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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.2010年度武汉市房地产市场投资报告德盛行地产产机构市场研研究中心心目 录卷首语33第一章 房房产市场场5第一节 德德盛指数数5第二节 房房产市场场概述7第三节 房房产交易易分析10第四节 区区域市场场分析与与评价14第五节 市市场供应应分析24第二章 土土地市场场25第一节 土土地市场场综述25第二节 土土地供应应分析33第三节 土土地交易易分析35第四节 土土地市场场发展趋趋势37第三章 市市场年度度关键词词大盘点点38第四章 220099年房地地产政策
2、策分析44第五章 220100年房地地产投资资的风险险、机会会与建议议51第一节 房房地产投投资风险险51第二节 机机会与建建议53第六章 220100年武汉汉市重点点区域投投资价值值报告55结束语660卷首语诺亚方舟的的传说2008年年，世界界金融危危机蔓延延，房地地产行业业风云突突变。到到20088年9月月时，成交量量猛跌，楼价纷纷放水。虽然一些带头降价的楼盘尝到了一些甜头，但大多数地产商的跟风降价并不理想，举步维艰的经营状况更加剧了这些地产企业对市场的恐惧。暴风骤雨来临，2009年的楼市何往？几乎所有人都对市场发出了怀疑甚至绝望的声音。绝望之余，希希望仍存存。20008年年底，国国家推出
3、出了一系系列的购购房优惠惠政策，坚坚定了消消费者的的购房决决心；实实行积极极的财政政政策和和宽松的的货币政政策，解解决了开开发企业业的融资资困境。正是政策这这条诺亚亚方舟，将地产业从满目疮痍的2008年载到了生机勃勃的2009年。2009年年，在经济济复苏的的脚步仍仍很缓慢慢的时候候，房地地产业却却一马当当先，从从年初的的成交量量摆脱持持续低位位运行的的阴影，再再到房价价的稳步步上升，最最后到房房地产开开发投资资额的大大幅度增增长。作作为整个个国民经经济的重重要支柱柱行业，房地产业拉动了大量居民消费，推动了相关产业的发展，维护了金融业的稳定，对于全年GDP“保8”任务的完成功不可没，其支柱作用
4、也进一步加强。2009年年，整个个房地产产业迅速速褪去220088年萎靡靡不振的的容貌，呈呈现出一一片繁荣荣的景象象。从武武汉的房房地产业业各项数数据来看看，全线线飘红。2009年年武汉市市房地产产开发投投资为7778.59亿亿元，同同比增长长36.51。其中中，房地地产住房房开发投投资为4498.04亿亿元，同同比增长长17.19。2009年年武汉市市房屋施施工面积积为44487.38万万平方米米，同比比增长118.11%；其其中新开开工面积积为16651.17万万平方米米，同比比增长114.11%。住住房施工工面积为为35880.999万平平方米，同比增长11.1%；其中，住房新开工面积为
5、1247.61万平方米，同比增长1.2%。2009年年，武汉汉市商品品房销售售面积为为14118.44万平方方米，同同比增长长1266.266%。其中，商商品住房房销售面面积12258.89万万平方米米，同比比增长900.099%。商品房房销售套数数为12222770套，同比增长81.66%。其中，商品住宅销售120379套，同比增长135.31%。2009年年，武汉汉市存量量房交易易面积为为5244.811万平方方米，同同比增长长87.47%，交易易套数为为545586套套，同比比增长1102.82%。其中中存量住住房交易易面积为为4433.077万平方方米，同同比增长长1344%，交交易套
6、数数为5113211套，同同比增长长1244.322%。2009年年，武汉汉市商品品房综合合销售均均价为554844元/平平方米，同比增长6.52%。其中，商品住房销售均价为5265.91元/平方米，同比增长7.84。2009年年，武汉汉市存量量房成交交均价为为40778元/平方米米，同比比增长122.422%；其其中，存存量住房房成交均均价为339655.477元/平平方米，同比增长14.95%。2009年年，武汉汉市土地地成交1109宗，同比比增长1128.57%；成交交面积9962.54万万平米，同比增长853.02%；出让金额306.8亿，同比增长438.24%。其中，中心城区土地成交
7、57宗，同比增长6.12%；成交土地面积549.27万平方米，同比增长443.4%；成交金额266.34亿元，同比增长302.03%。房地产市场场在一系系列优惠惠政策的的推动下下，刚性性需求大大量释放放，市场场迅速回回暖，呈呈现史上上最大成成交量。在市场进入繁荣阶段的趋势下，政府似乎开始收回这条诺亚方舟，转而采取了一系列的调控政策。首先，下半年政府在全国大力打击捂盘、囤地行为，公布全国范围内闲置土地；其次，12月国务院发布国四条遏制部分城市房价过快上涨的势头，增加普通商品住房的有效供给，并且继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；接着，出台进一步加强土地出让收支管理的通知，规定开
8、发商拿地时首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%；之后又明确二手房交易营业税免征年限恢复至5年。此系列密集出台的政策，一方面从供给源头遏制房价攀升，盘活库存土地，另一方面在开发商融资环境改善的情况下，提高其拿地门坎，并通过增加购房交易中的支出来抑制投资投机性需求增长。政策优惠似似乎有逐逐步取消消以至从严严的趋势势，高房房价下的的购房人人群的置置业心态态如何变变化，房房地产业业在20010年年又该如如何前行行，值得得我们深深思。如何让房地地产行业业远离暴暴利、回回归平缓缓，远离离粗放、回回归集约约；如何何让房地地产承认认智慧和和科技，承承认专业业化；如如何让房房地产尊尊重主流流消费者者？这也
9、也值得行行业深思思。第一章 房房产市场场第一节 德德盛指数数一、构建目目的房地产指数数是反映映房地产产现象的的量化描描述，具具有反映映市场动动态和预预测的功功能。为为了更好好的反映映武汉市市房地产产市场，提提高市场场判研技技术含量量和科学学性，尝尝试构建建一套适适合市场场需要的的指数系系统。此此指数既既可以服服务于房房地产开开发公司司、营销销公司，也也可为政政府部门门决策提提供参考考。二、构建意意义目前众多研研究机构构成果（指指数、系系数等），均均以价格格的变化化作主要要指标。而而价格的的变化并并不能完完全反应应出市场场的真实实情况。供供应量和和去化量量是反映映市场走走势最基基础、最最现实和和
10、最重要要的风向向标之一一，是充充分反映映市场消消化活力力和能力力唯一指指标，对对投资、走走势预测测均具有有重大的的影响，有有利企业业和购房房者理性性决策。只只有将价价格与供供应量、价价格与去去化量结结合进行行比对和和计数，才才能研析析市场、判判断市场场。为此此，德盛盛行地产产机构研研发 “武武汉房地地产吸纳纳指数”（简简称“德德盛指数数”），以以弥补价价格指数数不足。“德德盛指数数”的推推出，为为武汉房房地产市市场提供供了一个个崭新的的市场研研判标准准。吸纳指数越越高表明明市场越越活跃。吸吸纳指数数与吸纳纳率成正正向关系系，吸纳纳率越高高表明市市场销售售速度越越大于市市场存量量积累速速度。吸吸
11、纳率的的倒数即即为吸纳纳周期，通通过计算算可以反反映出市市场存量量大致消消化周期期。此外外，运用用吸纳指指数还可可以预测测房地产产市场发发展趋势势。三、德盛指指数构建建1. 确定定基准对对比日期期为对比反映映房地产产市场走走向和强强弱，需需确定基基准对准准日期。考考虑到我我国房地地产处于于快速发发展期和和武汉市市近四年年房地产产成交数数据合理理性，拟拟定吸纳纳率相对对平稳的的20007年11月为基基期。2. 季节节因素调调整房地产受到到季节因因素影响响较大，为为反映真真实市场场形势，需需要对数数据进行行调整，本本指数采采用常用用的X-11季季节调整整方法对对原始数数据进行行修正。3. 测算算方
12、法Ct,j=Btt,j/(Ktt,j-1+ZZt,jj)*1000%Ct,j表表示报告告期吸纳纳率, Bt,j表示示报告期期吸纳量量, KKt,jj-1表表示上期期期末空空置量，ZZt,jj表示报报告期新新增供应应量Yt,j=(Ctt,j/C20007, 1) *1100%Yt,j表表示报告告期吸纳纳指数，CC20007, 1表示示基期（220077年1月月）吸纳纳率。四、指数应应用图1：德盛盛指数示示意图从指数走势势示意图图上来看看，武汉汉市在220077年9月月份德盛盛指数达达到最高高峰，随随后走低低，当时时是否“拐点”仍然处处于争论论之中，但但指数已已经明显显的显示出出市场的的压力之之大
13、。2008年年市场投投资信心心不足，指指数也持持续低位位徘徊，直到2009年3月份，指数才有所回升，但也只与2007年7月水平相近。此后随着市场环境的逐步好转，指数也在逐步攀升，在8、9月受全国量价下跌影响指数也出现了小幅下跌的插曲，但在10月份后年末市场的爆发，指数也大幅上扬。从2009全年观察，房地产整个市场行情还是比较趋于理性，并没有出现像2007年大起大落之势。第二节 房房产市场场概述2009年年的房地地产市场场可谓高高潮迭起起，在房地地产的政政策束缚缚在20008年年底得到到解除后后，从20009年初初的小阳阳春，到到下半年年楼市全全面爆发发。同时市场场经济环境境得到了了改观，国民经
14、经济止住住下滑趋趋势，全全年GDDP“保八”任务已已圆满完完成。因此居民民的消费费意愿和和消费能能力得到到一定程程度的提提升，从观望望情绪纷纷纷转向向出手，导导致楼市市成交量量大幅上上扬，房房价也进进入了高高烧不退退的状态态。一、 武汉汉市20009年房产产市场发发展特征征1.政策宽宽松国家实施了了积极的的财政政政策和宽宽松的货货币政策策，这是是推动楼楼市前进进最有利利条件，一一系列救救市政策策的出台台十分明明显的向向社会传传达了国国家对房房地产市市场的重重视，导导致大量量的社会会财富向向房地产产市场流流动。2.刚性需需求集中中释放2008年年市场整整体低迷迷，积累累的刚性性需求终终于在220
15、099年的得得到集中中释放。2008年媒体全面的消极宣传深入的影响了购房者对市场的信心，导致大量的刚性需求被积压，2009年在相关利好的消息下激发了消费者的购买欲望后同时又带动新的需求进入市场。. 33.板块块轮动中心城区板板块带动动了郊区区板块的的回升。中中心城区区价格的的大幅上上涨使得得部分购购房者不不得不考考虑郊区区楼盘，从从而带动动了郊区区板块成成交量以以及价格格的上涨涨。武汉汉市近郊郊历来由于于供应量量较大，需需求弹性性大，竞竞争相对对激烈。但在整体市场行情好转时郊区板块就会成为购房重要关注区域。中心城区房价坚挺，而郊区房价越显理性，并没有出现2007年疯涨的局面，反而以走量优先，适
16、度涨价。4.房地产产发展板板块化明明显由于受地形形影响，武汉市市各板块块间房地地产发展展差异较较大，交交通便利利、居住住氛围良良好、有有产业支支撑的片片区成交交情况相相对乐观观。20009年同区区位的汉汉口中心心区与汉汉阳中心心区成交交价格差差别达118166元/平平米。同同样靠近近三环，东东西湖片片区与沌沌口片区区成交量量相差近近80000套。. 二、 武汉市市历年房房产市场场走势图2：武汉汉市商品品房（住住宅）销销售面积积年度走走势经过20008年市市场的大大幅下滑滑，20009年武汉汉市商品品房成交交面积均均出现了了大幅上上涨。商商品房销销售面积积14118.44万平方方米，同同比上升升
17、1266.266%。商品品住房销销售面积积12558.889万平平方米，同同比增长长90.09%，占商商品房总总销售面面积的990.009%。除去市场萎萎靡的220088年，从从历年销销售面积积来看一一直呈台台阶式的的上升趋趋势。相相比火热热的20007年年，20009年年商品房房销售面面积增长长24.93%，商品品住宅销销售面积积增长117.666%，市场状况就显得更加火爆。图3：武汉汉市商品品房（住住宅）成成交均价价年度走走势2009年年武汉市市商品房房出现大大幅上涨涨，商品品房成交交均价554844元/平平方米，同同比增长长6.552%，商品品住房销销售均价价为52265.91元元/平方
18、方米，同同比上升升7.884。在国家宏观观调控的的压力下，220066年武汉汉市房地地产市场场出现小小幅调整整。但是是到20007年年，房价价出现报报复性上上涨。进进入20008年年，在国国内外环环境形势势的影响响下，房房价非理理性发展展得到一一定程度度的抑制制。但20009年在在积极的的政策信信号引导导下，武武汉市商商品房成成交量急急剧上涨涨，带动成成交均价价也出现现一定幅幅度的上上升。三、 武汉汉市房产产市场发发展趋势势随着国家宏宏观经济济的平稳稳增长，房房地产业业将继续续保持平平稳健康康发展，房房地产开开发投资资和建设设规模将将继续将将继续保保持增长长。商品品住房仍仍然是房房地产开开发的
19、主主体，同同时商业业地产、工工业地产产和旅游游地产的的规模也也在不断断加大。从长远发展展看，武武汉房地地产市场场需求依依然存在在，市场场发展潜潜力仍在在增加。从从投资规规模和建建设开发发指标分分析，武武汉市房房地产市市场的基基本面仍仍然趋好好。随着着国家“扩内需需、保增增长”的经济济发展思思路进一一步明确确，在积积极的财财政政策策和适度度宽松的的货币政政策推动动下，武武汉市房房地产市市场经过过调整后后仍将继继续迎来来恢复性性的增长长。第三节 房房产交易易分析一、 武汉汉市20009年房产产总体成成交分析析1商品房房销量走走势2009年年武汉市市商品房房销售11222270套套，同比比上升881
20、.666%。全年年商品住住宅累计计销量为为12003799套，同同比增长长1355.311%，月月均销量量100032套套。图4：武汉汉市商品品房（住住宅）成成交套数数月度走走势从上图来看看，全年年月度成成交量走走势呈现现高位运运行的态势。从从3份起起成交套套数一举举跃升至至120000套套后，市市场上就就延续了了10个月月破万套套的奇迹迹。从全全年走势势来看， 1、2月份份成交情情况比较较低迷，迈迈进3月份后成交量量剧增，44月份后后直至77月市场场都延续续了红火火局面，而而8到110月份份时成交交量却出出现小幅幅滑落，最最后是年年末出现现恐慌性性成交量量爆发。但但20009年与与20077
21、年的行行情又有有区别，2007年的繁荣是在金融危机之前呈现出来的，2009年则是在金融危机持续的状态下出现的火爆场面，2009年的购房群体相对2007年而言比较理性。2商品房房成交价价格走势势图5：武汉汉市商品品房（住住宅）成成交均价价月度走走势2009年年，武汉汉市商品品房成交交均价稳稳中有升升，并在在12月达达到全年年最高点点61113元/平米。虽然在8、9月份市场出现了短暂的量价齐跌局面，但在年底前受政策风声调整的影响，许多购房者纷纷赶政策的末班车，在经过一系列促销活动后，房价上涨幅度增大，火热的状态持续到年末，到12月份时房价达到顶点。3商品房房成交套套均面积积走势图6：武汉汉市200
22、09年年商品房房套均面面积情况况2009年年武汉市市成交套套均面积积为999.222平方米米，受房房价上涨涨等相关关因素对对小户型型要求出出现猛增增，刚性性需求纷纷纷青睐睐90平平方米以以下户型型，套均均面积因因此全年年也在1100平平米上下下徘徊。全市120平方米以下商品住房为市场的主要需求，销售套数占总量的70.68%，其中90平方米以下户型占37.51%，所占比重最大。4.商品房房各区域成成交量价价走势图7：武汉汉市区域域商品房房成交情情况从图上来看看，20009年年武汉市市各商品品房成交交情况区区域差异异化比较较明显。以以汉口中中心区、武昌中中心区为为首第一一方阵在在成交量量和成交交均
23、价上上引领着着武汉楼楼市的发发展；而而关山片片区、东西湖湖片区作作为武汉汉房地产产市场方方兴未艾艾的热点点区域，成交量量上一直直以来非常常活跃，尤其是关山片区，2009年成交量跃升至武汉各区域榜首位置；汉阳中心区和南湖片区在武汉各区域成交量价情况都比较平稳，成交均价上除了汉口中心区和武昌中心区外领先于其他区域；二七片区、古田片区、青山片区以及沌口片区由于目前供应紧缺，成交量在整体上各自所占比例不大，但这几个区域仍然是市场上关注的重点。二、武汉市市二手房房成交情情况分析析2009年年，武汉汉市二手房成成交面积积为5224.881万平平方米，成成交套数数为5445866套，同同比分别别增长887.
24、447%和和1022.822%。其其中，二二手住房房成交面面积4443.007万平平方米，成成交套数数为5113211套(不不含房改改出售公公房)，同同比增长长1344%和1224.332%。二手房综合合交易均均价为440788.544元/平平方米，同同比增长长12.42。其中中，二手手住房交交易均价价为39965.47元元/平方方米，同同比增长长14.95。从成交价格格看，在在一手房房整体火热热的背景景下，二手手房价格格开始大大幅上涨涨。20008年年年末出台台的楼市市新政中中大幅度度降低二二手房交交易税费费等一揽揽子措施施，很大大程度的的激发了了市场的的住房需需求。从从20009年初初的楼
25、市市低迷，逐逐渐发展展到年末末的火爆爆异常，买买方度过过了一个个从观望望、博弈弈到焦灼灼、出手手购房的的心理疲疲劳期。2009年年底，中中央政府府密集出出台各项项调整政政策，“营业税税征收年年限2改改5”对二手房房市场影影响最为为显著，市市场观望望情绪开开始蔓延延。受此此影响二二手楼市市陷入僵僵局，112月过过后成交交量迅速速下滑。二套房贷政策明确，银行存款准备金政策出现调整，后续抑制投机和投资的政策依然要出台，短期内交易量会维持到较低的水平上。未来随着政府的调控力度和政策向市场传导渗透，房价会趋于合理，刚性需求依然会得到支持和释放。第四节 区区域市场场分析与与评价以下片区范范围划分分为：汉汉
26、口中心心区指以以长江、长长江二桥桥、汉江江、江汉汉二桥、发发展大道道、黄埔埔大街范范围内的的区域；东西湖湖片区指指吴家山山、金银银湖区域域；古田田片区指指古田一一路以东东、古田四四路以西西；二七七、后湖湖片区指指发展大大道以北北、黄埔埔大街以以东区域域；武昌昌中心区区指徐东东大街以以南、武武珞路以以北及沿沿线，珞珞瑜路至至广埠屯屯范围内内区域，包包括东湖湖区域；青山片片区指徐徐东大街街以东区区域；南南湖片区区指武珞珞路以南南、珞狮狮路以西西区域；关山片片区指珞珞狮路以以东、珞珞瑜路以以南区域域，包括括汤逊湖湖区域；汉阳中中心区指指汉阳老老城区域域；沌口口片区指指武汉经经济开发发区及其其周边范范
27、围。一、汉口区区域商品品住宅成成交分析析汉口区域主主要分为为四大板板块，即即汉口中中心区、古古田片区区、东西西湖片区区、二七七后湖片片区。在在武汉三三镇房地地产版图图中，汉汉口区域域是武汉汉市房地地产发展展最早，扩扩张最明明显的区区域，也也一直是是全市房房地产走走向的风风向标。发展特征：（1）区域域内板块块差异较较大。由由于定位位、规划划和市场场供需不不同，区区域内各各板块房房地产发发展不平平衡。从从成交量量看，汉汉口中心心区需求求量最大大，全年年成交1117331套，二七后湖湖、东西西湖、古古田片区区，分别别成交443011套、1105446套、330833套。从从成交价价格看，汉汉口中心心
28、区成交交均价位位于全市市首位，而而古田片片区、二二七后湖湖片区、东东西湖片片区比较较靠后，在在10大大片区中中分别位位于第44位、88位和110位。此此外，在在地价、楼楼盘规模模、建筑筑形态方方面，汉汉口中心心区、古古田片区区开发集集约度明明显高于于二七后湖湖片区和和东西湖湖片区。（2）沿江江片多重重价值显显现。由由于沿江江土地供供应越来来越稀缺缺，加上上优越的的江景和和浓厚的的商业氛氛围，沿沿江片楼楼盘均价价格不菲菲。武汉汉天地、融融科天城城等中高高档项目目的推出出使沿江江片价值值得到进进一步体体现和巩巩固。（3）商业业地产蓄蓄势待发发。目前前武汉市市大型商商业项目目大多位位于本区区域，武武
29、广商业业航母年年中已开开工建设设，万达达在新华华路20009年年底推出出了大型型商业综综合体菱角角湖商业业广场，和和记黄埔埔江汉路路商业项项目值得得期待，王王家墩中中央商务务区也在在稳步推推进。在在一系列列项目带带动下，汉汉口商业业重镇地地位将进进一步发发展，商商业开发发和运营营模式也也将获得得新鲜血血液。发展趋势：2010年年，汉口口区域将将继续引引领武汉汉市房地地产市场场走向。如如果经济济发展形形势继续续稳定，本本区域房房地产成成交情况况则将在在现有基基础上逐逐渐筑底底。区域内板块块间差异异将继续续加大。核核心区域域由于土土地、房房产供给给越来越越少，土土地成本本居高不不下，房房价不会会急
30、剧下下跌，如如果价格格进一步步调整将将引发消消费市场场的积极极反应。而而近中心心城区的的楼盘主主要以差差异化和和性价比比取胜，在在核心区区域价格格依然可可能很坚坚挺的220100年，部部分楼盘盘将面临临销售压压力。图8：汉口口中心区区成交情情况2009年年，汉口口中心区区成交均均价76604元元/平米米，成交交117731套套，在十十个片区区中分别别位列第第1位和和第3位位。由于于供需不不平衡，市市场消费费能力强强，汉口口中心区区成交均均价继续续位列全全市首位位。成交交套数虽虽然居于于汉口区区域榜首首，但是是落后于于武昌中中心区和和关山片片区。图9：古田田片区成成交情况况古田板块成成交均价价为
31、54455元元/平米米，在十十个中心心城区片片区中位位列第44位。成成交30083套套，在十十个片区区中位列列第9位位。目前前该区域域处于供供需失衡衡比较严严重的状状态，这这种情况况发生的的主要原原因，一一是20009年年该区域域内土地地市场供供应不足足，而且且新开工工的项目目比较少少；二是是区域内内大多数数项目开开发相对对较早，经经过长期期去化后后，剩余余可供应应量较少少。图10：东东西湖片片区成交交情况2009年年，东西西湖片区区成交均均价为440633元/平平米，成成交1005466套，在在十个片片区中分分别位列列第100位和第第4位。轻轻轨的连连接无疑疑让部分分近城区区板块受受益。东东
32、西湖片片区受益益于轻轨轨利好和和板块内内消费群群体支撑撑，成交交量价走走势比较较平稳。图11：二二七后湖湖片区成成交情况况二七后湖片片成交均均价为551133元/平平米，成成交43301套套，在十十个片区区中分别别位列第第8位和和第7位位。本板板块与中中心城区区接壤，经经过近几几年的发发展，已已经逐渐渐形成一一座居住住新城。由由于该片片区区位位条件良良好，相相对于其其他区域域价格区区间较低低，一直直以来受受到购房房者的热热衷，但但片区后后续供应应量较小小，供不不应求现现象明显显。二、武昌区区域商品品住宅成成交分析析武昌区域包包括武昌昌中心区区、青山山片区、南南湖片区区、关山山片区。相相比于汉汉
33、口，武武昌房地地产发展展虽然稍稍显年轻轻，但是是发展势势头迅猛猛，在20009年年更是风风生水起起。积玉玉桥板块块比较引人人注意，在这里逐渐形成的中高端居住组团聚集着众多品牌开发商，如：金地置业、融侨置业、华润等，区域整体品牌效应凸显明显。发展特征：（1）项目目规模相相对较大大。武昌昌区域版版图面积积相对较较大，在在武锅、武武重等企企业搬出出主城区区后，增增加了武武昌中心心区域房房地产成成片可开开发的面积。像像复地东湖国国际占地地53万万平米、建筑面面积1006万平平米，百百瑞景占占地522万平米米、建筑面面积1006万平平米，这这样的多多个大开开发规模模项目同同时出现现的情形形在其他他中心城
34、城区还比比较少见见。（2）武昌昌地区销销售价格格的稳步步上涨，主主要是220099年市场场回暖，市市场释放放一批刚刚性需求求客户以以及投资资客的出出手造成成了量价齐齐升的局局面。武武昌销售售套数的的不断增增长而项目供供应却在在减少，导导致销售售价格的的上涨。发展趋势： 武昌短期内内面临供供不应求的的局面，但但是由于于20009区域域内土地地供给增增加，部部分区域域未来房房产供应应将加大大，供需需压力将将在不长长的时间间内得到到缓和。按照国务院院批准的的武汉汉市城市市总体规规划(11996620220年)，确确定在武武昌区规规划布局局江南核核心区等等，重点点发展金金融贸易易、省级级行政中中心、教
35、教育科研研、机电电、高科科技产业业及文化化旅游等等职能。武武昌的城城市建设设一直在在稳步推推进，在在交通设设施方面面，武昌昌动作较较多，岳岳家嘴立立交、工工程完工工，过江江隧道的的连通更更拉近了了汉口和和武昌的的距离，两两个区域域的房地地产联系系将更加加紧密。22大火车车站、洪洪山广场场、临江江商务中中心区、休休闲观江江景区、黄黄鹤楼景景区景观观工程的的实施提提升了武武昌商务务积聚力力和居住住品质。此外，作为为人均可可支配收收入过万万元的高高素质人人群集聚聚地，武武昌区域域房地产产消费潜潜力也极极其巨大大。预计计后期武汉汉市主城城区项目目的减少少以及银银行贷款款政策的的收紧、国国家对近近期房地
36、地产价格格上涨过过快的关关注，销销售价格格将趋于于稳定。图12：武武昌中心心区商品品住宅成成交情况况武昌中心区区成交均均价为669233元/平平米，成成交1337266套，在在十个片片区中分分别位列列第2位位和第22位。本板块是仅仅次于汉汉口中心心区的热热点板块块，区域域内成熟熟的商业业，东湖湖、沙湖湖等景观观资源奠奠定了房房地产发发展的坚坚实基础础。除中中北路、沙沙湖等区区域逐渐渐形成大大型居住住组团外外，其它它区域居居住较为为分散。武武昌中心心区是220099年上半半年房价价上涨较较大的区区域，每每平方米米上涨了了20000元，与与汉阳也也拉开了了近12200元元/平方方米的差差价。武武昌
37、中心心区拥有有极佳的的水景资资源及商商业氛围围，依托托中南商商圈、沙沙湖、东东湖等先先天优势势，具有有发展价价值。图13：青青山片区区商品住住宅成交交情况青山片区成成交均价价为53300元元/平米米，成交交31552套，在在十个片片区中分分别位列列第5位位和第88位。由由于是老老工业基基地，本本地房地地产消费费群体相相对单一一，绝大大多数是是区域内内高收入入人群，对对区域外外客户吸吸引力较较弱。青青山区目前在在售项目少，仅仅新奥依江畔畔园、江南南春城、开来九洲洲国际等楼盘；20009年四四季度新新增项目少，后后续上市的的体量较小小。图14：南南湖片区区商品住住宅成交交情况南湖板块成成交均价价为
38、51142.92元元/平米米，成交交40554套，在在十个片片区中分分别位于于第6位位和第55位。南南湖板块块是武昌昌近年来来重点发发展的大大型居住住组团，前前期由于于土地供供应相对对充足，板板块内楼楼盘较多多。由于于市场行行情较好好，在金金地格林小小城、大大华公园世世家等楼楼盘的带带动下，泰泰然玫瑰湾湾、水域域天际等等项目相相继提价价销售。由由于前期期去化量量较大，后后期有效效供给较较少，房房价也处处于稳步步上升的的状态。图15：关关山片区区商品住住宅成交交情况关山片区成成交均价价为51102.42元元/平米米，成交交73444套，在在十个片片区中分分别位列列第7位位和第11位。著名的“光光
39、谷”位于本本板块，随随着关山山板块市市政建设设、鲁巷巷城市副副中心和和高科技技产业的的发展，在在科教底底蕴的支支持下，本本地消费费能力较较强，成成交量也也成功登顶顶各区域域首位。但但是在最最近几年年房地产产市场迅迅猛发展展后，本本板块房房地产主主流消费费人群的的基本需需求大部部分已经经得到满满足，新新消费群群体暂时时尚未形形成足够够的支撑撑。因此此，本年年度板块块成交情情况波动动幅度较较大，价价格波动动较大。三、汉阳区区域商品品住宅成成交分析析汉阳区域主主要包括括汉阳中中心区和和沌口片片区。随随着武汉汉新区建建设步伐伐的加快快、城市市道路交交通的完完善与其其他配套套设施的的完善，人人们对汉汉阳
40、的观观念正逐逐渐转变变，房地地产开发发版图也也逐渐改改变了原原由钟家家村王家湾湾的房地地产发展展格局，向向琴台路路、墨水水湖西路路及建港港方向延延伸，湖湖、江、景景伴随的的高品质质项目的的新建和和价格方方面的优优势使汉汉阳房地地产还存存在较大大的发展展空间。 发展特征：（1）双中中心格局局。在居居住氛围围和工作作机会吸吸附的作作用下，汉汉阳区域域逐渐形形成汉阳阳老城区区和沌口口两个板板块。汉汉阳区域域目前有有30多多个在售售楼盘。（2）标杆杆项目提提升区域域价值。目目前本区区域低等等价位楼楼盘均价价在48800元元/平方方米左右右，中等等价位楼楼盘均价价达到556000元/平平方米。世世贸锦绣
41、绣长江、华华润置地地中央公公园等项项目的面面市极大大提升了了本区域域项目知知名度和和区域价价值。（2）房地地产开发发以景观观住宅为为主。相相比于汉汉口和武武昌，汉汉阳本地地的购买买力稍逊逊，区域域平均成成交价格格一直低低于武汉汉市中心心城区平平均水平平，但是是本区域域拥有长长江、汉汉江、月月湖、墨墨水湖、知知音湖等等丰富的的景观资资源和归归元寺等等深厚的的历史人人文底蕴蕴。近年年来随着着人们生生活品质质的提升升，本地地的景观观资源逐逐渐得到到重视，居居住环境境优势得得到发挥挥。发展趋势：过去由于传传统心理理因素影影响，域域外客户户涉足本本地房地地产较少少。随着着武汉新新区和旅旅游资源源的开发发
42、，汉阳阳的景观观潜力得得到逐步步挖掘，交交通出行行也将随随着过江江隧道和和三环的的通车更更加便捷捷。因此此，对区区域外客客户吸引引力将加加强，其其中以古古田，汉汉口中心心区尤甚甚。相对于汉口口，本区区域可进进行大片片开发的的土地面面积较多多，20009年112月出出让的地地块也集集中在汉汉阳区域域。随着着市场进进一步趋趋好和相相关配套套完善，本本区域有有望形成成若干新新的居住住组团。图16：汉汉阳中心心区商品品住宅成成交情况况汉阳中心区区成交均均价为555422.677元/平平米，成成交33341套套，在十十个片区区中分别别位列第第3位和和第6位位。汉阳阳中心区区成交量量价走势势与全市市情况基
43、基本相同同，由于于暖市政政策对今今年的影影响，成成交量价价有所回回升。汉阳中中心区是是老工业业城区，既既具有一一定的居居住氛围围和商业业配套，又又离汉口口、武昌昌较近。因因此，尽尽管本板板块经济济发展没没有沌口口片区强强劲，但但是商品品房成交交价格和和数量仍仍然超过过沌口片片区。本本区域大大多数楼楼盘成交交均价处处于5000075500元元/平方方米之间间。外来来开发商商打造的的标志性性楼盘提提高了板板块价值值。其中中世贸锦锦绣长江江每平米米均价超超过1万万元，华华润置地地中央公公园成交交均价885000元/平平方米。图17：沌沌口片区区商品住住宅成交交情况沌口片区成成交均价价为43352元元
44、/平米米，成交交27227套，在在十个片片区中分分别位列列第9位位和第110位。在开发区产产业的支支撑下，沌沌口板块块一直是是汉阳区区域重要要的区域域，但是是由于出出口下降降，内需需不足，经经济增长长放缓的的影响对对以产业业为发展展基础的的沌口片片区来说说作用更更加明显显。虽然然在100月出现现小幅下下降的变变化，但但全年市市场依然然是以缓缓慢增长长为主的的趋势。目目前沌口口片区大大多数楼楼盘均价价处于44000065500元元/平方方米之间间。第五节 市市场供应应分析截至12月月31日日，武汉汉市商品品房供应应总量达达到9880.009万平平方米，而而商品房房成交面面积14418.4万平平方
45、米，全年市场场供需矛矛盾比较较突出。图18：武武汉市220099年商品品房供需需情况自20099年3月份份以来，受受房地产产市场成成交量大大幅上升升影响，开开发企业业开始加加快开发发进度和和推盘速速度，5月新新增面积积达到1157.03万万平方米米，为全全年最高高。但220088年大部部分开发发企业储储地不足足，新增增商品房房上市比比较缓慢慢，供应应波动幅幅度也较较大。受市场场成交形形势持续续利好，从10月开始武汉商品房批准上市面积也持续增加，环比和同比都有较大幅度的增长。第二章 土土地市场场第一节 土土地市场场综述一、 市场场特征（1）品牌牌开发商商加快囤囤地步伐伐。20008年土土地市场场
46、品牌开发发商纷纷纷缺席，而而20009年优优质地块块纷纷被被万科、保利等等大开发发商出手手拿下。“国进民退”现象在2009年土地市场也很突出，中小开发企业后备用地愈显不足。（2）市场场竞争激激烈，地地王重现现。20009年从从第一季季度开始始，土地地成交量量就逐渐渐增长，二二级市场场迎来了了小阳春春，并迅迅速反应应到一级级市场，全全年土地地成交9962.54万万方，成成交率高高达988%，创创造了历历史新高高。开发发商对未未来市场场看好纷纷纷争夺夺，引起起抢地高高潮，尤尤其是城城区优质质地块更更是炙手手可热，位于东湖风景区的四宗地块被华侨城置业43亿元拍得，产生继复地35.02亿拍得武重地块后
47、又一新的“地王”。郊区地块竞争也比较激烈，显得开发商不完全理性，因此在未来两年市场上开工量将大幅增加。二、 土地地市场交交易情况况2009年年，共成成交的1109块土地，土土地成交交面积9662.554万平方米米，总共共交易金金额3006.88亿元。成交交地块具具体如下下：地块编号土地使用权权人位置土地面积(公顷)容积率土地使用年年限地价(万元元)楼面地价（元元/平方方）P(20009)0001武汉中北经经济发展展有限公公司武昌区中北北路233号4.675.57住宅70年年8420003236P(20009)0002武汉华通置置业发展展有限公公司硚口区操场场角3.794.8住宅70年年4260002341P(20009)0004武汉市硚口口永利实实业公司司硚口区长丰丰永利村村0.41工业50年年380950P(20009)0006武汉汉阳黄黄金口工工业园区区投资开开发有限限公司汉阳区黄金金口工业业园西北北片4.051.5工业50年年2990492P(20009)0007武汉市硚口口文教用用品厂硚口区长丰丰乡东风风村0.382.65工业50年年300297P(200