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1、通宇大厦可行性研究报告目录第一章项目开发背景2第二章项目规划现状2第三章项目周边环境及竞争状况分析2第四章产品设计建议2第五章营销方案2第六章开发进度2第七章财务分析及评价2第八章结论和建议2第一章项目目开发背背景1.1行业业发展背背景从119988年起，国国家为拉拉动经济济，扩大大内需，出出台了以以房地产产为支柱柱产业的的经济政政策，房房地产业业在经历历了多年年的低谷谷后，终终于迎来来了黄金金发展时时期。据据国家统统计局最最新资料料显示，220022年上半半年全国国商品住住宅销售售了62280亿亿元，比比去年增增长222.5%，其中中销售给给个人为为14445亿元元，比上上年增长长22.4%
2、，个个人购房房所占比比重为889.99%。目目前我国国城镇居居民人均均居住面面积只有有13.6平方方米，与与国外发发达国家家人均居居住面积积2030平平方米相相比，其其差距是是十分明明显的，所所以房地地产业有有着广阔阔的发展展空间。据世界银行统计资料显示，人均GDP达到600-800美元时，住宅产业将进入高速增长阶段。2000年我国人均GDP为830美元，2002年更是达到了870美元，住宅开发占房地产开发总量的90%以上。因此，未来几年，随着GDP的进一步增长，以住宅为主的房地产业将进入一个快速发展阶段。 从购买力分析，城镇居民人均可支配收入2002年达到6860元，比去年增长8.5%；另外
3、，城乡居民储蓄存款余额已达7.38万亿元，比去年增长14.7%。随着收入的增加和房改力度的加大，居民购房置业的意识也在增强。从消费意向看，有25%的人准备今年买房。在准备买房的居民中，有34%的人是为了解决基本居住问题，51%的人是为了扩大居住面积和改善居住条件，5%的人用于保值投资，10%的人用于经营、出租等其它方面的用途。这说明城镇居民对住房的需求已开始从“有房住”向“住好房”方向转变。目前居民消费结构升级是房地产业发展的内在驱动力，也正是增加住房消费的良机。另一方面，作为国家支柱产业的房地产业，为国家的GDP增长贡献了1.9-2.5个百分点。宽松的产业政策为房地产业提供了外部驱动力。由此
4、看来，住宅消费仍有巨大的潜在市场。有关专家预测，我国房地产热潮可持续20年。1.2西安安市房地地产现状状我市目目前现有有房地产产开发企企业6000余家家，但实实际进行行项目开开发的只只有1000多家家。据悉悉，截至至20002年99月末，全全市金融融机构各各项存款款余额为为18667.002亿元元，比年年初增加加87.70亿亿元，增增长4.93。其中中企业存存款余额额为7333.883亿元元，比年年初减少少6.886亿元元；储蓄蓄存款余余额为8877.88亿亿元，比比年初增增加755.799亿元。据了解，今年市上计划开发竣工各类房产505万平方米，完成投资180亿元，而这180亿元投资首先定位
5、于中低收入居民，市上将引导商品住房开发的重点向普通商品房建设转移，通过经济适用房建设的组织和管理，将这一定位转化为现实的市场行为。同时加快推进住房分配货币化，全面落实住房补贴资金，更多的将补贴发放到购房职工手中，提高居民的购买力。市上还将完善住房公积金的运行和管理监督机制，充分发挥住房公积金在解决职工住房问题上的作用。在存量房方面，对于去年或以前开发的那些弹性较大的空置户型，如既可做写字楼、又能当住宅，既适合普通工薪阶层、又适合贵族的房子，开发商也都积极修改调整，滞销局面得到了一定扭转；以枫叶新都市为代表的大户型存量住宅，均采取了降价或变相降价的解套手段，但效果甚微；而纯写字间的空置率仍然保持
6、持续增长的态势，除高新开发区外，其它区域写字间的销售状况仍然低迷，西安市写字间存量（含在建待售）保守估计不低于80万平方米，专家预言，至少需要5年的消化时间。西安市各类酒店（含招待所、旅社）共计2000余家，旅游旺季入住率为85%,淡季为40%左右。由于西安市的旅游城市优势，经营相对较好，但淡季的竞争激烈。1.3西安市房地产的总体发展趋势预测党的“十六大”提出了全面建设小康社会的战略目标。根据“十六大”精神，西安市提出到2020年全面实现小康社会的城市发展目标。其中，实现小康的一个重要指标是，到2020年人均住房面积达到20-25。按此计算，考虑人口增长因素，住房缺口尚有8500万-12500
7、万，平均每年有450万-650万的住房需求，市场潜力巨大。据专家分析西安市房地产业将呈现以下走势：市场还将有2-3年的快速增长期。这一时期，市场需求旺盛，开发商利润丰厚。之后将进入10至20年的稳定增长期。各区域板块之间的差距将会进一步缩小。宏观调控力度将会加强，市场将会发展得更为有序和规范。住宅开发将向“郊区城市化”方向发展。概念炒作日益缺乏市场，消费者对开发商重视产品开发的理性回规的呼声将越来越高。房地产开发企业的门槛将逐步提高，资金密集度和技术密集度要求越来越高。开发企业出现两极分化，专业化、品牌化企业将主宰市场，弱者或被迫形成企业联盟，或被淘汰出局。房地产行业相对较高的利润空间，将使得
8、越来越多的投资者进入这一行业，必将给现有开发企业形成巨大的冲击，并会影响整个房地产市场的格局。同时也将影响房地产价格稳中趋降。差异化竞争、个性化经营、产品创新，将成为房地产开发新军和非品牌型企业制胜市场必由之路。消费者金字塔中部群体将成为未来市场的中流砥柱，商品房住宅单位面积向经济实用的中小套型转变亦为大势所趋。多个大盘的推出，将是西安多年来积聚的消费能量得到有效释放，并将改变西安房地产市场格局，市场竞争也将空前激烈。1990-2002年西安市房地产市场各项指标比较指标1990年2001年2002年人均居住面积6.1m210.37m210.9m2房地产投资1.86亿元66.9亿元180亿元房地
9、产开发企业数量省市两级共200家市注册企业600余家700余家房地产开发企业性质国营占绝对主导地位28.8%为国营70%以上为民营商品房开发面积10万m2销售面积205.8万m2销售面积500万m2个人购房所占比例不足10%93%95%以上是我们们对于本本项目开开发宏观观环境和和中观环环境的研研判，特特别是写写字楼物物业的开开发形势势不容乐乐观，对对于本项项目的规规划、市市场定位位、营销销建议等等在此背背景下展展开。第二章项目目规划概概况2.1基本本情况项项目名称称：西宝宝花园-通宇大大厦建设设基址：西安市市碑林区区振兴路路中段土土地性质质：居住住用地。（本本策划案案按商品品房开发发用地为为策
10、划依依据）占占地面积积：63371.4（99.566亩）总总建筑面面积：3362664（方方案1）3398664(方案22)住宅宅面积：72000（方方案1）1108000（方方案2）综合楼面积：21776（不含地下室）层高：22层写字间面积：12096层高：3-14层共12层酒店套房面积：8064层高：15-22层共8层附楼面积：960层高：4层写字间酒店配套功能面积：2175公建面积：1608(综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室)地下停车场面积：4320（地下停车场的设计依据在第四章详述）总户数：406（方案1）430（方案2）容积率：5.97（方案1）6.53（方案2）绿地率：30%2.
11、2规划划建筑物物：框剪剪结构方方案1序序号工程程名称建建筑面积积（）层层数备注注1综合合楼211776622写写字间酒酒店（不不含地下下部分）及及部分配配套功能能2住宅宅72000122不含地地下部分分3地下下停车场场432201地地下一层层4综合合楼附楼楼96004会议议室宴会会厅及部部分配套套功能55公建116088综合楼楼地下二二层设备备间及住住宅楼地地下室合合计3662644方案22序号工工程名称称建筑面面积（）层数数备注11综合楼楼217776222写字字间酒店店（不含含地下部部分）及及部分配配套功能能2住宅宅108800118不含含地下部部分3地地下停车车场4332011地下一一层
12、4综综合楼附附楼96604会会议室宴宴会厅及及部分配配套功能能5公建建16008综合合楼地下下二层设设备间及及住宅楼楼地下室室合计3398664第三章项目目周边环环境及竞竞争状况况分析本本届主要要对本项项目的微微观环境境做调研研分析。3.1项目地块价值分析3.1.1概况本项目地块属于城南板块，位于城南板块和城内板块的接合部，交通便利。作为写字间、酒店、高层住宅，区域开发成熟，住宅与写字楼人气仅次于西南板块（西高新）。面临振兴路城市支线道路，闹中取静，适合于个性内敛的企事业单位和人群。但作为写字间、酒店，弱化了商业价值，可以说是利弊参半。3.1.2商务用房价值与竞争状况从中观环境看，目前西安市已
13、建在建待售的写字楼面积需要5年时间消化，竞争压力巨大；从微观环境看，此区域距离城区、南郊、西高新较近，交通便利，周边社区配套成熟，区域内同类物业销售经营状况良好，如果能够实现产品差异化，必然具有竞争优势；从宏观环境看，电视塔CBD和西高新CBD的规划对本项目的长期经营效益会有一定影响，短期内尚不会形成压力。周边写字楼调查表项目名称地址层数总面积（）售价（元/）租价（元/）售租率备注海联大厦振兴路北口西9500055005050%地下车位租金300元/月精英大厦振兴路中段830005590%泛美大厦南稍门什字294000050003595%租价不含各种服务费伟业佳大厦南关正街2136500550
14、05590%车位租金100元/月调研分析：此区域写字楼入住率良好，需求旺盛；售价普遍在5000-5500元/，租价（均价）为50-55元/月。西安市部分三星级酒店调查表酒店名称标准间折扣价（元/天）套房数地址陇海大酒店220308解放路建苑大厦260177五味什字钟鼓楼大酒店268130社会路延炼大厦268192南二环东方大酒店298286小寨西路城市酒店208138南大街鸿业大酒店198258含光北路民航大厦230劳动南路金海大厦210莲湖路文商酒店218骡马市解放饭店160363火车站万达圣和酒店150友谊东路民生大酒店258143南大街房地大厦188东五路钟楼饭店340321钟楼从上表可
15、见，大部分三星级酒店标准间价格在200-300之间，客房数差距较大，主要是建筑规模因素限制；全年平均住房率大致在40%-60%。经了解，酒店经营风险较大，客房数少了，经营成本摊销大，客房数多了，空置率风险较大，因此建议本项目酒店客房数控制在250-280之间，基准价格为200元/天。本方案经济核算的住房率基数为50%。本项目的长期经营效益主要体现在酒店及配套功能的经营上，而从调研的情况看，经营情况较好的三星级酒店，如钟楼饭店具备独特的地理位置和老字号品牌效应；民航大厦以商办为主，优势在于旅游资源和旅游管理经验；陇海大酒店除了良好的地理位置外，更重要的是经营管理水平较好，以会议接待为主。另一方面
16、，酒店客房收入受经营管理成本、客房数量、淡旺季等综合因素的影响，收入有限，不可能有太大的突破。但相应的配套服务功能，如餐饮娱乐，由于利润率较高，较高的上座率对利润的影响较大，成为大多数酒店追求的目标重点。因此我们建议，本项目经营以会议接待为主，商务出租和旅游散客为辅，以提高入住率为目标，特别是以配套服务功能的经营管理为重点。酒店管理充分考虑自身经营管理能力和资源，建议引进专业酒店管理公司进行经营管理。3.1.33住宅价价值与竞竞争状况况此区域域周边同同类在售售住宅楼楼盘较少少，可比比性不强强，以高高层高档档楼盘和和普通多多层住宅宅为主，两两者之间间有一个个明显的的价格空空档（高高档楼盘盘价格在
17、在45000元/以上上，名为为住宅，实实为商住住；低端端普通住住宅为225000-26600元元/）。这这也是本本项目产产品差异异化定位位的最佳佳入市机机会。从从以上调调研分析析可见，本本区域住住宅、写写字楼、酒酒店物业业微观环环境较好好。写字字楼需求求较旺，住住宅建议议采用差差异化策策略，即即切入高高端与普普通住宅宅之间的的中端市市场。第四章产品品设计建建议4.1综合合楼4.1.11写字间间目前西西安市各各类物业业中的写写字楼竞竞争最为为激烈，建建议采用用新技术术、新材材料，打打造在西西安市适适度超前前的智能能化、生生态化写写字楼。智智能化概概念在新新建写字字楼中已已经得到到普遍运运用，生生
18、态化概概念是一一种新兴兴概念，主主要体现现为：采采光充足足，通透透性好，定定时换新新风，换换气系统统加氧，建建筑材料料和装修修材料采采用高标标准的环环保材料料，降低低有害物物质排放放，杜绝绝写字楼楼综合症症；具备备较高的的绿化率率，尽可可能采用用空中花花园。综综合楼外外观风格格建议：稳重大大方的后后现代主主义风格格，切忌忌呆板，体体现智能能化、生生态化的的主题。楼层：3-18层面积：12096户数：12096（10020%+15030%+22040%+30010%）=66户型配比：面积（）比例（按户数%）备注100-11020%1、各户型内部按功能分割；2、大户型集中于高层。150-16030
19、%200-22040%300-32010%4.1.22酒店：按三星星级标准准设计楼楼层：115-222层，共共8层客客房总面面积：880644户数数：2770户型型：户型型（）功功能套数数楼层备备注222-2662单人人床标准准间2441套115-221层11、均为为使用面面积；22、公摊摊比按775%计计算。33、244-255层透光光户型为为豪华套套，不透透光户型型为标准准间。44、双人人床标准准间设在在15层层不透光光部分。20-221双人床标准间12套15层40-50豪华标准间17套22层小计270套15-22层4.1.33配套功功能：功功能面积积（）楼楼层计算算依据备备注会议议室大（
20、11个）3360附附楼3层层及主楼楼3层局局部1.5/人可同同时容纳纳2000人中（22个）2200附附楼4层层2/人1000人宴宴会厅（中中餐厅）3360附附楼2层层及主楼楼2层局局部可同同时容纳纳2000人以上上厨房1160附附楼4层层大堂440011商务中中心5001酒吧吧（咖啡啡厅、茶茶秀）220022歌舞厅厅20002美容容美发110011桑那按按摩20001健健身房115011洗衣房房2000院中另另建合计计21776主体体1-22层，裙裙楼2-3层，不不含洗衣衣房4.2住宅宅4.22.1方方案1总总面积：72000层层高：112层户户数：448户型型：2梯梯4户两两种户型型：12
21、20-11401600-1880或或4种户户型：1120-1400两种种1600-1880两两种顶层层4套复复式依据据：从市市场的角角度，1140-1600的户户型是最最不好销销的。44.2.2方案案2总面面积：1108000层层高：118层户户数：772户型型：1梯梯4户两两种户型型：1220-11401600-1880或或4种户户型：1120-1400两种种1600-1880两两种顶层层4套复复式4.2.33分析建建议122层和118层的的区别：12层层只需11部电梯梯，188层必须须设置两两部电梯梯，结构构上也略略有差异异。122层的单单位建安安成本约约为13300元元，188层的为为1
22、5000元左左右。11梯4户户和2梯梯4户的的区别：按122层，前前者需一一个消防防通道，11部电梯梯，后者者需2个个消防通通道，22部电梯梯，但公公共走道道面积前前者大，因因此两者者公摊面面积差不不多。但但建安成成本后者者比前者者大。118层差差别不大大。因此此建议：若建112层，应应为1梯梯4户；若建118层，则则主要看看户型设设计和公公摊面积积的比较较。4.2.44户型设设计建议议：动静静分区，主主卧朝阳阳，通透透性好，采采光好，以以3室22厅2卫卫为主立立户型，大大户型可可做4室室2厅22卫，每每户两卫卫，复式式2-33卫，复复式考虑虑露台和和跳空层层，尽量量避免“黑黑屋”，总总公摊（
23、不不包括地地下室）控控制在77-8%，户内内有效使使用面积积尽量大大（900%以内内）4.3停车车场需需求：住住宅户均均0.55个停车车位，需需36个个（按方方案2）；写字间间户均11.5个个停车位位，需999个；酒店户户均0.5个，550%的的住房率率，需557个；共计需需1922个停车车位。地下停停车场的的设计依依据：地地下停车车场平面面示意图图两种建设方方案：地地下停车车场的立立面示意意图方案案方案案方案的经经济核算算：经济济指标额额度计算算依据面面积43320停车场场为地下下1层，不不包括地地下二层层设备间间停车位位1233个355/个个造价6693万万元16600元元/出出租效益益4
24、4万万元/年年租价3300元元/个月回收收期155.8年年6933444出售效效益7338万元元6万元元/个利利润455万元7738-6933方案的经济济核算：经济指指标额度度计算依依据面积积76330停停车场为为地下11、2层层，不包包括地下下二层设设备间停停车位1191个个40/个造造价13378万万元18800元元/（土土方、结结构、防防水等成成本增加加）出租租效益668.88万元/年租价价3000元/个个月回回收期220年出出售效益益11446万元元6万元元/个利利润-2232万万元综合合比较分分析上述述两个方方案，方方案明明显投资资大，效效益差，因因此建议议采用方方案。注：停车位售价
25、的核算：目前的市场价为10万元/个，但销售情况不好。按租售价格的关系计算，一般西安市消费者投资商业及写字楼物业的年回报率为8%-10%，这里按8%计算，300（元/个月）12（个月）8%=4.5万元/个投资住宅（买房出租）的年回报率一般为4%-6%，这里按5%计算，300（元/个月）12（个月）5%=7.2万元/个综合以上两类投资物业的情况，我们认为车位价格应定位在6万元/个。本项目能够提供的停车位：地下停车场为123个；综合楼门前停车场约15个停车位；住宅楼西侧空地建做停车场停车位约30个。共计168个停车位。供需差额为24个。停车场的使用管理：综合楼门前15个和楼后（裙楼下）30个车位供酒
26、店使用；地下停车场95个车位供住户和写字间共同使用；住宅楼东侧30个供写字楼用户使用。建议使用IC卡管理系统，能够有效解决不同用户的管理问题，包括来访客户车辆的管理（临时IC卡）。-2004-8-112166:188:000鲜花(1)鸡鸡蛋(00)327等级：地产产新秀文文章：225积分分：1558门派派：铁血血王朝注注册：220044-8-9第22楼-以下内内容只有有回复后后才可以以浏览第第五章营营销方案案5.2.项项目经营营方案55.2.1方案案A写字字楼中留留出40000自用办办公，其其余写字字间出租租；酒店店自营；配套功功能可自自营或内内部承包包或出租租；住宅宅楼400户按成成本价内内
27、部销售售，其余余按市场场价对外外销售；停车场场除酒店店留用557个，机机动车位位留出111个外外，其余余1000个出租租。5.2.22方案BB写字楼楼中留出出40000自自用办公公，其余余写字间间出售；酒店自自营；配配套功能能可自营营或内部部承包或或出租；住宅楼楼40户户按成本本价内部部销售，其其余按市市场价对对外销售售；停车车场除酒酒店留用用57个个，机动动车位留留出111个外，其其余出售售。5.3价格格定位：项目销销售均价价（元/）出出租均价价（元/月月）可租租售面积积（）备备注写字字间522005501220966酒店客客房2000/天天70556配套套功能1100116166不计会会议
28、室停停车场66万元/个3000/个个1000个住宅宅内部销销售27730（方方案1）660000只计土土地成本本和建安安成本223300（方案案2）住住宅公开开销售33300012000（方方案1）4800（方案2）第六章开发发进度本本项目在在资金充充足的情情况下，宜宜采用同同步开发发策略，即即综合楼楼与住宅宅楼同步步进行（同同步完工工）。开开发周期期估算为为2年。此此开发进进度作为为本方案案经济核核算的依依据之一一附表11开发进进度模拟拟表第七章财务务分析及及评价77.1项项目总投投资估算算项目的的总投资资包括土土地费用用、前期期工程费费用、建建设配套套费、建建筑安装装工程费费用、室室外工程
29、程费、建建设监理理费、建建设单位位管理费费、预备备费以及及建设期期贷款利利息等项项。A、土土地费用用本项目目占地99.566亩，每每亩4550万元元，土地地总价值值为43302万万元。BB、前期期工程费费用包括括工程勘勘察费、工工程设计计费、前前期工程程咨询费费等项费费用。按按建安成成本的22%取费费。C、建建设配套套费用包包括招投投标费、市市政设施施配套费费、消防防设施配配套费、天天然气公公网初装装费、抗抗震设计计审查费费、定额额编制管管理费、质质量监督督费、劳劳保统筹筹基金、新新型墙体体材料专专项费用用、“结结建”人人防工程程押金、散散装水泥泥保证金金、排污污费、环环卫费、水水增容费费、电
30、力力增容工工程费等等。按建建安成本本的100%取费费。D、建建筑安装装工程费费用根据据相关建建设工程程造价指指标，结结合本项项目实际际情况，住住宅楼按按13000元/（方方案1），115000元/（方案案2），综综合楼按按16000元/，写写字楼装装修按6600元元/，酒酒店及配配套服务务功能装装修按110000元/计算，本本项目建建筑安装装工程总总造价为为84772万元元（方案案1），991688万元（方方案2）。E、室外工程费室外工程包括小区道路、绿化及小区内各项构筑物等内容。根据本项目实际情况，按50元/计算，本项目的室外工程费为320万元。F、工程建设监理费按建安工程总造价的1%计算，
31、共计为85万元。G、建设单位管理费按前六项费用之和的2%计提。H、预备费由于项目开发的可预见性较强，预备费按建安成本的6%计提。I、建设期利息按本项目建设期二年，贷款额1亿元，每年贷款5000万元，年贷款利率5%计算，利息总额为500万元（每年为250万元）。K、项目总投资估算综合以上1至10项费用，本项目总投资估算为15487万元（方案1），16342（方案2）。项目总投资资估算表表（方案案1）费费用名称称费用数数量（万万元）11.土地地费用4430222.前前期费用用16993.建建设配套套费84474.建安工工程费（含含装修费费）8447255.室外外工程费费32006.工工程监理理费8
32、557.管管理费228488.预备备费50089.建设期期财务费费用5000100.总计计154487项目总投资资估算表表（方案案2）费费用名称称费用数数量（万万元）11.土地地费用4430222.前前期费用用19333.建建设配套套费91174.建安工工程费（含含装修费费）9116855.室外外工程费费32006.工工程监理理费9227.管管理费330088.预备备费55509.建设期期财务费费用5000100.总计计1633427.2财务务评价77.2.1方案案A+11即住宅宅12层层48户户，写字字间全部部出租（除除自用部部分外），酒酒店（及及配套功功能）自自营，停停车场出出租1000个
33、。7.2.1.1财务盈利能力动态分析A、营业收入营业项目营业收入（万元）计算依据住宅楼销售1794内部出售2330元/，公开销售3300元/写字间出租486/年90%出租率；50元/酒店客房营业收入972/年按50%的住房率，平均按2床标准间200元/天配套功能营业收入335/年200元/月，不含会议室停车场出租36/年300元/月个合计1829/年未计住宅楼销售收入1794万元B、营业利利润（未未计建设设成本）营业项目营业利润（万元）计算依据及说明住宅楼销售1794一次性收入写字间出租486/年90%出租率；物业管理费用由住户承担，保平经营；酒店客房营业收入486/年按50%的利润率计算配套
34、功能营业收入168/年按50%的利润率计算，不含会议室停车场出租36/年100%出租率合计1129/年未计住宅楼销售利润1794万元C、全部投投资的现现金流量量表单位位：万元元时间项项目2000322004420005现金金流入量量合计7779444633-54409自自有资金金投入110000主营业业务收入入17994455718829借借入资金金50000现金金流出量量合计777866770017007土地地费用33000013002前期期费用1169建建设配套套费8447建安安工程费费3000054472室室外工程程费10002220工程程监理费费40445管理理费13301554利息息
35、250025002500归还借借款本金金其他费费用255025584557现金金净流量量6-772388-61116DD、投资资回收期期估算：项目总总投资的的回收期期为（1154887-117944）（111933-2550）=14.5年。（假假定贷款款本金114.55年后归归还，经经营期每每年只支支付利息息）E、投投资回报报率计算算按500年经营营周期（不不变价）计计算，11992（550-112.55）+1179441154887=3300%每年为为3000%550=66%7.2.11.2盈盈亏平衡衡分析AA、住宅宅销售的的平衡点点是（1154887-884722）3362664+1130
36、00333000=988%即出出售掉998%的的面积才才可以达达到盈亏亏平衡点点。（其其中假设设内部购购买部分分除建安安成本和和土地成成本外，其其余费用用全部摊摊入其他他建筑）B、酒店经营的平衡点20050%50%200=25%即住房率达到25%能够保本经营。C、写字楼经营的平衡点物业管理费按5元/月计算，保平点是550=10%即出租率达到10%即可以保本经营。7.2.1.3敏感性分析由于住宅楼公开销售在本方案中所占的比例很小，因此敏感性影响可以忽略不计。对于本方案影响较大的是酒店住房率和写字楼出租率。变化因素变化幅度利润（万元）年投资利润率(%)基数011926.0出租率+10%13766.
37、9+5%12846.4-5%11025.6-10%10105.17.2.22方案AA+2即即住宅118层772户，写写字间全全部出租租（除自自用部分分外），酒酒店（及及配套功功能）自自营，停停车场出出租1000个。7.2.2.1财务盈利能力动态分析A、营业收入营业项目营业收入（万元）计算依据住宅楼销售3222内部出售2730元/，公开销售3300元/写字间出租486/年50元/酒店客房营业收入972/年按50%的住房率，平均按2床标准间200元/天配套功能营业收入335/年200元/月，不含会议室停车场出租36/年300元/月个合计1829/年未计住宅楼销售收入3222万元B、营业利润（未计建
38、设成本）营业项目营业利润（万元）计算依据及说明住宅楼销售2982一次性收入写字间出租486/年90%出租率；物业管理费用由住户承担，保平经营；酒店客房营业收入486/年按50%的利润率计算配套功能营业收入185/年按50%的利润率计算，不含会议室停车场出租36/年100%出租率合计1193年未计住宅楼销售利润3222万元C、投资回收期估算：项目总投资的回收期为（15487-3222）（1193-250）=13.02年。（假定贷款本金13.02年后归还，经营期每年只支付利息）D、投资回报率计算按50年经营周期（不变价）计算，1193（50-11.59）+322215487=310%每年为310%
39、50=6.2%7.2.2.2盈亏平衡分析（略）7.2.2.3敏感性分析（略）7.2.33方案BB+1即即住宅112层448户，写写字间全全部出售售（除自自用部分分外），酒酒店（及及配套功功能）自自营，停停车场出出售1000个车车位。77.2.3.11财务盈盈利能力力动态分分析A、营营业收入入营业项项目营业业收入（万万元）计计算依据据住宅楼楼销售117944内部出出售23330元元/，公公开销售售33000元/写字字间出售售4211052200元元/酒酒店客房房营业收收入9772/年年按500%的住住房率，平平均按22床标准准间2000元/天天配套功功能营业业收入3335/年2000元/月月，不
40、含含会议室室停车场场出售660066万元/个合计计13007/年年未计销销售收入入66004万元元B、营营业利润润（未计计建设成成本）营营业项目目营业利利润（万万元）计计算依据据及说明明住宅楼楼销售117944一次性性收入写写字间出出售42210一一次性收收入酒店店客房营营业收入入4866/年按按50%的利润润率计算算配套功功能营业业收入1168/年按550%的的利润率率计算，不不含会议议室停车车场出租租10000一次次性收入入合计6654/年未计计住宅楼楼销售利利润66604万万元C、全部投投资的现现金流量量表单位位：万元元时间项项目2000322004420005现金金流入量量合计9900
41、0048118-115766自有资资金投入入10000主营营业务收收入3000033604413007借入入资金550000现金流流出量合合计777867770119033土地费费用30000113022前期费费用1669建设设配套费费8477建安工工程费33000054772室外外工程费费10002200工程监监理费440455管理费费13001544利息225022502250归归还借款款本金其其他费用用250025886533现金净净流量112144-28883-24779D、投资回回收期估估算：单单位：万万元现金金流量回回收额未未回收额额总投资资154487现现金流入入：第一一年300
42、00330000124487第第二年3360443600488883第第三年6654665455229966546654第第十五年年654465443811第十六六年65546551回收收期=115+（33816544）=115.66年项目目总投资资的回收收期为115.66年。EE、投资资回报率率按500年经营营周期（不不变价），6544（550-110）+66004154487=2122%每年年为2112%50=4.22%7.2.33.2盈盈亏平衡衡分析（略略）7.2.33.3敏敏感性分分析本方方案的敏敏感性主主要表现现在住宅宅及写字字楼、停停车场的的价格及及成本变变动。（详详表略）7.2.
43、44方案BB+2即即住宅118层772户，写写字间全全部出售售（除自自用部分分外），酒酒店（及及配套功功能）自自营，停停车场出出售1000个车车位。77.2.4.11财务盈盈利能力力动态分分析A、营营业收入入营业项项目营业业收入（万万元）计计算依据据住宅楼楼销售332222内部出出售23330元元/，公公开销售售33000元/写字字间出售售4211052200元元/酒酒店客房房营业收收入9772/年年按500%的住住房率，平平均按22床标准准间2000元/天天配套功功能营业业收入3335/年2000元/月月，不含含会议室室停车场场出售660066万元/个合计计13007/年年未计销销售收入入8
44、0332万元元B、营营业利润润（未计计建设成成本）营营业项目目营业利利润（万万元）计计算依据据及说明明住宅楼楼销售117944一次性性收入写写字间出出售42210一一次性收收入酒店店客房营营业收入入4866/年按按50%的利润润率计算算配套功功能营业业收入1168/年按550%的的利润率率计算，不不含会议议室停车车场出租租10000一次次性收入入合计6654/年未计计住宅楼楼销售利利润80032万万元C、全部投投资的现现金流量量表单位位：万元元时间项项目2000322004420005现金金流入量量合计99000062446-8844自自有资金金投入110000主营业业务收入入30000500
45、32113077借入资资金50000现现金流出出量合计计77886833979903土土地费用用3000013302前前期费用用1699建设配配套费8847建建安工程程费30000661688室外工工程费11002220工工程监理理费40045管管理费11301154利利息255025502550归还还借款本本金其他他费用225022586653现现金净流流量12214-21551-117477D、投资回回收期估估算：单单位：万万元现金金流量回回收额未未回收额额总投资资163342现现金流入入：第一一年30000330000133342第第二年5503225033283310第第三年6654665477656666546654第第十四