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1、20077年烟台台房地产产市场发发展状况况及未来来趋势研研究分析析20077年122月目 录一、概论论3（一）四四区供应应量总体体情况33（二）四四区价格格总体情情况5（三）四四区产品品主要特特点概述述6二、芝罘罘区市场场分析及及发展趋趋势7（一）片片区划分分7（二）价价格7（三）供供应量99（四）产产品特点点13（五）发发展趋势势18三、莱山山区市场场分析及及发展趋趋势200（一）片片区划分分20（二）价价格211（三）供供应量224（四）产产品特点点27（五）莱莱山未来来发展趋趋势299四、开发发区市场场分析及及发展趋趋势322（一）片片区划分分32（二）价价格322（三）供供应量334（
2、四）产产品特点点37（五）发发展趋势势38五、福山山区板块块内部片片区划分分及分析析39（一）片片区划分分39（二）价价格399（三）供供应量441（四）产产品特点点43（五）发发展趋势势44一、概论论20077年即将将过去，这这一年，对对于房地地产市场场来说可可谓是火火热的一一年，无论是是房价的的走势、供供应量的的变化，还还是消费费者的购购房需求求、购买买能力，均均呈现出出强劲而而稳定的的上升趋趋势。不不可否认认，中国国房地产产发展近近20年年的时间间，今年年达到了了前所未未有的高高度，无无论是房房价，地地价，还还是居民民的购房房需求。烟台作为为一个三三线城市市，房地地产的起起点较低低，但是
3、是在全国国形势的的带动下下，加上上临海的的天然优优势，近近几年发发展迅速速，现在在的房价价、产品品品质、开开发水平平等方面面已经逐逐步接近近二线城城市。通过对烟烟台市四四个区（除除牟平区区）的全全面调查查，我们们从供应应量、价价格、产产品形态态、产品品特点等等几个方方面来分分析目前前烟台房房地产的的现状以以及将来来的发展展趋势。（一）四四区供应应量总体体情况以上所列列各个区区域供应应量数据据来源于于我们对对目前在在售项目目消化量量、保有有量的调调查，并并综合政政府规划划项目，各各项总量量相加所所得，基基本反映映出现在在及未来来355年的供供应情况况。（具具体各区区域的在在售项目目消化及及供应情
4、情况、未未来供应应情况在在后面将将单独说说明。）从图表来来看，芝芝罘区的的供应量量最高，但实际际的情况况可能并并不象数数字显示示的那么么高，因因为其中中主要组组成部分分是只楚楚片区化化工南路路控制性性规划的的7000万平方方住宅和和南部城城区2440万平平方住宅宅项目。化工南路的规划不是一个短期的项目，而是一个长期性的总体规划，其供应量需要在未来十年左右、甚至更长的时间里慢慢释放，而且何时能够启动恐怕还是未知数；南部城区因为主要承担居住的功能，虽然目前在售项目的后续供应量充足，但是因其去为优势及价格的相对优势，需求仍然较为旺盛。莱山滨海海路、观观海路上上的项目目背山临临海，环环境优美美，迎春春
5、大街及及港城东东大街两两侧的改改造也在在快马加加鞭的进进行着，环环境和配配套也随随之不断断改进，在在未来几几年，仍仍然是多多数人置置业，尤尤其是二二次置业业者的首首选，因因此供应应量充足足。开发区供供应量目目前主要要集中在在开发区区公安局局以西及及西南方方向，开开发区外外来人口口较多，又又有海景景优势，无无论是中中低档普普通商品品房还是是中高档档海景房房，需求求量都相相对较大大，这样样的供应应量应该该来说不不算太高高。福山区在在售项目目的待售售量最小小，未来来的供应应量也相相对不大大。因为为这几个个区之中中，福山山区无论论从环境境、配套套，人口口等各方方面都没没有优势势，且目目前福山山区的项项
6、目也是是以福山山本区域域内和部部分开发发区的客客户为主主，需求求量总是是有限，因因此在供供应上也也不会过过分的高高。就目目前的情情况来看看，福山山区在未未来也不不会出现现大规模模人口增增长，因因此不会会出现需需求急剧剧增长的的现象，供供应量应应当会稳稳定在目目前的水水平，慢慢慢稳中中有升。未来23年内内可实现现供应量量图表下图表中中显示的的供应量量是以目目前在售售项目待待售量和和已经开开工但是是尚未销销售的项项目供应应量总和和，规划划项目因因为时间间较长，有有很多不不确定性性，在未未来23年的的时间里里实现的的可能性性不大，因因此实际际的参考意意义并不不大，因因此下表表中不包包含这部部分供应应
7、。（二）四四区价格格总体情情况均价图57706200500038200100020003000400050006000700080009000芝罘区莱山区开发区福山区元/平米均价（以上数数据是我我们根据据对四区区主要楼楼盘均价价调查统统计之后后，推算算出来的的区域均均价，可可能不一一定十分分精确，但但基本能能反映出出四区大大多数楼楼盘的价价格水平平。）由于烟台台独特的的城市格格局和滨滨海的天天然优势势，各个个区的均均价严格格来讲并并不准确确，而是是应该分分小片区区来看，但但是它仍仍然具备备一定的的参考意意义。通过调查查统计，目目前芝罘罘区在售售项目均均价在552800元/，由由于市中中心区房房
8、价的拉拉动，整整体均价价仅次于于莱山区区。当然然南部城城区、只只楚片区区的房价价与中心心城区的的价格还还有较大大差距。莱山整体体均价662000元/，对对于这个个价格，我我们并不不意外，因因为莱山山区滨海海路海景景房的价价格已经经升到1150000元/左右，仅仅这片区区域的房房价就将将整个莱莱山区均均价拉升升了起来来。开发区的的均价在在50000元/左右，已已经开始始接近芝芝罘区的的均价，其其实从220077年伊始始，随着着越来越越多的海海景房面面市，开开发区的的房价涨涨幅就一一路领先先于其他他几个区区，另外外，开发发区的发发展重心心西移，城城市基础础设施的的建设和和环境的的改善，也也成为房房
9、价上升升较快的的重要因因素。福山区的的房价相相对来说说上涨速速度比较较缓慢，目目前在338200元/，今年年下半年年几个高高品质楼楼盘的出出现，才才将福山山整体均均价拉高高了一些些。（三）四四区产品品主要特点点概述从产品档档次的角角度上看看，高档档项目无无一例外外的出现现在了海海边，从从开发区区的天马马相城、维亚湾湾，芝罘罘岛的西西海岸，到莱山区的海天名人广场、御园、金海岸花园、南山星海湾等等，海景豪宅在所有住宅中的档次当然在最高位。其他中高档项目也是主要在市中心区和各区近海的地段，例如开发区黄河路一带和莱山区观海路一侧。这些高档及中高档的项目主要也是以大户型产品为主，前瞻的规划设计，极佳的内
10、外环境，一流的配置配套，完善的物业服务是这些项目的共同特点。中低档项项目的分分布则较较广，各各个区域域都有，也也是目前前住宅市市场的最最大的一一部分，开发区长江路以南、衡山路以西区域将集中供应大量的中档房，芝罘区的黄务区域、幸福区域，还有莱山区的迎春大街区域，都将成为中档房的集中之处。这部分产品以舒适、实用为主要着力点，在户型上以三房和两房为主，合理的布局，适宜的空间，南向的卧室阳台，舒适而不奢华，简洁而不拥挤，基本能够满足大部分客户的需求。目前烟台台的低档档项目主主要是在在只楚片片区，烟烟台的经经济适用用房锦绣新新城三期期就是建建在这个个位置，当当然产品品在各方方面都没没有什么么出彩的的，只
11、是是以满足足基本居居住要求求而建。另外，莱山区迎春大街南端较远的地段、开发区西面较远地段也是低档房集中的主要区域。二、芝罘罘区市场场分析及及发展趋趋势（一）片片区划分分片区中心片区区南城片区区只楚片区区幸福片区区范围南到红旗旗路，西西到新桥桥，东到到虹口区区域世回尧、曲曲家、黄务一带带珠玑、只只楚一带带幸福、芝芝罘岛主要项目目新桥国际际佳苑山水龙城城锦绣新城城（经适房房）西海岸雪玉花苑苑通世新城城化工南路路规划福成家园园山海云天天馨逸园城发康和和新城（规规划）御景园塔山明珠珠富顺苑紫郡城蓁山花园园世茂海海湾1号号上尧花园园天鸿5#、6#芝罘区大大体可以以分为四四个片区区，根据据城市格格局，中中
12、心城区区是指南南至红旗旗路，西西至新桥桥，东到到虹口附附近的区区域，基基本属于于烟台的的老城区区，也是是烟台传传统的市市中心；南城片片区指南南山公园园、塔山山以及师师范学院院以南的的区域，包包括世回回尧、曲曲家、大大东夼、黄黄务一带带；只楚楚片区是是指以只只楚村为为中心的的区域，包包括只楚楚、珠玑玑、凤凰凰台等；幸福片片区包括括幸福及及芝罘岛岛在内的的区域。（二）价价格区域片区各代表楼楼盘均价价片区均价价区域均价价芝罘区中心城区区新桥国际际64000、塔塔山明珠珠74000、紫郡城770000、雪玉玉花苑553000、海湾湾1号预预计1220000左右，天天鸿预计计10000080000577
13、00南部城区区山水龙城城44000、通通世新城城40000、馨逸园443000、蓁山山花园445000、上尧花园园470043800只楚片区区目前没有有在售楼楼盘幸福片区区西海岸663000、福成成家园447500、御景景园4330049300均价图01000200030004000500060007000中心城区价格均价图南部城区幸福片区800042804930从以上图图表中我我们可以以看出，芝芝罘区各各片区价价格并不不均衡，其其中以中中心老城城区价格格最高，约为8000元/，原因显而易见，老城区发展时间长，各项配套都很完备，出行、购物、娱乐、就医、子女上学等等各方面都要优于其他几个片区，生
14、活方便，再加上供地已经很少，寸土寸金，另外正在建设的世茂海湾1号和天鸿5#、6#楼作为高档公寓，拉高了整个中心区的均价。其中塔山山明珠和和紫郡城城位置相相近，塔塔山明珠珠总量很很小，没没有什么么规模优优势，但但是其优优越的地地理位置置为其赚赚了不少少分数，目目前只有有少量房房源，均均价在774000左右；紫郡城城尚未开开盘也尚尚未开始始认购，但但是均价价已经出出来，大大概在770000左右，也也是借了了地段优优势，因因为塔山山一带据据称是“烟台龙龙脉”所在，另另外完善善的配套套，便捷捷的生活活环境也也是支撑撑价格的的主要因因素。新桥国际际佳苑小小高层均均价63300元元/，多多层65500元元
15、/，这这个价格格多少让让人感到到意外，因因为新桥桥集团开开发的金金晖花园园从产品品到价格格，都不不是高档档产品，国国际佳苑苑这个项项目却从从价格上上有了很很大的飞飞跃，目目前项目目配置、配配套情况况尚不明明确，但但是紧靠靠只楚路路，距离离三站、大大润发、振振华很近近，或许许该项目目会主打打“市中心心”的概念念。烟台市的的总体规规划早就就提出了了建设“南部新新城”的思路路，一宗宗又一宗宗南城住住宅地块块的出让让、拍卖卖等，使使南城片片区的住住宅市场场空前火火热，目目前芝罘罘区的住住宅也主主要集中中在这个个区域，从从“天安在在造一座座城”的山水水龙城到到“烟台小小户型之之都”的通世世新城，诸诸多项
16、目目你方唱唱罢我登登场。但但是远离离市区、交交通不便便对这些些项目的的价格影影响比较较大。山水龙城城今年66月300号开盘盘，打出出“起价227800”的诱人人广告，均均价也只只有35500元元/，而而通世新新城作为为一个小小户型项项目，更更是以较较低单价价和低总总价吸引引着资金金不是很很充裕的的年轻人人。但是是随着通通世路南南段的延延伸，两两个项目目的价格格上涨增增加了砝砝码，目目前山水水龙城均均价在444000元/，通世新新城均价价也达到到了40000元元/，随随着配套套设施的的完善，相相信还有有上涨的的空间。而师范学学院以南南的富顺顺苑、蓁蓁山花园园等项目目随着青青年南路路的贯通通和配套
17、套的完善善，均价价已经在在45000元/以上上，上尧尧花园因因为更靠靠近市中中心，均均价达到到了47700元元/。只楚片区区目前没没有在售售项目。幸福片区区一直以以来给人人脏乱差差的印象象，大部部分的项项目也是是以较低低的价格格来吸引引客户，但但是看目目前幸福福区域有有房源出出售的项项目，均均价不低低于南部部的部分分项目，另外芝罘罘岛上的的西海岸岸，均价价达到663000元/左右，对对幸福的的房价有有一定的的拉升作作用。（三）供供应量（1）在在售项目目供应量量总表区域项目占地面积积（）建筑面积积（）已售量待售量供应总量中心城区塔山明珠珠2万1.8万万1.6万万0.2万万0.2万万南部城区区山水
18、龙城城90万80万15万65万228万万通世新城城70万7万63万馨逸园46.77万40万1万39万富顺苑33万43万4万39万蓁山花园园7.4万万7.4万万5.4万万2万上尧花园园30万22万2万左右右20万幸福片区区西海岸26.44万27万20万7万17.22万福成家园园12万17万56万万10万御景园尾盘0.2万万总计70万左右245.4万以上为220077年芝罘罘区主要要在售项项目的消消化及待待售情况况，从以以上统计计来看，芝芝罘区220077年市场场公开发发售的楼楼盘消化化量大约约在700万平米米左右（不不计经济济适用房房、村镇镇集体自自建房、006年尾尾盘项目目等），这这些在售售楼
19、盘未未售的量量大约在在2455万平米米左右，这这将构成成未来一一、两年年的主要要市场供供应。（2）在在建未售售项目供供应量区域项目占地面积积（）建筑面积积（）已售量待售量供应总量中心城区区新桥国际际14万22万未售22万98万山海云天天3.855万12万未售12万海湾1号号27.77万未售27.77万天鸿5#、6#1.522万11.88万未售11.88万紫郡城6.6万万10.99万未售10.99万南部城区大东夼小小区11万11万未售11万11万总计109万万以上项目目目前均均已开工工，并且且已经开开始推广广、蓄客客，其供供应量应应该在近近一、两两年内开始始推出，属属于比较较可靠、能能够实现现的
20、、具具有参考考价值的的供应。（3）规规划项目目供应量量区域项目占地面积积（）建筑面积积（）已售量待售量供应总量量中心城区区毓璜顶医医院片区区15万14.334万未售14.334万14.334万只楚片区区只楚片区区化工南南路规划划565万万700万万左右未售700万万857.6原环球机机床厂地地块9.355万27.66万未售27.66万城发康康和新城城140万万130万万左右未售130万万幸福片区区龙海家园园53.88万130万万未售130万万130万万总计10022万以上属于于市政府府规划中中的主要要项目，其其可实现现性不好好估计，尤尤其是化化工南路路项目，应该在10多年内才可能具有可能性，因
21、此，规划项目的供应量仅作为参考，不宜过分注重。分类别供供应量图图供应量70245.41091001.94020040060080010001200在售项目已售总量在售项目待售总量在建未售项目总量规划项目总量万平米各片区详详细供应应量图以上图表表分按照照在售项项目、在在建未售售项目、规规划项目目三个类类别来统统计供应应量，从从图表中中来看，今今年芝罘罘区销售售面积在在70万万左右，目目前所有有在售项项目后续续仍将有有2455万平方方的供应应；目前前在建但但是尚未未开盘销销售的面面积有近近60万万平方，这部分项目将会在明年上市；规划项目因为是烟台市2020年之前的总体规划，部分项目可能在35年之内
22、上市，但是有一些比如只楚片区的改造，则是一个长期性的，开发周期和销售周期都不清楚，可能会比较长。中心城区区的供应应最少，这这是任何何一座城城市发展展的必经经阶段，中中心区域域的发展展完善导导致供应应很少，城城市外扩扩。南部城区区的发展展可谓迅迅速，目目前芝罘罘区主要要在售住住宅项目目大多集集中在这这片区域域，黄务务一带有有山水龙龙城和通通世新城城两个大大规模项项目，馨馨逸园的的规模也也算中等等，另外外如蓁山山花园、富富顺苑、上上尧花园园等分布布在青年年南路周周边。由由于项目目规模都都比较大大，往往往分几期期开发，比比如上尧尧花园就就规划五五期开发发，山水龙城城分三期期，而目目前都只只是在销销售
23、一期期，后续续房源的的推出及及开发，将将使这片片区域在在三年左左右的时时间里，仍仍是芝罘罘区住宅宅供应的的主力军军。只楚一带带临近发发电厂，空空气环境境相对较较差一些些，因此此并没有有成为房房地产开开发的热热点，这这里也是是烟台低低档房的的集中区区。但是是从烟台台市第十十届规划划展来看看，这个个片区的的化工路路以南，5565万万平米的的地块将将作统一一的控制制性归化化建设，规规划总建建筑面积积8344万平米米，去处处部分公公建，估估计住宅宅至少在在7000万平米米。幸福区域域目前在在售项目目也比较较少，仅仅个别项项目有房房源，今今后发展展的主要要精力会会放在旧旧城改造造上，其其中总建建筑面积积
24、1300万平米米的龙海海家园项项目，就就是幸福福七个村村拆迁改改造的安安置小区区。20077年芝罘罘区土地地出让情情况20077年芝罘区区居住用用地拍卖卖情况宗地序号号土地位置置出让土地地面积约约规划可建建筑面积积约交易起始始价（万万元）竞买保证证金（万万元）20077 .556号黄务镇交交运集团团篆山宗宗地东至机场场路，南南至篆山山居委会会，西、北北至规划划路200558.3338266818766.81800020077.577号南大街南南侧原大大海阳汽汽车站宗宗地北至南大大街，南南至原市市政公司司，东至至大海阳阳路，西西至烟台台三中用用地8147732000049455490002007
25、7.588号机场路880号宗宗地西至世回回尧路，东东至规划划路，北北至世回回尧办事事处，南南至用地地边界175663.7726700020533.4662000020077.600号宫家岛旧旧村改造造宗地东至冰轮轮路，北北至红旗旗路，南南至规划划路，西西至用地地边界4385536492000014255114000020077.900号幸福八村村村西改改造宗地地幸福八村村村西界界内4581172900730700合计48888865962258规划项目目和出让让的土地地并不会会在短时时间内上上市销售售，因此，未未来23年内内，芝罘罘区较为为现实的的供应量量应该是是目前在在售项目目待售量量与在建
26、建未售项项目供应应量之和和，即：3544万平米米左右。（四）产产品特点点区域项目产品形态态项目档次次户型区间间主力户型型中心城区区新桥国际际多层、小高层中高701130801110塔山明珠珠高层中高9011501101300海湾1号号高层高不详不详天鸿5#、6#高层高不详不详紫郡城小高层中高9011801201500南部城区区山水龙城城多层、小高层中5011501001300通世新城城多层、小小高层、高高层中低4088870888馨逸园多层、高高层中低60112070990富顺苑多层中901120蓁山花园园多层中低67113067990上尧花园园多层、小高层中不详70990只楚片区区原环球机机
27、床厂地地块高层低90以下下（预计计）60880（预预计）城发康康和新城城多层、小高层低不详70990（预预计）幸福片区区西海岸多层、小小高层、联联体别墅墅中高7822001101500福成家园园多层、小高层中低651130801110御景园多层、小高层低不详仅剩455、74、889（1）产产品形态态从项目形形态上看看，目前前在售项项目以多多层和小小高层为为主，多多层已经经逐渐成成为比较较稀缺的的产品形形态，市中心心及市区区周边的的在售项项目中，多多层已经经非常少少了。从从一些项项目来看看，多层层均价要要高出小小高层和和高层不不少，例如西西海岸，小小高层均均价在多多层均价价55000左右右，而多
28、多层价格格则达到到63000左右右，这也也反映出出了多层层产品的的稀缺性性。回望望20000年以以前，烟烟台基本本没有小小高层住住宅，但但是现在在小高层层已经与与多层平平分秋色色。目前住宅宅项目中中的高层层产品并并不算太太多，随随着城市市的不断断发展，土土地日渐渐稀缺，高高层将逐逐渐成为为住宅的的主要形形态。（2）户户型分布布特点从表格中中可以看看出，1100以上的的中、大大户型主主要集中中在中心心城区和和西海岸岸，其他他区域及及项目都都以小户户型和9901100平平米的中中小户型型为主。这这与项目目的地段段及目标标客户密密切相关关。目前市中中心房价价较高，为为数不多多的项目目拥有好好的地段段
29、，吸引引本地较较为富有有的人群群，而这这部分人人群由于于经济实实力较强强，在购购房时多多倾向于于大一些些的户型型。南部城区区相对来来说是新新兴区域域，较低低的房价价吸引资资金实力力不是很很强的置置业者，很很多年轻轻人结婚婚购置新新房就选选择这个个区域，因因此户型型主要也也以小户户型为主主，不慕慕奢华，力力求简洁洁实用，在在格局上上以一房房和两房房为主。另另外南部部城区远远离市中中心的喧喧嚣，不不少项目目背靠青青山，环环境清幽幽，也成成为不少少二次置置业者的的首选，少少量的中中、大户户型也满满足了这这部分客客户的需需求。只楚目前前是烟台台低档房房比较集集中的区区域，因因此户型型也是以以小户型型为
30、主，在在此购房房的也主主要是一一些低收收入者。幸幸福区域域的项目目面积区区间并不不集中，小小户型和和中户型型占据大大致相等等的比例例，但是是较大户户型也没没有。幸幸福历来来较差环环境阻碍碍了不少少置业者者的脚步步，一些些小户型型主要客客户是年年轻人和和低收入入人群。但但是因为为有一些些中等收收入人群群，工作作或者自自己的生生意在幸幸福区域域，为了了工作生生活的方方便而就就近购房房，也就就催生了了一部分分中户型型。但是是一些高高收入人人群，再再次置业业就不会会选择这这里，而而是选择择环境更更好的莱莱山区等等，所以以幸福区区域的大大户型相相对较少少。西海岸是是个特例例，因为为位于芝芝罘岛，濒濒临海
31、湾湾，属于于海景房房，因此此在户型型配备上上以中、大大户型为为主，目目的就是是为了吸吸引有着着中高收收入，但但是又没没有足够够实力购购买东部部海景房房的人群群；而三三期的2200多多平米的的连排别别墅，则则是为更更高收入入的人群群打造。（3）户户型特点点大户型： 户型方正正，布局局合理，功功能区明明确 南北通透透，面宽宽较大，空空间感强强 南向主卧卧、阳台台，明厨厨明卫 以三室和和四室为为主小户型： 简洁实用用，利用用率高 布局紧凑凑合理，功功能区较较明确 南向卧室室，客厅厅采光不不理想 以一室和和两室为为主（4）代代表性户户型1.山水水龙城BB5户型型，面积积1288.5平平米2.西海海岸某
32、户户型3. 通通世新城城C户型型，面积积56.98平平米4.馨逸逸园A户户型，面面积699.8平平米、779.88平米5. 上上尧花园园B户型型，面积积90平平米（五）发发展趋势势芝罘区的的市中心心功能将将会进一一步增强强，并且且各个片片区的功功能会更更加明确确，中心心区域将将是烟台台市商贸贸、金融融、文化化中心，滨滨海广场场周边高高档公寓寓和写字字楼林立立，成为为烟台之之心。南部城区区是烟台台远景规规划中的的一个重重要组成成部分，在在20220年之之前，这这里将建建成一个个年产值值达2000亿元元人民币币的全新新产业区区和居住住区，目目前该片片区的主主要功能能是居住住，在未未来几年年内，它它
33、的居住住功能将将会进一一步加强强，住宅宅项目比比较多。只楚片区区的定位位也将着着眼于居居住，化化工南路路以东的的5655公顷的的土地做做一个控控制性规规划，会会使得该该区域的的面貌有有很大的的改观，该该区域也也会慢慢慢改变其其低档住住宅区的的形象。幸福区域域一直以以来也是是给人脏脏乱差的的印象，原原因在于于居住区区与工业业的混合合，使得得该区域域没有一一个统一一的规划划，但是是随着幸幸福区域域的改造造，大片片区域也也将进行行统一的的规划建建设，其其中龙海海家园的的建设，将将会使幸幸福的整整体形象象大为改改观，在在不久的的将来，幸幸福或许许可以彻彻底改变变以前的的形象。三、莱山山区市场场分析及及
34、发展趋趋势（一）片片区划分分莱山整个个区域地地形狭长长，依山山靠海，根根据莱山山固有的的地形特特点各个个区域的的发展，逐逐渐形成成了“一点三三线”的发展展格局。一点：政政府功能能区市政府府、国际际会展馆馆、体育育公园、学学校、广广电局等等三线：港港城东大大街、迎迎春大街街沿线烟台台大学商商业区、橡橡树湾商商贸区、佳佳世客商商业区，因因此这里里将形成成莱山繁繁华的商商业兼居居住区观海路两两侧将形成成莱山高高档居住住生活区区滨海路沿沿线城市形形象展示示区，形形成斑斓斓漫长海海岸政府功功能区从20000年开开始莱山山区的发发展初见见端倪，其其后观海海大道、滨滨海大道道相继开开通，政政府加大大扶持力力
35、度，经经过近77年的发发展莱山山逐渐形形成了高高校云集集、高档档住宅区区云集的的区域，另另外烟台台市政府府、莱山山区政府府、工商商局、国国土资源源局、广广电局、国国际会展展管、体体育公园园、烟台台大学等等功能性性单位相相继进驻驻，莱山山已经发发展成为为集运动动、休闲闲、生活活、文化化、办公公的区域域，继芝芝罘区后后它将成成为烟台台的第二二个市中中心，政政府功能能、城市市功能更更加明显显。港城东东大街、迎迎春大街街沿线两条大街街呈“十字形形”交错，居居于莱山山中心区区域，几几乎贯穿穿了莱山山的东西西南北，正正适合打打造中心心商业、居居住区。目目前，大大街两旁旁现有的的和即将将动工的的住宅项项目以
36、及及商业项项目众多多，这两两条线路路交通便便利，周周边人口口众多，它它必将成成为莱山山的重要要中心区区域。观海路路两侧观海路线线路狭长长，贯穿穿了整个个莱山，两两侧的项项目大多多依山靠靠海，环环境优美美、交通通便利，是是高档住住宅的首首选。目目前，从从海滨小小区到南南山世纪纪华府路路段的观观海路两两侧已经经被高档档项目包包围，并并仍在不不断的开开发中，可可能将来来的旧村村改造项项目也会会提上日日程，观观海路两两侧高档档居住区区已经形形成。滨海路路两侧滨海路紧紧靠大海海，延伸伸较长，几几乎与观观海路平平行，是是最具烟烟台特色色的大道道。两侧侧拥有即即将上马马的娱乐乐项目渔渔人码头头和已经经成型的
37、的酒店以以及即将将上马的的酒店，住住宅项目目有一些些别墅、高高档住宅宅、学校校、公园园等。凭凭借它优优美的海海岸线和和高档的的规划，滨滨海路将将成为集集娱乐、休休闲等作作用为一一体的展展示门户户。（二）价价格（1）各各区域楼楼盘价格格情况区域项目名称称开盘时间间开盘起价价在售均价价约最高价约约销售情况况产品形态态港城东大大街、迎迎春大街街沿线府前花园园20066.122260004500055000好高层板楼楼天合城20077.1280005100058000好高层塔楼楼四季花城城20077.7370005300080000好多层/小小高层南山世纪纪华庭20077.53120048000610
38、00好高层板楼楼观海路两两侧（埠埠岚以北北）佳隆山庄庄20066.7500007000080000一般高层润利国际际大厦20077.10075000100000120000好高层滨海路两两侧星海湾20066.1005200080000130000好小高层金海岸花花园20066.880000150000160000一般多层东上海赋赋150000高层茂源碧海海山庄20066.111568887000096888一般多层莱山各区域均价500080001200002000400060008000100001200014000均价范围（元/平米）迎春大街、港城东大街观海路滨海路 从以上表表格可以以看出莱
39、莱山港城城东大街街和迎春春大街路路段住房房均价在在4500050000元/之间间；观海海路两侧侧在售住住宅均价价在70000100000元元之间；滨海路路沿线高高档住宅宅均价在在100000150000元元之间。 滨海路、观观海路沿沿线大多多项目的的最高价价基本上上都突破破了1000000元/的大大关，且且很多项项目的均均价也直直逼1000000元/；由由于海景景资源稀稀缺性，且且此区域域的土地地越来越越少，目目前此区区域供应应楼盘屈屈指可数数，导致致价格直直线上升升，特别别是新开开售或即即将开售售的项目目均价都都已在1100000以上上，甚至至烟台大大学以南南的滨海海路段高高档房价价也直追追
40、100000元。 迎春大街街、港城城东大街街沿线最最高价在在5000080000元之之间，并并同时有有几个大大型项目目支撑，从从目前几几个在售售楼盘的的销售情情况来看看，此价价格已经经在本区区域得到到认可。区域项目名称称开盘起价价在售均价价约销售周期期月上升额额产品档次次港城东大大街、迎迎春大街街沿线府前花园园260004500012个月月158中档天合城280005100011个月月209中档四季花城城37000530005个月300中高档南山世纪纪华庭31200480007个月240中高档观海路两两侧（埠埠岚以北北）佳隆山庄庄500007000013个月月154中高档滨海路两两侧星海湾52
41、0008000010个月月300高档茂源碧海海山庄56888700009个月145中高档规模大大、项目目品质高高、营销销体系完完善的项项目消化化速度快快，价格格上升空空间大。抛开产产品的差差异性，星星海湾和和四季花花城两个个项目自自开盘以以来，价价格涨幅幅较大，楼楼盘品质质优势明明显，销销售顺畅畅，由此此可见，楼楼盘前期期品质定定位非常常重要；天合城城和世纪纪华庭两两个项目目涨幅相相差不大大，市场场价值相相差无几几；其他几几个项目目如，万万光府前前花园、茂茂源碧海海山庄、佳佳隆山庄庄等项目目，由于于没有准准确的市市场定位位和严密密的推广广，致使使项目周周期长，市市场吸引引力不高高，没有有使项目
42、目深度的的价值表表现出来来。小结：从图表所所示，莱莱山一线线海景资资源日益益稀缺，一一线海景景房的价价格可以以说已达达到国内内大中城城市水平平，如：金海岸岸花园、东东上海赋赋，它们们的价格格已达到到二线区区域楼盘盘价格的的二倍，面面对此种种态势，客客户是选选择抓住住最后的的机会还还是置业业目标东东移呢？从二线线区域各各个楼盘盘日渐火火爆来看看，大部部分客户户东移是是肯定的的；二线区域域（指迎迎春大街街和港城城东大街街沿线）房房价开始始发力，一一年多的的时间整整体价格格也从330000多上升升到4550050000元左左右，二二线区域域无论是是从开发发实力、项项目品质质、小区区规模等等来看均均不
43、落后后于一线线海景房房，甚至至于在某某些方面面（如园园林景观观、项目目配置）可能还会更高，特别是近两年此区域房价上升速度更快、上升空间更大也逐渐显现出来，所以愈来愈受到客户的认可、甚至是追捧。（三）供供应量（1）在在售楼盘盘消化量量及待售售量项目名称称规划面积积楼座情况况主力户型型销售率消化量剩余面积积南山世纪纪城（世世纪华府府）52万15栋330层高高层110、1600、180090%46.885.2万万南山世纪纪城（星星海湾）11万8栋小高高层200、260095%10.4450.555万南山世纪纪城（世世纪华庭庭）40万15栋板板塔333层以上上110、1600、220062%24.8815.22万天合城25.117万18层高高层88、990、1188、138860%1510万佳隆山庄庄2万1幢多层层2幢别墅2幢小高层层130.1500.233095%1.90.1万万茂源碧海海山庄5.3万万11栋多多层100.1200.155055%2.92.4万万金海岸3万多层豪宅宅160、1700、180090%2.70.3万万万光府前前花园34.776万高层90、1100、130035%12.11622.66万四季花城城22万多层、小小高层、别别墅72、990、130025