《2022年创力公司项目前期策划思路.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年创力公司项目前期策划思路.docx（27页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、精品学习资源创力公司工程前期策划思路前言地产代理最重要职责就是把握好开发商与客户之间的互利尺度，依据不同的市场环境为开发商赢得最大的利润；表达工程的最高价值；取得目标客户的正确认同；敝司将时刻遵循这一点，充分发挥专业人士的聪明，为工程作出最为合理、有效的策划技术方案； 本策划书将环绕市场 、竞争对手及工程本身进行初步撰写 ,望籍此能与贵司合作 ，共创贵阳市房地产市场的又一明星楼盘；第一部分 市场分析一、 贵阳房地产宏观市场分析（一）贵阳市房地产进展分析2000 年，贵阳房地产面临前所未有的进展良机，与全国很多城市相比，贵阳市房地产业形式始终较好，前几年空置的房比例在15%左右，近几年空置率始终
2、较低，这与国家支持房地产业进展的政策逐步完善有关，也与百姓住房消费观的加强和房改的深化不行 分割，仍有住房信贷投入的增加，二级市场的开放，减免部分税费等因素有很大关系，欢迎下载精品学习资源贵阳市场房地产市场价格近年来始终保持上升趋势，特殊是中心区房价，高层多层升幅 不同，多层升幅更大，究其缘由，由于市区土地供应逐年削减，使得市区商品房特殊是 多层供应相对削减，特殊是去年，市政府规定市中心不建多层，因而市区房价上扬在所 难免；很多市民在市中区买不起住房，而又不愿住郊区，挑选点自然就放在城郊结合处， 现在交通上有很大的改观；那么，市民挑选这种地段的可能性就会更大，从这个角度上 看， 21 世纪的筑
3、城楼市将会显现新的进展势头；（二） 贵阳市房地产郊区进展成为趋势随着贵阳两城区旧城改造的基本完成市中心区土地资源越来越稀缺 ，特殊是去年市政府严格掌握市区土地的批租，使市中心土地供应更趋紧急，与此同时，国家取消福利分房，实行住房安排货币化，增加住房信贷的投入，开放住房二级市场，减免部分税费等一系列措施出台，极大地提高了群众的购房积极性，住房开头成为人们最大的消费，面对这一市场局面，很多外地开发商“抢滩贵阳”已成为共识；在目前市中心土地供应特别紧缺的情形下，开发商们开头把目光投向两个地区：1. 郊区地带：小河、花溪、金阳新区；2. 城乡结合地带：省政府背后小关一带、贵钢至二戈寨沿线、二桥至贵工一
4、带、大营坡至茶店一带等；这些往日不被看好的土地资源纷纷升值，市郊房产开发“行情”看涨已成为不争的事实，以中天花园、榕筑花园等为代表的城郊物业，以一种城郊结合，绿色和自然环境为主要特点，提倡回来自然，脱离城市喧嚣，通过绿色环境和整体平面规划的主要内容及人性化“以人为本”为卖点的突出特点，从内涵、价值上更加符合广大中低收入消费群需求，故销售都比较红火；同时，筑城郊区住宅的文化环境也在形成，市民居住城市中心的传统观念正在发生变化 ，也就是这种观念的转变 ，为城乡结合地带带来无限商机；（三） 市场供应分析到目前为止，贵阳市房地产业仍处于成长的初级阶段，开发意识、建筑水平、物业经欢迎下载精品学习资源管等
5、落后沿海发达地区1015 年；自国家实施房改政策以后 ，贵阳市房地产业进展迅猛， 98 年后市场显现前所未有的良好状态 ，开发商从 98 年前的 200 多家快速增至目前的 600 多家，开发工程一个紧接一个，并且工程单个开发量也越做越大；从去年终止的第五届房地产交易会上看，上 10 万方的工程就有 12 个，贵阳市 99 年房交会参展工程建筑面积共计 260 万方；而去年却猛增至 519.76 万平方，相比而言，供应量增加了一倍之多；另外，以往未被市场消化的，加上去年未参展的工程合计仍有约280 万方左右，这样，去年整个市场供应量超过800 万方，今年年初到现在，又有 50 多万方的工程被审
6、批通过， 而据比方比方信息，贵阳市年商品房消耗量也不过100 万方左右，市场的供应量已远远超过了市场的需求量；从目前市场供应的产品特性来看，具有以下特点：1. 绝大多数新建楼盘都在“环境”上做文章，卖点不突出，太单一；2. 市区工程（高层）太多，且集中在市中心一带，价为3000 元/M 24500元/M 2；3. 市内新建多层小区质素较高，价位3000 元/M 24500元/M 2 ；4. 环市线外多层精品小区，虽然价位较低，但其配套设施不太齐全；市场需求分析（四）房改以后，由于政策的倾斜和市政技术方案的快速落实，贵阳市地产市场空前良好， 目前市内房改政策主要有：住房公积金贷款 住房公积金的实
7、施存量补贴的发放按揭贷款（可贷至 8 成 30 年）个人住房贷款正是这些政策的实施，加大了人们购房的积极性，促成了商品房的需求热潮；另外公房上市，房屋置换这两项政策大大提高了换房率，增加了大量的二次置业者，使得市欢迎下载精品学习资源工程市场切入点分析场需求量快速上升，前两年的需求量虽然发生了一点变化，特殊是去年市场需求量增加到 185 万平方 M 左右，城郊结合地区和郊区盘一度显现抢购现象，但整个市场的供求关系仍在 5: 1 左右；（五）1. 供应有效供应从上面的供需状况分析可看出市场的现状供需极不平稳，供应已远远超过了需求；因而我们现在入市有肯定的风险，这就要求我们在产品设计上下很多的功夫；
8、本工程的产品肯定要是一种有效的供应，从贵阳及其他城市调查来看，积压空置的商品房也就是那些质素较差的住宅，如房型陈旧、设计草率、位置偏僻、配套落后、规划欠缺、进展商后续资金缺乏的住宅，这种住宅从市场需求的角度看均属无效供应；我们的产品应与目前市场供应存在必要的差异性，但又肯定要符合现实客观存在的有效需求，才能以独树一帜的姿势在市场竞争中取胜；2. 抓住有效的需求由于存量补贴的兑现 ，按揭贷款年限的加长 ，使得越来越多的工薪阶层可以拥有自己中意的住房，要求换房的中等收入阶层正成为如今购房大潮的主流；就贵阳市而言，工薪阶层存在以下特点（中下等收入） 家庭总存量补贴： 2 万5 万元左右购房目的：增大
9、居住面积；给子女购房喜好面积： 60 M 2 100 M2（其中 60 M 2 80 M2 占 30%） 能承担总价： 10 万20 万（按揭 30 年）可接受单价： 1600 元/ M 2 2000 元/ M 2喜好环境：周边配套设施齐全、交通便利、子女读书便利、寂静、社区生活气息深厚中等收入阶层存在以下特点：家庭总存量补贴： 2 万7 万元左右购房目的：改善居住环境；增大居住面积；给子女购房喜好面积： 80 M 2 120 M2（其中 80 M 2 100 M2 占 40%） 能承担总价： 15 万30 万（按揭 30 年）可接受单价： 1800 元/ M 2 2200 元/ M 2喜好环
10、境：周边配套设施齐全、交通便利、子女读书便利、寂静、社区生活气息深厚 我们全部的工作都应环绕这一目标客户群的特点和购房心理，形成更为精确的有效供应；欢迎下载精品学习资源3. 差异性的确定与推广虽然今年市场供应量近850 万平 M，但其中以中、高档楼盘占有比重偏大，而面对中等收入阶层的大盘多在市郊，配套设施不齐全，无法形成统一的社区环境；且在建筑 风格方面大都以欧陆风格为主，同质化较为严峻；本案占地 4 万余平 M ，具有规模化进展的必要条件，且地段居于城乡结合部，周边配套较齐全，环境及空气质量在贵阳市均属上层；因此，针对同档次甚至偏高档交的楼盘，查找差异性，将其贯穿于工程前期规划及推广的过程中
11、，将成为我们的主导思想；二、 区域市场分析（一） 现阶段状况分析大营坡地处贵阳市边缘，北靠金阳新区，东邻乌当区，是一个典型的城郊结合地带， 这些年随着经济的进展，很多商家已定位其中，使周边的配套设施逐步完善起来；再就， 市政府也在大力扶持这一地区的经济建设，拓宽道路、架设立交桥、修建大型农贸市场， 这一系列政策都为大营坡将来的进展打下坚实基础；另外，大营坡原本就是一个密集的 老居住区，很多人都在这一片住了几十年，已经对这个地区产生了依靠感，就算是要买 房，首选也就是在大营坡，基于这一缘由，产生了沙河花园、万江小区、新联小区等一 大批住宅小区，就连一些单位也不甘孤寂，赶上集资建房的末班车，修建了
12、一个职工宿 舍区；但是，这些小区都类似于经济适用住房，真正的高尚小区在大营坡地带仍是一个 空白；因此，大营坡仍有一个相当规模的潜在市场等待挖掘，信任假如有一个有超前设 计的工程，肯定能在这个潜在市场中占有一席之地；（二） 将来状况猜测从现状来看，贵开路高架桥外环北路正在紧急地施工，这两条路以后就是分别连接乌当区和金阳新区的主干线，而这两条线所交汇处正是大营坡，也就是说大营坡将来必定成为通往两个区域的交通要塞；而乌当区和金阳新区是贵阳市以后进展的新重点，将来市中心就要搬迁到金阳新区内，而乌当区新添寨现在已经被很多开发商重视，也是以后进展的重要目标，将来的大营坡肯定是一个更加繁华的地带；三、 工程
13、市场分析欢迎下载精品学习资源尽管筑城各区都打住宅牌 ，但仍是有很多本区域的客户情愿住在大营坡，由于大营坡属于城市副中心地带，交通便利、配套设施齐全、上班近、购物便利；这些都是购房者最留意的条件，且区域房产匀称在 19002000元/M 2，它目前正成为都市的新经济增长热点；以下就是从几个不同角度对本工程所在区域的房地产市场做个初步分析；1. 从价格方面分析1600 元/ M2 2000 元/ M2 之间的楼盘有新联小区、麒龙 2 号商住楼、银佳花园、贵开花园、贵新苑、阳光都市等，这些楼盘的推盘手法相对陈旧；而价位在2000 元/ M2 2500 元/ M 2 的楼盘，市场购买力相对稍弱，且集中
14、表达在景藤堡、奔马商住楼、冠竹苑二期住宅等楼盘的跃式，变维式结构房，这说明中价位的有用房仍占据市场需求的主导位置；2. 从户型结构分析从已开发和尚待开发的楼盘看， 6080M2 的二房一厅和 120 M2 左右的三室一厅、三室二厅双卫、四室二厅双卫户型受到追捧，此类户型的楼盘如冠竹苑一期、贵新苑、新联小区、银佳花园等占主要比例，由于能满意家庭生活需要而又不浪费，已成为目前不少开发商的主力户型，而面积在150 M2250 M2 的各种跃层、复式结构的户型销售比较缓慢，不难看出，大户型对于一般购房者来说门槛稍高；3. 从居住环境分析在楼盘外环境中，几乎全部置业者均会挑选污染少、清静、周边成熟、生活
15、便利的片区，而且仍要有内部环境的小区；因此，重视小区内的绿化率的提高及园外的规划、 设计是争取市场的必备条件，如景藤堡2600 M2 的中庭花园，动静结合，力求塑造一种艺术与自然相结合的生活方式；4. 从规划设计上分析大营坡片区的楼盘在规划上已逐步走入成熟，规划面积适中，附含周边客户群的需要，园林艺术也得到重视，只是目前仍缺乏一个系统、科学的统筹及针对市场变化的创新；从上面分析中我们不难看出，大营坡片区的楼盘走热目前正处在上升阶段，体会、专业、技术和创新正受到越来越多的进展商重视，本工程必需正确的把握入市时机，通过欢迎下载精品学习资源自身差异性的推广，有效地抓住目标客户群，方可占据一席之地；四
16、、 主要竞争对手分析（一）贵阳市主要竞争对手分析贵阳市现阶段均价在 2000 元/ M 2 的楼盘分析表（附表）1、 价格分析欢迎下载精品学习资源价位段（ 元/M 2）1 4 0 0 1 8 0 01 8 0 0 2 3 0 02 4 0 0 2 6 0 0欢迎下载精品学习资源欢迎下载精品学习资源物业 名称 顺兴花园筑苑新村康瑞苑虹 云 商 住 楼华 中 商 住 楼相 宝 公 寓苑 林 花 园万 东 花 园文 昌 苑景藤堡锦绣家园（多层） 冠竹苑欢迎下载精品学习资源数目363价位段分析图140018002400 2600欢迎下载精品学习资源25%50%1800230025%123欢迎下载精品学
17、习资源由以上图表分析可知，在贵阳市城市副中心地段的楼盘价格主要集中在18002300元/ M2 ，在这个区域内价格集中度最大，达50%；由于以上楼盘与本工程的地理位置、规模基本相像，所以以上楼盘的价格将会成为本工程定价时的重要参考依据；2、 绿化分析绿化率无1 5 2 0 %2 0 4 0 %4 0 6 0 %6 0 7 0 %欢迎下载精品学习资源物 业 名 称 顺 兴 花 园苑 林 花 园虹 云 商 住 楼相 宝 公 寓文昌苑冠竹苑华 中 商 住 楼筑 苑 新 村常 青 藤 花 园四 季 阳 光 花园康瑞苑景藤堡万 东 花 园锦 绣 家 园欢迎下载精品学习资源楼 盘 数 目44241由上表可
18、以看出，在大营坡区域内有部分楼盘并不留意绿化，但上肯定规模的小区如 景藤堡、万东花园的绿化率都达到4060%，因此本工程在前期策划中应充分考虑到小区的园林及绿化的特殊性、创新性和唯独性，竞争对手的园林、绿化情形将作为我们的 重要参考依据；（二）区域主要竞争对手分析1、 工程周边部分楼盘分析简表欢迎下载精品学习资源物业名位 置规 模称建筑风工 程格状 况起价层（元高/m2 ）主销户型 m2宣 传销售猜测方 式欢迎下载精品学习资源欢迎下载精品学习资源占地 20 余景贵开亩，建筑面藤路积 26000 平堡方 M欧式， 荷兰乡间小镇风格2001年 10月完工3 m220090130电台、电视、房交会、
19、报纸共计 120套，通过推广最少已售出60 套，在年前，销售应在欢迎下载精品学习资源50%筑新2001路原占地面积 2万化工万平 M，建年 122.980房交会销售已达 40东小欧陆式月底2021半版报原料筑面积 6 万m120套左右区厂旧平 M（一纸广告期）址由于是较早大营新坡 17一般商2.860小版面的推盘，抓住联小现房1450报纸广了推盘好时路车住楼m120区告机，估量销售站率应在 80%贵大营坡小版面建筑面积约中西结2.894新立交桥现房1700报纸广80%3000 平 M合式m120苑旁告6090M2 的二房一厅销量已达星筑新路筑建筑面积20012.860房交会70%，90M 2竹
20、欧陆式年 8 月1880以上的三房新巷1.2 万平Mm100报纸欢迎下载精品学习资源园完工内二厅因户型不抱负，销量只有 30%左右；欢迎下载精品学习资源筑大营新坡北苑郊巷建筑面积约1 万平 M一般住宅小区2001年 7 月底完工2.8m1800110135由于宣扬较 少，知道者不多，一期共计80欢迎下载精品学习资源1 号余套房估量售出10套左右筑新路北兆阳段，二建筑面积高档住车身广现尚在前期小区十三51860M2宅小区告策划过程中中对面2、 工程周边楼盘价格分析物 业景藤堡万 东新 联贵新苑星竹园冠竹苑名 称小 区小 区（二期）均价（元 /248022501650195020212580M 2
21、）由上表可以看出，在大营坡地区整体均价在2100 元/ M 2 左右，价格偏差不会太大， 主要视楼盘自身素养而定；本工程的价格定位应主要以景藤堡和万东小区为参考，在肯定条件答应的情形下，本工程应尽量在价格上取得优势；3、 工程周边楼盘主销户型分析物名业称景藤堡万 东小 区新 联小 区贵新苑星竹园冠竹苑主力23 房23 房23 房34 房23 房23 房变维户 型错层主销面积M 2销售率63901301465560%7012030%6012080%9412080%6010060%9413370%由上表可以看出大营坡区域竞争对手的主力户型大多为23 房，主销面积为欢迎下载精品学习资源70120M2
22、；本工程在设计户型时，要好好参考以上数据，既要切入市场的空白点，又要考虑到竞争对手的主力户型是如何设计的；依据上表可知其销售率普遍不错，这也有肯定的道理；因此，如何设计户型，如何支配各种户型的配比，将在具体分析之后再做打算；四、 主要竞争对手个案分析1、景藤堡该工程位于大营坡贵开路之一侧，毗邻友情花园和贵开花园，与奇妙假日酒店遥遥 相对，北依新添大道，南傍宝山北路，东靠筑新路，西距北京路1000M；处于贵阳市社区条件中较好的北区，有便利快捷的城市交通体系和健全完善的公共市政配套设施；总建筑面积为 26000M2，占地面积 20 余亩，由六栋风格明晰的荷兰鹿特丹乡间小镇民居建筑组成，格调恬适清爽
23、；由于该工程是目前区域同档次物业中较有风格的高档盘，具有引领当前楼市的潮流优势，同时借用比较前卫的数字生活作为物业概念，因此，景藤堡可以说是目前贵阳市新一代建筑设计的标志楼盘；（1） ）景藤堡推出市场的形象是e 时代的生活，贵州首家数字化住宅小区为了使工程市场形象充分表达，景藤堡通过几个方面做了充分的预备工作；建筑设计a、建筑风格：景藤堡以荷兰鹿特丹乡间小镇民居建筑为基调，融入现代设计技术，完善组合，营造现实条件的“都市别墅”；b、园景规划：景藤堡园景和环境规划均由深港名师细心设计 ，融合了欧式建筑中更具人性化的设计精华和本土居民的住宅文化 ，且中庭主题园景占地 2700M2，“假日心情”休闲
24、会所 ，“康乐年华”运动中心，“优裕人生”主题园景，细致考虑了功能性和景观性的和谐统一，更好的将住户的生活动静分别，营造出一个抱负的居家休闲场所，景藤堡仍首家营建了宽带因特网数字信息运输平台，带给业主前沿的生活体验；配套设施欢迎下载精品学习资源a、文化配套生活在社区条件较好的北区 ，享有城市新兴演化生成的市区商圈所附加的大服务和大市政；b、生活配套景藤堡处于人流车流繁华的贵开路，购物消费应有尽有，贵乌农贸市场，思君超市近 在咫尺，且距贵阳医学院，贵医附院，不足2 分钟车程， 7、9、17 路公交车及 9 条中巴专线构架了便利的交通环境；c、休闲配套2700M2 的小区中庭主题园景，完全属于业主
25、的天地，闲逛庭院，怡然得意，享受生活的自由、闲适、写意；康体会所小区的康体会所考虑了功能性和景观性的和谐统一，主要广告语：假日心情休闲会所康乐年华运动中心物业经管为您的居家供应高速运算机网络，紧急呼叫系统、报警系统、电视监控系统、门禁及一卡通系统、远程训练医疗以及监护系统等多种高科技设施；（2） ）景藤堡目标客户群定位憧憬智能化生活的人士事业较胜利的高收入人士崇尚潮流生活模式，思想前卫的高薪白领阶层在周边生活的部分经商一族（3） ）推广策略22实行多户型产品策略；从 63M 220M，而且大户型采纳了当前较为流行的变维建筑专利技术设计；塑造楼盘的高质素，同时以中高价位推盘，配以一种相对时尚的室
26、内装修，对物业形象的提高起了促进作用；（4） ）推广手法 以电台，报纸等媒体高密度传播信息，提高楼盘的知名度；在星力百货瑞金店辟出专柜，举办新住宅展现会提倡“幸福e 时代”；借助自身楼盘的时尚潮流，塑造该楼盘的特殊之处欢迎下载精品学习资源拥有个人电子商务和 SOHO办公室；以“决不舍弃”，“远离孤寂”，“拒绝平凡”，“共享生活”等语调强调推广楼盘的高质量形象，与其“数字化小区”的定位相协作；2、万东小区该工程地处大营坡筑新路原化工原料厂厂区，毗邻奇妙假日酒店和贵开立交桥，与刑侦大楼相望，交通仍比较便利；万东花园占地约 2 万余平 M，总建面积 6 万多平方 M，由万东实业股份有限公司独资开发，
27、特聘国内外名师携设计，吸取深圳、上海、北京多个居住水区的精华，外观简洁明快，内部精致有用，由万东物业经管有限公司供应24 小时物管服务；另外，万东花园周边的环境比较嘈杂，旁边就是一个集贸市场，而且，周边的房屋也很陈旧，有可能也是下一步要进行旧城改造的地方；因此最近这几年其周边会比较杂乱，但从将来进展的角度看，万东花园很具有升值潜力；1） 市场形象万东花园是去年房交会上亮相筑城，当时提出的市场形象是“万东花园，阳光绿色家园”，这种形象口号在当时已经是普遍提不能再普遍，对客户来说，根本没有吸引力；因此，在去年年底开盘后，其市场形象就改为“城市的、自然的、尊贵的”，这很明 显，万东也是借城郊结合地这
28、个卖点，打出“尊贵，自然”的口号，为了使工程的市场 形象充分表达，万东做了充分的预备工作；A. 建筑设计a. 建筑风格以简洁明快的后现代风格为建筑旋律，融入现代设计理念，采纳全围合中庭花园式规划，尽量营造出一种时尚现代感，使整个小区都布满着浓郁的城市风情；b. 园林设计小区采纳的是中庭广场设计，没有什么太特殊的地方，只是中心广场面积比较大， 约有 1 万平方 M 左右，靠近中心广场的建筑底层架空，给人的感觉是满目翠绿，加上水池、花坛和布置其间的长廊、亭台、喷泉假山，表达出一种“自然，尊贵”的享受；欢迎下载精品学习资源B. 配套设施a、 生活配套筑新路地区原本就是一个居住居，周边的生活基本设施都
29、比较健全，贵乌农贸市场，思君超市都在周边，多趟公交车从门口路过，相邻的贵开路上，邮局、银行、餐馆比比皆是，坐车到市中心只要 5 分钟，充分表达城市感；b、 休闲配套一万多方的中庭中题园林，喷泉、假山、水池、凉亭尽在其中，这些都给业主供应了休闲、写意的生活，另外，多功能会所、露天泳池、羽毛球场、室内健身房等设施， 为业主的休暇时间供应了去处；c、 物业经管引进了环境监控，消防报警、昼夜巡逻，确保业主安枕无忧，仍有，小区为住户供应了周到的家政服务，只需一个电话，一切都便利；2） 目标客户群从其市场定位来看，目标客户也是属于中等收入的市民，在市中心买不起，又不愿住郊区的人，仍有本地区的一些老居民，想
30、改善一下居住环境，提高自己的生活档次；3） 户型配比欢迎下载精品学习资源平层一房一厅： 8%二房一厅： 42%多层三房二厅一卫： 25%三房二厅双卫： 25%跃层四房双卫： 16%五房双卫： 21%多层五房三卫： 47%三房双卫： 16%欢迎下载精品学习资源欢迎下载精品学习资源平层电梯房三房二卫： 25%四房双卫： 75%跃层电梯房五房三卫： 25%六房三卫： 25%四房三卫： 50%欢迎下载精品学习资源4） 目前销售情形2万东花园首期推出旭日阁，起价2021 元/M ，整栋楼以小面积二房一厅为主，配以2一房一厅的单身公寓和100 M 左右的小三房单卫；由于其地理位置不佳，面对的客户都是中低等
31、收入的工薪阶层，这些户型的总价在16 万左右，首期 3-3.5万元，月供 850 元2左右，到目前为止，整个销售业绩不到40 套，而且销售的户型都是80 M 左右的二房；3、贵新苑贵新苑位于大营坡立交桥旁，与筑新路交距50M，周边商贸繁盛，人流集合；与 新联小区隔立交桥相望，总占地面积3000 多平 M；距市中心 5 分钟的车程，此地段今后的商业价值较高，现已进展为该区域的农贸集散中心；欢迎下载精品学习资源（1） ） 贵新苑在推出市场时的形象总体规划贵新苑我的家欢迎下载精品学习资源贵新苑由于占地只有 3000 多平 M ，属规模较小的楼盘，因而开发商将本盘的楼宇质素放在首位，由 4 栋多层住宅
32、组合而成，外立面颜色明快，白色条砖贴面，底层增设门面出售；该小区谈不上绿化率，但仍旧吸引买家进驻，户型和价格为其最大的优势；小区功能配套贵新苑只有较小的绿化场地，但动静分明，给人以紧凑、舒服的氛围，小区仍附设有亭台和小型儿童游乐场；物业经管贵新苑的物业经管是由开发商自己组建的，但其物管服务甚为周至；包括：a、保安 24 小时巡逻，负责小区的防火防盗及监控； b、供应邮件寄送，报刊收发，文件电讯、打字复印； c、修理服务；d、清洁服务；e、当用户需要时，可与用户签订服务合同，满意用户诸如接送小孩、看护老人、购物等方面的需求；欢迎下载精品学习资源（2） ） 目标客户群 追捧在闹市中生活的白领人士；
33、 周边生活多年较为富有的人家； 工作不久、积蓄不多的工薪阶层； 外地来此区域的个体经营者；（3） ）推广策略工程处于城市副中心，人流物流较集中的路段，因此它没有通过媒体进行大规模的推广，但周边成熟的社区环境与楼盘自身的优势相结合；而它的户型设计也较为抱负，通风和采光均没有遮挡，劣势在于作为居住环境来讲过多的嘈杂，但它推盘时间较早，而同区域的大盘都是在近段时间推出，因此它抓住了推盘的先机，销售较为抱负；4、 星竹园该工程地外贵阳市大营坡筑新巷位置，距大营坡主干道筑新路仅 30M ，距贵州日报社、大营坡车站仅 300M；总占地面积 6270m2，总建筑面积 1.2 万平 M，居住户数 153 户，
34、由三栋七层欧式住宅楼围合而成，精致美观，简洁淡雅；由于该工程所处贵阳副中心地带 ，交通便利，具有环境寂静、地理位置优越的优势，同时本物业既有围合亲切感，又有相互的通透感，形成流淌的空间；共同构成设计高雅、安静、安详的居住氛围；（1） ）星竹园推出的市场形象物超所值平常人家的逸静雅居针对本工程的形象定位，进展商通过几个方面作了充分的预备工作：建筑设计a、 建筑风格采纳的是流行于世并经久不衰的欧陆风格为主，通过合理布局，细心设计，融入现代手法 ，使古典的欧陆风情与现代的建筑韵律相结合， 简洁淡雅， 物超所值；b、 环境规划欢迎下载精品学习资源小区内裁种四季花草，园林艺术点缀其间，小区内设置水池、雕
35、塑、座椅和儿童嬉戏设施，园艺设计同绿茵、彩亭相衬托，真正的表达出一个较完善的外部环境；配套设施a、 文化配套本工程地处社区成熟，人流集合的大营坡，文化设施较为成熟，试验学校、贵阳六中、贵阳第 23 中学、贵阳财政学校近在咫尺，营造了一个良好的人文环境，使孩子得以健康成长；b、 生活配套工程位置紧临人流物流的地方，购物消费，应有尽有，大营坡农贸市场、相宝山批发市场、贵乌农贸市场、奇妙酒店、商店食肆近在咫尺，有多路大小车经过，生活便利、交通快捷；c、 休闲配套小区内建有星月广场、洗衣中心干洗店、小型超市、棋牌室、乒乓球室、幼儿园，将室内的自然景观融健身、休憩为一体，为老人与小孩供应更多的空间； 物
36、业经管在本小区物业经管方面可实现门铃对讲系统，保安巡逻防盗系统，组织居住户成立小区物管监督委员会，供应建议并监督执行；（2） ）目标客户定位 收入在中等，有肯定积蓄，在本地段居家工作的工薪阶层人士； 有余钱的二次或以上的置业人士； 有较强经济实力，私营经济中成长的“新贵”； 原住这一带的“老市民”；（3） ）推广策略产品策略实行一种多户型的产品策略，而大居室、大厨房、房间功能分工明确合理，是本工程开发设计户型的原就，充分显示生活对目标客户群细分程度的同时，又表达其小欢迎下载精品学习资源规模大气派风范的生活方式；价格策略本工程采纳低价入市的原就，以达到吸引目标客户群留意的目的，同时又可依据市场变
37、化反应出的情形，采纳低开高走的调价原就；推广手法a、 突出精致园林的居家优势，吸引目标客户的留意，并到现场参观；b、 在广告媒体的发布上，强调诉求全为“给你一个买得起的家”和“写意生活尽在它”，标出购买阶层为一般大众；c、 通过参展房交会，造成平易淳朴的“平常人家的逸静雅居”，以求达到短期促销成效，并藉此打响知名度；其次部分 工程分析及定位一、工程分析（一）工程简介1. 位置：工程位于贵阳市大营坡片区，味莼园酱菜厂地界，中心转盘旁边，紧挨鹿冲关路， 背靠沙河花园和万江小区，左邻银佳花园，是一个密集的居住小区；2. 周边设施：学校：紧邻北郊学校和二十三中，距试验学校、贵阳六中、医学院仅5 分钟车
38、程；菜场：百花山农贸市场，贵乌农贸市场医院：距市五医 500M，距医学院 5 分钟车程酒店：奇妙假日酒店，奇妙星岛酒店超市：距思君超市 800M，银佳花园内有喷水池商厦连锁超市银行：周边有中国银行、中国建行、邮政储蓄邮局：工程旁边就有贵乌北邮局交通： 7 路、9 路、67 路、70 路、76 路车站均在工程旁边欢迎下载精品学习资源3. 区域综析工程地理位置紧邻外环线，属城乡结合部，周边无重工业，无污染源，空气比较清爽，并且这个工程地界在贵开路与鹿冲关路的交汇处，以后金阳新区或乌当区的进展，又将会带来更大的商机 ，大营坡地区经受了几十年的进展 ，无论周边设施仍是人文环境， 都发生很大变化，一些老
39、房被拆除，一个个小区和精品住宅不断涌现，星级酒店、大型交易市场均定址其中，在市政支持下，扩建道路、架设立交桥，这一系列措施都给大营坡地区打下了肯定基础；居住人口不断上升，在建工程不断增多，现在的大营坡已成为目前贵阳市房地产业的一个投资亮点；因此，本工程中在初期策划，工程进度及质量、入市形象准时间上把好关，做好充分预备，在目前地产形势较佳的前提下必能获得中意的成果；（二）工程进展前景贵阳，作为大西南开发的前沿，在国家供应有利政策的前提下，市场对具有特色、综合素养高，有自己卖点的的精品小区有较强的承接力，随着人们生活水平的提高，对居住质量的要求也在不断增加 ，做出来的工程就肯定要满意他们的要求 ，
40、要满意这些要求，就必需讲求整体规划，超前设计理念，功能设计较完善，而这样的高尚住宅小区不但会被市场接受，同时也将会有一个连续成长的市场空间，到目前为止，大营坡地段仍没有一家楼盘能达到高尚小区这一层次，也就是说现阶段高档住宅小区在大营坡地段仍属空白区；众所周知，一个工程要想占有市场，要么就有先进超前的设计理念，要么就是一个区域内的空白点，贵司的工程正好占据其中的一点，这说明这个工程已经具务了占据市场的基本条件；当然，这个工程也有肯定的缺点，例如：周边人文环境不抱负，居住人口综合素养不高，毗邻的北郊学校、二十三中的教案质量不好，这会在工程推广上带来肯定影响；仍有，贵司的知名度不高，不象中天企业有肯
41、定的品牌，要想获得佳绩，就要制造出一些差异化的产品、差异化的服务，这不但推广产品，同时也是在制造企业的品牌；二、 工程优劣势分析每个地区都存在着自身的优势和劣势，对于开发商来说，肯定要精确地把握这些优劣势，精确地分析它们，在此基础上，将优势充分地利用起来，使之成为本工程的卖点，欢迎下载精品学习资源而对于劣势，尽可能地将其弱化或通过自我努力，补偿这些劣势，使其对将来的推广不会造成阻碍；（一） 优势1、 地理位置本工程地处贵开路和鹿冲关路的交汇处 ，交通特别便利 ，路面宽广 ，公交车路线多， 能到达贵市很多地方，这无疑给客户上班及休闲购物带来便利；2、 周边配套齐全大营坡地区原先就是一个密集的居住地区，学校、集市、医院、邮局、银行等这些生活基本设施都已具备；再加上这些年，市政府在经济上对大营坡地区的扶持，很多商家立足其间，使该地区的经济逐步富强起来；3、 潜在市场庞大大营坡地区有很多市民的居住条件仍比较差，他们都想改善自己的居住条件，也有很多人想二次置业，换一个居住环境，只是仍没有一个让这些人中意的楼盘；因此，一旦做出来的工程迎合了这些人的要求，就可使该工程达到意想不到的成效；4、 竞争对手少到目前为止，在整个大营坡仍没有一