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1、第三节物业管理投标程序物业管管理招标投投标在我国国目前尚处处于起步阶阶段，迄今今为止，国国内也仅有有北京、广广州、南京京等地进行行了初步尝尝试，而参参与投标的的物业管理理公司更是是寥寥可数数。应当说说，在这一一行业中投投标活动的的成功经验验暂且乏善善可陈。然然而，投标标的公平性性与竞争性性又决定了了它必将取取代现有的的开发商“包包办制”，成成为业主选选择“管家家”的主要要形式。对对于物业管管理公司而而言，要想想在竞争越越来越激烈烈的物业管管理行业中中站稳脚跟跟，乃至成成为行业主主导，就必必须要尽快快做好准备备，加入到到投标竞争争的行列之之中，在竞竞争中发展展壮大。因因此，了解解物业管理理投标的
2、程程序与技巧巧，了解投投标中可能能发生的争争议及其解解决途径，对对于提高物物业管理公公司的投标标竞争力以以及保障其其自身权益益，都是非非常现实和和迫切的。虽然，由由于投标对对象物物业管理服服务的无形形性与其他他工程项目目的实物性性的差异，物物业管理投投标具有许许多区别于于其他项目目投标的独独特之处，但但同样作为为投标，其其必经程序序仍与其他他项目投标标有着诸多多相似之处处，仍要经经历前期准准备、购买买标书、可可行性分析析、编写及及封送标书书等步骤。一、投投标前期工工作(一)取得从业业资格正如所所有合法经经营的企业业法人一样样，从业资资格是物业业管理公司司从事正常常营业活动动所必须具具备的首要要
3、条件，这这自然也成成为物业管管理公司参参与投标前前必须首先先考虑的基基本因素。按按照国际与与国内的不不同管理规规定，物业业管理公司司要取得投投标资格所所需履行的的手续也有有所不同。1.从从事国内投投标的资格格要求物业管管理公司在在国内从事事投标业务务，必须取取得企业业法人营业业执照和和政府颁发发的物业业管理企业业资质证书书。首先，按照照我国公公司法规规定，作为为独立经营营、独立核核算的法人人机构，物物业管理公公司(或其其所属集团团公司)必必须拥有有有关工商行行政管理局局所颁发的的营业执照照，以证明明其合法经经营资格。营营业执照式式样见图33-2-11。其次，物业业管理企业业应具备经经有关部门门
4、核准颁发发的资质证证书。物业业管理企业业资质证书书式样见图图3-2-2。鉴于我我国物业管管理行业起起步较晚，队队伍良莠不不齐，管理理混乱的现现状，建设设部已于11999年年颁布了物物业管理企企业资质管管理试行办办法(以以下简称试试行办法)，规定物物业管理企企业的资质质管理实行行分级审批批制度。该该试行办办法已于于20000年1月11日起正式式实施，其其目的是要要通过资质质审查，严严格控制物物业管理队队伍质量，提提高服务水水平，而对对于从事物物业管理投投标的物业业管理公司司，审查更更加严格。在该试试行办法出出台并正式式实施之前前，各级地地方政府均均是根据本本地情况制制订并实施施地区物业业管理公司
5、司资质等级级管理办法法。如上海海市根据上上海市物业业管理公司司资质等级级管理暂行行办法，将将物业管理理公司划分分为以下三三个等级：一级级物业管理理公司的资资质标准规模要要求：公司司所管理物物业规模一一般在500万平方米米以上，或或者管理涉涉外物业在在20万平平方米以上上。类型要要求：公司司所管理物物业的类型型在3种以以上，或管管理涉外物物业在2种种以上；并并且所管理理物业应有有2个以上上为优秀小小区或者大大厦，达标标面积超过过50。人员素素质要求：企业经理理或常务副副经理须从从事专业物物业管理工工作3年以以上；并且且公司应具具有经济类类、工程类类中级职称称管理人员员10人以以上。经营实实力要求
6、：企业经营营年限须在在3年以上上；且注册册资本应在在100万万元以上(含1000万元)。二级级物业管理理公司的资资质标准规模要要求：公司司所管理物物业规模一一般在200万500万平方米米以上，或或者管理涉涉外物业在在5万220万平方方米以上。类型要要求：公司司所管理物物业的类型型在2种以以上，或管管理物业中中含有涉外外物业；且且所管理的的物业需有有1个以上上为优秀小小区或者大大厦，达标标面积超过过30。人员素素质要求：具有经济济类、工程程类中级职职称管理人人员6人以以上。经营实实力要求：企业经营营年限须在在2年以上上；且注册册资本应在在50万元元以上(含含50万元元)。三级级物业管理理公司的资
7、资质标准规模要要求：公司司管理物业业规模一般般在3万20万平平方米以上上，或者管管理涉外物物业在1万万5万平平方米以上上。人员素素质要求：具有经济济类、工程程类中级职职称管理人人员3人以以上。经营实实力要求：企业注册册资本100万元以上上(含100万元)。再如，天天津市为规规范行业秩秩序，推动动该市物业业管理健康康发展，也也相应出台台天津市市物业管理理企业资质质等级评定定办法、天天津市物业业管理招标标投标规则则，全面面引入市场场机制，实实行招标投投标选聘物物业管理企企业。该规规则规定，天天津市建筑筑面积在55万平方米米以上的住住宅小区的的物业管理理，应以招招标投标方方式选聘物物业管理企企业；建
8、筑筑面积200万平方米米以上的住住宅小区的的物业管理理工作必须须以招标投投标选聘物物业管理企企业。此外外，该规则则还对招标标投标的程程序和方法法做出了相相应规定。以上这这些规章制制度仅仅是是针对某些些地区的个个别特征而而设置的，并并不具有行行业共性，而而现行的试试行办法却却是在全国国范围内建建立起了行行业的统一一标准。根根据该试试行办法规规定，物业业管理企业业被划分为为一级、二二级、三级级3个资质质等级和临临时资质。一一级企业可可参加全国国范围内物物业管理项项目的投标标、议标；二级企业业只限于参参加全国范范围内300万平方米米以下物业业管理项目目的投标、议议标；三级级企业只限限于参加本本省(自
9、治治区、直辖辖市)区域域内15万万平方米以以下物业管管理项目的的投标、议议标。物业管管理企业应应当按照试试行办法规规定申请企企业资质等等级评定。未未经主管部部门进行资资质评定并并取得资质质证书的，不不得从事物物业管理业业务。试试行办法还还规定，物物业管理企企业资质等等级实行动动态管理，每每两年核定定一次。对对于不符合合原定资质质等级标准准的企业，由由资质等级级评定初审审部门提出出降级或吊吊销资质证证书的意见见，报审批批部门批准准后执行。资资质等级的的升级应依依次逐级上上升，不得得越级上升升。政府对对物业管理理公司进行行这样的划划分，并要要求其按等等级参与招招标投标，无无疑在竞争争机制上为为物业
10、管理理企业参与与投标把好好了关，同同时也从体体制上为维维护招标投投标竞争秩秩序，提高高企业竞争争水平提供供了有力保保障。应当当说，这一一举措不仅仅将在物业业管理行业业中建立起起公正、公公平的市场场竞争机制制，实现优优胜劣汰，而而且还将推推动全国物物业管理招招标投标的的迅速发展展。2.参参与国际投投标应履行行的手续物业管管理公司参参与国际投投标，应根根据招标物物业所在国国规定，履履行必要的的手续。(1)注册在招标标物业所在在国注册，使使其具有独独立经营的的法人资格格，这对于于进行国际际投标的物物业管理公公司而言是是一道必经经程序。注注册后经该该国政府核核准颁发营营业执照，公公司即可正正式营业，参
11、参与有关投投标工作。由于不不同国家法法律法规的的差异，他他们对异国国进入的物物业管理公公司在注册册与递交投投标书的先先后次序上上的规定也也有所不同同。但无论论注册手续续在先在后后，物业管管理公司在在申请时都都必须按规规定提交文文件。由于于不同国家家所要求提提交的文件件种类不同同，本书仅仅列举说明明一些必须须提交的主主要文件：公司司章程。物物业管理公公司注册提提交的公司司章程必须须对本公司司的治理结结构与经营营体制做出出充分说明明，其主要要内容包括括：公司性性质、宗旨旨、注册资资本、营业业范围、组组织机构、经经营管理、总总管理机构构所在地等等。值得注注意的是，由由于我国实实行公司司法时间间较短，
12、加加之独特的的经济体制制，我国公公司成立时时报批的组组建文件往往往与国际际惯例有较较大差别。因因此，国内内物业管理理公司对外外投标时通通常需另行行准备一份份对外适用用的公司章章程。营业业执照。国国内投标公公司提交营营业执照副副本审查，凡凡在国内已已有营业执执照的物业业管理公司司通常可直直接向招标标物业所在在国提供营营业执照，办办理申请注注册手续。关于于分公司的的证明。分分公司的证证明文件应应由物业管管理总公司司开出，说说明该分公公司的组织织、章程；文件由选选定的公证证机关公证证后生效。资产产负债表及及损益表。这这两份报表表从财务的的角度反映映出物业管管理公司的的财力、财财务状况及及经营管理理水
13、平。曾接接管物业的的名称、规规模、地点点及服务质质量等。办事事处人员名名单和任职职证书。即即由办事处处负责人签签署委任的的驻招标物物业所在地地工作人员员名单以及及他们的任任职证明。以上文文件绝大多多数都必须须顺序经由由省(市)公证处、国国内外事部部门及驻招招标物业所所在国的中中国大使馆馆或领事馆馆公证，以以表明文件件的签名、印印章属实，文文件的副本本、节本、影影印本与原原本相符。公公证之后，诸诸文件便可可生效。(2)选择代理理人物业管管理公司如如果在国外外从事投标标，必将面面临异域文文化所带来来的种种障障碍，而房房地产项目目的固定性性以及物业业管理服务务的无形性性，又要求求他们必须须承担较之之
14、于其他工工程承包项项目投标更更大的风险险。此时，聘聘用代理人人承办注册册、咨询等等自己所不不熟悉的当当地业务，不不仅可节约约费用，还还可利用代代理人对当当地物业的的熟悉程度度，增加其其投标成功功的可能性性。当然，代代理的这些些优势必须须建立在代代理人优秀秀的前提之之上，因此此如何选择择合适的代代理人也将将成为投标标公司必须须认真对待待的一个重重要问题。通通常，代理理人的作用用主要表现现在以下几几点：业务务咨询。代代理人应当当利用其在在当地广泛泛的社会关关系与以往往经验向投投标公司提提供相关的的重要信息息，包括重重大项目的的招标信息息；开发商商情况；当当地法律、经经济情况；社会风俗俗习惯；劳劳务
15、雇用管管理等。为为物业管理理公司熟悉悉国外物业业管理规定定及服务要要求提供帮帮助，这是是代理人应应提供的基基本服务之之一。业务务代理。代代理人还可可为物业管管理公司的的日常业务务运作提供供服务，这这些工作包包括代办各各种例行手手续，代为为寻找当地地合作伙伴伴，提供投投标所需单单价、费率率等。这些些服务可以以提高投标标者工作效效率，降低低其交易成成本。矛盾盾协调。物物业管理公公司在异地地从事投标标，与当地地业主必然然会在文化化、风俗等等方面存在在差异，加加之服务行行业本身与与个人满足足程度密切切相关的特特性，双方方之间出现现摩擦和争争议在所难难免。此时时，代理人人则可在其其中充分发发挥“润滑滑剂
16、”的作作用，妥善善协调解决决矛盾。物业管管理公司在在考虑了自自身业务需需要与代理理成本之后后，便可在在当地的中中介服务公公司中慎重重选择满足足条件的代代理人。选选择代理人人时，投标标公司应从从自身的弱弱势及代理理人可提供供的互补优优势出发，根根据成本效效益原则，综综合评价做做出决策。代理人人作为中介介咨询公司司是以其技技术与智力力提供服务务，因此衡衡量其能力力应首先考考虑技术条条件，其他他因素次之之。投标公公司选择代代理人时应应以代理公公司的技术术胜任能力力、管理能能力、资源源可用性、业业务独立性性、取费结结构及执业业素质作为为基础。技术术胜任能力力。即中介介咨询公司司有能力为为业主提供供一个
17、经过过专业教育育与训练、具具有实际经经验的组织织团体来承承担被委托托的任务。投投标公司的的判断可根根据以下资资料分析作作出：a.察察看公司以以往在合同同任务实施施过程中所所采用的方方法及技术术处理手段段的说明材材料。.调调查该公司司及其工作作人员曾经经在类似地地区承担类类似物业项项目情况。c.审审查将要从从事该项目目的所有工工作人员的的经验和资资历。.了了解该公司司以前顾客客对其工作作成绩的评评价。管理理能力。中中介咨询公公司必须具具有与物业业项目规模模与类型相相匹配的管管理技能，必必须适当安安排人力资资源、合理理调整工作作规划。在在提供服务务全过程中中，代理者者还必须要要善于与承承包商、供供
18、应商、贷贷款机构及及政府机构构打交道，同同时向委托托方报告工工作进展，以以使其能及及时和准确确地作出决决定。对于于这一指标标评价所采采用的方法法主要有：a.考考查咨询总总工程师以以往业绩成成就记录。.考考查被提名名的项目经经理以往业业绩成就纪纪录。c.询询问咨询工工程师对该该物业项目目管理的意意见。.判判断自己与与咨询工程程师在原则则问题上是是否具有协协商基础。资源源可靠性。即即公司是否否具备足够够的咨询能能力和人员员来提供服服务，以保保证必要的的技术标准准和时间。资资源可靠性性的评价可可参照以下下标准：a.考考查被提名名参加该项项目工作班班子的技术术与管理人人员的能力力。.询询问代理公公司在
19、提供供服务过程程中对各参参加者职责责委派所作作出的安排排，及其对对自己应承承担义务的的了解。c.调调查该公司司的声誉及及财力状况况。职业业独立性。中中介咨询服服务作为一一种独立业业务，应当当符合FIIDIC合合同条款中中有关职业业道德规范范、职业身身份、权限限及职业独独立性等诸诸项规定。投投标公司可可通过询问问调查等方方式去了解解咨询工程程师是否与与可能影响响其职业判判断的商业业、制造业业或承包活活动有直接接或间接的的利益关系系，能否客客观完成被被委派的任任务，并且且通过应用用合理的技技术与经济济原理使委委托方获得得最佳效益益。取费费合理性。投投标公司判判断中介公公司取费标标准是否合合理，应遵
20、遵循国家有有关部门的的相应规定定，有时还还可参考FFIDI合同条款款建议的取取费标准。执业业诚实性。投投标公司与与代理公司司必须建立立起一种相相互信任的的关系。委委托方不应应过多干预预代理公司司的工作，而而代理公司司更不得串串通第三人人蒙蔽委托托方。因此此物业管理理公司必须须通过调查查其以前客客户或合作作伙伴衡量量中介咨询询公司是否否具有执业业诚实性。在考察察了以上条条件之后，投投标公司则则可根据物物业项目的的规模、服服务内容的的复杂性与与重要性来来确定代理理公司。通通常这一决决策可经历历以下几个个步骤：确定定选择范围围。投标公公司应当预预测该招标标物业服务务所需的人人力资源及及其对人力力资源
21、的要要求，并将将可能需要要的服务内内容进行分分类。例如如：要求的的专业知识识领域和服服务类型，对对该物业服服务要求的的详细说明明，地区特特征因素(如地理位位置、交通通条件)，将将要签订的的合同类型型等。资格格预审。将将具备接受受委托资格格的中介咨咨询公司按按条件优劣劣顺序排队队。分析析预选。物物业管理公公司可根据据中介咨询询公司的经经验资历、人人力资源可可靠性、财财力状况、以以往履约情情况、主要要经营活动动区域、与与同行关系系、政治社社会和环境境敏感性、要要求的担保保标准等条条件进行逐逐一分析，选选出355家候选公公司。条件件商议。接接下来物业业管理公司司则应分别别与候选公公司商议合合作条件，
22、并并要求各候候选公司就就以下几点点提出建议议书：工作作内容说明明；与该合合同有关的的证明单据据和资料；资料说明明；附有详详细说明的的其他替代代方案；培培训计划；过去在性性质类似项项目中的经经验；资金金控制的详详细情况；工作人员员的规模与与职责；为为实施该合合同任务而而提出的组组织与管理理的模式；对当地条条件的了解解；地区的的资源；用用于该服务务项目的技技术手段；资源的可可利用性。审核核排序。投投标公司应应详细审议议中介咨询询公司所提提交建议书书中的所有有细节，实实地考察该该咨询公司司以前和目目前正在提提供的代理理服务，获获取更多的的资料，并并按这些公公司的条件件优劣顺序序将建议书书进行排列列。
23、接洽洽谈判。投投标公司可可先邀请排排名第一位位的中介咨咨询公司讨讨论合同款款项及取费费标准，谈谈判应尽可可能详细地地对合同主主要条款及及法律要求求等做出规规定。如果果与第一家家谈判失败败，投标公公司必须通通过书面形形式告知该该公司，然然后再与第第二家进行行谈判，直直至达成满满意的协议议为止。一旦选选定，物业业管理公司司便可与该该代理公司司签订一份份正式的代代理协议，以以作为界定定双方权利利义务的法法律依据。通通常代理协协议包括以以下内容：a.协协议双方注注册的法人人名称、公公司地址、法法人代表姓姓名和职务务。.签签订协议的的目的与性性质。c.代代理范围，包包括代理的的业务范围围和时间范范围。.
24、代代理物业名名称及代理理期限。e.代代理双方的的义务和职职责。这应应当是合同同的主要部部分。代理人人可能承担担的义务主主要有：向向委托人提提供信息及及有关法律律法规资料料；协助委委托人参与与竞标；推推荐可靠的的投标合作作者；协调调委托人与与当地有关关部门及业业主三方之之间的关系系；其他代代理工作。委托人人可能应履履行的职责责主要有：向代理人人支付代理理费；履行行协议条款款；支持代代理人开展展代理业务务的工作，必必要时提供供代理人所所需资料。.代代理费及其其支付办法法。按某些些国家规定定，代理协协议应呈报报政府有关关部门登记记注册，如如有必要，还还需由公证证部门予以以公证。(二)筹措资金金物业管
25、管理公司的的财力状况况也是衡量量其实力的的重要因素素，它必须须要能满足足公司投标标全过程及及中标后的的管理需要要。因此投投标公司应应根据自身身财务状况况及招标物物业管理所所需资金，做做好资金筹筹措准备，以以使自己有有足够资金金通过投标标资格预审审。投标企企业可以考考虑的资金金来源渠道道主要有自自有资金积积累和银行行贷款。其其中自有资资金积累取取决于物业业管理公司司的经营与与盈利状况况，而银行行贷款则取取决于公司司的融资政政策与信用用状况。投投标公司可可根据招标标物业规模模、自身收收益情况及及成本分析析决定资金金来源结构构。如物业业管理企业业需向银行行申请贷款款，则应遵遵照以下程程序进行：(1)
26、递交文件件，提出申申请。公司司所提交的的文件包括括申请书、财财务报表、物物业项目情情况说明、资资金用途计计划等。(2)接受资信信审查。(3)取得贷款款担保。(4)签订贷款款合同。合合同主要内内容包括贷贷款期限、贷贷款利率、用用款计划与与还款计划划等。(三)收集招标标物业相关关资料招标物物业的相关关资料是物物业管理公公司进行投投标可行性性研究必不不可少的重重要因素。因因此，物业业管理公司司在投标初初期应多渠渠道多方位位全面搜寻寻第一、二二手资料。这这些资料的的范围不仅仅包括招标标公司和招招标物业的的具体情况况，还应包包括投标竞竞争对手的的情况。公司可可能的资料料来源大致致有以下几几个方面：(1)
27、报章杂志志。报纸或或相关杂志志历来是各各种招标信信息公开发发布的传统统渠道，而而且许多物物业及物业业管理公司司的有关情情况也会在在各种杂志志上有介绍绍。有意识识地留意这这些地方，往往往会使物物业管理公公司获得意意想不到的的有用信息息。(2)网络传输输。在时间间就是速度度的信息时时代，随着着网络技术术的快速发发展，愈来来愈多的信信息交流可可通过因特特网迅速通通畅地完成成。为适应应电子商务务的发展趋趋势，许多多招标投标标公司纷纷纷建起了自自己的网站站，各种招招标信息也也开始在网网上进行发发布，如中中国招标投投标网就已已开通了网网上招标投投标及投标标代理业务务。可以预预见，网上上招标投标标必将成为为
28、招标投标标未来发展展的主流。网网络自然也也为投标者者搜集信息息提供了一一种全新快快捷的工具具。(3)同行业公公司。当存存在物业管管理分包时时，公司通通常可通过过同行业的的总包人获获取招标相相关信息；此外，公公司还可在在与其他公公司进行一一般业务交交流时，得得到竞争对对手的一些些资料。可是，要要在浩如烟烟海的信息息中寻找筛筛选出恰当当相关的资资料，其收收集工作的的繁琐是可可以想见的的，更为重重要的工作作还在于收收集之后的的整理、分分析。情报报工作人员员应按资料料的重要性性、类别进进行分门别别类，以便便于投标工工作人员使使用，由此此得出的最最有价值的的信息将为为投标公司司下一步的的可行性研研究提供
29、分分析基础。(四)进行投标标可行性分分析一项物物业管理投投标从购买买招标文件件到送出投投标书，涉涉及大量的的人力物力力支出，一一旦投标失失败，其所所有的前期期投入都将将付之东流流，损失甚甚为可观。这这必然要求求物业管理理投标公司司在确定是是否进行竞竞标时务必必要小心谨谨慎，在提提出投标申申请前做出出必要的可可行性研究究，不可贸贸然行事。1.招招标物业条条件分析(1)物业性质质。了解区区分招标物物业的性质质非常重要要。因为不不同性质的的物业所要要求的服务务内容不同同，所需的的技术力量量不同，物物业管理公公司的相对对优劣势也也差异明显显。例如，对对于住宅小小区的物业业管理，其其目的是要要为居民提提
30、供一个安安全、舒适适、和谐、优优美的生活活空间，不不仅应有助助于人的身身心健康，还还需对整个个城市风貌貌产生积极极影响。因因此，在管管理上就要要求能增强强住宅功能能，搞好小小区设施配配套，营造造出优美的的生活环境境。其物业业管理具体体内容也应应围绕这一一目标安排排。与之相相对应，服服务型公寓寓则更注重重一对一的的服务特色色。它既要要为住户提提供酒店式式服务，又又要营造出出温馨的家家庭气氛，其其服务内容容也就更加加具体化、个个性化，除除了日常清清洁、绿化化服务外，还还应提供各各种商务、医医疗服务等等。而对于于写字楼，其其管理重点点则放在了了“安全、舒舒适、快捷捷”上。故故其管理内内容应侧重重于加
31、强闭闭路监控系系统以确保保人身安全全，增设保保安及防盗盗系统以保保证财产安安全，开辟辟商场、酒酒家、娱乐乐设施及生生活服务设设施以方便便用户生活活，完善通通讯系统建建设以加强强用户同外外部联系等等方面。这些不不同的管理理内容必然然对物业管管理公司提提出不同的的服务要求求和技术要要求，而具具有类似物物业管理经经验的投标标公司无疑疑可凭借其其以往接管管的物业在在投标中占占有一定的的技术和人人力资源优优势。(2)特殊服务务要求。有有些物业可可能会由于于其特殊的的地理环境境和某些特特殊功用，需需要一些特特殊服务。这这些特殊服服务很可能能成为某些些投标公司司的优势，甚甚至可能导导致竞标过过程中的“黑马”
32、出现，物物业管理公公司必须认认真对待，在在分析中趋趋利避害。他他们可考虑虑这些特殊殊服务的支支出费用及及自身的技技术力量或或可寻找的的分包伙伴伴，从而形形成优化的的投标方案案；反之，则则应放弃竞竞标。(3)物业招标标背景。这这是对招标标文件的留留意。有时时招标文件件会由于招招标者的利利益趋向而而呈现出某某种明显偏偏向，这对对于其他投投标公司而而言是极为为不利的。因因此在阅读读标书时，物物业管理公公司应特别别注意招标标公告中一一些特殊要要求，这有有利于物业业管理公司司做出优劣劣势判断。如公告告中写明“欢欢迎物物业管理公公司参加投投标”，此此时则可能能出现当其其他公司与与公司司的标价和和服务质量量
33、相同时，开开发商会优优先选择后后者的情况况。再如，物业的的物业管理理招标书上上写明必须须提供某项项服务，而而本地又仅仅有一家专专业服务公公司可提供供该项服务务，则投标标公司应注注意开发商商与该专业业服务公司司是否关系系密切，以以及其他物物业管理公公司与该专专业服务公公司是否有有合作关系系等。这些细细枝末节看看似无关紧紧要，可一一旦忽略，则则有可能导导致投标失失败，不仅仅投标者的的大量准备备工作徒劳劳无功，而而且还会影影响公司声声誉。(4)物业开发发商状况。这这一层面的的分析包括括开发商的的技术力量量、信誉度度等。因为为物业的质质量取决于于开发商的的设计、施施工质量，而而有些质量量问题只有有在物
34、业管管理公司接接管后才会会出现，这这必然会增增大物业管管理公司的的维护费用用和与开发发商交涉的的其他支出出，甚至还还有可能会会影响物业业管理公司司的信誉。因因此，物业业管理公司司通过对开开发商以往往所承建物物业质量的的调查，以以及有关物物业管理公公司与之合合作的情况况，分析判判断招标物物业开发商商的可靠性性，并尽量量选择信誉誉较好、易易于协调的的开发商所所开发的物物业，尽可可能在物业业开发的前前期介入，这这样既可保保证物业质质量，也便便于其日后后管理。2.本本公司投标标条件分析析(1)以往类似似的物业管管理经验。已已接管物业业往往可使使公司具有有优于其他他物业管理理公司的管管理或合作作经验，这
35、这在竞标中中极易引起起开发商注注意。而且且从成本角角度考虑，以以往的类似似管理也可可在现成的的管理人员员、设备或或固定的业业务联系方方面节约许许多开支。故故投标者应应针对招标标物业的情情况，分析析本公司以以往类似经经验，确定定公司的竞竞争优势。(2)人力资源源优势。公公司是否在在以往接管管物业中培培训人员，是是否具有熟熟练和经验验丰富的管管理人员，是是否与其他他在该物业业管理方面面有丰富经经验的专业业服务公司司有密切合合作关系。(3)技术优势势。即能否否利用高新新技术提供供高品质服服务或特殊殊服务，如如智能大厦厦等先进的的信息管理理技术，绿绿色工程以以及高科技技防盗安全全设施等。(4)财务管理
36、理优势。公公司在财务务分析方面面是否有完完善的核算算制度和先先进的分析析方法，是是否拥有优优秀的财务务管理人才才资源，是是否能多渠渠道筹集资资金，并合合理开支。(5)劣势分析析。这主要要体现在竞竞争者的优优势上，详详见下面的的分析。3.竞竞争者分析析(1)潜在竞争争者。有时时在竞标中中可能会出出现某些刚刚具有物业业管理资质质的物业管管理公司参参与竞标的的情况。他他们可能几几乎没有类类似成熟的的管理经验验，但在某某一方面(如特殊技技术、服务务等)却具具有绝对或或垄断优势势。由于他他们进入物物业管理行行业不久，许许多情况尚尚未能为人人所知，他他们虽然默默默无闻，容容易被人所所忽略，却却很有可能能成
37、为竞标标中的“黑马”，这样的的竞争对手手不仅隐蔽蔽而且威胁胁巨大。对对于这些陌陌生的竞争争者，投标标公司不可可掉以轻心心，必须认认真对待。这这实际上又又从另一方方面强调了了物业管理理公司全面面搜集资料料工作的重重要性。(2)同类物业业管理公司司的规模及及其现接管管物业的数数量与质量量。通常大大规模的物物业管理公公司就意味味着成熟的的经验、先先进的技术术和优秀的的品质，就就是在以其其规模向人人们展示其其雄厚的实实力，尤其其在我国现现阶段大多多数物业管管理公司还还属于房地地产开发企企业，专业业性服务公公司尚不成成气候的情情况下，规规模大小在在很大程度度上将影响响招标者的的选择判断断。此外，公公司现
38、有的的正在接管管的物业数数量、所提提供服务的的质量则可可从另一方方面更为真真实地反映映出其实力力大小。(3)当地竞争争者的地域域优势。物物业管理提提供的是服服务，其质质量的判定定在很大程程度上取决决于业主的的满足程度度。当地的的物业管理理公司可以以利用其对对当地文化化、风俗的的熟悉提供供令业主满满足的服务务。较之异异地进入的的物业管理理公司，他他们一来可可减少进入入障碍，二二来可利用用以往业务务所形成的的与当地专专业性服务务公司的密密切往来，分分包物业管管理，从而而具有成本本优势，同同时他们还还可能由于于与当地有有关部门的的特殊联系系而具有某某些关系优优势。(4)经营方式式差异。现现有物业管管
39、理公司的的组织形式式有两种：一是实体体性，内部部分为两个个层次，即即管理层和和作业层，管管理层由有有经营头脑脑的人组成成，作业层层由与服务务内容相关关的操作人人员组成；二是纯由由管理人员员组成，无无作业层，他他们通常不不带工人队队伍，而是是通过合同同形式与社社会上各类类专业服务务企业形成成松散的联联合，以合合同方式将将物业管理理内容发包包给相关的的服务企业业。这两种种不同组织织形式决定定了他们不不同的经营营方式，前前者通常具具有较强的的统一协调调性，但管管理成本较较高；后者者则相对灵灵活，管理理成本低，但但需要有优优秀的专业业性服务公公司与之配配合，因而而他们的投投标积极性性与报价也也相应呈现
40、现差异。投投标公司可可针对招标标物业所在在地具体情情况对其区区别对待，权权宜从事。4.风风险分析在国内内从事物业业管理投标标，通常可可能面临的的风险有：(1)通货膨胀胀风险。主主要是指由由于通货膨膨胀引起的的设备、人人工等价格格上升，导导致其中标标后实际运运行成本费费用大大超超过预算，甚甚至出现亏亏损。(2)经营风险险。即物业业管理公司司由于自身身管理不善善，或缺乏乏对当地文文化的了解解，不能提提供高质量量服务，导导致亏损甚甚至遭业主主辞退。(3)自然条件件。如水灾灾、地震等等自然灾害害发生而又又不能构成成合同规定定的“不可抗力力”条款时，物物业管理公公司将承担担的部分损损失。(4)其他风险险
41、。如分包包公司不能能履行合同同规定义务务，而使物物业管理公公司遭受经经济乃至信信誉损失等等。此外，当当物业管理理公司从事事国际投标标时，还可可能面临政政治风险。这些因因素都可能能导致物业业管理公司司即使竞标标成功也会会发生亏损损，但这也也绝非不可可避免。物物业管理公公司必须在在决定投标标之前认真真考虑这些些风险因素素，并从自自身条件出出发，制订订出最佳方方案规避风风险，将其其可能发生生的概率或或造成的损损失尽量减减少到最小小。二、投投标实施步步骤在通过资格格预审之后后，物业管管理公司便便可按以下下步骤实施施投标(图图3-2-3)。(一)购买阅读读招标文件件物业管管理公司要要想取得招招标文件必必
42、须向业主主购买，而而取得招标标文件之后后，如何阅阅读成为关关系到投标标成败的重重要环节。首先，招招标文件可可能会由于于篇幅较长长而出现前前后文不一一致、某些些内容不清清晰的情况况。这些错错误虽是由由于招标业业主的原因因，但若投投标企业在在投标前不不加重视，甚甚至不能发发现，将可可能影响投投标标价的的制定，以以至影响投投标的成功功，甚至还还可能影响响中标后合合同的履行行。因此，投投标企业在在这一阶段段，应本着着仔细谨慎慎的原则，阅阅读并尽可可能找出错错误，再按按其不同性性质与重要要性，将这这些错误与与遗漏划分分为“招标标前由业主主明确答复复”和“计计人索赔项项目”两类类。其次，从从事国际投投标的
43、公司司还应注意意招标文件件的翻译。不不同的翻译译可能会导导致招标文文件内容面面目全非，而而由精通外外语的计价价员直接阅阅读招标文文件则是解解决这一问问题的理想想办法。此外，招招标公司还还应注意要要对招标文文件中的各各项规定，如如开标时间间、定标时时间、投标标保证书等等，尤其是是图纸、设设计说明书书和管理服服务标准、要要求和范围围予以足够够重视，作作出仔细研研究。(二)考察现场场通常，开开发商或业业主委员会会将根据需需要组织参参与投标的的物业管理理公司统一一参观现场场，并向他他们做出相相关的必要要介绍，其其目的在于于帮助投标标公司充分分了解物业业情况，以以合理计算算标价。在在考察过程程中，投标标
44、人还将就就投标公司司代表所提提出的有关关投标的各各种疑问做做出口头回回答，但这这种口头答答疑并不具具备法律效效力。只有有在投标者者以书面形形式提出问问题并由招招标人做出出书面答复复时，才能能产生法律律约束力。根据惯惯例，投标标人应对现现场条件考考察结果自自行负责，开开发商将认认为投标者者已掌握了了现场情况况，明确了了现场物业业与投标报报价有关的的外在风险险条件。投投标人不得得在接管后后对物业外外在的质量量问题提出出异议，申申明条件不不利而要求求索赔(当当然，其内内在且不能能从外部发发现的质量量问题除外外)。因此此，投标公公司对这一一步骤不得得掉以轻心心，必须就就以下方面面进行细致致了解：(1)
45、若物业管管理在物业业竣工前期期介入，则则应现场查查看工程土土建构造，内内外安装的的合理性，尤尤其是消防防安全设备备、自动化化设备、安安全监控设设备、电力力交通通讯讯设备等，必必要时做好好日后养护护、维护要要点记录，图图纸更改要要点记录，交交与开发商商商议。前前期介入的的优点在于于物业管理理公司可与与业主更好好地协调，有有利于其接接管后的管管理。物业业管理公司司应尽量利利用这一机机会，认真真准备、仔仔细查看，参参与业主的的设计开发发，甚至可可以就业主主设计的不不合理之处处提出修改改意见，或或提出更好好的设计建建议。(2)若物业已已经竣工，则则物业管理理公司应按按以下标准准视察项目目：工程程项目施
46、工工是否符合合合同规定定与设计图图纸要求；技术术经检验达达到国家规规定的质量量标准，能能满足使用用要求；竣工工工程达到到窗明、地地净、水通通、电亮及及采暖通风风设备运转转正常；设备备调试、试试运转达到到设计要求求；确保保外在质量量无重大问问题；周围围公用设施施分布情况况。(3)主要业主主情况，包包括收入层层次、主要要服务要求求与所需特特殊服务等等。这些情情况可由投投标公司自自行安排人人员与时间间进行调查查。(4)当地的气气候、地质质、地理条条件。这些些条件与接接管后的服服务密切相相关。例如如，上海的的气候四季季分明，昼昼夜温差较较大，春夏夏之交还有有黄梅季节节，因此这这里的物业业注重朝向向、通
47、风与与绿化，相相应其物业业管理也更更应注意加加强环境维维护与季节节更替时的的服务。再再如素有“山城”之称的重重庆，其特特点在于春春秋两季不不分明，湿湿度大，夏夏季气候闷闷热，且由由于地势起起伏大，交交通甚为不不便，因此此这里的物物业管理则则应突出交交通便利服服务与夏季季的防暑工工作。由此此可见，这这些地理与与气候的差差异必然导导致具体服服务内容的的差异，只只有当物业业管理公司司了解这些些差异时，其其服务才会会有的放矢矢，事半功功倍。(三)制定管理理服务方法法及工作量量通常投投标公司可可根据招标标文件中的的物业情况况和管理服服务范围、要要求，详细细列出完成成所要求管管理服务任任务的方法法及工作量量。住宅小小区的特点点在于规划划集中，功功能多样，产产权多元，管管理复杂。为为突出其居居住、服务务、经济功功能，物业业管理内容容应包括房房屋的维护护与修缮管管理、环境境的维护管管理、市政政公用设施施的维护管管理及绿化化、治安管管理等，其其管理重点点应是日常