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1、产品定位筹划程序编制陈锐彬日期2002-08-21审核唐激杨日期2002-08-21批准刘荣先日期2002-08-22流 程 要 素流程目的：流程时间要求流程监控点数目流程主要责任岗位流程涉及职位数目修订记录日 期修订状态修正内容修正人审核人批准人2002-10-23A/14.2.2、5.1、5.2.4、5.3.1、5.4、7陈锐彬唐激扬刘荣先2004-5-17A/2取消编写计划，明确了产品建议书修订记录及分期工程处理方式。方志勇唐激扬刘荣先1. 目的依照公司工程运营决策，完成工程的市场定位、产品建议。2. 适用范围适用于公司新工程完成购置决策之后，对工程进展的深化市场定位和明确产品形态、主题
2、、和建立指标的工作。3. 术语和定义3.1. 市场定位：明确工程目的消费群体及其特征。3.2. 产品形态：工程产品类型选择。3.3. 产品主题：指对工程设计主题与产品形态的选择。3.4. 建立指标：工程各类型物业建立量的数据指标和比例关系。4. 职责4.1. 销售运营部4.1.1. 负责制定工程产品建议书。4.1.2. 组织工程市场定位市场调研以及产品建议调研工作。4.1.3. 调研记录的总结分析、归档治理工作。4.2. 总经理4.2.1. 批准工程产品建议书。5. 工作程序5.1. 工程开展部提交的工程可行性研究报告是本阶段产品筹划的输入。5.2. 工作预备5.2.1. 销售运营部工程销售组
3、安排调研时应事先与工程开展部、工程经理部协调和沟通。5.2.2. 工作展开前，工程销售组经理应组织销售组成员预备以下文件：a） 工程可行性研究报告。b） 过往同类工程的工程产品建议书。5.3. 调研工作施行5.3.1. 工程销售组成员查阅并熟悉工程可行性研究报告、观察各方面的工作现状、现象和活动获取工程相关信息。5.3.2. 工程销售组施行关于目的客户群体、产品主题、产品形态和产品各建立指标的调研。5.3.3. 每次调研完成后，工程销售组必须完成一份市场调研报告，由工程销售组经理审核并保证调研报告的正确性和完好性。提交销售运营部总经理，报告内容应包括：a） 调研的目的和范围。b） 调研组成员。
4、c） 调研日期。d） 调研所依照的文件。e） 调研结果表述。f） 调研结果分析、小结。5.4. 销售运营部工程销售组针对调研中的表述和结论性意见，提出修正性措施，构成市场调研报告及初步产品建议书，经销售运营部工程销售组分管经理审核修正，销售运营部总经理确认。内容包括但不限于：5.4.1. 工程定位a） 潜在消费者背景材料分析b） 潜在消费者产品需求比照分析c） 市场现状5.4.2. 产品定位a） 类型：生活设计、形象定位b） 档次风格：价格定位、建筑风格定位c） 建筑比例建议：建筑类型比例面积（万平方米）套数（平方米）合计5.4.3. 预期价格（采纳可类比物业加权比拟法）5.4.4. 留意营建
5、的要点a） 交通设备b） 环境c） 小区配套d） 物业治理效劳5.4.5. 运营方式的考虑a） 住宅部分b） 公建部分c） 物业效劳方式的提升5.4.6. 机构潜在消费建议a） 机构消费者类型b） 使用目的c） 产品需求5.4.7. 概念设计阶段工作重点a） 工作目的b） 工作重点5.4.8. 开发节拍5.5. 由销售运营部向万创提交初步工程产品建议书，供万创进展工程概念设计。5.5.1. 概念设计确认后，由销售运营部、万创公司共同向本钱治理部提交初步工程产品建议书及工程概念设计成果，由本钱治理部进展新工程建安本钱概算，概算后提交财务治理部进展新工程完全本钱概算及运营指标及资金要求概算。5.6
6、. 经新工程本钱概算后，由销售运营部工程销售组依照概念设计研究、新工程运营本钱概算等材料组织编写工程产品建议书。内容包括但不限于：5.6.1. 工程定位a） 工程与周边的关系：与所在区域定位和规划的关系、地块或周边可利用的自然资源、地块或周边可利用的社会资源、工程周边的交通情况、工程周边的社会配套、市场现状、市场需求。b） 工程定位：工程定位描绘、工程差异性的营建。c） 客户资源：潜在消费者消费断定、潜在消费者消费特征、客户购房用处、消费行为分析、内外销分析。5.6.2. 产品描绘a） 产品规划要点综述b） 产品描绘：总建筑面积、住宅、会所、商业（社区配套和特色商业）、其它公建、住宅产品（住宅
7、产品详细内容见下表）建筑类型比例面积（万）套数平均面积（）均价(元/)共计c） 工程的环境定位要求d） 工程的公建定位e） 功能设计：会所、商业配套、学校。（公建视产品情况需要有补充报告）5.6.3. 效劳a） 目前已有关联工程提供的效劳b） 针对工程客户提供的效劳、特别产品提供的效劳5.6.4. 运营a） 工程的出发点和运营方式b） 运营方式建议5.6.5. 工程开发方案a） 方案选取原则b） 方案建议（含初步本钱、财务测算）c） 操作风险及躲避方式5.6.6. 工程开发节拍(主要产品的分期重点)5.6.7. 营销思路5.7. 工程产品建议书经销售运营部总经理确认后，销售运营部组织万创公司、
8、工程经理部、本钱治理部、财务治理部向公司总经理汇报。公司总经理最终批准，由销售运营部提交万创公司、工程经理部，供万创公司进展设计招标；供工程经理部编写工程开发工作指导书。5.7.1. 工程商业部份的产品建议按产品建议书（商业部份）作业指引执行。5.7.2. 产品建议书定稿后，依照工程进展对其所做的补充及修订，以会议纪要等方式备案，并提供万创公司作为设计输入材料。5.7.3. 分期开发的工程，每期的产品建议视工程详细情况，可按以上程序进展，或在原产品建议书根底上修订完善。6. 支持性文件6.1. VKSZ/WI/PR055产品建议书（商业部份）作业指引7. 相关记录7.1. 市场调研报告及初步工程产品建议书7.2. 工程产品建议书7.3. 会议纪要