《天津某大厦可行性研究报告38879.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《天津某大厦可行性研究报告38879.docx（76页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、滨海浙江大大厦可行行性研究究报告天津滨海浙浙商投资资控股有有限公司司（筹备备组）2007年年1月目 录第一部分：项目概概况1第二部分：项目开开发可行行性研究究分析4一、项目开开发背景景4二、项目立立地环境境分析：20三、项目市市场分析析：32四、项目开开发方案案：46五、项目财财务测算算：56六、风险分分析：58第一部分：项目概概况滨海浙江大大厦是在在天津滨滨海新区区纳入国国家总体体发展规规划的宏宏观背景景下确立立的。为为了更好好的服务务环渤海海、辐射射“三北”，搭建建天津滨滨海新区区与外省省市沟通通，促进进相互投投资、贸贸易和信信息服务务平台，天天津市人人民政府府决定建建设天津津滨海新新区“
2、外省市市商务区区”。滨海新新区“外省市市商务区区”选址于于响螺湾湾，并致致力于将将该地区区建设成成滨海新新区中心心商业商商务区的的标志性性区域（摘摘自“天津市市滨海新新区响螺螺湾商务务区投资资指南”）。“响螺湾商商务区”将提供供优惠条条件，为为兄弟省省市来津津设立窗窗口、参参加滨海海新区建建设，实实现互利利共赢。今年以来，各省市纷纷到该地区实地考察，商谈投资，达成了一批合作项目协议。市政府从中选择了10个条件比较成熟、带动效应较好的合作项目进行签约，签约总建筑面积达171万平方米，总投资额119亿元，“滨海浙江大厦”是10个签约项目之一。“滨海浙江大厦”座落在响螺湾商务区中心地段，成为该区域标
3、志性建筑。滨海浙江大大厦效果果图项目名称： 滨海海浙江大大厦项目开发单单位：天天津滨海海浙商投投资控股股有限公公司项目建设内内容：占地面积11.999万平方米，规规划建筑筑面积112.995万平平方米。拟拟建成集集SOHHO、公公寓、裙裙楼商业业于一体体的建筑筑群。第二部分：项目开开发可行行性研究究分析一、项目开开发背景景1、 京津冀联合合经济圈圈，未来来中国经经济增长长“第三极极”。目前我国已已初步形形成了以以上海为为中心的的长江三三角洲经经济圈，以以广州、深深圳为中中心的珠珠江三角角洲经济济圈和以以北京、天天津为中中心的京京津冀经经济圈。国家统统计局公公布的最最新数据据显示220055年，
4、我我国国内内生产总总值达到到18223211亿元。作作为改革革排头兵兵的深圳圳、浦东东和天津津滨海新新区，其其GDPP总量分分别达到到49226.990亿元元、20000亿亿元、116000亿元的的成绩。而而长三角角、珠三三角和京京津冀三三大经济济圈，更更以占全全国100%多一一点的人人口创造造了占全全国355.8%的地区区生产总总值。三大经济发发展圈的的分布图图1、1三大大经济圈圈：珠三角城市市群覆盖盖的空间间地域范范围包括括广州、深深圳两个个副省级级城市，珠珠海、佛佛山、江江门、东东莞、中中山5个个地级市市和肇庆庆、惠州州等县级级市。其其土地面面积为22.2万万平方公公里，占占国土总总面积
5、的的0.223%；人口为为26225万人人，占全全国的22.044%。长三角城市市群的空空间地域域范围涉涉及两省省一市，包包括1个个直辖市市：上海海；3个个副省级级市：南南京、杭杭州、宁宁波；111个地地级市：江苏省省的苏州州、无锡锡、常州州、镇江江、南通通、扬州州、泰州州和浙江江省的湖湖州、嘉嘉兴、绍绍兴、舟舟山，共共15个个城市。土土地面积积10万万平方公公里，占占全国总总面积的的1%；人口775700万，占占全国人人口总数数的5.9%。京津冀城市市群的空空间地域域范围涉涉及两市市一省，包包括北京京、天津津两个直直辖市和和河北省省的唐山山、保定定、廊坊坊3个地地级市，以以及秦皇皇岛、张张家
6、口、承承德、沧沧州等县县级市。土土地面积积3.226万平平方公里里，占全全国的00.344%；人人口27762万万，占全全国的22.155%。表一：三大大经济带带基本情情况比较较：区 域域土地面积人 口口绝对值（万平方公公里）占全国比重重（%）绝对值（万人）占全国比重重（%）长三角10.02241.041300005.89珠三角2.20550.2345472.04京津唐3.25990.3463712.15合计15.48881.6123800010.088全国9601001300000100表二：三大大经济带带经济发发展概况况比较： 单位：亿年份项目2003年年GDP 增增长率2004年年GDP
7、 增长长率2005年年GDP 增长率率占全国比重重人均GDPP珠三角115866 115.66133944 133.2181166 166.99.2%398422长三角257388 111.88287755 133.6338599 133.417.2%260455京津冀145966 110.88162022 111183377 133.29.3%287288摘自国家发发改委统统计数据据表三：20005年年三大经经济带横横向比较较： 项目全国长三角珠三角京津冀GDP1823221338599181166183377总人口13亿13000045476371人均GDPP140244260455398
8、422287822进出口总额额140000亿5024亿亿4110亿亿1925亿亿外商直接投投资620亿263亿115亿159亿表四：主要要区域拉拉动力比比较： 项目长三角珠三角京津冀总量 浦东 总量 深圳 总量 滨海海新区GDP 338859 221000 181116 4922699 183337 16110总人口 130000 1885万 45447 8000万 63711 1400万人均GDPP 260045 11135000 398842 6005000 287228 11162200进出口总额额 50024 119000 41110 188286 19255 5500外商直接投投资
9、2263 331111 1115 229669159 2531备注：表中中GDPP、人均均GDPP单位为为亿元人人民币； 进出出口、外外商投资资为亿美美圆。以表三数据据，对三三大都市市圈所属属的行政政区的经经济基本本状况进进行比较较：（1）经济济社会发发展水平平 从GDP水水平看，长长三角区区域的江江浙沪为为最高，京京津冀次次之，珠珠三角最最低。但但人均GGDP看看，江浙浙沪人均均GDPP为全国国水平的的1.885倍，广广东2.84倍倍，京津津冀为22.055倍，排排序相反反。 （2）开放放度 在进出口总总额方面面，长三三角最高高，占全全国进出出口总额额的377.311，珠珠三角为为41110
10、亿美美元，占占全国总总量的229.335，而而京津冀冀仅为119255亿美元元，占113.775。外外商直接接投资方方面，江江浙沪为为2633亿美元元，占全全国实际际吸收外外资总量量的422.4，广东东1155亿美元元，占118.55，而而京津冀冀为1559亿美美元，占占25.6。总总体分析析，长三三角居首首，珠三三角次之之，京津津冀最后后。 根据以上对对各区域域经济社社会发展展基本情情况的分分析，我我们主要要的判断断为： （1）长三三角无疑疑为全国国经济社社会最为为发达的的地区，不不但人均均GDPP全国第第一，而而且开放放度、创创新能力力也是名名列前茅茅，表明明这一区区域经济济实力强强劲，基
11、基础扎实实，发展展潜力雄雄厚。 （2）珠三三角的突突出优势势是其开开放度相相当高，特特别是其其外向型型特征明明显。进进出口总总额接近近江浙沪沪二省一一市，能能力超强强。 （3）京津津冀的各各项指标标在三大大都市圈圈中是较较弱的，特特别是这这一区域域的外向向型和开开放度方方面的指指标，与与其他两两个都市市圈之间间的差距距明显。这这些指标标可以表表明京津津冀区域域内地区区间的发发展差距距大，地地区间协协作联系系在20005年年以前也也是比较较松懈的的，京津津冀并没没有明显显地体现现出区域域整体性性运作、协协作联系系的特征征。 但是，无法法忽视的的是，长长三角和和珠三角角除了经经济基础础雄厚外外，关
12、键键点是以以浦东和和深圳为为代表的的经济特特区拉动动作用明明显，特特别是深深圳，GGDP占占珠三角角的总量量27%，浦东东仅仅1185万万人口，GGDP占占长三角角的6.2%。同同时，天天津滨海海新区在在这方面面也同样样表现出出突出的的优势，人人均GDDP在220055年首次次超过浦浦东，占占京津冀冀经济圈圈总量的的8.77%,体体现了良良好的发发展态势势。正如浦东对对应长三三角、深深圳对应应珠三角角，一个个经济圈圈的形成成和发展展离不开开强大的的拉动力力，而深深圳和浦浦东两个个经济特特区的确确立，成成为上述述两大经经济圈发发展的引引擎。当当党的十十一届五五中全会会将“加快天天津滨海海新区的的
13、改革开开发纳入入国家总总体发展展战略”中，天天津滨海海新区成成为中国国第三个个经济圈圈京津津冀经济济圈的发发展引擎擎。2、 滨海新区投投资比较较分析：21天津津滨海新新区的基基本情况况： 天津津滨海新新区开发建设滨滨海新区区，是119944年天津津市委、市市政府积积极落实实党中央央、国务务院改革革开放的的战略部部署，从从服务环环渤海及及我国北北方经济济发展的的战略高高度，结结合天津津实际做做出的一一项跨世世纪发展展的战略略决策。经经过全市市上下十十几年的的奋斗，天天津迎来来了重大大历史性性机遇。党党的十六六届五中中全会和和十届全全国人大大四次会会议通过过的国家家“十一一五”规规划建议议和纲要要
14、，明确确指出要要“推进进天津滨滨海新区区的开发发开放”，将将滨海新新区纳入入全国总总体发展展战略布布局。国国务院下下发了国国务院关关于推进进天津滨滨海新区区开发开开放有关关问题的的意见（国国发220066200号），市市委召开开了八届届八次全全会，对对推进滨滨海新区区开发开开放做出出全面部部署，标标志着天天津滨海海新区作作为国家家级经济济新区正正式进入入了实施施阶段。 天津滨滨海新区区位于天天津东部部临海地地区，包包括塘沽沽区、汉汉沽区、大大港区三三个行政政区和天天津经济济技术开开发区、天天津港保保税区、天天津港，以以及东丽丽区、津津南区的的部分区区域。规规划面积积22770平方方公里，海海岸
15、线1153公公里，常常住人口口1400万。 经过十十多年的的开发建建设，滨滨海新区区取得显显著成绩绩。生产产总值由由19993年的的1122亿元增增长到220055年的116088.633亿元，年年均递增增20.6%，人人均生产产总值达达到1.42万万美元。财财政收入入由233.6亿亿元增长长到3117.22亿元，增增长122.4倍倍。外贸贸出口由由5亿美美元增长长到1885亿美美元，增增长366倍。累累计实际际利用外外资1559亿美美元，世世界5000强中中70多多家跨国国公司在在新区投投资了1152家家企业，滨滨海新区区已成为为外商在在中国投投资回报报率最高高的地区区之一。 今年一一季度，
16、新新区经济济保持了了持续快快速健康康发展的的良好势势头，实实现生产产总值4412.25亿亿元，增增长200.4%；完成成工业总总产值111300.411亿元，同同比增长长35.2%；实现合合同外资资15.98亿亿美元，同同比增长长25.5%；实际利利用外资资9.228亿美美元，同同比增长长44.6%；外贸出出口达到到50.16亿亿美元，同同比增长长43.1%；完成固固定资产产投资1138.37亿亿元，同同比增长长27.6%，实实现了“十十一五”规规划第一一年经济济发展的的高起步步。22、天天津滨海海新区的的功能定定位：在20066年5月月26日日，国务务院下发发的“国务院院推进滨滨海新区区开发
17、开开放有关关问题的的意见”中，将将天津滨滨海新区区进行如如下功能能定位：依托京京津冀、服服务环渤渤海、辐辐射“三三北”、面面向东北北亚，努努力建设设成为中中国北方方对外开开放的门门户、高高水平的的现代制制造业和和研发转转化基地地、北方方国际航航运中心心和国际际物流中中心，逐逐步成为为经济繁繁荣、社社会和谐谐、环境境优美的的宜居生生态型新新城区。推进天津滨海新区开发开放，是在新世纪新阶段，中共中央、国务院从中国经济社会发展全局出发做出的重要战略部署。天津滨滨海新区区包括塘塘沽区、汉汉沽区、大大港区三三个行政政区和天天津经济济技术开开发区、天天津港保保税区、天天津港区区以及东东丽区、津津南区的的部
18、分区区域，规规划面积积22770平方方公里。经经过十多多年的开开发建设设，天津津滨海新新区已经经具备了了进一步步加快发发展的条条件和基基础。推推进天津津滨海新新区开发发开放，有有利于提提升京津津冀及环环渤海地地区的国国际竞争争力，有有利于实实施全国国区域协协调发展展总体战战略，有有利于探探索新时时期区域域发展的的新模式式。推进天津滨滨海新区区开发开开放的主主要任务务是：以以建立综综合配套套改革试试验区为为契机，探探索新的的区域发发展模式式，为全全国发展展改革提提供经验验和示范范。走新新型工业业化道路路，把增增强自主主创新能能力作为为中心环环节，进进一步完完善研发发转化体体系，提提升整体体技术水
19、水平和综综合竞争争力。充充分发挥挥区位、资资源、产产业等综综合优势势，加快快基础设设施建设设，积极极发展高高新技术术产业和和现代服服务业，努努力提高高综合竞竞争力和和区域服服务能力力，提高高对区域域经济的的带动作作用。国务院明确确了天津津滨海新新区成为为“国家综综合配套套改革试试验区”，使天天津滨海海新区成成为继深深圳和浦浦东后中中国第三三个“国家综综合配套套改革试试验区”，并给给予了一一系列的的政策支支持。包包括：鼓励天天津滨海海新区进进行金融融改革和和创新。在在金融企企业、金金融业务务、金融融市场和和金融开开放等方方面的重重大改革革，原则则上可安安排在天天津滨海海新区先先行先试试。本着着科
20、学、审审慎、风风险可控控的原则则，可在在产业投投资基金金、创业业风险投投资、金金融业综综合经营营、多种种所有制制金融企企业、外外汇管理理政策、离离岸金融融业务等等方面进进行改革革试验。支支持天津津滨海新新区进行行土地管管理改革革。在有有利于土土地节约约利用和和提高土土地利用用效率的的前提下下，优化化土地利利用结构构，创新新土地管管理方式式，加大大土地管管理改革革力度。开开展农村村集体建建设用地地流转及及土地收收益分配配、增强强政府对对土地供供应调控控能力等等方面的的改革试试验。推推动天津津滨海新新区进一一步扩大大开放，设设立天津津东疆保保税港区区。为适适应天津津建设北北方国际际航运中中心和国国
21、际物流流中心的的需要，按按照统筹筹规划、合合理布局局、创新新体制、分分步实施施的原则则，借鉴鉴国际通通行做法法，在天天津港东东疆港区区设立保保税港区区，重点点发展国国际中转转、国际际配送、国国际采购购、国际际转口贸贸易和出出口加工工等业务务，积极极探索海海关特殊殊监管区区域管理理制度的的创新，以以点带面面，推进进区域整整合。给给予天津津滨海新新区一定定的财政政税收政政策扶持持。对天天津滨海海新区所所辖规定定范围内内、符合合条件的的高新技技术企业业，减按按15%的税率率征收企企业所得得税；比比照东北北等老工工业基地地的所得得税优惠惠政策，对对天津滨滨海新区区的内资资企业予予以提高高计税工工资标准
22、准的优惠惠，对企企业固定定资产和和无形资资产予以以加速折折旧的优优惠；中中央财政政在维持持现行财财政体制制的基础础上，在在一定时时期内对对天津滨滨海新区区的开发发建设予予以专项项补助。（摘自：国国务院关关于推进进天津滨滨海新区区开发开开放有关关问题的的意见）这是继20005年年6月，国国务院给给予上海海浦东新新区“国家综综合配套套改革试试验区”政策后后，又一一个国家家级改革革试验区区，标志志着天津津滨海新新区突破破了地区区概念，成成为中国国对外开开发的窗窗口。3、 滨海新区与与浦东经经济特区区的比较较：3、1今年年15月两两地经济济指标比比较：滨海新区与与浦东新新区主要要经济指指标对比比指 标
23、 名名 称计量滨海新区浦东新区单位绝对值绝对值1.地区生生产总值值亿元764.00620.5- 第第一产业业亿元1.430.8- 第第二产业业亿元537.55725.4- 第第三产业业亿元225.00610.1-2.全部工工业总产产值（现现价）亿元2017.0738.51838.7718.43.固定资资产投资资亿元273.55833.8248.8834.7 第第一产业业亿元0.48-40.00- 第第二产业业亿元183.00741.844.588-15.66 第第三产业业亿元90.03320.7204.22510.54.社会消消费品零零售总额额亿元80.80014.2163.00612.85.
24、出口总总值亿美元81.93328.5169.77816.16.直接利利用外资资合同数数个212-2.8647-4.1 直接利利用外资资合同金金额亿美元25.38819.022.72211.0 实际直直接利用用外资金金额亿美元14.08833.318.08841.97.国内招招商实际际合同数数(个)个316-34213.68.区县级级财政收收入亿元44.27720.182.6555.5 区县财财政支出出亿元36.19912.172.499-0.7经表中对比比分析可可以看出出：天津滨海新新区具备备极强的的发展潜潜力。按按照现行行价格统统计的工工业总产产值1-5月累累计数和和固定资资产投资资总额上上
25、滨海新新区已经经超过浦浦东新区区，但在在投资结结构发展展方面，滨滨海新区区第二产产业投资资占总投投资的668%，而而第三产产业占330%。另另第二产产业投资资增速明明显高于于第三产产业，工工业投资资比重过过大。（后后面就此此方面进进行详细细阐述）而社会消费费总额仅仅为浦东东新区的的一半，表表明新区区城市功功能尚不不完善，还还有较大大的潜力力可以挖挖掘。3、2两地地比较优优势分析析：滨海新区上上升为国国家战略略后，将将和深圳圳、浦东东的地位位同等重重要，但但滨海新新区本身身具有相相当的相相对优势势，且其其的发展展模式和和深圳、浦浦东也不不一样。区区位优势势不可替替代 滨海新新区位于于我国华华北、
26、西西北和东东北三大大区域的的结合部部，地处处环渤海海地区的的中枢部部位、东东北亚中中心，京京津和环环渤海湾湾城市带带的交汇汇点，拥拥有1553公里里的海岸岸线，是是我国北北方地区区进入东东北亚、走走向太洋洋的重要要门户和和对外通通道，也也是连接接我国内内陆与中中亚、西西亚和欧欧洲的亚亚欧大陆陆桥的东东起点，拥拥有“三三北”辽辽阔的辐辐射空间间。滨海海新区的的开发和和开放，将将有效地地带动整整个天津津经济的的发展，使使之成为为环渤海海地区的的一颗明明星，并并在经济济区域中中发挥独独特的重重要作用用。土土地等自自然资源源丰富、劳劳动动力力资源充充足 自然资资源对经经济发展展的效率率、经济济结构等等
27、都具有有重要的的影响作作用。丰丰富低廉廉的自然然资源禀禀赋为经经济高速速增长提提供了基基础。滨滨海新区区腹地广广阔，自自然资源源丰富，拥拥有大量量的荒地地、滩涂涂、盐田田和石油油、天然然气、原原盐、地地热、海海洋资源源等，如如表1、表表2。土土地、石石油、地地热和海海洋资源源等为新新区形成成以现代代制造业业和现代代服务业业为主的的产业结结构提供供了有力力的资源源保障。其其中丰富富的待开开发的土土地资源源更是为为新区建建设、经经济发展展提供了了巨大的的空间。滨滨海新区区总面积积相当于于浦东的的四倍多多，且其其中有112144平方公公里盐碱碱荒地，仅仅这一块块就相当当于浦东东新区整整个面积积的两倍
28、倍多，有有相当一一部分是是不适宜宜耕种的的重度盐盐碱地，可可作为生生态和建建设用地地的空间间很大，这这在国内内外大中中城市是是不多见见的。还还有大面面积的湿湿地自然然保护区区和平原原水库，生生态环境境基础较较好。此此外，滨滨海新区区常住人人口达1107万万，通过过新区开开发和相相关政策策吸引了了相当大大量的外外地人口口，滨海海新区劳劳动动力力资源充充足。 功功能聚集集优势滨滨海新区区具有集集港口、经经济技术术开发区区、高新新技术园园区、出出口加工工区和保保税区于于一体的的功能聚聚集优势势。天津津港是中中国北方方最大的的国际贸贸易港口口，货物物吞吐量量位居世世界十强强。与世世界1770多个个国家
29、和和地区的的3000多个港港口有贸贸易往来来。20005年年货物吞吞吐量完完成2.41亿亿吨，集集装箱运运量4880万标标箱。天天津港的的进出口口货物770%以以上来自自北京、河河北、山山西、内内蒙古等等省市，集集装箱运运量600%以上上来自“三三北”地地区。220055年，天天津口岸岸进出口口货值8819.3亿美美元，其其中555%来自自北京、河河北和西西北地区区。天津津经济技技术开发发区主要要经济指指标多年年来一直直在全国国各开发发区中处处于领先先地位。天天津港保保税区已已成为服服务华北北、西北北地区和和北方最最大的保保税通道道，进出出区货物物总值中中60%以上是是外省市市创造的的。产业优
30、优势滨海海新区的的产业定定位主要要是致力力于发展展制造业业和现代代服务业业。就整整个产业业结构现现状而言言，滨海海新区产产业结构构为二、三三、一型型，19994-20004年第第二产业业增速在在绝大多多数年份份中均高高于第一一和第三三产业，220044年，第第二产业业增加值值占全市市生产总总值达669.88%，凸凸现新区区在第二二产业的的发展优优势。从从三地比比较来看看，如图图1、22，滨海海新区和和深圳均均表现为为比较明明显的工工业化主主导模式式，其中中滨海新新区第二二产业所所占比重重最高、增增速也是是最大的的，尽管管第三产产业的发发展速度度正在逐逐步接近近第二产产业，但但总规模模依然偏偏小
31、，比比重偏低低；无论论是从比比重还是是增速看看，浦东东新区已已经初步步表现出出工业与与服务业业双主导导的产业业模式了了，其中中第三产产业比重重已经达达到466.955%。因此，从从产业升升级的角角度看，浦浦东的产产业更为为先进，滨滨海新区区目前仍仍然以第第二产业业为主。 具体体的行业业比较，在在功能聚聚集优势势带动下下和政府府积极推推动下，滨滨海新区区已经形形成了优优势比较较突出的的电子信信息、石石油开采采及加工工、海洋洋化工、现现代冶金金、汽车车及装备备制造、食食品加工工和生物物制药等等七大主主导产业业，具备备了比较较雄厚的的产业基基础，形形成了高高新技术术产业群群。这些些产业科科技含量量高
32、，产产业链长长，辐射射功能强强。目前前，已经经成为我我国重要要的大型型石化基基地、冶冶金基地地，ITT制造业业居全国国前列，石石油套管管产量跻跻身世界界四强。全全国10000多多家企业业为新区区的产品品配套。三三地比较较则表明明，制造造业是滨滨海新区区、浦东东、深圳圳三地的的主导行行业，深深圳侧重重于机械械和化工工；滨海海新区和和浦东同同样侧重重于电子子信息、冶冶金、生生物制药药、汽车车等行业业，浦东东在产业业上已经经形成规规模和在在成套设设备方面面也具有有优势，滨滨海新区区制造业业虽已具具备一定定基础，但但总体构构成单薄薄，尚有有很大的的发展空空间。 综合改改革模式式比较：围绕现现代制造造业
33、改革革消除基基本制度度障碍滨滨海新区区成为全全国继上上海浦东东之后第第二个综综合配套套改革试试点，其其作为区区域中心心的地位位大大提提升。然然而，由由于滨海海新区开开发发展展尚处于于初期阶阶段，当当前其综综合改革革特点是是仍然消消除基本本制度障障碍、围围绕现代代制造业业改革。同同时，上上海浦东东新区已已经开始始突出综综合配套套改革，在在确立改改革方案案和工作作机制方方面已经经先行一一步。深深圳则强强调完善善改革的的工作机机制，对对改革机机构本身身进行改改革。滨滨海新区区全局性性的改革革刚刚由由开发区区和保税税区不足足40平平方公里里的范围围扩展到到新区全全境，尚尚缺乏实实践经验验的积累累。同时
34、时,因为为经济发发展还处处于制造造业扩张张的产业业发展阶阶段，所所面临的的困难和和要解决决的问题题都是围围绕着制制造业的的发展和和提升而而出现的的。因此此，滨海海新区的的改革还还处在消消除基本本制度障障碍的基基础性改改革阶段段。在这这种背景景下，天天津滨海海新区的的改革将将围绕着着创建全全国规模模最大、水水平最高高的现代代化制造造和研发发转化基基地来进进行。改改革具体体措施包包括：创创建全国国一流的的科技研研发转化化基地、建建立土地地整理储储备制度度、探索索建立功功能区带带动行政政区发展展的联动动机制、创创建开放放程度最最高的东东疆保税税港、建建立并充充分发挥挥“产业业发展基基金”的的作用等等
35、。由此此可以预预见较之之于上海海浦东、深深圳，滨滨海新区区在当前前及今后后一段时时间里发发展现代代制造业业上具有有相当的的优势。经济发发展模式式比较：活力强强、发展展空间大大与上海海浦东、深深圳开发发开放之之初相比比，滨海海新区的的开发发发展，是是在科学学发展观观及“五五个统筹筹”重要要思想指指导下，以以市场推推动为主主，相关关优惠政政策支持持为辅的的开发发发展，而而不是主主要依靠靠政府直直接给予予较多资资金投入入。此外外，滨海海新区的的开发发发展所处处的经济济环境也也大不一一样，当当前我国国加入世世贸组织织的过渡渡期即将将结束，将将迎来真真正意义义上的全全面开放放，国际际制造业业转移的的步伐
36、明明显放缓缓，新区区持续健健康的发发展唯有有依靠提提高自主主创新能能力、提提高科技技与技术术水平。与与上海浦浦东、深深圳相比比，目前前滨海新新区的经经济规模模较小。此外，与浦浦东、深深圳相比比，滨海海新区国国际化程程度相对对也较低低，从进进出口贸贸易总值值来看，虽虽然滨海海新区近近年增长长很快，但但是总量量远比如如浦东和和深圳。如如20004年浦浦东深圳圳进口总总值分别别为3223.778亿美美元和7778.46亿亿美元，而而滨海新新区则只只有1336.999亿美美元。 但正因因为是以以市场推推动、技技术创新新为主要要动力，滨滨海新区区开发发发展才显显得更具具有持续续性和活活力；同同时正是是因
37、为经经济规模模相对于于丰富的的自然资资源尚小小、国际际化程度度尚低，滨滨海新区区开发发发展才显显现出巨巨大的潜潜在发展展空间。近近十年来来，滨海海新区的的经济展展现出了了勃勃生生机，生生产总值值由19993年年的1112亿元元增长到到20005年的的16008.663亿元元，年均均递增220.66%，人人均生产产总值达达到1.42万万美元。财政收入由由23.6亿元元增长到到2488.4亿亿元，增增长9.5倍。外外贸出口口由5亿亿美元增增长到1185亿亿美元，增增长366倍。累累计实际际利用外外资1559亿美美元，世世界5000强中中有700多家企企业在新新区投资资，已成成为外商商在中国国投资回
38、回报率最最高的地地区之一一。随着着环渤海海经济圈圈的迅速速崛起，引引发了新新一轮外外商投资资滨海新新区的热热潮，使使滨海新新区的发发展更为为迅猛，经经济活力力已经超超越浦东东及深圳圳。20000年年来滨海海新区增增长速度度始终快快于浦东东和深圳圳， 220044年滨海海新区的的经济增增长分别别超出浦浦东和深深圳3.7和22.7个个百分点点。800年代深深圳开发发带动珠珠三角，990年代代浦东开开发带动动长三角角，新世世纪初期期，党中中央、国国务院把把规划和和建设好好天津滨滨海新区区作为国国家区域域经济发发展战略略的重要要组成部部分，为为其发展展创造了了重大历历史机遇遇。滨海海新区必必将成为为中
39、国经经济的“第第三增长长极”，带带动环渤渤海地区区成为中中国211世纪发发展最快快的地区区之一。二、项目立立地环境境分析：本章旨在通通过对滨滨海新区区总体规规划、产产业发展展趋势、交交通以及及项目基基地的定定位和政政策分析析，提出出在滨海海新区核核心区域域响螺螺湾区域域建设写写字楼和和酒店公公寓的可可行性进进行论证证。1、 滨海新区总总体规划划：11、 空间布局：一轴:沿京京津塘高高速公路路和海河河下游建建设“高高新技术术产业发发展轴”一带: 沿海岸线和海滨大道建设“海洋经济发展带”三个城区：在轴和带的T型结构中，建设以塘沽城区为中心、大港城区和汉沽城区为两翼的宜居海滨新城八个功能区：先进制造
40、业产业区、滨海高新技术产业园区、滨海化工区、滨海中心商务商业区、海港物流区、临空产业区、海滨休闲旅游区、临港产业区（规划）。12、 功能定位：天津滨海新新区的发发展定位位是：依依托京津津冀，服服务环渤渤海，辐辐射“三三北”，面面向东北北亚，建建成高水水平的现现代制造造和研发发转化基基地，北北方国际际航运中中心和国国际物流流中心，宜宜居的海海滨新城城。经过过15年年左右的的努力，把把滨海新新区建设设成为具具有国内内领先、国国际一流流的技术术和管理理水平，具具有较强强自主创创新能力力的现代代制造和和研发转转化基地地；建设设成为服服务辐射射能力强强、运转转效率高高的北方方国际航航运中心心和国际际物流
41、中中心；建建设成为为特色鲜鲜明、风风景宜人人的国际际旅游目目的地；建设成成为具有有综合竞竞争力和和世界影影响力，服服务和带带动区域域经济发发展的改改革创新新先行区区；建设设成为以以人为本本、要素素集聚、生生态良好好的最适适宜创业业和人居居的现代代化海滨滨新城。到到20220年，新新区生产产总值达达到1000000亿元，年年均递增增13.5%，工工业总产产值达到到240000亿亿元以上上，口岸岸进出口口总值达达到50000亿亿美元以以上。按照空间布布局，滨滨海新区区将规划划建设77大功能能区。其其中重点点发展包包括电子子信息、汽汽车、生生物制药药、新能能源、新新材料的的1033平方公公里的先先进
42、制造造业产业业区；生生物、纳纳米新材材料研发发和制造造的255平方公公里的滨滨海高新新技术产产业区；石油化化工、海海洋化工工、精细细化工的的80平平方公里里的滨海海化工区区；500平方公公里的中中心商务务商业区区；天津津港、保保税区和和散货物物流区的的1000平方公公里的海海港物流流区；集集航空运运输、空空港物流流、民航航科技为为一体的的1022平方公公里的临临空产业业区；775平方方公里、海海岸线长长14公公里的海海滨休闲闲旅游区区。2、 滨海新区中中心商务务商业区区规划：塘沽区将按按照建设设中心商商务商业业区的规规划，在在塘沽中中心城区区50平平方公里里范围内内，将重重点开发发建设响响螺湾
43、、于于家堡、天天碱解放放路、新新港船厂厂、蓝鲸鲸岛、东东西沽等等地区大大力发展展金融保保险、商商务商贸贸、中介介咨询、会会展旅游游、休闲闲娱乐、房房地产等等现代服服务业，形形成滨海海新区的的金融中中心、国国际贸易易中心、信信息服务务中心、国国际性文文化娱乐乐中心和和高品质质的生态态居住中中心。3、 响螺湾商务务区：塘沽响螺湾湾商务区区是滨海海新区中中心商务务商业区区的标志志性区域域，位于于塘沽区区海河南南岸，与与海河外外滩公园园隔河相相望，规规划总面面积为11.711平方公公里，规规划人口口为1万万人。该该区重点点发展商商务、金金融、办办公和商商业服务务业，将将建成滨滨海新区区的国际际化综合合
44、商务区区。 商务区区规划建建设300座200层以上上的高层层写字楼楼，投资资方锁定定为中央央相关部部委和全全国各省省市自治治区，这这样气势势恢宏的的各省市市驻外机机构总部部级的基基地，在在国内也也是首屈屈一指，将将大大提提高滨海海新区的的城市载载体功能能。目前响螺湾湾商务区区的基础础配套设设施建设设非常顺顺利，在在完成了了土地平平整后，已已经开始始道路、排排水等基基础设施施建设，包包括建设设全长88.9公公里的99条道路路，完成成响螺湾湾商务区区一期面面积1.71平平方公里里的道路路和排水水工程建建设。预预计整个个工程将将于今年年11月月中旬竣竣工。随随着滨海海新区重重大项目目的纷纷纷启动，与
45、与之相配配套的交交通项目目也将陆陆续启动动。4、 进驻企业的的特殊政政策：1）、所得得税：企企业自盈盈利年度度起，前前5年按按实际缴缴纳的塘塘沽区留留成部分分给予财财政支持持和奖励励，后55年按实实际缴纳纳的塘沽沽区留成成部分的的50%给予财财政支持持和奖励励。2）、营业业税：自自企业缴缴纳营业业税之日日起，缴缴纳额的的塘沽区区留成部部分，55年内给给予500%的财财政支持持和奖励励，第六六年至第第九年奖奖励比例例每年递递减100%。3）、企业业在工商商、税务务、规划划、建设设、人防防、市政政、市容容、园林林等审批批事项环环节中享享有特别别优惠。4）、兄弟弟省市政政府部门门、机构构和企业业高层管管理人员员的子女女入托、学学等有关关教育方方面享有有特别优优惠。5）、在投投资、报报件、注注册登记记手续方方面，由由“响螺湾湾商务区区”投资项项目服务务办公室室提供统统一的代代理、代代办手续续。5、 交通路网分分析：51、滨滨海新区区大交通通路网分分析：5111、高速速公路