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1、第三章 房地产开发用地2021/9/181第一节第一节我国国有土地使用制度改革状况我国国有土地使用制度改革状况n一、传统土地使用制度的弊端一、传统土地使用制度的弊端n旧有的土地使用制度的内容：旧有的土地使用制度的内容：1行政调拨。（行政调拨。（1）行政划拨，国家划给用地单位；）行政划拨，国家划给用地单位；（2）行政调用，国家无偿调用用地单位的土地。）行政调用，国家无偿调用用地单位的土地。2无偿无限期使用。无偿无限期使用。3禁止土地的市场转让。禁止土地的市场转让。n传统国有土地使用制度的弊端：传统国有土地使用制度的弊端：1忽视价值规律，未能有效利用和合理配置土地。忽视价值规律，未能有效利用和合理
2、配置土地。2影响城市经济的发展和城市建设资金的良性循环。影响城市经济的发展和城市建设资金的良性循环。3影响企业经济核算和经营管理水平的提高。影响企业经济核算和经营管理水平的提高。4滋生官僚主义，影响廉政建设。滋生官僚主义，影响廉政建设。2021/9/182第一节第一节我国国有土地使用制度改革状况我国国有土地使用制度改革状况n二、国有土地使用制度的改革状况二、国有土地使用制度的改革状况一是收取城市土地使用费，其实质是城一是收取城市土地使用费，其实质是城市地租。市地租。二是征收城镇土地使用税。二是征收城镇土地使用税。三是实行城市土地使用权有偿出让和转三是实行城市土地使用权有偿出让和转让。让。政府目
3、前在出让土地时，各种税收一次政府目前在出让土地时，各种税收一次性缴纳（开发商垫付，进而转嫁给购房者）性缴纳（开发商垫付，进而转嫁给购房者），后续不再征收。，后续不再征收。2021/9/183第一节第一节我国国有土地使用制度改革状况我国国有土地使用制度改革状况n三、城市土地储备制度三、城市土地储备制度城市土地储备制度是指由城市委托的机构通过城市土地储备制度是指由城市委托的机构通过征收、收购、换地、转制和到期回收等方式，从征收、收购、换地、转制和到期回收等方式，从分散的土地使用者手中把土地集中起来，并由政分散的土地使用者手中把土地集中起来，并由政府或政府委托的机构组织进行土地开发、在完成府或政府委
4、托的机构组织进行土地开发、在完成了房屋的拆迁、土地的平整等一系列前期开发工了房屋的拆迁、土地的平整等一系列前期开发工作后，根据城市土地出让年度计划，有计划地将作后，根据城市土地出让年度计划，有计划地将土地投入市场的制度。土地投入市场的制度。2021/9/184第二节第二节建设用地使用权出让法律制度建设用地使用权出让法律制度n一、建设用地使用权出让的概念和特征一、建设用地使用权出让的概念和特征（一）建设用地使用权出让的概念（一）建设用地使用权出让的概念建设用地使用权人让是指国家以土地所有者的建设用地使用权人让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用身份将土地使用权在一定年
5、限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。金的行为。建设用地使用权出让与转让的不同：建设用地使用权出让与转让的不同：建设用地使用权出让与出租的不同：建设用地使用权出让与出租的不同：一级市场与二级市场一级市场与二级市场2021/9/185第二节第二节建设用地使用权出让法律制度建设用地使用权出让法律制度n（二）出让的法律特征（二）出让的法律特征1是一种民事法律行为。是一种民事法律行为。国家国家特殊民事主特殊民事主体体2是一种设权行为，创设了土地使用权。是一种设权行为，创设了土地使用权。3是一种有偿行为。是一种有偿行为。4建设用地
6、使用权的出让附随特殊义务。建设用地使用权的出让附随特殊义务。（1）权利的有期性。（）权利的有期性。（2）土地使用权属物权，）土地使用权属物权，其权利义务内容当事人不得自行约定，土地使用其权利义务内容当事人不得自行约定，土地使用者应在法定限度内行使权利内容。（者应在法定限度内行使权利内容。（3）权利客体）权利客体的特定性。的特定性。2021/9/186第二节第二节建设用地使用权出让法律制度建设用地使用权出让法律制度n二、建设用地使用权出让的范围二、建设用地使用权出让的范围n城市房地产管理法第二条在中华人民共和国城市房地产管理法第二条在中华人民共和国城城市规划区国有土地市规划区国有土地范围内取得房
7、地产开发用地的土地使用范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易权，从事房地产开发、房地产交易（商业性利益），（商业性利益），实施实施房地产管理，应当遵守本法。房地产管理，应当遵守本法。n三、建设用地使用权出让的批准权限和宏观调控三、建设用地使用权出让的批准权限和宏观调控（一）建设用地使用权出让的批准（一）建设用地使用权出让的批准国家对建设用地实行年度建设用地控制和总量控制，国家对建设用地实行年度建设用地控制和总量控制，土地使用权出让的批准权属于国务院及各级地方人民政府。土地使用权出让的批准权属于国务院及各级地方人民政府。n讨论讨论：土地管理者和所有者的重合，模糊了国家作
8、为：土地管理者和所有者的重合，模糊了国家作为土地管理者和所有者的地位土地管理者和所有者的地位2021/9/187第二节第二节建设用地使用权出让法律制度建设用地使用权出让法律制度n（二）建设用地使用权出让的宏观调控（二）建设用地使用权出让的宏观调控1建设用地使用权出让实行集中管理。建设用地使用权出让实行集中管理。2建设用地使用权出让实行总量控制。建设用地使用权出让实行总量控制。3建设用地使用权出让贯彻保护耕地原则。建设用地使用权出让贯彻保护耕地原则。4建设用地使用权出让实行价格管理。建设用地使用权出让实行价格管理。n四、建设用地使用权出让方式四、建设用地使用权出让方式n（一）概述（一）概述1、协
9、议出让、协议出让协议出让是指出让方和受让方经过协商，就土地使用协议出让是指出让方和受让方经过协商，就土地使用权出让条件以及双方的权利义务达成一致而出让土地使用权出让条件以及双方的权利义务达成一致而出让土地使用权的民事法律行为。权的民事法律行为。n程序：（程序：（1）申请阶段。（）申请阶段。（2）协商阶段。（）协商阶段。（3）签约阶段。）签约阶段。（4）履约阶段。）履约阶段。2021/9/188第二节第二节建设用地使用权出让法律制度建设用地使用权出让法律制度n我国对出让土地的最高年限予以规定，并且规定出让我国对出让土地的最高年限予以规定，并且规定出让金不得低于协议出让最低价。金不得低于协议出让最
10、低价。n城市房地产管理法第十三条土地使用权出让，城市房地产管理法第十三条土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和商业、旅游、娱乐和豪华住宅豪华住宅用地，有条件的，必须用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。式的，可以采取双方协议的方式。n物权法第一百三十七条物权法第一百三十七条设立建设用地使用权，可设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。以采取出让或者划拨等方式。工业、工业、商业、旅游、娱乐和商业、旅游、娱乐
11、和商品住宅商品住宅等经营性用地以等经营性用地以及及同一土地有两个以上意向用地者的同一土地有两个以上意向用地者的，应当应当采取招标、拍采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。卖等公开竞价的方式出让。2021/9/189第二节第二节建设用地使用权出让法律制度建设用地使用权出让法律制度n2招标出让招标出让招标出让是指国家通过招标、投标和定标的竞争程序招标出让是指国家通过招标、投标和定标的竞争程序出让土地使用权的民事法律行为。出让土地使用权的民事法律行为。（1）招标）招标（2）投标）投标（3）定标）定标一般经过开标、评标、决标三个阶段。一般经过开标、评标、决标三个阶段。（4）签约）签约（5）履约）履约n3
12、拍卖出让拍卖出让（1）拍卖委托；（）拍卖委托；（2）拍卖公告与察看；（）拍卖公告与察看；（3）拍卖）拍卖的实施；（的实施；（4）履约。）履约。2021/9/1810第二节第二节建设用地使用权出让法律制度建设用地使用权出让法律制度n4挂牌出让挂牌出让挂牌出让是指出让人发布挂牌公告，按公告规挂牌出让是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让土地的交易条件在指定的土地定的期限将拟出让土地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的民事法
13、律行为。定土地使用者的民事法律行为。n优点：（优点：（1）市场化程度较高，土地使用者之）市场化程度较高，土地使用者之间竞争激烈；（间竞争激烈；（2）在挂牌期限截止时如果仍有两）在挂牌期限截止时如果仍有两个获两个以上的竞买人要求报价，可以进行现场个获两个以上的竞买人要求报价，可以进行现场竞价，价高者得。（竞价，价高者得。（3）有充分的法律依据。）有充分的法律依据。n相关案例相关案例2021/9/1811第二节第二节建设用地使用权出让法律制度建设用地使用权出让法律制度n五、国有土地使用权的出让年限五、国有土地使用权的出让年限n（一）土地使用权出让的最高年限（一）土地使用权出让的最高年限n城镇国有土
14、地使用权出让和转让暂行条例第十二城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十二条条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一一)居住居住用地七十年；用地七十年；(二二)工业用地五十年；工业用地五十年；(三三)教育、科技、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；文化、卫生、体育用地五十年；(四四)商业、旅游、娱乐用商业、旅游、娱乐用地四十年；地四十年；(五五)综合或者其他用地五十年。综合或者其他用地五十年。n（二）合同约定的出让年限（二）合同约定的出让年限不得超过法律规定的出让最高年限。不得超过法律规定的出让最高年限。n（三）土地使用权出让年限的计算（三）土地使
15、用权出让年限的计算以领取土地使用证之日为期间的起算点；划拨土地使以领取土地使用证之日为期间的起算点；划拨土地使用权补办出让合同的出让年限，按出让合同双方约定的时用权补办出让合同的出让年限，按出让合同双方约定的时间计算；通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为间计算；通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。使用年限后的剩余年限。2021/9/1812第二节第二节建设用地使用权出让法律制度建设用地使用权出让法律制度n（四）土地使用权出让年限届满与续展（四）土地使用权出让年限
16、届满与续展n物权法第一百四十九条物权法第一百四十九条住宅建设用地使用权期间住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。行政法规的规定办理。n城市房地产管理法第二十二条土地使用权出让城市房地产管理法第二十二条土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地合同
17、约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
18、土地使用权由国家无偿收回。2021/9/1813第二节第二节建设用地使用权出让法律制度建设用地使用权出让法律制度n六、建设用地使用权出让的收回制度六、建设用地使用权出让的收回制度1土地使用者违反城市规划或土地使用权出让合同土地使用者违反城市规划或土地使用权出让合同的规定而开发利用土地，被国家强制收回。城市房地产的规定而开发利用土地，被国家强制收回。城市房地产管理法第二十六条以出让方式取得土地使用权进行房管理法第二十六条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工
19、开途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。成动工开发迟延的除外。【相关资料相关资料】2021/9/1814第二节第二节建设用地使用权出让法律制度建设用地使用权出让法律制
20、度2建设用地使用权出让合同规定的期限届满，建设用地使用权出让合同规定的期限届满，国家自动收回。国家自动收回。3在建设用地使用权期限届满前国家因社会在建设用地使用权期限届满前国家因社会公共利益的需要，提前收回土地使用权。公共利益的需要，提前收回土地使用权。城市房地产管理法第六条为了公共利益城市房地产管理法第六条为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务
21、院规定。的居住条件。具体办法由国务院规定。4为实施城市规划进行旧城区改建，需要调为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的。整使用土地的。2021/9/1815第三节第三节建设用地使用权划拨法律制度建设用地使用权划拨法律制度n一、建设用地使用权划拨的概念和特征一、建设用地使用权划拨的概念和特征土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。为。
22、n法律特征：法律特征：1标的限于国有土地。标的限于国有土地。2取得具有行政性。取得具有行政性。3取得具有无偿性。划拨的两种方式：一种是建设取得具有无偿性。划拨的两种方式：一种是建设用地使用权划拨经县级以上人民政府依法批准，在土地使用地使用权划拨经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交给土地使用用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交给土地使用者使用的行为；另一种是建设用地使用权的划拨经县级以者使用的行为；另一种是建设用地使用权的划拨经县级以上人民政府依法批准，土地使用者无须缴纳补偿、安置等上人民政府依法批准，土地使用者无须缴纳补偿、安置等费用就可取的建设用地
23、使用权的行为。费用就可取的建设用地使用权的行为。2021/9/1816第三节第三节建设用地使用权划拨法律制度建设用地使用权划拨法律制度4取得具有无期性。取得具有无期性。n城市房地产管理法第二十三条第二款城市房地产管理法第二十三条第二款依照本法依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。有规定外，没有使用期限的限制。划拨土地使用权没有使用期限的限制并不等于永续划拨土地使用权没有使用期限的限制并不等于永续存在。存在。5用途具有特定性。用途具有特定性。n城市房地产管理法第二十四条下列建设用地的城市房地产管理
24、法第二十四条下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市批准划拨。（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（四）法律、行政法规规定源、交通、水利等项目用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。的其他用地。2021/9/1817第三节第三节建设用地使用权划拨法律制度建设用地使用权划拨法律制度n二、划拨建设用地使用权的性质二、划拨建设用地使用权的性质1、土
25、地所有人自己占有、使用、土地所有人自己占有、使用国家机关、军事国家机关、军事机关等公法人享有的划拨土地使用权机关等公法人享有的划拨土地使用权2、非土地所有人的占有、使用、非土地所有人的占有、使用公司、企业、事公司、企业、事业单位等私法人、自然人和其他组织享有的划拨土地使用业单位等私法人、自然人和其他组织享有的划拨土地使用权权n三、划拨建设用地使用权的内容三、划拨建设用地使用权的内容（一）占有权（一）占有权（二）使用权（二）使用权使用时不得违反土地管理和城市规划的要求，不得随使用时不得违反土地管理和城市规划的要求，不得随意变更划拨土地时确定的土地用途。如确需变更原土地用意变更划拨土地时确定的土地
26、用途。如确需变更原土地用途，应当取得划拨方和市、县人民政府城市规划行政主管途，应当取得划拨方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意。部门的同意。2021/9/1818第三节第三节建设用地使用权划拨法律制度建设用地使用权划拨法律制度（三）收益权（三）收益权n城市房地产管理法第四十条以划拨方式取得土地使用权的，城市房地产管理法第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权
27、出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。家或者作其他处理。n城市房地产管理法第五十一条设定房地产抵押权的土地使城市房地产管理法第五十一条设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方
28、式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。可优先受偿。n城市房地产管理法第五十六条以营利为目的，房屋所有权城市房地产管理法第五十六条以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。（四）处分权（四）处分权20
29、21/9/1819第三节第三节建设用地使用权划拨法律制度建设用地使用权划拨法律制度n四、建设用地使用权划拨的范围四、建设用地使用权划拨的范围n划拨用地目录划拨用地目录(2001年年10月月22日国土资源部令第日国土资源部令第9号发布号发布自发布之日起施行自发布之日起施行)n1.国家机关用地和军事用地国家机关用地和军事用地(1)党政机关和人民团体用地党政机关和人民团体用地(2)军事用地军事用地n2.城市基础设施用地和公益事业用地城市基础设施用地和公益事业用地(3)城市基础设施用地城市基础设施用地(4)非营利性邮政设施用地非营利性邮政设施用地(5)非营利性教育设施用地非营利性教育设施用地(6)公益
30、性科研机构用地公益性科研机构用地(7)非营利性体育设施用地非营利性体育设施用地(8)非营利性公共文化设施用地非营利性公共文化设施用地(9)非营利性医疗卫生设施用地非营利性医疗卫生设施用地(10)非营利性社会福利设施用地非营利性社会福利设施用地2021/9/1820第三节第三节建设用地使用权划拨法律制度建设用地使用权划拨法律制度n3.国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地(11)石油天然气设施用地石油天然气设施用地;(12)煤炭设施用地煤炭设施用地;(13)电力设施用地电力设施用地;(14)水利设施用地水利设施用地;(15)铁路交通设施铁路交通设
31、施用地用地;(16)公路交通设施用地。高速公路服务区公路交通设施用地。高速公路服务区(区内经区内经营性用地除外营性用地除外)。(17)水路交通设施用地水路交通设施用地;(18)民用机民用机场设施用地场设施用地n4.法律、行政法规规定的其他用地法律、行政法规规定的其他用地(19)特殊用地特殊用地A.监狱。监狱。B劳教所。劳教所。C.戒毒所、看守所、治安拘留所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。收容教育所。对国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地对国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，可以以划拨方式提供土地使用权。对以营利为目的，项目，可以以划拨方式提供土地使用权。对以营利
32、为目的，非国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，非国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，应当以有偿方式提供土地使用权。应当以有偿方式提供土地使用权。2021/9/1821第三节第三节建设用地使用权划拨法律制度建设用地使用权划拨法律制度n五、建设用地使用权划拨的批准权限和程序五、建设用地使用权划拨的批准权限和程序n与出让方式的批准权限相同与出让方式的批准权限相同n程序：程序：1预审。由土地行政主管部门提出建设项目用地预预审。由土地行政主管部门提出建设项目用地预审报告。审报告。2申请。向县、市人民政府土地行政主管部门提出申请。向县、市人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请
33、。建设用地申请。3审查。审查。4批准。批准。5划拨。由市、县人民政府向建设单位颁发建设用划拨。由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。地批准书。6登记。登记。2021/9/1822第三节第三节建设用地使用权划拨法律制度建设用地使用权划拨法律制度n六、划拨建设用地使用权的终止六、划拨建设用地使用权的终止1国家征收，可以给予适当补偿。国家征收，可以给予适当补偿。2使用人不再需要。国家无需给予补偿。使用人不再需要。国家无需给予补偿。3特定项目终止。公路、铁路、机场、矿场等经核特定项目终止。公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。准报废的。4土地灭失。土地灭失。n七、划拨建设用地地使用权的商品化七
34、、划拨建设用地地使用权的商品化（一）划拨土地使用权的现状及缺陷（一）划拨土地使用权的现状及缺陷缺陷：缺陷：（1）划拨土地使用权使土地国家所有权）划拨土地使用权使土地国家所有权“虚位虚位”。（2）划拨土地利用效率低下。）划拨土地利用效率低下。（3）划拨土地使用权不利于建立统一的土地市场。）划拨土地使用权不利于建立统一的土地市场。（4）划拨土地使用权不利于城市房地产市场和金融）划拨土地使用权不利于城市房地产市场和金融市场的健康发展。市场的健康发展。2021/9/1823第三节第三节建设用地使用权划拨法律制度建设用地使用权划拨法律制度n（二）划拨建设用地使用权商品化的原因（二）划拨建设用地使用权商品
35、化的原因在现实中存在两种划拨建设用地使用权：一种是适用在现实中存在两种划拨建设用地使用权：一种是适用于公益目的的新的划拨建设用地使用权；一种是过去体制于公益目的的新的划拨建设用地使用权；一种是过去体制下形成的旧划拨建设用地使用权。下形成的旧划拨建设用地使用权。n（三）非公益目的的划拨建设用地使用权的市场化处分的（三）非公益目的的划拨建设用地使用权的市场化处分的要件：要件：n1990年城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例年城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第第45条规定：符合下列条件的，经市、县人民政府土地管条规定：符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用
36、权和地上建理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：(一一)土土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；(二二)领有领有国有土地使用证；国有土地使用证；(三三)具有地上建筑物、其他附着物合法具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；的产权证明；(四四)依照本条例第二章的规定签订土地使用依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地
37、使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。2021/9/1824第三节第三节建设用地使用权划拨法律制度建设用地使用权划拨法律制度n实质要件：实质要件：1用于商业目的或经营目的；用于商业目的或经营目的；2使用权主体为公司、企业、经营性组织；使用权主体为公司、企业、经营性组织；3房地产证齐全，即有土地使用权证和建筑房地产证齐全，即有土地使用权证和建筑物所有权证。物所有权证。2021/9/1825第三节第
38、三节建设用地使用权划拨法律制度建设用地使用权划拨法律制度n（四）划拨建设用地商品化的途径：（四）划拨建设用地商品化的途径：1出让。（出让。（1）先出让后处分。（）先出让后处分。（2）先处分后出让，）先处分后出让，即原划拨土地使用权人将划拨土地即原划拨土地使用权人将划拨土地“转让转让”给他人。由受给他人。由受让人办理土地使用权出让手续，并交纳出让金。让人办理土地使用权出让手续，并交纳出让金。2出租。（出租。（1）国家收回再出租；（）国家收回再出租；（2）先出租后将）先出租后将土地收益上缴国家。土地收益上缴国家。3作价出资或入股。作价出资或入股。4法律直接规定。（法律直接规定。（1）以抵押权实现而
39、设定出让土）以抵押权实现而设定出让土地使用权。城市房地产管理法第五十一条设定房地地使用权。城市房地产管理法第五十一条设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。（2）因法院强制执行而设定出让土地使用权。）因法院强制执行而设定出让土地使用权。相关案例相关案例2021/9/1826第四节第四节建设用地使用权转让法律制度建设用地使用权转让法律制
40、度n一、建设用地使用权转让的概念一、建设用地使用权转让的概念建设用地使用权转让是指建设用地使用权人在其权利建设用地使用权转让是指建设用地使用权人在其权利年限有效范围内，将其受让的建设用地使用权依法转移给年限有效范围内，将其受让的建设用地使用权依法转移给他人的民事法律行为。他人的民事法律行为。出让与转让的不同。转让与出租的区别出让与转让的不同。转让与出租的区别。n二、建设用地使用权转让的方式二、建设用地使用权转让的方式1出售。出售。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第二十六城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第二十六条条土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民土地使用权转让价格明显低于
41、市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。2交换。交换。3赠与。赠与。4继承。继承。5建设用地使用权出资入股。建设用地使用权出资入股。2021/9/1827第四节第四节建设用地使用权转让法律制度建设用地使用权转让法律制度n三、建设用地使用权转让的原则三、建设用地使用权转让的原则n1权利义务同时转移原则，又称权利义务同时转移原则，又称“认地不认人原则认地不认人原则”，是指建设用地使用权转让时，转让人与原建设用地使用权是指建设用地使用权转让
42、时，转让人与原建设用地使用权出让人所签订的出让合同以及登记文件中所载明的权利、出让人所签订的出让合同以及登记文件中所载明的权利、义务随之移转给受让人，土地使用权发生多次移转亦是如义务随之移转给受让人，土地使用权发生多次移转亦是如此。此。n城市房地产管理法第四十二条房地产转让时，城市房地产管理法第四十二条房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。权利不土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。权利不得扩张。得扩张。n2产权一致原则。是指土地使用权与其他地上建筑物所产权一致原则。是指土地使用权与其他地上建筑物所有权的权利人一致，土地使用权转让时，其地上建筑物、有权的权利人一致，土
43、地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权亦随之转移。其他附着物所有权亦随之转移。城市房地产管理法第三十二条房地产转让、抵城市房地产管理法第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。时转让、抵押。n3效益不可损原则。是指土地使用权的转让或地上建筑效益不可损原则。是指土地使用权的转让或地上建筑物、其他附着物所有权的转让，不得损害土地及地上建筑物、其他附着物所有权的转让，不得损害土地及地上建筑物的经济效益，并须经过政府审批。物的经济效益，并须经过政府审批。2021/9/1828第四节第四节建设用地使用
44、权转让法律制度建设用地使用权转让法律制度n四、建设用地使用权转让的生效要件四、建设用地使用权转让的生效要件n（一）建设用地使用权须具备可转让的条件（一）建设用地使用权须具备可转让的条件1以出让方式取得的建设用地使用权的转让条件以出让方式取得的建设用地使用权的转让条件n城市房地产管理法三十九条以出让方式取得土城市房地产管理法三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开得
45、土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当支建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当支持有房屋所有权证书。持有房屋所有权证书。n城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十九城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十九条条土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与
46、。行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。得转让。2021/9/1829第四节第四节建设用地使用权转让法律制度建设用地使用权转让法律制度2以划拨方式取得的建设用地使用权的转让条件以划拨方式取得的建设用地使用权的转让条件（1）先出让后处分。（）先出让后处分。（2）先处分后出让）先处分后出让3拟转让的房地产不具有禁止转让的情形拟转让的房地产不具有禁止转让的情形n城市房地产管理法第三十八条下列房地产，不城市房地产管理法第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让
47、方式取得土地使用权的，不符合本得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。止
48、转让的其他情形。n（二）当事人须订立书面转让合同（二）当事人须订立书面转让合同n（三）须办理建设用地使用权过户登记（三）须办理建设用地使用权过户登记相关案例相关案例2021/9/1830第五节第五节国有土地租赁法律制度国有土地租赁法律制度n在我国，存在土地租赁与土地使用权租赁两种在我国，存在土地租赁与土地使用权租赁两种租赁关系。二者的主要区别是：租赁关系。二者的主要区别是：第一，土地租赁出租的客体是土地，土地使用第一，土地租赁出租的客体是土地，土地使用权租赁，出租的客体的土地使用权。权租赁，出租的客体的土地使用权。第二，在土地供应市场中，国有土地租赁属于第二，在土地供应市场中，国有土地租赁属于
49、土地一级市场；国有土地使用权出租属于土地二土地一级市场；国有土地使用权出租属于土地二级市场。级市场。第三，租赁主体不同。国有土地租赁的一方始第三，租赁主体不同。国有土地租赁的一方始终是政府，而土地使用权出租的出租人则为拥有终是政府，而土地使用权出租的出租人则为拥有可流转土地使用权人。可流转土地使用权人。2021/9/1831第五节第五节国有土地租赁法律制度国有土地租赁法律制度n一、建设用地使用权人出租土地的情形一、建设用地使用权人出租土地的情形n（一）建设用地使用权人出租土地的含义（一）建设用地使用权人出租土地的含义建设用地使用权人出租土地是指土地使用权人作为出建设用地使用权人出租土地是指土地
50、使用权人作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他定着物出租给租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他定着物出租给承租人使用，承租人向出租人支付租金的双方民事法律行承租人使用，承租人向出租人支付租金的双方民事法律行为。为。n（二）建设用地使用权人出租土地的生效要件（二）建设用地使用权人出租土地的生效要件1建设用地使用权人须具备出租条件建设用地使用权人须具备出租条件（1）以出让方式取得建设用地使用权的，与转让条）以出让方式取得建设用地使用权的，与转让条件相同件相同（2）以划拨方式取得建设用地使用权的，与转让条）以划拨方式取得建设用地使用权的，与转让条件相同件相同2建设用地使用权的出租应当随同地上