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1、第三章第三章 房地产开发用地法律制度房地产开发用地法律制度n一、国有土地使用权出让一、国有土地使用权出让n二、国有土地使用权划拨二、国有土地使用权划拨n三、国有土地使用权转让三、国有土地使用权转让n四、国有土地租赁四、国有土地租赁n五、集体土地征用五、集体土地征用一、国有土地使用权出让一、国有土地使用权出让n1、出让的概念和特征、出让的概念和特征n（1）概念：出让与转让、出租的不同之处。）概念：出让与转让、出租的不同之处。n（2）法律特征）法律特征n（3）出让国有土地使用权的权利内容和限制）出让国有土地使用权的权利内容和限制n2、出让的范围、出让的范围n（1）城镇国有土地）城镇国有土地n（2）
2、具有商业性利益的土地）具有商业性利益的土地n3、出让的批准权限：国务院及各级人民政府、出让的批准权限：国务院及各级人民政府n4、出让方式、出让方式n（1）协议）协议n（2）招标）招标n（3）拍卖）拍卖n（4）挂牌）挂牌n5、出让年限及届满展期、出让年限及届满展期n6、出让的收回制度、出让的收回制度相关链接：竞买保证金究竟交多少？相关链接：竞买保证金究竟交多少？n重庆市国土房管局公示的二郎科技新城中心地块和沙坪坝原重庆无线电厂宗地块，出让金分别为2.12亿元和7380万元，竞买人须先交保证金1000万元和200万元；n2005年底价2.8亿珠江新城地块交竞买保证金300万；n2009年北京天竺开
3、发区22号地，14.1亿元起拍价，大龙地产2亿保证金，50.5亿竞得n国十九条：土地出让最低价不得低于出让地块所在地级国十九条：土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价，竞买保证金不得低于出让最低价的的20%（2010年年3月月10日）日）案例讨论1n某私营公司欠我万元未还，我起诉并申请法院对其名下一幢层楼房予以查封。判决生效后，该公司不履行债务，我申请强制执行。法院决定对查封的房屋进行拍卖。当我得知自己仅是该公司其中一名债权人后，决定参加竞拍买下这幢楼房。法院执行人员要求我交纳保证金后才能参加竞拍。像我的情况参加竞拍也要交保证金吗？分
4、析：n2005年月日起施行的最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定，第条：“拍卖不动产、其他财产权或者价值较高的动产的，竞买人应当于拍卖前向人民法院预交保证金。申请执行人参加竞买的，可以不预交保证金。保证金的数额由人民法院确定，但不得低于评估价或者市价的。应当预交保证金而未交纳的，不得参加竞买。拍卖成交后，买受人预交的保证金充抵价款，其他竞买人预交的保证金应当在日内退还；拍卖未成交的，保证金应当于日内退还竞买人。”案例案例2：竞买保证金应该交给谁：竞买保证金应该交给谁n某拍卖公司接受当地国土部门委托，以1.92亿元的价格成功拍出当地的99.7亩国有土地使用权。买受人是某房地产开
5、发公司，当场签署拍卖成交确认书，并且有公证人员现场公证。数月后，买受人以成交金额超出公司经济承担能力为由拒绝付款，造成事实上的违约。当时该房地产公司参加竞买时，110万元竞买保证金被强行要求交到国土部门。此后，拍卖公司两次向国土部门致函，请求确认买受人是否不再付款，如果不能按约定付款，拍卖公司将按拍卖法有关规定，向房地产公司索要其应当支付的佣金。国土部门复函拍卖公司称，确认原买受人不能履约，请拍卖公司自行向房地产公司主张权利。此复函中还提及：原买受人交纳的竞买保证金已经被当地市政府挪用。那么，本案例中，拍卖公司是否可要求国土部门返还竞买保证金110万元吗？分析：分析：n1.该拍卖程序合法、拍卖
6、有效。n2.竞买人与委托人之间则不存在任何形式上的合同关系。本案例中竞买人与拍卖公司签订竞买协议，形成了拍卖人与竞买人之间的合同关系。n3.该保证金是拍卖公司和竞买人之间的约定，应该由组织实施拍卖的拍卖人收取。n4.委托人是委托拍卖人拍卖物品或者财产权利的公民、法人或者其他组织。委托人在组织拍卖活动、实施竞买程序中，与竞买人之间不存在相应的法律关系，因此，委托人不具备向竞买人收取竞买保证金的资格。二、国有土地使用权划拨二、国有土地使用权划拨n1、土地使用权划拨的概念和特征、土地使用权划拨的概念和特征n2、划拨土地使用权的性质、划拨土地使用权的性质n3、权利内容、权利内容n4、范围、范围n5、批
7、准权限和程度、批准权限和程度n6、终止、终止n7、划拨土地使用权的商品化、划拨土地使用权的商品化三、国有土地使用权转让三、国有土地使用权转让n1、转让的概念、转让的概念n2、转让方式、转让方式n（1）出售）出售n（2）交换）交换n（3）赠与）赠与n（4）继承）继承n（5）入股）入股n3、转让的原则、转让的原则n4、转让生效的要件、转让生效的要件n（1）土地使用权具备可转让的条件）土地使用权具备可转让的条件n（2）当事人须订立书面转让合同）当事人须订立书面转让合同n（3）须办理土地使用权过户登记）须办理土地使用权过户登记第二次课堂作业第二次课堂作业n1.所有划拨用地都是无偿取得的。所有划拨用地都
8、是无偿取得的。n2.在起拍价基础上逐渐加码的拍卖方式叫荷兰式在起拍价基础上逐渐加码的拍卖方式叫荷兰式拍卖。拍卖。n3.对于已经签署了书面转让合同的房地产，房地对于已经签署了书面转让合同的房地产，房地产原所有人还有转让权。产原所有人还有转让权。四、国有土地租赁四、国有土地租赁n（一）国有土地使用权人出租土地情形（一）国有土地使用权人出租土地情形n1.土地使用权人出租土地的含义（房地不可分）土地使用权人出租土地的含义（房地不可分）n2.租赁生效条件：租赁生效条件：n（1）土地使用权人具备出租条件）土地使用权人具备出租条件n（2）房地一起出租）房地一起出租n（3）签订租赁合同）签订租赁合同n（4）办
9、理登记）办理登记n3.土地使用权人出租土地的效力土地使用权人出租土地的效力n（1）承租人的权利和义务（不得自行转租）承租人的权利和义务（不得自行转租）n（2）出租人继续履行土地使用权出让合同）出租人继续履行土地使用权出让合同n（3）租赁权具有某些物权的效力（排斥再出租、）租赁权具有某些物权的效力（排斥再出租、买卖不破租赁、优先购买权）买卖不破租赁、优先购买权）n（4）出租期限、用途限制）出租期限、用途限制n一个典型的租赁纠纷案例一个典型的租赁纠纷案例n（二）国家出租土地情形（二）国家出租土地情形n1.含义含义n2.适用范围适用范围n3.国家出租土地的方式：招、拍、协议国家出租土地的方式：招、拍
10、、协议n4.国有土地租赁合同国有土地租赁合同n（1）租赁期限：）租赁期限：0.5-20年年n（2）租金与地价相均衡）租金与地价相均衡n5.国有土地租赁合同的效力（双方权利义务）国有土地租赁合同的效力（双方权利义务）五、集体土地征用五、集体土地征用n1.集体土地征用的概念、特征集体土地征用的概念、特征n2.集体土地征用应遵循的原则集体土地征用应遵循的原则n3.集体土地征用的批准权限（集体土地征用的批准权限（记住国务院批记住国务院批准权限准权限）n4.集体土地征用的补偿集体土地征用的补偿n思考题：请计算一下最高补偿额是平均产值思考题：请计算一下最高补偿额是平均产值的多少倍？的多少倍？n5.城市土地
11、储备制度城市土地储备制度n（1）概念）概念n（2）范围、数量和利用）范围、数量和利用n（3）城市土地收购原则）城市土地收购原则n（4）城市土地储备制度的作用）城市土地储备制度的作用n现实思考：城市土地储备制度现实思考：城市土地储备制度V“三旧改造三旧改造”制制度度第三次课堂作业第三次课堂作业n1下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是（中，正确的是（)。A.非住宅建没用地使用权期间届满后，自动续期非住宅建没用地使用权期间届满后，自动续期B.住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期C.非住宅建设用地使
12、用权期间届满后，土地使用非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前6个月申个月申请续期请续期D.非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前2年申年申请续期请续期n2人民法院依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留人民法院依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应由（价应由（)确定。确定。A.房地产估价机构房地产估价机构B.人民法院人民法院C.抵押权人抵押权人D.人民法院和房地产估价机构共同人民法院和房地产估价机构共同n3某公司
13、以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记，后又以该房地产同款，同时办理了抵押登记，后又以该房地产同乙银行申清抵押贷款，也办理了抵押登记贷乙银行申清抵押贷款，也办理了抵押登记贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款拍卖所得款()。A.甲银行优先受偿甲银行优先受偿B.按两家银行的债权数额大小确定受偿顺按两家银行的债权数额大小确定受偿顺序序C.乙银行优先受偿乙银行优先受偿D.按两家银行的债权比例受偿按两家银行的债权比例受偿综合案例分析：综合案例分析：n2005年年1月，甲房地产开发公司月，甲房
14、地产开发公司(以下简称甲公司以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构。（以下简称乙机构产估价机构。（以下简称乙机构)对被拆迁房屋的市对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。被拆迁人李某就其房屋的性质与场价格进行了评估。被拆迁人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于甲公司未能协商一致。该项目于2005年年10月月1日动日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司)承包施工。承包施工。该区私营企业职工王某以
15、抵押贷款方式，于该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2006年年2月以月以5000元每平米的价格预购了一套元每平米的价格预购了一套80平米的住平米的住宅。该项目于宅。该项目于2006年年6月通过竣工验收并交付使用。月通过竣工验收并交付使用。王某于王某于 2006年年9月将该套住宅转让给他人，售房收月将该套住宅转让给他人，售房收入入44万元。万元。综合案例分析：综合案例分析：n（1）该项目土地使用权出让合同由（）该项目土地使用权出让合同由（)与甲公与甲公司签订。司签订。A.该市人民政府土地管理部门该市人民政府土地管理部门B.该区人民政府土地管理部门该区人民政府土地管理部门C.该区人民政府该区人
16、民政府D.该市人民政府该市人民政府n（2）甲公司应向土地管理部门缴纳）甲公司应向土地管理部门缴纳()。A.土地补偿费土地补偿费B.土地使用权出让金土地使用权出让金C.土地闲置费土地闲置费D.房屋拆迁安置费房屋拆迁安置费综合案例分析：综合案例分析：n（3）乙机构确定李某被拆迁房屋的性质应遵循的原则为（）乙机构确定李某被拆迁房屋的性质应遵循的原则为（)。A.由城市房产管理部门认定由城市房产管理部门认定B.由城市规划行政主管部门认定由城市规划行政主管部门认定C.一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准D.由乙机构根据经验确定由乙机构根据经验确定n（4）下列关于房屋
17、拆迁行政裁决的表述中。正确的为（）下列关于房屋拆迁行政裁决的表述中。正确的为（)。A.李某申请行政裁决，应提交被拆迁房屋的权属证明李某申请行政裁决，应提交被拆迁房屋的权属证明B.李某对行政裁决不服，可依法申请行政复议李某对行政裁决不服，可依法申请行政复议C.因李某提出新的需要查认的事实，房屋拆迁管理部门因李某提出新的需要查认的事实，房屋拆迁管理部门中止裁决，中止时间计入裁决时限中止裁决，中止时间计入裁决时限D.李某对行政裁决不服，可向人民法院起诉李某对行政裁决不服，可向人民法院起诉综合案例分析：综合案例分析：n（5）甲公司实施该项目的项目资本金不得少于）甲公司实施该项目的项目资本金不得少于()
18、万元。万元。A.1200B.1800C.2100D.3000n（6）该项目的工程竣工验收工作由（）该项目的工程竣工验收工作由（)负责组负责组织实施。织实施。A.该区人民政府建设行政主管部门该区人民政府建设行政主管部门B.该市工程质量监督机构该市工程质量监督机构C.甲公司甲公司D.丙公司丙公司综合案例分析：综合案例分析：n（7）在办理商品房预购手续时，王某（）。）在办理商品房预购手续时，王某（）。A.可以申请住房公积金贷款可以申请住房公积金贷款B.可以在商品房预售合同中约定所购房屋面积误差为可以在商品房预售合同中约定所购房屋面积误差为5C.应将商品房预售合同分别报房产和土地管理部门登记应将商品房
19、预售合同分别报房产和土地管理部门登记备案备案D.应当办理预购商品房抵押登记应当办理预购商品房抵押登记n（8）王某购买的住宅的产权登记面积为（）王某购买的住宅的产权登记面积为（)。A.套内建筑面积套内建筑面积+分摊的共有建筑面积分摊的共有建筑面积B.套内房屋使用面积套内房屋使用面积+分摊的共有建筑面积分摊的共有建筑面积C.套内建筑面积套内建筑面积+套内阳台面积套内阳台面积+分摊的共有建筑面积分摊的共有建筑面积D.套内房屋使用面积套内房屋使用面积+套内墙体面积套内墙体面积+套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积+分摊的共有建筑面积分摊的共有建筑面积综合案例分析：综合案例分析：n（9）王某转让该住宅时随营
20、业税附征的城市）王某转让该住宅时随营业税附征的城市维护建设税为（维护建设税为（)元。元。A.100B.140C.1100D.1540n参考答案：参考答案：B;B;AnA;B;BC;ABC;C;D;ABC;AD;D估价师基本制度与政策考试真题估价师基本制度与政策考试真题n1、土地管理法土地管理法规定，农民自由住宅的宅基地，规定，农民自由住宅的宅基地，属（）所有。属（）所有。nA国家国家 B 所在的村民小组所在的村民小组nC 农民个人农民个人 D农民集体农民集体n2、下列关于征收土地的表述中，正确的是（、下列关于征收土地的表述中，正确的是（）nA土地补偿费均为该土地别征地前三年平均年产值土地补偿费
21、均为该土地别征地前三年平均年产值的的6至至10倍倍nB 安置补助费只能发放给安置单位安置补助费只能发放给安置单位nC并非所有的征地都要支付青苗补偿费并非所有的征地都要支付青苗补偿费nD只有所征土地连续三年以上常年种菜，才须缴纳只有所征土地连续三年以上常年种菜，才须缴纳新菜地开发建设基金新菜地开发建设基金n3、房地产开发项目自（、房地产开发项目自（）之日起满意念未动工开发）之日起满意念未动工开发的，可以征收土地闲置费。的，可以征收土地闲置费。nA土地使用权出让合同签定土地使用权出让合同签定 nB土地使用权出让合同约定的动工开发土地使用权出让合同约定的动工开发nC土地使用权出让金缴纳土地使用权出让
22、金缴纳 nD土地使用权证书取得土地使用权证书取得n4、宪法宪法规定，国家为了公共利益的需求，可以规定，国家为了公共利益的需求，可以依照法律规定对土地实行（依照法律规定对土地实行（）并给予补偿）并给予补偿nA征收征收 B征用征用 C征收或者征用征收或者征用 D征购征购n5、承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人、承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人（要求继承原租赁关系的，出租人（）nA应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效生效nB可以收回房屋出租给其他人可以收回房屋出租给其他人nC可以要求增加租金可以要求增加租金 D应当继续履行原租赁合同应当继续履行原租赁合同n6、设定房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房、设定房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的屋的房屋所有权证房屋所有权证应由（应由（）收执）收执nA抵押人抵押人 B抵押权人抵押权人nC房屋权属登记机关房屋权属登记机关 D公证机关公证机关n参考答案：参考答案：nDCBCDC