场车场车场以每停以每停以每停以每停车车车车位；位；位；位；网球网球网球网球场场场场以每球以每球以每球以每球场场场场；2021/9/18213 3 3 3）统统统统一一一一币币币币种和种和种和种和货币单货币单货币单货币单位位
19、位位比比比比较实较实较实较实例例例例应应应应采用采用采用采用统统统统一一一一币币币币种种种种进进进进行比行比行比行比较较较较，对对对对于不同于不同于不同于不同币币币币种的交易价格种的交易价格种的交易价格种的交易价格应该进应该进应该进应该进行价格之行价格之行价格之行价格之间间间间的的的的换换换换算。不同算。不同算。不同算。不同币币币币种种种种间间间间价格价格价格价格换换换换算通常采用成交日期的算通常采用成交日期的算通常采用成交日期的算通常采用成交日期的汇汇汇汇率。率。率。率。2021/9/18224 4 4 4）统统统统一面一面一面一面积积积积内涵和面内涵和面内涵和面内涵和面积单积单积单积单位位
20、位位 （1 1 1 1）面）面）面）面积积积积内涵：内涵：内涵：内涵：面面面面积计积计积计积计价价价价单单单单位有建筑面位有建筑面位有建筑面位有建筑面积积积积、套内建筑面、套内建筑面、套内建筑面、套内建筑面积积积积、使用、使用、使用、使用面面面面积积积积等几种内涵。等几种内涵。等几种内涵。等几种内涵。评评评评估比估比估比估比较时较时较时较时，需要将不同的，需要将不同的，需要将不同的，需要将不同的计计计计价价价价单单单单位位位位进进进进行行行行换换换换算算算算统统统统一一一一 。2021/9/1823产权备案面积套内建筑面积套内使用面积套内可使用空间面积总和套内墙体面积套内独立墙体的全部，共用墙
21、体的一半套内阳台面积封闭阳台的全部，未封闭阳台的一半共有建筑面积的分摊应分摊共有建筑面积*分摊系数2021/9/1824（2 2 2 2）不同面）不同面）不同面）不同面积积积积内涵的价格关系内涵的价格关系内涵的价格关系内涵的价格关系 2021/9/18252021/9/1826（1 1 1 1）朝向：南北向（）朝向：南北向（）朝向：南北向（）朝向：南北向（A A A A起居室、主卧室朝南；起居室、主卧室朝南；起居室、主卧室朝南；起居室、主卧室朝南；B B B B起起起起居室、主卧室朝南次卧朝南）居室、主卧室朝南次卧朝南）居室、主卧室朝南次卧朝南）居室、主卧室朝南次卧朝南）（2 2 2 2）布局
22、：两室、餐）布局：两室、餐）布局：两室、餐）布局：两室、餐厅厅厅厅、起居室、一厨一、起居室、一厨一、起居室、一厨一、起居室、一厨一卫卫卫卫、阳、阳、阳、阳台（台（台（台（A A A A两阳台、两阳台、两阳台、两阳台、B B B B一阳台）一阳台）一阳台）一阳台）（3 3 3 3）建筑面）建筑面）建筑面）建筑面积积积积、使用面、使用面、使用面、使用面积积积积：直：直：直：直观观观观感受感受感受感受A A A A面面面面积较积较积较积较大大大大2021/9/1827AB两室二厅两室二厅建筑面积建筑面积 88.29m292.86m2分摊面积分摊面积 15.58m223.37m2套内面积套内面积72.
23、71m269.49m22021/9/1828（1 1 1 1）A A A A分分分分摊摊摊摊系数系数系数系数=15.58/72.71=15.58/72.71=15.58/72.71=15.58/72.71；B B B B分分分分摊摊摊摊系数系数系数系数=23.97/69.49=23.97/69.49=23.97/69.49=23.97/69.49。（2 2 2 2）A A A A户户户户型具有两个独立未封型具有两个独立未封型具有两个独立未封型具有两个独立未封闭闭闭闭阳台，形成套内建筑面阳台，形成套内建筑面阳台，形成套内建筑面阳台，形成套内建筑面积为积为积为积为：0.5*0.5*0.5*0.5*
24、（2.35*3.6+2.4*32.35*3.6+2.4*32.35*3.6+2.4*32.35*3.6+2.4*3）=7.125=7.125=7.125=7.125 B B B B户户户户型具有一个封型具有一个封型具有一个封型具有一个封闭闭闭闭阳台。阳台。阳台。阳台。（3 3 3 3）假）假）假）假设设设设将将将将A A A A户户户户型型型型调调调调整成以整成以整成以整成以B B B B户户户户型型型型为为为为参照的参照的参照的参照的标标标标准准准准户户户户型，型，型，型，应应应应将将将将A A A A户户户户型未封型未封型未封型未封闭闭闭闭阳台建筑面阳台建筑面阳台建筑面阳台建筑面积积积积折
25、算折算折算折算为为为为封封封封闭闭闭闭阳台建筑面阳台建筑面阳台建筑面阳台建筑面积积积积。调调调调整后的整后的整后的整后的A A A A户户户户型套内面型套内面型套内面型套内面积积积积=72.71+7.125=79.835=72.71+7.125=79.835=72.71+7.125=79.835=72.71+7.125=79.835平方米；平方米；平方米；平方米；分分分分摊摊摊摊面面面面积积积积=79.835*0.345=27.54=79.835*0.345=27.54=79.835*0.345=27.54=79.835*0.345=27.54平方米；平方米；平方米；平方米；2021/9/18
26、29AB两室二厅两室二厅建筑面积建筑面积 107.38（88.29）m292.86m2分摊面积分摊面积 27.54（15.58）m223.37m2套内面积套内面积79.84（72.71）m269.49m22021/9/1830例例例例:甲乙两交易甲乙两交易甲乙两交易甲乙两交易实实实实例。甲建筑面例。甲建筑面例。甲建筑面例。甲建筑面积积积积200200200200平方米，平方米，平方米，平方米，成交成交成交成交总总总总价价价价80808080万元人民万元人民万元人民万元人民币币币币，分三期付款，首付，分三期付款，首付，分三期付款，首付，分三期付款，首付16161616万元，半年后支付万元，半年后
27、支付万元，半年后支付万元，半年后支付32323232万，一年后支付余款；万，一年后支付余款；万，一年后支付余款；万，一年后支付余款；乙使用面乙使用面乙使用面乙使用面积积积积2500250025002500平方英尺，成交平方英尺，成交平方英尺，成交平方英尺，成交总总总总价价价价15151515万美万美万美万美元，一次付清。元，一次付清。元，一次付清。元，一次付清。汇汇汇汇率：率：率：率：1 1 1 1美元美元美元美元=7.7395=7.7395=7.7395=7.7395人民人民人民人民币币币币利率：利率：利率：利率：8%8%8%8%2021/9/18311 1 1 1）统统统统一付款方式一付款
28、方式一付款方式一付款方式2021/9/18322 2 2 2）统统统统一一一一计计计计价价价价单单单单位（位（位（位（单单单单价）价）价）价）2021/9/18333 3 3 3）统统统统一一一一计计计计价价价价单单单单位（位（位（位（币币币币种）种）种）种）2021/9/18344 4 4 4）统统统统一一一一计计计计价价价价单单单单位（面位（面位（面位（面积积积积内涵）内涵）内涵）内涵）2021/9/18355 5 5 5）统统统统一一一一计计计计价价价价单单单单位（面位（面位（面位（面积单积单积单积单位）位）位）位）2021/9/18364.4 4.4 交易情况修正交易情况修正4.4.1
29、4.4.14.4.14.4.1交易情况修正的含交易情况修正的含交易情况修正的含交易情况修正的含义义义义 交易情况修正就是剔除交易行交易情况修正就是剔除交易行交易情况修正就是剔除交易行交易情况修正就是剔除交易行为为为为中的一些特中的一些特中的一些特中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差，将可比殊因素所造成的交易价格偏差，将可比殊因素所造成的交易价格偏差，将可比殊因素所造成的交易价格偏差，将可比实实实实例例例例的非正常交易价格修正的非正常交易价格修正的非正常交易价格修正的非正常交易价格修正为为为为正常交易价格。正常交易价格。正常交易价格。正常交易价格。2021/9/18374.4 4.4 交易情况修
30、正交易情况修正4.4.2 4.4.2 4.4.2 4.4.2 造成交易价格偏差的因素造成交易价格偏差的因素造成交易价格偏差的因素造成交易价格偏差的因素 1 1 1 1）利害关系人之）利害关系人之）利害关系人之）利害关系人之间间间间的交易的交易的交易的交易 2 2 2 2）急于出售或急于）急于出售或急于）急于出售或急于）急于出售或急于购买购买购买购买的交易的交易的交易的交易 3 3 3 3）特殊房地）特殊房地）特殊房地）特殊房地产产产产的交易的交易的交易的交易 2021/9/18384.4 4.4 交易情况修正交易情况修正4.4.2 4.4.2 4.4.2 4.4.2 造成交易价格偏差的因素造成
31、交易价格偏差的因素造成交易价格偏差的因素造成交易价格偏差的因素 4 4 4 4）卖卖卖卖方或方或方或方或买买买买方不了解市方不了解市方不了解市方不了解市场场场场行情的交易行情的交易行情的交易行情的交易 5 5 5 5）相）相）相）相邻邻邻邻房地房地房地房地产产产产的合并交易的合并交易的合并交易的合并交易 6 6 6 6）交易税非正常）交易税非正常）交易税非正常）交易税非正常负负负负担的交易担的交易担的交易担的交易 2021/9/18394.4 4.4 交易情况修正交易情况修正4.4.3 4.4.3 4.4.3 4.4.3 交易情况修正的方法交易情况修正的方法交易情况修正的方法交易情况修正的方法
32、1 1 1 1）系数修正法）系数修正法）系数修正法）系数修正法系数修正法是通系数修正法是通系数修正法是通系数修正法是通过过过过可比可比可比可比实实实实例的交易价格乘以交例的交易价格乘以交例的交易价格乘以交例的交易价格乘以交易情况修正系数确定可比易情况修正系数确定可比易情况修正系数确定可比易情况修正系数确定可比实实实实例正常市例正常市例正常市例正常市场场场场价格的价格的价格的价格的方法。方法。方法。方法。2021/9/18404.4 4.4 交易情况修正交易情况修正4.4.3 4.4.3 4.4.3 4.4.3 交易情况修正的方法交易情况修正的方法交易情况修正的方法交易情况修正的方法1 1 1
33、1）系数修正法（公式）系数修正法（公式）系数修正法（公式）系数修正法（公式）可比可比可比可比实实实实例正常市例正常市例正常市例正常市场场场场价格价格价格价格=可比可比可比可比实实实实例交易价格例交易价格例交易价格例交易价格交易情况修正系数交易情况修正系数交易情况修正系数交易情况修正系数2021/9/18414.4 4.4 交易情况修正交易情况修正4.4.3 4.4.3 4.4.3 4.4.3 交易情况修正的方法（例交易情况修正的方法（例交易情况修正的方法（例交易情况修正的方法（例4-34-34-34-3）可比可比可比可比实实实实例的交易价格例的交易价格例的交易价格例的交易价格为为为为60006
34、00060006000元元元元/平方米，平方米，平方米，平方米，经经经经分析，分析，分析，分析，可比可比可比可比实实实实例的交易价格比其正常市例的交易价格比其正常市例的交易价格比其正常市例的交易价格比其正常市场场场场价格高价格高价格高价格高5%5%5%5%，则则则则：2021/9/18424.4 4.4 交易情况修正交易情况修正4.4.3 4.4.3 4.4.3 4.4.3 交易情况修正的方法（例交易情况修正的方法（例交易情况修正的方法（例交易情况修正的方法（例4-44-44-44-4）可比可比可比可比实实实实例的交易价格例的交易价格例的交易价格例的交易价格为为为为55005500550055
35、00元元元元/平方米，平方米，平方米，平方米，经经经经分分分分析，可比析，可比析，可比析，可比实实实实例的交易价格比其正常市例的交易价格比其正常市例的交易价格比其正常市例的交易价格比其正常市场场场场价格低价格低价格低价格低3%3%3%3%，则则则则：2021/9/18434.4 4.4 交易情况修正交易情况修正4.4.3 4.4.3 4.4.3 4.4.3 交易情况修正的方法交易情况修正的方法交易情况修正的方法交易情况修正的方法2 2 2 2）差）差）差）差额调额调额调额调整法整法整法整法差差差差额调额调额调额调整法是以可比整法是以可比整法是以可比整法是以可比实实实实例交易价格例交易价格例交易
36、价格例交易价格为为为为基基基基础础础础，加，加，加，加上交易情况修正数上交易情况修正数上交易情况修正数上交易情况修正数额额额额得到可比得到可比得到可比得到可比实实实实例正常市例正常市例正常市例正常市场场场场价价价价格的方法格的方法格的方法格的方法 。2021/9/18444.4 4.4 交易情况修正交易情况修正4.4.3 4.4.3 4.4.3 4.4.3 交易情况修正的方法交易情况修正的方法交易情况修正的方法交易情况修正的方法2 2 2 2）差）差）差）差额调额调额调额调整法（公式）整法（公式）整法（公式）整法（公式）可比可比可比可比实实实实例正常市例正常市例正常市例正常市场场场场价格价格价
37、格价格=可比可比可比可比实实实实例交易价格例交易价格例交易价格例交易价格+交交交交易情况修正数易情况修正数易情况修正数易情况修正数额额额额 2021/9/18454.4 4.4 交易情况修正交易情况修正4.4.3 4.4.3 4.4.3 4.4.3 交易情况修正的方法交易情况修正的方法交易情况修正的方法交易情况修正的方法（例（例（例（例4-54-54-54-5）可比可比可比可比实实实实例的交易价格例的交易价格例的交易价格例的交易价格为为为为5800580058005800元元元元/平方米，平方米，平方米，平方米，经经经经分析，分析，分析，分析，可比可比可比可比实实实实例的交易价格比其正常市例的
38、交易价格比其正常市例的交易价格比其正常市例的交易价格比其正常市场场场场价格低价格低价格低价格低300300300300元元元元/平方米，平方米，平方米，平方米，则则则则：可比可比可比可比实实实实例正常市例正常市例正常市例正常市场场场场价格价格价格价格=5800+300=6100=5800+300=6100=5800+300=6100=5800+300=6100（元（元（元（元/平平平平方米）方米）方米）方米）2021/9/18464.4 4.4 交易情况修正交易情况修正4.4.3 4.4.3 4.4.3 4.4.3 交易情况修正的方法交易情况修正的方法交易情况修正的方法交易情况修正的方法（例（
39、例（例（例4-64-64-64-6）可比可比可比可比实实实实例的交易价格例的交易价格例的交易价格例的交易价格为为为为6700670067006700元元元元/平方米，假平方米，假平方米，假平方米，假设设设设可可可可比比比比实实实实例的交易价格比其正常市例的交易价格比其正常市例的交易价格比其正常市例的交易价格比其正常市场场场场价格高价格高价格高价格高400400400400元元元元/平方米，平方米，平方米，平方米，则则则则：可比可比可比可比实实实实例正常市例正常市例正常市例正常市场场场场价格价格价格价格=6700=6700=6700=6700400=6300400=6300400=6300400
40、=6300（元（元（元（元/平方米）平方米）平方米）平方米）2021/9/18474.5 4.5 交易日期修正交易日期修正4.5.1 4.5.1 4.5.1 4.5.1 交易日期修正的含交易日期修正的含交易日期修正的含交易日期修正的含义义义义交易日期修正是指利用价格指数将可比交易日期修正是指利用价格指数将可比交易日期修正是指利用价格指数将可比交易日期修正是指利用价格指数将可比实实实实例交例交例交例交易易易易时时时时的价格修正的价格修正的价格修正的价格修正为评为评为评为评估基准日的价格。估基准日的价格。估基准日的价格。估基准日的价格。2021/9/18484.5 4.5 交易日期修正交易日期修正
41、4.5.2 4.5.2 4.5.2 4.5.2 交易日期修正方法交易日期修正方法交易日期修正方法交易日期修正方法1 1 1 1）运用定基价格指数修正）运用定基价格指数修正）运用定基价格指数修正）运用定基价格指数修正 2021/9/18494.5 4.5 交易日期修正交易日期修正4.5.2 4.5.2 4.5.2 4.5.2 交易日期修正方法交易日期修正方法交易日期修正方法交易日期修正方法1 1 1 1）运用定基价格指数修正（）运用定基价格指数修正（）运用定基价格指数修正（）运用定基价格指数修正（举举举举例）例）例）例）【例】某地区某【例】某地区某【例】某地区某【例】某地区某类类类类房地房地房地
42、房地产产产产2008200820082008年年年年4 4 4 4月至月至月至月至10101010月的价月的价月的价月的价格指数分格指数分格指数分格指数分别为别为别为别为103.5%103.5%103.5%103.5%，105.4%105.4%105.4%105.4%，105.8%105.8%105.8%105.8%，107.6%107.6%107.6%107.6%，109.3%109.3%109.3%109.3%，110.5%110.5%110.5%110.5%，114.7%114.7%114.7%114.7%（以（以（以（以2005200520052005年年年年1 1 1 1月月月月为为
43、为为100%100%100%100%）。可比）。可比）。可比）。可比实实实实例在例在例在例在2008200820082008年年年年5 5 5 5月的交易价格月的交易价格月的交易价格月的交易价格为为为为3500350035003500元元元元/平方米，平方米，平方米，平方米，对对对对其其其其进进进进行交易日期修正，修行交易日期修正，修行交易日期修正，修行交易日期修正，修正到正到正到正到2008200820082008年年年年10101010月的价格月的价格月的价格月的价格为为为为：2021/9/18504.5 4.5 交易日期修正交易日期修正4.5.2 4.5.2 4.5.2 4.5.2 交易
44、日期修正方法交易日期修正方法交易日期修正方法交易日期修正方法1 1 1 1）运用定基价格指数修正（）运用定基价格指数修正（）运用定基价格指数修正（）运用定基价格指数修正（举举举举例）例）例）例）2021/9/18514.5 4.5 交易日期修正交易日期修正4.5.2 4.5.2 4.5.2 4.5.2 交易日期修正方法交易日期修正方法交易日期修正方法交易日期修正方法1 1 1 1）运用定基价格指数修正（）运用定基价格指数修正（）运用定基价格指数修正（）运用定基价格指数修正（举举举举例）例）例）例）【例【例【例【例4-84-84-84-8】某地区某】某地区某】某地区某】某地区某类类类类房地房地房
45、地房地产产产产2008200820082008年上半年各月年上半年各月年上半年各月年上半年各月的价格同的价格同的价格同的价格同2007200720072007年底相比，分年底相比，分年底相比，分年底相比，分别为别为别为别为上上上上涨涨涨涨了了了了2.5%2.5%2.5%2.5%，5.7%5.7%5.7%5.7%，6.8%6.8%6.8%6.8%，7.3%7.3%7.3%7.3%，9.6%9.6%9.6%9.6%，10.5%10.5%10.5%10.5%。可比。可比。可比。可比实实实实例在例在例在例在2008200820082008年年年年3 3 3 3月的交易价格月的交易价格月的交易价格月的交
46、易价格为为为为3800380038003800元元元元/平方米，平方米，平方米，平方米，对对对对其其其其进进进进行交易日期修正，修正到行交易日期修正，修正到行交易日期修正，修正到行交易日期修正，修正到2008200820082008年年年年6 6 6 6月的价月的价月的价月的价格格格格为为为为：2021/9/18524.5 4.5 交易日期修正交易日期修正4.5.2 4.5.2 4.5.2 4.5.2 交易日期修正方法交易日期修正方法交易日期修正方法交易日期修正方法1 1 1 1）运用定基价格指数修正（）运用定基价格指数修正（）运用定基价格指数修正（）运用定基价格指数修正（举举举举例）例）例）
47、例）2021/9/18534.5 4.5 交易日期修正交易日期修正4.5.24.5.24.5.24.5.2交易日期修正方法交易日期修正方法交易日期修正方法交易日期修正方法2 2 2 2）运用）运用）运用）运用环环环环比价格指数修正比价格指数修正比价格指数修正比价格指数修正 2021/9/18544.5 4.5 交易日期修正交易日期修正4.5.2 4.5.2 4.5.2 4.5.2 交易日期修正方法交易日期修正方法交易日期修正方法交易日期修正方法2 2 2 2）运用）运用）运用）运用环环环环比价格指数修正（比价格指数修正（比价格指数修正（比价格指数修正（举举举举例）例）例）例）【例】可比【例】可
48、比【例】可比【例】可比实实实实例在例在例在例在2008200820082008年年年年6 6 6 6月的交易价格月的交易价格月的交易价格月的交易价格为为为为3000300030003000元元元元/平方米，平方米，平方米，平方米，该该该该地区同地区同地区同地区同类类类类房地房地房地房地产产产产2008200820082008年年年年7 7 7 7月至月至月至月至10101010月的月的月的月的环环环环比价格指数分比价格指数分比价格指数分比价格指数分别为别为别为别为103.6%103.6%103.6%103.6%，98.3%98.3%98.3%98.3%，103.5%103.5%103.5%10
49、3.5%，104.7%104.7%104.7%104.7%。对对对对其其其其进进进进行交易日期修正，修行交易日期修正，修行交易日期修正，修行交易日期修正，修正到正到正到正到2008200820082008年年年年10101010月的价格月的价格月的价格月的价格为为为为：2021/9/18554.5 4.5 交易日期修正交易日期修正4.5.2 4.5.2 4.5.2 4.5.2 交易日期修正方法交易日期修正方法交易日期修正方法交易日期修正方法2 2 2 2）运用）运用）运用）运用环环环环比价格指数修正（比价格指数修正（比价格指数修正（比价格指数修正（举举举举例）例）例）例）3000103.6%9
50、8.3%103.5%104.7%=33113000103.6%98.3%103.5%104.7%=33113000103.6%98.3%103.5%104.7%=33113000103.6%98.3%103.5%104.7%=3311（元（元（元（元/平方米）平方米）平方米）平方米）2021/9/18564.5 4.5 交易日期修正交易日期修正4.5.2 4.5.2 4.5.2 4.5.2 交易日期修正方法交易日期修正方法交易日期修正方法交易日期修正方法2 2 2 2）运用）运用）运用）运用环环环环比价格指数修正（比价格指数修正（比价格指数修正（比价格指数修正（举举举举例）例）例）例）【例【例