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1、西安市通宇宇大厦可行行性研究报报告目录第一章章项目开发发背景2第第二章项目目规划现状状2第三章章项目周边边环境及竞竞争状况分分析2第四四章产品设设计建议22第五章营营销方案22第六章开开发进度22第七章财财务分析及及评价2第第八章结论论和建议22第一章项目目开发背景景1.1行业业发展背景景从19998年起，国国家为拉动动经济，扩扩大内需，出出台了以房房地产为支支柱产业的的经济政策策，房地产产业在经历历了多年的的低谷后，终终于迎来了了黄金发展展时期。据据国家统计计局最新资资料显示，22002年年上半年全全国商品住住宅销售了了62800亿元，比比去年增长长22.55%，其中中销售给个个人为1444
2、5亿元元，比上年年增长222.4%，个个人购房所所占比重为为89.99%。目前前我国城镇镇居民人均均居住面积积只有133.6平方方米，与国国外发达国国家人均居居住面积220300平方米相相比，其差差距是十分分明显的，所所以房地产产业有着广广阔的发展展空间。据据世界银行行统计资料料显示，人人均GDPP达到6000-8000美元时时，住宅产产业将进入入高速增长长阶段。22000年年我国人均均GDP为为830美美元，20002年更更是达到了了870美美元，住宅宅开发占房房地产开发发总量的990%以上上。因此，未未来几年，随随着GDPP的进一步步增长，以以住宅为主主的房地产产业将进入入一个快速速发展阶
3、段段。从购买买力分析，城城镇居民人人均可支配配收入20002年达达到68660元，比比去年增长长8.5%；另外，城城乡居民储储蓄存款余余额已达77.38万万亿元，比比去年增长长14.77%。随着着收入的增增加和房改改力度的加加大，居民民购房置业业的意识也也在增强。从消费意向看，有25%的人准备今年买房。在准备买房的居民中，有34%的人是为了解决基本居住问题，51%的人是为了扩大居住面积和改善居住条件，5%的人用于保值投资，10%的人用于经营、出租等其它方面的用途。这说明城镇居民对住房的需求已开始从“有房住”向“住好房”方向转变。目前居民消费结构升级是房地产业发展的内在驱动力，也正是增加住房消费
4、的良机。另一方面，作为国家支柱产业的房地产业，为国家的GDP增长贡献了1.9-2.5个百分点。宽松的产业政策为房地产业提供了外部驱动力。由此看来，住宅消费仍有巨大的潜在市场。有关专家预测，我国房地产热潮可持续20年。1.2西安安市房地产产现状我市市目前现有有房地产开开发企业6600余家家，但实际际进行项目目开发的只只有1000多家。据据悉，截至至20022年9月末末，全市金金融机构各各项存款余余额为18867.002亿元，比比年初增加加87.770亿元，增增长4.993。其其中企业存存款余额为为733.83亿元元，比年初初减少6.86亿元元；储蓄存存款余额为为877.88亿元元，比年初初增加7
5、55.79亿亿元。据了了解，今年年市上计划划开发竣工工各类房产产505万万平方米，完完成投资1180亿元元，而这1180亿元元投资首先先定位于中中低收入居居民，市上上将引导商商品住房开开发的重点点向普通商商品房建设设转移，通通过经济适适用房建设设的组织和和管理，将将这一定位位转化为现现实的市场场行为。同同时加快推推进住房分分配货币化化，全面落落实住房补补贴资金，更更多的将补补贴发放到到购房职工工手中，提提高居民的的购买力。市市上还将完完善住房公公积金的运运行和管理理监督机制制，充分发发挥住房公公积金在解解决职工住住房问题上上的作用。在存量房方面，对于去年或以前开发的那些弹性较大的空置户型，如既
6、可做写字楼、又能当住宅，既适合普通工薪阶层、又适合贵族的房子，开发商也都积极修改调整，滞销局面得到了一定扭转；以枫叶新都市为代表的大户型存量住宅，均采取了降价或变相降价的解套手段，但效果甚微；而纯写字间的空置率仍然保持持续增长的态势，除高新开发区外，其它区域写字间的销售状况仍然低迷，西安市写字间存量（含在建待售）保守估计不低于80万平方米，专家预言，至少需要5年的消化时间。西安市各类酒店（含招待所、旅社）共计2000余家，旅游旺季入住率为85%,淡季为40%左右。由于西安市的旅游城市优势，经营相对较好，但淡季的竞争激烈。1.3西安市房地产的总体发展趋势预测党的“十六大”提出了全面建设小康社会的
7、战略目标。根据“十六大”精神，西安市提出到2020年全面实现小康社会的城市发展目标。其中，实现小康的一个重要指标是，到2020年人均住房面积达到20-25。按此计算，考虑人口增长因素，住房缺口尚有8500万-12500万，平均每年有450万-650万的住房需求，市场潜力巨大。据专家分析西安市房地产业将呈现以下走势：市场还将有2-3年的快速增长期。这一时期，市场需求旺盛，开发商利润丰厚。之后将进入10至20年的稳定增长期。各区域板块之间的差距将会进一步缩小。宏观调控力度将会加强，市场将会发展得更为有序和规范。住宅开发将向“郊区城市化”方向发展。概念炒作日益缺乏市场，消费者对开发商重视产品开发的理
8、性回规的呼声将越来越高。房地产开发企业的门槛将逐步提高，资金密集度和技术密集度要求越来越高。开发企业出现两极分化，专业化、品牌化企业将主宰市场，弱者或被迫形成企业联盟，或被淘汰出局。房地产行业相对较高的利润空间，将使得越来越多的投资者进入这一行业，必将给现有开发企业形成巨大的冲击，并会影响整个房地产市场的格局。同时也将影响房地产价格稳中趋降。差异化竞争、个性化经营、产品创新，将成为房地产开发新军和非品牌型企业制胜市场必由之路。消费者金字塔中部群体将成为未来市场的中流砥柱，商品房住宅单位面积向经济实用的中小套型转变亦为大势所趋。多个大盘的推出，将是西安多年来积聚的消费能量得到有效释放，并将改变西
9、安房地产市场格局，市场竞争也将空前激烈。1990-2002年西安市房地产市场各项指标比较指标1990年2001年2002年人均居住面积6.1m210.37m210.9m2房地产投资1.86亿元66.9亿元180亿元房地产开发企业数量省市两级共200家市注册企业600余家700余家房地产开发企业性质国营占绝对主导地位28.8%为国营70%以上为民营商品房开发面积10万m2销售面积205.8万m2销售面积500万m2个人购房所占比例不足10%93%95%以上是我们们对于本项项目开发宏宏观环境和和中观环境境的研判，特特别是写字字楼物业的的开发形势势不容乐观观，对于本本项目的规规划、市场场定位、营营销
10、建议等等在此背景景下展开。第二章项目目规划概况况2.1基基本情况项项目名称：西宝花园园-通宇大大厦建设基基址：西安安市碑林区区振兴路中中段土地性性质：居住住用地。（本本策划案按按商品房开开发用地为为策划依据据）占地面面积：63371.44（9.56亩）总建筑面积：36264（方案1）39864(方案2)住宅面积：7200（方案1）10800（方案2）综合楼面积：21776（不含地下室）层高：22层写字间面积：12096层高：3-14层共12层酒店套房面积：8064层高：15-22层共8层附楼面积：960层高：4层写字间酒店配套功能面积：2175公建面积：1608(综合楼地下二层设备间及住宅楼地
11、下室)地下停车场面积：4320（地下停车场的设计依据在第四章详述）总户数：406（方案1）430（方案2）容积率：5.97（方案1）6.53（方案2）绿地率：30%2.2规划划建筑物：框剪结构构方案1序号号工程名称称建筑面积积（）层层数备注11综合楼221776622写字字间酒店（不不含地下部部分）及部部分配套功功能2住宅宅7200012不含含地下部分分3地下停停车场433201地地下一层44综合楼附附楼96004会议室室宴会厅及及部分配套套功能5公公建16008综合楼楼地下二层层设备间及及住宅楼地地下室合计计362664方案22序号工程程名称建筑筑面积（）层数备备注1综合合楼21777622
12、2写字间酒酒店（不含含地下部分分）及部分分配套功能能2住宅110800018不含含地下部分分3地下停停车场433201地地下一层44综合楼附附楼96004会议室室宴会厅及及部分配套套功能5公公建16008综合楼楼地下二层层设备间及及住宅楼地地下室合计计398664第三章项目目周边环境境及竞争状状况分析本本届主要对对本项目的的微观环境境做调研分分析。3.1项目地地块价值分分析3.11.1概况况本项目地地块属于城城南板块，位位于城南板板块和城内内板块的接接合部，交交通便利。作作为写字间间、酒店、高高层住宅，区区域开发成成熟，住宅宅与写字楼楼人气仅次次于西南板板块（西高高新）。面面临振兴路路城市支线
13、线道路，闹闹中取静，适适合于个性性内敛的企企事业单位位和人群。但但作为写字字间、酒店店，弱化了了商业价值值，可以说说是利弊参参半。3.1.2商商务用房价价值与竞争争状况从中中观环境看看，目前西西安市已建建在建待售售的写字楼楼面积需要要5年时间间消化，竞竞争压力巨巨大；从微微观环境看看，此区域域距离城区区、南郊、西西高新较近近，交通便便利，周边边社区配套套成熟，区区域内同类类物业销售售经营状况况良好，如如果能够实实现产品差差异化，必必然具有竞竞争优势；从宏观环环境看，电电视塔CBBD和西高高新CBDD的规划对对本项目的的长期经营营效益会有有一定影响响，短期内内尚不会形形成压力。周边写字楼调查表项
14、目名称地址层数总面积（）售价（元/）租价（元/）售租率备注海联大厦振兴路北口西9500055005050%地下车位租金300元/月精英大厦振兴路中段830005590%泛美大厦南稍门什字294000050003595%租价不含各种服务费伟业佳大厦南关正街213650055005590%车位租金100元/月调研分析：此区域写字楼入住率良好，需求旺盛；售价普遍在5000-5500元/，租价（均价）为50-55元/月。西安市部分三星级酒店调查表酒店名称标准间折扣价（元/天）套房数地址陇海大酒店220308解放路建苑大厦260177五味什字钟鼓楼大酒店268130社会路延炼大厦268192南二环东方大
15、酒店298286小寨西路城市酒店208138南大街鸿业大酒店198258含光北路民航大厦230劳动南路金海大厦210莲湖路文商酒店218骡马市解放饭店160363火车站万达圣和酒店150友谊东路民生大酒店258143南大街房地大厦188东五路钟楼饭店340321钟楼从上表可见，大部分三星级酒店标准间价格在200-300之间，客房数差距较大，主要是建筑规模因素限制；全年平均住房率大致在40%-60%。经了解，酒店经营风险较大，客房数少了，经营成本摊销大，客房数多了，空置率风险较大，因此建议本项目酒店客房数控制在250-280之间，基准价格为200元/天。本方案经济核算的住房率基数为50%。本项目
16、的长期经营效益主要体现在酒店及配套功能的经营上，而从调研的情况看，经营情况较好的三星级酒店，如钟楼饭店具备独特的地理位置和老字号品牌效应；民航大厦以商办为主，优势在于旅游资源和旅游管理经验；陇海大酒店除了良好的地理位置外，更重要的是经营管理水平较好，以会议接待为主。另一方面，酒店客房收入受经营管理成本、客房数量、淡旺季等综合因素的影响，收入有限，不可能有太大的突破。但相应的配套服务功能，如餐饮娱乐，由于利润率较高，较高的上座率对利润的影响较大，成为大多数酒店追求的目标重点。因此我们建议，本项目经营以会议接待为主，商务出租和旅游散客为辅，以提高入住率为目标，特别是以配套服务功能的经营管理为重点。
17、酒店管理充分考虑自身经营管理能力和资源，建议引进专业酒店管理公司进行经营管理。3.1.33住宅价值值与竞争状状况此区域域周边同类类在售住宅宅楼盘较少少，可比性性不强，以以高层高档档楼盘和普普通多层住住宅为主，两两者之间有有一个明显显的价格空空档（高档档楼盘价格格在45000元/以上，名名为住宅，实实为商住；低端普通通住宅为22500-26000元/）。这这也是本项项目产品差差异化定位位的最佳入入市机会。从以上调研分析可见，本区域住宅、写字楼、酒店物业微观环境较好。写字楼需求较旺，住宅建议采用差异化策略，即切入高端与普通住宅之间的中端市场。第四章产品品设计建议议4.1综综合楼4.1.11写字间目
18、前前西安市各各类物业中中的写字楼楼竞争最为为激烈，建建议采用新新技术、新新材料，打打造在西安安市适度超超前的智能能化、生态态化写字楼楼。智能化化概念在新新建写字楼楼中已经得得到普遍运运用，生态态化概念是是一种新兴兴概念，主主要体现为为：采光充充足，通透透性好，定定时换新风风，换气系系统加氧，建建筑材料和和装修材料料采用高标标准的环保保材料，降降低有害物物质排放，杜杜绝写字楼楼综合症；具备较高高的绿化率率，尽可能能采用空中中花园。综综合楼外观观风格建议议：稳重大大方的后现现代主义风风格，切忌忌呆板，体体现智能化化、生态化化的主题。楼层：3-18层面积：12096户数：12096（10020%+1
19、5030%+22040%+30010%）=66户型配比：面积（）比例（按户数%）备注100-11020%1、各户型内部按功能分割；2、大户型集中于高层。150-16030%200-22040%300-32010%4.1.22酒店：按按三星级标标准设计楼楼层：155-22层层，共8层层客房总面面积：80064户户数：2770户型：户型（）功能套套数楼层备备注22-262单单人床标准准间2411套15-21层11、均为使使用面积；2、公摊摊比按755%计算。33、24-25层透透光户型为为豪华套，不不透光户型型为标准间间。4、双双人床标准准间设在115层不透透光部分。20-221双人床标准间12套
20、15层40-50豪华标准间17套22层小计270套15-22层4.1.33配套功能能：功能面面积（）楼楼层计算依依据备注会会议室大（11个）3660附楼33层及主楼楼3层局部部1.5/人可同同时容纳2200人中中（2个）2200附楼楼4层2/人1000人宴会会厅（中餐餐厅）3660附楼22层及主楼楼2层局部部可同时容容纳2000人以上厨厨房1600附楼4层层大堂40001商务务中心5001酒吧（咖咖啡厅、茶茶秀）20002歌舞舞厅20002美容美美发10001桑那按按摩20001健身房房15011洗衣房2200院中中另建合计计21766主体1-2层，裙裙楼2-33层，不含含洗衣房44.2住宅宅
21、4.2.1方案11总面积：72000层高：12层户户数：488户型：22梯4户两两种户型：120-140160-180或4种户户型：1220-1440两种种160-180两种顶层层4套复式式依据：从从市场的角角度，1440-1660的户户型是最不不好销的。4.2.2方案2总面积：10800层高：18层户数：72户型：1梯4户两种户型：120-140160-180或4种户型：120-140两种160-180两种顶层4套复式4.2.3分析建议12层和18层的区别：12层只需1部电梯，18层必须设置两部电梯，结构上也略有差异。12层的单位建安成本约为1300元，18层的为1500元左右。1梯4户和2
22、梯4户的区别：按12层，前者需一个消防通道，1部电梯，后者需2个消防通道，2部电梯，但公共走道面积前者大，因此两者公摊面积差不多。但建安成本后者比前者大。18层差别不大。因此建议：若建12层，应为1梯4户；若建18层，则主要看户型设计和公摊面积的比较。4.2.4户型设计建议：动静分区，主卧朝阳，通透性好，采光好，以3室2厅2卫为主立户型，大户型可做4室2厅2卫，每户两卫，复式2-3卫，复式考虑露台和跳空层，尽量避免“黑屋”，总公摊（不包括地下室）控制在7-8%，户内有效使用面积尽量大（90%以内）4.3停车场需求：住宅户均0.5个停车位，需36个（按方案2）；写字间户均1.5个停车位，需99个
23、；酒店户均0.5个，50%的住房率，需57个；共计需192个停车位。地下停车场的设计依据：地下停车场平面示意图两种建设方方案：地下下停车场的的立面示意意图方案方案方案的经经济核算：经济指标标额度计算算依据面积积43200停车场场为地下11层，不包包括地下二二层设备间间停车位1123个335/个个造价6993万元11600元元/出租租效益444万元/年年租价3000元/个个月回收收期15.8年6993444出售效益益738万万元6万元元/个利润润45万元元738-693方方案的经经济核算：经济指标标额度计算算依据面积积76300停车场场为地下11、2层，不不包括地下下二层设备备间停车位位191个
24、个40/个造价11378万万元18000元/（土方、结结构、防水水等成本增增加）出租租效益688.8万元元/年租价价300元元/个月月回收期220年出售售效益11146万元元6万元/个利润-232万万元综合比比较分析上上述两个方方案，方案案明显投投资大，效效益差，因因此建议采采用方案。注：停车位售售价的核算算：目前的的市场价为为10万元元/个，但但销售情况况不好。按按租售价格格的关系计计算，一般般西安市消消费者投资资商业及写写字楼物业业的年回报报率为8%-10%，这里按按8%计算算，3000（元/个个月）12（个个月）88%=4.5万元/个投资住住宅（买房房出租）的的年回报率率一般为44%-6
25、%，这里按按5%计算算，3000（元/个个月）12（个个月）55%=7.2万元/个综合以以上两类投投资物业的的情况，我我们认为车车位价格应应定位在66万元/个个。本项项目能够提提供的停车车位：地下下停车场为为123个个；综合楼楼门前停车车场约155个停车位位；住宅楼楼西侧空地地建做停车车场停车位位约30个个。共计1168个停停车位。供需差额额为24个个。停车车场的使用用管理：综合楼门门前15个个和楼后（裙裙楼下）330个车位位供酒店使使用；地下下停车场995个车位位供住户和和写字间共共同使用；住宅楼东东侧30个个供写字楼楼用户使用用。建议议使用ICC卡管理系系统，能够够有效解决决不同用户户的管
26、理问问题，包括括来访客户户车辆的管管理（临时时IC卡）。-2004-8-12216:118:000鲜花(11)鸡蛋(0)327等级：地产产新秀文章章：25积积分：1558门派：铁血王朝朝注册：20004-88-9第22楼-以以下内容只只有回复后后才可以浏浏览第五章章营销方案案5.2.项项目经营方方案5.22.1方案案A写字楼楼中留出44000自用办公公，其余写写字间出租租；酒店自自营；配套套功能可自自营或内部部承包或出出租；住宅宅楼40户户按成本价价内部销售售，其余按按市场价对对外销售；停车场除除酒店留用用57个，机机动车位留留出11个个外，其余余100个个出租。55.2.22方案B写写字楼中
27、留留出40000自用用办公，其其余写字间间出售；酒酒店自营；配套功能能可自营或或内部承包包或出租；住宅楼440户按成成本价内部部销售，其其余按市场场价对外销销售；停车车场除酒店店留用577个，机动动车位留出出11个外外，其余出出售。5.3价格定定位：项目目销售均价价（元/）出租均均价（元/月）可可租售面积积（）备备注写字间间5200050122096酒酒店客房2200/天天70566配套功能能10011616不不计会议室室停车场66万元/个个300/个1000个住宅内内部销售22730（方方案1）66000只只计土地成成本和建安安成本23330（方方案2）住住宅公开销销售3300012000（
28、方案案1）48800（方方案2）第六章开发发进度本项项目在资金金充足的情情况下，宜宜采用同步步开发策略略，即综合合楼与住宅宅楼同步进进行（同步步完工）。开开发周期估估算为2年年。此开发发进度作为为本方案经经济核算的的依据之一一附表1开开发进度模模拟表第七章财务务分析及评评价7.11项目总投投资估算项项目的总投投资包括土土地费用、前前期工程费费用、建设设配套费、建建筑安装工工程费用、室室外工程费费、建设监监理费、建建设单位管管理费、预预备费以及及建设期贷贷款利息等等项。A、土土地费用本本项目占地地9.566亩，每亩亩450万万元，土地地总价值为为43022万元。BB、前期工工程费用包包括工程勘勘
29、察费、工工程设计费费、前期工工程咨询费费等项费用用。按建安安成本的22%取费。C、建设配套费用包括招投标费、市政设施配套费、消防设施配套费、天然气公网初装费、抗震设计审查费、定额编制管理费、质量监督费、劳保统筹基金、新型墙体材料专项费用、“结建”人防工程押金、散装水泥保证金、排污费、环卫费、水增容费、电力增容工程费等。按建安成本的10%取费。D、建筑安装工程费用根据相关建设工程造价指标，结合本项目实际情况，住宅楼按1300元/（方案1），1500元/（方案2），综合楼按1600元/，写字楼装修按600元/，酒店及配套服务功能装修按1000元/计算，本项目建筑安装工程总造价为8472万元（方案1
30、），9168万元（方案2）。E、室外工程费室外工程包括小区道路、绿化及小区内各项构筑物等内容。根据本项目实际情况，按50元/计算，本项目的室外工程费为320万元。F、工程建设监理费按建安工程总造价的1%计算，共计为85万元。G、建设单位管理费按前六项费用之和的2%计提。H、预备费由于项目开发的可预见性较强，预备费按建安成本的6%计提。I、建设期利息按本项目建设期二年，贷款额1亿元，每年贷款5000万元，年贷款利率5%计算，利息总额为500万元（每年为250万元）。K、项目总投资估算综合以上1至10项费用，本项目总投资估算为15487万元（方案1），16342（方案2）。项目总投资资估算表（方方
31、案1）费费用名称费费用数量（万元元）1.土土地费用4430222.前期费费用16993.建设设配套费88474.建安工程程费（含装装修费）8847255.室外工工程费32206.工工程监理费费857.管理费22848.预备费55089.建设期财财务费用5500100.总计1154877项目总投资资估算表（方方案2）费费用名称费费用数量（万元元）1.土土地费用4430222.前期费费用19333.建设设配套费99174.建安工程程费（含装装修费）9916855.室外工工程费32206.工工程监理费费927.管理费33008.预备费55509.建设期财财务费用5500100.总计11634227.
32、2财务务评价7.2.1方方案A+11即住宅112层488户，写字字间全部出出租（除自自用部分外外），酒店店（及配套套功能）自自营，停车车场出租1100个。7.2.1.1财务盈利能力动态分析A、营业收入营业项目营业收入（万元）计算依据住宅楼销售1794内部出售2330元/，公开销售3300元/写字间出租486/年90%出租率；50元/酒店客房营业收入972/年按50%的住房率，平均按2床标准间200元/天配套功能营业收入335/年200元/月，不含会议室停车场出租36/年300元/月个合计1829/年未计住宅楼销售收入1794万元B、营业利利润（未计计建设成本本）营业项项目营业利利润（万元元）计
33、算依依据及说明明住宅楼销销售17994一次性性收入写字字间出租4486/年年90%出出租率；物物业管理费费用由住户户承担，保保平经营；酒店客房房营业收入入486/年按500%的利润润率计算配配套功能营营业收入1168/年年按50%的利润率率计算，不不含会议室室停车场出出租36/年1000%出租率率合计11129/年年未计住宅宅楼销售利利润17994万元C、全部投投资的现金金流量表单单位：万元元时间项目目200332004420055现金流入入量合计777944463-55409自自有资金投投入10000主营业业务收入11794445718829借入入资金50000现金金流出量合合计778867
34、70017077土地费用用3000013022前期费用用169建建设配套费费847建建安工程费费3000054722室外工程程费1000220工工程监理费费40455管理费11301554利息225025502500归还借款款本金其他他费用25502588457现现金净流量量6-72238-66116DD、投资回回收期估算算：项目总总投资的回回收期为（1154877-17994）（11193-250）=14.55年。（假假定贷款本本金14.5年后归归还，经营营期每年只只支付利息息）E、投投资回报率率计算按550年经营营周期（不不变价）计计算，11192（50-12.55）+1779415488
35、7=3000%每年年为3000%500=6%77.2.11.2盈亏亏平衡分析析A、住宅宅销售的平平衡点是（154487-88472）362664+1330033000=98%即出售掉掉98%的的面积才可可以达到盈盈亏平衡点点。（其中中假设内部部购买部分分除建安成成本和土地地成本外，其其余费用全全部摊入其其他建筑）B、酒店经营的平衡点20050%50%200=25%即住房率达到25%能够保本经营。C、写字楼经营的平衡点物业管理费按5元/月计算，保平点是550=10%即出租率达到10%即可以保本经营。7.2.1.3敏感性分析由于住宅楼公开销售在本方案中所占的比例很小，因此敏感性影响可以忽略不计。对
36、于本方案影响较大的是酒店住房率和写字楼出租率。变化因素变化幅度利润（万元）年投资利润率(%)基数011926.0出租率+10%13766.9+5%12846.4-5%11025.6-10%10105.17.2.22方案A+2即住宅宅18层772户，写写字间全部部出租（除除自用部分分外），酒酒店（及配配套功能）自自营，停车车场出租1100个。7.2.2.1财务盈利能力动态分析A、营业收入营业项目营业收入（万元）计算依据住宅楼销售3222内部出售2730元/，公开销售3300元/写字间出租486/年50元/酒店客房营业收入972/年按50%的住房率，平均按2床标准间200元/天配套功能营业收入33
37、5/年200元/月，不含会议室停车场出租36/年300元/月个合计1829/年未计住宅楼销售收入3222万元B、营业利润（未计建设成本）营业项目营业利润（万元）计算依据及说明住宅楼销售2982一次性收入写字间出租486/年90%出租率；物业管理费用由住户承担，保平经营；酒店客房营业收入486/年按50%的利润率计算配套功能营业收入185/年按50%的利润率计算，不含会议室停车场出租36/年100%出租率合计1193年未计住宅楼销售利润3222万元C、投资回收期估算：项目总投资的回收期为（15487-3222）（1193-250）=13.02年。（假定贷款本金13.02年后归还，经营期每年只支付
38、利息）D、投资回报率计算按50年经营周期（不变价）计算，1193（50-11.59）+322215487=310%每年为310%50=6.2%7.2.2.2盈亏平衡分析（略）7.2.2.3敏感性分析（略）7.2.33方案B+1即住宅宅12层448户，写写字间全部部出售（除除自用部分分外），酒酒店（及配配套功能）自自营，停车车场出售1100个车车位。7.2.3.1财务盈盈利能力动动态分析AA、营业收收入营业项项目营业收收入（万元元）计算依依据住宅楼楼销售17794内部部出售23330元/，公开开销售33300元/写字间间出售4221052200元/酒店客客房营业收收入9722/年按550%的住住
39、房率，平平均按2床床标准间2200元/天配配套功能营营业收入3335/年年200元元/月月，不含会会议室停车车场出售66006万万元/个合合计13007/年未未计销售收收入66004万元BB、营业利利润（未计计建设成本本）营业项项目营业利利润（万元元）计算依依据及说明明住宅楼销销售17994一次性性收入写字字间出售44210一一次性收入入酒店客房房营业收入入486/年按500%的利润润率计算配配套功能营营业收入1168/年年按50%的利润率率计算，不不含会议室室停车场出出租10000一次性性收入合计计654/年未计住住宅楼销售售利润66604万元元C、全部投投资的现金金流量表单单位：万元元时间
40、项目目200332004420055现金流入入量合计9900044818-15766自有资金金投入10000主营营业务收入入300003604413077借入资金金50000现金流出出量合计77786777019903土地地费用3000013302前期期费用1669建设配配套费8447建安工工程费3000054472室外外工程费11002220工程监监理费40045管理理费1300154利利息25002502250归还还借款本金金其他费用用25022586553现金净净流量12214-22883-24799D、投资回回收期估算算：单位：万元现金金流量回收收额未回收收额总投资资154887现金流
41、流入：第一一年3000030000124487第二二年360043600488883第三年年6546654522296546654第十十五年65546544381第第十六年66546551回收期期=15+（38116544）=155.6年项项目总投资资的回收期期为15.6年。EE、投资回回报率按550年经营营周期（不不变价），654（50-10）+66044155487=212%每年为2212%50=44.2%77.2.33.2盈亏亏平衡分析析（略）77.2.33.3敏感感性分析本本方案的敏敏感性主要要表现在住住宅及写字字楼、停车车场的价格格及成本变变动。（详详表略）7.2.44方案B+2即住
42、宅宅18层772户，写写字间全部部出售（除除自用部分分外），酒酒店（及配配套功能）自自营，停车车场出售1100个车车位。7.2.4.1财务盈盈利能力动动态分析AA、营业收收入营业项项目营业收收入（万元元）计算依依据住宅楼楼销售32222内部部出售23330元/，公开开销售33300元/写字间间出售4221052200元/酒店客客房营业收收入9722/年按550%的住住房率，平平均按2床床标准间2200元/天配配套功能营营业收入3335/年年200元元/月月，不含会会议室停车车场出售66006万万元/个合合计13007/年未未计销售收收入80332万元BB、营业利利润（未计计建设成本本）营业项项
43、目营业利利润（万元元）计算依依据及说明明住宅楼销销售17994一次性性收入写字字间出售44210一一次性收入入酒店客房房营业收入入486/年按500%的利润润率计算配配套功能营营业收入1168/年年按50%的利润率率计算，不不含会议室室停车场出出租10000一次性性收入合计计654/年未计住住宅楼销售售利润80032万元元C、全部投投资的现金金流量表单单位：万元元时间项目目200332004420055现金流入入量合计9900066246-844自自有资金投投入10000主营业业务收入330005503211307借借入资金55000现现金流出量量合计77786833979003土地费费用30
44、00013002前期费费用1699建设配套套费8477建安工程程费3000061668室外工工程费10002200工程监理理费40445管理费费1301154利息息25022502550归还借借款本金其其他费用225025586533现金净流流量12114-21151-11747D、投资回回收期估算算：单位：万元现金金流量回收收额未回收收额总投资资163442现金流流入：第一一年3000030000133342第二二年503325033283110第三年年6546654766566546654第十十四年65546544462第第十五年66544662回收期期=14+（46226544）=144.7年项项目总投资资的回收期期为14.7年。EE、投资回回报率（略略）6.22.4.22盈亏平衡衡分析（略略）6.2.4.3敏感性性分析（略略）以上四种方方案的比较较分析：四四种方案的的投资回收收期基本接接近，但是是四种方案案的前期资资金回收额额差别较大大，本项目目的资金回回收除了前前期销售外外，主要靠靠后期经营营收入，AA方案后期期经营资金金成本压力力较大，但但长期经营营收益也相相应较大。BB方案则相相反，前期期回收额较较小，后期期经营资金金成本压力力较大，但但长期经营营收益也相相应较小。7.3自有资金的核算