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1、物业管理实务精讲班第4讲课件讲义（环球职业教育在线） 物业管管理实务精精讲班第44讲讲义 物业管管理投标的的条件、程程序与策略略技巧 (一)参加加物业管理理投标的条条件 11法律法法规规定的的要求 根根据相关法法律、法规规的要求，参参与物业管管理投标应应当是具有有相应物业业管理企业业资质和承承担招标项项目能力的的法人企业业。物业管管理企业在在国内参与与投标业务务的，必须须取得企企业法人营营业执照和和政府行政政主管部门门颁发的物物业管理企企业资质证证书。具具体可参照照建设部22004年年3月颁布布的中华人人民共和国国建设部令令第1255号物业业管理企业业资质管理理办法的的相关规定定。 22招标方
2、方规定的要要求 在在物业管理理招标投标标中，招标标方在招标标条件中除除要求投标标人具备相相应的物业业管理企业业资质，一一般还会要要求投标方方具有管理理与投标物物业类似项项目的经验验与业绩，并并对投标人人在资金、管管理和技术术实力，投投标人的商商业信誉，派派驻项目的的负责人、管管理团队的的条件，物物业管理服服务内容和和服务标准准，投标书书的制作、技技术规范和和合同条款款等方面作作出明确具具体的要求求。 (二)物业业管理投标标的程序 11获取招招标信息 根根据招标方方式的特点点，投标人人获取招标标信息一般般来自两个个渠道：一一是从公共共媒介上采采集公开招招标信息，二二是来自招招标方的邀邀请。 22
3、项目评评估与风险险防范 在在获取招标标信息后，投投标人应首首先组织经经营管理、专专业技术和和财务等方方面的人员员对招标物物业进行项项目评估，预预测中标成成功的可能能性和存在在的风险，对对投标活动动进行策划划，制订相相应的投标标策略和风风险控制措措施，确保保投标的成成功或避免免企业遭受受损失。 (1)项目目评估 项项目评估一一般分为两两个阶段，即即初选阶段段，准备和和实施阶段段。初选阶阶段的评估估主要是在在调查、研研究资料的的基础上对对项目进行行分析、预预测和评定定，目的是是确定是否否参与投标标；准备和和实施阶段段的评估主主要是对投投标物业进进行深入的的调查和进进行技术、经经济论证，并并在此基础
4、础上确定最最佳投标策策略和管理理方案。 项项目评估主主要包括以以下几个方方面的内容容： 11)投标物物业的基本本情况 投投标人在分分析招标物物业项目的的基本情况况时，主要要是从物业业的性质、类类型人手，着着重了解物物业的建筑筑面积和投投资规模、使使用周期、建建筑设计规规划、配套套设施设备备等具体情情况。属于于新建物业业的，就要要了解物业业的建设周周期和进度度，分析物物业现有条条件对实施施物业管理理服务的利利弊，如在在早期介入入和前期物物业管理的的项目中，要要关注现有有规划设计计及建筑施施工中是否否存在不符符合物业管管理要求的的问题，以以便在方案案中提出相相应的解决决或建议方方案；属于于已投入使
5、使用的物业业的，则应应收集物业业使用过程程中的具体体资料，如如历年大中中修计划实实施情况、配配套设施功功能改造方方案等；属属于商业类类型物业的的，则应了了解商业物物业的使用用功能和规规模；对公公用事业类类型物业，除除了解物业业的基本情情况外，还还应该关注注现有规划划或已配置置的设施中中是否具备备预防及应应对紧急事事件的条件件等。 物物业管理企企业可以通通过招标文文件、现场场踏勘、标标前会议等等渠道获取取招标物业业项目的基基本资料，为为项目的组组织架构设设计、人员员及岗位的的设置、费费用测算等等提供准确确的依据。 22)招标物物业项目的的定位 分分析招标物物业项目的的定位要从从投标物业业项目的内
6、内部条件和和外部环境境人手，了了解物业的的功能定位位、形象定定位和市场场定位，调调查物业所所在地域的的人文环境境、经济环环境、政治治及法律环环境，具体体包括物业业所在地域域的法规政政策，政府府管理，社社会文化传传统与风俗俗习惯，居居民收入与与消费水平平，物业所所在区域的的位置、交交通条件、商商业状况、人人口流动状状况，同类类物业的服服务费用标标准等。 33)业主的的需求 招招标物业项项目的业主主对物业管管理服务的的需求包括括业主需求求的内容、物物业管理消消费的承受受能力等。目目前设计得得较为规范范的物业管管理招标文文件中对物物业管理服服务需求都都有明确具具体的规定定，物业管管理企业应应认真分析
7、析招标文件件的相关内内容。对于于非单一业业主性质的的招标项目目，物业管管理企业还还应通过市市场调研的的方式了解解招标物业业业主(包包括预售或或现售性质质物业的潜潜在客户)的文化层层次、生活活需求、对对物业管理理服务的期期望与要求求，从而为为制订物业业管理方案案中的服务务重点和管管理措施提提供决策依依据。 44)建设单单位、物业业产权人(含业主)、物业使使用人的基基本情况 建建设单位、物物业产权人人(含业主主)、物业业使用人的的基本情况况包括其背背景资料以以及是否具具有诚意合合作并具备备履行合同同的实力。属属于新建物物业的，要要详细调查查了解建设设单位的资资金实力、技技术力量和和商业信誉誉等，并
8、通通过对建设设单位以往往所承建的的物业质量量，以及有有关物业管管理公司与与之合作情情况的调查查，分析判判断招标物物业建设单单位的可靠靠性；属于于重新选聘聘物业管理理企业的招招标项目，应应调查解聘聘原管理方方的原因、物物业产权人人是否与原原建设单位位或管理方方存在法律律纠纷；对对于已投入入使用一定定年限的招招标物业，需需详细了解解物业的使使用情况、产产权人的背背景、资金金实力和信信誉，物业业是否存在在重大隐患患；属于要要求投标人人参与物业业合作经营营的招标项项目，应另另作具体的的投资可行行性分析论论证。 55)招标条条件和招标标过程 对对招标方要要求的条件件要进行深深入分析，预预测中标的的可能性
9、。对对在招标文文件和招标标过程中出出现的异常常要求和情情况要进行行分析判断断，调整招招标策略，避避免因招标标方或竞争争对手使用用违规手段段操纵招标标活动，使使企业蒙受受不必要的的损失。如如有的招标标文件会由由于招标者者的利益趋趋向而呈现现出某种明明显偏向。在在阅读标书书时，物业业管理公司司应特别注注意招标公公告中的特特殊要求，以以便作出正正确判断，还还应对招标标方增加的的合同特殊殊条款作出出其是否符符合物业业管理条例例规定的的判断，从从而评估企企业若承担担特殊条款款可能存在在的风险。 66)竞争对对手 对对竞争对手手的分析评评估包括了了解竞争对对手的规模模、数量和和企业综合合实力；竞竞争对手现
10、现接管物业业的社会影影响程度；竞争对手手与招标方方是否存在在背景联系系，在物业业招标前双双方是否存存在关联交交易；竞争争对手对招招标项目是是否具有绝绝对优势；竞争对手手可能采取取的投标策策略等。 77)企业自自身条件的的分析 对对企业自身身条件的分分析内容包包括：招标标项目的性性质，所在在区域、规规模是否符符合企业发发展规划；项目类型型是否符合合企业确定定的目标客客户；常规规预测的盈盈利；项目目风险控制制是否在企企业可以承承受的范围围内；投标标企业现有有的人、财财、物等资资源条件满满足项目需需求的能力力。 物物业管理企企业只有通通过对项目目进行合理理的分析和和正确的评评估，并结结合物业管管理企
11、业自自身的优势势条件，才才能确定招招标项目的的选择和招招标活动的的具体实施施。 (2)投标标风险的防防范与控制制 物物业管理投投标的主要要风险来自自于招标人人和招标物物业、投标标人、竞争争对手等三三个方面。 11)来自于于招标人和和招标物业业的风险有有：招标方方提出显失失公平的特特殊条件，招招标方未告告知可能会会直接影响响投标结果果的信息，建建设单位可可能出现资资金等方面面的困难而而造成项目目无法正常常进行，因因物业延迟迟交付使用用而造成早早期介入期期限延长，招招标方与其其他投标人人存在关联联交易等。 22)来自于于投标人的的风险主要要有：未对对项目实施施必要的可可行性分析析、评估、论论证，从
12、而而造成投标标决策和投投标策略的的失误；盲盲目作出服服务承诺；价格测算算失误造成成未中标或或中标后亏亏损经营；项目负责责人现场答答辩出现失失误；接受受资格审查查时出现不不可预见或或可预见但但未作相应应防范补救救措施的失失误；投标标资料(如如物业管理理方案、报报价等)泄泄露；投标标人采取不不正当的手手段参与竞竞争，被招招标方或评评标委员会会取消投标标资格；未未按要求制制作投标文文件或送达达投标文件件造成废标标等。 33)来自竞竞争对手的的风险主要要有：采取取低于成本本竞争、欺欺诈、行贿贿等不正当当的竞争手手段；具备备相关背景景或综合竞竞争的绝对对优势；窃窃取他人的的投标资料料和商业秘秘密等。 对
13、对上述风险险的防范与与控制的具具体措施有有：严格按按照相关法法律法规的的要求参与与投标活动动；对项目目进行科学学合理的分分析、评估估，周密策策划、组织织、实施投投标活动；完善企业业自身的管管理；选择择信誉良好好的招标方方和手续完完备盈利优优势明显的的物业；充充分考虑企企业的承受受能力，制制订可行的的物业管理理方案，选选择经验丰丰富的项目目负责人；慎重对待待合同的附附加条款和和招标方的的特殊要求求等。 33登记并并取得招标标文件 物物业管理企企业在确定定参加投标标后，按招招标公告和和投标邀请请书指定的的地点和方方式登记并并取得招标标文件。 44准备投投标文件 投投标人应严严格按照招招标文件的的要
14、求编制制投标文件件，并对招招标文件提提出的实质质性要求和和条件作出出响应。投投标文件又又称标书，一一般由投标标函、投标标报价表、资资格证明文文件、物业业管理方案案、招标文文件要求提提供的其他他材料等几几部分组成成。常见的的做法是将将投标文件件根据性质质分为商务务文件和技技术文件两两大类。 (1)商务务文件(或或称物业基基本情况) 商商务文件又又称商务标标，主要包包括： 11)公司简简介。包括括投标公司司的资质条条件、以往往业绩、人人员等情况况。 22)公司法法人地位及及法定代表表人证明。包包括资格证证明文件(营业执照照、税务登登记证、企企业代码以以及行业主主管部门颁颁发的资质质等级证书书、授权
15、书书、代理协协议书等)、资信证证明文件(保函、已已履行的合合同及商户户意见书、中中介机构出出具的财务务状况书等等)。 33)投标报报价单及招招标文件要要求提供的的其他资料料。 商商务文件要要求投标人人按招标要要求和行业业标准真实实反映企业业的情况和和详细的报报价。 (2)技术术文件 技技术文件又又称技术标标，主要是是物业管理理方案和招招标方要求求提供的其其他技术性性资料。 应应注意，有有的招标条条件要求在在技术文件件中禁止透透露可以反反映企业情情况的数据据、文字、报报价等，在在准备材料料时应按招招标要求准准备相关资资料。 55送交投投标文件 全全部投标文文件编制好好以后，投投标人应按按招标文件
16、件要求进行行封装，并并按时送达达招标单位位。 66接受招招标方的资资格审查 投投标人应按按招标文件件规定的要要求准备相相应资料，接接受招标方方的资格审审查。 77参加开开标、现场场答辩和评评标 投投标人在接接到开标通通知后，应应在规定的的时间到达达开标地点点参加开标标会议和现现场答辩，并并接受评标标委员会的的审核。 88签约并并执行合同同 投投标人在收收到中标通通知书后，应应在规定的的时间内及及时与招标标人签订物物业管理服服务合同。同同时，投标标人还要同同招标单位位协商解决决进驻物业业区域、实实施前期物物业管理的的有关问题题。 投投标结束后后，要对投投标活动进进行分析总总结，结算算投标有关关费
17、用，对对招标投标标资料进行行整理、归归档。 (三)投标标的策略及及技巧 11投标的的组织策划划 物物业管理企企业在获取取招标信息息后应组织织相关人员员组成投标标小组，对对投标活动动进行策划划实施，其其主要任务务是项目分分析评估、标标书编制、投投标策略的的制订、参参与现场踏踏勘、开标标、评标、现现场答辩、签签约谈判等等。 (1)根据据招标物业业项目的情情况选择企企业骨干力力量组成投投标小组，投投标小组成成员的选择择、配备，尤尤其是项目目负责人的的选择是确确保投标活活动的质量量和效率的的基础。 (2)对招招标方、招招标物业基基本情况和和竞争对手手要进行深深入细致的的调查，正正确评估，预预测并降低低
18、投标的风风险。 (3)正确确编制标书书。编制标标书要根据据招标文件件的要求进进行，在透透彻掌握招招标文件内内容和进行行细致深入入的市场调调查基础上上，确定管管理项目的的整体思路路(包括物物业管理工工作重点、服服务特色、管管理目标、管管理方式及及实施措施施等)，制制订物业管管理方案。 (4)在科科学分析和和准确计算算的前提下下测算管理理服务成本本并制订合合理报价。 (5)灵活活运用公共共关系，多多渠道获取取相关信息息，确保报报价的合理理性。 (6)选择择最能体现现企业优势势的物业作作为招标方方考察的对对象。 (7)加强强与招标方方的沟通，了了解招标方方的需求，及及时掌握投投标过程中中出现的变变化
19、情况并并采取相应应的应对措措施。 (8)周密密安排招标标方的资格格预选和评评标过程中中的现场答答辩活动。 22项目的的现场踏勘勘 在在踏勘现场场过程中，招招标人还会会就投标公公司代表提提出的问题题作出口头头回答，但但这种口头头答复并不不具备法律律效力，只只有在投标标者以书面面形式提出出问题并由由招标人作作出书面答答复时，才才能产生法法律约束力力。投标人人应对现场场物业进行行详细的踏踏勘，查勘勘现场物业业与投标报报价是否存存在外在风风险条件。具具体包括以以下方面： (1)物业业建筑及安安装施工进进度(新建建物业)，物物业当前使使用情况及及陈旧老化化程度(旧旧有物业)；物业配配套设施设设备及其分分
20、布情况；周边道路路交通及停停车场情况况；园林绿绿化及环境境标识情况况；内部公公共使用区区域及通道道分布情况况；物业管管理用房等等。 (2)主要要业主情况况，包括客客户定位、主主要服务要要求与所需需特殊服务务、物业服服务费的承承受能力等等。这些情情况可由投投标人自行行安排人员员与时间进进行调查。 (3)物业业所在地的的气候条件件、经济环环境、人文文环境、消消费需求和和市场变化化情况以及及与物业管管理相关的的政策法规规等。 33投标文文件的编写写 物物业管理投投标文件除除了按规定定格式要求求响应招标标文件外，最最主要的内内容是介绍绍物业管理理要点和物物业管理服服务内容、服服务形式和和费用。 (1)
21、投标标文件编写写的基本要要求。 作作为评标的的基本依据据，投标文文件必须具具备统一的的编写基础础，以便于于评标工作作的顺利进进行。 11)使用国国家统一的的行业标准准计量单位位，避免在在定标和履履约中出现现混乱。 22)使用统统一的货币币。国内物物业管理投投标书规定定使用的货货币应为“人民币”，而国际际投标中所所使用货币币则应按招招标文件的的规定执行行。 33)使用国国家统一颁颁布的行业业标准与规规范。如果果某些业主主由于特定定需要要求求提供特殊殊服务，也也应按照国国家正式批批准的统一一的服务行行业标准规规范。若招招标文件要要求采用国国外的服务务标准与规规范，应将将所使用的的标准规范范译成中文
22、文，并在投投标文件中中说明。 44)使用准准确的表述述方式。投投标书的文文字与图纸纸是投标者者借以表达达其意图的的语言，必必须能准确确表达投标标公司的投投标方案。投投标文件要要使用简洁洁、明确、文文法通畅、条条理清楚、言言简意赅的的表述方式式，最大限限度地减少少招标单位位的误解和和可能出现现的争议。 图图纸、表格格的编写要要做到前后后一致、风风格统一、符符合招标文文件的要求求。最好能能以索引查查阅方式将将图纸表格格装订成册册，并和投投标文件中中的文字表表述保持一一致。 55)确保资资料的真实实性。投标标文件的内内容应符合合招标文件件的所有条条款、条件件和规定，且且无重大偏偏离与保留留。投标人人
23、应按招标标文件的要要求提供投投标文件，并并保证所提提供全部资资料的真实实性。 (2)投标标文件编写写中应注意意的问题。 11)确保填填写无遗漏漏，无空缺缺。投标文文件中的每每一空白都都需填写，如如有空缺，则则被认为放放弃意见；重要数据据未填写，可可能被作为为废标处理理。 22)不可任任意修改填填写内容。投投标人所递递交的全部部文件均应应由投标方方法人代表表或委托代代理人签字字；若填写写中有错误误而不得不不修改，则则应由投标标方负责人人在修改处处签字。 33)填写方方式规范。除除投标方对对错处作必必要修改外外，投标文文件中不允允许出现加加行、涂抹抹或改写痕痕迹。 44)不得改改变标书格格式。若投
24、投标人认为为原有招标标文件规定定的格式不不能表达投投标意图，可可另附补充充说明，但但不得任意意修改原招招标文件规规定的格式式。 55)计算数数字必须准准确无误。投投标公司必必须对单价价、合计数数、分步合合计、总标标价及其大大写数字进进行仔细核核对。 66)报价合合理。投标标人应对招招标项目提提出合理的的报价。 77)包装整整洁美观。投投标文件应应保证字迹迹清楚，文文本整洁，纸纸张统一，装装帧美观大大方。 88)做好投投标文件的的保密措施施。 44投标报报价的策略略和技巧 投投标报价是是技术性、技技巧性极强强的工作，在在投标的过过程中，需需要不断调调整策略，使使报价更接接近标底。投投标报价的的策
25、略主要要有： (1)对项项目运作的的经营管理理成本进行行准确测算算，确定项项目运作的的盈亏平衡衡点和利润润空间，在在此基础上上预测标底底和竞争对对手的报价价范围。 (2)密切切关注、正正确分析竞竞争对手的的报价。 (3)补充充一些投标标人有能力力承担的优优惠条件作作为报价的的附加。 在在投标过程程中，投标标人采取的的报价技巧巧主要有： 11)多方案案报价。在在邀请招标标或议标的的方式中，由由于招标文文件不明确确或项目本本身有多方方案存在，投投标人对项项目原方案案提出在经经济上、技技术上更合合理可行的的方案，即即准备两个个或两个以以上的报价价，最后与与招标方进进行协商处处理。 22)保本报报价。
26、即按按成本报价价，适用于于规模大、远远景效益好好的项目或或业主大会会委托业主主委员会组组织的招标标项目。 55现场答答辩的技巧巧 (1)应选选择经验丰丰富、性格格沉稳、对对项目情况况熟悉的答答辩人。在在开标前应应对答辩人人员进行模模拟演练，正正确把握招招标文件的的要点、投投标文件的的重点内容容、对项目目的熟悉程程度等，对对重点问题题、难点问问题、普遍遍性的问题题一一准备备答辩要点点。 (2)开标标前，答辩辩人员应该该保持良好好的精神状状态。 (3)在正正式开标时时，一般要要求在规定定的时间内内完整地将将标书主要要内容、特特点作一概概要性介绍绍，答辩人人员应当围围绕招标方方和评委普普遍关注的的问
27、题集中中阐述，重重点突出，难难点讲透，特特色鲜明，从从而体现投投标企业的的信心和实实力，感染染并打动招招标方和评评委。在现现场发挥时时要果断、明明确，避免免匆忙回答答或含糊其其辞。 66签约谈谈判的技巧巧 (1)在签签约谈判时时要准确把把握对方的的真实意图图，准确判判断对方履履行合同的的诚意和能能力，对进进驻物业和和实施常规规物业管理理必备的条条件应明确确约定。 (2)慎重重考虑物业业管理目标标、前期投投入费用及及奖罚条件件等方面的的任何承诺诺。如对管管辖区域刑刑事案件、业业主(或物物业使用人人)人身和和财产安全全损失等的的承诺。 (3)预测测承接物业业后可能出出现的各种种风险，将将其列入相相
28、应的合同同条款中加加以规避。 (四)招标标文件示例例 AA省政府大大楼的招标标文件(部部分内容)：该项目目位于G市市T区，总总建筑面积积为843350m22，招标方方式为邀请请招标，由由招标人委委托代理机机构于20004年44月组织具具体的招标标活动。 附附录l：招招标文件目目录 目目录 第第一部分投投标邀请函函 投投标邀请函函 第第二部分投投标人须知知 总总则 11项目说说明 22定义及及解释 33合格的的投标人 44纪律与与保密事项项 55保证 66投标费费用 招招标文件 77招标文文件构成 88招标文文件的澄清清和修改 99实地查查验物业 投投标文件的的编制 110投标标语言及计计量 1
29、11投标标文件的构构成 112投标标函 113投标标报价说明明 114投标标报价货币币 115证明明投标人合合格和资格格的文件 116投标标保证金 117投标标人知悉 118投标标有效期 119投标标文件的式式样和签署署 220知识识产权 投投标文件的的递交 221投标标文件的密密封标记 222投标标截止时间间 223迟交交的投标文文件 224投标标文件的修修改与撤回回 开开标与评标标 225开标标 226评标标委员会 227评标标原则和评评标方法 228初步步评审及详详细评审 229投标标文件的修修正和澄清清 330中标标人 331拒绝绝任何或所所有投标的的权利 授授予合同 332合同同授予
30、标准准 333中标标通知书 334签订订合同 335中标标服务费 336履约约保证金 第第三部分物物业管理服服务需求书书 11概况 22物业管管理项目及及范围 33物业管管理要求 44物业管管理质量指指标要求 55奖惩办办法 66物业管管理期限及及管理服务务费支付时时间 77其他 第第四部分物物业管理服服务合同格格式 第第五部分投投标文件格格式 格格式一投标标函格式 格格式二投标标报价表格格式 格格式三法定定代表人授授权书格式式 格格式四资格格证明文件件格式 格格式五技术术、商务响响应文件格格式 格格式六物业业管理投标标方案文件件格式 格格式七履约约保证金格格式 格格式八唱标标信封 附附录2：
31、投投标邀请函函格式 投投标邀请函函 ： GG市国际工工程咨询公公司(以下下简称“招标代理理机构”)受A省省政府(以以下简称“招标人”)的委托托，就A省省档案新馆馆大楼物业业管理服务务招标接受受合格的国国内投标人人提交密封封投标。有有关事项如如下： 一一、本次招招标的项目目：A省档档案新馆大大楼物业管管理服务招招标(详细细内容请参参阅招标文文件中的相相关内容)。 二二、招标文文件规定的的时间(本本次招标均均使用北京京时间)。 11本次招招标的投标标报名及购购买招标文文件时间：20033年4月11日上午99：3011：330；下午午2：30016：00 22递交投投标文件：20044年4月118日
32、上午午9：000 33投标截截止和开标标时间：22004年年4月188日上午99：30 三三、本招标标文件规定定的地点。 11发售招招标文件地地点：G市市国际工程程咨询公司司 22递交投投标文件地地点：A省省政府采购购中心 33开标地地点：A省省政府采购购中心 四四、投标人人必须提交交金额为55万元(人人民币)的的投标保证证金，投标标保证金必必须在投标标截止时间间之前到达达招标代理理机构账户户上。 招招标代理机机构账户： 收收款人：GG市国际工工程咨询公公司 开开户行：工工商银行GG市分行 账账号：60010200000xxxxxxxx 投投标保证金金的有关事事项按投标标人须知的的相关规定定执
33、行。 五五、招标答答疑的时间间、地点。 时时间：20003年44月5日上上午10：00 地地点：xxx中路366号A省政政府一楼 22004年年4月4日日上午111：30时时前各投标标人将需解解答的问题题传真给招招标代理机机构。 六六、本次招招标在本招招标文件规规定的时间间和地点公公开开标，届届时请投标标人法定 代代表人或其其授权代表表务必出席席开标会。 七七、招标代代理机构、招招标人将不不负责投标标人准备投投标文件、实实地查验物物业和递交交投标文件件所发生的的任何成本本或费用。 八八、有关此此次招标之之事宜，可可按下列地地址以书面面形式向招招标代理机机构查询。 招招标代理机机构：G市市国际工
34、程程咨询公司司 地地址：G市市xxx路路xx大厦厦10楼 联联系人：张张xx电话话：xxxxxxxxx传真：xxxxxxxxx邮编编：xxxxxx 招招标人：AA省政府 地地址：xxxx中路2216号 电电话：xxxxxxxx传真：xxxxxxxx邮编：xxxxxx联系人人：陈xxx 招招标人：AA省政府 招招标代理机机构：G市市国际工程程咨询公司司 22004年年3月288日 附附录3：投投标人须知知(部分) 一一、投标报报价说明 (一)投标标人应根据据招标文件件中的要求求，按投标标文件格式式规定填写写报价表。 (二)投标标人在投标标文件中的的投标报价价总表上只只允许有一一个报价，任任何有选
35、择择的报价将将不予接受受。投标价价不是固定定价的投际文件将将作为非响响应性投标标而予以拒拒绝。 (三)投标标人应详细细列明报价价明细表，如如果单价与与总价不符符时，以单单价为准修修正总价。 (四)如合合同项目内内容没有增增减，投标标人所报的的投标价在在合同执行行期间是固固定不变的的，没有招招标人同意意不得以任任何理由予予以变更。 二二、评标原原则和评标标方法 (一)评标标基本原则则：评标工工作应依据据中华人人民共和国国招标投标标法以及及国家和地地方政府有有关政府采采购和物业业管理招标标投标的规规定，评标标委员会只只对确定为为实质响应应招标文件件要求的投投标进行评评价和比较较。 (二)评标标方法
36、：本本次招标的的评标方法法采用综合合评分法。评评标办法是是：按照评评标程序的的规定，依依据评分标标准以及各各项权重，各各位评委就就每个合格格投标人的的投标方案案、商务状状况、现场场答辩及其其对招标文文件要求的的响应情况况进行评议议和比较，评评出其技术术评分、商商务评分和和现场答辩辩。对各评评委的评分分去掉一个个最高分和和一个最低低分，余下下的评分的的算术平均均值即为该该投标人的的技术评分分、商务评评分和现场场答辩评分分。评标委委员会按招招标文件规规定核定各各投标人的的投标价格格，再计算算各投标人人的价格得得分。将技技术评分、商商务评分和和价格评分分、现场答答辩评分分分别乘以权权重并相加加得出综
37、合合得分，综综合得分前前两位的投投标人(得得分相同时时价格低者者优先)为为中标候选选人。 三三、初步评评审及详细细评审 (一)初步步评审 评评标委员会会根据招标标文件检查查投标文件件提供的资资格证明文文件是否齐齐全、是否否满足招标标文件的要要求、投标标文件是否否编排有序序。 在在详细评标标之前，评评标委员会会要审查每每份投标文文件是否实实质上响应应了招标文文件的要求求。实质上上响应的投投标应该是是与招标文文件要求的的全部事项项、条款和和质量要求求相符合，没没有重大偏偏离或保留留的投标。所所谓重大偏偏离或保留留是指实质质上影响合合同的委托托管理事项项、物业管管理服务质质量；或者者实质上与与招标文件件不一致，而而且限制了了合同中委委托方的权权利或投标标的义务。纠纠正这些偏偏离或保留留将会对其其他实质上上响应要求求的投标人人的竞争地地位产生不不公正的影影响。评标标委员会决决定投标文文件的响应应性只根据据投标文件件本身的内内容，而不不寻找外部部的证据。 评评标委员会会将允许修修正投标文文件中不构构成实质性性偏离的、微微小的、不不正规的、不不一致的或或不规则的的地方，但但这些修正正不能影响响任何投标标人相应的的名次排序序。 (二)详细细评审 11技术评评审细则 评评标委员会会对每个投投标人按下下列因素每每项进行打打分： (1)对