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1、房地产市场营销第2章 房地产市场营销环境分析第4节 房地产市场营销环境分析方法运用顾客需求顾客需求企业自身条件企业自身条件竞争情况竞争情况政府政策政府政策供应情况供应情况市场环境分析内容市场环境分析内容第第4 4节节 房地产市场营销环境分析方法运用房地产市场营销环境分析方法运用1 1.市场环境分析内容市场环境分析内容 SWOT是优势(strength)、劣势(weakness)、机会(opportunity)和威胁(threats)的总称。STOTSOWTS(优势优势)W（劣势）（劣势）O（机会）（机会）T（威胁）（威胁）第第4 4节节 房地产市场营销环境分析方法运用房地产市场营销环境分析方法
2、运用2 2.SWOTSWOT分析方法分析方法相互相互影响影响相互相互转化转化劣势优势技术能力、资源、设施、管理能力以及营技术能力、资源、设施、管理能力以及营销水平等限制因素销水平等限制因素技术能力、资源及其他特殊强势因素技术能力、资源及其他特殊强势因素第第4 4节节 房地产市场营销环境分析方法运用房地产市场营销环境分析方法运用2 2.SWOTSWOT分析方法分析方法企业外部环境因素有利形势，“未满足的需求”不利因素，企业发展的约束和障碍机会威胁第第4 4节节 房地产市场营销环境分析方法运用房地产市场营销环境分析方法运用2 2.SWOTSWOT分析方法分析方法S（优势）（优势）W（劣势）（劣势）
3、地段：属商业与居住两相宜的成熟地段地段：属商业与居住两相宜的成熟地段交通：处于次干道路口，交通便利交通：处于次干道路口，交通便利配套：紧临家乐福商厦，生活配套完备配套：紧临家乐福商厦，生活配套完备教育：重点小学形成了强大支撑教育：重点小学形成了强大支撑产品：楼盘外立面形象良好产品：楼盘外立面形象良好工程形象：楼盘处于准现楼状态工程形象：楼盘处于准现楼状态户型：布局合理户型：布局合理规模：项目规模较小，难与大盘抗衡规模：项目规模较小，难与大盘抗衡自身配套：单体建筑，缺乏目前市场上流自身配套：单体建筑，缺乏目前市场上流行的小区环境和小区花园行的小区环境和小区花园户型：主力户型以三房为主，就本区而言
4、户型：主力户型以三房为主，就本区而言面积偏大面积偏大卖场：目前卖场形象较差卖场：目前卖场形象较差片区：旧区地段，不属于目前的热点片区片区：旧区地段，不属于目前的热点片区，不利于吸引区外人士的目光，不利于吸引区外人士的目光O（机会）（机会）T（威胁）（威胁）商业配套：大型超市将极大地吸引客户商业配套：大型超市将极大地吸引客户的关注度，增加居住氛围的关注度，增加居住氛围教育配套：可通过对重点小学的强化宣传教育配套：可通过对重点小学的强化宣传而扩大客户群而扩大客户群营营 销：通过卖点重新整合、完善包装和销销：通过卖点重新整合、完善包装和销售手段来激活销售售手段来激活销售区外竞争：巨大的住宅推出量将使
5、规模较区外竞争：巨大的住宅推出量将使规模较小的楼盘面临巨大的竞争压力小的楼盘面临巨大的竞争压力区内竞争：区内项目的即将推出将直接冲区内竞争：区内项目的即将推出将直接冲击本项目击本项目销售时机：项目主销期仅剩下销售时机：项目主销期仅剩下2个月，销个月，销售压力大售压力大第第4 4节节 房地产市场营销环境分析方法运用房地产市场营销环境分析方法运用2 2.SWOTSWOT分析方法分析方法STWTSOWO2431最大与最小对策最大与最小对策最小与最小对策最小与最小对策最大与最大对策最大与最大对策最小与最大对策最小与最大对策第第4 4节节 房地产市场营销环境分析方法运用房地产市场营销环境分析方法运用2
6、2.SWOTSWOT分析方法分析方法针对性针对性l特定的营销环境条件只对于那些具有相应内部条件的企业来说是市场机会。利益性利益性l可以为企业带来经济的或社会的效益。时效性时效性l市场机会的价值具有与时而变的特点，这便是市场机会的时效性。公开性公开性l市场机会是某种客观的、现实存在的或即将发生的营销环境状况，是每个企业都可以去发现和共享的。第第4 4节节 房地产市场营销环境分析方法运用房地产市场营销环境分析方法运用3 3.市场机会的特点市场机会的特点市场机会的吸引力市场机会的可行性市场机会价值的评估市场需求规模。利润率。发展潜力。内部环境条件。外部环境条件。区域I为吸引力大、可行性弱的市场机会。区域为吸引力、可行性俱佳的市场机会，该类市场机会的价值最大。区域为吸引力、可行性皆差的市场机会。区域为吸引力小、可行性大的市场机会。第第4 4节节 房地产市场营销环境分析方法运用房地产市场营销环境分析方法运用4.4.市场机会的价值分析市场机会的价值分析感谢您的聆听