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1、第三章 房地产开发经营与管理第一节第一节 房地产开发房地产开发 根据根据中华人民共和国城市房地产管理中华人民共和国城市房地产管理法法第二条规定：第二条规定：“房地产开发，是指在依房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。础设施、房屋建设的行为。”一、房地产开发的概念一、房地产开发的概念二、房地产开发的类型二、房地产开发的类型1 1、按开发的阶段划分、按开发的阶段划分uu 土地开发：土地开发就是将原有的土地土地开发：土地开发就是将原有的土地改变成能适合新需要的土地的开发活动。改变成能适合新需要的土地的开发活动。uu 房
2、屋建设：房屋建设就是在一定的土地房屋建设：房屋建设就是在一定的土地上建设各种房屋，满足人们生产、生活需上建设各种房屋，满足人们生产、生活需要的房地产项目的开发活动。要的房地产项目的开发活动。2 2、按开发的地域划分、按开发的地域划分uu 新城区开发：新城区开发是指将农业用途的新城区开发：新城区开发是指将农业用途的土地改变为城市用途的土地，并在这块土地上土地改变为城市用途的土地，并在这块土地上进行房屋建设的房地产开发活动。进行房屋建设的房地产开发活动。uu 旧城区开发：旧城区开发一般也称为旧城改旧城区开发：旧城区开发一般也称为旧城改造或再开发，是指将旧城区的土地用途进行改造或再开发，是指将旧城区
3、的土地用途进行改变，使之重新适应城市新的功能需要的房地产变，使之重新适应城市新的功能需要的房地产开发活动。开发活动。3 3、按开发的规模和复杂程度划分、按开发的规模和复杂程度划分uu 单项开发：指零星分散建造的单项工程或单位工程单项开发：指零星分散建造的单项工程或单位工程单项开发：指零星分散建造的单项工程或单位工程单项开发：指零星分散建造的单项工程或单位工程的开发建设。的开发建设。的开发建设。的开发建设。uu 小区开发：小区开发是对一个基础设施和配套设施小区开发：小区开发是对一个基础设施和配套设施小区开发：小区开发是对一个基础设施和配套设施小区开发：小区开发是对一个基础设施和配套设施齐全的完整
4、的居住小区的综合开发。齐全的完整的居住小区的综合开发。齐全的完整的居住小区的综合开发。齐全的完整的居住小区的综合开发。uu 成片集中开发：成片集中开发是指对范围广、项目成片集中开发：成片集中开发是指对范围广、项目成片集中开发：成片集中开发是指对范围广、项目成片集中开发：成片集中开发是指对范围广、项目类型多、建设周期长的房地产项目的综合开发，特别类型多、建设周期长的房地产项目的综合开发，特别类型多、建设周期长的房地产项目的综合开发，特别类型多、建设周期长的房地产项目的综合开发，特别是指按照在某一建设期内，对房屋建筑、公共建筑、是指按照在某一建设期内，对房屋建筑、公共建筑、是指按照在某一建设期内，
5、对房屋建筑、公共建筑、是指按照在某一建设期内，对房屋建筑、公共建筑、市政设施进行全面规划、统筹安排、分期施工、协调市政设施进行全面规划、统筹安排、分期施工、协调市政设施进行全面规划、统筹安排、分期施工、协调市政设施进行全面规划、统筹安排、分期施工、协调发展，以取得良好的社会效益、经济效益和环境效益发展，以取得良好的社会效益、经济效益和环境效益发展，以取得良好的社会效益、经济效益和环境效益发展，以取得良好的社会效益、经济效益和环境效益的房地产开发活动。的房地产开发活动。的房地产开发活动。的房地产开发活动。uu 房地产开发企业（开发商）房地产开发企业（开发商）uu 投资公司（投资商）投资公司（投资
6、商）uu 政府土地、规划、建设等相关机构政府土地、规划、建设等相关机构uu 金融机构金融机构uu 设计机构设计机构uu 建设承包公司建设承包公司uu 质量检查单位质量检查单位uu 律师事务所律师事务所uu 中介结构中介结构三、房地产开发的主要参与者三、房地产开发的主要参与者四、房地产开发的流程四、房地产开发的流程（一）投资决策分析阶段（一）投资决策分析阶段（二）前期工作阶段（二）前期工作阶段（三）建设实施阶段（三）建设实施阶段（四）租售和服务阶段（四）租售和服务阶段（一）投资决策分析阶段（一）投资决策分析阶段uu 开发设想的形成：投资机会的寻开发设想的形成：投资机会的寻找和筛选找和筛选uu 可
7、行性研究：市场分析和项目财可行性研究：市场分析和项目财务评估务评估（二）前期工作阶段（二）前期工作阶段uu 土地使用权的获取：征地土地使用权的获取：征地 、拆迁、招拍挂、拆迁、招拍挂uu 筹措开发建设资金筹措开发建设资金 uu 开发项目立项开发项目立项uu 项目规划设计及建设方案的制定和获得许项目规划设计及建设方案的制定和获得许可可uu 项目报建项目报建uu 建设工程招投标：施工单位和监理单位建设工程招投标：施工单位和监理单位uu 开工申请与审批：申领施工许可证开工申请与审批：申领施工许可证（三）建设实施阶段（三）建设实施阶段uu 建设施工建设施工uu 工程监理工程监理uu 商品房预售商品房预
8、售uu 项目的竣工验收项目的竣工验收（四）租售和服务阶段（四）租售和服务阶段uu 现房租售现房租售uu 租售后服务：保修和物业管理租售后服务：保修和物业管理 一、房地产经营的概念一、房地产经营的概念 房地产经营是指房地产经营者对房屋的建房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰以造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有预测、有组织、有目的的经济活动，活行的有预测、有组织、有目的的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程
9、。全部过程。第二节第二节 房地产经营房地产经营uu 地产经营是指土地使用权的经营，它包括土地使用地产经营是指土地使用权的经营，它包括土地使用地产经营是指土地使用权的经营，它包括土地使用地产经营是指土地使用权的经营，它包括土地使用权的出让、转让、出租和抵押。权的出让、转让、出租和抵押。权的出让、转让、出租和抵押。权的出让、转让、出租和抵押。uu 地产经营一般多由政府指定的专营机构或房地产企地产经营一般多由政府指定的专营机构或房地产企地产经营一般多由政府指定的专营机构或房地产企地产经营一般多由政府指定的专营机构或房地产企业进行，如目前各城市成立的一级土地开发企业、土业进行，如目前各城市成立的一级土
10、地开发企业、土业进行，如目前各城市成立的一级土地开发企业、土业进行，如目前各城市成立的一级土地开发企业、土地整理（储备）中心等。地整理（储备）中心等。地整理（储备）中心等。地整理（储备）中心等。uu 经营目标：有计划有步骤开发城市土地，积累城市经营目标：有计划有步骤开发城市土地，积累城市经营目标：有计划有步骤开发城市土地，积累城市经营目标：有计划有步骤开发城市土地，积累城市建设资金，组织好城市土地流通和合理利用，促进城建设资金，组织好城市土地流通和合理利用，促进城建设资金，组织好城市土地流通和合理利用，促进城建设资金，组织好城市土地流通和合理利用，促进城市建设和经济的可持续发展。市建设和经济的
11、可持续发展。市建设和经济的可持续发展。市建设和经济的可持续发展。（一）地产经营（一）地产经营二、房地产经营的分类二、房地产经营的分类（二）房产经营（二）房产经营uu 房屋销售房屋销售uu 房屋租赁房屋租赁uu 房产抵押房产抵押uu 房产典当房产典当uu 房屋置换房屋置换（三）服务经营（三）服务经营uu 房地产开发的投资咨询房地产开发的投资咨询uu 价值评估价值评估uu 拆迁安置服务拆迁安置服务uu 房屋装饰、修缮服务房屋装饰、修缮服务uu 居住区环境服务与管理居住区环境服务与管理（四）房地产综合开发经营（四）房地产综合开发经营uu 城市房地产综合开发经营是根据城市规划，选择城市房地产综合开发经
12、营是根据城市规划，选择城市房地产综合开发经营是根据城市规划，选择城市房地产综合开发经营是根据城市规划，选择一定区域内的建设用地，对地下设施和地上建筑物进一定区域内的建设用地，对地下设施和地上建筑物进一定区域内的建设用地，对地下设施和地上建筑物进一定区域内的建设用地，对地下设施和地上建筑物进行统一规划、配套建设的一种开发经营方式。开发土行统一规划、配套建设的一种开发经营方式。开发土行统一规划、配套建设的一种开发经营方式。开发土行统一规划、配套建设的一种开发经营方式。开发土地面积一般在千亩以上。地面积一般在千亩以上。地面积一般在千亩以上。地面积一般在千亩以上。uu 房地产综合开发经营的优点：（房地
13、产综合开发经营的优点：（房地产综合开发经营的优点：（房地产综合开发经营的优点：（1 1 1 1）开发成本最低，）开发成本最低，）开发成本最低，）开发成本最低，有利于缩短工期，提高经济效益和社会效益；（有利于缩短工期，提高经济效益和社会效益；（有利于缩短工期，提高经济效益和社会效益；（有利于缩短工期，提高经济效益和社会效益；（2 2 2 2）开发商和政府都可获得最大效益（开发商和政府都可获得最大效益（开发商和政府都可获得最大效益（开发商和政府都可获得最大效益（3 3 3 3）使城市的总体）使城市的总体）使城市的总体）使城市的总体规划和各项事业协调发展。规划和各项事业协调发展。规划和各项事业协调发
14、展。规划和各项事业协调发展。一、房地产管理的概念一、房地产管理的概念 房地产管理包括两部分：房地产行政管理和房地房地产管理包括两部分：房地产行政管理和房地房地产管理包括两部分：房地产行政管理和房地房地产管理包括两部分：房地产行政管理和房地产经营管理。产经营管理。产经营管理。产经营管理。房地产行政管理房地产行政管理房地产行政管理房地产行政管理以房地产经营单位为管理对象，以房地产经营单位为管理对象，以房地产经营单位为管理对象，以房地产经营单位为管理对象，包括产权产籍管理及行业管理等。包括产权产籍管理及行业管理等。包括产权产籍管理及行业管理等。包括产权产籍管理及行业管理等。房地产经营管理房地产经营管
15、理房地产经营管理房地产经营管理是指房地产企业以国家和政府房是指房地产企业以国家和政府房是指房地产企业以国家和政府房是指房地产企业以国家和政府房地产管理机关制定的法律法规和规划要求为指导，地产管理机关制定的法律法规和规划要求为指导，地产管理机关制定的法律法规和规划要求为指导，地产管理机关制定的法律法规和规划要求为指导，对企业所属房地产按市场规律进行管理和经营，并对企业所属房地产按市场规律进行管理和经营，并对企业所属房地产按市场规律进行管理和经营，并对企业所属房地产按市场规律进行管理和经营，并自负盈亏的行为。自负盈亏的行为。自负盈亏的行为。自负盈亏的行为。第三节第三节 房地产管理房地产管理二、房地
16、产管理的体制二、房地产管理的体制uu 直管体制直管体制uu 自管体制自管体制uu 托管体制托管体制uu 代管体制代管体制uu 物业管理体制物业管理体制三、房地产管理的内容三、房地产管理的内容（一）房地产产业管理（一）房地产产业管理（一）房地产产业管理（一）房地产产业管理uu 建立房地产接管、撤管登记制度，搞好房地产建立房地产接管、撤管登记制度，搞好房地产建立房地产接管、撤管登记制度，搞好房地产建立房地产接管、撤管登记制度，搞好房地产产业产业产业产业数量数量数量数量管理管理管理管理uu 建立房地产等级评估制度，搞好房地产产业建立房地产等级评估制度，搞好房地产产业建立房地产等级评估制度，搞好房地产
17、产业建立房地产等级评估制度，搞好房地产产业质质质质量量量量管理管理管理管理uu 建立房地产价值评估制度，搞好房地产建立房地产价值评估制度，搞好房地产建立房地产价值评估制度，搞好房地产建立房地产价值评估制度，搞好房地产资产资产资产资产管管管管理理理理uu 建立房地产使用单位检查制度，搞好房地产业建立房地产使用单位检查制度，搞好房地产业建立房地产使用单位检查制度，搞好房地产业建立房地产使用单位检查制度，搞好房地产业的的的的保护保护保护保护管理管理管理管理uu 建立房地产产业资料保管制度，搞好房地产产建立房地产产业资料保管制度，搞好房地产产建立房地产产业资料保管制度，搞好房地产产建立房地产产业资料保
18、管制度，搞好房地产产业业业业档案档案档案档案管理管理管理管理（二）物业管理（二）物业管理 物业管理泛指一切有关房地产的开发、租物业管理泛指一切有关房地产的开发、租赁、销售及售后的服务。狭义的物业管理包赁、销售及售后的服务。狭义的物业管理包括房屋的保养、维修、清洁、绿化、管理等。括房屋的保养、维修、清洁、绿化、管理等。广义的物业管理包括楼宇的维修，机电设备广义的物业管理包括楼宇的维修，机电设备和公共设施的运行与维护及治安保卫、卫生和公共设施的运行与维护及治安保卫、卫生保洁等。保洁等。物业管理有两大类型，委托服务型和自主物业管理有两大类型，委托服务型和自主经营型。经营型。四、构建房地产经营与管理的
19、五大体系四、构建房地产经营与管理的五大体系uu 建立有效的宏观调控体系：建立有效的宏观调控体系：建立有效的宏观调控体系：建立有效的宏观调控体系：总量控制、优化结构、总量控制、优化结构、总量控制、优化结构、总量控制、优化结构、规范行为、调节收益规范行为、调节收益规范行为、调节收益规范行为、调节收益uu 建立完善的住房供应体系：建立完善的住房供应体系：建立完善的住房供应体系：建立完善的住房供应体系：商品房、经济适用房、商品房、经济适用房、商品房、经济适用房、商品房、经济适用房、廉租房、公租房廉租房、公租房廉租房、公租房廉租房、公租房uu 建立完整的房地产市场体系：建立完整的房地产市场体系：建立完整的房地产市场体系：建立完整的房地产市场体系：增量市场、存量市场增量市场、存量市场增量市场、存量市场增量市场、存量市场uu 建立全面的住宅产业现代化体系建立全面的住宅产业现代化体系建立全面的住宅产业现代化体系建立全面的住宅产业现代化体系uu 建立优良的市场服务体系：建立优良的市场服务体系：建立优良的市场服务体系：建立优良的市场服务体系：金融服务、中介服务、金融服务、中介服务、金融服务、中介服务、金融服务、中介服务、物业管理服务、行政管理服务物业管理服务、行政管理服务物业管理服务、行政管理服务物业管理服务、行政管理服务