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1、XXXX物业管理服务投标书目 录第一章 xx物业管理有限公司简介第二章 XXXXX概况况及物业业管理特特点分析析第三章 XXXXX物业业管理服服务思路路第四章 物业管管理服务务承诺第五章 物资装装备计划划预算第六章 物业管管理服务务费测算算第七章 XXXXX物业业管理服服务方案案第一节 内部管管理、运运行机制制第二节 设备设设施管理理服务方方案第三节 公共秩秩序管理理服务方方案第四节 保洁服服务方案案第五节 绿化服服务方案案第八章 物业管管理服务务工作标标准第九章 几点说说明结束语第一章 xxx物业业管理有有限公司司简介一、我们的的实力 xx物物业成立立于20001年年8月，注注册资金金300
2、0万元，管管理面积积逾百万万平方米米，现为为国家二二级资质质物业管管理企业业，郑州州市物业业管理协协会理事事单位，中中国物业业管理协协会会员员单位。 业内率率先通过过ISOO90001和IISO1140001国际际质量体体系双认认证，并并建立起起了融“末位淘淘汰制”和“目标责责任制”为一体体的xxx绩效考考核模式式，全员员持证上上岗率高高达1000%。 管理服服务项目目涵盖了了住宅、高高档别墅墅区、写写字（办办公）楼楼、高校校后勤、商商业地产产等物业业类型，融融全程托托管、顾顾问输出出于一体体，并正正以每年年50万万平方的的速度拓拓展着自自己的管管理服务务领域。 先后与与深圳国国贸、华华新国际
3、际、三明明国际、决决策资源源等知名名企业形形成战略略联盟，广广泛汲取取其他企企业的先先进管理理经验，以以规范化化、科学学化、互互动化为为核心，构构造独具具xx特特色的复复合型生生态发展展系统。 所管理理服务项项目达标标（获奖奖）率1100%，先后后有多个个项目荣荣获国家家、省、市市级荣誉誉称号，公公司也先先后被评评为“郑州市市房地产产行业青青年文明明号”和“郑州市市青年文文明号”，20004年年度更是是成功入入选“河南省省物业管管理十大大诚信维维权企业业”。 与深圳圳国贸合合作组建建“深圳国国贸物业业管理（郑郑州）有有限公司司”二、我们的的理念 服务宗宗旨：尽尽心、尽尽力、尽尽责，善善待每位位
4、客户。 质量方方针：为为业主创创造价值值，让客客户持续续满意。 团队精精神：企企业的命命运就是是个人的的命运，企企业的发发展就是是个人的的发展。 发展目目标：以以“生态型型发展体体系”为依托托，打造造中原物物业第一一品牌。三、我们的的目标u 立足基基础服务务，树立立xx物物业诚信信高效形形象。u 强化服服务意识识，打造造一流物物业管理理服务品品牌。u 细化服服务质量量，倡导导“温馨生生活颠颠峰体验验”。四、我们的的荣誉2001年年度 嘉嘉和园小小区 郑州市市优秀住住宅示范范小区2002年年度 家家和万世世花园 金金水区绿绿化达标标先进单单位 郑州市市绿化达达标先进进单位 郑州市市优秀住住宅示范
5、范小区 郑州市市首批旅旅游观光光小区河南省优秀秀住宅小小区xx物业 郑州州市房地地产行业业“青年文文明号”2003年年度 嘉和园园小区 金水区区绿化达达标先进进单位 郑州市市绿化达达标先进进单位 金水区区文明生生活小区区家和万世花花园 全全国物业业管理示示范住宅宅小区xx物业 通过过ISOO90001国际际质量体体系认证证郑州市物业业与房地地产协会会理事单单位2004年年度 锦绣江江南 郑郑州市优优秀住宅宅示范小小区 京京城花园园 郑州州市优秀秀住宅示示范小区区 xxx物业业 通过过ISOO140001环环境质量量管理体体系认证证 河河南省物物业管理理十大诚诚信企业业第二章 XXXXXX概况及
6、及物业管管理特点点分析一、XXXXX概况况l 郑州市市“XXXXX”位于郑郑州市航航海路与与世纪迎迎宾大道道交叉口口，紧邻邻8800亩世纪纪游乐园园、2000亩航航海广场场、多路路公交车车直通全全市，新新东南板板块龙头头地位；经济繁繁华、交交通便利利，地理理位置极极其优越越。l 运用动动静、商商住分离离的设计计手法，集集合欧洲洲城邦百百年精华华，恢宏宏创就；集景观观大道、协协和广场场、太阳阳广场、和和平走廊廊、月亮亮岛、晨晨曦广场场、十二二星座广广场、欧欧式园林林有机结结合， l XXXXX秉承承“居住改改变生活活”的设计计理念，针针对客户户群体特特点，强强调建筑筑功能的的整体性性和时代代性，
7、从从规划、景景观、房房型、建建材等方方面都充充分体现现了人文文、自然然、生态态和未来来。l XXXXX以国国际最新新流行的的设计语语言，从从整体到到局部无无一不在在体现欧欧洲古典典建筑纯纯粹之美美，高低低错落、丰丰富多变变的建筑筑轮廓回回应郑州州东南城城市天际际线；以以欧洲截截取生活活为摹本本突破郑郑州东南南商业格格局，投投资自用用两全其其美。l XXXXX总建建筑面积积18万万平方米米，244栋多层层住宅，小小区内各各项配套套设备设设施齐全全，绿化化景观广广场，高高级会所所等应有有尽有，处处处体现现了“以人为为本”的居住住理念，塑塑造了郑郑州市小小康居住住生活的的新典范范。 l XXXXX为
8、河河南振兴兴房地产产开发有有限公司司开发建建设的多多层和小小高层混混合型住住宅小区区，是郑郑州市重重点项目目，省委委、市委委、市政政府及其其他相关关部门对对其给予予厚望。 l XXXXX为高高档多层层和小高高层混合合型住宅宅小区，机机电设备备众多，管管网也相相对比较较复杂。二、XXXXX物业业管理特特点l 需要品品牌物业业管理为为之装扮扮好的物物业需要要好的物物业管理理呵护，需需要好的的物业管管理品牌牌为之装装扮，只只有这样样才能充充分展示示物业的的特点，才才能使物物业物有有所值。河河南xxx物业管管理有限限公司是是河南xxx集团团的全资资子公司司，现为为国家二二级资质质。公司以发展展求生存存
9、，通过过先进的的管理策策划，规规范的操操作实施施，ISSO90001和和ISOO140001国国际环境境质量体体系的导导入、科科学与系系统的培培训、有有效的监监督、评评估和调调整等步步骤，广广泛借鉴鉴其他知知名企业业的先进进经验，并并结合自自身的资资源优势势，实施施以关怀怀员工、关关注顾客客的需求求，关注注环境的的温馨和和谐，关关注物业业整体氛氛围为特特征的物物业管理理，形成成具有鲜鲜明特色色的xxx物业文文化及其其雄心勃勃勃的主主体发展展规划。如今，xxx物业已已顺利通通过了IISO990011和ISSO1440011国际质质量体系系双认证证，并发发展成为为融住宅宅物业管管理、商商业物业业管
10、理和和复合型型物业管管理为一一体的多多元化全全程物业业管理服服务公司司，先后后有多个个项目获获得国家家、省、市市级优秀秀住宅小小区（小小区），园园林式单单位的荣荣誉称号号。xxx物业人人有实力力、有决决心、有有信心，在在XXXXX的物物业管理理上再创创佳绩。l 管理者者需对高高档多层层住宅小小区整体体运作具具有经验验和优势势XXXX作作为郑州州市首席席小康生生活住宅宅区，凝凝聚了河河南振兴兴房地产产开发有有限公司司无穷的的心血和和汗水，郑郑州人民民对其给给予厚望望，这就就要求物物业管理理企业必必须具备备管理高高档住宅宅小区的的丰富经经验和优优势。xx物业现现管理多多层住宅宅面积逾逾80万万平方
11、米米，高档档别墅逾逾10万万平方米米，高层层写字楼楼10万万余平方方。从高档住宅宅小区的的日常服服务，到到温馨细细致的客客户服务务，再到到独具xxx特色色的社区区文化活活动服务务，xxx人形成成了融“第一责责任制”和“一站式式服务”为一体体的物业业管理服服务体系系，并将将在XXXXX的的管理上上具有独独特的经经验和优优势。l 设备的的安全运运行是基基本保障障XXXX设设备复杂杂、种类类繁多，要要保证设设备的高高效、可可靠、安安全运行行，需要要一套行行之有效效的管理理办法。xxx物业业有专业业的机电电设备维维修保养养队伍，形形成一套套独特的的机电设设备管理理模式。公公司以IISO990011和I
12、SSO1440011质量管管理体系系中制定定的各类类设备程程序管理理文件及及其作业业指导书书为标准准，全面面推行TTPM（TTotaal PProdducttivee Maainttenaancee ）全全面生产产维修模模式，变变被动维维修为主主动保养养，使我我们的设设备设施施管理更更规范化化、程序序化。因因此我们们对于XXXXXX的设备备管理胸胸有成竹竹，游刃刃有余。l 安全管管理是重重中之重重XXXX地地理位置置的特殊殊性和使使用功能能的综合合性决定定了其人人流的复复杂性，安安全管理理是重中中之重。针针对XXXXX的的特点，在在护管员员定岗方方面，根根据小区区规划的的特点，按按照内外外相分
13、离离的基本本原则，因因地设岗岗，因区区设岗，严严格控制制人流走走向，重重点加强强居住区区域安全全力量，使使业主安安心、放放心。l 采取分分类管理理，各有有侧重的的管理模模式XXXX物物业管理理既要为为业主提提供舒适适、安静静、有序序的居住住环境，又又要面对对外来单单位和个个人。这这就需要要物业管管理公司司在物业业管理服服务中，从从商业物物业管理理和住宅宅物业管管理两方方面入手手，采取取分类管管理，各各有侧重重的管理理模式，使使各分区区相对独独立。在在商业物物业管理理中着重重优质的的礼仪和和功能服服务，尊尊重业主主的个性性彰显和和自由空空间；在在住宅物物业管理理中更多多关注人人性化管管理和亲亲情
14、关怀怀。我们们要让所所有的业业主满意意，让所所有的用用户满意意，让外外来的客客户满意意，真正正感受到到我们温温馨而周周到的服服务。l 塑造良良好的外外在形象象XXXX作作为郑州州市的明明星楼盘盘，承担担着引领领小康生生活标准准区的重重任，这这就要求求物业公公司在作作好各项项基本服服务的基基础上，强强化工作作人员公公务礼仪仪培训，对对内营造造温馨的的生活环环境，对对外塑造造良好的的外在形形象。第三章 XXXXXX物业管管理服务务思路一、XXXXX物业业管理服服务思路路 强化服服务意识识 树立立振兴公公司诚信信形象河南振兴房房地产开开发有限限公司以以务实的的工作作作风和强强大的开开拓魄力力全力打打
15、造郑州州市经济济小康生生活区XXXXX，足足以彰显显开发商商的雄厚厚实力和和诚信形形象，而而作为开开发商的的合作伙伙伴，如如何通过过系统化化的物业业管理服服务，树树立河南南振兴房房地产有有限公司司诚信形形象，则则是xxx人的首首要问题题。xx物业将将力贯“源于心心诚 止止于完美美”的物业业管理服服务理念念，强化化服务意意识，尤尤其要加加强对护护管、保保洁人员员的公关关礼仪培培训，优优化各项项作业程程序，全全力配合合郑州XXXXXX的各项项创优工工作，有有效树立立振兴公公司的诚诚信形象象，有力力推动XXXXXX销售的的继续火火爆。 细化服服务质量量 营造造温馨居居住环境境物业管理的的产品是是服务
16、，质质量则是是物业管管理企业业得以持持续高效效快速发发展的根根源，作作为郑州州市标准准生活区区的窗口口单位，XXXXXX则更是是如此。xx物业将将严格执执行ISSO90001和和ISOO140001国国际质量量体系，细细化服务务质量，严严格落实实各项操操作流程程及作业业程序，尤尤其是护护管、保保洁等基基础性工工作，xxx物业业将利用用“型质质量控制制体系”加强考考核，一一方面可可以促使使xx物物业加强强客户服服务工作作，另一一方面也也可加强强各项质质量考核核，为广广大业主主和振兴兴公司营营造温馨馨生活新新环境。 分区控控制 确保保物业服服务文明明安全 XXXXXX融多层层、小高高层、门门面房，
17、因因此其人人流量的的复杂性性和广泛泛性，决决定了XXXXXX安全工工作的重重要性。xx物业将将结合其其情况，把把文明安安全工作作做为一一项重要要内容安安排在日日常管理理服务当当中，严严格按照照ISOO90001和IISO1140001实行行24小小时巡逻逻监控制制度，为为业主解解除后顾顾之忧，使使XXXXX的物物业迅速速保值增增值。 健全服服务体系系 导入入物业服服务新模模式XXXX设设备众多多，如何何加强日日常各项项维护保保养工作作，延长长使用寿寿命，确确保正常常生活秩秩序，是是xx物物业XXXXX物物业管理理服务的的重要内内容。xx物业将将全面导导入“绿色服服务模式式”，以“TPMM全面生
18、生产维修修模式”为核心心，制订订规范的的设备维维修保养养程序，加加强设备备的日常常保养，健健全各项项服务体体系，导导入独具具特色的的xx创创新服务务新模式式。 促进服服务沟通通 建立立有效沟沟通新渠渠道作为郑州小小康生活活小区的的标志性性建筑，郑郑州市领领导和振振兴公司司都对其其寄予厚厚望，如如何在日日常管理理中就服服务质量量进行沟沟通，建建立起开开发商和和物业管管理企业业之间的的有效沟沟通新渠渠道是xxx物业业XXXXX物业业管理服服务的核核心内容容。xx物业将将结合XXXXXX实际情情况，积积极与相相关部门门沟通，建建立定期期会谈或或客户回回访制度度，并就就单位意意见或建建议及时时进行沟沟
19、通协调调，紧密密配合XXXXXX的各项项迎检创创优工作作，使其其能够早早日成为为郑州市市小康生生活标准准区。 佣金制制管理 确保物物业管理理服务质质量 根据据XXXXX物业业及周边边物业的的特殊情情况，方方便于和和开发商商沟通，保保证物业业管理服服务质量量，因此此xx物物业管理理有限公公司拟采采用佣金金制管理理办法。 佣佣金制核核心含义义是指“物业管管理企业业是开发发商聘请请的管家家，开发发商可对对物业管管理服务务质量按按照双方方约定标标准进行行考核，人人员定岗岗由开发发商和物物业管理理企业根根据实际际情况进进行调整整，即开开发商可可对物业业管理服服务成本本进行控控制”。 按按照国家家及河南南
20、省物业业管理条条例有关关佣金制制的说明明，所有有发生的的合理费费用不经经由物业业公司走走账，便便于开发发商有效效地控制制成本。第四章 物物业管理理服务承承诺xx物业管管理公司司郑重承承诺，在在XXXXX基础础自然条条件硬件件完备的的情况下下，接管管XXXXX两年年内使其其成为河河南省多多层住宅宅小区物物业管理理的典范范： 一年内内客户满满意率达达到988以上上。 一年内内达到郑郑州市物物业管理理示范小小区标准准。 两年内内达到省省级的物物业管理理示范小小区标准准。4.1 管管理承诺诺暨要求求达到的的最终效效果序号指标名称承诺指标完成承诺指指标的措措施1房屋及配套套设施完完好率99以上上采用分工
21、负负责制，责责任到人人。建立立完善的的巡查制制度，健健全档案案记录，每每半年进进行一次次房屋完完好率检检查。2房屋零修、急急修及时时率99以上上维修人员224小时时待命，接接到维修修通知立立即组织织维修，十十五分钟钟内到达达现场。零零修工程程及时完完成，急急修工程程不过夜夜，并建建立回访访制度和和回访记记录。3绿化完好率率99%专人负责绿绿化养护护、保洁洁工作4保洁率100保洁员十二二小时保保洁工作作，按保保洁标准准进行操操作，保保洁工作作落实到到人，监监督检查查得力，严严格考核核。5维修工程质质量合格格率100维修全程控控制、监监督检查查，并按按规定及及时回访访。6公共照明完完好率96落实责
22、任人人，坚持持对公共共照明等等公用设设施进行行日常巡巡视检修修和定期期维护保保养，并并健全档档案记录录。7区内治安案案件发生生率1以下实行24小小时监察察制度，明明确保安安员职责责，层层层防卫。8火灾发生率率1以下全员义务消消防员制制，定期期培训和和演习，加加大宣传传力度，由由主任负负责组织织进行日日常巡视视，发现现隐患及及时处理理确保安安全。9客户有效投投诉率2以下采取措施,加强与与客户沟沟通,定定期走访访客户,征求管管理意见见,强化化服务意意识,及及时为客客户排忧忧解难。做做到投诉诉处理有有结果，有有记录和和回访。客户投诉处处理率100投诉回访率率10010客户对管理理服务满满意率95以上
23、上实行人性化化管理，增增强服务务意识，加加强与客客户沟通通，完善善社区服服务。在在日常工工作中注注意广泛泛收集客客户意见见。11大型及重要要机电设设备完好好率99制定严格的的设备操操作和保保养规程程，落实实岗位责责任制，实实行巡查查制度，建建立设备备档案，制制定预防防性维修修保养计计划。4.2 创创建国家家示范小小区我们承诺：在基础础条件完完备的条条件下，一一年内达达到郑州州市示范范小区标标准，两两年内达达到河南南示范小小区标准准。 4.3 其其他承诺诺4.3.11关于招招投标的的有关承承诺： xx物业管管理公司司完全同同意和接接受XXXXX招招标要求求，并承承诺如下下：l 公司中中标后，将将
24、立即派派人进驻驻XXXXX，开开展前期期准备工工作。l 在合同同有效期期内本公公司违约约，给单单位造成成损失，xxx物业业管理有有限公司司将对此此予以责责任补偿偿。l 合同期期内，本本公司决决不会向向第三方方转让中中标项目目，对部部分可能能分包或或非关键键的分包包项目，管管理处一一定事前前告知河河南振兴兴房地产产开发有有限公司司相关部部门。l4.3.2 物物业管理理公司管管理服务务合同履履行承诺诺如果xx物物业管理理公司中中标后，有有关委托托管理合合同规定定的内容容全部由由XXXXX管理理处负责责实施，管管理处将将严格履履行合同同中规定定的有关关乙方应应承担的的责任和和义务，具具体承诺诺如下：
25、l 根据有有关法律律法规及及本合同同的约定定，制定定物业管管理制度度。l 负责编编制房屋屋、附属属建筑物物、构筑筑物、设设备、设设施、绿绿化等的的年度维维修养护护计划和和大中修修方案，经经业委会会同意后后负责组组织实施施。l 每六个个月向业业主汇报报服务费费、专用用维修基基金（如如设立）使使用情况况。l 对小区区的公用用设施如如需整改改、扩建建或完善善配套项项目，必必须与开开发商协协商，并并经过相相关部门门同意，报报请有关关部门批批准方可可执行。l 本合同同终止时时，管理理处将向向开发商商移交全全部管理理用房及及物业管管理全部部档案资资料。4.3.33 其他他服务承承诺服务内容：除招标标文件规
26、规定的有有关服务务内容外外，我们们计划提提供一些些客户需需要的、管管理处力力所能及及的特约约服务、商商务服务务及社区区服务等等项目，具具体内容容如下：类 别编号项 目 内内 容特约服务1搬运家私2保洁上门服服务3上门维修服服务商务服务4代客打字5代购车船票票6代寄、代领领邮件7代订报刊、杂杂志8临时代为保保管小件件物品文化活动服服务9节假日装饰饰、宣传传10公益性宣传传活动11其他有意义义的文体体活动第五章 物物质装备备计划预预算提要：1、物物质装备备本着高高效、实实用、节节俭的原原则进行行测算和和配置；5.1 管管理用房房与护管管员宿舍舍 管管理用房房共计 75 ，其其中： 办公公室：445
27、 （其中中包括主主任室 15 ，客客户服务务部 330 ） 维修修部：330 （作为为机电维维修操作作间） 护管管员宿舍舍和管理理处食堂堂与开发发商另行行协商解解决。5.2 各各类器械械，工具具装备以以及办公公用品计计划（对讲机按按三年折折旧计算算，其余余物品按按五年折折旧计算算）5.2.11行政办办公用品品及生活活必需品品 项目配置数量单价合计备注经理桌椅1套办公桌椅3套空调2台电脑1台不含中控室室喷墨打印机机1台传真机1台保险柜1台验钞机1台沙发2套电话机3部照相机1部组合资料档档案柜5套其它办公用用品若干小计5.2.22维修工工具项目配置数量单价合计备注员工工作桌桌椅2套铁架床1套更衣、
28、储物物柜、工工具柜2组75型室内内疏通机机1台电焊机1台冲击钻1台手电钻2台大小各一铝合金梯1套长中短各一一测试仪器2套万用表、摇摇表等手工工具1批应急灯9台维修3台，护护管6台潜水泵2台小计5.2.33保洁绿绿化工具具项目配置数量单价合计备注剪草机1台玻璃水刮4套保洁及浇花花用胶管管300米绿化养护工工具1套小计5.2.44护卫、消消防装备备项目配置数量单价合计备注员工工作桌桌椅5套铁架床8套更衣、储物物柜、工工具柜8组对讲机5部警棍、机套套等17副防毒面具17副小计第六章 物物业管理理服务费费用测算算6.1 物物业管理理服务费费用测算算（佣金金制，按按照一期期24栋栋楼进行行测算）即物业管
29、理理服务费费用（佣佣金制）为为428834元元月其他费用用序号项目测算依据月支出（元元）一办公费31501通讯费市内电话话：2000*22+1550*11=35505502低值易耗品品3003办公水电5004业务费3005固定资产折折旧对讲机按三三年折旧旧，其余余物品按按五年折折旧计算算1500二保洁、消杀杀费20661工具费按人均200元/月计算算2202物料费按人均200元/月计算算2203垃圾清运14.5*3*330.5513264消杀费300三维保费用11001水系统综合测算3002机电系统维维修综合测算5003低值易耗品品按每月2000元300四绿化费用5001肥、药200五不可预见
30、费费按以上项目目费用总总数的22%计136七税金按5.5%缴交382合计7334物业管理理服务收收支测算算.根据据以上测测算，振振兴房地地产开发发有限公公司物业业管理服服务支出出费用为为428344元/月月 + 73334元/月 =501168元元/月B、XXXXX教坊坊24栋栋，多层层住宅建建筑面积积为11104445，小小高层住住宅面积积为4662788，xxx物业业拟按照照郑州市市一级物物业管理理收费标标准收费费，即高高层住宅宅部分11.1元元/月*，多多层住宅宅面积00.388元/月月*，其其他收费费则严格格按照国国家及省省市相关关规定收收取。因因此，物物业管理理费为：1.114622
31、78+0.33811004455=9228744元/月月。6.2 佣佣金制的的几点说说明1. 根据据XXXXX物业业及周边边物业的的整体情情况，为为便于和和开发商商沟通协协调，同同时也为为了确保保物业管管理服务务质量，xxx物业业拟对XXXXXX的物业业管理采采用佣金金制的合合作模式式。2. 佣金金制核心心含义是是指“物业管管理企业业是开发发商聘请请的管家家，开发发商可对对物业管管理服务务质量按按照双方方约定标标准进行行考核，人人员定岗岗由开发发商和物物业管理理企业根根据实际际情况进进行调整整，即开开发商可可对物业业管理服服务成本本进行控控制”。3. 按照照国家及及河南省省关于物物业管理理服务
32、“佣金制制”的相关关说明，物物业管理理服务活活动中所所发生的的所有合合理费用用（含办办公费、保保洁费、维维保费等等）由开开发商承承担，即即不经由由物业管管理企业业走帐，但但物业管管理企业业应列具具详细的的支出报报表报由由开发商商审核，而而物业管管理企业业只收取取人工费费用、不不可预见见费、管管理佣金金和税金金共计5501668元/月。4. 按照照国家及及河南省省关于物物业管理理服务“佣金制制”的相关关说明，物物业管理理企业所所收取的的物业管管理服务务费用应应全额交交纳给开开发商，但但开发商商应支付付物业管管理企业业为业主主所开具具相关发发票的税税金。5. 工装装按两年年折旧，其其中管理理人员每
33、每人冬装装两套，标标准为6600元元/套，夏夏装2套套，标准准为2000元/套；维维修人员员冬装22套，标标准为2200元元/套，夏夏装两套套，标准准为1440元/套；护护管冬装装两套，标标准为3300/套，夏夏装两套套，标准准为1330元/套；保保洁人员员冬装两两套，标标准为1160元元/套，夏夏装两套套，标准准为800元/套套。6. 按照照国家相相关法律律规定，社社会统筹筹企业缴缴纳部分分占员工工工资总总额的224.44%，其其中包括括社会养养老保险险（233%），工工伤保险险（0.4%），失失业保险险（1%）。7. 按照照国家相相关法律律规定，社社会医疗疗保险企企业缴纳纳部分占占员工工工
34、资总额额的8%。8. 按照照国家相相关法律律规定，税税金占物物业管理理企业支支出总额额的5.5%，其其中包括括营业税税（5%），城城建税（营营业税的的7%），教教育费附附加（营营业税的的3%）。第七章 XXXXXX物业管管理服务务方案根据目前对对XXXXX项目目的了解解和分析析，我们们将按照照分类、细细化原则则提出具具体的物物业管理理服务方方案。第一节 内内部管理理、运行行机制完善明晰的的管理职职责、高高效节约约的人员员组织架架构，是是物业管管理公司司保证管管理服务务成效的的前提。为为了确保保“XXXXX”物业管管理目标标承诺能能够按时时有效地地落实，保保证管理理成效，xxx物业业将选派派高素
35、质质的管理理和技术术骨干组组成“XXXXX”管理处处，实行行经理责责任制，并并明确参参与“XXXXX”物业管管理的各各有关机机构或单单位各自自的职责责和承担担的作用用，对该该物业的的管理实实行执行行机构、责责任机构构、监督督机构有有机结合合的管理理机制，全全面导入入ISOO90001和IISO1140001质量量管理体体系，严严格考核核，充分分发挥员员工的工工作潜能能和热情情，从而而达到理理想的管管理服务务成效。xx物业管管理公司司根据XXXXXX的具体体情况，提提出以下下管理架架构方案案：1. 内部部管理架架构2 管理理服务人人员配备备方案部 门岗位设置及及人员配配备数量量小 计管理处主任任
36、1人1人客户服务部部事务助理11人，管管理员11人2人维修部主管1人，维维修人员员4人5人公共秩序维维护部队长1人，班班长3人人，护管管员15人，厨厨师1人20人环境部班长1人，保保洁员110人，绿绿化2人 13人总 计41人（暂暂定）3管理人人员岗位位职责描描述：管理处主主任：全全面负责责管理处处工作，对对管理处处出现的的工作失失误和问问题负责责。 主要工作作內容：制定管管理处工工作计划划，设立立管理处处组织机机构。负负责管理理处材料料计划、财财务开支支的审批批。负责责检查、考考核、总总结、改改进管理理处工作作，确定定奖惩。负负责对外外联络、接接待工作作。分管管客户服服务部和和维修部部，具体
37、体安排、指指导和检检查相关关工作。事务助理理：主要工作內內容：日日常问询询、投诉诉接待。信信息、资资料档案案管理。考考勤统计计。收入入支出管管理，财财务报告告。管理运运行机制制xx物业管管理公司司通过几几年的管管理运作作，建立立了一套套适应时时代发展展需要的的现代企企业管理理制度，主主要内容容包括：l 具有xxx管理理特色的的质量管管理体系系及其实实现办法法，其核核心为：“计划实施检查处理”（PDDCA）的的质量管管理循环环。l 计划目目标责任任制：按按照国优优考评标标准，结结合管理理处实际际制定各各项管理理、经济济目标，明明确管理理处相应应责任和和权利，在在实施过过程中抓抓好权限限下放和和自
38、我控控制，实实施过程程中的检检查和改改进，进进行目标标成果评评价，确确定业绩绩优劣，并并与个人人利益和和待遇相相结合。l 由工资资激励、人人才选拔拔、福利利、企业业文化、关关怀机制制等组成成的激励励机制；如图：说明： 激励励机制不不仅仅包包含工资资福利的的激励、奖奖罚刺激激、升职职的鼓励励，还包包含员工工对公司司理念的的认同、公公司对员员工无微微不致的的关怀等等。员工工只有认认同了公公司的理理念，对对公司才才会有归归属感，才才会有更更多的工工作激情情。只有有员工感感受到公公司体贴贴入微的的关怀，才才会有强强烈的回回报意愿愿。l 由行行政管理理制度、IISO990000质量体体系文件件组成的的制
39、度自自我约束束机制，以以及由员员工意见见反馈、省省教育厅厅、上级级公司定定期审查查的监督督机制；（如图图）说明：河南南振兴房房地产开开发有限限公司、市市区政府府主管部部门、国国基物业业管理公公司都是是管理处处工作的的监督者者。管理理处通过过运行IISO990000和ISSO1440011环境质质量管理理体系进进行自我我约束；通过定定期或不不定期对对员工工工作质量量进行跟跟踪检查查、考核核，及员员工随时时向上级级反映问问题、意意见和建建议，达达到进一一步的自自我监督督、自我我约束的的目的。 工作作流程xx物业管管理公司司在物业业管理服服务中拥拥有一套套完善的的、实践践多年非非常成功功的工作作流程
40、。其其中有：章节编号 章章节标题题 QP-4.2 物业项项目验收收接管程程序 QP-5.3 物业装装修管理理程序 QP-5.4 物品采采购与管管理控制制程序 QP-5.6 建筑物物使用与与维护管管理程序序 QP-5.7 设备设设施使用用与维护护管理程程序 QP-5.7.11 供电管管理程序序 QP-5.7.22 弱电系系统管理理程序 QP-5.7.44 给排水水管理程程序 QP-5.9 护管服服务管理理程序 QP-5.10 消防管管理程序序 QP-5.11 紧急事事件处理理程序 QP-5.12 保洁卫卫生管理理程序 QP-5.13 绿化管管理程序序 QP-5.14 车辆交交通管理理程序 QP-5.15 报修服服务管理理程序 QP-5.17 社区文文化活动动管理程程序 QP-5.18 公共物物业标识识管理程程序 QP-5.19 用户沟沟通程序序 QP-5.20 用户投投诉处理理程序 QP-5.21 物业管管理费用用收取程程序 QP-6.1 用户意意见调查查与分析析程序 QP-6.2 内部审审核程序序 等等，具体体内容略略。信息反反馈（投投诉处理理）渠道道及时间间为了确保小小区的物物业管理理服务质质量，使使客户满满意率达达到和保保持955%以上上，管理