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1、滨海浙江大大厦可行性性研究报告告天津滨海浙浙商投资控股有有限公司（筹筹备组）2007年年1月目 录第一部分：项目概况况1第二部分：项目开发发可行性研研究分析4一、项目开开发背景4二、项目立立地环境分分析：20三、项目市市场分析：32四、项目开开发方案：46五、项目财财务测算：56六、风险分分析：58第一部分：项目概况况滨海浙江大大厦是在天天津滨海新新区纳入国国家总体发发展规划的的宏观背景景下确立的的。为了更更好的服务务环渤海、辐辐射“三北”，搭建天天津滨海新新区与外省省市沟通，促促进相互投投资、贸易易和信息服服务平台，天天津市人民民政府决定定建设天津津滨海新区区“外省市商商务区”。滨海新区区“
2、外省市商商务区”选址于响响螺湾，并并致力于将将该地区建建设成滨海海新区中心心商业商务务区的标志志性区域（摘摘自“天津市滨滨海新区响响螺湾商务务区投资指指南”）。“响螺湾商商务区”将提供优优惠条件，为为兄弟省市市来津设立立窗口、参参加滨海新新区建设，实实现互利共共赢。今年年以来，各各省市纷纷纷到该地区区实地考察察，商谈投投资，达成成了一批合合作项目协协议。市政政府从中选选择了100个条件比比较成熟、带带动效应较较好的合作作项目进行行签约，签签约总建筑筑面积达1171万平平方米，总总投资额1119亿元元，“滨海浙江江大厦”是10个个签约项目目之一。“滨海浙江江大厦”座落在响响螺湾商务务区中心地地段
3、，成为为该区域标标志性建筑筑。滨海浙江大大厦效果图图项目名称： 滨海浙浙江大厦项目开发单单位：天津津滨海浙商商投资控股股有限公司司项目建设内内容：占地面积11.99万万平方米，规划划建筑面积积12.995万平方米。拟建建成集SOOHO、公公寓、裙楼楼商业于一一体的建筑筑群。第二部分：项目开发发可行性研研究分析一、项目开开发背景1、 京津冀联合合经济圈，未未来中国经经济增长“第三极”。目前我国已已初步形成成了以上海海为中心的的长江三角角洲经济圈圈，以广州州、深圳为为中心的珠珠江三角洲洲经济圈和和以北京、天天津为中心心的京津冀冀经济圈。国家统计计局公布的的最新数据据显示20005年，我我国国内生生
4、产总值达达到1822321亿亿元。作为为改革排头头兵的深圳圳、浦东和和天津滨海海新区，其其GDP总总量分别达达到49226.900亿元、22000亿亿元、16600亿元元的成绩。而而长三角、珠珠三角和京京津冀三大大经济圈，更更以占全国国10%多多一点的人人口创造了了占全国335.8%的地区生生产总值。三大经济发发展圈的分分布图1、1三大大经济圈：珠三角城市市群覆盖的的空间地域域范围包括括广州、深深圳两个副副省级城市市，珠海、佛佛山、江门门、东莞、中中山5个地地级市和肇肇庆、惠州州等县级市市。其土地地面积为22.2万平平方公里，占占国土总面面积的0.23%；人口为22625万万人，占全全国的2.
5、04%。长三角城市市群的空间间地域范围围涉及两省省一市，包包括1个直直辖市：上上海；3个个副省级市市：南京、杭杭州、宁波波；11个个地级市：江苏省的的苏州、无无锡、常州州、镇江、南南通、扬州州、泰州和和浙江省的的湖州、嘉嘉兴、绍兴兴、舟山，共共15个城城市。土地地面积100万平方公公里，占全全国总面积积的1%；人口75570万，占占全国人口口总数的55.9%。京津冀城市市群的空间间地域范围围涉及两市市一省，包包括北京、天天津两个直直辖市和河河北省的唐唐山、保定定、廊坊33个地级市市，以及秦秦皇岛、张张家口、承承德、沧州州等县级市市。土地面面积3.226万平方方公里，占占全国的00.34%；人口
6、22762万万，占全国国的2.115%。表一：三大大经济带基基本情况比比较：区 域域土地面积人 口口绝对值（万平方公公里）占全国比重重（%）绝对值（万人）占全国比重重（%）长三角10.02241.041300005.89珠三角2.20550.2345472.04京津唐3.25990.3463712.15合计15.48881.6123800010.088全国9601001300000100表二：三大大经济带经经济发展概概况比较： 单位：亿年份项目2003年年GDP 增长长率2004年年GDP 增长率率2005年年GDP 增长率占全国比重重人均GDPP珠三角115866 155.6133944 1
7、3.2181166 16.99.2%398422长三角257388 111.8287755 13.6338599 13.417.2%260455京津冀145966 100.8162022 11183377 13.29.3%287288摘自国家发发改委统计计数据表三：20005年三三大经济带带横向比较较： 项目全国长三角珠三角京津冀GDP1823221338599181166183377总人口13亿13000045476371人均GDPP140244260455398422287822进出口总额额140000亿5024亿亿4110亿亿1925亿亿外商直接投投资620亿263亿115亿159亿表四
8、：主要要区域拉动动力比较： 项目长三角珠三角京津冀总量 浦东东 总量 深圳圳 总量 滨海新区区GDP 338859 21000 181116 4992699 183337 16610总人口 130000 1185万 45447 8800万 63711 1440万人均GDPP 260045 11135000 398842 6605000 287228 1166200进出口总额额 50024 19000 41110 118286 19255 5000外商直接投投资 2263 31111 1115 29669159 25531备注：表中中GDP、人人均GDPP单位为亿亿元人民币币； 进出口口、外商投
9、投资为亿美美圆。以表三数据据，对三大大都市圈所所属的行政政区的经济济基本状况况进行比较较：（1）经济济社会发展展水平 从GDP水水平看，长长三角区域域的江浙沪沪为最高，京京津冀次之之，珠三角角最低。但但人均GDDP看，江江浙沪人均均GDP为为全国水平平的1.885倍，广广东2.884倍，京京津冀为22.05倍倍，排序相相反。 （2）开放放度 在进出口总总额方面，长长三角最高高，占全国国进出口总总额的377.31，珠三角角为41110亿美元元，占全国国总量的229.355，而京京津冀仅为为19255亿美元，占占13.775。外外商直接投投资方面，江江浙沪为2263亿美美元，占全全国实际吸吸收外资
10、总总量的422.4，广广东1155亿美元，占占18.55，而京京津冀为1159亿美美元，占225.6。总体分分析，长三三角居首，珠珠三角次之之，京津冀冀最后。 根据以上对对各区域经经济社会发发展基本情情况的分析析，我们主主要的判断断为： （1）长三三角无疑为为全国经济济社会最为为发达的地地区，不但但人均GDDP全国第第一，而且且开放度、创创新能力也也是名列前前茅，表明明这一区域域经济实力力强劲，基基础扎实，发发展潜力雄雄厚。 （2）珠三三角的突出出优势是其其开放度相相当高，特特别是其外外向型特征征明显。进进出口总额额接近江浙浙沪二省一一市，能力力超强。 （3）京津津冀的各项项指标在三三大都市圈
11、圈中是较弱弱的，特别别是这一区区域的外向向型和开放放度方面的的指标，与与其他两个个都市圈之之间的差距距明显。这这些指标可可以表明京京津冀区域域内地区间间的发展差差距大，地地区间协作作联系在22005年年以前也是是比较松懈懈的，京津津冀并没有有明显地体体现出区域域整体性运运作、协作作联系的特特征。 但是，无法法忽视的是是，长三角角和珠三角角除了经济济基础雄厚厚外，关键键点是以浦浦东和深圳圳为代表的的经济特区区拉动作用用明显，特特别是深圳圳，GDPP占珠三角角的总量227%，浦浦东仅仅1185万人人口，GDDP占长三三角的6.2%。同同时，天津津滨海新区区在这方面面也同样表表现出突出出的优势，人人
12、均GDPP在20005年首次次超过浦东东，占京津津冀经济圈圈总量的88.7%,体现了良良好的发展展态势。正如浦东对对应长三角角、深圳对对应珠三角角，一个经经济圈的形形成和发展展离不开强强大的拉动动力，而深深圳和浦东东两个经济济特区的确确立，成为为上述两大大经济圈发发展的引擎擎。当党的的十一届五五中全会将将“加快天津津滨海新区区的改革开开发纳入国国家总体发发展战略”中，天津津滨海新区区成为中国国第三个经经济圈京津冀经经济圈的发发展引擎。2、 滨海新区投投资比较分分析：21天津津滨海新区区的基本情情况： 天天津滨海新新区开发建设滨滨海新区，是是19944年天津市市委、市政政府积极落落实党中央央、国
13、务院院改革开放放的战略部部署，从服服务环渤海海及我国北北方经济发发展的战略略高度，结结合天津实实际做出的的一项跨世世纪发展的的战略决策策。经过全全市上下十十几年的奋奋斗，天津津迎来了重重大历史性性机遇。党党的十六届届五中全会会和十届全全国人大四四次会议通通过的国家家“十一五五”规划建建议和纲要要，明确指指出要“推推进天津滨滨海新区的的开发开放放”，将滨滨海新区纳纳入全国总总体发展战战略布局。国国务院下发发了国务务院关于推推进天津滨滨海新区开开发开放有有关问题的的意见（国国发20006220号），市市委召开了了八届八次次全会，对对推进滨海海新区开发发开放做出出全面部署署，标志着着天津滨海海新区作
14、为为国家级经经济新区正正式进入了了实施阶段段。 天天津滨海新新区位于天天津东部临临海地区，包包括塘沽区区、汉沽区区、大港区区三个行政政区和天津津经济技术术开发区、天天津港保税税区、天津津港，以及及东丽区、津津南区的部部分区域。规规划面积22270平平方公里，海海岸线1553公里，常常住人口1140万。 经过十多多年的开发发建设，滨滨海新区取取得显著成成绩。生产产总值由11993年年的1122亿元增长长到20005年的11608.63亿元元，年均递递增20.6%，人人均生产总总值达到11.42万万美元。财财政收入由由23.66亿元增长长到3177.2亿元元，增长112.4倍倍。外贸出出口由5亿亿
15、美元增长长到1855亿美元，增增长36倍倍。累计实实际利用外外资1599亿美元，世世界5000强中700多家跨国国公司在新新区投资了了152家家企业，滨滨海新区已已成为外商商在中国投投资回报率率最高的地地区之一。 今年一季季度，新区区经济保持持了持续快快速健康发发展的良好好势头，实实现生产总总值4122.25亿亿元，增长长20.44%；完成成工业总产产值11330.411亿元，同同比增长335.2%；实现合合同外资115.988亿美元，同同比增长225.5%；实际利利用外资99.28亿亿美元，同同比增长444.6%；外贸出出口达到550.166亿美元，同同比增长443.1%；完成固固定资产投投
16、资1388.37亿亿元，同比比增长277.6%，实实现了“十十一五”规规划第一年年经济发展展的高起步步。22、天天津滨海新新区的功能能定位：在20066年5月226日，国国务院下发发的“国务院推推进滨海新新区开发开开放有关问问题的意见见”中，将天天津滨海新新区进行如如下功能定定位：依托托京津冀、服服务环渤海海、辐射“三三北”、面面向东北亚亚，努力建建设成为中中国北方对对外开放的的门户、高高水平的现现代制造业业和研发转转化基地、北北方国际航航运中心和和国际物流流中心，逐逐步成为经经济繁荣、社社会和谐、环环境优美的的宜居生态态型新城区区。推进天天津滨海新新区开发开开放，是在在新世纪新新阶段，中中共
17、中央、国国务院从中中国经济社社会发展全全局出发做做出的重要要战略部署署。天津滨滨海新区包包括塘沽区区、汉沽区区、大港区区三个行政政区和天津津经济技术术开发区、天天津港保税税区、天津津港区以及及东丽区、津津南区的部部分区域，规规划面积22270平平方公里。经经过十多年年的开发建建设，天津津滨海新区区已经具备备了进一步步加快发展展的条件和和基础。推推进天津滨滨海新区开开发开放，有有利于提升升京津冀及及环渤海地地区的国际际竞争力，有有利于实施施全国区域域协调发展展总体战略略，有利于于探索新时时期区域发发展的新模模式。推进天津滨滨海新区开开发开放的的主要任务务是：以建建立综合配配套改革试试验区为契契机
18、，探索索新的区域域发展模式式，为全国国发展改革革提供经验验和示范。走走新型工业业化道路，把把增强自主主创新能力力作为中心心环节，进进一步完善善研发转化化体系，提提升整体技技术水平和和综合竞争争力。充分分发挥区位位、资源、产产业等综合合优势，加加快基础设设施建设，积积极发展高高新技术产产业和现代代服务业，努努力提高综综合竞争力力和区域服服务能力，提提高对区域域经济的带带动作用。国务院明确确了天津滨滨海新区成成为“国家综合合配套改革革试验区”，使天津津滨海新区区成为继深深圳和浦东东后中国第第三个“国家综合合配套改革革试验区”，并给予予了一系列列的政策支支持。包括括：鼓励天天津滨海新新区进行金金融改
19、革和和创新。在在金融企业业、金融业业务、金融融市场和金金融开放等等方面的重重大改革，原原则上可安安排在天津津滨海新区区先行先试试。本着科科学、审慎慎、风险可可控的原则则，可在产产业投资基基金、创业业风险投资资、金融业业综合经营营、多种所所有制金融融企业、外外汇管理政政策、离岸岸金融业务务等方面进进行改革试试验。支支持天津滨滨海新区进进行土地管管理改革。在在有利于土土地节约利利用和提高高土地利用用效率的前前提下，优优化土地利利用结构，创创新土地管管理方式，加加大土地管管理改革力力度。开展展农村集体体建设用地地流转及土土地收益分分配、增强强政府对土土地供应调调控能力等等方面的改改革试验。推推动天津
20、滨滨海新区进进一步扩大大开放，设设立天津东东疆保税港港区。为适适应天津建建设北方国国际航运中中心和国际际物流中心心的需要，按按照统筹规规划、合理理布局、创创新体制、分分步实施的的原则，借借鉴国际通通行做法，在在天津港东东疆港区设设立保税港港区，重点点发展国际际中转、国国际配送、国国际采购、国国际转口贸贸易和出口口加工等业业务，积极极探索海关关特殊监管管区域管理理制度的创创新，以点点带面，推推进区域整整合。给给予天津滨滨海新区一一定的财政政税收政策策扶持。对对天津滨海海新区所辖辖规定范围围内、符合合条件的高高新技术企企业，减按按15%的的税率征收收企业所得得税；比照照东北等老老工业基地地的所得税
21、税优惠政策策，对天津津滨海新区区的内资企企业予以提提高计税工工资标准的的优惠，对对企业固定定资产和无无形资产予予以加速折折旧的优惠惠；中央财财政在维持持现行财政政体制的基基础上，在在一定时期期内对天津津滨海新区区的开发建建设予以专专项补助。（摘自：国国务院关于于推进天津津滨海新区区开发开放放有关问题题的意见）这是继20005年66月，国务务院给予上上海浦东新新区“国家综合合配套改革革试验区”政策后，又又一个国家家级改革试试验区，标标志着天津津滨海新区区突破了地地区概念，成成为中国对对外开发的的窗口。3、 滨海新区与与浦东经济济特区的比比较：3、1今年年15月两地地经济指标标比较：滨海新区与与浦
22、东新区区主要经济济指标对比比指 标 名名 称计量滨海新区浦东新区单位绝对值绝对值1.地区生生产总值亿元764.00620.5- 第第一产业亿元1.430.8- 第第二产业亿元537.55725.4- 第第三产业亿元225.00610.1-2.全部工工业总产值值（现价）亿元2017.0738.51838.7718.43.固定资资产投资亿元273.55833.8248.8834.7 第第一产业亿元0.48-40.00- 第第二产业亿元183.00741.844.588-15.66 第第三产业亿元90.03320.7204.22510.54.社会消消费品零售售总额亿元80.80014.2163.00
23、612.85.出口总总值亿美元81.93328.5169.77816.16.直接利利用外资合合同数个212-2.8647-4.1 直接利利用外资合合同金额亿美元25.38819.022.72211.0 实际直直接利用外外资金额亿美元14.08833.318.08841.97.国内招招商实际合合同数(个个)个316-34213.68.区县级级财政收入入亿元44.27720.182.6555.5 区县财财政支出亿元36.19912.172.499-0.7经表中对比比分析可以以看出：天津滨海新新区具备极极强的发展展潜力。按按照现行价价格统计的的工业总产产值1-55月累计数数和固定资资产投资总总额上滨
24、海海新区已经经超过浦东东新区，但但在投资结结构发展方方面，滨海海新区第二二产业投资资占总投资资的68%，而第三三产业占330%。另另第二产业业投资增速速明显高于于第三产业业，工业投投资比重过过大。（后后面就此方方面进行详详细阐述）而社会消费费总额仅为为浦东新区区的一半，表表明新区城城市功能尚尚不完善，还还有较大的的潜力可以以挖掘。3、2两地地比较优势势分析：滨海新区上上升为国家家战略后，将将和深圳、浦浦东的地位位同等重要要，但滨海海新区本身身具有相当当的相对优优势，且其其的发展模模式和深圳圳、浦东也也不一样。区区位优势不不可替代 滨海新区区位于我国国华北、西西北和东北北三大区域域的结合部部，地
25、处环环渤海地区区的中枢部部位、东北北亚中心，京京津和环渤渤海湾城市市带的交汇汇点，拥有有153公公里的海岸岸线，是我我国北方地地区进入东东北亚、走走向太洋的的重要门户户和对外通通道，也是是连接我国国内陆与中中亚、西亚亚和欧洲的的亚欧大陆陆桥的东起起点，拥有有“三北”辽辽阔的辐射射空间。滨滨海新区的的开发和开开放，将有有效地带动动整个天津津经济的发发展，使之之成为环渤渤海地区的的一颗明星星，并在经经济区域中中发挥独特特的重要作作用。土土地等自然然资源丰富富、劳动动动力资源充充足 自然资源源对经济发发展的效率率、经济结结构等都具具有重要的的影响作用用。丰富低低廉的自然然资源禀赋赋为经济高高速增长提
26、提供了基础础。滨海新新区腹地广广阔，自然然资源丰富富，拥有大大量的荒地地、滩涂、盐盐田和石油油、天然气气、原盐、地地热、海洋洋资源等，如如表1、表表2。土地地、石油、地地热和海洋洋资源等为为新区形成成以现代制制造业和现现代服务业业为主的产产业结构提提供了有力力的资源保保障。其中中丰富的待待开发的土土地资源更更是为新区区建设、经经济发展提提供了巨大大的空间。滨滨海新区总总面积相当当于浦东的的四倍多，且且其中有11214平平方公里盐盐碱荒地，仅仅这一块就就相当于浦浦东新区整整个面积的的两倍多，有有相当一部部分是不适适宜耕种的的重度盐碱碱地，可作作为生态和和建设用地地的空间很很大，这在在国内外大大中
27、城市是是不多见的的。还有大大面积的湿湿地自然保保护区和平平原水库，生生态环境基基础较好。此此外，滨海海新区常住住人口达1107万，通通过新区开开发和相关关政策吸引引了相当大大量的外地地人口，滨滨海新区劳劳动动力资资源充足。 功能能聚集优势势滨海新区区具有集港港口、经济济技术开发发区、高新新技术园区区、出口加加工区和保保税区于一一体的功能能聚集优势势。天津港港是中国北北方最大的的国际贸易易港口，货货物吞吐量量位居世界界十强。与与世界1770多个国国家和地区区的3000多个港口口有贸易往往来。20005年货货物吞吐量量完成2.41亿吨吨，集装箱箱运量4880万标箱箱。天津港港的进出口口货物700%
28、以上来来自北京、河河北、山西西、内蒙古古等省市，集集装箱运量量60%以以上来自“三三北”地区区。20005年，天天津口岸进进出口货值值819.3亿美元元，其中555%来自自北京、河河北和西北北地区。天天津经济技技术开发区区主要经济济指标多年年来一直在在全国各开开发区中处处于领先地地位。天津津港保税区区已成为服服务华北、西西北地区和和北方最大大的保税通通道，进出出区货物总总值中600%以上是是外省市创创造的。产业优优势滨海新新区的产业业定位主要要是致力于于发展制造造业和现代代服务业。就就整个产业业结构现状状而言，滨滨海新区产产业结构为为二、三、一一型，19994-22004年年第二产业业增速在绝
29、绝大多数年年份中均高高于第一和和第三产业业，20004年，第第二产业增增加值占全全市生产总总值达699.8%，凸凸现新区在在第二产业业的发展优优势。从三三地比较来来看，如图图1、2，滨滨海新区和和深圳均表表现为比较较明显的工工业化主导导模式，其其中滨海新新区第二产产业所占比比重最高、增增速也是最最大的，尽尽管第三产产业的发展展速度正在在逐步接近近第二产业业，但总规规模依然偏偏小，比重重偏低；无无论是从比比重还是增增速看，浦浦东新区已已经初步表表现出工业业与服务业业双主导的的产业模式式了，其中中第三产业业比重已经经达到466.95%。因此，从从产业升级级的角度看看，浦东的的产业更为为先进，滨滨海
30、新区目目前仍然以以第二产业业为主。 具体的的行业比较较，在功能能聚集优势势带动下和和政府积极极推动下，滨滨海新区已已经形成了了优势比较较突出的电电子信息、石石油开采及及加工、海海洋化工、现现代冶金、汽汽车及装备备制造、食食品加工和和生物制药药等七大主主导产业，具具备了比较较雄厚的产产业基础，形形成了高新新技术产业业群。这些些产业科技技含量高，产产业链长，辐辐射功能强强。目前，已已经成为我我国重要的的大型石化化基地、冶冶金基地，IIT制造业业居全国前前列，石油油套管产量量跻身世界界四强。全全国10000多家企企业为新区区的产品配配套。三地地比较则表表明，制造造业是滨海海新区、浦浦东、深圳圳三地的
31、主主导行业，深深圳侧重于于机械和化化工；滨海海新区和浦浦东同样侧侧重于电子子信息、冶冶金、生物物制药、汽汽车等行业业，浦东在在产业上已已经形成规规模和在成成套设备方方面也具有有优势，滨滨海新区制制造业虽已已具备一定定基础，但但总体构成成单薄，尚尚有很大的的发展空间间。 综合改改革模式比比较：围绕绕现代制造造业改革消消除基本制制度障碍滨滨海新区成成为全国继继上海浦东东之后第二二个综合配配套改革试试点，其作作为区域中中心的地位位大大提升升。然而，由由于滨海新新区开发发发展尚处于于初期阶段段，当前其其综合改革革特点是仍仍然消除基基本制度障障碍、围绕绕现代制造造业改革。同同时，上海海浦东新区区已经开始
32、始突出综合合配套改革革，在确立立改革方案案和工作机机制方面已已经先行一一步。深圳圳则强调完完善改革的的工作机制制，对改革革机构本身身进行改革革。滨海新新区全局性性的改革刚刚刚由开发发区和保税税区不足440平方公公里的范围围扩展到新新区全境，尚尚缺乏实践践经验的积积累。同时时,因为经经济发展还还处于制造造业扩张的的产业发展展阶段，所所面临的困困难和要解解决的问题题都是围绕绕着制造业业的发展和和提升而出出现的。因因此，滨海海新区的改改革还处在在消除基本本制度障碍碍的基础性性改革阶段段。在这种种背景下，天天津滨海新新区的改革革将围绕着着创建全国国规模最大大、水平最最高的现代代化制造和和研发转化化基地
33、来进进行。改革革具体措施施包括：创创建全国一一流的科技技研发转化化基地、建建立土地整整理储备制制度、探索索建立功能能区带动行行政区发展展的联动机机制、创建建开放程度度最高的东东疆保税港港、建立并并充分发挥挥“产业发发展基金”的的作用等。由由此可以预预见较之于于上海浦东东、深圳，滨滨海新区在在当前及今今后一段时时间里发展展现代制造造业上具有有相当的优优势。经济发发展模式比比较：活力力强、发展展空间大与与上海浦东东、深圳开开发开放之之初相比，滨滨海新区的的开发发展展，是在科科学发展观观及“五个个统筹”重重要思想指指导下，以以市场推动动为主，相相关优惠政政策支持为为辅的开发发发展，而而不是主要要依靠
34、政府府直接给予予较多资金金投入。此此外，滨海海新区的开开发发展所所处的经济济环境也大大不一样，当当前我国加加入世贸组组织的过渡渡期即将结结束，将迎迎来真正意意义上的全全面开放，国国际制造业业转移的步步伐明显放放缓，新区区持续健康康的发展唯唯有依靠提提高自主创创新能力、提提高科技与与技术水平平。与上海海浦东、深深圳相比，目目前滨海新新区的经济济规模较小小。此外，与浦浦东、深圳圳相比，滨滨海新区国国际化程度度相对也较较低，从进进出口贸易易总值来看看，虽然滨滨海新区近近年增长很很快，但是是总量远比比如浦东和和深圳。如如20044年浦东深深圳进口总总值分别为为323.78亿美美元和7778.466亿美
35、元，而而滨海新区区则只有1136.999亿美元元。 但正因为为是以市场场推动、技技术创新为为主要动力力，滨海新新区开发发发展才显得得更具有持持续性和活活力；同时时正是因为为经济规模模相对于丰丰富的自然然资源尚小小、国际化化程度尚低低，滨海新新区开发发发展才显现现出巨大的的潜在发展展空间。近近十年来，滨滨海新区的的经济展现现出了勃勃勃生机，生生产总值由由19933年的1112亿元增增长到20005年的的16088.63亿亿元，年均均递增200.6%，人人均生产总总值达到11.42万万美元。财政收入由由23.66亿元增长长到2488.4亿元元，增长99.5倍。外外贸出口由由5亿美元元增长到1185
36、亿美美元，增长长36倍。累累计实际利利用外资1159亿美美元，世界界500强强中有700多家企业业在新区投投资，已成成为外商在在中国投资资回报率最最高的地区区之一。随随着环渤海海经济圈的的迅速崛起起，引发了了新一轮外外商投资滨滨海新区的的热潮，使使滨海新区区的发展更更为迅猛，经经济活力已已经超越浦浦东及深圳圳。20000年来滨滨海新区增增长速度始始终快于浦浦东和深圳圳， 20004年滨滨海新区的的经济增长长分别超出出浦东和深深圳3.77和2.77个百分点点。80年年代深圳开开发带动珠珠三角，990年代浦浦东开发带带动长三角角，新世纪纪初期，党党中央、国国务院把规规划和建设设好天津滨滨海新区作作
37、为国家区区域经济发发展战略的的重要组成成部分，为为其发展创创造了重大大历史机遇遇。滨海新新区必将成成为中国经经济的“第第三增长极极”，带动动环渤海地地区成为中中国21世世纪发展最最快的地区区之一。二、项目立立地环境分分析：本章旨在通通过对滨海海新区总体体规划、产产业发展趋趋势、交通通以及项目目基地的定定位和政策策分析，提提出在滨海海新区核心心区域响螺湾区区域建设写写字楼和酒酒店公寓的的可行性进进行论证。1、 滨海新区总总体规划：11、 空间布局：一轴:沿京京津塘高速速公路和海海河下游建建设“高新新技术产业业发展轴”一带: 沿海岸线和海滨大道建设“海洋经济发展带”三个城区：在轴和带的T型结构中，
38、建设以塘沽城区为中心、大港城区和汉沽城区为两翼的宜居海滨新城八个功能区：先进制造业产业区、滨海高新技术产业园区、滨海化工区、滨海中心商务商业区、海港物流区、临空产业区、海滨休闲旅游区、临港产业区（规划）。12、 功能定位：天津滨海新新区的发展展定位是：依托京津津冀，服务务环渤海，辐辐射“三北北”，面向向东北亚，建建成高水平平的现代制制造和研发发转化基地地，北方国国际航运中中心和国际际物流中心心，宜居的的海滨新城城。经过115年左右右的努力，把把滨海新区区建设成为为具有国内内领先、国国际一流的的技术和管管理水平，具具有较强自自主创新能能力的现代代制造和研研发转化基基地；建设设成为服务务辐射能力力
39、强、运转转效率高的的北方国际际航运中心心和国际物物流中心；建设成为为特色鲜明明、风景宜宜人的国际际旅游目的的地；建设设成为具有有综合竞争争力和世界界影响力，服服务和带动动区域经济济发展的改改革创新先先行区；建建设成为以以人为本、要要素集聚、生生态良好的的最适宜创创业和人居居的现代化化海滨新城城。到20020年，新新区生产总总值达到1100000亿元，年年均递增113.5%，工业总总产值达到到240000亿元以以上，口岸岸进出口总总值达到55000亿亿美元以上上。按照空间布布局，滨海海新区将规规划建设77大功能区区。其中重重点发展包包括电子信信息、汽车车、生物制制药、新能能源、新材材料的1003
40、平方公公里的先进进制造业产产业区；生生物、纳米米新材料研研发和制造造的25平平方公里的的滨海高新新技术产业业区；石油油化工、海海洋化工、精精细化工的的80平方方公里的滨滨海化工区区；50平平方公里的的中心商务务商业区；天津港、保保税区和散散货物流区区的1000平方公里里的海港物物流区；集集航空运输输、空港物物流、民航航科技为一一体的1002平方公公里的临空空产业区；75平方方公里、海海岸线长114公里的的海滨休闲闲旅游区。2、 滨海新区中中心商务商商业区规划划：塘沽区将按按照建设中中心商务商商业区的规规划，在塘塘沽中心城城区50平平方公里范范围内，将将重点开发发建设响螺螺湾、于家家堡、天碱碱解
41、放路、新新港船厂、蓝蓝鲸岛、东东西沽等地地区大力发发展金融保保险、商务务商贸、中中介咨询、会会展旅游、休休闲娱乐、房房地产等现现代服务业业，形成滨滨海新区的的金融中心心、国际贸贸易中心、信信息服务中中心、国际际性文化娱娱乐中心和和高品质的的生态居住住中心。3、 响螺湾商务务区：塘沽响螺湾湾商务区是是滨海新区区中心商务务商业区的的标志性区区域，位于于塘沽区海海河南岸，与与海河外滩滩公园隔河河相望，规规划总面积积为1.771平方公公里，规划划人口为11万人。该该区重点发发展商务、金金融、办公公和商业服服务业，将将建成滨海海新区的国国际化综合合商务区。 商务区规规划建设330座200层以上的的高层写
42、字字楼，投资资方锁定为为中央相关关部委和全全国各省市市自治区，这这样气势恢恢宏的各省省市驻外机机构总部级级的基地，在在国内也是是首屈一指指，将大大大提高滨海海新区的城城市载体功功能。目前响螺湾湾商务区的的基础配套套设施建设设非常顺利利，在完成成了土地平平整后，已已经开始道道路、排水水等基础设设施建设，包包括建设全全长8.99公里的99条道路，完完成响螺湾湾商务区一一期面积11.71平平方公里的的道路和排排水工程建建设。预计计整个工程程将于今年年11月中中旬竣工。随随着滨海新新区重大项项目的纷纷纷启动，与与之相配套套的交通项项目也将陆陆续启动。4、 进驻企业的的特殊政策策：1）、所得得税：企业业
43、自盈利年年度起，前前5年按实实际缴纳的的塘沽区留留成部分给给予财政支支持和奖励励，后5年年按实际缴缴纳的塘沽沽区留成部部分的500%给予财财政支持和和奖励。2）、营业业税：自企企业缴纳营营业税之日日起，缴纳纳额的塘沽沽区留成部部分，5年年内给予550%的财财政支持和和奖励，第第六年至第第九年奖励励比例每年年递减100%。3）、企业业在工商、税税务、规划划、建设、人人防、市政政、市容、园园林等审批批事项环节节中享有特特别优惠。4）、兄弟弟省市政府府部门、机机构和企业业高层管理理人员的子子女入托、学学等有关教教育方面享享有特别优优惠。5）、在投投资、报件件、注册登登记手续方方面，由“响螺湾商商务区
44、”投资项目目服务办公公室提供统统一的代理理、代办手手续。5、 交通路网分分析：51、滨滨海新区大大交通路网网分析：5111、高速公公路海滨大道唐津高速津汕高速国道112高速京津塘高速津晋高速穿港高速京津高速响螺湾商务区“五横三纵纵”的高速公公路网络。“五横”：国道1112高速； 连接天津津到北京的的京津高速速（第二高高速） 北京天津塘沽的“京津塘高高速” 连接天津津到山西的的津晋高速速 连接天津津到大港的的穿港高速速。“三纵”：连接天津津到河北唐唐山的津唐唐高速； 连接天津津到汕头的的津汕高速速； 新建穿越越整个滨海海新区的海海滨大道。5122、轨道交交通：黄万铁路李港铁路北环铁路东南环线铁路京山铁路津港轻轨津沽轻轨津汉轻轨滨海轻轨津滨轻轨京山铁路响螺湾商务区滨海新区与与中心城区区的轨道交交通基本为为高架轻轨轨，包括：正在运行的的津傧轻轨轨，20007年连通通滨海新区区天津站站；连接天津到到汉沽的津津汉轻轨；连接天津到到大港的津津港轻轨；连接天津到到塘沽的津津沽轻轨；连接塘沽汉沽大港的的滨海轻轨轨。52、项项目地周边边交通分析析：响螺湾商务务区是滨海海新区中心心商务商业业区的标志志性区域，与与海河外滩滩公园隔河河相望，规规划总面积积为1.771平方公公里，规划划人口为11万人。该该区重点发发展商务、金金融、办公公和商业服服务业，将将建成滨海海新区的国国际化综合合商务区。目目前，