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1、前 言 地产产代理最最重要职职责就是是把握好好开发商商与客户户之间的的互利尺尺度，根根据不同同的市场场环境为为开发商商赢得最最大的利利润；体体现项目目的最高高价值；取得目目标客户户的最佳佳认同。敝敝司将时时刻遵循循这一点点，充分分发挥专专业人士士的智慧慧，为项项目作出出最为合合理、有有效的策策划方案案。 本策策划书将将围绕市市场、竞竞争对手手及项目目本身进进行初步步撰写,望籍此此能与贵贵司合作作，共创创贵阳市市房地产产市场的的又一明明星楼盘盘。第一部分 市场分分析一、 贵阳房地产产宏观市市场分析析（一） 贵阳市房地地产发展展分析 20000年年，贵阳阳房地产产面临前前所未有有的发展展良机，与与
2、全国许许多城市市相比，贵贵阳市房房地产业业形式一一直较好好，前几几年空置置的房比比例在115%左左右，近近几年空空置率一一直较低低，这与与国家支支持房地地产业发发展的政政策逐步步完善有有关，也也与百姓姓住房消消费观的的加强和和房改的的深入不不可分割割，还有有住房信信贷投入入的增加加，二级级市场的的开放，减减免部分分税费等等因素有有很大关关系，贵贵阳市场场房地产产市场价价格近年年来一直直保持上上升趋势势，尤其其是中心心区房价价，高层层多层升升幅不同同，多层层升幅更更大，究究其原因因，由于于市区土土地供应应逐年减减少，使使得市区区商品房房尤其是是多层供供应相对对减少，特特别是去去年，市市政府规规定
3、市中中心不建建多层，因因而市区区房价上上扬在所所难免。许许多市民民在市中中区买不不起住房房，而又又不愿住住郊区，选选择点自自然就放放在城郊郊结合处处，现在在交通上上有很大大的改观观。那么么，市民民选择这这种地段段的可能能性就会会更大，从从这个角角度上看看，211世纪的的筑城楼楼市将会会出现新新的发展展势头。（二） 贵阳市房地地产郊区区发展成成为趋势势 随着着贵阳两两城区旧旧城改造造的基本本完成市市中心区区土地资资源越来来越稀缺缺，特别别是去年年市政府府严格控控制市区区土地的的批租，使使市中心心土地供供应更趋趋紧张，与与此同时时，国家家取消福福利分房房，实行行住房分分配货币币化，增增加住房房信贷
4、的的投入，开开放住房房二级市市场，减减免部分分税费等等一系列列措施出出台，极极大地提提高了群群众的购购房积极极性，住住房开始始成为人人们最大大的消费费，面对对这一市市场局面面，许多多外地开开发商“抢滩贵贵阳”已成为为共识。在在目前市市中心土土地供应应十分紧紧缺的情情况下，开开发商们们开始把把目光投投向两个个地区：1. 郊区地带：小河、花花溪、金金阳新区区；2. 城乡结合地地带：省省政府背背后小关关一带、贵贵钢至二二戈寨沿沿线、二二桥至贵贵工一带带、大营营坡至茶茶店一带带等。这些昔日不不被看好好的土地地资源纷纷纷升值值，市郊郊房产开开发“行情”看涨已已成为不不争的事事实，以以中天花花园、榕榕筑花
5、园园等为代代表的城城郊物业业，以一一种城郊郊结合，绿绿色和自自然环境境为主要要特征，倡倡导回归归自然，脱脱离城市市喧嚣，通通过绿色色环境和和整体平平面规划划的主要要内容及及人性化化“以人为为本”为卖点点的突出出特点，从从内涵、价价值上更更加符合合广大中中低收入入消费群群需求，故故销售都都比较红红火。同同时，筑筑城郊区区住宅的的文化环环境也在在形成，市市民居住住城市中中心的传传统观念念正在发发生变化化，也就就是这种种观念的的转变，为为城乡结结合地带带带来无无限商机机。 （三） 市场场供给分分析到目前为止止，贵阳阳市房地地产业还还处于成成长的初初级阶段段，开发发意识、建建筑水平平、物业业管理等等落
6、后沿沿海发达达地区110115年。自自国家实实施房改改政策以以后，贵贵阳市房房地产业业发展迅迅猛，998年后后市场出出现前所所未有的的良好状状态，开开发商从从98年年前的2200多多家迅速速增至目目前的6600多多家，开开发项目目一个紧紧接一个个，并且且项目单单个开发发量也越越做越大大。从去去年结束束的第五五届房地地产交易易会上看看，上110万方方的项目目就有112个，贵贵阳市999年房房交会参参展项目目建筑面面积共计计2600万方。而而去年却却猛增至至5199.766万平方方，相比比而言，供供给量增增加了一一倍之多多。另外外，以往往未被市市场消化化的，加加上去年年未参展展的项目目合计还还有约
7、2280万万方左右右，这样样，去年年整个市市场供给给量超过过8000万方，今今年年初初到现在在，又有有50多多万方的的项目被被审批通通过，而而据比方方比方信信息，贵贵阳市年年商品房房消耗量量也不过过1000万方左左右，市市场的供供给量已已远远超超过了市市场的需需求量。从目前市场场供应的的产品特特性来看看，具有有以下特特点：1. 绝大多数新新建楼盘盘都在“环境”上做文文章，卖卖点不突突出，太太单一；2. 市区项目（高高层）太太多，且且集中在在市中心心一带，价价为30000元元/M2245500元元/M22；3. 市内新建多多层小区区质素较较高，价价位30000元元/M2245500元元/M22
8、；4. 环市线外多多层精品品小区，虽虽然价位位较低，但但其配套套设施不不太齐全全。（四） 市场需求分分析 房房改以后后，由于于政策的的倾斜和和市政方方案的迅迅速落实实，贵阳阳市地产产市场空空前良好好，目前前市内房房改政策策主要有有： 住房公积金金贷款 住房公积金金的实施施 存量补贴的的发放 按揭贷款（可可贷至88成300年） 个人住房贷贷款 正是这这些政策策的实施施，加大大了人们们购房的的积极性性，促成成了商品品房的需需求热潮潮。另外外公房上上市，房房屋置换换这两项项政策大大大提高高了换房房率，增增加了大大量的二二次置业业者，使使得市场场需求量量快速上上升，前前两年的的需求量量虽然发发生了一一
9、点变化化，特别别是去年年市场需需求量增增加到1185万万平方米米左右，城城郊结合合地区和和郊区盘盘一度出出现抢购购现象，但但整个市市场的供供求关系系仍在55:1左右右。（五） 项目市场切切入点分分析1. 提供有效供供给从上面的供供需状况况分析可可看出市市场的现现状供需需极不平平衡，供供给已远远远超过过了需求求。因而而我们现现在入市市有一定定的风险险，这就就要求我我们在产产品设计计上下很很多的功功夫。本本项目的的产品一一定要是是一种有有效的供供给，从从贵阳及及其他城城市调查查来看，积积压空置置的商品品房也就就是那些些质素较较差的住住宅，如如房型陈陈旧、设设计草率率、位置置偏僻、配配套落后后、规划
10、划欠缺、发发展商后后续资金金缺乏的的住宅，这这种住宅宅从市场场需求的的角度看看均属无无效供给给。我们们的产品品应与目目前市场场供给存存在必要要的差异异性，但但又一定定要符合合现实客客观存在在的有效效需求，才才能以别别具一格格的姿态态在市场场竞争中中取胜。2. 抓住有效的的需求由于存量补补贴的兑兑现，按按揭贷款款年限的的加长，使使得越来来越多的的工薪阶阶层可以以拥有自自己满意意的住房房，要求求换房的的中等收收入阶层层正成为为如今购购房大潮潮的主流流。就贵阳市而而言，工工薪阶层层存在以以下特点点（中下下等收入入） 家庭总总存量补补贴：22万55万元左左右 购房目目的：增大居居住面积积；给子女女购房
11、 喜好面面积：660 MM2 1100 M2 （其其中600 M2 80 M2 占330%） 能承受受总价：10万万200万（按按揭300年） 可接受受单价：16000元/ M2 20000元/ M22 喜好环环境：周周边配套套设施齐齐全、交交通方便便、子女女读书便便利、安安静、社社区生活活气息浓浓厚中等收入阶阶层存在在以下特特点： 家庭总总存量补补贴：22万77万元左左右 购房目目的：改善居居住环境境；增大居居住面积积；给子女女购房 喜好面面积：880 MM2 1120 M2 （其其中800 M2 1000 M22 占440%） 能承受受总价：15万万300万（按按揭300年） 可接受受单价
12、：18000元/ M2 22000元/ M22 喜好环环境：周周边配套套设施齐齐全、交交通方便便、子女女读书便便利、安安静、社社区生活活气息浓浓厚我们所有的的工作都都应围绕绕这一目目标客户户群的特特点和购购房心理理，形成成更为准准确的有有效供给给。3. 差异性的确确定与推推广虽然今年市市场供应应量近8850万万平米，但但其中以以中、高高档楼盘盘占有比比重偏大大，而面面对中等等收入阶阶层的大大盘多在在市郊，配配套设施施不齐全全，无法法形成统统一的社社区环境境。且在在建筑风风格方面面大都以以欧陆风风格为主主，同质质化较为为严重。本案占地44万余平平米，具具有规模模化发展展的必要要条件，且且地段居居
13、于城乡乡结合部部，周边边配套较较齐全，环环境及空空气质量量在贵阳阳市均属属上层。因因此，针针对同档档次甚至至偏高档档交的楼楼盘，寻寻找差异异性，将将其贯穿穿于项目目前期规规划及推推广的过过程中，将将成为我我们的主主导思想想。二、 区域市场分分析（一） 现阶段状况况分析大营坡地处处贵阳市市边缘，北北靠金阳阳新区，东东邻乌当当区，是是一个典典型的城城郊结合合地带，这这些年随随着经济济的发展展，许多多商家已已定位其其中，使使周边的的配套设设施逐步步完善起起来。再再则，市市政府也也在大力力扶持这这一地区区的经济济建设，拓拓宽道路路、架设设立交桥桥、修建建大型农农贸市场场，这一一系列政政策都为为大营坡坡
14、将来的的发展打打下坚实实基础。另另外，大大营坡原原本就是是一个密密集的老老居住区区，许多多人都在在这一片片住了几几十年，已已经对这这个地区区产生了了依赖感感，就算算是要买买房，首首选也就就是在大大营坡，基基于这一一原因，诞诞生了沙沙河花园园、万江江小区、新新联小区区等一大大批住宅宅小区，就就连一些些单位也也不甘寂寂寞，赶赶上集资资建房的的末班车车，修建建了一个个职工宿宿舍区。但但是，这这些小区区都类似似于经济济适用住住房，真真正的高高尚小区区在大营营坡地带带还是一一个空白白。因此此，大营营坡还有有一个相相当规模模的潜在在市场等等待发掘掘，相信信如果有有一个有有超前设设计的项项目，一一定能在在这
15、个潜潜在市场场中占有有一席之之地。（二） 未来状况预预测 从现现状来看看，贵开开路高架架桥外环环北路正正在紧张张地施工工，这两两条路以以后就是是分别连连接乌当当区和金金阳新区区的主干干线，而而这两条条线所交交汇处正正是大营营坡，也也就是说说大营坡坡将来必必定成为为通往两两个区域域的交通通要塞。而而乌当区区和金阳阳新区是是贵阳市市以后发发展的新新重点，未未来市中中心就要要搬迁到到金阳新新区内，而而乌当区区新添寨寨现在已已经被许许多开发发商重视视，也是是以后发发展的重重要目标标，未来来的大营营坡一定定是一个个更加繁繁华的地地带。三、 项目市场分分析尽管筑城各各区都打打住宅牌牌，但还还是有很很多本区
16、区域的客客户愿意意住在大大营坡，因因为大营营坡属于于城市副副中心地地带，交交通便利利、配套套设施齐齐全、上上班近、购购物方便便。这些些都是购购房者最最注重的的条件，且且区域房房产均匀匀在1990020000元/M2，它目目前正成成为都市市的新经经济增长长热点。以以下就是是从几个个不同角角度对本本项目所所在区域域的房地地产市场场做个初初步分析析。1. 从价格方面面分析1600元元/ MM2 220000元/ M2 之间的的楼盘有有新联小小区、麒麒龙2号号商住楼楼、银佳佳花园、贵贵开花园园、贵新新苑、阳阳光都市市等，这这些楼盘盘的推盘盘手法相相对陈旧旧。而价价位在220000元/ M2 25000
17、元/ M22 的楼楼盘，市市场购买买力相对对稍弱，且且集中体体现在景景藤堡、奔奔马商住住楼、冠冠竹苑二二期住宅宅等楼盘盘的跃式式，变维维式结构构房，这这表明中中价位的的实用房房仍占据据市场需需求的主主导地位位。2. 从户型结构构分析从已开发和和尚待开开发的楼楼盘看，660880M22的二房房一厅和和1200 M22左右的的三室一一厅、三三室二厅厅双卫、四四室二厅厅双卫户户型受到到追捧，此此类户型型的楼盘盘如冠竹竹苑一期期、贵新新苑、新新联小区区、银佳佳花园等等占主要要比例，由由于能满满足家庭庭生活需需要而又又不奢侈侈，已成成为目前前不少开开发商的的主力户户型，而而面积在在1500 M22255
18、0 MM2的各种种跃层、复复式结构构的户型型销售比比较缓慢慢，不难难看出，大大户型对对于一般般购房者者来说门门槛稍高高。3. 从居住环境境分析在楼盘外环环境中，几几乎所有有置业者者均会选选择污染染少、清清静、周周边成熟熟、生活活方便的的片区，而而且还要要有内部部环境的的小区。因因此，重重视小区区内的绿绿化率的的提高及及园外的的规划、设设计是争争取市场场的必备备条件，如如景藤堡堡26000 MM2的中庭庭花园，动动静结合合，力求求塑造一一种艺术术与自然然相结合合的生活活方式。4. 从规划设计计上分析析 大大营坡片片区的楼楼盘在规规划上已已逐步走走入成熟熟，规划划面积适适中，附附含周边边客户群群的
19、需要要，园林林艺术也也得到重重视，只只是目前前还缺乏乏一个系系统、科科学的统统筹及针针对市场场变化的的创新。从上面分析析中我们们不难看看出，大大营坡片片区的楼楼盘走热热目前正正处在上上升阶段段，经验验、专业业、技术术和创新新正受到到越来越越多的发发展商重重视，本本项目必必须正确确的把握握入市时时机，通通过自身身差异性性的推广广，有效效地抓住住目标客客户群，方方可占据据一席之之地。四、 主要竞争对对手分析析（一） 贵阳市主要要竞争对对手分析析贵阳市现阶阶段均价价在20000元元/ MM2 的楼楼盘分析析表（附附表）1、 价格分析 价位段段（元/ MM2 ）14001800018002300024
20、0026000物业名称顺兴花园筑苑新村康瑞苑虹云商住楼楼华中商住楼楼相宝公寓苑林花园万东花园文昌苑景藤堡锦绣家园（多多层）冠竹苑数目363 由以以上图表表分析可可知，在在贵阳市市城市副副中心地地段的楼楼盘价格格主要集集中在11800023000元/ M22 ，在在这个区区域内价价格集中中度最大大，达550%。由由于以上上楼盘与与本项目目的地理理位置、规规模基本本相似，所所以以上上楼盘的的价格将将会成为为本项目目定价时时的重要要参考依依据。2、 绿化分析绿化率无15200%20400%40600%60700%物业名称顺兴花园苑林花园虹云商住楼楼相宝公寓文昌苑冠竹苑华中商住楼楼筑苑新村常青藤花园园
21、四季阳光花花园康瑞苑景藤堡万东花园锦绣家园楼盘数目44241 由上表表可以看看出，在在大营坡坡区域内内有部分分楼盘并并不注重重绿化，但但上一定定规模的的小区如如景藤堡堡、万东东花园的的绿化率率都达到到4060%，因此此本项目目在前期期策划中中应充分分考虑到到小区的的园林及及绿化的的独特性性、创新新性和唯唯一性，竞竞争对手手的园林林、绿化化情况将将作为我我们的重重要参考考依据。（二）区域域主要竞竞争对手手分析1、 项目周边部部分楼盘盘分析简简表物 业名 称位 置规 模建筑风格工 程状 况层高起价（元/m22 ）主销户型mm2宣 传方 式销售预测景藤堡贵开路占地20余余亩，建建筑面积积260000
22、平平方米欧式，荷兰兰乡间小小镇风格格2001年年10月月完工3 m2200901330电台、电视视、房交交会、报报纸共计1200套，通通过推广广最少已已售出660套，在在年前，销销售应在在50%万 东小 区筑新路原化化工原料料厂旧址址占地面积22万平米米，建筑筑面积66万平米米欧陆式2001年年12月月底（一一期）2.9m2010801220房交会半版版报纸广广告销售已达440套左左右新 联小 区大营坡177路车站站普通商住楼楼现房2.8m1450601220小版面报纸纸广告由于是较早早的推盘盘，抓住住了推盘盘好时机机，估计计销售率率应在880%贵新苑大营坡立交交桥旁建筑面积约约30000平米
23、米中西结合式式现房2.8m1700941220小版面报纸纸广告80%星竹园筑新路筑新新巷内建筑面积11.2万平平米欧陆式2001年年8月完完工2.8m1880601000房交会报纸60900M2的二房房一厅销销量已达达70%，900M2以上的的三房二二厅因户户型不理理想，销销量只有有30%左右。筑新苑大营坡北郊郊巷1号号建筑面积约约1万平平米普通住宅小小区2001年年7月底底完工2.8m18001101135由于宣传较较少，知知道者不不多，一一期共计计80余余套房估估计售出出10套套左右兆阳小区筑新路北段段，二十十三中对对面建筑面积5518660M22高档住宅小小区车身广告现尚在前期期策划过过
24、程中2、 项目周边楼楼盘价格格分析物 业名 称景藤堡万 东小 区新 联小 区贵新苑星竹园冠竹苑（二期）均价（元/ M22 ） 2488022501650195020202580 由上表表可以看看出，在在大营坡坡地区整整体均价价在21100元元/ MM2 左右右，价格格偏差不不会太大大，主要要视楼盘盘自身素素质而定定。本项项目的价价格定位位应主要要以景藤藤堡和万万东小区区为参考考，在一一定条件件允许的的情况下下，本项项目应尽尽量在价价格上取取得优势势。3、 项目周边楼楼盘主销销户型分分析物 业名 称景藤堡万 东小 区新 联小 区贵新苑星竹园冠竹苑主 力户 型23房变维错层23房23房34房23房
25、23房主销面积MM2639001301146701220601220941220601000941333销售率55600%30%80%80%60%70% 由上表表可以看看出大营营坡区域域竞争对对手的主主力户型型大多为为233房，主主销面积积为7001220M2 。本项项目在设设计户型型时，要要好好参参考以上上数据，既既要切入入市场的的空白点点，又要要考虑到到竞争对对手的主主力户型型是如何何设计的的。根据据上表可可知其销销售率普普遍不错错，这也也有一定定的道理理。因此此，如何何设计户户型，如如何安排排各种户户型的配配比，将将在详细细分析之之后再做做决定。四、 主要竞争对对手个案案分析1、景藤堡堡
26、该项目位于于大营坡坡贵开路路之一侧侧，毗邻邻友谊花花园和贵贵开花园园，与神神奇假日日酒店遥遥遥相对对，北依依新添大大道，南南傍宝山山北路，东东靠筑新新路，西西距北京京路10000米米。处于于贵阳市市社区条条件中较较好的北北区，有有便利快快捷的城城市交通通体系和和健全完完善的公公共市政政配套设设施。总总建筑面面积为2260000M22，占地地面积220余亩亩，由六六栋风格格明晰的的荷兰鹿鹿特丹乡乡间小镇镇民居建建筑组成成，格调调恬静清清新。由于该项目目是目前前区域同同档次物物业中较较有风格格的高档档盘，具具有引领领当前楼楼市的潮潮流优势势，同时时借用比比较前卫卫的数字字生活作作为物业业概念，因因
27、此，景景藤堡可可以说是是目前贵贵阳市新新一代建建筑设计计的标志志楼盘。（1）景藤藤堡推出出市场的的形象是是e时代的生生活，贵贵州首家家数字化化住宅小小区为了使项目目市场形形象充分分体现，景景藤堡通通过几个个方面做做了充分分的准备备工作。建筑设计计a、建筑风风格：景藤堡以荷荷兰鹿特特丹乡间间小镇民民居建筑筑为基调调，融入入现代设设计技术术，完美美组合，营营造现实实条件的的“都市别别墅”。b、园景规规划：景藤堡园景景和环境境规划均均由深港港名师精精心设计计，融合合了欧式式建筑中中更具人人性化的的设计精精华和本本土居民民的住宅宅文化，且且中庭主主题园景景占地227000M2，“假日心心情”休闲会会所
28、，“康乐年年华”运动中中心，“优裕人人生”主题园园景，细细致考虑虑了功能能性和景景观性的的和谐统统一，更更好的将将住户的的生活动动静分离离，营造造出一个个理想的的居家休休闲场所所，景藤藤堡还首首家营建建了宽带带因特网网数字信信息运输输平台，带带给业主主前沿的的生活体体验。配套设施施a、文化配配套生活在社区区条件较较好的北北区，享享有城市市新兴演演变生成成的市区区商圈所所附加的的大服务务和大市市政。b、生活配配套景藤堡处于于人流车车流繁华华的贵开开路，购购物消费费应有尽尽有，贵贵乌农贸贸市场，思思君超市市近在咫咫尺，且且距贵阳阳医学院院，贵医医附院，不不足2分分钟车程程，7、99、177路公交交
29、车及99条中巴巴专线构构架了便便捷的交交通环境境。c、休闲配配套2700MM2的小区区中庭主主题园景景，完全全属于业业主的天天地，漫漫步庭院院，怡然然自得，享享受生活活的自由由、闲适适、写意意。康体会所所小区的康体体会所考考虑了功功能性和和景观性性的和谐谐统一，主主要广告告语：假日心情休闲闲会所康乐年华运动动中心物业管理理为您的居家家提供高高速计算算机网络络，紧急急呼叫系系统、报报警系统统、电视视监控系系统、门门禁及一一卡通系系统、远远程教育育医疗以以及监护护系统等等多种高高科技设设施。（2）景藤藤堡目标标客户群群定位向往智能能化生活活的人士士事业较成成功的高高收入人人士崇尚潮流流生活模模式，
30、思思想前卫卫的高薪薪白领阶阶层在周边生生活的部部分经商商一族（3）推广广策略采取多户型型产品策策略。从从63MM22220M22，而且且大户型型采用了了当前较较为流行行的变维维建筑专专利技术术设计。塑造楼盘的的高质素素，同时时以中高高价位推推盘，配配以一种种相对时时尚的室室内装修修，对物物业形象象的提高高起了促促进作用用。（4）推广广手法 以电台，报报纸等媒媒体高密密度传播播信息，提提高楼盘盘的知名名度。在星力百百货瑞金金店辟出出专柜，举举办新住住宅展示示会倡导导“幸福ee时代”。借助自身身楼盘的的时尚潮潮流，塑塑造该楼楼盘的独独特之处处 拥有个个人电子子商务和和SOHHO办公公室。以“决不不
31、放弃”，“远离寂寂寞”，“拒绝平平凡”，“分享生生活”等语调调强调推推广楼盘盘的高质质量形象象，与其其“数字化化小区”的定位位相配合合。2、万东小小区该项目地处处大营坡坡筑新路路原化工工原料厂厂厂区，毗毗邻神奇奇假日酒酒店和贵贵开立交交桥，与与刑侦大大楼相望望，交通通还比较较便利。万东花园占占地约22万余平平米，总总建面积积6万多多平方米米，由万万东实业业股份有有限公司司独资开开发，特特聘国内内外名师师携设计计，吸取取深圳、上上海、北北京多个个居住水水区的精精华，外外观简洁洁明快，内内部精致致实用，由由万东物物业管理理有限公公司提供供24小小时物管管服务。另外，万东东花园周周边的环环境比较较嘈
32、杂，旁旁边就是是一个集集贸市场场，而且且，周边边的房屋屋也很陈陈旧，有有可能也也是下一一步要进进行旧城城改造的的地方。因因此最近近这几年年其周边边会比较较杂乱，但但从未来来发展的的角度看看，万东东花园很很具有升升值潜力力。1） 市场形象万东花园是是去年房房交会上上亮相筑筑城，当当时提出出的市场场形象是是“万东花花园，阳阳光绿色色家园”，这种种形象口口号在当当时已经经是普遍遍提不能能再普遍遍，对客客户来说说，根本本没有吸吸引力。因因此，在在去年年年底开盘盘后，其其市场形形象就改改为“城市的的、自然然的、尊尊贵的”，这这很明显显，万东东也是借借城郊结结合地这这个卖点点，打出出“尊贵，自自然”的口号
33、号，为了了使项目目的市场场形象充充分体现现，万东东做了充充分的准准备工作作。A建筑设设计a 建筑风格以简洁明快快的后现现代风格格为建筑筑旋律，融融入现代代设计理理念，采采用全围围合中庭庭花园式式规划，尽尽量营造造出一种种时尚现现代感，使使整个小小区都洋洋溢着浓浓郁的城城市风情情。b 园林设计 小小区采用用的是中中庭广场场设计，没没有什么么太特别别的地方方，只是是中心广广场面积积比较大大，约有有1万平平方米左左右，靠靠近中心心广场的的建筑底底层架空空，给人人的感觉觉是满目目翠绿，加加上水池池、花坛坛和布置置其间的的长廊、亭亭台、喷喷泉假山山，体现现出一种种“自然，尊尊贵”的享受受。B配套设设施a
34、、 生活配套筑新路地区区原本就就是一个个居住居居，周边边的生活活基本设设施都比比较健全全，贵乌乌农贸市市场，思思君超市市都在周周边，多多趟公交交车从门门口路过过，相邻邻的贵开开路上，邮邮局、银银行、餐餐馆比比比皆是，坐坐车到市市中心只只要5分分钟，充充分体现现城市感感。b、 休闲配套一万多方的的中庭中中题园林林，喷泉泉、假山山、水池池、凉亭亭尽在其其中，这这些都给给业主提提供了休休闲、写写意的生生活，另另外，多多功能会会所、露露天泳池池、羽毛毛球场、室室内健身身房等设设施，为为业主的的休暇时时光提供供了去处处。c、 物业管理引进了环境境监控，消消防报警警、昼夜夜巡逻，确确保业主主安枕无无忧，还
35、还有，小小区为住住户提供供了周到到的家政政服务，只只需一个个电话，一一切都方方便。2） 目标客户群群从其市场定定位来看看，目标标客户也也是属于于中等收收入的市市民，在在市中心心买不起起，又不不愿住郊郊区的人人，还有有本地区区的一些些老居民民，想改改善一下下居住环环境，提提高自己己的生活活档次。跃层多层四房双卫：16%五房双卫：21%五房三卫：47%三房双卫：16%平层多层一房一厅：8%二房一厅：42%三房二厅一卫：25%三房二厅双卫：25%3） 户型配比五房三卫：25%六房三卫：25%四房三卫：50%跃层电梯房三房二卫：25%四房双卫：75%平层电梯房4） 目前销售情情况万东花园首首期推出出旭
36、日阁阁，起价价20110元/M2，整栋栋楼以小小面积二二房一厅厅为主，配配以一房房一厅的的单身公公寓和1100 M2左右的的小三房房单卫。因因为其地地理位置置不佳，面面对的客客户都是是中低等等收入的的工薪阶阶层，这这些户型型的总价价在166万左右右，首期期3-33.5万万元，月月供8550元左左右，到到目前为为止，整整个销售售业绩不不到400套，而而且销售售的户型型都是880 MM2左右的的二房。3、贵新苑苑贵新苑位于于大营坡坡立交桥桥旁，与与筑新路路交距550米，周周边商贸贸繁盛，人人流聚集集。与新新联小区区隔立交交桥相望望，总占占地面积积30000多平平米。距距市中心心5分钟钟的车程程，此
37、地地段今后后的商业业价值较较高，现现已发展展为该区区域的农农贸集散散中心。 （1） 贵贵新苑在在推出市市场时的的形象贵新苑我的的家总体规划划贵新苑由于于占地只只有30000多多平米，属属规模较较小的楼楼盘，因因而开发发商将本本盘的楼楼宇质素素放在首首位，由由4栋多多层住宅宅组合而而成，外外立面色色彩明快快，白色色条砖贴贴面，底底层增设设门面出出售。该该小区谈谈不上绿绿化率，但但仍然吸吸引买家家进驻，户户型和价价格为其其最大的的优势。小区功能能配套贵新苑只有有较小的的绿化场场地，但但动静分分明，给给人以紧紧凑、舒舒适的氛氛围，小小区还附附设有亭亭台和小小型儿童童游乐场场。物业管理理贵新苑的物物业
38、管理理是由开开发商自自己组建建的，但但其物管管服务甚甚为周至至。包括括：a、保安224小时时巡逻，负负责小区区的防火火防盗及及监控；b、提供邮邮件寄送送，报刊刊收发，文文件电讯讯、打字字复印；c、维修服服务；d、清洁服服务；e、当用户户需要时时，可与与用户签签订服务务合同，满满足用户户诸如接接送小孩孩、看护护老人、购购物等方方面的需需求。（2） 目目标客户户群 追捧在闹市市中生活活的白领领人士; 周边生活多多年较为为富有的的人家; 工作不久、积积蓄不多多的工薪薪阶层； 外地来此区区域的个个体经营营者。（3）推广广策略项目处于城城市副中中心，人人流物流流较集中中的路段段，因此此它没有有通过媒媒体
39、进行行大规模模的推广广，但周周边成熟熟的社区区环境与与楼盘自自身的优优势相结结合。而而它的户户型设计计也较为为理想，通通风和采采光均没没有遮挡挡，劣势势在于作作为居住住环境来来讲过多多的嘈杂杂，但它它推盘时时间较早早，而同同区域的的大盘都都是在近近段时间间推出，因因此它抓抓住了推推盘的先先机，销销售较为为理想。4、 星竹园该项目地外外贵阳市市大营坡坡筑新巷巷位置，距距大营坡坡主干道道筑新路路仅300米，距距贵州日日报社、大大营坡车车站仅3300米米。总占占地面积积62770m22，总建建筑面积积1.22万平米米，居住住户数1153户户，由三三栋七层层欧式住住宅楼围围合而成成，精致致美观，简简洁
40、淡雅雅。由于该项目目所处贵贵阳副中中心地带带，交通通便捷，具具有环境境安静、地地理位置置优越的的优势，同同时本物物业既有有围合亲亲切感，又又有相互互的通透透感，形形成流动动的空间间。共同同构成设设计高雅雅、宁静静、安详详的居住住氛围。（1）星竹竹园推出出的市场场形象物超所值寻常常人家的的逸静雅雅居针对本项目目的形象象定位，发发展商通通过几个个方面作作了充分分的准备备工作：建筑设计计a、 建筑风格采采用的是是流行于于世并经经久不衰衰的欧陆陆风格为为主，通通过合理理布局，精精心设计计，融入入现代手手法，使使古典的的欧陆风风情与现现代的建建筑韵律律相结合合，简洁洁淡雅，物物超所值值。b、 环境规划
41、小区区内裁种种四季花花草，园园林艺术术点缀其其间，小小区内设设置水池池、雕塑塑、座椅椅和儿童童游戏设设施，园园艺设计计同绿茵茵、彩亭亭相映衬衬，真正正的体现现出一个个较完善善的外部部环境。配套设施施a、 文化配套本项目地处处社区成成熟，人人流聚集集的大营营坡，文文化设施施较为成成熟，实实验小学学、贵阳阳六中、贵贵阳第223中学学、贵阳阳财政学学校近在在咫尺，营营造了一一个良好好的人文文环境，使使孩子得得以健康康成长。b、 生活配套项目位置紧紧临人流流物流的的地方，购购物消费费，应有有尽有，大大营坡农农贸市场场、相宝宝山批发发市场、贵贵乌农贸贸市场、神神奇酒店店、商店店食肆近近在咫尺尺，有多多路
42、大小小车经过过，生活活方便、交交通快捷捷。c、 休闲配套小区内建有有星月广广场、洗洗衣中心心干洗店店、小型型超市、棋棋牌室、乒乒乓球室室、幼儿儿园，将将室内的的自然景景观融健健身、休休憩为一一体，为为老人与与小孩提提供更多多的空间间。 物业管理在本小区物物业管理理方面可可实现门门铃对讲讲系统，保保安巡逻逻防盗系系统，组组织居住住户成立立小区物物管监督督委员会会，提供供建议并并监督执执行。（2）目标标客户定定位 收入在中等等，有一一定积蓄蓄，在本本地段居居家工作作的工薪薪阶层人人士； 有余钱的二二次或以以上的置置业人士士； 有较强经济济实力，私私营经济济中成长长的“新贵”； 原住这一带带的“老市
43、民民”。（3）推广广策略产品策略略采取一种多多户型的的产品策策略，而而大居室室、大厨厨房、房房间功能能分工明明确合理理，是本本项目开开发设计计户型的的原则，充充分显示示生活对对目标客客户群细细分程度度的同时时，又体体现其小小规模大大气派风风范的生生活方式式。价格策略略本项目采用用低价入入市的原原则，以以达到吸吸引目标标客户群群注意的的目的，同同时又可可根据市市场变化化反应出出的情况况，采用用低开高高走的调调价原则则。推广手法法a、 突出精致园园林的居居家优势势，吸引引目标客客户的注注意，并并到现场场参观；b、 在广告媒体体的发布布上，强强调诉求求全为“给你一一个买得得起的家家”和“写意生生活尽
44、在在它”，标出出购买阶阶层为普普通大众众；c、 通过参展房房交会，造造成平易易朴实的的“寻常人人家的逸逸静雅居居”，以求求达到短短期促销销效果，并并藉此打打响知名名度。第二部分 项目分分析及定定位一、项目分分析（一） 项目简介1. 位置：项目位于贵贵阳市大大营坡片片区，味味莼园酱酱菜厂地地界，中中心转盘盘旁边，紧紧挨鹿冲冲关路，背背靠沙河河花园和和万江小小区，左左邻银佳佳花园，是是一个密密集的居居住小区区。2. 周边设施：学校：紧邻邻北郊小小学和二二十三中中，距实实验小学学、贵阳阳六中、医医学院仅仅5分钟钟车程。菜场：百花花山农贸贸市场，贵贵乌农贸贸市场医院：距市市五医5500米米，距医医学院
45、55分钟车车程酒店：神奇奇假日酒酒店，神神奇星岛岛酒店超市：距思思君超市市8000米，银银佳花园园内有喷喷水池商商厦连锁锁超市银行：周边边有中国国银行、中中国建行行、邮政政储蓄邮局：项目目旁边就就有贵乌乌北邮局局交通：7路路、9路路、677路、770路、776路车车站均在在项目旁旁边3. 区域综析 项项目地理理位置紧紧邻外环环线，属属城乡结结合部，周周边无重重工业，无无污染源源，空气气比较清清新，并并且这个个项目地地界在贵贵开路与与鹿冲关关路的交交汇处，以以后金阳阳新区或或乌当区区的发展展，又将将会带来来更大的的商机，大大营坡地地区经历历了几十十年的发发展，无无论周边边设施还还是人文文环境，都都发生很很大变化化，一些些老房被被拆除，一一个个小小区和精精品住宅宅不断涌涌现，星星级酒店店、大型型交易市市场均定定址其中中，在市市政支持持下，扩扩建道路路、架设设立交桥桥，这一一系列措措施都给给大营坡坡地区打打下了一一定基础础。居住住人口不不断上升升，在建建项目不不断增多多，现在在的大营营坡已成成为目前前贵阳市市房地产