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1、20100年度武武汉市房房地产市市场投资报告告德盛行地地产机构构市场研研究中心心目 录录卷首语3第一章 房产市市场5第一节 德盛指指数5第二节 房产市市场概述述7第三节 房产交交易分析析10第四节 区域市市场分析析与评价价14第五节 市场供供应分析析24第二章 土地市市场25第一节 土地市市场综述述25第二节 土地供供应分析析33第三节 土地交交易分析析35第四节 土地市市场发展展趋势37第三章 市场年年度关键键词大盘盘点38第四章 20009年房房地产政政策分析析44第五章 20110年房房地产投投资的风风险、机机会与建建议51第一节 房地产产投资风风险51第二节 机会与与建议53第六章 2
2、0110年武武汉市重重点区域域投资价价值报告告55结束语60卷首语诺亚方舟舟的传说说20088年，世世界金融融危机蔓蔓延，房房地产行行业风云云突变。到20008年年9月时时，成交量量猛跌，楼价纷纷放水。虽然一些带头降价的楼盘尝到了一些甜头，但大多数地产商的跟风降价并不理想，举步维艰的经营状况更加剧了这些地产企业对市场的恐惧。暴风骤雨来临，2009年的楼市何往？几乎所有人都对市场发出了怀疑甚至绝望的声音。绝望之余余，希望望仍存。20008年底底，国家家推出了了一系列列的购房房优惠政政策，坚坚定了消消费者的的购房决决心；实实行积极极的财政政政策和和宽松的的货币政政策，解解决了开开发企业业的融资资困
3、境。正是政策策这条诺亚亚方舟，将地产业从满目疮痍的2008年载到了生机勃勃的2009年。20099年，在经济济复苏的的脚步仍仍很缓慢慢的时候候，房地地产业却却一马当当先，从从年初的的成交量量摆脱持持续低位位运行的的阴影，再再到房价价的稳步步上升，最最后到房房地产开开发投资资额的大大幅度增增长。作作为整个个国民经经济的重重要支柱柱行业，房地产业拉动了大量居民消费，推动了相关产业的发展，维护了金融业的稳定，对于全年GDP“保8”任务的完成功不可没，其支柱作用也进一步加强。20099年，整整个房地地产业迅迅速褪去去20008年萎萎靡不振振的容貌，呈呈现出一一片繁荣荣的景象象。从武武汉的房房地产业业各
4、项数数据来看看，全线线飘红。20099年武汉汉市房地地产开发发投资为为7788.599亿元，同比增长36.51。其中，房地产住房开发投资为498.04亿元，同比增长17.19。20099年武汉汉市房屋屋施工面面积为444877.388万平方方米，同同比增长长18.1%；其中新新开工面面积为116511.177万平方方米，同同比增长长14.1%。住房施施工面积积为35580.99万万平方米米，同比比增长111.11%；其其中，住住房新开开工面积积为12247.61万万平方米米，同比比增长11.2%。20099年，武武汉市商商品房销销售面积积为14418.4万平平方米，同比增长126.26%。其中
5、，商品住房销售面积1258.89万平方米，同比增长90.09%。商品房销售套数为122270套，同比增长81.66%。其中，商品住宅销售120379套，同比增长135.31%。20099年，武武汉市存存量房交交易面积积为5224.881万平平方米，同比增长87.47%，交易套数为54586套，同比增长102.82%。其中存量住房交易面积为443.07万平方米，同比增长134%，交易套数为51321套，同比增长124.32%。20099年，武武汉市商商品房综综合销售售均价为为54884元/平方米米，同比比增长66.522%。其中中，商品品住房销销售均价价为52265.91元元/平方方米，同同比增
6、长长7.884。20099年，武武汉市存存量房成成交均价价为40078元元/平方方米，同同比增长长12.42%；其中中，存量量住房成成交均价价为39965.47元元/平方方米，同同比增长长14.95%。20099年，武武汉市土土地成交交1099宗，同比比增长1128.57%；成交交面积9962.54万万平米，同比增长853.02%；出让金额306.8亿，同比增长438.24%。其中，中心城区土地成交57宗，同比增长6.12%；成交土地面积549.27万平方米，同比增长443.4%；成交金额266.34亿元，同比增长302.03%。房地产市市场在一一系列优优惠政策策的推动动下，刚刚性需求求大量释
7、释放，市市场迅速速回暖，呈呈现史上上最大成成交量。在市场场进入繁繁荣阶段段的趋势势下，政政府似乎乎开始收收回这条条诺亚方方舟，转转而采取取了一系系列的调调控政策策。首先先，下半半年政府府在全国国大力打打击捂盘盘、囤地地行为，公公布全国国范围内内闲置土土地；其其次，112月国国务院发发布国四四条遏制制部分城城市房价价过快上上涨的势势头，增增加普通通商品住住房的有有效供给给，并且且继续支支持居民民自住和和改善型型住房消消费，抑抑制投资资投机性性购房；接着，出出台进进一步加加强土地地出让收收支管理理的通知知，规规定开发发商拿地地时首次次缴款比比例不得得低于全全部土地地出让款款的500%；之之后又明明
8、确二手手房交易易营业税税免征年年限恢复复至5年年。此系系列密集集出台的的政策，一一方面从从供给源源头遏制制房价攀攀升，盘盘活库存存土地，另另一方面面在开发发商融资资环境改改善的情情况下，提提高其拿拿地门坎坎，并通通过增加加购房交交易中的的支出来来抑制投投资投机机性需求求增长。政策优惠惠似乎有有逐步取取消以至至从严的的趋势，高高房价下下的购房房人群的的置业心心态如何何变化，房房地产业业在20010年年又该如如何前行行，值得得我们深深思。如何让房房地产行行业远离离暴利、回归平平缓，远远离粗放放、回归归集约；如何让让房地产产承认智智慧和科科技，承承认专业业化；如如何让房房地产尊尊重主流流消费者者？这
9、也也值得行行业深思思。第一章 房产市场场第一节 德盛指指数一、构建建目的房地产指指数是反反映房地地产现象象的量化化描述，具具有反映映市场动动态和预预测的功功能。为为了更好好的反映映武汉市市房地产产市场，提提高市场场判研技技术含量量和科学学性，尝尝试构建建一套适适合市场场需要的的指数系系统。此此指数既既可以服服务于房房地产开开发公司司、营销销公司，也也可为政政府部门门决策提提供参考考。二、构建建意义目前众多多研究机机构成果果（指数数、系数数等），均均以价格格的变化化作主要要指标。而价格格的变化化并不能能完全反反应出市市场的真真实情况况。供应应量和去去化量是是反映市市场走势势最基础础、最现现实和最
10、最重要的的风向标标之一，是是充分反反映市场场消化活活力和能能力唯一一指标，对对投资、走势预预测均具具有重大大的影响响，有利利企业和和购房者者理性决决策。只只有将价价格与供供应量、价格与与去化量量结合进进行比对对和计数数，才能能研析市市场、判判断市场场。为此此，德盛盛行地产产机构研研发 “武武汉房地地产吸纳纳指数”（简简称“德德盛指数数”），以以弥补价价格指数数不足。“德盛盛指数”的的推出，为为武汉房房地产市市场提供供了一个个崭新的的市场研研判标准准。吸纳指数数越高表表明市场场越活跃跃。吸纳纳指数与与吸纳率率成正向向关系，吸吸纳率越越高表明明市场销销售速度度越大于于市场存存量积累累速度。吸纳率率
11、的倒数数即为吸吸纳周期期，通过过计算可可以反映映出市场场存量大大致消化化周期。此外，运运用吸纳纳指数还还可以预预测房地地产市场场发展趋趋势。三、德盛盛指数构构建1. 确确定基准准对比日日期为对比反反映房地地产市场场走向和和强弱，需需确定基基准对准准日期。考虑到到我国房房地产处处于快速速发展期期和武汉汉市近四四年房地地产成交交数据合合理性，拟拟定吸纳纳率相对对平稳的的20007年11月为基基期。2. 季季节因素素调整房地产受受到季节节因素影影响较大大，为反反映真实实市场形形势，需需要对数数据进行行调整，本本指数采采用常用用的X-11季季节调整整方法对对原始数数据进行行修正。3. 测测算方法法Ct
12、,jj=BBt,jj/(KKt,jj-1+Zt,j)*1000%Ct,jj表示报报告期吸吸纳率, Btt,j表表示报告告期吸纳纳量, Kt,j-11表示上上期期末末空置量量，Ztt,j表表示报告告期新增增供应量量Yt,jj=(CCt,jj/C20007, 1) *1100%Yt,jj表示报报告期吸吸纳指数数，C220077, 11表示基基期（220077年1月月）吸纳纳率。四、指数数应用图1：德德盛指数数示意图图从指数走走势示意意图上来来看，武武汉市在在20007年99月份德德盛指数数达到最最高峰，随随后走低低，当时时是否“拐点”仍然处处于争论论之中，但但指数已已经明显显的显示出出市场的的压力
13、之之大。20088年市场场投资信信心不足足，指数数也持续续低位徘徘徊，直直到20009年年3月份份，指数数才有所所回升，但但也只与与20007年77月水平平相近。此后随随着市场场环境的的逐步好好转，指指数也在在逐步攀攀升，在在8、99月受全全国量价价下跌影影响指数数也出现现了小幅幅下跌的的插曲，但但在100月份后后年末市市场的爆爆发，指数也也大幅上上扬。从从20009全年观察，房房地产整整个市场场行情还还是比较较趋于理理性，并并没有出出现像220077年大起起大落之之势。第二节 房产市市场概述述20099年的房房地产市市场可谓谓高潮迭迭起，在房地地产的政政策束缚缚在20008年年底得到到解除后
14、后，从20009年初初的小阳阳春，到到下半年年楼市全全面爆发发。同时市场场经济环境境得到了了改观，国民经经济止住住下滑趋趋势，全全年GDDP“保八”任务已已圆满完完成。因此居民民的消费费意愿和和消费能能力得到到一定程程度的提提升，从观望望情绪纷纷纷转向向出手，导导致楼市市成交量量大幅上上扬，房房价也进进入了高高烧不退退的状态态。一、 武武汉市220099年房产产市场发发展特征征1.政策策宽松国家实施施了积极极的财政政政策和和宽松的的货币政政策，这这是推动动楼市前前进最有有利条件件，一系系列救市市政策的的出台十十分明显显的向社社会传达达了国家家对房地地产市场场的重视视，导致致大量的的社会财财富向
15、房房地产市市场流动动。2.刚性性需求集集中释放放20088年市场场整体低低迷，积积累的刚刚性需求求终于在220099年的得得到集中中释放。20008年媒媒体全面面的消极极宣传深深入的影影响了购购房者对对市场的的信心，导导致大量量的刚性性需求被被积压，2009年在相关利好的消息下激发了消费者的购买欲望后同时又带动新的需求进入市场。. 3.板块块轮动中心城区区板块带带动了郊郊区板块块的回升升。中心心城区价价格的大大幅上涨涨使得部部分购房房者不得得不考虑虑郊区楼楼盘，从从而带动动了郊区区板块成成交量以以及价格格的上涨涨。武汉汉市近郊郊历来由于于供应量量较大，需需求弹性性大，竞竞争相对对激烈。但在整体
16、体市场行行情好转转时郊区区板块就就会成为为购房重重要关注注区域。中心城城区房价价坚挺，而而郊区房房价越显显理性，并并没有出出现20007年年疯涨的的局面，反反而以走量优先先，适度度涨价。4.房地地产发展展板块化化明显由于受地地形影响响，武汉市市各板块块间房地地产发展展差异较较大，交交通便利利、居住住氛围良良好、有有产业支支撑的片片区成交交情况相相对乐观观。20009年同区区位的汉汉口中心心区与汉汉阳中心心区成交交价格差差别达118166元/平平米。同同样靠近近三环，东东西湖片片区与沌沌口片区区成交量量相差近近80000套。. 二、 武汉汉市历年年房产市市场走势势图2：武武汉市商商品房（住住宅）
17、销销售面积积年度走走势经过20008年年市场的的大幅下下滑，220099年武汉汉市商品品房成交交面积均均出现了了大幅上上涨。商商品房销销售面积积14118.44万平方方米，同同比上升升1266.266%。商品品住房销销售面积积12558.889万平平方米，同同比增长长90.09%，占商商品房总总销售面面积的990.009%。除去市场场萎靡的的20008年，从从历年销销售面积积来看一一直呈台台阶式的的上升趋趋势。相相比火热热的20007年年，20009年年商品房房销售面面积增长长24.93%，商品品住宅销销售面积积增长117.666%，市场状况就显得更加火爆。图3：武武汉市商商品房（住住宅）成成
18、交均价价年度走走势20099年武汉汉市商品品房出现现大幅上涨涨，商品品房成交交均价554844元/平平方米，同同比增长长6.552%，商品品住房销销售均价价为52265.91元元/平方方米，同同比上升升7.884。在国家宏宏观调控控的压力力下，220066年武汉汉市房地地产市场场出现小小幅调整整。但是是到20007年年，房价价出现报报复性上上涨。进进入20008年年，在国国内外环环境形势势的影响响下，房房价非理理性发展展得到一一定程度度的抑制制。但20009年在在积极的的政策信信号引导导下，武武汉市商商品房成成交量急急剧上涨涨，带动成成交均价价也出现现一定幅幅度的上上升。三、 武武汉市房房产市
19、场场发展趋趋势随着国家家宏观经经济的平平稳增长长，房地地产业将将继续保保持平稳稳健康发发展，房房地产开开发投资资和建设设规模将将继续将将继续保保持增长长。商品品住房仍仍然是房房地产开开发的主主体，同同时商业业地产、工业地地产和旅旅游地产产的规模模也在不不断加大大。从长远发发展看，武武汉房地地产市场场需求依依然存在在，市场场发展潜潜力仍在在增加。从投资资规模和和建设开开发指标标分析，武武汉市房房地产市市场的基基本面仍仍然趋好好。随着着国家“扩内需需、保增增长”的经济济发展思思路进一一步明确确，在积积极的财财政政策策和适度度宽松的的货币政政策推动动下，武武汉市房房地产市市场经过过调整后后仍将继继续
20、迎来来恢复性性的增长长。第三节 房产交交易分析析一、 武武汉市220099年房产产总体成成交分析析1商品品房销量量走势20099年武汉汉市商品品房销售售12222700套，同同比上升升81.66%。全年年商品住住宅累计计销量为为12003799套，同同比增长长1355.311%，月月均销量量100032套套。图4：武武汉市商商品房（住住宅）成成交套数数月度走走势从上图来来看，全全年月度度成交量量走势呈呈现高位位运行的的态势。从3份起起成交套套数一举举跃升至至120000套套后，市市场上就就延续了了10个月月破万套套的奇迹迹。从全全年走势势来看， 1、2月份份成交情情况比较较低迷，迈迈进3月份后
21、成交量量剧增，44月份后后直至77月市场场都延续续了红火火局面，而而8到110月份份时成交交量却出出现小幅幅滑落，最最后是年年末出现现恐慌性性成交量量爆发。但但20009年与与20077年的行行情又有有区别，2007年的繁荣是在金融危机之前呈现出来的，2009年则是在金融危机持续的状态下出现的火爆场面，2009年的购房群体相对2007年而言比较理性。2商品品房成交交价格走走势图5：武武汉市商商品房（住住宅）成成交均价价月度走走势20099年，武武汉市商商品房成成交均价价稳中有有升，并并在122月达到到全年最最高点661133元/平平米。虽虽然在88、9月份份市场出出现了短短暂的量量价齐跌跌局面
22、，但在年底前前受政策策风声调调整的影影响，许许多购房房者纷纷纷赶政策策的末班班车，在在经过一一系列促促销活动动后，房房价上涨涨幅度增增大，火热的的状态持持续到年年末，到到12月月份时房房价达到到顶点。3商品品房成交交套均面面积走势势图6：武武汉市220099年商品品房套均均面积情情况20099年武汉汉市成交交套均面面积为999.222平方方米，受受房价上上涨等相相关因素素对小户户型要求求出现猛猛增，刚刚性需求求纷纷青青睐900平方米米以下户户型，套套均面积积因此全全年也在在1000平米上上下徘徊徊。全市市1200平方米米以下商商品住房房为市场场的主要要需求，销销售套数数占总量量的700.688
23、%，其其中900平方米米以下户户型占337.551%，所占比重最大。4.商品品房各区域成成交量价价走势图7：武武汉市区区域商品品房成交交情况从图上来来看，220099年武汉汉市各商商品房成成交情况况区域差差异化比比较明显显。以汉汉口中心心区、武昌中中心区为为首第一一方阵在在成交量量和成交交均价上上引领着着武汉楼楼市的发发展；而而关山片片区、东西湖湖片区作作为武汉汉房地产产市场方方兴未艾艾的热点点区域，成交量量上一直直以来非常常活跃，尤其是关山片区，2009年成交量跃升至武汉各区域榜首位置；汉阳中心区和南湖片区在武汉各区域成交量价情况都比较平稳，成交均价上除了汉口中心区和武昌中心区外领先于其他区
24、域；二七片区、古田片区、青山片区以及沌口片区由于目前供应紧缺，成交量在整体上各自所占比例不大，但这几个区域仍然是市场上关注的重点。二、武汉汉市二手手房成交交情况分分析20099年，武武汉市二二手房成成交面积积为5224.881万平平方米，成成交套数数为5445866套，同同比分别别增长887.447%和和1022.822%。其其中，二二手住房房成交面面积4443.007万平平方米，成成交套数数为5113211套(不不含房改改出售公公房)，同同比增长长1344%和1224.332%。二手房综综合交易易均价为为40778.554元/平方米米，同比比增长112.442。其中，二二手住房房交易均均价为
25、339655.477元/平平方米，同同比增长长14.95。从成交价价格看，在一手房整体火热的背景下，二手房价格开始大幅上涨。2008年年末出台的楼市新政中大幅度降低二手房交易税费等一揽子措施，很大程度的激发了市场的住房需求。从2009年初的楼市低迷，逐渐发展到年末的火爆异常，买方度过了一个从观望、博弈到焦灼、出手购房的心理疲劳期。20099年底，中中央政府府密集出出台各项项调整政政策，“营业税税征收年年限2改改5”对二手房房市场影影响最为为显著，市市场观望望情绪开开始蔓延延。受此此影响二二手楼市市陷入僵僵局，112月过过后成交交量迅速速下滑。二套房房贷政策策明确，银银行存款款准备金金政策出出现
26、调整整，后续续抑制投投机和投投资的政政策依然然要出台台，短期期内交易易量会维维持到较较低的水水平上。未来随随着政府府的调控控力度和和政策向向市场传传导渗透透，房价价会趋于于合理，刚刚性需求求依然会会得到支支持和释释放。第四节 区域市市场分析析与评价价以下片区区范围划划分为：汉口中中心区指指以长江江、长江江二桥、汉江、江汉二二桥、发发展大道道、黄埔埔大街范范围内的的区域；东西湖湖片区指指吴家山山、金银银湖区域域；古田田片区指指古田一一路以东东、古田四四路以西西；二七七、后湖湖片区指指发展大大道以北北、黄埔埔大街以以东区域域；武昌昌中心区区指徐东东大街以以南、武武珞路以以北及沿沿线，珞珞瑜路至至广
27、埠屯屯范围内内区域，包包括东湖湖区域；青山片片区指徐徐东大街街以东区区域；南南湖片区区指武珞珞路以南南、珞狮狮路以西西区域；关山片片区指珞珞狮路以以东、珞珞瑜路以以南区域域，包括括汤逊湖湖区域；汉阳中中心区指指汉阳老老城区域域；沌口口片区指指武汉经经济开发发区及其其周边范范围。一、汉口口区域商商品住宅宅成交分分析汉口区域域主要分分为四大大板块，即即汉口中中心区、古田片片区、东东西湖片片区、二二七后湖湖片区。在武汉汉三镇房房地产版版图中，汉汉口区域域是武汉汉市房地地产发展展最早，扩扩张最明明显的区区域，也也一直是是全市房房地产走走向的风风向标。发展特征征：（1）区区域内板板块差异异较大。由于定定
28、位、规规划和市市场供需需不同，区区域内各各板块房房地产发发展不平平衡。从从成交量量看，汉汉口中心心区需求求量最大大，全年年成交1117331套，二七后湖湖、东西西湖、古古田片区区，分别别成交443011套、1105446套、30883套。从成交交价格看看，汉口口中心区区成交均均价位于于全市首首位，而而古田片片区、二二七后湖湖片区、东西湖湖片区比比较靠后后，在110大片片区中分分别位于于第4位位、8位位和100位。此此外，在在地价、楼盘规规模、建建筑形态态方面，汉汉口中心心区、古古田片区区开发集集约度明明显高于于二七后湖湖片区和和东西湖湖片区。（2）沿沿江片多多重价值值显现。由于沿沿江土地地供应
29、越越来越稀稀缺，加加上优越越的江景景和浓厚厚的商业业氛围，沿沿江片楼楼盘均价价格不菲菲。武汉汉天地、融科天天城等中中高档项项目的推推出使沿沿江片价价值得到到进一步步体现和和巩固。（3）商商业地产产蓄势待待发。目目前武汉汉市大型型商业项项目大多多位于本本区域，武武广商业业航母年年中已开开工建设设，万达达在新华华路20009年年底推出出了大型型商业综综合体菱角角湖商业业广场，和和记黄埔埔江汉路路商业项项目值得得期待，王王家墩中中央商务务区也在在稳步推推进。在在一系列列项目带带动下，汉汉口商业业重镇地地位将进进一步发发展，商商业开发发和运营营模式也也将获得得新鲜血血液。发展趋势势：20100年，汉汉
30、口区域域将继续续引领武武汉市房房地产市市场走向向。如果果经济发发展形势势继续稳稳定，本本区域房房地产成成交情况况则将在在现有基基础上逐逐渐筑底底。区域内板板块间差差异将继继续加大大。核心心区域由由于土地地、房产产供给越越来越少少，土地地成本居居高不下下，房价价不会急急剧下跌跌，如果果价格进进一步调调整将引引发消费费市场的的积极反反应。而而近中心心城区的的楼盘主主要以差差异化和和性价比比取胜，在在核心区区域价格格依然可可能很坚坚挺的220100年，部部分楼盘盘将面临临销售压压力。图8：汉汉口中心心区成交交情况20099年，汉汉口中心心区成交交均价776044元/平平米，成成交1117311套，在
31、在十个片片区中分分别位列列第1位位和第33位。由由于供需需不平衡衡，市场场消费能能力强，汉汉口中心心区成交交均价继继续位列列全市首首位。成成交套数数虽然居居于汉口口区域榜榜首，但但是落后后于武昌昌中心区区和关山山片区。图9：古古田片区区成交情情况古田板块块成交均均价为554555元/平平米，在在十个中中心城区区片区中中位列第第4位。成交330833套，在在十个片片区中位位列第99位。目目前该区区域处于于供需失失衡比较较严重的的状态，这这种情况况发生的的主要原原因，一一是20009年年该区域域内土地地市场供供应不足足，而且且新开工工的项目目比较少少；二是是区域内内大多数数项目开开发相对对较早，经
32、经过长期期去化后后，剩余余可供应应量较少少。图10：东西湖湖片区成成交情况况20099年，东东西湖片片区成交交均价为为40663元/平米，成成交1005466套，在在十个片片区中分分别位列列第100位和第第4位。轻轨的的连接无无疑让部部分近城城区板块块受益。东西湖湖片区受受益于轻轻轨利好好和板块块内消费费群体支支撑，成成交量价价走势比比较平稳稳。图11：二七后后湖片区区成交情情况二七后湖湖片成交交均价为为51113元/平米，成成交43301套套，在十十个片区区中分别别位列第第8位和和第7位位。本板板块与中中心城区区接壤，经经过近几几年的发发展，已已经逐渐渐形成一一座居住住新城。由于该该片区区区
33、位条件件良好，相对于其他区域价格区间较低，一直以来受到购房者的热衷，但片区后续供应量较小，供不应求现象明显。二、武昌昌区域商商品住宅宅成交分分析武昌区域域包括武武昌中心心区、青青山片区区、南湖湖片区、关山片片区。相相比于汉汉口，武武昌房地地产发展展虽然稍稍显年轻轻，但是是发展势势头迅猛猛，在20009年年更是风风生水起起。积玉玉桥板块块比较引人人注意，在这里逐渐形成的中高端居住组团聚集着众多品牌开发商，如：金地置业、融侨置业、华润等，区域整体品牌效应凸显明显。发展特征征：（1）项项目规模模相对较较大。武武昌区域域版图面面积相对对较大，在在武锅、武重等等企业搬搬出主城城区后，增加了武昌中心区域房
34、地产成片可开发的面积。像复地东湖国际占地53万平米、建筑面积106万平米，百瑞景占地52万平米、建筑面积106万平米，这样的多个大开发规模项目同时出现的情形在其他中心城区还比较少见。（2）武武昌地区区销售价价格的稳稳步上涨涨，主要要是20009年年市场回回暖，市市场释放放一批刚刚性需求求客户以以及投资资客的出出手造成成了量价齐齐升的局局面。武武昌销售售套数的的不断增增长而项目供供应却在在减少，导导致销售售价格的的上涨。发展趋势势： 武昌短期期内面临临供不应应求的局局面，但但是由于于20009区域域内土地地供给增增加，部部分区域域未来房房产供应应将加大大，供需需压力将将在不长长的时间间内得到到缓
35、和。按照国务务院批准准的武武汉市城城市总体体规划(1999620220年)，确确定在武武昌区规规划布局局江南核核心区等等，重点点发展金金融贸易易、省级级行政中中心、教教育科研研、机电电、高科科技产业业及文化化旅游等等职能。武昌的的城市建建设一直直在稳步步推进，在在交通设设施方面面，武昌昌动作较较多，岳岳家嘴立立交、工工程完工工，过江江隧道的的连通更更拉近了了汉口和和武昌的的距离，两两个区域域的房地地产联系系将更加加紧密。2大火火车站、洪山广广场、临临江商务务中心区区、休闲闲观江景景区、黄黄鹤楼景景区景观观工程的的实施提提升了武武昌商务务积聚力力和居住住品质。此外，作作为人均均可支配配收入过过万
36、元的的高素质质人群集集聚地，武武昌区域域房地产产消费潜潜力也极极其巨大大。预计计后期武汉汉市主城城区项目目的减少少以及银银行贷款款政策的的收紧、国家对对近期房房地产价价格上涨涨过快的的关注，销销售价格格将趋于于稳定。图12：武昌中中心区商商品住宅宅成交情情况武昌中心心区成交交均价为为69223元/平米，成成交1337266套，在在十个片片区中分分别位列列第2位位和第22位。本板块是是仅次于于汉口中中心区的的热点板板块，区区域内成成熟的商商业，东东湖、沙沙湖等景景观资源源奠定了了房地产产发展的的坚实基基础。除除中北路路、沙湖湖等区域域逐渐形形成大型型居住组组团外，其其它区域域居住较较为分散散。武
37、昌昌中心区区是20009年年上半年年房价上上涨较大大的区域域，每平平方米上上涨了220000元，与与汉阳也也拉开了了近12200元元/平方方米的差差价。武武昌中心心区拥有有极佳的的水景资资源及商商业氛围围，依托托中南商商圈、沙沙湖、东东湖等先先天优势势，具有有发展价价值。图13：青山片片区商品品住宅成成交情况况青山片区区成交均均价为553000元/平平米，成成交31152套套，在十十个片区区中分别别位列第第5位和和第8位位。由于于是老工工业基地地，本地地房地产产消费群群体相对对单一，绝绝大多数数是区域域内高收收入人群群，对区区域外客客户吸引引力较弱弱。青山区目前在在售项目少，仅仅新奥依江畔畔园
38、、江南南春城、开来九洲洲国际等楼盘；20009年四四季度新新增项目少，后后续上市的的体量较小小。图14：南湖片片区商品品住宅成成交情况况南湖板块块成交均均价为551422.922元/平平米，成成交40054套套，在十十个片区区中分别别位于第第6位和和第5位位。南湖湖板块是是武昌近近年来重重点发展展的大型型居住组组团，前前期由于于土地供供应相对对充足，板板块内楼楼盘较多多。由于于市场行行情较好好，在金金地格林小小城、大大华公园世世家等楼楼盘的带带动下，泰泰然玫瑰湾湾、水域域天际等等项目相相继提价价销售。由于前前期去化化量较大大，后期期有效供供给较少少，房价价也处于于稳步上上升的状状态。图15：关
39、山片片区商品品住宅成成交情况况关山片区区成交均均价为551022.422元/平平米，成成交73344套套，在十十个片区区中分别别位列第第7位和和第1位位。著名的“光谷”位于本本板块，随随着关山山板块市市政建设设、鲁巷巷城市副副中心和和高科技技产业的的发展，在在科教底底蕴的支支持下，本本地消费费能力较较强，成成交量也也成功登顶顶各区域域首位。但但是在最最近几年年房地产产市场迅迅猛发展展后，本本板块房房地产主主流消费费人群的的基本需需求大部部分已经经得到满满足，新新消费群群体暂时时尚未形形成足够够的支撑撑。因此此，本年年度板块块成交情情况波动动幅度较较大，价价格波动动较大。三、汉阳阳区域商商品住宅
40、宅成交分分析汉阳区域域主要包包括汉阳阳中心区区和沌口口片区。随着武武汉新区区建设步步伐的加加快、城城市道路路交通的的完善与与其他配配套设施施的完善善，人们们对汉阳阳的观念念正逐渐渐转变，房房地产开开发版图图也逐渐渐改变了了原由钟钟家村王家家湾的房房地产发发展格局局，向琴琴台路、墨水湖湖西路及及建港方方向延伸伸，湖、江、景景伴随的的高品质质项目的的新建和和价格方方面的优优势使汉汉阳房地地产还存存在较大大的发展展空间。 发展特征征：（1）双双中心格格局。在在居住氛氛围和工工作机会会吸附的的作用下下，汉阳阳区域逐逐渐形成成汉阳老老城区和和沌口两两个板块块。汉阳阳区域目目前有330多个个在售楼楼盘。（
41、2）标标杆项目目提升区区域价值值。目前前本区域域低等价价位楼盘盘均价在在48000元/平方米米左右，中中等价位位楼盘均均价达到到56000元/平方米米。世贸贸锦绣长长江、华华润置地地中央公公园等项项目的面面市极大大提升了了本区域域项目知知名度和和区域价价值。（2）房房地产开开发以景景观住宅宅为主。相比于于汉口和和武昌，汉阳本地的购买力稍逊，区域平均成交价格一直低于武汉市中心城区平均水平，但是本区域拥有长江、汉江、月湖、墨水湖、知音湖等丰富的景观资源和归元寺等深厚的历史人文底蕴。近年来随着人们生活品质的提升，本地的景观资源逐渐得到重视，居住环境优势得到发挥。发展趋势势：过去由于于传统心心理因素素
42、影响，域域外客户户涉足本本地房地地产较少少。随着着武汉新新区和旅旅游资源源的开发发，汉阳阳的景观观潜力得得到逐步步挖掘，交交通出行行也将随随着过江江隧道和和三环的的通车更更加便捷捷。因此此，对区区域外客客户吸引引力将加加强，其其中以古古田，汉汉口中心心区尤甚甚。相对于汉汉口，本本区域可可进行大大片开发的的土地面面积较多多，20009年112月出出让的地地块也集集中在汉汉阳区域域。随着着市场进进一步趋趋好和相相关配套套完善，本本区域有有望形成成若干新新的居住住组团。图16：汉阳中中心区商商品住宅宅成交情情况汉阳中心心区成交交均价为为55442.667元/平米，成成交33341套套，在十十个片区区
43、中分别别位列第第3位和和第6位位。汉阳阳中心区区成交量量价走势势与全市市情况基基本相同同，由于于暖市政政策对今今年的影影响，成成交量价价有所回回升。汉阳中中心区是是老工业业城区，既既具有一一定的居居住氛围围和商业业配套，又又离汉口口、武昌昌较近。因此，尽尽管本板板块经济济发展没没有沌口口片区强强劲，但但是商品品房成交交价格和和数量仍仍然超过过沌口片片区。本本区域大大多数楼楼盘成交交均价处处于5000075500元元/平方方米之间间。外来来开发商商打造的的标志性性楼盘提提高了板板块价值值。其中中世贸锦锦绣长江江每平米米均价超超过1万万元，华华润置地地中央公公园成交交均价885000元/平平方米。
44、图17：沌口片片区商品品住宅成成交情况况沌口片区区成交均均价为443522元/平平米，成成交27727套套，在十十个片区区中分别别位列第第9位和和第100位。在开发区区产业的的支撑下下，沌口口板块一一直是汉汉阳区域域重要的的区域，但但是由于于出口下下降，内内需不足足，经济济增长放放缓的影影响对以以产业为为发展基基础的沌沌口片区区来说作作用更加加明显。虽然在在10月月出现小小幅下降降的变化化，但全全年市场场依然是是以缓慢慢增长为为主的趋趋势。目目前沌口口片区大大多数楼楼盘均价价处于44000065500元元/平方方米之间间。第五节 市场供应应分析截至122月311日，武武汉市商商品房供供应总量量
45、达到9980.09万万平方米米，而商商品房成成交面积积14118.44万平方方米，全年市场场供需矛矛盾比较较突出。图18：武汉市市20009年商商品房供供需情况况自20009年3月份份以来，受受房地产产市场成成交量大大幅上升升影响，开开发企业业开始加加快开发发进度和和推盘速速度，5月新新增面积积达到1157.03万万平方米米，为全全年最高高。但220088年大部部分开发发企业储储地不足足，新增增商品房房上市比比较缓慢慢，供应应波动幅幅度也较较大。受市场场成交形形势持续续利好，从10月开始武汉商品房批准上市面积也持续增加，环比和同比都有较大幅度的增长。第二章 土地市场场第一节 土地市市场综述述一
46、、 市市场特征征（1）品品牌开发发商加快快囤地步步伐。20008年土土地市场场品牌开发发商纷纷纷缺席，而而20009年优优质地块块纷纷被被万科、保利等等大开发发商出手手拿下。“国进民民退”现象在在20009年土土地市场场也很突突出，中中小开发发企业后后备用地地愈显不不足。（2）市市场竞争争激烈，地地王重现现。20009年从从第一季季度开始始，土地地成交量量就逐渐渐增长，二二级市场场迎来了了小阳春春，并迅迅速反应应到一级级市场，全全年土地地成交9962.54万万方，成成交率高高达988%，创创造了历历史新高高。开发发商对未未来市场场看好纷纷纷争夺夺，引起起抢地高高潮，尤尤其是城城区优质质地块更更
47、是炙手手可热，位于东湖风景区的四宗地块被华侨城置业43亿元拍得，产生继复地35.02亿拍得武重地块后又一新的“地王”。郊区地块竞争也比较激烈，显得开发商不完全理性，因此在未来两年市场上开工量将大幅增加。二、 土土地市场场交易情情况20099年，共共成交的的109块土地，土土地成交交面积9662.554万平方米米，总共共交易金金额3006.88亿元。成交交地块具具体如下下：地块编号号土地使用用权人位置土地面积积(公顷顷)容积率土地使用用年限地价(万万元)楼面地价价（元/平方）P(20009)0011武汉中北北经济发发展有限限公司武昌区中中北路223号4.6775.577住宅700年84200032366P(20009)0022武汉华通通置业发发展有限限公司硚口区操操场角3.7994.8住宅700年42600023411P(20009)0044武汉市硚硚口永利利实业公公司硚口区长长丰永利利村0.41工业500年380950