第四章房地产评估.ppt

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1、第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第一节第一节 房地产价格评估概述房地产价格评估概述 一、房地产的概念一、房地产的概念房地产是土地、建筑物及地上附着物的总称。一）土地的含义：土地狭义：地球的陆地部分土地广义：地球表面及其一定范围内的空间。地上附着物：附着于土地，虽然可以分离，但分离后会破坏房地产的完整性或功能，比如树木，管线，围墙，道路。土地的特性 决定 房地产的特性 决定 房地产市场的特性。2021/9/181 1、土地的自然特性 （1）数量的有限性（不可再生性）供给缺乏弹性 （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性价格具上升趋势 （4）效用的差异性（不可替代性）2、土地的经济特性

2、 （1）用途的多样性 （2）供给的稀缺性 （3）可垄断性3、土地的分类（1）按自然形态分：山地、丘陵地、台地、平原*（2）按开发程度分：生地、熟地、毛地生地:指无改良物、建筑物、基础设施的土地。熟地：指对生地进行了改造，从而增加了效用及价值后的土地毛地：是指将要进行再开发改造的旧土地。2021/9/182二）地产的含义:是土地财产或土地资产的简称,是指土地及其相关的财产权利。三）房地产的含义:是指房屋及其附属物和承载房屋及其附属物的土地,以及与它们相应的各种财产权利。2021/9/183四）不动产的含义:不能移动,或者移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利。它包括：土地、土

3、地改良物（建筑物及建筑附着物、生长着的树木及农作物）、与土地及其改良物有关的财产权利。2021/9/184二.房地产的特点1.不可移动性（位置固定性：使得区位环境条件在一个地区的房地产质量、功能及交易价格的分析中格外重要）2.耐用性3.异质性（差异性、个别性：但不能否认不同房地产之间的市场可替代性）4.高价值性5.供给有限性（可多层，但土地面积有限）6.投资与消费双重性（同时具有相对安全性）7.房地产实体构成的二元性（房地产实体由纯自然土地、土地中人类劳动的结果、房屋建筑物构成，因而既有非劳动产品又是劳动产品）2021/9/185三房地产类型居住类房地产（供生活居住）商业类房地产（商业经营）休

4、闲类房地产（娱乐、健身）公共事业类房地产（文教卫）工业类房地产（生产）2021/9/186四房地产的描述方法位置、四至、形状面积大小建筑物层数和高度建筑结构（钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、其他结构）建筑装修及附属设备建筑物的建成时间质量保养等条件建筑外观及平面格局利用现状及规划设计要求（用途、建筑容积率、建筑覆盖率、规划要求等）房地产产权状况（产权归属、土地使用权类型、房屋产权状况）士地的地质基础及地上改良状况2021/9/187五、房地产价格评估的理论基础五、房地产价格评估的理论基础（一）地租理论1、地租的概念：是土地承租人为了得到使用自己资本的生产经营场所（土地），要在一定期

5、限内按契约规定，支付给他所使用土地的所有者一个货币额。2、地租的形成2021/9/1883、区位地租（位置地租）0地租（元/年）地租（元/年）距城市中心距离(公里）距城市中心距离1050001500ll1l2l32021/9/189（二）土地价格理论 1、土地价格的内涵 V=ai/(1+r)i、土地价格的形成2021/9/1810六、房地产价格的构成六、房地产价格的构成 由于土地与建筑物是通过不同途径形成的，因此它们价格特征也不同。土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格是地租的本金化；而建筑物是劳动产物，其价格可由生产成本和利润构成。此外，在我国，地价是指土地使用权价格，而房价一般是指所

6、有权价格。在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用的，因此了解土地价格的特性很重要。土地价格的特性主要有：1、地价是地租的资本化 2、地价主要由需求方决定 3、地价呈不断增长趋势 4、地价与土地用途相关（受政策影响）5、地价具有个别性2021/9/1811（一）土地价格的构成价格决定机制的特殊性一般商品的价格以价值为基础，围绕其上下波动。土地的价格由收益即使用价值决定。2021/9/1812（二）建筑物价格构成不包括土地价格，对房地产来讲，主要指房屋建筑及其附属物的价格。建筑物价格由建筑生产费用加一定利润形成。1、新建筑物价格主要包括：建筑工程费用，设备及安装工程费用、其他费用（设计费、预算编

7、制费、招标费）。2、旧建筑物价格：重置成本-贬值附属物的具体范围视具体情况而定。（三）房地产价格的构成建筑物连同所占用土地的价格。同房地产市场供求相互作用形成的2021/9/18132021/9/1814（四）我国土地权属类型与土地使用权价格体系（补充）*我国土地权属类型 在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权 1.根据国家规定：但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不能直接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。土地使用权属无形资（对物产权），其价值取决于其载体土地的特性和条件。前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益与

8、后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独转让、出租、抵押。2021/9/18152.土地使用权出让 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式。有最高年限规定：居住七十年，工业五十年，文、教、科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其他五十年。出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续期，否则国家将无偿收回土地使用权。2021/9/1816七、房地产价格种类七、房地产价格种类（一）土地价格的种类两权分离居住用地 70 年；

9、工业用地 50 年；教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年；综合或 者 其他用地 50 年。市场价格：（所有权价格、使用权价格）市场价值：最为公平的市场价格基准地价：由政府测定的，某城镇某级别某时点土地的平均地价。标定地价：由政府测定的，某地块某时期的地价。（既可以用比较法、收益法、剩余法等方法评估，也可以在基准地价基础上进行修订评估）出让底价：一级土地市场的交易底价。转让价格;二级土地市场的交易价格。征用价格：国家征用土地时的价格。课税价格：对土地征税时的价格抵押价格：土地抵押时的价格。总价格：房产的总价/或宗地的总价（不能反应房产价格水平）单位价格：单位

10、地价/建筑物单位面积价格/房地产单位面积价格（能反应房产价格水平）容积率建筑总面积/土地总面积（和楼层的高度有关）楼面地价土地总价/建筑总面积（比土地单价更能反映土地价格的高低）楼面地价土地单价容积率投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为，单价为1000元元/平方平方米；乙地的容积率为米；乙地的容积率为3，单价为，单价为800元元/平方米。假使两幅土地的其他条件相平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？2021/9/1817（二）房地产价格的种类商品房及经

11、济适用房住房价格商品房价格就是房地产的市场价格，由完整的土地价格和建筑物价格构成。包括建筑物所有权和若干年的土地使用权经济适用房价格是向中、低收入阶层出售的（经济适用）住房价格，它由建筑物价格和不完全土地价格构成。包括建筑物所有权和划拨土地使用权。征地及拆迁补偿安置费、勘察设计及前期工程费、住宅建筑及设备安征地及拆迁补偿安置费、勘察设计及前期工程费、住宅建筑及设备安装工程费、小区内基础设施和非经营性公用配套设施建设费、贷款利装工程费、小区内基础设施和非经营性公用配套设施建设费、贷款利息、税金、管理费（前四项息、税金、管理费（前四项1-3%）、利润）、利润标准价成本价标准价：是以城镇中低收入职工

12、家庭经济承受能力确定的公有住房出售价格，它以负担价和抵交价之和测定。包括划拨土地使用权和部份建筑物所有权成本价：向中低收入家庭按优惠的房地产开发成本出售住房的价格。包括建筑物所有权和划拨土地使用权。廉租价准成本租金成本租金市场租金租金细分为维修费、管理费（廉租金）、折旧费（准成本租金）、投资利息、税金（成本租金）、保险费、租赁经营利润、地租（市场租金）等8个构成部份。2021/9/1818八、影响房地产价格的因素八、影响房地产价格的因素影响土地价格的因素（一）一般因素：指对整个社会和地区的地价水平具有决定性影响的宏观因素。1社会因素1)人口数量适婚年龄人数2)人口素质受教育程度，文明程度不同则

13、偏好不同3)家庭规模大户型or小户型4)政治安定状况5)社会治安程度6)投机7)城市化程度8)公共设施建设状况2021/9/18192经济因素1)经济发展状况 增长or下降 良性or恶性2)居民收入和消费水平 恩格尔系数59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。3)物价上涨物价与地价轮番上涨4)储蓄状况等5)金融状况 if银根紧缩有效需求减少and开发资金不足6)就业水平if失业率高有效需求减少2021/9/18203政策因素政策因素有：土地制度、住房制度、城市规划、土地利用规划、土地出让方式、地价政策、税收政策、交通管制（单行、不许左转

14、）、行政隶属的变更。4其他因素心理（安全，享受，踏实）国际因素日照、气候、温度、湿度、降雨量2021/9/1821（二）区域因素：是指影响一个城市内部不同功能分区地价的因素。它一方面取决于城市不同分区的地理环境，另一方面取决于实现分区功能对地理环境要素的要求。1影响商业用地地价的因素1)商业繁华程度（区位）2)交通便捷程度3)环境优劣程度人文（人口密度、收入水平）or自然（地质状况地裂、地陷、定期地震、滑坡，土地承压力，地形，有无洪水淹没的可能）4)规划限制用途、高度、密度、容积率、道路的等级、宽度建筑密度建筑物底面积/土地总面积2021/9/18222影响住宅用地地价的因素1)位置，2)交通

15、便捷程度（到商业区，服务区，工业区的距离），3)基础设施保证程度（水、电、气、暖、信），4)公用设施完备程度（学校，医院，超市，公园等），5)环境质量（人文，自然），6)规划限制（同商业）3影响工业用地地价的因素1)交通通达程度（对内道路类型、道路密度and对外对外公路、过境公路、铁路、火车站、港口）2)基础设施完善度（动力、能源、供水、排水）3)产业聚集规模工业企业数目and单个企业规模4)环境质量自然条件（地质状况地裂、地陷、定期地震、滑坡，土地承压力，地形，有无洪水淹没的可能）5)规划限制（同商业）2021/9/1823（三）个别因素1土地个别因素（1）位置、面积、地势、地质综合商业大厦

16、要大面积的土地为排水方便，城市用地的理想坡度0.2%0.3%（每100米有0.2米的高差）（2）形状、宽度、深度几何形状便于利用then不规则形状不便于利用当宽深比为0.507时，地价系数为1.0;宽深比0.5时，地价系数为0.88；宽深比1时，地价系数为1.23。（3）临街状况街角地处于两条街交叉或拐角处，两面临街。小寨民生 对商业有利，对居住不利临街地一面临街。小寨百盛 对商业有利，对居住不利袋地通过巷子与街道相连。兴善寺 对商业不利，对居住有利盲地未接公路。（4）规划限制2建筑物个别因素1)面积、构造、材料2)设计、设备3)施工质量4)楼层、朝向5)规划限制6)新旧程度影响建筑物价格的因

17、素2021/9/1824九、房地产价格评估原则九、房地产价格评估原则 合法原则：合法原则：进行房地产评估必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为估价前提要求：要求：1、在估价时必须确认估价对象具有合法的产权 2、在估价时必须确认估价对象具有合法的利用方式（用途、容积率）3、在估价时必须确认估价对象具有合法的交易或处分十、房地产估价的程序十、房地产估价的程序明确估价基本事项拟定估价项目的工作方案搜集估价所需资料实地查勘估价对象进行最佳利用分析选定估价方法并进行估算估价方法选用原则：有条件选用市场比较法的，首选比较法；有收益的房地产选用收益法；具有开发价值，选用假设开发法；以成本法为末确定估

18、价结果撰写估价报告2021/9/1825第二节第二节 房地产价格的成本法评估房地产价格的成本法评估一、成本法理论一、成本法理论一）基本原理成本法又称累积法、承包商法。其理论基础是：一 宗改良地块的价格为土地价格和改良物残余价值之和。MV=LV+（RCN-D）=LV+IVLV：士地价格IV：改良物残余价值RCN：重置成本D：折旧2021/9/1826替代原则在成本法中体现：一个房地产买主所付出的价格，决不会高于他购买一块空地，并在没有造成严重损失的延误工期的情况下，建筑一具有同等功能的替代建筑物的总代价。成本法适用范围：折旧较少、建筑成本易于评估的新建筑物折旧额能准确估计的旧建筑物市场交易数据资

19、料缺乏的房地产验证其他方法评估结果2021/9/1827二）估价步骤1、搜集在关估价对象的邻里环境2、估算土地价格3、估算建筑改良物在全新状态下的重置成本4、估算建筑改良物的折旧5、估算附属改良物的重置成本及折旧6、求出房地产价格2021/9/1828二、重置成本估算二、重置成本估算（一）重置成本的构成1、直接成本（原材料、劳动力、管理、设备租金、公共事业费用）2、间接成本（设计和工程咨询费、建筑审批费、权利转让和法律费、股份和有关建筑贷款利息、各项税费、广告和销售费用，合理的营业费用和开发产利润）具体包括:开发成本（勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装费、公共配套设施费、开发过

20、程中的税费）、管理费、投资利息、销售税费、开发利润2021/9/1829（二）重置成本估算方法1、工料测量法：要求按建筑成本组成部分和次级组成部分，分项列记所有的劳动力、原材料等直接成本及所有间接成本项目。（费时、准确，要求有丰富的建筑知识，并熟悉当地劳动法和工作规则。适用于：评估大型的、特殊用途房地产的重建成本）2、分部分项法：首先将估价对象建筑物分成数个分部或分项工程，然后利用建筑工程概算定额查出各部分的单位成本，分别乘以工程量，得到各分部的成本，累加求得建筑总成本，再加上间接费、利润等3、单位比较法：简便、迅速、应用广泛。它将所有直接成本和间接成本相加，然后用一恰当的单位数量去除，即得到

21、单位成本。其准确度取决于分析所用资料的质量。4、指数调整法：是用一适当的建筑物成本指数作为趋势因子，对估价对象建筑物的历史成本加以调整，以得到建筑物的重置成本。这种方法用来评估不能得到可与之比较的成本数据资料情况下的建筑物评估OR大宗工业房地产评估。2021/9/1830（三）土地（重置）价格估算1、常用估算方法：市场比较法、类似房地产价格的建筑成本扣除法、基准地价修正法、土地重置成本估算法。成本法一般适用于新开发土地的估价或无收益等无法利用市场法与收益法进行评估的土地，但由于成本的增加并不一定会增加它的使用价值，因此，成本法在土地估价中的应用范围受到一定限制。2、土地使用权价格的成本构成土地

22、价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益3、各项指标的估算（土地取得费、土地开发费用、投资利息、投资利润、土地增值收益）2021/9/18311）计算土地取得费：）计算土地取得费：为取得土地而向原土地使用者支付的费用和向国家支付的税费。向原土地使用者支付的费用分二种：A、国家征用集体土地支付给农村集体经济组织的费用。土地补偿费：被征用前3年平均产值的610倍。安置补助费：按照需要安置的农业人口数计算。人口数按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算；每人补助标准为该耕地被征用前3年平均年产值的46倍。但每公顷被征用耕地的安置费最高不得超过被征用前3年平均年

23、产值的15倍。注：土地补偿费和安置费标准的总和不得超过土地补征用前3年平均年产值的30倍。在特殊情况下，国务院根据社会经济发展水平，可以提高标准。地上附着物和青苗补偿费：由省规定。征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。B、为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。2021/9/18322）计算土地开发费用）计算土地开发费用基础设施配套费：通上水、通下水、通电、通讯、通热、通路、平整地面。公共事业建设配套费用：学校、公园、绿地等小区开发配套费用有关税费3）计算投资利息）计算投资利息。土地取得费利息：计息期为整个开发期和销售期土地开发费利息：计息期为开发

24、期的一半（均匀投入）4）计算投资利润）计算投资利润5）土地增值收益确定）土地增值收益确定（归国家所有）前四项为成本价格，成本价格乘以土地增值收益率即为土地所有权收益2021/9/1833例如；待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得用成本法进行评估，有关数据资料如下：土地取得费（含拆迁补偿费、安置费用和耕地占用税等）为8万元/亩，土地开发费为1.5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率为9%，两年期贷款年利率为10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，当地土地出让增值收益率为10%，试估算该地产的公平市场价值。2021/9/18341、计算土地取得费

25、：=8万元/亩=120元/平方米2、计算土地开发费=1.5亿元/平方公里=150元/平方米3、计算投资利息：土地取得费利息=120*10%*2=24土地开发费利息：150*3/4*10%*1.5+150*1/4*9%*0.5=194、计算开发利润=（1）+（2）*10%=275、计算土地价格=（1）+（2）+（3）+（4）*（1+10%）=374元/平方米2021/9/1835三、建筑物贬值（折旧）的估算三、建筑物贬值（折旧）的估算（一）贬值原因1、实体性损耗（可修复(漏水)、不可修复(危房)）2、功能性衰退：指建筑物所应具有的功能，在估价时点却已丧失，从而产生经济损失。（可修复：冷暖设备的不

26、足、过时的浴室或厨房、电源插座太少其功能性贬值以交所预期的项目添置到现有建筑物上的修复成本与安装到新建筑物上的成本差。不可修复：过时的设计、商业建筑中无足够的临街门面）3、经济性贬值：也称区位或外在衰退。是由于房地产的外在因素导致效用和价值的降低，造成经济损失。通常由市场变化或政府行为引起最佳用途变化而引起的（二）贬值的估算(物理使用寿命、经济使用寿命、已使用年限）国外有三种方法：1、市场比较法2、拆分法3、经济耐用年限法（我国方法）具体计算方法：按照直线贬值法=(c-s)t/n 按照双倍余额递减贬值法=c-c(1-2/n)t 按照成新折扣法=c(1-q)其中：q=(n-t)/n2021/9/

27、1836例：某住宅的总经济使用年限为50年，已经建成使用20年，经过实地调查，实际使用年限确定为18年，评估重置成本为20万元，净残值为0.4万元，试按不同方法计算其贬值额。如果能够判断可修复性贬值额为1.5万元，对可修复性贬值进行修复，建筑物尚可使用33年，则总贬值为多少？4、建筑物经济耐用年限的确定原则：1）建筑物的建设期不计入经济耐用年限2）适用年限熟短原理（耐用年限与土地使用权年限、建筑物出现于补办土地使用权之前经济耐用年限与土地使用权年限）5、房屋的经济耐用年限及残值率的参照表2021/9/1837四、新开发土地评估的步骤（加）四、新开发土地评估的步骤（加）新开发的土地包括填海造田、

28、开山造田、征用农地等。待估土地价格土地取得成本土地开发成本管理费投资利息税费开发利润土地增值收益2021/9/18381土地取得成本1)土地补偿费，为被征用前3年平均产值的6一10倍;2)安置补助费，每人为该耕地被征前3年平均年产值的4一6倍。每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍，土地补偿和安置补助之和最多不超过前3年平均年产值的15倍3)地上附着物和青苗的补偿费，由各省、自治区、直辖市自定；4)城市郊区的菜地的补偿，按国家规定的新菜地开发建设基金缴纳；5)如果不是划拨，加土地出让金。注意：土地征用是国家依法为公益事业而采取的强制性行政手段，不是土地买卖活动

29、，征地费用不是土地购买价格。征地费用可能远高于农地价格，这是与农地转为建设用地而使价格上涨。2021/9/18392土地开发成本1)基础设施配套费。几通一平。2)公共事业建设配套费用。主要指邮电、图书馆、学校、公园、绿地、自来水建设、污水处理、供电建设、煤气建设、人防工程费(人防工事-地下室)等设施的费用。注：不盈利（超市不算）3)小区开发配套费。小区内道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环卫。3管理费管理人员工资、办公费、差旅费、固定资产使用费。4投资利息计算基数：土地取得成本土地开发成本管理费土地取得费在土地开发动工前即要全部付清，在开发完成销售后方能收回，因此，计息期应为整个

30、开发期和销售期。土地开发费在开发过程中逐步投人，销售后收回，若土地开发费是均匀投入，则计息期为开发期的一半。2021/9/18405各种税费6投资利润计算基数：土地取得成本土地开发成本管理费或：地价利润率：取行业平均利润率7土地增值收益土地的用途改变或土地功能变化而引起的。前者带来的增值是土地所有权人允许改变土地用途带来的，应归整个社会拥有。如果土地的性能发生变化了，提高了土地的经济价值，也能使土地收益能力增加，这个增加的收益，是由于土地性能改变而带来的，同样应归土地所有者所有。（级差地租）土地增值收益（土地取得成本土地开发成本管理费投资利息税费开发利润）土地增值收益率土地增值收益率通常为10

31、%一25%。2021/9/1841例题：某宗土地面积为15000m2，该地块的土地征地费用(含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税)为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投人资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价格。分析该土地的各项投人成本均已知，可用成本法评估。2021/9/1842(1)计算土地取得费:土地取得费10万元/亩150元/平方米(2)计算土地开发费:土地开发费=2亿元/平方公里200元/平方米(3)计算投资利息:土地取得费的计息期为2年，土地开发费为分段均匀

32、投入，则:土地取得费利息150(1+6%)2118.54(元/平方米)土地开发费利息=20035%(1+6%)1.51+20065%(1+6%)0.516.39+3.8410.23(元/平方米)(4)计算开发利润:开发利润(1)+(2)10%=35(元/平方米)(5)计算土地价格:土地价格(1)+(2)+(3)+(4)(1+15%)(150+200+18.54+10.23+35)(1+15%)413.77(元/平方米)该宗地单价为413.77元/平方米，总价为6206550元。2021/9/1843例题例题某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费

33、30万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他费用（包括税费）5万元/亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。2021/9/18441、估算土地取得成本 土地取得成本出让金拆迁费 203050万元/亩750元/平方米2、估算土地开发成本 土地开发成本开发费其他费用 3亿元/平方公里5万元/亩 300元/平方米75元/平方米 375元/平方米3、估算投资利息 假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则：投资利息750（16%）2137540%（16%）1.5 1

34、37560%（16%）0.51 92.7013.706.65 113.05元/平方米4、估算开发利润 开发利润（750375）10%112.5元/平方米5、计算土地价格 土地单价750375113.05112.5 1,350.55元/平方米 土地总价1,350.5580,000108,044,000元即该地块经开发后的价格为108,044,000元。2021/9/1845五、新建房地产评估的操作步骤（加）五、新建房地产评估的操作步骤（加）新建房地产价格土地取得成本土地开发成本建筑物建造成本管理费投资利息销售税费开发利润土地增值收益2021/9/1846第三节第三节 房地产价格的市场法评估房地产

35、价格的市场法评估一、一、比较法基本原理比较法基本原理1、含义：又称交易实例比较法、现行市价比较法，它是将估价对象房地产与在估价时点近期已经发生的类似房地产交易实例进行比较，通过对交易实例的价格进行适当修正，以此估算出估价对象的市场价值的方法。2、类似房地产：3、理论依据4、适用：房地产市场发育程度较高、有较多交易实例发生的地区或房地产类型5、要求：与待估资产是替代关系、市场发育程度高。6、作用：除直接用于房地产价格评估外，还可用于其他评估方法中有关参数的求取。（收益法中租金、假设开发法的未来市场售价）2021/9/1847二、市场比较法估价步骤二、市场比较法估价步骤 1.搜集交易实例（调查资料

36、（调查资料：交易双方情况（名称、是否在公开市场）、交易目的（入股、抵债）、交易实例房地产状况、成交日期、价格、付款方式：事先填制交易实例调查表）调查资料获取的途径：调查资料获取的途径：政府有关部门关于房地产交易的申报登记资料、报刊上关于房地产租售信息、房地产经办人与有关交易当事人交流、展示会）2.选取可比交易实例（含义、要求（含义、要求：与估价对象类似（用途、结构、所处地段）、时间接近（最长不能超过2年）、正常交易价格（*非正常交易种类）3.建立价格可比基础（即统一成交价格的表达方式和内涵：包括统一付款方式、统一采用单价、统一货币种类、统一面积内涵与面积单位）4.进行交易情况修正（步骤：测定各

37、因素影响程度、评价修正系数、修正价格）2021/9/1848 5.进行交易日期修正（价格变动率、价格指数、变动趋势）6.进行区域因素修正（直接比较修正法直接比较修正法：以估价对象房地产的各项区域因素状况为基准，与可比实例相对应的区域因素逐项比较，然后确定修正比率。间接比较修正法间接比较修正法：以设定的某标准房地产的各项区域因素为基准，将估价对象与可比实例的区域因素与其相比较，并根据比较结果逐项打分，然后再将分值转化为修正比率修正的因素：繁华程度、交通、环境、景观、公共设施、城市规划）7.进行个别因素修正（土地个别因素：建筑物个别因素。年限修正系数：1-1/（1+i)m/1-1/(1+i)n.其

38、中m.n分别为估价对象与实例的剩余使用年限）8.确定比准价格：是指用比较法评估出的价格（简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法、众数法）2021/9/1849*市场比较法中交易情况、交易日期、区域因素市场比较法中交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修正，可采用的方法和个别因素修正，可采用的方法有：1、百分率法：将可比实例与估价对象在某一方面的差异折算为价格差异的百分率来修正可比实例价格的方法。2、差额法：将可比实例与估价对象条件的差异所导致的价格差额大小求出来，并在可比实例的价格上直接加上或减去这一数额，而示得估价对象价格的修正方法3、回归分析法2021/9/1850三、回归分析法三、回归

39、分析法四、基准地价修正法：是将基准地价作为四、基准地价修正法：是将基准地价作为市场比较法中的市场比较法中的“可比实例可比实例”，然后对基，然后对基准地价进行交易日期、区域因素、个别因准地价进行交易日期、区域因素、个别因素修正，得到某一宗地价格的评估方法。素修正，得到某一宗地价格的评估方法。五、市场比较法应用举例五、市场比较法应用举例2021/9/1851 待评估宗地为一块商住用途的空地，面积为5,000平方米，要求评估其2003年12月的市场价格。评估人员通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。2021/9/18522021/9/18531、进行交易

40、情况修正评估人员经过调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。2、进行交易时间修正根据调查，2002年10月以来，土地价格平均每月上涨1%，则：交易实例A交易时间修正系数114/1001.14交易实例B交易时间修正系数112/1001.12交易实例C交易时间修正系数107/1001.073、进行区域因素修正交易实例A与待估对象处于同一区域，无需作区域因素修正。交易实例B、C的区域因素修正采用打分法，以待估宗地的区域因素为标准，即待估宗地的区域因素分值为100，为分，为分则：交易实例B区域因素修正系数100/861.163交易实例C区域因素修正系数100/93

41、1.0752021/9/18544、进行个别因素修正、进行个别因素修正（1）关于面积因素的修正:由于待估宗地的面积大于3个交易实例的面积，对商业用地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格高3%。（2）关于土地使用权年限因素的修正:除交易实例B与待估宗地的剩余使用年限相同 外，交易实例A和C均需作使用年限因素修正，修正计算如下（假定折现率为8%）：2021/9/1855例：估价对象是某城市的一块空地，城市规划为住宅用地，总面积平方米，现要评估其在年月日的市场价值该类土地交易实例近期在邻近三个地区发生较多，因而拟选用比较法评估，情况详见表2021/9

42、/18562021/9/1857例：估价对象为一面积为平方米的三室一厅住宅，位于北京市某花园小区内现运用比较法评估该住宅价格2021/9/18582021/9/1859第四节第四节 收益法收益法一、收益法的基本理论一、收益法的基本理论又称收益资本化法又称收益资本化法:是将估价对象在估价时点后是将估价对象在估价时点后的所有正常纯收益的所有正常纯收益,用适当的折现率折算到估价用适当的折现率折算到估价时点价值的方法。时点价值的方法。无限期：房地产价格纯收益无限期：房地产价格纯收益/资本化率资本化率 有限期：有限期：a年纯收益年纯收益 r折现率折现率2021/9/1860收益法适用范围：收益法适用范围

43、：具有收益或潜在收益的可正常经营用房地产的估价收益法的步骤收益法的步骤：1、搜集有关估价对象或类似估价对象房地产的经营收入、费用、投资收益率等相关资料2、估算估价对象预期每年的潜在毛收入3、估算每年的有效毛收入4、估算每年经营费用5、估算年净收益6、估算适当的折现率7、选用适宜的计算公式，求出收益价格2021/9/1861二、净收益估算二、净收益估算净收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损失-营运费用=有效毛收入-营运费用 1.潜在毛收入估算：是指假定估价对象被全部利用或出租情况下，按照市场平均经营状况或市场租金水平，估算估价对象所能够产生的总收入。2.有效毛收入估算：从潜在毛收入中，扣除估价对

44、象预期可能存在的部分闲置及坏账等损失后的收入。3.经营费用估算（折旧费不计入费用构成、费用具体内容视租约规定而定）4.净收益估算 2021/9/1862三、折现率估算三、折现率估算 1.市场提取法（比较法）：该方法是通过在市场上搜集3个以上类似房地产的价格、净收益资料，选用相应的公式计算求出折现率 2.资本资产定价模型：折现率等于无风险利率+风险附加报酬率 3.投资资本结构组合法：将购买房地产的抵押贷款的利息率与自有资本所期望的投资回报率，按照资金构成比率进行加权平均求得折现率。4.债务保证率法：R=DCR*m*Dcr=noi/im (其中：其中：noi为年净收益为年净收益 im为年债务偿还额

45、为年债务偿还额四、残余法四、残余法A=VL*rL+Vb*rb VL=（A-Vb*rb）/rL 或 Vb=（A-VL*rL）/rb残余法就是说：在知道估价对象中的土地部分或建筑物部分价值时，可以利用土地与地上建筑物共同产生的收益来估算建筑物部分或土地部分的价值。适用于年净收益持续不变、可获收益无限期的情况。2021/9/1863五、收益法应用举例（注意与教材观点的差异）五、收益法应用举例（注意与教材观点的差异）（一）房地合一评房地产价格（一）房地合一评房地产价格房地产价格房地产纯收益房地产价格房地产纯收益/综合资本化率综合资本化率房地纯收益房地产总收益房地产总费用房地纯收益房地产总收益房地产总费

46、用房地产总费用管理费房地产总费用管理费+维修费维修费+保险费保险费+税金税金+空房损失空房损失费费例例某房地产公司于某房地产公司于1999年年5月以出让方式取得一块土地月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于年使用权，并于2001年年5月在此地块上建成一座钢混结月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米构的写字楼，当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年元，经济耐用年限为限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,800元。该大楼总建筑面积为元。该大楼总建筑面积为12,000平方米，全部用于平方米，全部用于出租。据调查，当地同类

47、型写字楼的租金一般为每天每平出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米方米2.5元，空置率在元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的，其他税为租金收入的6%，保，保险费为建筑物重置价的险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为，资本化率确定为6%。试根。试根据以上资料评估该写字楼在据以上资料评估该写字楼在2004年年5月的价格。月的价格。2021/9/18641、估算年有效毛收入、估算年有效毛收入

48、 年有效毛收入年有效毛收入2.536512,000（110%）9,855,000元元2、估算年营运费用、估算年营运费用（1）管理费：）管理费：年管理费年管理费9,855,0003.5%344,925元元（2）维修费：）维修费：年维修费年维修费4,80012,0001.5%864,000元元（3）保险费：）保险费：年保险费年保险费4,80012,0000.2%115,200元元（4）税金：）税金：年税金年税金9,855,000（12%6%）1,773,900元元（5）年营运费用：）年营运费用：年营运费用年营运费用344,925864,000115,2001,773,900 3,098,025元元

49、3、估算净收益、估算净收益年净收益年有效毛收入年营运费用年净收益年有效毛收入年营运费用 9,855,0003,098,025 6,756,975元元2021/9/18654、计算房地产价格、计算房地产价格房地产的剩余收益期为房地产的剩余收益期为45年，则：年，则：房地产价格房地产价格6,756,9756%11/（16%）45 104,434,671元元房地产单价房地产单价104,434,67112,000 8,703元元5、评估结果、评估结果经评估，该写字楼房地产在经评估，该写字楼房地产在2004年年5月的价格为月的价格为104,434,671元，单价为每平方米元，单价为每平方米8,703元。

50、元。2021/9/1866某房地产公司于某房地产公司于1997年年3月以有偿出让方式取得月以有偿出让方式取得一块土地一块土地50年使用权，并于年使用权，并于1999年年3月在此地块月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米方米2000元，经济耐用年限为元，经济耐用年限为55年，残值率为年，残值率为2。目前，该类建筑重置价格为每平方米。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。元。该建筑物占地面积该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为平方米，建筑面积为900平平方米，现用于出租，每月平均实收租金为方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万