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1、房地产估价师职业考试题库一 , 单选题 (共200题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1、假设开发法是以( )为理论依据的。A.收益递增原理B.均衡原理C.预期原理D.未来趋势原理【答案】 CCQ5M7B3J4D1J8E2HR4M3F3V5N3P1V10ZT3Q5U7N5V1W2Z32、某在建工程按正常建设进度建设1年后停工，停工半年后基坑进水，现人民法院强制拍卖该在建工程，预计拍卖处置正常期限为0.5年，之后处理基坑进水、清淤、协调施工约需0.25年。经市场调查，类似开发项目正常建设期为2.5年，开发完成后的市场价格为5000元/m2。折现率为10%，用动态分析法估价时，开发完成后的市场
2、价格的现值为（ ）元/m2。A.3939.93B.4034.93C.4132.23D.4231.87【答案】 BCC6H10M5Z7C3W10S1HF9W8M5M7H9C2J10ZO2M6Y8Q10B2M4T103、假设开发法具体可为房地产投资者提供的数值不包括（ ）。A.测算房地产开发中可能的最高费用B.测算房地产开发项目的实际利润C.测算房地产开发项目的预期利润D.测算待开发房地产的最高价格【答案】 BCV9G2L2T6F7J5I4HM3A1G8U10B10E1O6ZO2O4N1T5X8Z4F74、一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格_；相反
3、，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格_。（ ）A.下降；下降B.下降；上升C.上升；下降D.上升；上升【答案】 CCX8Q9Z2Z1F5U8L6HX7S6P5Z3E3U10S5ZH7G3O8N1N10D1P105、十二经别的主要功能是A.加强相互表里的两条经脉在深部的联系B.加强足三阴经、足三阳经与心脏的联系C.扩大十二经脉的主治范围D.加强十二经脉对头面的联系【答案】 ACN8Y10H5B10X10Q2X4HI10G6J7U2Y8K3D7ZT10C10Q3X2R7X2J76、某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为50万元/年，同期市场净租金
4、为65万元/年，报酬率为7%，该承租人权益价值为（ ）万元。A.39.36B.45.00C.131.22D.170.58【答案】 ACO9F5N4B3E4U5Q7HG9V6C8B10B7C3K1ZU2L9S2R2I7X5Y77、某住宅房地产开发用地，其土地面积为10000m2，规划容积率为1.2，楼面地价为1500元/m2。后经规划调整，其容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该住宅房地产开发用地因规划调整所需的补地价为（ ）万元。A.375B.450C.500D.600【答案】 DCU5N5T2J8W5P3Y7HH5V4P5P8K6K2J4ZY10F9Z5J8J1S6R68、发热恶寒，有汗，咽
5、干，食少腹胀，便溏溲清，舌体胖，苔稍黄者，证属A.表热里寒B.上热下寒C.表寒里热D.上寒下热【答案】 ACL7K3G4V4E3D4W6HT3H3W5H8Z5W9R6ZR9B5S4M1C9P2N59、某宗工业用地面积为5000m2，容积率为1.0，楼面地价为800元/m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8.0，其中商业用途建筑面积占40%，楼面地价为3000元/m2；居住用途建筑面积占60%，楼面地价为1000元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为（ ）万元。A.4000B.5900C.6800D.7200【答案】 CCI5O10T10A9M10J3O6HI3Q4L2M10O
6、10E4D7ZV10T6N5F9R6V7X310、某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地，目前已经完成地上一层结构部分，半年后开始预售，1年后可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为（ ）。A.0.5年和1年B.0.5年和1.5年C.0.5年和2年D.1年和1.5年【答案】 ACH1G2K4F6L7M9D5HG3L2Q7V3H7Y6F10ZW7U10D6Y9Q8W8K211、一套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使
7、用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为（ ）元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599【答案】 CCF9K4I9H9Q1Z9M6HK5W1S1W9A3E6H4ZK6D1O5X10X3R3B812、下列哪项不是胃的生理特性A.主通降B.喜燥恶湿C.胃宜降则和D.喜润恶燥【答案】 BCN1N9E6G7G5J8Q7HR7Q5J8O2N8E10A5ZM8X9Z1R5R10U9Y413、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为（ ）。A.有效经过年数等于实际经过年数B.有效经过
8、年数短于实际经过年数C.有效经过年数长于实际经过年数D.有效经过年数可能短于或长于实际经过年数【答案】 DCB9N10K7Q1L7B4W2HZ3F5H5G7T2E6A8ZE3R7G6D5E7Y10Q814、某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格1500元/m2，用成本法测算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2。该建筑物的现值为（ ）。A.2400元/m2B.1200元/m2C.1000元/m2D.1500元/m2【答案】 BCW9X5Q4Q4U7B4K5HT1Z9S9C9X9H7Z10ZX4W9Q8Z10Y8
9、L5H115、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和 6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是( )元/m2。A.-100B.50C.50D.100【答案】 BCH6G2A10N8L5T8R9HG2S3Z6H8O1S9R3ZT8Q7D7C1V10V7A416、某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理
10、论上应补地价（ ）万元。A.78B.882C.1210D.1272【答案】 DCS10P3X4H9T3U4F6HE5G6C9K1J4G1X1ZH2H1B7L7J9L8P517、房屋完损等级，是用来检查房屋维修保养情况的一个标准，是确定房屋实际新旧和（ ）的重要依据。A.估算价格B.测算折旧C.检查保养情况D.评定房屋的功能【答案】 BCU8S1C7S3O5W5A5HT4Y5R8Q10A2K6T9ZD10A2K4M9P8T10X718、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有（ ）。A.在建工程抵押估价业务B.城市房屋拆迁补偿估价业务C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务D.
11、正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务【答案】 DCS8B5L7K10W2K2S7HD7M6F9E6E10Y10Z2ZE8M6S4A7C3M4F719、收益法中的运营费用率是指（ ）。A.运营费用与潜在毛收入之比B.运营费用与总收益之比C.运营费用与净收益之比D.运营费用与有效毛收入之比【答案】 DCN6F1F1J1U6Y4C9HQ4H2M6J8U8W5H3ZT2B5Y8W5I5O3H820、在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为5层时，预期投资利润率为4.36%；在520层时，每增高一层，投资利润率上升0.18%；而在2030层时，每增高一层，投资利润率下降0.14%。那么，（ ）层应该是这座大
12、楼的经济高度。A.5B.20C.30D.31【答案】 BCB10W2J7O7E5T10H7HL10Q3O1O3B6J10K3ZM2Y2S2Q1Y4Z4G421、某可比实例的成交价格为3000元/m2，建筑面积为100m2，首付12万元，余款半年后支付8万元，一年后支付10万元。已知年利率为8%，则该可比实例的实际价格为（ ）元/m2。A.3000B.2895.73C.2985.71D.2960.80【答案】 BCW4H10L3Z2R4Z3R5HM9D10X10S5C6H2Y2ZH5K5L9S5M1Z6W222、关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是（ ）。A.静态分析法中应根据
13、价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本B.动态分析法中要进行现金流量预测C.静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中D.动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点【答案】 CCB6G7M1Y1Y1O5P10HU5B3W10D8W6U7F6ZA7H6R6J6Z4P7B123、( )是随着时间的推移而减少的；A.原始价值B.账面价值C.市场价值D.投资价值【答案】 BCE8W9O10N6H10F2C5HK8Q10D2Z9M5Z5K8ZS10N5D5W6O1M2Q924、下列哪项属于气和血的关系失调A.气血不荣经脉B.气随血脱C.气血两虚D.以上均是【答案】 DCC8H6
14、E9C10M4Q8T1HR1V4K6V3R5D2V5ZQ7U4M6K8L4Y4R125、收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。A.最佳用途和最佳规模B.最佳集约度C.最佳规模和最佳集约度D.最佳用途【答案】 CCC2J6Y8X10W3N9L6HH3Z10V2O3W7F1J10ZN1P8T2M9Z6U1F1026、假设开发法是以( )为理论依据的。A.收益递增原理B.均衡原理C.预期原理D.未来趋势原理【答案】 CCY9K7P6S3C2V2J1HL2E6D8Z5V5H1S3ZF6B3J6U5G7P5S427、某套商品住宅现房的建筑面积为100m2，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元/套
15、，年折现率为6%，类似商品住宅期房的市场价值为5000元/m2，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5%。该套商品住宅现房的市场价值为（ ）元/m2。A.4653B.5347C.5352D.5366【答案】 DCF9Q2Q7A2Q1I5T10HV4S10A7X3Q3M9S10ZI10J3I1M3O4A6U328、下列哪一位是“金元四大家”A.吴鞠通B.叶天士C.薛生白D.刘完素【答案】 DCB1M4K2J4M6O6U7HD5Z1I4K6J5K2M6ZT8P7G8M1P10L6Y229、价格实质上是市场经济(或商品经济)这种特定的经济制度下对有用且( )的一种分配方式。A.应急物品B.
16、一般物品C.特殊商品D.稀缺物品【答案】 DCG9Q10Z7J7S7U7Y4HG9Z7P8Y4E2Q1H5ZP9J4Z4W2Z5Z7V430、某工业用地的土地面积为10000m2，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/m2。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/m2，则因规划调整所需的补地价为（ ）万元。A.250B.1000C.2500D.3000【答案】 CCF1W9T9T6Q5S6B4HA7F7G5T9L2W1K1ZE2Z2E1L3K10V10N331、下列（ ）不是估价假设的作用。A.规避估价风险B.保护估价报告使用者C.保护估价机构和估价师D.保护
17、估价机构的管理者【答案】 DCR9E8G2Y2J7F7U10HD4L7J1F3Q1H9J4ZB1U6J3J2I2D4D732、某经过年数为23年的零售中心，其内部进行了重新装修，而且该建筑物的维修养护较好，那么该建筑物的有效年龄（ ）。A.等于23年B.小于23年C.大于23年D.可能等于也可能大于23年【答案】 BCA2V5K6U10S8H7V9HV6J2E3L9V7W4Z2ZM5M7S1E4R6G1R633、某在建工程于2014年4月1日开工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。建设项目正常建设期为24个月，假设该在
18、建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月，则假设开发法估价中后续建设期为（ ）个月。A.10B.11C.13D.14【答案】 DCS10N3U5L4X2E1F6HA5Q10U6O8W2W4B9ZQ3C7D6B6Z3X2E234、下列估价工作中，宜首先进行的是（ ）。A.制订估价作业方案B.实地查勘估价对象C.确定估价结果D.撰写估价报告【答案】 ACS7S3X2W7V9O3U3HJ4N7K3F9A6A3H1ZJ8J7F1K9T9Y7E335、（）是指因承租人拖欠租金等造成的收入损失。A.收租损失B.运营费用C.折旧D.财务损耗【答案】 ACE6M4L3O1U4U3N4HV9U1
19、R9G10V10C7T10ZP6U4N10O3X7D8G1036、在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的（ ）。A.简单算术平均数B.加权算术平均数C.众数D.中位数【答案】 CCZ9K3Y2Y1N5C2R7HG6P9E8C8Z5Q9D1ZD10V3K7Y10F7H5U837、有理性的买者在购买商品时，会选择（ ）。A.效用最大而价格最低的B.效用最小而价格最低C.效用最大而价格最高的D.效用最小而价格最高的【答案】 ACN3V9K5B2T8Q1N2HD10C5B8J8H10D8N4ZB6M1X8D4I9A9S438、关于估价结果形成和确定的说法，错误
20、的是（ ）。A.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响B.注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见C.注册房地产估价师不应在出具报告之前与估计委托人讨论估价结果D.合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格应一致【答案】 DCX6C9W8F2S7P2U4HO4U8W2I3G1W3X4ZZ3D8X6N1G1G8Z339、有效毛收入乘数是估价对象房地产的（ ）除以其有效毛收入所得的倍数。A.售价B.租金C.潜在毛收入D.净收益【答案】 ACS6Y5L6F3T10Z3B3HJ6L3Z10E5Z10U2T10ZH5O3W9P5I2K7C640、在某幢建筑面积300
21、0m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为( )。A.1067元/m2B.1070元/m2C.1084元/m2D.1141元/m2【答案】 CCP7U10N10K6R8P3R2HE10M3M5F7Y10E4E3ZH8Z8W10N5S1E5L641、某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产
22、的未来价格，应选用的预测方法（ ）。A.平均发展速度法B.平均增减量法C.数学曲线拟合法D.中位数法【答案】 CCO8I1Y5A5S10W9B10HG5H4L4V4Y2E1G3ZD3V2S3I1B4S7Z342、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积系数为0.8，每平方米使用面积价格为3000元，则该住宅建筑面积下的价格为（ ）元/m2。A.2400B.2580C.2607D.2760【答案】 ACN2M8Q1S2R6D8F2HI10J7E7Y4Z7O4Y2ZS9M4I6M4Q3P10U343、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是（ ）。A.估算后续开发经
23、营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生D.估算开发期中的利息和利润【答案】 DCH7Q1C1C3D4Z10U2HC10A8W5J1N2Y9J5ZN6S5H9D4V4U5E244、选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.1%、12.5%和13.6%，根据三个可比实例发生的时间和规模的大小，判断其权重分别为0.4、0.3和0.3，则可以确定估价对象的报酬率为( )。A.12.90%B.13.10%C.13.06%D.13.07%【答案】 DCW9H7J1F9W1J6X6HV3C2C3Q3A6F10U10ZU8F3C7U1H6G7R445、在运
24、用多元回归分析法进行房地产估价时，其中的自变量和因变量分别为（ ）。A.房地产价值或价格；影响房地产价值或价格的若干因素B.影响房地产价值或价格的若干因素；房地产价值或价格C.所有被估价房地产价值或价格；影响房地产价值或价格的若干因素D.影响房地产成交价格的若干因素；各宗被估价房地产价值或价格【答案】 BCE1S2S7M5U9D4X2HW2H9L9L4A10L3X1ZK10X2Q10H2G2T2N646、路线价法主要适用于（ ）的估价。A.城镇街道两侧商业用地B.城镇街道两侧居住用地C.乡村街道两侧商业用地D.城镇街道两侧各类用地【答案】 ACQ7F5M1I3G10W5X10HV3D7J4O7
25、A7A4S5ZP8Z5M2Z2H7J7N947、房地产权利的种类中，属于自物权的是（ ）。A.所有权B.典权C.抵押权D.地役权【答案】 ACR10V10J1U6V10E1P3HR10J2C9L9W4I1S3ZO7X5T8S1N10N2Z548、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。A.独一无二和供给有限B.独一无二和价值量大C.流动性大和价值量大D.不可移动和用途多样【答案】 BCX5G2A9X8C8O8E9HN3B3R1A4R6I9N4ZX10C9O7T2W4V6Z549、当重新开发完成后的房地产价值减去重新开发的必要支出及应得利润大于现有房地产价值时，应以（ ）为前提进行
26、估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发【答案】 DCI8H6K2W3W5M2L7HG2V1S6R8U7M6Z10ZY1Z3N4O3G10U9N1050、脏腑之气的功能中属阴的部分是A.温煦、推动、兴奋B.凉润、宁静、抑制C.构成脏腑的基本物质D.推动和调节人体生长、发育和生殖机能【答案】 BCX8I7W10Y9Q6N9Q1HZ6N3M7Y7Z8E1K7ZR3D2O7Y6S5G4Z351、如果一个人用不着做更大的努力就可以完成比别人多的工作，他的收入也会超过其他人，这种超额的收入也被视为（ ）。A.剩余物现象B.地租现象C.高工资现象D.纯粹的剩余物现象【答案】 BCU7X1V2
27、O2X9L5N7HN7Y7Z7U2I3F2U7ZV3Z7H8V5Q10S6M1052、直线法求取建筑物折旧时，从粗到细来进行划分的是（ ）。A.综合折旧法分类折旧加总法个别折旧加总法B.分类折旧加总法个别折旧加总法综合折旧法C.个别折旧加总法分类折旧加总法综合折旧法D.综合折旧法个别折旧加总法分类折旧加总法【答案】 ACK9Y7R4I4G4Z7X3HZ6L1I10F2V5X8C4ZU6I6I8J3H10D2S653、在估价相关国际组织中，FIG是指（ ）。A.世界估价组织协会B.国际估价标准委员会C.国际测量师联合会D.美国估价学会【答案】 CCV9W6R7E5H4L3O10HF8A2T8V1
28、0Y3F1G3ZK6R5A9J6C1I10T1054、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用（ ）测算。A.指数修匀法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.二次抛物线趋势法【答案】 CCU7B9F9B3B2W4D1HT1J2R9N8L4F7D10ZA6D7O8Z7H5G3O155、身以前皆寒栗，胃中寒则胀满可见于A.足阳明气不足B.足阳明气盛C.少阴气血衰极D.太阴终者【答案】 ACW3N1I8P6I5E3M2HO4V6F1O10P3J1A10ZQ4G10W5X5T9T8F456、“主胞胎”的经脉是A.冲脉B.任脉C.督脉D
29、.带脉【答案】 BCT4E2K7N4S4A7K4HH9N10B2D4N2X3T4ZD10A1H1W3W4D7Q157、下列会导致房地产的价格偏高的情况是( )。A.政府协议出让土地B.购买相邻房地产C.卖方不了解行情D.设立抵押的房地产【答案】 BCB7L5F9U1Q9O3B9HN3J1N4E6I6R1X5ZR4V4T3D6T2N3O358、东方之人易得痈疡是因A.其民乐野处而乳B.其民嗜酸而食腐C.民食鱼而嗜咸D.民华食而脂肥【答案】 CCW2S4M4R1V2F8R10HC7A3X2U2E2D4W8ZK6C2D6O5M4J1P959、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅
30、，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的市场价值，则应按（ ）进行评估。A.工业厂房B.工业用地C.商品住宅D.商住用地【答案】 DCQ3R9O7D10B4O1D8HU7M8K6J5Q9O6L4ZL7D6E5M4B5Y9R360、在依法判定的估价对象使用权利方面，应以（ ）为依据。A.相关合同B.法律、法规、政策C.土地用途管制D.国家的价格政策【答案】 CCE3T9F5E8F10M10X5HU2C1I7A10D6O6J7ZS4P4O2I9F8M9Y961、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限
31、内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（ ）万元的贬值。A.548.19B.558.15C.567.39D.675.40【答案】 CCI2K4D6N1L4M8S7HM9E10A8A10I10L7Z7ZT8T10O6R7V9S8U162、城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的( )。A.房地产的各项权利B.受到其他房地产权利限制的房地产权利C.受到其他各种限制的房地产权利D.房地产的额外利益
32、收益【答案】 CCE2G1V5T9X5P2R2HN5C6T7H3U7F2Z5ZP9Q1M6K3L2I6U763、某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元/km2。假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60%和40%。银行贷款年利息为8%，该土地的投资利息为（ ）元/m2。A.50.02B.103.22C.109.63D.114.82【答案】 BCH10L9L3Y1W6W10F9HH6U1D5Q9J2J3T2ZF6U8Y7F6N3Q8U1064、出租或营业型房地产最适宜采用的估价方法是（ ）。A.成本法B.长期趋势法C.收益法D.假设开发法【答案】 CC
33、A5E1R9Q7F10N2Q8HM9V3I2M9O10Y1V10ZC10M4L5T3D4U9D1065、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6%、74.7%、 76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以2002年1月1日为100%)。其中有一房地产在 2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为 ( )元/m2。A.2121B.2200C.1819D.2242【答案】 BCC7O9U7H9Q1Z5C2HF3K1G10V8F4W8I4ZL7K2I5F4A9K5I666、买方或卖方对其所买卖房地产有
34、特别的爱好、感情，卖方惜售，或买方执意要购买，在这种情况下的成交价格往往（ ）。A.偏低B.偏高C.正常D.不正常【答案】 BCU10J9B7D2S1F5W4HD1W1Q1Q4C2N4X9ZD4K7Z10D7Z6W8X567、按直接比较法判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为（ ）。A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%【答案】 D
35、CJ3Y1E6W4Z10H9D7HN6V8A8H4K7W5S7ZK9V4U3P6S9G1N668、某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用年限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（ ）万元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00【答案】 CCG7E10R10G1V9W8B9HP5K8T10Z4B6U6V6ZG1C2Q7C10A9P10Y169、评估某在建工程的市场价值，该在建工程有宾馆与写字楼两种续建方案，成本法测算该两种续建方案的结果均为8800元/m2，假设开发法对续建用作宾馆和写字楼两种方案的测算结果分别为1
36、0000元/m2和9550元/m2。根据最高最佳利用原则，估价方案综合测算结果（多种估价方法的，采用简单算数平均数）应确定为（ ）元/m2。A.9175B.9400C.9450D.9775【答案】 BCP3R5G1J5S6L3X1HJ6W7N5X1U8S9B1ZX7Z3Q3K6W2G6Y970、某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（）。A.70.00%B.83.33%C.84.00%D.
37、86.67%【答案】 BCM5J1B2B5F3C7K2HA2Y1Z2M8Y4J5D5ZR2W3D9C10J10X2W1071、房地产由于价值量大，其成交价格的付款方式往往采取（ ）的方式支付。A.一次付清B.支付定金C.分期支付D.以一定日期为最后期限一次付清【答案】 CCY10R4S1W6P4I3X4HA6X8M2Q7Z5J6Y8ZI4B9C5P4Q9K5X672、超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由（ ）承担。A.政府主管部门B.估价机构C.使用者D.注册房地产估价师【答案】 CCV1C8E5X1F2K3R8HB9W3O8G3Q4S9L2ZP3O9I1G1D4X10A273、产
38、出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为（ ）。A.规模收益不变B.规模收益递减C.规模收益递增D.边际收益递减【答案】 BCQ7W9F10A6L4Z3F10HR9F7W6U7F1O1K4ZW8N2A8W3X3L9E1074、在评估投资价值时，折现率是（ ）。A.社会一般的收益率B.收益法中的资本化率C.投资者要求的满意收益率D.投资者要求的最低收益率【答案】 DCO8Q2X7S9N3M1H4HQ6L4F6D10Q8U5G10ZM10K3E8E7Z1E8P475、下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象为过去状况的估价是（ ）。A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估B.
39、因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估【答案】 CCJ10M7T4W10H6E7Y1HD8F6X3W4W7F10X10ZH3T7B2N5W3M3E876、评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是检查估价机构和估价师是否遵循了应遵循的（ ）。A.估价原则B.价值规律C.市场情况D.估价方法【答案】 ACN6B5W6V7Q3R10K7HG7S7I4H8P3E5Y7ZF9S9W5D4J4Z2O1077、“气之根”是A.心B.肝C.肺D.肾【答案】 DCJ7Y10V2V2G10X9R3H
40、Y3Z6Q2E9O6Y5C9ZK6S5B10S6Y4B10V978、运用( )估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。A.抽检法B.平滑法C.指数加权法D.市场法【答案】 DCS4D2D5X10M5Q2T4HB5R5J5M6W6Z8P5ZT5H5Y6D7B10A1U879、房地产使用权目前主要是( )。A.土地占有权B.土地收益权C.土地所有权D.土地使用权【答案】 DCK4P5D5V8E6L10L2HG4H5A6T10Q8S2N8ZB3W3M2P2Z10P8Q580、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实物状况描述的是（ ）。A.建筑密度大小B.房型设计C.临路状况D.公共配套设施情况【答
41、案】 BCL1R10N6V10B10W6D6HM9B10T8T8M3T4B2ZV4L1R7A8Q7R5O681、对于应遵循（ ）但确因情况特殊而未采用相同的估价方法或对待方式进行估价的，应在估价报告中说明并陈述理由。A.替代原则B.合法原则C.一致性原则D.一贯性原则【答案】 CCT10G8H1W8Z4I7P3HQ4Y5G6N10Z7D5Z10ZR6H8E3Q9P1Z5L982、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120，单位建筑面积的重置成本为600元/，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（）。A.16%B.42%C.58%D.84%【答案】 DCP2Z10Q7K10G
42、9V8S6HD9G1S9J2F10Y4U7ZP10C9K2F6I3E10R383、某工业用地总面积为3000m2，容积率为0.5，楼面地价为1000元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，相应的楼面地价为1500元/m2。该改变用途理论上应补地价为（ ）万元。A.500B.525C.600D.1650【答案】 DCZ7O10F9U8H3V1L9HQ8Y5M7C2V4A3M8ZH9S8H10J2Y3T9N984、卖方5年前以贷款方式购买了一套建筑面积为85m2的住宅，贷款总额为45万元，期限为15年，年利率固定不变为6%。采用等额还本利息照付方式按月还款，现买卖合同约定买方付给卖
43、方50万元，并承担卖方应缴纳的交易税费及尚未偿还的购房贷款。若卖方、买方应缴纳的交易税费分别为正常成交价格的6%和4%，则该住宅的正常成交价格为（ ）元/m2。A.9787B.10013C.10282D.10539【答案】 ACG4K4X7Z5B7S4Q7HC6B8W5S3F9U8P6ZZ3P6G2S2Z10J9H985、某成交实例成交总价为24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余款于一年后付清，假设年利率为5%，则该实例的实际价格是（ ）万元。A.24B.23.42C.23.43D.22.86【答案】 CCP2Y5V7S9L4B4Q1HP4U10P2V2Z7N2L7ZL7W
44、7H2V6X1G8R686、已知年利率是5%，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是（ ）。A.2.5%B.3.0%C.5.06%D.8.0%【答案】 CCB9U1G5U1N1R4H1HN4U6Q6O5S1A7K4ZZ9E1C4T1E6N7Y787、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于（ ）。A.拥有的房地产权利B.受其他房地产权利的限制情况C.受房地产权利以外因素的限制D.额外的利益或好处【答案】 CCN4D1F3Q3Z8N3L4HW8G3C9E6F7S4Z2ZH9O10L9Z6A6Y1U388、最高最佳利用原则要
45、求评估价格应是在（ ）方式下，各种可能的使用方式中能够获得最大利益的使用方式的估价结果。A.合法使用B.合法产权C.合法处分D.合法收益【答案】 ACY4E3I6Z8D4X9N6HY9W6F10H3E2W4C7ZF7E10P8N2M2J9I1089、收益法的本质是以房地产的（ ）为导向求取估价对象的价值。A.市场交易价格B.预期收益能力C.开发建设成本D.未来收益大小【答案】 BCU7N8I9O3L10D7W6HU10F7Q8R2I2F10G7ZW5H9X7I1E10M4L590、对于商业用房来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，（ ）A.楼层对价格的影响更大B.朝向对价格的影响更大C.两者同样重要D.因人而异【答案】 ACZ3O6W2K8M6L8H8HQ4W10C2J1X1F1C5ZO7V6R4F7C6T2Z691、某估价事务所在2006年6月20