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1、创力公司司项目前前期策划划思路前 言 地地产代理理最重要要职责就就是把握握好开发发商与客客户之间间的互利利尺度，根据不不同的市市场环境境为开发发商赢得得最大的的利润；体现项项目的最最高价值值；取得得目标客客户的最最佳认同同。敝司司将时刻刻遵循这这一点，充分发发挥专业业人士的的智慧，为项目目作出最最为合理理、有效效的策划划方案。 本本策划书书将围绕绕市场、竞争对对手及项项目本身身进行初初步撰写写,望籍此此能与贵贵司合作作，共创创贵阳市市房地产产市场的的又一明明星楼盘盘。第一部分分 市场场分析一、 贵阳房地地产宏观观市场分分析（一） 贵阳市房房地产发发展分析析 220000年，贵贵阳房地地产面临临
2、前所未未有的发发展良机机，与全全国许多多城市相相比，贵贵阳市房房地产业业形式一一直较好好，前几几年空置置的房比比例在115%左左右，近近几年空空置率一一直较低低，这与与国家支支持房地地产业发发展的政政策逐步步完善有有关，也也与百姓姓住房消消费观的的加强和和房改的的深入不不可分割割，还有有住房信信贷投入入的增加加，二级级市场的的开放，减免部部分税费费等因素素有很大大关系，贵阳市市场房地地产市场场价格近近年来一一直保持持上升趋趋势，尤尤其是中中心区房房价，高高层多层层升幅不不同，多多层升幅幅更大，究其原原因，由由于市区区土地供供应逐年年减少，使得市市区商品品房尤其其是多层层供应相相对减少少，特别别
3、是去年年，市政政府规定定市中心心不建多多层，因因而市区区房价上上扬在所所难免。许多市市民在市市中区买买不起住住房，而而又不愿愿住郊区区，选择择点自然然就放在在城郊结结合处，现在交交通上有有很大的的改观。那么，市民选选择这种种地段的的可能性性就会更更大，从从这个角角度上看看，211世纪的的筑城楼楼市将会会出现新新的发展展势头。（二） 贵阳市房房地产郊郊区发展展成为趋趋势 随随着贵阳阳两城区区旧城改改造的基基本完成成市中心心区土地地资源越越来越稀稀缺，特特别是去去年市政政府严格格控制市市区土地地的批租租，使市市中心土土地供应应更趋紧紧张，与与此同时时，国家家取消福福利分房房，实行行住房分分配货币币
4、化，增增加住房房信贷的的投入，开放住住房二级级市场，减免部部分税费费等一系系列措施施出台，极大地地提高了了群众的的购房积积极性，住房开开始成为为人们最最大的消消费，面面对这一一市场局局面，许许多外地地开发商商“抢滩贵贵阳”已成为为共识。在目前前市中心心土地供供应十分分紧缺的的情况下下，开发发商们开开始把目目光投向向两个地地区：1. 郊区地带带：小河河、花溪溪、金阳阳新区；2. 城乡结合合地带：省政府府背后小小关一带带、贵钢钢至二戈戈寨沿线线、二桥桥至贵工工一带、大营坡坡至茶店店一带等等。这些昔日日不被看看好的土土地资源源纷纷升升值，市市郊房产产开发“行情”看涨已已成为不不争的事事实，以以中天花
5、花园、榕榕筑花园园等为代代表的城城郊物业业，以一一种城郊郊结合，绿色和和自然环环境为主主要特征征，倡导导回归自自然，脱脱离城市市喧嚣，通过绿绿色环境境和整体体平面规规划的主主要内容容及人性性化“以人为为本”为卖点点的突出出特点，从内涵涵、价值值上更加加符合广广大中低低收入消消费群需需求，故故销售都都比较红红火。同同时，筑筑城郊区区住宅的的文化环环境也在在形成，市民居居住城市市中心的的传统观观念正在在发生变变化，也也就是这这种观念念的转变变，为城城乡结合合地带带带来无限限商机。 （三） 市市场供给给分析到目前为为止，贵贵阳市房房地产业业还处于于成长的的初级阶阶段，开开发意识识、建筑筑水平、物业管
6、管理等落落后沿海海发达地地区100155年。自自国家实实施房改改政策以以后，贵贵阳市房房地产业业发展迅迅猛，998年后后市场出出现前所所未有的的良好状状态，开开发商从从98年年前的2200多多家迅速速增至目目前的6600多多家，开开发项目目一个紧紧接一个个，并且且项目单单个开发发量也越越做越大大。从去去年结束束的第五五届房地地产交易易会上看看，上110万方方的项目目就有112个，贵阳市市99年年房交会会参展项项目建筑筑面积共共计2660万方方。而去去年却猛猛增至5519.76万万平方，相比而而言，供供给量增增加了一一倍之多多。另外外，以往往未被市市场消化化的，加加上去年年未参展展的项目目合计还
7、还有约2280万万方左右右，这样样，去年年整个市市场供给给量超过过8000万方，今年年年初到现现在，又又有500多万方方的项目目被审批批通过，而据比比方比方方信息，贵阳市市年商品品房消耗耗量也不不过1000万方方左右，市场的的供给量量已远远远超过了了市场的的需求量量。从目前市市场供应应的产品品特性来来看，具具有以下下特点：1. 绝大多数数新建楼楼盘都在在“环境”上做文文章，卖卖点不突突出，太太单一；2. 市区项目目（高层层）太多多，且集集中在市市中心一一带，价价为30000元元/M2245500元元/M22；3. 市内新建建多层小小区质素素较高，价位330000元/MM245500元元/M22
8、 ；4. 环市线外外多层精精品小区区，虽然然价位较较低，但但其配套套设施不不太齐全全。（四） 市场需求求分析 房改以以后，由由于政策策的倾斜斜和市政政方案的的迅速落落实，贵贵阳市地地产市场场空前良良好，目目前市内内房改政政策主要要有： 住房公积积金贷款款 住房公积积金的实实施 存量补贴贴的发放放 按揭贷款款（可贷贷至8成成30年年） 个人住房房贷款 正是是这些政政策的实实施，加加大了人人们购房房的积极极性，促促成了商商品房的的需求热热潮。另另外公房房上市，房屋置置换这两两项政策策大大提提高了换换房率，增加了了大量的的二次置置业者，使得市市场需求求量快速速上升，前两年年的需求求量虽然然发生了了一
9、点变变化，特特别是去去年市场场需求量量增加到到1855万平方方米左右右，城郊郊结合地地区和郊郊区盘一一度出现现抢购现现象，但但整个市市场的供供求关系系仍在55:1左右右。（五） 项目市场场切入点点分析1. 提供有效效供给从上面的的供需状状况分析析可看出出市场的的现状供供需极不不平衡，供给已已远远超超过了需需求。因因而我们们现在入入市有一一定的风风险，这这就要求求我们在在产品设设计上下下很多的的功夫。本项目目的产品品一定要要是一种种有效的的供给，从贵阳阳及其他他城市调调查来看看，积压压空置的的商品房房也就是是那些质质素较差差的住宅宅，如房房型陈旧旧、设计计草率、位置偏偏僻、配配套落后后、规划划欠
10、缺、发展商商后续资资金缺乏乏的住宅宅，这种种住宅从从市场需需求的角角度看均均属无效效供给。我们的的产品应应与目前前市场供供给存在在必要的的差异性性，但又又一定要要符合现现实客观观存在的的有效需需求，才才能以别别具一格格的姿态态在市场场竞争中中取胜。2. 抓住有效效的需求求由于存量量补贴的的兑现，按揭贷贷款年限限的加长长，使得得越来越越多的工工薪阶层层可以拥拥有自己己满意的的住房，要求换换房的中中等收入入阶层正正成为如如今购房房大潮的的主流。就贵阳市市而言，工薪阶阶层存在在以下特特点（中中下等收收入）家庭总存存量补贴贴：2万万5万万元左右右购房目的的：增大居居住面积积；给子女女购房喜好面积积：6
11、00 M2 1000 M22 （其中660 MM2 880 MM2 占330%） 能承受总总价：110万20万万（按揭揭30年年）可接受单单价：116000元/ M2 20000元/ M22喜好环境境：周边边配套设设施齐全全、交通通方便、子女读读书便利利、安静静、社区区生活气气息浓厚厚中等收入入阶层存存在以下下特点：家庭总存存量补贴贴：2万万7万万元左右右购房目的的：改善居居住环境境；增大居居住面积积；给子女女购房喜好面积积：800 M2 1200 M22 （其中880 MM2 1100 M2 占400%）能承受总总价：115万30万万（按揭揭30年年）可接受单单价：118000元/ M2 2
12、2000元/ M22喜好环境境：周边边配套设设施齐全全、交通通方便、子女读读书便利利、安静静、社区区生活气气息浓厚厚我们所有有的工作作都应围围绕这一一目标客客户群的的特点和和购房心心理，形形成更为为准确的的有效供供给。3. 差异性的的确定与与推广虽然今年年市场供供应量近近8500万平米米，但其其中以中中、高档档楼盘占占有比重重偏大，而面对对中等收收入阶层层的大盘盘多在市市郊，配配套设施施不齐全全，无法法形成统统一的社社区环境境。且在在建筑风风格方面面大都以以欧陆风风格为主主，同质质化较为为严重。本案占地地4万余余平米，具有规规模化发发展的必必要条件件，且地地段居于于城乡结结合部，周边配配套较齐
13、齐全，环环境及空空气质量量在贵阳阳市均属属上层。因此，针对同同档次甚甚至偏高高档交的的楼盘，寻找差差异性，将其贯贯穿于项项目前期期规划及及推广的的过程中中，将成成为我们们的主导导思想。二、 区域市场场分析（一） 现阶段状状况分析析大营坡地地处贵阳阳市边缘缘，北靠靠金阳新新区，东东邻乌当当区，是是一个典典型的城城郊结合合地带，这些年年随着经经济的发发展，许许多商家家已定位位其中，使周边边的配套套设施逐逐步完善善起来。再则，市政府府也在大大力扶持持这一地地区的经经济建设设，拓宽宽道路、架设立立交桥、修建大大型农贸贸市场，这一系系列政策策都为大大营坡将将来的发发展打下下坚实基基础。另另外，大大营坡原
14、原本就是是一个密密集的老老居住区区，许多多人都在在这一片片住了几几十年，已经对对这个地地区产生生了依赖赖感，就就算是要要买房，首选也也就是在在大营坡坡，基于于这一原原因，诞诞生了沙沙河花园园、万江江小区、新联小小区等一一大批住住宅小区区，就连连一些单单位也不不甘寂寞寞，赶上上集资建建房的末末班车，修建了了一个职职工宿舍舍区。但但是，这这些小区区都类似似于经济济适用住住房，真真正的高高尚小区区在大营营坡地带带还是一一个空白白。因此此，大营营坡还有有一个相相当规模模的潜在在市场等等待发掘掘，相信信如果有有一个有有超前设设计的项项目，一一定能在在这个潜潜在市场场中占有有一席之之地。（二） 未来状况况
15、预测 从从现状来来看，贵贵开路高高架桥外外环北路路正在紧紧张地施施工，这这两条路路以后就就是分别别连接乌乌当区和和金阳新新区的主主干线，而这两两条线所所交汇处处正是大大营坡，也就是是说大营营坡将来来必定成成为通往往两个区区域的交交通要塞塞。而乌乌当区和和金阳新新区是贵贵阳市以以后发展展的新重重点，未未来市中中心就要要搬迁到到金阳新新区内，而乌当当区新添添寨现在在已经被被许多开开发商重重视，也也是以后后发展的的重要目目标，未未来的大大营坡一一定是一一个更加加繁华的的地带。三、 项目市场场分析尽管筑城城各区都都打住宅宅牌，但但还是有有很多本本区域的的客户愿愿意住在在大营坡坡，因为为大营坡坡属于城城
16、市副中中心地带带，交通通便利、配套设设施齐全全、上班班近、购购物方便便。这些些都是购购房者最最注重的的条件，且区域域房产均均匀在11900020000元元/M22，它目目前正成成为都市市的新经经济增长长热点。以下就就是从几几个不同同角度对对本项目目所在区区域的房房地产市市场做个个初步分分析。1. 从价格方方面分析析16000元/ M2 20000元/ M22 之间间的楼盘盘有新联联小区、麒龙22号商住住楼、银银佳花园园、贵开开花园、贵新苑苑、阳光光都市等等，这些些楼盘的的推盘手手法相对对陈旧。而价位位在20000元元/ MM2 225000元/ M2 的楼盘盘，市场场购买力力相对稍稍弱，且且集
17、中体体现在景景藤堡、奔马商商住楼、冠竹苑苑二期住住宅等楼楼盘的跃跃式，变变维式结结构房，这表明明中价位位的实用用房仍占占据市场场需求的的主导地地位。2. 从户型结结构分析析从已开发发和尚待待开发的的楼盘看看，600800M2的二房房一厅和和1200 M22左右的的三室一一厅、三三室二厅厅双卫、四室二二厅双卫卫户型受受到追捧捧，此类类户型的的楼盘如如冠竹苑苑一期、贵新苑苑、新联联小区、银佳花花园等占占主要比比例，由由于能满满足家庭庭生活需需要而又又不奢侈侈，已成成为目前前不少开开发商的的主力户户型，而而面积在在1500 M222550 MM2的各种种跃层、复式结结构的户户型销售售比较缓缓慢，不不
18、难看出出，大户户型对于于一般购购房者来来说门槛槛稍高。3. 从居住环环境分析析在楼盘外外环境中中，几乎乎所有置置业者均均会选择择污染少少、清静静、周边边成熟、生活方方便的片片区，而而且还要要有内部部环境的的小区。因此，重视小小区内的的绿化率率的提高高及园外外的规划划、设计计是争取取市场的的必备条条件，如如景藤堡堡26000 MM2的中庭庭花园，动静结结合，力力求塑造造一种艺艺术与自自然相结结合的生生活方式式。4. 从规划设设计上分分析 大营坡坡片区的的楼盘在在规划上上已逐步步走入成成熟，规规划面积积适中，附含周周边客户户群的需需要，园园林艺术术也得到到重视，只是目目前还缺缺乏一个个系统、科学的
19、的统筹及及针对市市场变化化的创新新。从上面分分析中我我们不难难看出，大营坡坡片区的的楼盘走走热目前前正处在在上升阶阶段，经经验、专专业、技技术和创创新正受受到越来来越多的的发展商商重视，本项目目必须正正确的把把握入市市时机，通过自自身差异异性的推推广，有有效地抓抓住目标标客户群群，方可可占据一一席之地地。四、 主要竞争争对手分分析（一） 贵阳市主主要竞争争对手分分析贵阳市现现阶段均均价在220000元/ M2 的楼盘盘分析表表（附表表）1、 价格分析析 价位位段（元/ M2 ）140001800018000230002400026000物业名称称顺兴花园园筑苑新村村康瑞苑虹云商住住楼华中商住住
20、楼相宝公寓寓苑林花园园万东花园园文昌苑景藤堡锦绣家园园（多层层）冠竹苑数目363 由由以上图图表分析析可知，在贵阳阳市城市市副中心心地段的的楼盘价价格主要要集中在在1800023000元/ M22 ，在在这个区区域内价价格集中中度最大大，达550%。由于以以上楼盘盘与本项项目的地地理位置置、规模模基本相相似，所所以以上上楼盘的的价格将将会成为为本项目目定价时时的重要要参考依依据。2、 绿化分析析绿化率无15220%20440%40660%60770%物业名称称顺兴花园园苑林花园园虹云商住住楼相宝公寓寓文昌苑冠竹苑华中商住住楼筑苑新村村常青藤花花园四季阳光光花园康瑞苑景藤堡万东花园园锦绣家园园楼
21、盘数目目44241 由上上表可以以看出，在大营营坡区域域内有部部分楼盘盘并不注注重绿化化，但上上一定规规模的小小区如景景藤堡、万东花花园的绿绿化率都都达到44060%，因此此本项目目在前期期策划中中应充分分考虑到到小区的的园林及及绿化的的独特性性、创新新性和唯唯一性，竞争对对手的园园林、绿绿化情况况将作为为我们的的重要参参考依据据。（二）区区域主要要竞争对对手分析析1、 项目周边边部分楼楼盘分析析简表物 业名名 称位 置规 模模建筑风格格工 程状 况层高起价（元/mm2 ）主销户型型m2宣 传方 式销售预测测景藤堡贵开路占地200余亩，建筑面面积2660000平方米米欧式，荷荷兰乡间间小镇风风
22、格20011年100月完工工3 m22000901130电台、电电视、房房交会、报纸共计1220套，通过推推广最少少已售出出60套套，在年年前，销销售应在在50%万 东小小 区筑新路原原化工原原料厂旧旧址占地面积积2万平平米，建建筑面积积6万平平米欧陆式20011年122月底（一期）2.9mm20100801120房交会半半版报纸纸广告销售已达达40套套左右新 联小小 区大营坡117路车车站普通商住住楼现房2.8mm14500601120小版面报报纸广告告由于是较较早的推推盘，抓抓住了推推盘好时时机，估估计销售售率应在在80%贵新苑大营坡立立交桥旁旁建筑面积积约30000平平米中西结合合式现房
23、2.8mm17000941120小版面报报纸广告告80%星竹园筑新路筑筑新巷内内建筑面积积1.22万平米米欧陆式20011年8月月完工2.8mm18800601100房交会报纸60990M22的二房房一厅销销量已达达70%，900M2以上的的三房二二厅因户户型不理理想，销销量只有有30%左右。筑新苑大营坡北北郊巷11号建筑面积积约1万万平米普通住宅宅小区20011年7月月底完工工2.8mm180001101355由于宣传传较少，知道者者不多，一期共共计800余套房房估计售售出100套左右右兆阳小区区筑新路北北段，二二十三中中对面建筑面积积518860MM2高档住宅宅小区车身广告告现尚在前前期策
24、划划过程中中2、 项目周边边楼盘价价格分析析物 业名 称景藤堡万 东小 区新 联小 区贵新苑星竹园冠竹苑（二期）均价（元元/ MM2 ） 244802250016500195002020025800 由上上表可以以看出，在大营营坡地区区整体均均价在221000元/ M2 左右，价格偏偏差不会会太大，主要视视楼盘自自身素质质而定。本项目目的价格格定位应应主要以以景藤堡堡和万东东小区为为参考，在一定定条件允允许的情情况下，本项目目应尽量量在价格格上取得得优势。3、 项目周边边楼盘主主销户型型分析物 业名 称景藤堡万 东小 区新 联小 区贵新苑星竹园冠竹苑主 力户 型23房房变维错层23房房23房房
25、34房房23房房23房房主销面积积M2639901301466701120601120941120601100941133销售率55660%30%80%80%60%70% 由上上表可以以看出大大营坡区区域竞争争对手的的主力户户型大多多为23房，主销面面积为7701120MM2。本项项目在设设计户型型时，要要好好参参考以上上数据，既要切切入市场场的空白白点，又又要考虑虑到竞争争对手的的主力户户型是如如何设计计的。根根据上表表可知其其销售率率普遍不不错，这这也有一一定的道道理。因因此，如如何设计计户型，如何安安排各种种户型的的配比，将在详详细分析析之后再再做决定定。四、 主要竞争争对手个个案分析析
26、1、景藤藤堡该项目位位于大营营坡贵开开路之一一侧，毗毗邻友谊谊花园和和贵开花花园，与与神奇假假日酒店店遥遥相相对，北北依新添添大道，南傍宝宝山北路路，东靠靠筑新路路，西距距北京路路10000米。处于贵贵阳市社社区条件件中较好好的北区区，有便便利快捷捷的城市市交通体体系和健健全完善善的公共共市政配配套设施施。总建建筑面积积为2660000M2，占地地面积220余亩亩，由六六栋风格格明晰的的荷兰鹿鹿特丹乡乡间小镇镇民居建建筑组成成，格调调恬静清清新。由于该项项目是目目前区域域同档次次物业中中较有风风格的高高档盘，具有引引领当前前楼市的的潮流优优势，同同时借用用比较前前卫的数数字生活活作为物物业概念
27、念，因此此，景藤藤堡可以以说是目目前贵阳阳市新一一代建筑筑设计的的标志楼楼盘。（1）景景藤堡推推出市场场的形象象是e时代的的生活，贵州首首家数字字化住宅宅小区为了使项项目市场场形象充充分体现现，景藤藤堡通过过几个方方面做了了充分的的准备工工作。建筑设设计a、建筑筑风格：景藤堡以以荷兰鹿鹿特丹乡乡间小镇镇民居建建筑为基基调，融融入现代代设计技技术，完完美组合合，营造造现实条条件的“都市别别墅”。b、园景景规划：景藤堡园园景和环环境规划划均由深深港名师师精心设设计，融融合了欧欧式建筑筑中更具具人性化化的设计计精华和和本土居居民的住住宅文化化，且中中庭主题题园景占占地27700MM2，“假日心心情”
28、休闲会会所，“康乐年年华”运动中中心，“优裕人人生”主题园园景，细细致考虑虑了功能能性和景景观性的的和谐统统一，更更好的将将住户的的生活动动静分离离，营造造出一个个理想的的居家休休闲场所所，景藤藤堡还首首家营建建了宽带带因特网网数字信信息运输输平台，带给业业主前沿沿的生活活体验。配套设设施a、文化化配套生活在社社区条件件较好的的北区，享有城城市新兴兴演变生生成的市市区商圈圈所附加加的大服服务和大大市政。b、生活活配套景藤堡处处于人流流车流繁繁华的贵贵开路，购物消消费应有有尽有，贵乌农农贸市场场，思君君超市近近在咫尺尺，且距距贵阳医医学院，贵医附附院，不不足2分分钟车程程，7、9、117路公公交
29、车及及9条中中巴专线线构架了了便捷的的交通环环境。c、休闲闲配套27000M2的小区区中庭主主题园景景，完全全属于业业主的天天地，漫漫步庭院院，怡然然自得，享受生生活的自自由、闲闲适、写写意。康体会会所小区的康康体会所所考虑了了功能性性和景观观性的和和谐统一一，主要要广告语语：假日心情情休闲闲会所康乐年华华运动动中心物业管管理为您的居居家提供供高速计计算机网网络，紧紧急呼叫叫系统、报警系系统、电电视监控控系统、门禁及及一卡通通系统、远程教教育医疗疗以及监监护系统统等多种种高科技技设施。（2）景景藤堡目目标客户户群定位位向往智智能化生生活的人人士事业较较成功的的高收入入人士崇尚潮潮流生活活模式，
30、思想前前卫的高高薪白领领阶层在周边边生活的的部分经经商一族族（3）推推广策略略采取多户户型产品品策略。从633M22220M22，而且且大户型型采用了了当前较较为流行行的变维维建筑专专利技术术设计。塑造楼盘盘的高质质素，同同时以中中高价位位推盘，配以一一种相对对时尚的的室内装装修，对对物业形形象的提提高起了了促进作作用。（4）推推广手法法 以电台，报纸等等媒体高高密度传传播信息息，提高高楼盘的的知名度度。在星力力百货瑞瑞金店辟辟出专柜柜，举办办新住宅宅展示会会倡导“幸福ee时代”。借助自自身楼盘盘的时尚尚潮流，塑造该该楼盘的的独特之之处拥有个人人电子商商务和SSOHOO办公室室。以“决决不放弃
31、弃”，“远离寂寂寞”，“拒绝平平凡”，“分享生生活”等语调调强调推推广楼盘盘的高质质量形象象，与其其“数字化化小区”的定位位相配合合。2、万东东小区该项目地地处大营营坡筑新新路原化化工原料料厂厂区区，毗邻邻神奇假假日酒店店和贵开开立交桥桥，与刑刑侦大楼楼相望，交通还还比较便便利。万东花园园占地约约2万余余平米，总建面面积6万万多平方方米，由由万东实实业股份份有限公公司独资资开发，特聘国国内外名名师携设设计，吸吸取深圳圳、上海海、北京京多个居居住水区区的精华华，外观观简洁明明快，内内部精致致实用，由万东东物业管管理有限限公司提提供244小时物物管服务务。另外，万万东花园园周边的的环境比比较嘈杂杂
32、，旁边边就是一一个集贸贸市场，而且，周边的的房屋也也很陈旧旧，有可可能也是是下一步步要进行行旧城改改造的地地方。因因此最近近这几年年其周边边会比较较杂乱，但从未未来发展展的角度度看，万万东花园园很具有有升值潜潜力。1） 市场形象象万东花园园是去年年房交会会上亮相相筑城，当时提提出的市市场形象象是“万东花花园，阳阳光绿色色家园”，这种种形象口口号在当当时已经经是普遍遍提不能能再普遍遍，对客客户来说说，根本本没有吸吸引力。因此，在去年年年底开开盘后，其市场场形象就就改为“城市的的、自然然的、尊尊贵的”，这这很明显显，万东东也是借借城郊结结合地这这个卖点点，打出出“尊贵，自然”的口号号，为了了使项目
33、目的市场场形象充充分体现现，万东东做了充充分的准准备工作作。A建筑筑设计a 建筑风格格以简洁明明快的后后现代风风格为建建筑旋律律，融入入现代设设计理念念，采用用全围合合中庭花花园式规规划，尽尽量营造造出一种种时尚现现代感，使整个个小区都都洋溢着着浓郁的的城市风风情。b 园林设计计 小区采采用的是是中庭广广场设计计，没有有什么太太特别的的地方，只是中中心广场场面积比比较大，约有11万平方方米左右右，靠近近中心广广场的建建筑底层层架空，给人的的感觉是是满目翠翠绿，加加上水池池、花坛坛和布置置其间的的长廊、亭台、喷泉假假山，体体现出一一种“自然，尊贵”的享受受。B配套套设施a、 生活配套套筑新路地地
34、区原本本就是一一个居住住居，周周边的生生活基本本设施都都比较健健全，贵贵乌农贸贸市场，思君超超市都在在周边，多趟公公交车从从门口路路过，相相邻的贵贵开路上上，邮局局、银行行、餐馆馆比比皆皆是，坐坐车到市市中心只只要5分分钟，充充分体现现城市感感。b、 休闲配套套一万多方方的中庭庭中题园园林，喷喷泉、假假山、水水池、凉凉亭尽在在其中，这些都都给业主主提供了了休闲、写意的的生活，另外，多功能能会所、露天泳泳池、羽羽毛球场场、室内内健身房房等设施施，为业业主的休休暇时光光提供了了去处。c、 物业管理理引进了环环境监控控，消防防报警、昼夜巡巡逻，确确保业主主安枕无无忧，还还有，小小区为住住户提供供了周
35、到到的家政政服务，只需一一个电话话，一切切都方便便。2） 目标客户户群从其市场场定位来来看，目目标客户户也是属属于中等等收入的的市民，在市中中心买不不起，又又不愿住住郊区的的人，还还有本地地区的一一些老居居民，想想改善一一下居住住环境，提高自自己的生生活档次次。跃层多层四房双卫：16%五房双卫：21%五房三卫：47%三房双卫：16%平层多层一房一厅：8%二房一厅：42%三房二厅一卫：25%三房二厅双卫：25%3） 户型配比比五房三卫：25%六房三卫：25%四房三卫：50%跃层电梯房三房二卫：25%四房双卫：75%平层电梯房4） 目前销售售情况万东花园园首期推推出旭日日阁，起起价20010元元/
36、M22，整栋栋楼以小小面积二二房一厅厅为主，配以一一房一厅厅的单身身公寓和和1000 M22左右的的小三房房单卫。因为其其地理位位置不佳佳，面对对的客户户都是中中低等收收入的工工薪阶层层，这些些户型的的总价在在16万万左右，首期33-3.5万元元，月供供8500元左右右，到目目前为止止，整个个销售业业绩不到到40套套，而且且销售的的户型都都是800 M22左右的的二房。3、贵新新苑贵新苑位位于大营营坡立交交桥旁，与筑新新路交距距50米米，周边边商贸繁繁盛，人人流聚集集。与新新联小区区隔立交交桥相望望，总占占地面积积30000多平平米。距距市中心心5分钟钟的车程程，此地地段今后后的商业业价值较较
37、高，现现已发展展为该区区域的农农贸集散散中心。（1） 贵新苑苑在推出出市场时时的形象象贵新苑我我的家总体规规划贵新苑由由于占地地只有330000多平米米，属规规模较小小的楼盘盘，因而而开发商商将本盘盘的楼宇宇质素放放在首位位，由44栋多层层住宅组组合而成成，外立立面色彩彩明快，白色条条砖贴面面，底层层增设门门面出售售。该小小区谈不不上绿化化率，但但仍然吸吸引买家家进驻，户型和和价格为为其最大大的优势势。小区功功能配套套贵新苑只只有较小小的绿化化场地，但动静静分明，给人以以紧凑、舒适的的氛围，小区还还附设有有亭台和和小型儿儿童游乐乐场。物业管管理贵新苑的的物业管管理是由由开发商商自己组组建的，但
38、其物物管服务务甚为周周至。包包括：a、保安安24小小时巡逻逻，负责责小区的的防火防防盗及监监控；b、提供供邮件寄寄送，报报刊收发发，文件件电讯、打字复复印；c、维修修服务；d、清洁洁服务；e、当用用户需要要时，可可与用户户签订服服务合同同，满足足用户诸诸如接送送小孩、看护老老人、购购物等方方面的需需求。（2） 目标客客户群 追捧在闹闹市中生生活的白白领人士士; 周边生活活多年较较为富有有的人家家; 工作不久久、积蓄蓄不多的的工薪阶阶层； 外地来此此区域的的个体经经营者。（3）推推广策略略项目处于于城市副副中心，人流物物流较集集中的路路段，因因此它没没有通过过媒体进进行大规规模的推推广，但但周边
39、成成熟的社社区环境境与楼盘盘自身的的优势相相结合。而它的的户型设设计也较较为理想想，通风风和采光光均没有有遮挡，劣势在在于作为为居住环环境来讲讲过多的的嘈杂，但它推推盘时间间较早，而同区区域的大大盘都是是在近段段时间推推出，因因此它抓抓住了推推盘的先先机，销销售较为为理想。4、 星竹园该项目地地外贵阳阳市大营营坡筑新新巷位置置，距大大营坡主主干道筑筑新路仅仅30米米，距贵贵州日报报社、大大营坡车车站仅3300米米。总占占地面积积62770m22，总建建筑面积积1.22万平米米，居住住户数1153户户，由三三栋七层层欧式住住宅楼围围合而成成，精致致美观，简洁淡淡雅。由于该项项目所处处贵阳副副中心
40、地地带，交交通便捷捷，具有有环境安安静、地地理位置置优越的的优势，同时本本物业既既有围合合亲切感感，又有有相互的的通透感感，形成成流动的的空间。共同构构成设计计高雅、宁静、安详的的居住氛氛围。（1）星星竹园推推出的市市场形象象物超所值值寻常常人家的的逸静雅雅居针对本项项目的形形象定位位，发展展商通过过几个方方面作了了充分的的准备工工作：建筑设设计a、 建筑风格格采用的的是流行行于世并并经久不不衰的欧欧陆风格格为主，通过合合理布局局，精心心设计，融入现现代手法法，使古古典的欧欧陆风情情与现代代的建筑筑韵律相相结合，简洁淡淡雅，物物超所值值。b、 环境规划划 小小区内裁裁种四季季花草，园林艺艺术点
41、缀缀其间，小区内内设置水水池、雕雕塑、座座椅和儿儿童游戏戏设施，园艺设设计同绿绿茵、彩彩亭相映映衬，真真正的体体现出一一个较完完善的外外部环境境。配套设设施a、 文化配套套本项目地地处社区区成熟，人流聚聚集的大大营坡，文化设设施较为为成熟，实验小小学、贵贵阳六中中、贵阳阳第233中学、贵阳财财政学校校近在咫咫尺，营营造了一一个良好好的人文文环境，使孩子子得以健健康成长长。b、 生活配套套项目位置置紧临人人流物流流的地方方，购物物消费，应有尽尽有，大大营坡农农贸市场场、相宝宝山批发发市场、贵乌农农贸市场场、神奇奇酒店、商店食食肆近在在咫尺，有多路路大小车车经过，生活方方便、交交通快捷捷。c、 休
42、闲配套套小区内建建有星月月广场、洗衣中中心干洗洗店、小小型超市市、棋牌牌室、乒乒乓球室室、幼儿儿园，将将室内的的自然景景观融健健身、休休憩为一一体，为为老人与与小孩提提供更多多的空间间。 物业管理理在本小区区物业管管理方面面可实现现门铃对对讲系统统，保安安巡逻防防盗系统统，组织织居住户户成立小小区物管管监督委委员会，提供建建议并监监督执行行。（2）目目标客户户定位 收入在中中等，有有一定积积蓄，在在本地段段居家工工作的工工薪阶层层人士； 有余钱的的二次或或以上的的置业人人士； 有较强经经济实力力，私营营经济中中成长的的“新贵”； 原住这一一带的“老市民民”。（3）推推广策略略产品策策略采取一种
43、种多户型型的产品品策略，而大居居室、大大厨房、房间功功能分工工明确合合理，是是本项目目开发设设计户型型的原则则，充分分显示生生活对目目标客户户群细分分程度的的同时，又体现现其小规规模大气气派风范范的生活活方式。价格策策略本项目采采用低价价入市的的原则，以达到到吸引目目标客户户群注意意的目的的，同时时又可根根据市场场变化反反应出的的情况，采用低低开高走走的调价价原则。推广手手法a、 突出精致致园林的的居家优优势，吸吸引目标标客户的的注意，并到现现场参观观；b、 在广告媒媒体的发发布上，强调诉诉求全为为“给你一一个买得得起的家家”和“写意生生活尽在在它”，标出出购买阶阶层为普普通大众众；c、 通过
44、参展展房交会会，造成成平易朴朴实的“寻常人人家的逸逸静雅居居”，以求求达到短短期促销销效果，并藉此此打响知知名度。第二部分分 项目目分析及及定位一、项目目分析（一） 项目简介介1. 位置：项目位于于贵阳市市大营坡坡片区，味莼园园酱菜厂厂地界，中心转转盘旁边边，紧挨挨鹿冲关关路，背背靠沙河河花园和和万江小小区，左左邻银佳佳花园，是一个个密集的的居住小小区。2. 周边设施施：学校：紧紧邻北郊郊小学和和二十三三中，距距实验小小学、贵贵阳六中中、医学学院仅55分钟车车程。菜场：百百花山农农贸市场场，贵乌乌农贸市市场医院：距距市五医医5000米，距距医学院院5分钟钟车程酒店：神神奇假日日酒店，神奇星星岛酒店店超市：距距思君超超市8000米，银佳花花园内有有喷水池池商厦连连锁超市市银行：周周边有中中国银行行、中国国建行、邮政储储蓄邮局：项项目旁边边就有贵贵乌北邮邮局交通：77路、99路、667路、70路路、766路车站站均在项项目旁边边3. 区域综析析 项目地地理位置置紧邻外外环线，属城乡乡结合部部，周边边无重工工业，无无污染源源，空气气比较清清新，并并且这个个项目地地界在贵贵开路与与鹿冲关关路的交交汇处，以后金金阳新区区或乌当当区的发发展，又又将