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1、创力公司项目前期策划思路前 言 地产产代理最重重要职责就就是把握好好开发商与与客户之间间的互利尺尺度，根据据不同的市市场环境为为开发商赢赢得最大的的利润；体体现项目的的最高价值值；取得目目标客户的的最佳认同同。敝司将将时刻遵循循这一点，充充分发挥专专业人士的的智慧，为为项目作出出最为合理理、有效的的策划方案案。 本策策划书将围围绕市场、竞竞争对手及及项目本身身进行初步步撰写,望籍此能能与贵司合合作，共创创贵阳市房房地产市场场的又一明明星楼盘。第一部分 市场分析析一、 贵阳房地产产宏观市场场分析（一） 贵阳市房地地产发展分分析 20000年，贵贵阳房地产产面临前所所未有的发发展良机，与与全国许多
2、多城市相比比，贵阳市市房地产业业形式一直直较好，前前几年空置置的房比例例在15%左右，近近几年空置置率一直较较低，这与与国家支持持房地产业业发展的政政策逐步完完善有关，也也与百姓住住房消费观观的加强和和房改的深深入不可分分割，还有有住房信贷贷投入的增增加，二级级市场的开开放，减免免部分税费费等因素有有很大关系系，贵阳市市场房地产产市场价格格近年来一一直保持上上升趋势，尤尤其是中心心区房价，高高层多层升升幅不同，多多层升幅更更大，究其其原因，由由于市区土土地供应逐逐年减少，使使得市区商商品房尤其其是多层供供应相对减减少，特别别是去年，市市政府规定定市中心不不建多层，因因而市区房房价上扬在在所难免
3、。许许多市民在在市中区买买不起住房房，而又不不愿住郊区区，选择点点自然就放放在城郊结结合处，现现在交通上上有很大的的改观。那那么，市民民选择这种种地段的可可能性就会会更大，从从这个角度度上看，221世纪的的筑城楼市市将会出现现新的发展展势头。（二） 贵阳市房地地产郊区发发展成为趋趋势 随着着贵阳两城城区旧城改改造的基本本完成市中中心区土地地资源越来来越稀缺，特特别是去年年市政府严严格控制市市区土地的的批租，使使市中心土土地供应更更趋紧张，与与此同时，国国家取消福福利分房，实实行住房分分配货币化化，增加住住房信贷的的投入，开开放住房二二级市场，减减免部分税税费等一系系列措施出出台，极大大地提高了
4、了群众的购购房积极性性，住房开开始成为人人们最大的的消费，面面对这一市市场局面，许许多外地开开发商“抢滩贵阳阳”已成为共共识。在目目前市中心心土地供应应十分紧缺缺的情况下下，开发商商们开始把把目光投向向两个地区区：1. 郊区地带：小河、花花溪、金阳阳新区；2. 城乡结合地地带：省政政府背后小小关一带、贵贵钢至二戈戈寨沿线、二二桥至贵工工一带、大大营坡至茶茶店一带等等。这些昔日不不被看好的的土地资源源纷纷升值值，市郊房房产开发“行情”看涨已成成为不争的的事实，以以中天花园园、榕筑花花园等为代代表的城郊郊物业，以以一种城郊郊结合，绿绿色和自然然环境为主主要特征，倡倡导回归自自然，脱离离城市喧嚣嚣，
5、通过绿绿色环境和和整体平面面规划的主主要内容及及人性化“以人为本本”为卖点的的突出特点点，从内涵涵、价值上上更加符合合广大中低低收入消费费群需求，故故销售都比比较红火。同同时，筑城城郊区住宅宅的文化环环境也在形形成，市民民居住城市市中心的传传统观念正正在发生变变化，也就就是这种观观念的转变变，为城乡乡结合地带带带来无限限商机。 （三） 市场供供给分析到目前为止止，贵阳市市房地产业业还处于成成长的初级级阶段，开开发意识、建建筑水平、物物业管理等等落后沿海海发达地区区10115年。自自国家实施施房改政策策以后，贵贵阳市房地地产业发展展迅猛，998年后市市场出现前前所未有的的良好状态态，开发商商从9
6、8年年前的2000多家迅迅速增至目目前的6000多家，开开发项目一一个紧接一一个，并且且项目单个个开发量也也越做越大大。从去年年结束的第第五届房地地产交易会会上看，上上10万方方的项目就就有12个个，贵阳市市99年房房交会参展展项目建筑筑面积共计计260万万方。而去去年却猛增增至5199.76万万平方，相相比而言，供供给量增加加了一倍之之多。另外外，以往未未被市场消消化的，加加上去年未未参展的项项目合计还还有约2880万方左左右，这样样，去年整整个市场供供给量超过过800万万方，今年年年初到现现在，又有有50多万万方的项目目被审批通通过，而据据比方比方方信息，贵贵阳市年商商品房消耗耗量也不过过
7、100万万方左右，市市场的供给给量已远远远超过了市市场的需求求量。从目前市场场供应的产产品特性来来看，具有有以下特点点：1. 绝大多数新新建楼盘都都在“环境”上做文章章，卖点不不突出，太太单一；2. 市区项目（高高层）太多多，且集中中在市中心心一带，价价为30000元/MM245000元/MM2；3. 市内新建多多层小区质质素较高，价价位30000元/MM245000元/MM2 ；4. 环市线外多多层精品小小区，虽然然价位较低低，但其配配套设施不不太齐全。（四） 市场需求分分析 房房改以后，由由于政策的的倾斜和市市政方案的的迅速落实实，贵阳市市地产市场场空前良好好，目前市市内房改政政策主要有有
8、： 住房公积金金贷款 住房公积金金的实施 存量补贴的的发放 按揭贷款（可可贷至8成成30年） 个人住房贷贷款 正是这些些政策的实实施，加大大了人们购购房的积极极性，促成成了商品房房的需求热热潮。另外外公房上市市，房屋置置换这两项项政策大大大提高了换换房率，增增加了大量量的二次置置业者，使使得市场需需求量快速速上升，前前两年的需需求量虽然然发生了一一点变化，特特别是去年年市场需求求量增加到到185万万平方米左左右，城郊郊结合地区区和郊区盘盘一度出现现抢购现象象，但整个个市场的供供求关系仍仍在5:1左右。（五） 项目市场切切入点分析析1. 提供有效供供给从上面的供供需状况分分析可看出出市场的现现状
9、供需极极不平衡，供供给已远远远超过了需需求。因而而我们现在在入市有一一定的风险险，这就要要求我们在在产品设计计上下很多多的功夫。本本项目的产产品一定要要是一种有有效的供给给，从贵阳阳及其他城城市调查来来看，积压压空置的商商品房也就就是那些质质素较差的的住宅，如如房型陈旧旧、设计草草率、位置置偏僻、配配套落后、规规划欠缺、发发展商后续续资金缺乏乏的住宅，这这种住宅从从市场需求求的角度看看均属无效效供给。我我们的产品品应与目前前市场供给给存在必要要的差异性性，但又一一定要符合合现实客观观存在的有有效需求，才才能以别具具一格的姿姿态在市场场竞争中取取胜。2. 抓住有效的的需求由于存量补补贴的兑现现，
10、按揭贷贷款年限的的加长，使使得越来越越多的工薪薪阶层可以以拥有自己己满意的住住房，要求求换房的中中等收入阶阶层正成为为如今购房房大潮的主主流。就贵阳市而而言，工薪薪阶层存在在以下特点点（中下等等收入） 家庭总总存量补贴贴：2万5万元左左右 购房目目的：增大居住住面积；给子女购购房 喜好面面积：600 M2 1000 M22 （其其中60 M2 800 M2 占300%） 能承受受总价：110万220万（按按揭30年年） 可接受受单价：11600元元/ M2 20000元/ M2 喜好环环境：周边边配套设施施齐全、交交通方便、子子女读书便便利、安静静、社区生生活气息浓浓厚中等收入阶阶层存在以以下
11、特点： 家庭总总存量补贴贴：2万7万元左左右 购房目目的：改善居住住环境；增大居住住面积；给子女购购房 喜好面面积：800 M2 1220 M22 （其其中80 M2 1000 M22 占400%） 能承受受总价：115万330万（按按揭30年年） 可接受受单价：11800元元/ M2 22200元/ M2 喜好环环境：周边边配套设施施齐全、交交通方便、子子女读书便便利、安静静、社区生生活气息浓浓厚我们所有的的工作都应应围绕这一一目标客户户群的特点点和购房心心理，形成成更为准确确的有效供供给。3. 差异性的确确定与推广广虽然今年市市场供应量量近8500万平米，但但其中以中中、高档楼楼盘占有比比
12、重偏大，而而面对中等等收入阶层层的大盘多多在市郊，配配套设施不不齐全，无无法形成统统一的社区区环境。且且在建筑风风格方面大大都以欧陆陆风格为主主，同质化化较为严重重。本案占地44万余平米米，具有规规模化发展展的必要条条件，且地地段居于城城乡结合部部，周边配配套较齐全全，环境及及空气质量量在贵阳市市均属上层层。因此，针针对同档次次甚至偏高高档交的楼楼盘，寻找找差异性，将将其贯穿于于项目前期期规划及推推广的过程程中，将成成为我们的的主导思想想。二、 区域市场分分析（一） 现阶段状况况分析大营坡地处处贵阳市边边缘，北靠靠金阳新区区，东邻乌乌当区，是是一个典型型的城郊结结合地带，这这些年随着着经济的发
13、发展，许多多商家已定定位其中，使使周边的配配套设施逐逐步完善起起来。再则则，市政府府也在大力力扶持这一一地区的经经济建设，拓拓宽道路、架架设立交桥桥、修建大大型农贸市市场，这一一系列政策策都为大营营坡将来的的发展打下下坚实基础础。另外，大大营坡原本本就是一个个密集的老老居住区，许许多人都在在这一片住住了几十年年，已经对对这个地区区产生了依依赖感，就就算是要买买房，首选选也就是在在大营坡，基基于这一原原因，诞生生了沙河花花园、万江江小区、新新联小区等等一大批住住宅小区，就就连一些单单位也不甘甘寂寞，赶赶上集资建建房的末班班车，修建建了一个职职工宿舍区区。但是，这这些小区都都类似于经经济适用住住房
14、，真正正的高尚小小区在大营营坡地带还还是一个空空白。因此此，大营坡坡还有一个个相当规模模的潜在市市场等待发发掘，相信信如果有一一个有超前前设计的项项目，一定定能在这个个潜在市场场中占有一一席之地。（二） 未来状况预预测 从现现状来看，贵贵开路高架架桥外环北北路正在紧紧张地施工工，这两条条路以后就就是分别连连接乌当区区和金阳新新区的主干干线，而这这两条线所所交汇处正正是大营坡坡，也就是是说大营坡坡将来必定定成为通往往两个区域域的交通要要塞。而乌乌当区和金金阳新区是是贵阳市以以后发展的的新重点，未未来市中心心就要搬迁迁到金阳新新区内，而而乌当区新新添寨现在在已经被许许多开发商商重视，也也是以后发发
15、展的重要要目标，未未来的大营营坡一定是是一个更加加繁华的地地带。三、 项目市场分分析尽管筑城各各区都打住住宅牌，但但还是有很很多本区域域的客户愿愿意住在大大营坡，因因为大营坡坡属于城市市副中心地地带，交通通便利、配配套设施齐齐全、上班班近、购物物方便。这这些都是购购房者最注注重的条件件，且区域域房产均匀匀在1900020000元/M2，它目前前正成为都都市的新经经济增长热热点。以下下就是从几几个不同角角度对本项项目所在区区域的房地地产市场做做个初步分分析。1. 从价格方面面分析1600元元/ M2 20000元/ M2 之间的楼楼盘有新联联小区、麒麒龙2号商商住楼、银银佳花园、贵贵开花园、贵贵
16、新苑、阳阳光都市等等，这些楼楼盘的推盘盘手法相对对陈旧。而而价位在22000元元/ M2 25500元/ M2 的楼盘，市市场购买力力相对稍弱弱，且集中中体现在景景藤堡、奔奔马商住楼楼、冠竹苑苑二期住宅宅等楼盘的的跃式，变变维式结构构房，这表表明中价位位的实用房房仍占据市市场需求的的主导地位位。2. 从户型结构构分析从已开发和和尚待开发发的楼盘看看，6080M22的二房一一厅和1220 M22左右的三三室一厅、三三室二厅双双卫、四室室二厅双卫卫户型受到到追捧，此此类户型的的楼盘如冠冠竹苑一期期、贵新苑苑、新联小小区、银佳佳花园等占占主要比例例，由于能能满足家庭庭生活需要要而又不奢奢侈，已成成为
17、目前不不少开发商商的主力户户型，而面面积在1550 M222500 M2的各种跃跃层、复式式结构的户户型销售比比较缓慢，不不难看出，大大户型对于于一般购房房者来说门门槛稍高。3. 从居住环境境分析在楼盘外环环境中，几几乎所有置置业者均会会选择污染染少、清静静、周边成成熟、生活活方便的片片区，而且且还要有内内部环境的的小区。因因此，重视视小区内的的绿化率的的提高及园园外的规划划、设计是是争取市场场的必备条条件，如景景藤堡26600 MM2的中庭花花园，动静静结合，力力求塑造一一种艺术与与自然相结结合的生活活方式。4. 从规划设计计上分析 大大营坡片区区的楼盘在在规划上已已逐步走入入成熟，规规划面
18、积适适中，附含含周边客户户群的需要要，园林艺艺术也得到到重视，只只是目前还还缺乏一个个系统、科科学的统筹筹及针对市市场变化的的创新。从上面分析析中我们不不难看出，大大营坡片区区的楼盘走走热目前正正处在上升升阶段，经经验、专业业、技术和和创新正受受到越来越越多的发展展商重视，本本项目必须须正确的把把握入市时时机，通过过自身差异异性的推广广，有效地地抓住目标标客户群，方方可占据一一席之地。四、 主要竞争对对手分析（一） 贵阳市主要要竞争对手手分析贵阳市现阶阶段均价在在20000元/ MM2 的楼盘盘分析表（附附表）1、 价格分析 价位段段（元/ MM2 ）140018000180023000240
19、026000物业名称顺兴花园筑苑新村康瑞苑虹云商住楼楼华中商住楼楼相宝公寓苑林花园万东花园文昌苑景藤堡锦绣家园（多多层）冠竹苑数目363 由以以上图表分分析可知，在在贵阳市城城市副中心心地段的楼楼盘价格主主要集中在在1800023000元/ MM2 ，在这这个区域内内价格集中中度最大，达达50%。由由于以上楼楼盘与本项项目的地理理位置、规规模基本相相似，所以以以上楼盘盘的价格将将会成为本本项目定价价时的重要要参考依据据。2、 绿化分析绿化率无15200%20400%40600%60700%物业名称顺兴花园苑林花园虹云商住楼楼相宝公寓文昌苑冠竹苑华中商住楼楼筑苑新村常青藤花园园四季阳光花花园康瑞
20、苑景藤堡万东花园锦绣家园楼盘数目44241 由上表表可以看出出，在大营营坡区域内内有部分楼楼盘并不注注重绿化，但但上一定规规模的小区区如景藤堡堡、万东花花园的绿化化率都达到到4060%，因因此本项目目在前期策策划中应充充分考虑到到小区的园园林及绿化化的独特性性、创新性性和唯一性性，竞争对对手的园林林、绿化情情况将作为为我们的重重要参考依依据。（二）区域域主要竞争争对手分析析1、 项目周边部部分楼盘分分析简表物 业名 称位 置规 模建筑风格工 程状 况层高起价（元/m22 ）主销户型mm2宣 传方 式销售预测景藤堡贵开路占地20余余亩，建筑筑面积266000平平方米欧式，荷兰兰乡间小镇镇风格20
21、01年年10月完完工3 m2200901330电台、电视视、房交会会、报纸共计1200套，通过过推广最少少已售出660套，在在年前，销销售应在550%万 东小 区筑新路原化化工原料厂厂旧址占地面积22万平米，建建筑面积66万平米欧陆式2001年年12月底底（一期）2.9m2010801220房交会半版版报纸广告告销售已达440套左右右新 联小 区大营坡177路车站普通商住楼楼现房2.8m1450601220小版面报纸纸广告由于是较早早的推盘，抓抓住了推盘盘好时机，估估计销售率率应在800%贵新苑大营坡立交交桥旁建筑面积约约30000平米中西结合式式现房2.8m1700941220小版面报纸纸广
22、告80%星竹园筑新路筑新新巷内建筑面积11.2万平米米欧陆式2001年年8月完工工2.8m1880601000房交会报纸60900M2的二房一一厅销量已已达70%，90MM2以上的三三房二厅因因户型不理理想，销量量只有300%左右。筑新苑大营坡北郊郊巷1号建筑面积约约1万平米米普通住宅小小区2001年年7月底完完工2.8m18001101135由于宣传较较少，知道道者不多，一一期共计880余套房房估计售出出10套左左右兆阳小区筑新路北段段，二十三三中对面建筑面积5518600M2高档住宅小小区车身广告现尚在前期期策划过程程中2、 项目周边楼楼盘价格分分析物 业名 称景藤堡万 东小 区新 联小
23、区贵新苑星竹园冠竹苑（二期）均价（元/ M2 ） 2488022501650195020202580 由上表表可以看出出，在大营营坡地区整整体均价在在21000元/ MM2 左右，价价格偏差不不会太大，主主要视楼盘盘自身素质质而定。本本项目的价价格定位应应主要以景景藤堡和万万东小区为为参考，在在一定条件件允许的情情况下，本本项目应尽尽量在价格格上取得优优势。3、 项目周边楼楼盘主销户户型分析物 业名 称景藤堡万 东小 区新 联小 区贵新苑星竹园冠竹苑主 力户 型23房变维错层23房23房34房23房23房主销面积MM263900130114670122060122094122060100094
24、1333销售率55600%30%80%80%60%70% 由上表表可以看出出大营坡区区域竞争对对手的主力力户型大多多为233房，主销销面积为7701220M2 。本项目目在设计户户型时，要要好好参考考以上数据据，既要切切入市场的的空白点，又又要考虑到到竞争对手手的主力户户型是如何何设计的。根根据上表可可知其销售售率普遍不不错，这也也有一定的的道理。因因此，如何何设计户型型，如何安安排各种户户型的配比比，将在详详细分析之之后再做决决定。四、 主要竞争对对手个案分分析1、景藤堡堡该项目位于于大营坡贵贵开路之一一侧，毗邻邻友谊花园园和贵开花花园，与神神奇假日酒酒店遥遥相相对，北依依新添大道道，南傍宝
25、宝山北路，东东靠筑新路路，西距北北京路10000米。处处于贵阳市市社区条件件中较好的的北区，有有便利快捷捷的城市交交通体系和和健全完善善的公共市市政配套设设施。总建建筑面积为为260000M2，占地面面积20余余亩，由六六栋风格明明晰的荷兰兰鹿特丹乡乡间小镇民民居建筑组组成，格调调恬静清新新。由于该项目目是目前区区域同档次次物业中较较有风格的的高档盘，具具有引领当当前楼市的的潮流优势势，同时借借用比较前前卫的数字字生活作为为物业概念念，因此，景景藤堡可以以说是目前前贵阳市新新一代建筑筑设计的标标志楼盘。（1）景藤藤堡推出市市场的形象象是e时代的生生活，贵州州首家数字字化住宅小小区为了使项目目市
26、场形象象充分体现现，景藤堡堡通过几个个方面做了了充分的准准备工作。建筑设计计a、建筑风风格：景藤堡以荷荷兰鹿特丹丹乡间小镇镇民居建筑筑为基调，融融入现代设设计技术，完完美组合，营营造现实条条件的“都市别墅墅”。b、园景规规划：景藤堡园景景和环境规规划均由深深港名师精精心设计，融融合了欧式式建筑中更更具人性化化的设计精精华和本土土居民的住住宅文化，且且中庭主题题园景占地地27000M2，“假日心情情”休闲会所所，“康乐年华华”运动中心心，“优裕人生生”主题园景景，细致考考虑了功能能性和景观观性的和谐谐统一，更更好的将住住户的生活活动静分离离，营造出出一个理想想的居家休休闲场所，景景藤堡还首首家营
27、建了了宽带因特特网数字信信息运输平平台，带给给业主前沿沿的生活体体验。配套设施施a、文化配配套生活在社区区条件较好好的北区，享享有城市新新兴演变生生成的市区区商圈所附附加的大服服务和大市市政。b、生活配配套景藤堡处于于人流车流流繁华的贵贵开路，购购物消费应应有尽有，贵贵乌农贸市市场，思君君超市近在在咫尺，且且距贵阳医医学院，贵贵医附院，不不足2分钟钟车程，77、9、117路公交交车及9条条中巴专线线构架了便便捷的交通通环境。c、休闲配配套2700MM2的小区中中庭主题园园景，完全全属于业主主的天地，漫漫步庭院，怡怡然自得，享享受生活的的自由、闲闲适、写意意。康体会所所小区的康体体会所考虑虑了功
28、能性性和景观性性的和谐统统一，主要要广告语：假日心情休闲会会所康乐年华运动中中心物业管理理为您的居家家提供高速速计算机网网络，紧急急呼叫系统统、报警系系统、电视视监控系统统、门禁及及一卡通系系统、远程程教育医疗疗以及监护护系统等多多种高科技技设施。（2）景藤藤堡目标客客户群定位位向往智能能化生活的的人士事业较成成功的高收收入人士崇尚潮流流生活模式式，思想前前卫的高薪薪白领阶层层在周边生生活的部分分经商一族族（3）推广广策略采取多户型型产品策略略。从633M22200M2，而且大大户型采用用了当前较较为流行的的变维建筑筑专利技术术设计。塑造楼盘的的高质素，同同时以中高高价位推盘盘，配以一一种相对
29、时时尚的室内内装修，对对物业形象象的提高起起了促进作作用。（4）推广广手法 以电台，报报纸等媒体体高密度传传播信息，提提高楼盘的的知名度。在星力百百货瑞金店店辟出专柜柜，举办新新住宅展示示会倡导“幸福e时时代”。借助自身身楼盘的时时尚潮流，塑塑造该楼盘盘的独特之之处 拥有个个人电子商商务和SOOHO办公公室。以“决不不放弃”，“远离寂寞寞”，“拒绝平凡凡”，“分享生活活”等语调强强调推广楼楼盘的高质质量形象，与与其“数字化小小区”的定位相相配合。2、万东小小区该项目地处处大营坡筑筑新路原化化工原料厂厂厂区，毗毗邻神奇假假日酒店和和贵开立交交桥，与刑刑侦大楼相相望，交通通还比较便便利。万东花园占
30、占地约2万万余平米，总总建面积66万多平方方米，由万万东实业股股份有限公公司独资开开发，特聘聘国内外名名师携设计计，吸取深深圳、上海海、北京多多个居住水水区的精华华，外观简简洁明快，内内部精致实实用，由万万东物业管管理有限公公司提供224小时物物管服务。另外，万东东花园周边边的环境比比较嘈杂，旁旁边就是一一个集贸市市场，而且且，周边的的房屋也很很陈旧，有有可能也是是下一步要要进行旧城城改造的地地方。因此此最近这几几年其周边边会比较杂杂乱，但从从未来发展展的角度看看，万东花花园很具有有升值潜力力。1） 市场形象万东花园是是去年房交交会上亮相相筑城，当当时提出的的市场形象象是“万东花园园，阳光绿绿
31、色家园”，这种形形象口号在在当时已经经是普遍提提不能再普普遍，对客客户来说，根根本没有吸吸引力。因因此，在去去年年底开开盘后，其其市场形象象就改为“城市的、自自然的、尊尊贵的”，这很很明显，万万东也是借借城郊结合合地这个卖卖点，打出出“尊贵，自自然”的口号，为为了使项目目的市场形形象充分体体现，万东东做了充分分的准备工工作。A建筑设设计a 建筑风格以简洁明快快的后现代代风格为建建筑旋律，融融入现代设设计理念，采采用全围合合中庭花园园式规划，尽尽量营造出出一种时尚尚现代感，使使整个小区区都洋溢着着浓郁的城城市风情。b 园林设计 小小区采用的的是中庭广广场设计，没没有什么太太特别的地地方，只是是中
32、心广场场面积比较较大，约有有1万平方方米左右，靠靠近中心广广场的建筑筑底层架空空，给人的的感觉是满满目翠绿，加加上水池、花花坛和布置置其间的长长廊、亭台台、喷泉假假山，体现现出一种“自然，尊尊贵”的享受。B配套设设施a、 生活配套筑新路地区区原本就是是一个居住住居，周边边的生活基基本设施都都比较健全全，贵乌农农贸市场，思思君超市都都在周边，多多趟公交车车从门口路路过，相邻邻的贵开路路上，邮局局、银行、餐餐馆比比皆皆是，坐车车到市中心心只要5分分钟，充分分体现城市市感。b、 休闲配套一万多方的的中庭中题题园林，喷喷泉、假山山、水池、凉凉亭尽在其其中，这些些都给业主主提供了休休闲、写意意的生活，另
33、另外，多功功能会所、露露天泳池、羽羽毛球场、室室内健身房房等设施，为为业主的休休暇时光提提供了去处处。c、 物业管理引进了环境境监控，消消防报警、昼昼夜巡逻，确确保业主安安枕无忧，还还有，小区区为住户提提供了周到到的家政服服务，只需需一个电话话，一切都都方便。2） 目标客户群群从其市场定定位来看，目目标客户也也是属于中中等收入的的市民，在在市中心买买不起，又又不愿住郊郊区的人，还还有本地区区的一些老老居民，想想改善一下下居住环境境，提高自自己的生活活档次。跃层多层四房双卫：16%五房双卫：21%五房三卫：47%三房双卫：16%平层多层一房一厅：8%二房一厅：42%三房二厅一卫：25%三房二厅双
34、卫：25%3） 户型配比五房三卫：25%六房三卫：25%四房三卫：50%跃层电梯房三房二卫：25%四房双卫：75%平层电梯房4） 目前销售情情况万东花园首首期推出旭旭日阁，起起价20110元/MM2，整栋楼楼以小面积积二房一厅厅为主，配配以一房一一厅的单身身公寓和1100 MM2左右的小小三房单卫卫。因为其其地理位置置不佳，面面对的客户户都是中低低等收入的的工薪阶层层，这些户户型的总价价在16万万左右，首首期3-33.5万元元，月供8850元左左右，到目目前为止，整整个销售业业绩不到440套，而而且销售的的户型都是是80 MM2左右的二二房。3、贵新苑苑贵新苑位于于大营坡立立交桥旁，与与筑新路
35、交交距50米米，周边商商贸繁盛，人人流聚集。与与新联小区区隔立交桥桥相望，总总占地面积积30000多平米。距距市中心55分钟的车车程，此地地段今后的的商业价值值较高，现现已发展为为该区域的的农贸集散散中心。 （1） 贵贵新苑在推推出市场时时的形象贵新苑我的的家总体规划划贵新苑由于于占地只有有30000多平米，属属规模较小小的楼盘，因因而开发商商将本盘的的楼宇质素素放在首位位，由4栋栋多层住宅宅组合而成成，外立面面色彩明快快，白色条条砖贴面，底底层增设门门面出售。该该小区谈不不上绿化率率，但仍然然吸引买家家进驻，户户型和价格格为其最大大的优势。小区功能能配套贵新苑只有有较小的绿绿化场地，但但动静
36、分明明，给人以以紧凑、舒舒适的氛围围，小区还还附设有亭亭台和小型型儿童游乐乐场。物业管理理贵新苑的物物业管理是是由开发商商自己组建建的，但其其物管服务务甚为周至至。包括：a、保安224小时巡巡逻，负责责小区的防防火防盗及及监控；b、提供邮邮件寄送，报报刊收发，文文件电讯、打打字复印；c、维修服服务；d、清洁服服务；e、当用户户需要时，可可与用户签签订服务合合同，满足足用户诸如如接送小孩孩、看护老老人、购物物等方面的的需求。（2） 目目标客户群群 追捧在闹市市中生活的的白领人士士; 周边生活多多年较为富富有的人家家; 工作不久、积积蓄不多的的工薪阶层层； 外地来此区区域的个体体经营者。（3）推广
37、广策略项目处于城城市副中心心，人流物物流较集中中的路段，因因此它没有有通过媒体体进行大规规模的推广广，但周边边成熟的社社区环境与与楼盘自身身的优势相相结合。而而它的户型型设计也较较为理想，通通风和采光光均没有遮遮挡，劣势势在于作为为居住环境境来讲过多多的嘈杂，但但它推盘时时间较早，而而同区域的的大盘都是是在近段时时间推出，因因此它抓住住了推盘的的先机，销销售较为理理想。4、 星竹园该项目地外外贵阳市大大营坡筑新新巷位置，距距大营坡主主干道筑新新路仅300米，距贵贵州日报社社、大营坡坡车站仅3300米。总总占地面积积62700m2，总建建筑面积11.2万平米米，居住户户数1533户，由三三栋七层
38、欧欧式住宅楼楼围合而成成，精致美美观，简洁洁淡雅。由于该项目目所处贵阳阳副中心地地带，交通通便捷，具具有环境安安静、地理理位置优越越的优势，同同时本物业业既有围合合亲切感，又又有相互的的通透感，形形成流动的的空间。共共同构成设设计高雅、宁宁静、安详详的居住氛氛围。（1）星竹竹园推出的的市场形象象物超所值寻常人人家的逸静静雅居针对本项目目的形象定定位，发展展商通过几几个方面作作了充分的的准备工作作：建筑设计计a、 建筑风格采采用的是流流行于世并并经久不衰衰的欧陆风风格为主，通通过合理布布局，精心心设计，融融入现代手手法，使古古典的欧陆陆风情与现现代的建筑筑韵律相结结合，简洁洁淡雅，物物超所值。b
39、、 环境规划 小区内内裁种四季季花草，园园林艺术点点缀其间，小小区内设置置水池、雕雕塑、座椅椅和儿童游游戏设施，园园艺设计同同绿茵、彩彩亭相映衬衬，真正的的体现出一一个较完善善的外部环环境。配套设施施a、 文化配套本项目地处处社区成熟熟，人流聚聚集的大营营坡，文化化设施较为为成熟，实实验小学、贵贵阳六中、贵贵阳第233中学、贵贵阳财政学学校近在咫咫尺，营造造了一个良良好的人文文环境，使使孩子得以以健康成长长。b、 生活配套项目位置紧紧临人流物物流的地方方，购物消消费，应有有尽有，大大营坡农贸贸市场、相相宝山批发发市场、贵贵乌农贸市市场、神奇奇酒店、商商店食肆近近在咫尺，有有多路大小小车经过，生
40、生活方便、交交通快捷。c、 休闲配套小区内建有有星月广场场、洗衣中中心干洗店店、小型超超市、棋牌牌室、乒乓乓球室、幼幼儿园，将将室内的自自然景观融融健身、休休憩为一体体，为老人人与小孩提提供更多的的空间。 物业管理在本小区物物业管理方方面可实现现门铃对讲讲系统，保保安巡逻防防盗系统，组组织居住户户成立小区区物管监督督委员会，提提供建议并并监督执行行。（2）目标标客户定位位 收入在中等等，有一定定积蓄，在在本地段居居家工作的的工薪阶层层人士； 有余钱的二二次或以上上的置业人人士； 有较强经济济实力，私私营经济中中成长的“新贵”； 原住这一带带的“老市民”。（3）推广广策略产品策略略采取一种多多户
41、型的产产品策略，而而大居室、大大厨房、房房间功能分分工明确合合理，是本本项目开发发设计户型型的原则，充充分显示生生活对目标标客户群细细分程度的的同时，又又体现其小小规模大气气派风范的的生活方式式。价格策略略本项目采用用低价入市市的原则，以以达到吸引引目标客户户群注意的的目的，同同时又可根根据市场变变化反应出出的情况，采采用低开高高走的调价价原则。推广手法法a、 突出精致园园林的居家家优势，吸吸引目标客客户的注意意，并到现现场参观；b、 在广告媒体体的发布上上，强调诉诉求全为“给你一个个买得起的的家”和“写意生活活尽在它”，标出购购买阶层为为普通大众众；c、 通过参展房房交会，造造成平易朴朴实的
42、“寻常人家家的逸静雅雅居”，以求达达到短期促促销效果，并并藉此打响响知名度。第二部分 项目分析析及定位一、项目分分析（一） 项目简介1. 位置：项目位于贵贵阳市大营营坡片区，味味莼园酱菜菜厂地界，中中心转盘旁旁边，紧挨挨鹿冲关路路，背靠沙沙河花园和和万江小区区，左邻银银佳花园，是是一个密集集的居住小小区。2. 周边设施：学校：紧邻邻北郊小学学和二十三三中，距实实验小学、贵贵阳六中、医医学院仅55分钟车程程。菜场：百花花山农贸市市场，贵乌乌农贸市场场医院：距市市五医5000米，距距医学院55分钟车程程酒店：神奇奇假日酒店店，神奇星星岛酒店超市：距思思君超市8800米，银银佳花园内内有喷水池池商厦
43、连锁锁超市银行：周边边有中国银银行、中国国建行、邮邮政储蓄邮局：项目目旁边就有有贵乌北邮邮局交通：7路路、9路、667路、770路、776路车站站均在项目目旁边3. 区域综析 项项目地理位位置紧邻外外环线，属属城乡结合合部，周边边无重工业业，无污染染源，空气气比较清新新，并且这这个项目地地界在贵开开路与鹿冲冲关路的交交汇处，以以后金阳新新区或乌当当区的发展展，又将会会带来更大大的商机，大大营坡地区区经历了几几十年的发发展，无论论周边设施施还是人文文环境，都都发生很大大变化，一一些老房被被拆除，一一个个小区区和精品住住宅不断涌涌现，星级级酒店、大大型交易市市场均定址址其中，在在市政支持持下，扩建
44、建道路、架架设立交桥桥，这一系系列措施都都给大营坡坡地区打下下了一定基基础。居住住人口不断断上升，在在建项目不不断增多，现现在的大营营坡已成为为目前贵阳阳市房地产产业的一个个投资亮点点。因此，本本项目中在在初期策划划，工程进进度及质量量、入市形形象及时间间上把好关关，做好充充分准备，在在目前地产产形势较佳佳的前提下下必能获得得满意的成成果。（二） 项目发展前前景贵阳，作为为大西南开开发的前沿沿，在国家家提供有利利政策的前前提下，市市场对具有有特色、综综合素质高高，有自己己卖点的的的精品小区区有较强的的承接力，随随着人们生生活水平的的提高，对对居住质量量的要求也也在不断增增加，做出出来的项目目就
45、一定要要满足他们们的要求，要要满足这些些要求，就就必须讲求求整体规划划，超前设设计理念，功功能设计较较完善，而而这样的高高尚住宅小小区不但会会被市场接接受，同时时也将会有有一个持续续成长的市市场空间，到到目前为止止，大营坡坡地段还没没有一家楼楼盘能达到到高尚小区区这一层次次，也就是是说现阶段段高档住宅宅小区在大大营坡地段段还属空白白区。众所周知，一一个项目要要想占有市市场，要么么就有先进进超前的设设计理念，要要么就是一一个区域内内的空白点点，贵司的的项目正好好占据其中中的一点，这这表明这个个项目已经经具务了占占据市场的的基本条件件。当然，这个个项目也有有一定的缺缺点，例如如：周边人人文环境不不理想，居居住人口综综合素质不不高，毗邻邻的北郊小小学、二十十三中的教教学质量不不好，这会会在项目推推广上带来来一定影响响。还有，贵贵司的知名名度不高，不不象中天企企业有一定定的品牌，要要想获得佳佳绩，就要要创造出一一些差异化化的产品、差差异化的服服务，这不不但推广产产品，同时时也是在创创造企业的的品牌。二、 项目优劣势势分析每个