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1、房地产司法执行估价报告-模板范本 目 录 TOC o 1-3 h z u 估价师声明2 估价假设和限制条件3 估价结果报告6 一、估价托付人6 二、房地产估价机构6 三、估价目的6 四、估价对象6 五、价值时点9 六、价值类型9 七、估价原则9 八、估价依据10 九、估价方法11 十、估价结果11 十一、注册房地产估价师 12 十二、实地查勘期 12 十三、估价作业期 12 附 件 13 1、成都市中级人民法院托付书【成法技评字第101号】复印件。 2、商品房买卖合同摘要复印件。 3、估价对象位置图。 4、价对象现场查勘状况和相关照片。 5、可比实例位置图和外观照片。 6、专业帮助状况和相关看
2、法说明。 7、房地产估价机构营业执照和估价资质证书复印件。 8、注册房地产估价师估价资格证书复印件。 估价师声明 1、注册房地产估价师在本估价报告中对事实的说明是真实的和精确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。 2、本估价报告中的分析、看法和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、看法和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。 3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价托付人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价托付人及估价利害关系人没有偏见。 4、注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范、房地产估价基本术语
3、标准进行分析，形成看法和结论，撰写估价报告。 注册房地产估价师：原玉东 注册房地产估价师：黄启伟 注册号：6520220021 注册号：5120220034 估价假设和限制条件 一、一般假设 1、估价利害关系人供应了估价对象的权属证明文件，我们对所供应文件资料进行了检查，在无理由怀疑其合法性、真实性、精确性和完整性的状况下，假定估价托付人供应的权属证明文件合法、真实、精确、完整，并以所供应的权属证明文件作为估价依据。 2、注册房地产估价师已对房屋平安、环境污染等影响估价对象价值的重大因素赐予关注，在无理由怀疑估价对象存在平安隐患且无相应专业机构进行鉴定、检测的状况下，假定估价对象能正常平安运用
4、。 3、本估价结论是以估价对象可享有合理分摊的公共配套设施、水、电、电梯、通讯及道路交通等运用的权益为前提。 4、注册房地产估价师经现场查勘视察估价对象房屋建筑面积与商品房买卖合同摘要复印件记载建筑面积大体相当，在无相应面积测绘专业机构测量的状况下，假设房屋实际建筑面积与商品房买卖合同摘要复印件记载建筑面积一样。 5、依据估价目的，假设估价对象处于以下市场状况： 适当营销，即估价对象以适当的方式在市场上进行了展示，展示的时间长度可能随着市场状况而改变，但足以使估价对象引起肯定数量的潜在买者的留意； 熟识状况，即买方和卖方都了解估价对象并熟识市场行情，买方不是盲目地购买。卖方不是盲目地出售； 谨
5、慎行事，即买方和卖方都是冷静、理性、谨慎的，没有感情用事； 不受强迫，即买方和卖方都是出于须要进行估价对象交易的，买方不是急于购买，卖方不是急于出售，同时买方不是被强迫地从特定的卖方哪里购买估价对象，卖方不是被迫地将估价对象卖给特定的买方； 公允交易，即买方和卖方都是出于自己利益的须要进行估价对象交易，没有诸如亲友之间、母子公司之间、业主与租户之间等特别或特殊的关系，不是关联交易。 二、未定事项假设 1、估价利害关系人供应的商品房买卖合同摘要复印件未记载估价对象的建成年头，本次估价房屋建成年头以估价人员实地调查为准，仅在本报告中运用，不作其他任何用途运用。 三、背离事实假设 1、依据估价利害关
6、系人供应的资料，截止价值时点，估价对象存在查封状况。考虑本次估价目的是为司法执行供应价值参考依据，故本次未考虑估价对象存在的查封状况对其评估价值的影响。 四、不相一样假设 本次估价的估价对象不存在不相一样的事项，故本估价报告无不相一样假设。 五、依据不足假设 1、估价利害关系人所供应的商品房买卖合同摘要为复印件，未供应原件。我们进行了审慎的检查但未与原件核实，在无理由怀疑其真实性的状况下，假设估价托付人供应的资料是真实的并与原件一样。 2、本次估价利害关系人仅供应了估价对象的商品房买卖合同摘要复印件，未供应估价对象的房屋全部权证，本次估价是以商品房买卖合同摘要复印件的房屋信息与房产部门办理的房
7、屋全部权证房屋信息记载内容一样为假设前提。 3、估价托付人及估价利害关系人均未供应估价对象国有土地运用证，估价对象为商品住宅小区内的地下车位。故本次估价假设估价对象所占宗地为国有土地，并且是以出让的方式取得的住宅用地运用权。 六、估价报告运用限制 1、本估价报告和估价结果仅供估价托付人为本次估价目的运用。 2、本估价报告必需完整运用方可有效，对仅运用报告中部分内容所导致的损失，估价机构和估价人员不担当相应的责任。 3、我们没有考虑国家宏观经济政策发生重大改变以及遇有不行抗力等不行预见的因素，也没有考虑特别的交易方式、特别的买家偏好、将来的处置风险等对估价对象市场价值产生的影响。如有上述事项出现
8、，则不宜运用本估价报告。 4、本估价报告在房地产市场状况无较大波动时的有效运用期限为壹年，自二一六年十月三十一日起至二一七年十月三十日止。 5、如发觉本报告内的文字或数字因校印或其它缘由出现误差时，请通知本公司进行更正。 6、本估价结论包含建筑物及其附属设施设备(水、电、讯、电梯等)和分摊的土地运用权的价值。该土地运用权和附属的设施设备(水、电、讯、电梯等)与建筑物分割处置，本估价结果无效。 7、本估价报告的运用者是估价托付人。 8、依据最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第三十一条规定：拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而歼灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物
9、权人及其他优先受偿权利人的债权，但利害关系人另有约定的除外。 估价结果报告 一、估价托付人 名称：成都市中级人民法院 地址：成都市金牛区抚琴西路109号 二、房地产估价机构 名 称：重庆同诚房地产土地资产评估有限公司 住 所：重庆北部新区星光大道62号 法定代表人姓名：甘光辉 资质等级：一级 资质证书编号：渝房评准字2022第1-003号 有效期限：2022年7月20至2022年7月19日 名 称：重庆同诚房地产土地资产评估有限公司成都分公司 营业场所：成都市青羊区王家塘巷8号 负责人：原玉东 联系电话：028三、估价目的为估价托付人进行司法执行供应价值参考依据。 四、估价对象 估价对象为陈兰
10、拥有的位于成都市高新区交子大道“中海城南1号”7栋1单元-1层457号的车位房地产，建筑面积为32.16平方米。具体状况如下： 估价对象权益状况 依据估价托付人供应的商品房买卖合同摘要复印件显示的估价对象登记状况如下表： 房屋权益状况 合同签约备案号： 1786873 签约备案时间： 2022/1/20 10:30:46 初始登记权证号： 权1758631 出卖人： 中海振兴物业发展有限公司 买受人 姓名 证件类型 证件号码 份额 陈兰 身份证买受人所购项目名称 中海城南1号地块 房屋信息 房屋地址 栋号 单元 楼层 房号 建筑结构 用途 建筑面积 房价 装修价 合计 套内面积 公摊面积 合计
11、 195000 0 195000 高新区交子大道 7 1 -1 457 框剪 车位 14.5 17.66 32.16 合同价款： = 195000 * CHINESENUM2 壹拾玖万伍仟元整 合同备注 本合同无备注信息 房屋贷款信息 贷款银行 贷款年限 房屋查封信息 限制登记号 限制登记单位 限制登记文号 限制登记法律文书送达时间 531847 成都市中级人民法院 成民保字第594-3号，成民保字第594-3号 2022/3/31 14:48:20 540925 四川省资阳市中级人民法院 资执字第46号，资执字第46号 2022/8/4 14:56:32 548601 四川省简阳市人民法院
12、简阳执字第1292-4号，简阳执字第1292号 2022/11/25 13:33:32 544946 成都市锦江区人民法院 锦江民保字第478号，锦江民保字第478号 2022/6/29 14:16:34 543952 成都市青羊区人民法院 青羊民初字第5928-1号，青羊民初字第5928-1号 2022/9/16 15:31:58 出卖人向买受人出示房屋销售所需证件： 1、国有土地运用证，编号：成高国用第8092号 2、商品房预售许可证，编号：8122 3、房屋全部权证，编号：权1758631 土地权益状况 估价托付人及估价利害关系人均未供应估价对象国有土地运用证，估价对象为商品住宅小区内的
13、地下车位。故本次估价假设估价对象所占宗地为国有土地，并且是以出让的方式取得的住宅用地运用权。 他项权利状况 依据估价利害关系人供应的资料，截止价值时点，估价对象存在查封状况。 估价对象实物状况 依据估价人员现场查勘及领勘人现场指认的状况，估价对象实物状况如下： 房屋实物状况 登记地址 成都市高新区交子大道“中海城南1号”7栋1单元-1层457号 实地查勘地址 成都市高新区交子大道“中海城南1号”7栋1单元-1层457号 配套设施 水、电、电梯、通讯等齐全。 建筑结构 框剪 建成时间 2022年【楼盘调查确定】 外墙 墙砖 建筑面积 32.16平方米 所在楼层 -1层 层高 约3.8米 电梯 有
14、 消防 消火栓 新旧程度 维护状况较好，约九成新 物业管理 专业物管 入住率 较高 室内装修状况 地面 内墙 天棚 地漆 乳胶漆 乳胶漆 2、土地实物状况 位置 估价对象所在宗地位于成都市高新区交子大道。 实地查勘地址 成都市高新区交子大道。 四至 所在宗地四至，北临交子大道，南临锦尚西二路，东临益州大道，西临成汉南路。 形态 较规则多边形 地质、土壤 未见不良地质现象 开发程度 估价对象所在宗地已达到“六通”，小区已建有独栋房屋。 土地运用期限 未供应 土地面积 未供应 地形、地势 土地坡度3，地势基本平坦。 3、估价对象占用状况 依据估价人员现场查勘，估价对象均为自用，不存在损毁、灭失、改
15、建、扩建、被征收或征用等状况。 区位状况 区域位置 估价对象地处成都市高新区交子大道，距离地铁1号线金融城站出口约1公里，距离锦城公园约1公里，区位条件较好。 交通状况 估价对象周边有锦尚西二路、益州大道、成汉南路等道路，有84路、115路、188路、236路、805路等多条公交线路及地铁1号线通过，出入可利用机动、非机动车辆，交通便捷度较好，停车便利程度较好。 环境状况 自然环境 估价对象所在区域无明显噪音污染，主要道路两边有绿化带。 人文环境 区域新建中、高档楼盘较多，同时有泡桐树小学天府校区落户此区域，提升了区域人口素养，人口以长住为主，治安状况良好。 景观 锦城公园 周边楼盘 合景誉峰
16、、城南华府、中海城南官邸、南苑、人居天府欣苑 外部配套 学校 泡桐树小学天府校区、金苹果无趣园等。 医疗 成都市第一人民医院、 成都高新舒益生诊所、 成都市澜森康复诊所等。 购物 红旗连锁超市、舞东风超市、白益超市。 休闲消遣 锦城公园。 金融机构 中国建设银行、民生银行、中国银行。 区域发展趋势 估价对象所在区域作为成熟的商住区，预料现有商住格局不会发生太大改变，但旧城改造的推动，区域环境及生活便利程度将会得到改善。 五、价值时点 2022年10月25日。 依据房地产司法鉴定评估指导看法，本次估价确定价值时点为现场查勘日期，即2022年10月25日。 六、价值类型 价值类型名称 本次估价结果
17、的价值类型为房地产市场价值。 价值内涵 本次估价对象的价值内涵为：价值时点2022年10月25日，用途为车位，基础设施条件为“六通”，土地运用权性质为出让国有建设用地，满意本估价报告中“估价假设和限制条件”下的市场价值。 七、估价原则 结合估价目的，本次估价遵循了如下估价原则： 1、独立、客观、公正原则 遵循独立、客观、公正原则，要求站在中立的立场上，实事求是、公允正直地评估出对各方估价托付人均是公允合理的价值或价格。 2、合法原则 遵循合法原则，要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。 3、最高最佳利用原则 遵循最高最佳利用原则，要求估价结果是在估价对象的最高最佳利用状况下的价
18、值或价格。 最高最佳利用是指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。 4、替代原则 遵循替代原则，要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理范围内。 5、价值时点原则 遵循价值时点原则，要求估价结果是在依据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。 八、估价依据 法律法规 1、中华人民共和国物权法； 2、中华人民共和国土地管理法； 3、中华人民共和国城市房地产管理法； 4、城市房地产转让管理规定； 、部门规章、文件及通知 1、四川省高级人民法院托付评估、拍卖、变卖管理方法； 2、四川省高级人民法院关于印发
19、2022年度全省法院托付鉴定专业机构备选库和评估、拍卖机构备选名单的通知。 3、四川省住房和城乡建设厅关于印发房地产司法鉴定评估指导看法的通知川建房发89号。 技术规范 1、中华人民共和国国家标准GB/T 50291-2022房地产估价规范； 2、中华人民共和国国家标准GB/T 508101-2022房地产估价基本术语标准； 3、本公司制定的房地产、土地估价操作规范。 估价托付人、估价利害关系人供应的资料 1、成都市中级人民法院托付书【成法技评字第101号】。 2、商品房买卖合同摘要复印件。 估价机构和估价人员驾驭的资料 1、估价对象所在地房地产市场信息。 2、估价对象现场查勘、拍照记录及估价
20、对象周边市场资料。 九、估价方法 估价方法选取 通过对估价对象所在区域房地产市场的调查，近期与估价对象类似房地产交易案例较多，简单搜集到足够数量的可比实例，因此本次采纳比较法进行估价。 估价方法定义 比较法，是选取肯定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，依据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。 计算公式 比较价值可比实例成交价格交易状况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数 简要测算过程 估价人员在仔细分析所驾驭的资料并对类似房地产进行调查了解后，依据估价对象的特点及本次估价目的，遵照国家有关法律、法规，依据房地产估价规范选取了比较法进行测算。 步骤：
21、搜集交易实例、选取可比实例、建立比较基础、进行交易状况修正、进行市场状况调整、进行房地产状况调整、计算比较价值。通过对可比实例交易状况修正、市场状况及房地产市场状况调整，取三个可比实例修正价格的算术平均值作为估价对象比较价值。 十、估价结果 估价对象位于成都市高新区交子大道“中海城南1号”7栋1单元-1层457号，建筑面积分别为32.16平方米的车位房地产，于价值时点2022年10月25日，在满意本报告“估价假设和限制条件”下的估价结果如下: 坐落 建筑面积 评估单价 评估总价 成都市高新区交子大道“中海城南1号”7栋1单元-1层457号 32.16 73010 25.7 大写 = 25730
22、0 * CHINESENUM2 贰拾伍万柒仟元整 特殊提示：1、上述结果是在本报告估价假设、限制条件下的评估价值； 2、评估总价取整至仟元。 十一、注册房地产估价师 姓名 注册号 签名 签名日期 原玉东 6520220021 2022年10月31日 黄启伟 5120220034 2022年10月31日 十二、实地查勘期 二一六年十月二十五日 十三、估价作业期 二一六年六月三日至二一六年十月三十一日 重庆同诚房地产土地资产评估有限公司 二一六年十月三十一日 附 件 1、成都市中级人民法院托付书【成法技评字第101号】复印件。 2、商品房买卖合同摘要复印件。 3、估价对象位置图。 4、价对象现场查勘状况和相关照片。 5、可比实例位置图和外观照片。 6、专业帮助状况和相关看法说明。 7、房地产估价机构营业执照和估价资质证书复印件。 8、注册房地产估价师估价资格证书复印件。 第23页 共23页第 23 页 共 23 页第 23 页 共 23 页第 23 页 共 23 页第 23 页 共 23 页第 23 页 共 23 页第 23 页 共 23 页第 23 页 共 23 页第 23 页 共 23 页第 23 页 共 23 页第 23 页 共 23 页