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1、最新资料推荐 最新精品资料整理推荐，更新于二二一年八月十四日 2021 年 8 月 14 日星期六 14:28:46 2010 年度武汉市房地产市场投资报告 目 录 卷首语.2 第一章 房产市场.4 第一节 德盛指数.4 第二节 房产市场概述.6 第三节 房产交易分析.10 第四节 区域市场分析与评价.14 第五节 市场供应分析.25 第二章 土地市场.27 第一节 土地市场综述.27 第二节 土地供应分析.42 第三节 土地交易分析.44 第四节 土地市场发展趋势.46 第三章 市场年度关键词大盘点.48 第四章 2009 年房地产政策分析.55 第五章 2010 年房地产投资的风险、机会与
2、建议.64 最新资料推荐 最新精品资料整理推荐，更新于二二一年八月十四日 2021 年 8 月 14 日星期六 14:28:46 第一节 房地产投资风险.64 第二节 机会与建议.66 第六章 2010 年武汉市重点区域投资价值报告.69 结束语.74 卷首语 诺亚方舟的传说 2008 年，世界金融危机蔓延，房地产行业风云突变。到 2008 年 9 月时，成交量猛跌，楼价纷纷放水。虽然一些带头降价的楼盘尝到了一些甜头，但大多数地产商的跟风降价并不理想，举步维艰的经营状况更加剧了这些地产企业对市场的恐惧。暴风骤雨来临，2009 年的楼市何往？几乎所有人都对市场发出了怀疑甚至绝望的声音。绝望之余，
3、希望仍存。2008 年底，国家推出了一系列的购房优惠政策，坚定了消费者的购房决心；实行积极的财政政策和宽松的货币政策，解决了开发企业的融资困境。正是政策这条诺亚方舟，将地产业从满目疮痍的 2008 年载到了生机勃勃的2009 年。2009 年，在经济复苏的脚步仍很缓慢的时候，房地产业却一马当先，从年初的成交量摆脱持续低位运行的阴影，再到房价的稳步上升，最后到房地产开发投资额的大幅度增长。作为整个国民经济的重要支柱行业，房地产业拉动了大量居民消费，推动了相关产业的发展，维护了金融业的稳定，对于全年 GDP“保 8”任务的完成功不可没，其支柱作用也进一步加强。2009 年，整个房地产业迅速褪去 2
4、008 年萎靡不振的容貌，呈现出一片繁荣的景象。从武汉的房地产业各项数据来看，全线飘红。最新资料推荐 最新精品资料整理推荐，更新于二二一年八月十四日 2021 年 8 月 14 日星期六 14:28:46 2009 年武汉市房地产开发投资为 778.59 亿元，同比增长 36.51。其中，房地产住房开发投资为 498.04 亿元，同比增长 17.19。2009 年武汉市房屋施工面积为 4487.38 万平方米，同比增长 18.1%；其中新开工面积为 1651.17 万平方米，同比增长 14.1%。住房施工面积为 3580.99 万平方米，同比增长 11.1%；其中，住房新开工面积为 1247.
5、61 万平方米，同比增长1.2%。2009 年，武汉市商品房销售面积为 1418.4 万平方米，同比增长 126.26%。其中，商品住房销售面积 1258.89 万平方米，同比增长 90.09%。商品房销售套数为 122270 套，同比增长 81.66%。其中，商品住宅销售 120379 套，同比增长135.31%。2009 年，武汉市存量房交易面积为 524.81 万平方米，同比增长 87.47%，交易套数为 54586 套，同比增长 102.82%。其中存量住房交易面积为 443.07 万平方米，同比增长 134%，交易套数为 51321 套，同比增长 124.32%。2009 年，武汉市
6、商品房综合销售均价为 5484 元/平方米，同比增长 6.52%。其中，商品住房销售均价为 5265.91 元/平方米，同比增长 7.84。2009 年，武汉市存量房成交均价为 4078 元/平方米，同比增长 12.42%；其中，存量住房成交均价为 3965.47 元/平方米，同比增长 14.95%。2009 年，武汉市土地成交 109 宗，同比增长 128.57%；成交面积 962.54 万平米，同比增长 853.02%；出让金额 306.8 亿，同比增长 438.24%。其中，中心城区土地成交 57 宗，同比增长 6.12%；成交土地面积 549.27 万平方米，同比增长 443.4%；成
7、交金额 266.34 亿元，同比增长 302.03%。房地产市场在一系列优惠政策的推动下，刚性需求大量释放，市场迅速回暖，呈现史上最大成交量。在市场进入繁荣阶段的趋势下，政府似乎开始收回这条诺亚方舟，转而采取了一系列的调控政策。首先，下半年政府在全国大力打击捂盘、囤地行为，公布全国范围内闲置土地；其次，12 月最新资料推荐 最新精品资料整理推荐，更新于二二一年八月十四日 2021 年 8 月 14 日星期六 14:28:46 国务院发布国四条遏制部分城市房价过快上涨的势头，增加普通商品住房的有效供给，并且继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；接着，出台进一步加强土地出让收支管理
8、的通知，规定开发商拿地时首次缴款比例不得低于全部土地出让款的 50%；之后又明确二手房交易营业税免征年限恢复至 5 年。此系列密集出台的政策，一方面从供给源头遏制房价攀升，盘活库存土地，另一方面在开发商融资环境改善的情况下，提高其拿地门坎，并通过增加购房交易中的支出来抑制投资投机性需求增长。政策优惠似乎有逐步取消以至从严的趋势，高房价下的购房人群的置业心态如何变化，房地产业在 2010 年又该如何前行，值得我们深思。如何让房地产行业远离暴利、回归平缓，远离粗放、回归集约；如何让房地产承认智慧和科技，承认专业化；如何让房地产尊重主流消费者？这也值得行业深思。第一章 房产市场 第一节 德盛指数 一
9、、构建目的 房地产指数是反映房地产现象的量化描述，具有反映市场动态和预测的功能。为了更好的反映武汉市房地产市场，提高市场判研技术含量和科学性，尝试构建一套适合市场需要的指数系统。此指数既可以服务于房地产开发公司、营销公司，也可为政府部门决策提供参考。二、构建意义 目前众多研究机构成果（指数、系数等），均以价格的变化作主要指标。而最新资料推荐 最新精品资料整理推荐，更新于二二一年八月十四日 2021 年 8 月 14 日星期六 14:28:46 价格的变化并不能完全反应出市场的真实情况。供应量和去化量是反映市场走势最基础、最现实和最重要的风向标之一，是充分反映市场消化活力和能力唯一指标，对投资、
10、走势预测均具有重大的影响，有利企业和购房者理性决策。只有将价格与供应量、价格与去化量结合进行比对和计数，才能研析市场、判断市场。为此，德盛行地产机构研发“武汉房地产吸纳指数”（简称“德盛指数”），以弥补价格指数不足。“德盛指数”的推出，为武汉房地产市场提供了一个崭新的市场研判标准。吸纳指数越高表明市场越活跃。吸纳指数与吸纳率成正向关系，吸纳率越高表明市场销售速度越大于市场存量积累速度。吸纳率的倒数即为吸纳周期，通过计算可以反映出市场存量大致消化周期。此外，运用吸纳指数还可以预测房地产市场发展趋势。三、德盛指数构建 1.确定基准对比日期 为对比反映房地产市场走向和强弱，需确定基准对准日期。考虑到
11、我国房地产处于快速发展期和武汉市近四年房地产成交数据合理性，拟定吸纳率相对平稳的 2007 年 1 月为基期。2.季节因素调整 房地产受到季节因素影响较大，为反映真实市场形势，需要对数据进行调整，本指数采用常用的 X-11 季节调整方法对原始数据进行修正。3.测算方法 Ct,j=Bt,j/(Kt,j-1+Zt,j)*100%Ct,j 表示报告期吸纳率,Bt,j 表示报告期吸纳量,Kt,j-1 表示上期期末空置量，Zt,j 表示报告期新增供应量 Yt,j=(Ct,j/C2007,1)*100%最新资料推荐 最新精品资料整理推荐，更新于二二一年八月十四日 2021 年 8 月 14 日星期六 14
12、:28:46 Yt,j 表示报告期吸纳指数，C2007,1 表示基期（2007 年 1 月）吸纳率。四、指数应用 图 1：德盛指数示意图 从指数走势示意图上来看，武汉市在 2007 年 9 月份德盛指数达到最高峰，随后走低，当时是否“拐点”仍然处于争论之中，但指数已经明显的显示出市场的压力之大。2008 年市场投资信心不足，指数也持续低位徘徊，直到 2009 年 3 月份，指数才有所回升，但也只与 2007 年 7 月水平相近。此后随着市场环境的逐步好转，指数也在逐步攀升，在 8、9 月受全国量价下跌影响指数也出现了小幅下跌的插曲，但在 10 月份后年末市场的爆发，指数也大幅上扬。从 2009
13、 全年观察，房地产整个市场行情还是比较趋于理性，并没有出现像 2007 年大起大落之势。第二节 房产市场概述 2009 年的房地产市场可谓高潮迭起，在房地产的政策束缚在 2008 年底得到解除后，从 2009 年初的小阳春，到下半年楼市全面爆发。同时市场经济环境得到了改观，国民经济止住下滑趋势，全年 GDP“保八”任务已圆满完成。因此居民的消费意愿和消费能力得到一定程度的提升，从观望情绪纷纷转向出手，导致最新资料推荐 最新精品资料整理推荐，更新于二二一年八月十四日 2021 年 8 月 14 日星期六 14:28:46 楼市成交量大幅上扬，房价也进入了高烧不退的状态。一、武汉市 2009 年房
14、产市场发展特征 1.政策宽松 国家实施了积极的财政政策和宽松的货币政策，这是推动楼市前进最有利条件，一系列救市政策的出台十分明显的向社会传达了国家对房地产市场的重视，导致大量的社会财富向房地产市场流动。2.刚性需求集中释放 2008年市场整体低迷，积累的刚性需求终于在2009年的得到集中释放。2008年媒体全面的消极宣传深入的影响了购房者对市场的信心，导致大量的刚性需求被积压，2009 年在相关利好的消息下激发了消费者的购买欲望后同时又带动新的需求进入市场。.3.板块轮动 中心城区板块带动了郊区板块的回升。中心城区价格的大幅上涨使得部分购房者不得不考虑郊区楼盘，从而带动了郊区板块成交量以及价格
15、的上涨。武汉市近郊历来由于供应量较大，需求弹性大，竞争相对激烈。但在整体市场行情好转时郊区板块就会成为购房重要关注区域。中心城区房价坚挺，而郊区房价越显理性，并没有出现 2007 年疯涨的局面，反而以走量优先，适度涨价。4.房地产发展板块化明显 由于受地形影响，武汉市各板块间房地产发展差异较大，交通便利、居住氛围良好、有产业支撑的片区成交情况相对乐观。2009 年同区位的汉口中心区与汉阳中心区成交价格差别达 1816 元/平米。同样靠近三环，东西湖片区与沌口片区成交量相差近 8000 套。最新资料推荐 最新精品资料整理推荐，更新于二二一年八月十四日 2021 年 8 月 14 日星期六 14:
16、28:46.二、武汉市历年房产市场走势 图 2：武汉市商品房（住宅）销售面积年度走势 经过 2008 年市场的大幅下滑，2009 年武汉市商品房成交面积均出现了大幅上涨。商品房销售面积 1418.4 万平方米，同比上升 126.26%。商品住房销售面积 1258.89 万平方米，同比增长 90.09%，占商品房总销售面积的 90.09%。除去市场萎靡的 2008 年，从历年销售面积来看一直呈台阶式的上升趋势。相比火热的 2007 年，2009 年商品房销售面积增长 24.93%，商品住宅销售面积增长 17.66%，市场状况就显得更加火爆。最新资料推荐 最新精品资料整理推荐，更新于二二一年八月十
17、四日 2021 年 8 月 14 日星期六 14:28:46 图 3：武汉市商品房（住宅）成交均价年度走势 2009 年武汉市商品房出现大幅上涨，商品房成交均价 5484 元/平方米，同比增长 6.52%，商品住房销售均价为 5265.91 元/平方米，同比上升 7.84。在国家宏观调控的压力下，2006 年武汉市房地产市场出现小幅调整。但是到 2007 年，房价出现报复性上涨。进入 2008 年，在国内外环境形势的影响下，房价非理性发展得到一定程度的抑制。但 2009 年在积极的政策信号引导下，武汉市商品房成交量急剧上涨，带动成交均价也出现一定幅度的上升。三、武汉市房产市场发展趋势 随着国家
18、宏观经济的平稳增长，房地产业将继续保持平稳健康发展，房地产开发投资和建设规模将继续将继续保持增长。商品住房仍然是房地产开发的主体，同时商业地产、工业地产和旅游地产的规模也在不断加大。从长远发展看，武汉房地产市场需求依然存在，市场发展潜力仍在增加。从投资规模和建设开发指标分析，武汉市房地产市场的基本面仍然趋好。随着国家最新资料推荐 最新精品资料整理推荐，更新于二二一年八月十四日 2021 年 8 月 14 日星期六 14:28:46“扩内需、保增长”的经济发展思路进一步明确，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策推动下，武汉市房地产市场经过调整后仍将继续迎来恢复性的增长。第三节 房产交易分析 一、
19、武汉市 2009 年房产总体成交分析 1商品房销量走势 2009 年武汉市商品房销售 122270 套，同比上升 81.66%。全年商品住宅累计销量为 120379 套，同比增长 135.31%，月均销量 10032 套。图 4：武汉市商品房（住宅）成交套数月度走势 从上图来看，全年月度成交量走势呈现高位运行的态势。从 3 份起成交套数一举跃升至 12000 套后，市场上就延续了 10 个月破万套的奇迹。从全年走势来看，1、2 月份成交情况比较低迷，迈进 3 月份后成交量剧增，4 月份后直至 7月市场都延续了红火局面，而 8 到 10 月份时成交量却出现小幅滑落，最后是年末出现恐慌性成交量爆发
20、。但 2009 年与 2007 年的行情又有区别，2007 年的繁荣是在金融危机之前呈现出来的，2009 年则是在金融危机持续的状态下出现的最新资料推荐 最新精品资料整理推荐，更新于二二一年八月十四日 2021 年 8 月 14 日星期六 14:28:46 火爆场面，2009 年的购房群体相对 2007 年而言比较理性。2商品房成交价格走势 图 5：武汉市商品房（住宅）成交均价月度走势 2009 年，武汉市商品房成交均价稳中有升，并在 12 月达到全年最高点 6113元/平米。虽然在 8、9 月份市场出现了短暂的量价齐跌局面，但在年底前受政策风声调整的影响，许多购房者纷纷赶政策的末班车，在经过
21、一系列促销活动后，房价上涨幅度增大，火热的状态持续到年末，到12 月份时房价达到顶点。3商品房成交套均面积走势 最新资料推荐 最新精品资料整理推荐，更新于二二一年八月十四日 2021 年 8 月 14 日星期六 14:28:46 图 6：武汉市 2009 年商品房套均面积情况 2009 年武汉市成交套均面积为 99.22 平方米，受房价上涨等相关因素对小户型要求出现猛增，刚性需求纷纷青睐 90 平方米以下户型，套均面积因此全年也在 100 平米上下徘徊。全市 120 平方米以下商品住房为市场的主要需求，销售套数占总量的 70.68%，其中 90 平方米以下户型占 37.51%，所占比重最大。4
22、.商品房各区域成交量价走势 图 7：武汉市区域商品房成交情况 最新资料推荐 最新精品资料整理推荐，更新于二二一年八月十四日 2021 年 8 月 14 日星期六 14:28:46 从图上来看，2009 年武汉市各商品房成交情况区域差异化比较明显。以汉口中心区、武昌中心区为首第一方阵在成交量和成交均价上引领着武汉楼市的发展；而关山片区、东西湖片区作为武汉房地产市场方兴未艾的热点区域，成交量上一直以来非常活跃，尤其是关山片区，2009 年成交量跃升至武汉各区域榜首位置；汉阳中心区和南湖片区在武汉各区域成交量价情况都比较平稳，成交均价上除了汉口中心区和武昌中心区外领先于其他区域；二七片区、古田片区、
23、青山片区以及沌口片区由于目前供应紧缺，成交量在整体上各自所占比例不大，但这几个区域仍然是市场上关注的重点。二、武汉市二手房成交情况分析 2009 年，武汉市二手房成交面积为 524.81 万平方米，成交套数为 54586 套，同比分别增长 87.47%和 102.82%。其中，二手住房成交面积 443.07 万平方米，成交套数为 51321 套(不含房改出售公房)，同比增长 134%和 124.32%。二手房综合交易均价为 4078.54 元/平方米，同比增长 12.42。其中，二手住房交易均价为 3965.47 元/平方米，同比增长 14.95。从成交价格看，在一手房整体火热的背景下，二手房
24、价格开始大幅上涨。2008年年末出台的楼市新政中大幅度降低二手房交易税费等一揽子措施，很大程度的激发了市场的住房需求。从 2009 年初的楼市低迷，逐渐发展到年末的火爆异常，买方度过了一个从观望、博弈到焦灼、出手购房的心理疲劳期。2009 年底，中央政府密集出台各项调整政策，“营业税征收年限 2 改 5”对二手房市场影响最为显著，市场观望情绪开始蔓延。受此影响二手楼市陷入僵局，12 月过后成交量迅速下滑。二套房贷政策明确，银行存款准备金政策出现调整，后续抑制投机和投资的政策依然要出台，短期内交易量会维持到较低的水平上。未来随着政府的调控力度和政策向市场传导渗透，房价会趋于合理，刚性需求依然会得
25、到支持和释放。最新资料推荐 最新精品资料整理推荐，更新于二二一年八月十四日 2021 年 8 月 14 日星期六 14:28:46 第四节 区域市场分析与评价 以下片区范围划分为：汉口中心区指以长江、长江二桥、汉江、江汉二桥、发展大道、黄埔大街范围内的区域；东西湖片区指吴家山、金银湖区域；古田片区指古田一路以东、古田四路以西；二七、后湖片区指发展大道以北、黄埔大街以东区域；武昌中心区指徐东大街以南、武珞路以北及沿线，珞瑜路至广埠屯范围内区域，包括东湖区域；青山片区指徐东大街以东区域；南湖片区指武珞路以南、珞狮路以西区域；关山片区指珞狮路以东、珞瑜路以南区域，包括汤逊湖区最新资料推荐 最新精品资
26、料整理推荐，更新于二二一年八月十四日 2021 年 8 月 14 日星期六 14:28:46 域；汉阳中心区指汉阳老城区域；沌口片区指武汉经济开发区及其周边范围。一、汉口区域商品住宅成交分析 汉口区域主要分为四大板块，即汉口中心区、古田片区、东西湖片区、二七后湖片区。在武汉三镇房地产版图中，汉口区域是武汉市房地产发展最早，扩张最明显的区域，也一直是全市房地产走向的风向标。发展特征：（1）区域内板块差异较大。由于定位、规划和市场供需不同，区域内各板块房地产发展不平衡。从成交量看，汉口中心区需求量最大，全年成交 11731套，二七后湖、东西湖、古田片区，分别成交4301 套、10546 套、308
27、3 套。从成交价格看，汉口中心区成交均价位于全市首位，而古田片区、二七后湖片区、东西湖片区比较靠后，在 10 大片区中分别位于第 4 位、8 位和 10 位。此外，在地价、楼盘规模、建筑形态方面，汉口中心区、古田片区开发集约度明显高于二七后湖片区和东西湖片区。（2）沿江片多重价值显现。由于沿江土地供应越来越稀缺，加上优越的江景和浓厚的商业氛围，沿江片楼盘均价格不菲。武汉天地、融科天城等中高档项目的推出使沿江片价值得到进一步体现和巩固。（3）商业地产蓄势待发。目前武汉市大型商业项目大多位于本区域，武广商业航母年中已开工建设，万达在新华路 2009 年底推出了大型商业综合体菱角湖商业广场，和记黄埔
28、江汉路商业项目值得期待，王家墩中央商务区也在稳步推进。在一系列项目带动下，汉口商业重镇地位将进一步发展，商业开发和运营模式也将获得新鲜血液。发展趋势：2010 年，汉口区域将继续引领武汉市房地产市场走向。如果经济发展形势最新资料推荐 最新精品资料整理推荐，更新于二二一年八月十四日 2021 年 8 月 14 日星期六 14:28:46 继续稳定，本区域房地产成交情况则将在现有基础上逐渐筑底。区域内板块间差异将继续加大。核心区域由于土地、房产供给越来越少，土地成本居高不下，房价不会急剧下跌，如果价格进一步调整将引发消费市场的积极反应。而近中心城区的楼盘主要以差异化和性价比取胜，在核心区域价格依然
29、可能很坚挺的 2010 年，部分楼盘将面临销售压力。图 8：汉口中心区成交情况 2009 年，汉口中心区成交均价 7604 元/平米，成交 11731 套，在十个片区中分别位列第 1 位和第 3 位。由于供需不平衡，市场消费能力强，汉口中心区成交均价继续位列全市首位。成交套数虽然居于汉口区域榜首，但是落后于武昌中心区和关山片区。最新资料推荐 最新精品资料整理推荐，更新于二二一年八月十四日 2021 年 8 月 14 日星期六 14:28:46 图 9：古田片区成交情况 古田板块成交均价为 5455 元/平米，在十个中心城区片区中位列第 4 位。成交 3083 套，在十个片区中位列第 9 位。目
30、前该区域处于供需失衡比较严重的状态，这种情况发生的主要原因，一是 2009 年该区域内土地市场供应不足，而且新开工的项目比较少；二是区域内大多数项目开发相对较早，经过长期去化后，剩余可供应量较少。图 10：东西湖片区成交情况 最新资料推荐 最新精品资料整理推荐，更新于二二一年八月十四日 2021 年 8 月 14 日星期六 14:28:46 2009 年，东西湖片区成交均价为 4063 元/平米，成交 10546 套，在十个片区中分别位列第 10 位和第 4 位。轻轨的连接无疑让部分近城区板块受益。东西湖片区受益于轻轨利好和板块内消费群体支撑，成交量价走势比较平稳。图 11：二七后湖片区成交情
31、况 二七后湖片成交均价为 5113 元/平米，成交 4301 套，在十个片区中分别位列第 8 位和第 7 位。本板块与中心城区接壤，经过近几年的发展，已经逐渐形成一座居住新城。由于该片区区位条件良好，相对于其他区域价格区间较低，一直以来受到购房者的热衷，但片区后续供应量较小，供不应求现象明显。二、武昌区域商品住宅成交分析 武昌区域包括武昌中心区、青山片区、南湖片区、关山片区。相比于汉口，武昌房地产发展虽然稍显年轻，但是发展势头迅猛，在 2009 年更是风生水起。积玉桥板块比较引人注意，在这里逐渐形成的中高端居住组团聚集着众多品牌开发商，如：金地置业、融侨置业、华润等，区域整体品牌效应凸显明显。
32、发展特征：（1）项目规模相对较大。武昌区域版图面积相对较大，在武锅、武重等企最新资料推荐 最新精品资料整理推荐，更新于二二一年八月十四日 2021 年 8 月 14 日星期六 14:28:46 业搬出主城区后，增加了武昌中心区域房地产成片可开发的面积。像复地东湖国际占地 53 万平米、建筑面积 106 万平米，百瑞景占地 52 万平米、建筑面积106 万平米，这样的多个大开发规模项目同时出现的情形在其他中心城区还比较少见。（2）武昌地区销售价格的稳步上涨，主要是 2009 年市场回暖，市场释放一批刚性需求客户以及投资客的出手造成了量价齐升的局面。武昌销售套数的不断增长而项目供应却在减少，导致销
33、售价格的上涨。发展趋势：武昌短期内面临供不应求的局面，但是由于 2009 区域内土地供给增加，部分区域未来房产供应将加大，供需压力将在不长的时间内得到缓和。按照国务院批准的武汉市城市总体规划(19962020 年)，确定在武昌区规划布局江南核心区等，重点发展金融贸易、省级行政中心、教育科研、机电、高科技产业及文化旅游等职能。武昌的城市建设一直在稳步推进，在交通设施方面，武昌动作较多，岳家嘴立交、工程完工，过江隧道的连通更拉近了汉口和武昌的距离，两个区域的房地产联系将更加紧密。2 大火车站、洪山广场、临江商务中心区、休闲观江景区、黄鹤楼景区景观工程的实施提升了武昌商务积聚力和居住品质。此外，作为
34、人均可支配收入过万元的高素质人群集聚地，武昌区域房地产消费潜力也极其巨大。预计后期武汉市主城区项目的减少以及银行贷款政策的收紧、国家对近期房地产价格上涨过快的关注，销售价格将趋于稳定。最新资料推荐 最新精品资料整理推荐，更新于二二一年八月十四日 2021 年 8 月 14 日星期六 14:28:46 图 12：武昌中心区商品住宅成交情况 武昌中心区成交均价为 6923 元/平米，成交 13726 套，在十个片区中分别位列第 2 位和第 2 位。本板块是仅次于汉口中心区的热点板块，区域内成熟的商业，东湖、沙湖等景观资源奠定了房地产发展的坚实基础。除中北路、沙湖等区域逐渐形成大型居住组团外，其它区
35、域居住较为分散。武昌中心区是 2009 年上半年房价上涨较大的区域，每平方米上涨了 2000 元，与汉阳也拉开了近 1200 元/平方米的差价。武昌中心区拥有极佳的水景资源及商业氛围，依托中南商圈、沙湖、东湖等先天优势，具有发展价值。最新资料推荐 最新精品资料整理推荐，更新于二二一年八月十四日 2021 年 8 月 14 日星期六 14:28:46 图 13：青山片区商品住宅成交情况 青山片区成交均价为 5300 元/平米，成交 3152 套，在十个片区中分别位列第 5 位和第 8 位。由于是老工业基地，本地房地产消费群体相对单一，绝大多数是区域内高收入人群，对区域外客户吸引力较弱。青山区目前
36、在售项目少，仅新奥依江畔园、江南春城、开来九洲国际等楼盘；2009 年四季度新增项目少，后续上市的体量较小。最新资料推荐 最新精品资料整理推荐，更新于二二一年八月十四日 2021 年 8 月 14 日星期六 14:28:46 图 14：南湖片区商品住宅成交情况 南湖板块成交均价为 5142.92 元/平米，成交 4054 套，在十个片区中分别位于第 6 位和第 5 位。南湖板块是武昌近年来重点发展的大型居住组团，前期由于土地供应相对充足，板块内楼盘较多。由于市场行情较好，在金地格林小城、大华 公园世家等楼盘的带动下，泰然 玫瑰湾、水域天际等项目相继提价销售。由于前期去化量较大，后期有效供给较少
37、，房价也处于稳步上升的状态。图 15：关山片区商品住宅成交情况 关山片区成交均价为 5102.42 元/平米，成交 7344 套，在十个片区中分别位列第 7 位和第 1 位。最新资料推荐 最新精品资料整理推荐，更新于二二一年八月十四日 2021 年 8 月 14 日星期六 14:28:46 著名的“光谷”位于本板块，随着关山板块市政建设、鲁巷城市副中心和高科技产业的发展，在科教底蕴的支持下，本地消费能力较强，成交量也成功登顶各区域首位。但是在最近几年房地产市场迅猛发展后，本板块房地产主流消费人群的基本需求大部分已经得到满足，新消费群体暂时尚未形成足够的支撑。因此，本年度板块成交情况波动幅度较大
38、，价格波动较大。三、汉阳区域商品住宅成交分析 汉阳区域主要包括汉阳中心区和沌口片区。随着武汉新区建设步伐的加快、城市道路交通的完善与其他配套设施的完善，人们对汉阳的观念正逐渐转变，房地产开发版图也逐渐改变了原由钟家村王家湾的房地产发展格局，向琴台路、墨水湖西路及建港方向延伸，湖、江、景伴随的高品质项目的新建和价格方面的优势使汉阳房地产还存在较大的发展空间。发展特征：（1）双中心格局。在居住氛围和工作机会吸附的作用下，汉阳区域逐渐形成汉阳老城区和沌口两个板块。汉阳区域目前有 30 多个在售楼盘。（2）标杆项目提升区域价值。目前本区域低等价位楼盘均价在 4800 元/平方米左右，中等价位楼盘均价达
39、到 5600 元/平方米。世贸锦绣长江、华润置地中央公园等项目的面市极大提升了本区域项目知名度和区域价值。（2）房地产开发以景观住宅为主。相比于汉口和武昌，汉阳本地的购买力稍逊，区域平均成交价格一直低于武汉市中心城区平均水平，但是本区域拥有长江、汉江、月湖、墨水湖、知音湖等丰富的景观资源和归元寺等深厚的历史人文底蕴。近年来随着人们生活品质的提升，本地的景观资源逐渐得到重视，居住环境优势得到发挥。发展趋势：过去由于传统心理因素影响，域外客户涉足本地房地产较少。随着武汉新区和旅游资源的开发，汉阳的景观潜力得到逐步挖掘，交通出行也将随着过江隧道最新资料推荐 最新精品资料整理推荐，更新于二二一年八月十
40、四日 2021 年 8 月 14 日星期六 14:28:46 和三环的通车更加便捷。因此，对区域外客户吸引力将加强，其中以古田，汉口中心区尤甚。相对于汉口，本区域可进行大片开发的土地面积较多，2009 年 12 月出让的地块也集中在汉阳区域。随着市场进一步趋好和相关配套完善，本区域有望形成若干新的居住组团。图 16：汉阳中心区商品住宅成交情况 汉阳中心区成交均价为 5542.67 元/平米，成交 3341 套，在十个片区中分别位列第 3 位和第 6 位。汉阳中心区成交量价走势与全市情况基本相同，由于暖市政策对今年的影响，成交量价有所回升。汉阳中心区是老工业城区，既具有一定的居住氛围和商业配套，
41、又离汉口、武昌较近。因此，尽管本板块经济发展没有沌口片区强劲，但是商品房成交价格和数量仍然超过沌口片区。本区域大多数楼盘成交均价处于 50007500 元/平方米之间。外来开发商打造的标志性楼盘提高了板块价值。其中世贸锦绣长江每平米均价超过 1 万元，华润置地中央公园成最新资料推荐 最新精品资料整理推荐，更新于二二一年八月十四日 2021 年 8 月 14 日星期六 14:28:46 交均价 8500 元/平方米。图 17：沌口片区商品住宅成交情况 沌口片区成交均价为 4352 元/平米，成交 2727 套，在十个片区中分别位列第 9 位和第 10 位。在开发区产业的支撑下，沌口板块一直是汉阳
42、区域重要的区域，但是由于出口下降，内需不足，经济增长放缓的影响对以产业为发展基础的沌口片区来说作用更加明显。虽然在 10 月出现小幅下降的变化，但全年市场依然是以缓慢增长为主的趋势。目前沌口片区大多数楼盘均价处于 40006500 元/平方米之间。第五节 市场供应分析 截至 12 月 31 日，武汉市商品房供应总量达到 980.09 万平方米，而商品房成交面积 1418.4 万平方米，全年市场供需矛盾比较突出。最新资料推荐 最新精品资料整理推荐，更新于二二一年八月十四日 2021 年 8 月 14 日星期六 14:28:46 图 18：武汉市 2009 年商品房供需情况 自 2009 年 3
43、月份以来，受房地产市场成交量大幅上升影响，开发企业开始加快开发进度和推盘速度，5 月新增面积达到 157.03 万平方米，为全年最高。但 2008 年大部分开发企业储地不足，新增商品房上市比较缓慢，供应波动幅度也较大。受市场成交形势持续利好，从 10 月开始武汉商品房批准上市面积也持续增加，环比和同比都有较大幅度的增长。最新资料推荐 最新精品资料整理推荐，更新于二二一年八月十四日 2021 年 8 月 14 日星期六 14:28:46 第二章 土地市场 第一节 土地市场综述 一、市场特征（1）品牌开发商加快囤地步伐。2008 年土地市场品牌开发商纷纷缺席，而2009 年优质地块纷纷被万科、保利
44、等大开发商出手拿下。“国进民退”现象在 2009年土地市场也很突出，中小开发企业后备用地愈显不足。（2）市场竞争激烈，地王重现。2009 年从第一季度开始，土地成交量就逐渐增长，二级市场迎来了小阳春，并迅速反应到一级市场，全年土地成交 962.54万方，成交率高达 98%，创造了历史新高。开发商对未来市场看好纷纷争夺，引起抢地高潮，尤其是城区优质地块更是炙手可热，位于东湖风景区的四宗地块被华侨城置业 43 亿元拍得，产生继复地 35.02 亿拍得武重地块后又一新的“地王”。郊区地块竞争也比较激烈，显得开发商不完全理性，因此在未来两年市场上开工量将大幅增加。二、土地市场交易情况 2009 年，共
45、成交的 109 块土地，土地成交面积 962.54 万平方米，总共交易金额 306.8 亿元。成交地块具体如下：地块编号 土地使用权人 位置 土地面积(公顷)容积率 土地使用年限 地价(万元)楼面地价（元/平方）P(2009)001 武汉中北经济发展有限公司 武昌区中北路 23 号 4.67 5.57 住宅 70 年 84200 3236 P(2009)002 武汉华通置业发展有限硚口区操场角 3.79 4.8 住宅 70 年 42600 2341 最新资料推荐 最新精品资料整理推荐，更新于二二一年八月十四日 2021 年 8 月 14 日星期六 14:28:46 公司 P(2009)004
46、武汉市硚口永利实业公司 硚口区长丰永利村 0.4 1 工业 50 年 380 950 P(2009)006 武汉汉阳黄金口工业园区投资开发有限公司 汉阳区黄金口工业园西北片 4.05 1.5 工业 50 年 2990 492 P(2009)007 武汉市硚口文教用品厂 硚口区长丰乡东风村 0.38 2.65 工业 50 年 300 297 P(2009)008 武汉市楚韵服饰有限责任公司 江岸区谌家矶先锋村 2.34 1.5 工业 50 年 1560 444 P(2009)013 武汉长利玻璃有限公司 汉南经济开发区 7.87/工业 50 年 1560/P(2009)014 武汉长利玻璃有限公
47、司 汉南经济开发区 2/工业 50 年 396/P(2009)009 湖北国新置业有限公司 武昌区中北路 3 号 0.62 5.5 商服 40 年 7190 2108 P（2009）019 大连万达商业地产有限公司公司 江汉区新华西路 9.4522 4.24 居住 70 年商服 40年 120320 3002 P（2009）020 湖北万博房地产开发有限公司 汉阳区玫瑰园东路以南，赫山路以西 0.5693 2.5 居住 70 年 3000 2107 P湖北华亚武昌区0.93.2 居536180最新资料推荐 最新精品资料整理推荐，更新于二二一年八月十四日 2021 年 8 月 14 日星期六 1
48、4:28:46（2009）021 投资有限公司 晒湖路 24、51 号 294 住 70 年 0 2 P（2009）023 湖北阳光喔文化交流发展有限公司 武昌区中华路节点B 0.33 2 居住 70 年商服 40年 1940 2939 P（2009）024 金地集团武汉房地产开发有限公司 洪山区珞狮路壕沟 4.96 3 居住 70 年 30680 2061 P（2009）025 武汉龙潭置业有限责任公司 青山工业大道 1 号 1.8 3.6 居住 70 年 11800 1820 P（2009）026 湖北武汉葛洲坝实业有限公司 硚口区硚口路 147号 0.4 5 商服 40 年 4800 2
49、400 P（2009）027 武汉黄浦雷克萨斯汽车销售服务有限公司 汉阳区黄金口工业园东南片 0.8 1.5 工业 50 年 600 500 P（2009）028 武汉中轻塑料机械有限公司 汉阳区黄金口五村特 1 号 3.03 1.5 工业 50 年 2330 512 P（2009）029 武汉市宏昌炉料有限公司 汉阳区黄金口五村特 1 号 2.66 1.5 工业 50 年 1050 263 P（2009）030 武汉西高电器有限公司 汉阳区黄金口工业园东南片 1.41 1.5 工业 50 年 1080 510 P武汉福星洪山区8.34.5 商102274最新资料推荐 最新精品资料整理推荐，更
50、新于二二一年八月十四日 2021 年 8 月 14 日星期六 14:28:46（2009）031 惠誉置业有限公司 三角路村 1 业 40 年居住 70年 600 3 P（2009）032 湖北奥山置业有限公司 洪山区余家头村 22.32 3 商业 40 年居住 70年 134800 2013 P(2009)033 武汉地产开发投资集团有限公司 建设大道延长线与幸福大道交汇处 11.69 2.5 住宅 70 年 42600 1457 P(2009)034 武汉市万科房地产有限公司 东湖开发区郑桥村 23.09 1.5 住宅 70 年 72750 2100 P(2009)035 湖北天伦房地产开