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1、物业管理模式改革呼唤物业管理师上海科瑞物业管理发展有限公司张一民“管作合一”管理模式的弊端目前大多物业项目管理处是按管(管理层)作(作业层)合一的管理模式来设置的，每个机构都要设置客户服务、工程维修、保安服务、保洁服务、绿化养护、财务管理等多个部门，每个部门都要实现相对应的人员招募、专业培训、岗位安排、日常作业管理和矛盾协调与处理等综合专业职能。这种管理模式形成了这样的事实：正如聘请一个管家(物业管理公司)来打理日常事务，管家要从社会上招募厨师来负责餐饮事务，管家决不可能本身就是厨师，但他的责任是监督、安排厨师按主人要求保质保量准时地烧好饭菜。可是，按目前常见的管作合一的物业管理模式，事实上是
2、要求管理处人员不仅仅要监督、安排好“厨师”按要求烧好饭菜，还要对“厨师”进行烹调专业培训。因为我们招募的作业层人员大都是不专业的，像保安、保洁等大量人员多是下岗工人或刚放下锄头的农民，必须通过培训让他们成为专业保安、保洁人员。但在目前情况下，数量极其有限的物业管理各级管理层人员很难同时承担起专业“管家和专业“教师 两方面任务。事实也正是如此，具备专业“管家 和专业“教师”这样综合素质的人才，在物业管理行业真是凤毛麟角。而面广量大的物业项目，任何一个环节或对某一个作业层员工的专业培训、管理不到位，就会造成业主的投诉；这也正是目前物业管理行业公众满意度不高的重要原因，造成社会整体期望与理想服务结果
3、的差距始终不能缩小的局面。一5 6“管作分离 模式改革的优势为了从根本上改变物业管理服务品质不尽人意的状态，必须从管理模式上进行改革，将物业管理的管理层和作业层分离开来，让作业层的事务通过发包让社会专业机构来履行。这样，通过“管作分离 的改革，使物业管理企业成为专业预算、协调、监督管理的专家，物业管理企业好比是会计事务所和专业中介机构的联合体，业主将物业管理事项委托给他们，由他们科学预算，按法规选择各类专业机构承担相应的服务事务。物业管理企业通过系统的服务标准对各专业机构的工作进行严格监督和专业化的有效协调，促使各项事务得到落实，而物业管理企业仅按约定取得酬金。在管理层与作业层分离的格局下，物
4、业项目管理处的工作重点将从对大量作业层员工的培训、管理和工作事项的日常安排中解放出来，转而由项目经理和主管主要负责项目各个作业事务的外包选择、合同和作业标准的拟订、整个项目经济的预算平衡、监督各外包单位的合同履行、并与开发商、业委会、业主、政府主管部门及各相关单位协调处理好各类事项。各类助理则按岗位职责和按合同以及按照行业和企业的服务标准要求，对外包专业企业员工工作实施严格的监督、检查和评价，并及时处理外包企业在作业中需要和业主、开发商协调的问题和事项。由于作业层的员工都属于外包企业的职工，基本的专业作业培训和人事事务都由专业公司承担，物业管理层只是协助他们根据项目特点和合同要求进行辅助培训，
5、工作的重点是监督作业单位的标准化作业和作业的结果，对于不符合要求的人员，根据合同约定要求撤换，对于不符合要求的企业，根据合同约定进行经济处罚和解除合约。按照这样的管理模式，就明确了物业各级管理层人员的职责，从专业“管家”和专业“教师的双重责任中解脱出来一半，专司“管家”之职。这从行业发展的角度说，将有利于管理层的专业水平和管理效益一5 7 更快进步和提高。按照这样的管理模式，对一个具体物业项目的管理服务来说，就形成了专业公司对员工招募进行专业培训、按专业公司管理体系派驻主管及领班对员工实施日常工作安排和管理，而物业管理公司则安排相对应的主管或每一班安排助理，按外包合同服务标准和程序要求，对外包
6、方的作业工作进行全面监督。也就是说，对某一名作业层员工而言，将有两方面的管理人员对其进行培训、监督和考核，而员工的工作水平和整个项目的服务水平的提高将是不言而喻的。模式改革呼唤物业管理师按照“管作分离 的物业管理模式改革思路，物业管理行业员工队伍的建设重点必须是培养管理层队伍，即大力培养专业“管家”队伍，也就是国家正在大力推行的物业管理师专业队伍。目前的状况是：物业管理企业及各物业项目的管理层由于物业管理师队伍的刚刚起步，造成专业“管家”还并不专业；而各类专业服务企业由于发展不久，其市场化和专业化程度也不尽人意。这两方面的不专业，对物业管理行业和专业服务行业而言，都是必须尽快解决的根本性问题。
7、而关键在于物业管理师队伍的尽快培养和成长，以及专业服务机构中专业管理人才的培养和成长。物业管理企业要履行专业“管家”职能，要使企业科学地管理、优质地服务、建立良好的服务品牌，就必须下大力气招募和培养一支专业的管理层团队，而这支队伍的主要骨干，如公司总经理、公司部门经理、各项目管理处经理、管理处各类主管、助理等都应由具备任职资格的物业管理师或具备初级专业管理资格的人员来担任；物业管理师队伍的成长，将极大地推进其他层次管理人员的专业培训、专业管理和专业服务技能的提高，从而扭转专业“管家 不专业的局面。通过物业管理层专业水平的提高，还可促进专业服务机构专业服务水平的提高。一5 8 物业管理师制度的推
8、行，对物业管理企业本身来说，还可以促使企业的投资者和经营者分离，这是现代企业制度建设的关键；物业管理企业董事会任命物业管理师担任各级经理人，物业管理师以其自身资格和注册信誉为担保，实施公司、部门或项目的具体管理和运作，从而使物业管理企业真正专业地、科学地去经营管理和服务，真正经受市场考验并健康发展。随着物业管理企业管理层和作业层真正意义的分离，物业管理师队伍逐步成为管理层的中坚力量。社会对物业管理是劳动密集型、技术含量低的概念将逐步转为专业管理技术行业的认知，物业管理行业的社会地位和就业趋势将大为改善。当然，物业管理师队伍的培养，其社会教育体系、任职资格评估体系和管理业绩评估体系的建立是十分重
9、要的。如果一个经理人凭理论知识取得资格证书并注册执业后，由于社会责任心和实际管理能力问题而使物业项目管理不佳、业主满意度低，企业将如何对待他们呢?当其离开某个企业投奔另一个企业后，还是同样状态，如何去制约他们呢?因此，物业管理师资格决不能像过去实行的物业经理上岗证和物业从业人员上岗证那样，仅仅成为就业的基本条件。物业管理师必须通过科学的管理体系使之真正显示出专业化、市场化的社会价值。因此，在完善物业管理师制度时，必须建立物业管理师社会信誉制度，必须建立完善物业项目管理状态社会评价体系。同时建立初始物业管理职业经理人注册试用期制度和评估续注册或注销制度。通过这些制度保障，使新生的物业管理师队伍逐步真正担当起物业管理行业长期健康发展的重任。一5 9 物业管理模式改革呼唤物业管理师物业管理模式改革呼唤物业管理师作者：张一民作者单位：上海科瑞物业管理发展有限公司 相似文献(1条)相似文献(1条)1.期刊论文 张一民 物业管理模式改革呼唤物业管理师-中国物业管理2007,(9)管作合一管理模式的弊端目前大多数物业项目管理处是按管(管理层)作(作业层)合一的管理模式来设置的,每个机构都要设置客户服务、工程维修、保安服务、保洁服务、绿化养护、财务管理等多个部门,每个部门都要实现相对应的人员招募、专业培训、岗位安排、日常作业管理和矛盾协调与处理等综合专业职能.本文链接：http:/