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1、2010年度武汉市房地产市场投资报告目 录卷首语33第一章 房房产市场5第一节 德德盛指数5第二节 房房产市场概概述7第三节 房房产交易分分析10第四节 区区域市场分分析与评价价14第五节 市市场供应分分析24第二章 土土地市场25第一节 土土地市场综综述25第二节 土土地供应分分析33第三节 土土地交易分分析35第四节 土土地市场发发展趋势37第三章 市市场年度关关键词大盘盘点38第四章 22009年年房地产政政策分析44第五章 22010年年房地产投投资的风险险、机会与与建议51第一节 房房地产投资资风险51第二节 机机会与建议议53第六章 22010年年武汉市重重点区域投投资价值报报告5
2、5结束语660卷首语诺亚方舟的的传说2008年年，世界金融危危机蔓延，房地产行业风云突变。到2008年9月时，成交量猛跌，楼价纷纷放水。虽然一些带头降价的楼盘尝到了一些甜头，但大多数地产商的跟风降价并不理想，举步维艰的经营状况更加剧了这些地产企业对市场的恐惧。暴风骤雨来临，2009年的楼市何往？几乎所有人都对市场发出了怀疑甚至绝望的声音。绝望之余，希希望仍存。22008年年底，国家家推出了一一系列的购购房优惠政政策，坚定定了消费者的购购房决心；实行积极极的财政政政策和宽松松的货币政政策，解决决了开发企企业的融资资困境。正是政策这这条诺亚方方舟，将地产业从满满目疮痍的的20088年载到了了生机勃
3、勃勃的20009年。2009年年，在经济复复苏的脚步步仍很缓慢慢的时候，房房地产业却却一马当先先，从年初初的成交量量摆脱持续续低位运行行的阴影，再再到房价的的稳步上升升，最后到到房地产开开发投资额额的大幅度度增长。作作为整个国国民经济的的重要支柱柱行业，房房地产业拉动动了大量居居民消费，推动动了相关产产业的发展展，维护了了金融业的的稳定，对对于全年GGDP“保8”任务的完完成功不可可没，其支支柱作用也进一步加加强。2009年年，整个房地产产业迅速褪去22008年年萎靡不振振的容貌，呈现现出一片繁繁荣的景象象。从武汉汉的房地产产业各项数数据来看，全全线飘红。2009年年武汉市房房地产开发发投资为
4、7778.559亿元，同比增长36.51。其中，房地产住房开发投资为498.04亿元，同比增长17.19。2009年年武汉市房房屋施工面面积为44487.338万平方方米，同比比增长188.1%；其中新开开工面积为为16511.17万万平方米，同比增长14.1%。住房施工面积为3580.99万平方米，同比增长11.1%；其中，住房新开工面积为1247.61万平方米，同比增长1.2%。2009年年，武汉市市商品房销销售面积为为14188.4万平平方米，同同比增长1266.26%。其中，商商品住房销销售面积11258.89万平平方米，同同比增长90.09%。商品房销售售套数为12222700套，同
5、比比增长81.66%。其中，商商品住宅销销售1200379套套，同比增增长1355.31%。2009年年，武汉市市存量房交交易面积为为524.81万平平方米，同同比增长887.477%，交易易套数为5545866套，同比比增长1002.822%。其中中存量住房房交易面积积为4433.07万万平方米，同比增长134%，交易套数为51321套，同比增长124.32%。2009年年，武汉市市商品房综综合销售均均价为54484元/平方米，同比增长6.52%。其中，商品住房销售均价为5265.91元/平方米，同比增长7.84。2009年年，武汉市存量量房成交均均价为40078元/平方米，同比增长12.4
6、2%；其中，存量住房成交均价为3965.47元/平方米，同比增长14.95%。2009年年，武汉市市土地成交交109宗，同比增增长1288.57%；成交面面积9622.54万万平米，同同比增长8853.02%；出让金金额3066.8亿，同比增增长4388.24%。其中，中中心城区土土地成交557宗，同比增增长6.112%；成成交土地面面积5499.27万万平方米，同比增长443.4%；成交金额266.34亿元，同比增长302.03%。房地产市场场在一系列列优惠政策策的推动下下，刚性需需求大量释释放，市场场迅速回暖暖，呈现史史上最大成成交量。在在市场进入入繁荣阶段段的趋势下下，政府似似乎开始收收
7、回这条诺诺亚方舟，转转而采取了了一系列的的调控政策策。首先，下下半年政府府在全国大大力打击捂捂盘、囤地地行为，公公布全国范范围内闲置置土地；其其次，122月国务院院发布国四四条遏制部部分城市房房价过快上上涨的势头头，增加普普通商品住住房的有效效供给，并并且继续支支持居民自自住和改善善型住房消消费，抑制制投资投机机性购房；接着，出出台进一一步加强土土地出让收收支管理的的通知，规规定开发商商拿地时首首次缴款比比例不得低低于全部土土地出让款款的50%；之后又又明确二手手房交易营营业税免征征年限恢复复至5年。此此系列密集集出台的政政策，一方方面从供给给源头遏制制房价攀升升，盘活库库存土地，另另一方面在
8、在开发商融融资环境改改善的情况况下，提高高其拿地门门坎，并通通过增加购购房交易中中的支出来来抑制投资资投机性需需求增长。政策优惠似似乎有逐步步取消以至至从严的趋趋势，高房房价下的购购房人群的的置业心态态如何变化化，房地产产业在20010年又又该如何前前行，值得得我们深思思。如何让房地地产行业远远离暴利、回回归平缓，远远离粗放、回回归集约；如何让房房地产承认认智慧和科科技，承认认专业化；如何让房房地产尊重重主流消费费者？这也也值得行业业深思。第一章 房房产市场第一节 德德盛指数一、构建目目的房地产指数数是反映房房地产现象象的量化描描述，具有有反映市场场动态和预预测的功能能。为了更更好的反映映武汉
9、市房房地产市场场，提高市市场判研技技术含量和和科学性，尝尝试构建一一套适合市市场需要的的指数系统统。此指数数既可以服服务于房地地产开发公公司、营销销公司，也也可为政府府部门决策策提供参考考。二、构建意意义目前众多研研究机构成成果（指数数、系数等等），均以以价格的变变化作主要要指标。而而价格的变变化并不能能完全反应应出市场的的真实情况况。供应量量和去化量量是反映市市场走势最最基础、最最现实和最最重要的风风向标之一一，是充分分反映市场场消化活力力和能力唯唯一指标，对对投资、走走势预测均均具有重大大的影响，有有利企业和和购房者理理性决策。只只有将价格格与供应量量、价格与与去化量结结合进行比比对和计数
10、数，才能研研析市场、判判断市场。为为此，德盛盛行地产机机构研发 “武汉房房地产吸纳纳指数”（简简称“德盛盛指数”），以以弥补价格格指数不足足。“德盛盛指数”的的推出，为为武汉房地地产市场提提供了一个个崭新的市市场研判标标准。吸纳指数越越高表明市市场越活跃跃。吸纳指指数与吸纳纳率成正向向关系，吸吸纳率越高高表明市场场销售速度度越大于市市场存量积积累速度。吸吸纳率的倒倒数即为吸吸纳周期，通通过计算可可以反映出出市场存量量大致消化化周期。此此外，运用用吸纳指数数还可以预预测房地产产市场发展展趋势。三、德盛指指数构建1. 确定定基准对比比日期为对比反映映房地产市市场走向和和强弱，需需确定基准准对准日期
11、期。考虑到到我国房地地产处于快快速发展期期和武汉市市近四年房房地产成交交数据合理理性，拟定定吸纳率相相对平稳的的20077年1月为为基期。2. 季节节因素调整整房地产受到到季节因素素影响较大大，为反映映真实市场场形势，需需要对数据据进行调整整，本指数数采用常用用的X-111季节调调整方法对对原始数据据进行修正正。3. 测算算方法Ct,j=Bt,j/(KKt,j-1+Zt,jj)*1100%Ct,j表表示报告期期吸纳率, Bt,j表示报报告期吸纳纳量, KKt,j-1表示上上期期末空空置量，ZZt,j表表示报告期期新增供应应量Yt,j=(Ct,j/C20007, 11) *1100%Yt,j表表
12、示报告期期吸纳指数数，C20007, 1表示基基期（20007年11月）吸纳纳率。四、指数应应用图1：德盛盛指数示意意图从指数走势势示意图上上来看，武武汉市在22007年年9月份德盛盛指数达到到最高峰，随随后走低，当当时是否“拐点”仍然处于于争论之中中，但指数数已经明显显的显示出市市场的压力力之大。2008年年市场投资资信心不足足，指数也也持续低位位徘徊，直直到20009年3月月份，指数数才有所回回升，但也也只与20007年77月水平相相近。此后后随着市场场环境的逐逐步好转，指指数也在逐步攀升升，在8、99月受全国国量价下跌跌影响指数数也出现了了小幅下跌跌的插曲，但但在10月月份后年末末市场的
13、爆爆发，指数也大大幅上扬。从从20099全年观察，房房地产整个个市场行情情还是比较较趋于理性性，并没有有出现像22007年年大起大落落之势。第二节 房房产市场概概述2009年年的房地产产市场可谓谓高潮迭起起，在房地产产的政策束束缚在20008年底底得到解除除后，从20099年初的小阳阳春，到下下半年楼市市全面爆发发。同时市场经济环境得到了了改观，国民经济济止住下滑滑趋势，全全年GDPP“保八”任务已圆圆满完成。因此居民的的消费意愿愿和消费能能力得到一一定程度的的提升，从观望情情绪纷纷转转向出手，导导致楼市成成交量大幅幅上扬，房房价也进入入了高烧不不退的状态态。一、 武汉汉市20009年房产市市
14、场发展特特征1.政策宽宽松国家实施了了积极的财财政政策和和宽松的货货币政策，这这是推动楼楼市前进最最有利条件件，一系列列救市政策策的出台十十分明显的的向社会传传达了国家家对房地产产市场的重重视，导致致大量的社社会财富向向房地产市市场流动。2.刚性需需求集中释放2008年年市场整体体低迷，积积累的刚性性需求终于于在20009年的得得到集中释释放。20008年媒媒体全面的的消极宣传传深入的影影响了购房房者对市场场的信心，导导致大量的的刚性需求求被积压，2009年在相关利好的消息下激发了消费者的购买欲望后同时又带动新的需求进入市场。. 33.板块轮轮动中心城区板板块带动了了郊区板块块的回升。中中心城
15、区价价格的大幅幅上涨使得得部分购房房者不得不不考虑郊区区楼盘，从从而带动了了郊区板块块成交量以以及价格的的上涨。武武汉市近郊郊历来由于供供应量较大大，需求弹弹性大，竞竞争相对激激烈。但在整体市市场行情好好转时郊区区板块就会会成为购房房重要关注注区域。中心城区区房价坚挺挺，而郊区区房价越显显理性，并并没有出现现20077年疯涨的的局面，反反而以走量优先，适适度涨价。4.房地产产发展板块块化明显由于受地形形影响，武武汉市各板板块间房地地产发展差差异较大，交交通便利、居居住氛围良良好、有产产业支撑的的片区成交交情况相对对乐观。22009年同区位位的汉口中中心区与汉汉阳中心区区成交价格格差别达1181
16、6元元/平米。同同样靠近三三环，东西西湖片区与与沌口片区区成交量相相差近80000套。. 二、 武汉市历历年房产市市场走势图2：武汉汉市商品房房（住宅）销销售面积年年度走势经过20008年市场场的大幅下下滑，20009年武汉市市商品房成成交面积均均出现了大大幅上涨。商品品房销售面面积14118.4万平方米米，同比上升升126.26%。商品住住房销售面面积12558.899万平方米米，同比增增长90.09%，占占商品房总总销售面积积的90.09%。除去市场萎萎靡的20008年，从从历年销售售面积来看看一直呈台台阶式的上上升趋势。相相比火热的的20077年，20009年商商品房销售售面积增长长24
17、.993%，商商品住宅销销售面积增增长17.66%，市场状况就显得更加火爆。图3：武汉汉市商品房房（住宅）成成交均价年年度走势2009年年武汉市商商品房出现现大幅上涨，商商品房成交交均价54484元/平方米，同同比增长66.52%，商品住住房销售均均价为52265.991元/平平方米，同同比上升77.84。在国家宏观观调控的压压力下，22006年年武汉市房房地产市场场出现小幅幅调整。但但是到20007年，房房价出现报报复性上涨涨。进入22008年年，在国内内外环境形形势的影响响下，房价价非理性发发展得到一一定程度的的抑制。但但20099年在积极极的政策信信号引导下下，武汉市市商品房成成交量急剧
18、剧上涨，带动成交交均价也出出现一定幅幅度的上升升。三、 武汉汉市房产市市场发展趋趋势随着国家宏宏观经济的的平稳增长长，房地产产业将继续续保持平稳稳健康发展展，房地产产开发投资资和建设规规模将继续续将继续保保持增长。商商品住房仍仍然是房地地产开发的的主体，同同时商业地地产、工业业地产和旅旅游地产的的规模也在在不断加大大。从长远发展展看，武汉汉房地产市市场需求依依然存在，市市场发展潜潜力仍在增增加。从投投资规模和和建设开发发指标分析析，武汉市市房地产市市场的基本本面仍然趋趋好。随着着国家“扩内需、保保增长”的经济发发展思路进进一步明确确，在积极极的财政政政策和适度度宽松的货货币政策推推动下，武武汉
19、市房地地产市场经经过调整后后仍将继续续迎来恢复复性的增长长。第三节 房房产交易分分析一、 武汉汉市20009年房产总总体成交分分析1商品房房销量走势势2009年年武汉市商商品房销售售1222270套，同同比上升881.666%。全年商商品住宅累累计销量为为1203379套，同同比增长1135.331%，月月均销量1100322套。图4：武汉汉市商品房房（住宅）成成交套数月月度走势从上图来看看，全年月月度成交量量走势呈现现高位运行行的态势。从3份起成成交套数一一举跃升至至120000套后，市市场上就延延续了100个月破万万套的奇迹迹。从全年年走势来看看， 1、2月月份成交情情况比较低低迷，迈进进
20、3月份后成交量剧剧增，4月月份后直至至7月市场场都延续了了红火局面面，而8到到10月份份时成交量量却出现小幅幅滑落，最最后是年末末出现恐慌慌性成交量量爆发。但20009年与2007年年的行情又又有区别，2007年的繁荣是在金融危机之前呈现出来的，2009年则是在金融危机持续的状态下出现的火爆场面，2009年的购房群体相对2007年而言比较理性。2商品房房成交价格格走势图5：武汉汉市商品房房（住宅）成成交均价月月度走势2009年年，武汉市市商品房成成交均价稳稳中有升，并并在12月达到到全年最高高点61113元/平平米。虽然然在8、9月份市市场出现了了短暂的量量价齐跌局局面，但在年底前受受政策风声
21、声调整的影影响，许多多购房者纷纷纷赶政策策的末班车车，在经过过一系列促销销活动后，房房价上涨幅幅度增大，火热的状态态持续到年年末，到112月份时时房价达到到顶点。3商品房房成交套均均面积走势势图6：武汉汉市20009年商品品房套均面面积情况2009年年武汉市成成交套均面面积为999.22平平方米，受受房价上涨涨等相关因因素对小户户型要求出出现猛增，刚刚性需求纷纷纷青睐990平方米米以下户型型，套均面面积因此全全年也在1100平米米上下徘徊徊。全市1120平方方米以下商商品住房为为市场的主主要需求，销销售套数占占总量的770.688%，其中中90平方方米以下户户型占377.51%，所占比重最大。
22、4.商品房房各区域成交交量价走势势图7：武汉汉市区域商商品房成交交情况从图上来看看，20009年武汉汉市各商品品房成交情情况区域差差异化比较较明显。以以汉口中心心区、武昌昌中心区为为首第一方方阵在成交交量和成交交均价上引引领着武汉汉楼市的发发展；而关山片片区、东西西湖片区作作为武汉房房地产市场场方兴未艾艾的热点区区域，成交量上上一直以来来非常活跃跃，尤其是是关山片区区，20009年成交交量跃升至至武汉各区区域榜首位位置；汉阳阳中心区和和南湖片区区在武汉各各区域成交交量价情况况都比较平平稳，成交交均价上除除了汉口中中心区和武武昌中心区区外领先于于其他区域域；二七片片区、古田田片区、青青山片区以以
23、及沌口片片区由于目目前供应紧紧缺，成交交量在整体体上各自所所占比例不不大，但这这几个区域域仍然是市市场上关注注的重点。二、武汉市市二手房成成交情况分分析2009年年，武汉市市二手房成成交面积为为524.81万平平方米，成成交套数为为545886套，同同比分别增增长87.47%和和102.82%。其其中，二手手住房成交交面积4443.077万平方米米，成交套套数为511321套套(不含房房改出售公公房)，同同比增长1134%和和124.32%。二手房综合合交易均价价为40778.544元/平方方米，同比比增长122.42。其中，二二手住房交交易均价为为39655.47元/平平方米，同同比增长11
24、4.955。从成交价格格看，在一一手房整体体火热的背背景下，二二手房价格格开始大幅幅上涨。20088年年末出出台的楼市市新政中大大幅度降低低二手房交交易税费等等一揽子措措施，很大大程度的激激发了市场场的住房需需求。从22009年年初的楼市市低迷，逐逐渐发展到到年末的火火爆异常，买买方度过了了一个从观观望、博弈弈到焦灼、出出手购房的的心理疲劳劳期。2009年年底，中央央政府密集集出台各项项调整政策策，“营业税征征收年限22改5”对二手房市场场影响最为为显著，市市场观望情情绪开始蔓蔓延。受此此影响二手手楼市陷入入僵局，112月过后后成交量迅迅速下滑。二套房贷政策明确，银行存款准备金政策出现调整，后
25、续抑制投机和投资的政策依然要出台，短期内交易量会维持到较低的水平上。未来随着政府的调控力度和政策向市场传导渗透，房价会趋于合理，刚性需求依然会得到支持和释放。第四节 区区域市场分分析与评价价以下片区范范围划分为为：汉口中中心区指以以长江、长长江二桥、汉汉江、江汉汉二桥、发发展大道、黄黄埔大街范范围内的区区域；东西西湖片区指指吴家山、金金银湖区域域；古田片片区指古田田一路以东、古古田四路以以西；二七七、后湖片片区指发展展大道以北北、黄埔大大街以东区区域；武昌昌中心区指指徐东大街街以南、武武珞路以北北及沿线，珞珞瑜路至广广埠屯范围围内区域，包包括东湖区区域；青山山片区指徐徐东大街以以东区域；南湖片
26、区区指武珞路路以南、珞珞狮路以西西区域；关关山片区指指珞狮路以以东、珞瑜瑜路以南区区域，包括括汤逊湖区区域；汉阳阳中心区指指汉阳老城城区域；沌沌口片区指指武汉经济济开发区及及其周边范范围。一、汉口区区域商品住住宅成交分分析汉口区域主主要分为四四大板块，即即汉口中心心区、古田田片区、东东西湖片区区、二七后后湖片区。在在武汉三镇镇房地产版版图中，汉汉口区域是是武汉市房房地产发展展最早，扩扩张最明显显的区域，也也一直是全全市房地产产走向的风风向标。发展特征：（1）区域域内板块差差异较大。由由于定位、规规划和市场场供需不同同，区域内内各板块房房地产发展展不平衡。从从成交量看看，汉口中中心区需求求量最大
27、，全全年成交1117311套，二七后湖湖、东西湖湖、古田片片区，分别别成交43301套、1105466套、30083套。从从成交价格格看，汉口口中心区成成交均价位位于全市首首位，而古古田片区、二二七后湖片片区、东西西湖片区比比较靠后，在在10大片片区中分别别位于第44位、8位位和10位位。此外，在在地价、楼楼盘规模、建建筑形态方方面，汉口口中心区、古古田片区开开发集约度度明显高于于二七后湖湖片区和东东西湖片区区。（2）沿江江片多重价价值显现。由由于沿江土土地供应越越来越稀缺缺，加上优优越的江景景和浓厚的的商业氛围围，沿江片片楼盘均价价格不菲。武武汉天地、融融科天城等等中高档项项目的推出出使沿江
28、片片价值得到到进一步体体现和巩固固。（3）商业业地产蓄势势待发。目目前武汉市市大型商业业项目大多多位于本区区域，武广广商业航母母年中已开开工建设，万万达在新华华路20009年底推推出了大型型商业综合合体菱角湖湖商业广场场，和记黄黄埔江汉路路商业项目目值得期待待，王家墩墩中央商务务区也在稳稳步推进。在在一系列项项目带动下下，汉口商商业重镇地地位将进一一步发展，商商业开发和和运营模式式也将获得得新鲜血液液。发展趋势：2010年年，汉口区区域将继续续引领武汉汉市房地产产市场走向向。如果经经济发展形形势继续稳稳定，本区区域房地产产成交情况况则将在现现有基础上上逐渐筑底底。区域内板块块间差异将将继续加大
29、大。核心区区域由于土土地、房产产供给越来来越少，土土地成本居居高不下，房房价不会急急剧下跌，如如果价格进进一步调整整将引发消消费市场的的积极反应应。而近中中心城区的的楼盘主要要以差异化化和性价比比取胜，在在核心区域域价格依然然可能很坚坚挺的20010年，部部分楼盘将将面临销售售压力。图8：汉口口中心区成成交情况2009年年，汉口中中心区成交交均价76604元/平米，成成交117731套，在在十个片区区中分别位位列第1位位和第3位位。由于供供需不平衡衡，市场消消费能力强强，汉口中中心区成交交均价继续续位列全市市首位。成成交套数虽虽然居于汉汉口区域榜榜首，但是是落后于武武昌中心区区和关山片片区。图
30、9：古田田片区成交交情况古田板块成成交均价为为54555元/平米米，在十个个中心城区区片区中位位列第4位位。成交33083套套，在十个个片区中位位列第9位位。目前该该区域处于于供需失衡衡比较严重重的状态，这这种情况发发生的主要要原因，一一是2009年年该区域内内土地市场场供应不足足，而且新新开工的项项目比较少少；二是区区域内大多多数项目开开发相对较较早，经过过长期去化化后，剩余余可供应量量较少。图10：东东西湖片区区成交情况况2009年年，东西湖湖片区成交交均价为44063元元/平米，成成交105546套，在在十个片区区中分别位位列第100位和第44位。轻轨轨的连接无无疑让部分分近城区板板块受
31、益。东东西湖片区区受益于轻轻轨利好和和板块内消消费群体支支撑，成交交量价走势势比较平稳稳。图11：二二七后湖片片区成交情情况二七后湖片片成交均价价为51113元/平平米，成交交43011套，在十十个片区中中分别位列列第8位和和第7位。本本板块与中中心城区接接壤，经过过近几年的的发展，已已经逐渐形形成一座居居住新城。由由于该片区区区位条件件良好，相相对于其他他区域价格格区间较低低，一直以以来受到购购房者的热热衷，但片片区后续供供应量较小小，供不应应求现象明明显。二、武昌区区域商品住住宅成交分分析武昌区域包包括武昌中中心区、青青山片区、南南湖片区、关关山片区。相相比于汉口口，武昌房房地产发展展虽然
32、稍显显年轻，但但是发展势势头迅猛，在在20099年更是风风生水起。积积玉桥板块块比较引人人注意，在在这里逐渐渐形成的中中高端居住住组团聚集集着众多品品牌开发商商，如：金金地置业、融融侨置业、华华润等，区区域整体品品牌效应凸凸显明显。发展特征：（1）项目目规模相对对较大。武武昌区域版版图面积相相对较大，在在武锅、武武重等企业业搬出主城城区后，增增加了武昌昌中心区域域房地产成成片可开发发的面积。像像复地东湖国际际占地533万平米、建建筑面积1106万平平米，百瑞瑞景占地552万平米米、建筑面面积1066万平米，这这样的多个个大开发规规模项目同同时出现的的情形在其其他中心城城区还比较较少见。（2）武
33、昌昌地区销售售价格的稳稳步上涨，主主要是20009年市市场回暖，市市场释放一一批刚性需需求客户以以及投资客客的出手造造成了量价齐升升的局面。武武昌销售套套数的不断断增长而项目供应应却在减少，导导致销售价价格的上涨涨。发展趋势： 武昌短期内内面临供不不应求的局局面，但是是由于20009区域域内土地供供给增加，部部分区域未未来房产供供应将加大大，供需压压力将在不不长的时间间内得到缓缓和。按照国务院院批准的武武汉市城市市总体规划划(1999620200年)，确确定在武昌昌区规划布布局江南核核心区等，重重点发展金金融贸易、省省级行政中中心、教育育科研、机机电、高科科技产业及及文化旅游游等职能。武武昌的
34、城市市建设一直直在稳步推推进，在交交通设施方方面，武昌昌动作较多多，岳家嘴嘴立交、工工程完工，过过江隧道的的连通更拉拉近了汉口口和武昌的的距离，两两个区域的的房地产联联系将更加加紧密。22大火车站站、洪山广广场、临江江商务中心心区、休闲闲观江景区区、黄鹤楼楼景区景观观工程的实实施提升了了武昌商务务积聚力和和居住品质质。此外，作为为人均可支支配收入过过万元的高高素质人群群集聚地，武武昌区域房房地产消费费潜力也极极其巨大。预预计后期武武汉市主城城区项目的的减少以及及银行贷款款政策的收收紧、国家家对近期房房地产价格格上涨过快快的关注，销销售价格将将趋于稳定定。图12：武武昌中心区区商品住宅宅成交情况
35、况武昌中心区区成交均价价为69223元/平平米，成交交137226套，在在十个片区区中分别位位列第2位位和第2位位。本板块是仅仅次于汉口口中心区的的热点板块块，区域内内成熟的商商业，东湖湖、沙湖等等景观资源源奠定了房房地产发展展的坚实基基础。除中中北路、沙沙湖等区域域逐渐形成成大型居住住组团外，其其它区域居居住较为分分散。武昌昌中心区是是20099年上半年年房价上涨涨较大的区区域，每平平方米上涨涨了20000元，与与汉阳也拉拉开了近11200元元/平方米米的差价。武武昌中心区区拥有极佳佳的水景资资源及商业业氛围，依依托中南商商圈、沙湖湖、东湖等等先天优势势，具有发发展价值。图13：青青山片区商
36、商品住宅成成交情况青山片区成成交均价为为53000元/平米米，成交33152套套，在十个个片区中分分别位列第第5位和第第8位。由由于是老工工业基地，本本地房地产产消费群体体相对单一一，绝大多多数是区域域内高收入入人群，对对区域外客客户吸引力力较弱。青青山区目前在售售项目少，仅新奥依江畔园、江南春春城、开来九洲国际等楼盘；20099年四季度度新增项目少，后后续上市的体量较小。图14：南南湖片区商商品住宅成成交情况南湖板块成成交均价为为51422.92元元/平米，成成交40554套，在在十个片区区中分别位位于第6位位和第5位位。南湖板板块是武昌昌近年来重重点发展的的大型居住住组团，前前期由于土土地
37、供应相相对充足，板板块内楼盘盘较多。由由于市场行行情较好，在在金地格林小城城、大华公园世家家等楼盘的的带动下，泰泰然玫瑰湾、水水域天际等等项目相继继提价销售售。由于前前期去化量量较大，后后期有效供供给较少，房房价也处于于稳步上升升的状态。图15：关关山片区商商品住宅成成交情况关山片区成成交均价为为51022.42元元/平米，成成交73444套，在在十个片区区中分别位位列第7位位和第1位位。著名的“光光谷”位于本板板块，随着着关山板块块市政建设设、鲁巷城城市副中心心和高科技技产业的发发展，在科科教底蕴的的支持下，本本地消费能能力较强，成成交量也成成功登顶各各区域首位位。但是在在最近几年年房地产市
38、市场迅猛发发展后，本本板块房地地产主流消消费人群的的基本需求求大部分已已经得到满满足，新消消费群体暂暂时尚未形形成足够的的支撑。因因此，本年年度板块成成交情况波波动幅度较较大，价格格波动较大大。三、汉阳区区域商品住住宅成交分分析汉阳区域主主要包括汉汉阳中心区区和沌口片片区。随着着武汉新区区建设步伐伐的加快、城城市道路交交通的完善善与其他配配套设施的的完善，人人们对汉阳阳的观念正正逐渐转变变，房地产产开发版图图也逐渐改改变了原由由钟家村王家湾湾的房地产产发展格局局，向琴台台路、墨水水湖西路及及建港方向向延伸，湖湖、江、景景伴随的高高品质项目目的新建和和价格方面面的优势使使汉阳房地地产还存在在较大
39、的发发展空间。 发展特征：（1）双中中心格局。在在居住氛围围和工作机机会吸附的的作用下，汉汉阳区域逐逐渐形成汉汉阳老城区区和沌口两两个板块。汉汉阳区域目目前有300多个在售售楼盘。（2）标杆杆项目提升升区域价值值。目前本本区域低等等价位楼盘盘均价在44800元元/平方米米左右，中中等价位楼楼盘均价达达到56000元/平平方米。世世贸锦绣长长江、华润润置地中央央公园等项项目的面市市极大提升升了本区域域项目知名名度和区域域价值。（2）房地地产开发以以景观住宅宅为主。相相比于汉口口和武昌，汉汉阳本地的的购买力稍稍逊，区域域平均成交交价格一直直低于武汉汉市中心城城区平均水水平，但是是本区域拥拥有长江、
40、汉汉江、月湖湖、墨水湖湖、知音湖湖等丰富的的景观资源源和归元寺寺等深厚的的历史人文文底蕴。近近年来随着着人们生活活品质的提提升，本地地的景观资资源逐渐得得到重视，居居住环境优优势得到发发挥。发展趋势：过去由于传传统心理因因素影响，域域外客户涉涉足本地房房地产较少少。随着武武汉新区和和旅游资源源的开发，汉汉阳的景观观潜力得到到逐步挖掘掘，交通出出行也将随随着过江隧隧道和三环环的通车更更加便捷。因因此，对区区域外客户户吸引力将将加强，其其中以古田田，汉口中中心区尤甚甚。相对于汉口口，本区域域可进行大大片开发的的土地面积积较多，22009年年12月出出让的地块块也集中在在汉阳区域域。随着市市场进一步
41、步趋好和相相关配套完完善，本区区域有望形形成若干新新的居住组组团。图16：汉汉阳中心区区商品住宅宅成交情况况汉阳中心区区成交均价价为55442.677元/平米米，成交33341套套，在十个个片区中分分别位列第第3位和第第6位。汉汉阳中心区区成交量价价走势与全全市情况基基本相同，由由于暖市政政策对今年年的影响，成成交量价有有所回升。汉阳中心心区是老工工业城区，既既具有一定定的居住氛氛围和商业业配套，又又离汉口、武武昌较近。因因此，尽管管本板块经经济发展没没有沌口片片区强劲，但但是商品房房成交价格格和数量仍仍然超过沌沌口片区。本本区域大多多数楼盘成成交均价处处于5000075000元/平平方米之间
42、间。外来开开发商打造造的标志性性楼盘提高高了板块价价值。其中中世贸锦绣绣长江每平平米均价超超过1万元元，华润置置地中央公公园成交均均价85000元/平平方米。图17：沌沌口片区商商品住宅成成交情况沌口片区成成交均价为为43522元/平米米，成交22727套套，在十个个片区中分分别位列第第9位和第第10位。在开发区产产业的支撑撑下，沌口口板块一直直是汉阳区区域重要的的区域，但但是由于出出口下降，内内需不足，经经济增长放放缓的影响响对以产业业为发展基基础的沌口口片区来说说作用更加加明显。虽虽然在100月出现小小幅下降的的变化，但但全年市场场依然是以以缓慢增长长为主的趋趋势。目前前沌口片区区大多数楼
43、楼盘均价处处于4000065000元/平平方米之间间。第五节 市市场供应分析截至12月月31日，武武汉市商品品房供应总量达达到9800.09万万平方米，而而商品房成成交面积11418.4万平方方米，全年市场供供需矛盾比比较突出。图18：武武汉市20009年商商品房供需需情况自20099年3月份以来来，受房地地产市场成成交量大幅幅上升影响响，开发企企业开始加加快开发进进度和推盘盘速度，5月新增增面积达到到157.03万平平方米，为为全年最高高。但20008年大大部分开发发企业储地地不足，新新增商品房房上市比较较缓慢，供供应波动幅幅度也较大大。受市场成成交形势持持续利好，从从10月开开始武汉商商品
44、房批准准上市面积积也持续增增加，环比比和同比都有有较大幅度度的增长。第二章 土土地市场第一节 土土地市场综综述一、 市场场特征（1）品牌牌开发商加加快囤地步步伐。20008年土土地市场品品牌开发商商纷纷缺席席，而20009年优优质地块纷纷纷被万科科、保利等大大开发商出出手拿下。“国进民退”现象在2009年土地市场也很突出，中小开发企业后备用地愈显不足。（2）市场场竞争激烈烈，地王重重现。20099年从第一一季度开始始，土地成成交量就逐逐渐增长，二二级市场迎迎来了小阳阳春，并迅迅速反应到到一级市场场，全年土土地成交9962.554万方，成成交率高达达98%，创创造了历史史新高。开开发商对未未来市
45、场看看好纷纷争争夺，引起起抢地高潮潮，尤其是是城区优质质地块更是是炙手可热热，位于东东湖风景区区的四宗地地块被华侨侨城置业443亿元拍拍得，产生生继复地335.022亿拍得武武重地块后后又一新的的“地王”。郊区地块块竞争也比比较激烈，显显得开发商商不完全理理性，因此此在未来两两年市场上上开工量将将大幅增加加。二、 土地地市场交易易情况2009年年，共成交交的109块土地，土地地成交面积积962.54万平平方米，总总共交易金金额3066.8亿元元。成交地地块具体如如下：地块编号土地使用权权人位置土地面积(公顷)容积率土地使用年年限地价(万元元)楼面地价（元元/平方）P(20009)0001武汉中
46、北经经济发展有有限公司武昌区中北北路23号号4.675.57住宅70年年8420003236P(20009)0002武汉华通置置业发展有有限公司硚口区操场场角3.794.8住宅70年年4260002341P(20009)0004武汉市硚口口永利实业业公司硚口区长丰丰永利村0.41工业50年年380950P(20009)0006武汉汉阳黄黄金口工业业园区投资资开发有限限公司汉阳区黄金金口工业园园西北片4.051.5工业50年年2990492P(20009)0007武汉市硚口口文教用品品厂硚口区长丰丰乡东风村村0.382.65工业50年年300297P(20009)0008武汉市楚韵韵服饰有限限责
47、任公司司江岸区谌家家矶先锋村村2.341.5工业50年年1560444P(20009)0113武汉长利玻玻璃有限公公司汉南经济开开发区7.87/工业50年年1560/P(20009)0114武汉长利玻玻璃有限公公司汉南经济开开发区2/工业50年年396/P(20009)0009湖北国新置置业有限公公司武昌区中北北路3号0.625.5商服40年年71902108P（20009）0119大连万达商商业地产有有限公司公公司江汉区新华华西路9.452224.24居住70年年商服400年12032203002P（20009）0220湖北万博房房地产开发发有限公司司汉阳区玫瑰瑰园东路以以南，赫山山路以西0.569932.5居住70年年30002107P（20009）0221湖北华亚投投资有限公公司武昌区晒湖湖路24、551号0.929943.2居住70年年53601802P（20009）023湖北阳光喔喔文化交流流发展有限限