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1、旧城更新改造规划旧城更新改造规划1 1“三旧三旧”规划的层次规划的层次2 2 旧城更新改造规划的思路旧城更新改造规划的思路3 3 规划重点内容规划重点内容4 4 主要技术分析情况主要技术分析情况主要内容主要内容四个阶段：四个阶段：n 现状摸查、标图建库：现状摸查、标图建库：确定改造的范围、改造任务，计划6月底正式完成，上报省国土厅。n 全市全市“三旧三旧”改造规划纲要改造规划纲要：重点解决改造目标、改造原则、改造模式、改造规模、改造阶段计划等问题；对改造功能、改造指标等提出原则要求，结合城市总规、土规和相关控规在具体专项规划中落实。n 专项规划专项规划：全市旧厂房专项规划、旧城更新改造规划等。
2、n 具体改造项目规划具体改造项目规划：近期启动改造项目，编制详细改造方案，上报市“三旧”办审查，市“三旧”改造领导小组审批。1、“三旧三旧”规划的层次规划的层次2、旧城更新改造规划的思路、旧城更新改造规划的思路n 规划范围：规划范围：指建设超过30年的历史旧城。范围大致与1980年左右的广州建成区基本一致，面积，面积约约54km54km2 2。8484总规现状图总规现状图 面积：面积：5454平方公里，占全市建成区平方公里，占全市建成区（735km735km2 2）的）的7.3%7.3%，涉及三区，涉及三区4242个街道个街道 常住人口常住人口：约：约202202万，占全市（万，占全市（100
3、4.581004.58万万人）的人）的20.1%20.1%建筑量建筑量：约：约90139013万平方米，毛容积率万平方米，毛容积率1.71.7，毛密度毛密度31%31%GDP GDP：约约16001600亿元（三区共亿元（三区共20172017亿元），亿元），占全市（占全市（7050.787050.78亿元）的亿元）的22.7%22.7%第三产业增加值第三产业增加值：占全市的：占全市的40%40%左右，仅左右，仅越秀的商品销售总额就占全市的越秀的商品销售总额就占全市的3030，消费，消费品零售额占全市的品零售额占全市的1919。n 基本情况基本情况n 问题与原因问题与原因 人居环境亟待改善：人
4、居环境亟待改善：973973万平方米三旧建筑面万平方米三旧建筑面临危破的境地；公服设施、基础设施系统亟待临危破的境地；公服设施、基础设施系统亟待改造；人均公共绿地仅改造；人均公共绿地仅1.81.8平方米，平方米，500500米服务米服务半径覆盖率低，慢行系统不成体系。半径覆盖率低，慢行系统不成体系。社会经济发展内部差异大社会经济发展内部差异大荔湾：旺丁不旺财，环境压力大，常住人口和就业数量双下降；荔湾：旺丁不旺财，环境压力大，常住人口和就业数量双下降；越秀：旺丁又旺财，过度集聚，常住人口和就业数量双向增长；越秀：旺丁又旺财，过度集聚，常住人口和就业数量双向增长；海珠：不旺丁也不旺财，旧城衰退，
5、常住人口数量增长而就业机会下降。海珠：不旺丁也不旺财，旧城衰退，常住人口数量增长而就业机会下降。荔湾的整体下沉越秀的过度集聚海珠的冰火两重天注：上班高峰海珠的通勤人流（2007年10月18日光大花园至江南西地铁接驳线）注：富力现代广场的空置与同福东路的冷清注：北京路步行街的人流与公园前站的拥挤注：和平路、十三行路等批发产业带来的建筑折旧、交通拥挤和外来低端就业图：各区就业人口增长情况备注：越秀区原越秀东山；荔湾=原荔湾+芳村；番禺区现番禺南沙 空间结构失衡，单中心结构明显空间结构失衡，单中心结构明显荔湾：街巷发展模式，缺乏核心，荔湾：街巷发展模式，缺乏核心，竞争力不足；人口质素竞争力不足；人口
6、质素建筑质量建筑质量产业结构三位一体同步下沉。传产业结构三位一体同步下沉。传统批发业对交通、环境影响很大。统批发业对交通、环境影响很大。越秀：街区发展，公共服务功能、越秀：街区发展，公共服务功能、商业功能、居住人口和建筑过度集商业功能、居住人口和建筑过度集聚。聚。海珠：旧城区居住和就业分离，海珠：旧城区居住和就业分离，缺乏商业中心和就业机会缺乏商业中心和就业机会 历史文化名城保护形势严峻历史文化名城保护形势严峻道路扩建，房地产开发，旧城肌理改变道路扩建，房地产开发，旧城肌理改变旧城空间格局要素，多数已不存在旧城空间格局要素，多数已不存在 旧城困境的原因旧城困境的原因困境困境：非单一、局部地段，
7、而是整体性和体系性出了问题是广州旧城目前最大的症结。原因原因：由于过去对广州旧城的现状缺乏准确定量把握，大家心中没底，导致全市缺乏一个能体现宏观思维和统筹微观方案的中观层面的框架性规划，因此无法指导可行的改造思路和配套政策出台，单个项目的改造容易陷入就地块论地块，就保护论保护的怪圈。结果结果：要么改不动；要么旧城良好的空间肌理很容易遭到破坏。n 规划思路规划思路基于以上的基于以上的认识认识，采取以下的，采取以下的规规划划思路和工作技思路和工作技术术路路线线：第一，第一，详细调查详细调查基基础础上，明确更新上，明确更新的正确目的正确目标标和策略。和策略。第二，以第二，以中中观观思思维维整体把握中
8、心城整体把握中心城区旧城更新区旧城更新规规划，形成框架性的划，形成框架性的规规划方案。划方案。第三，突出第三，突出规规划划定量分析定量分析和和评评估，估，增增强强方案科学性。方案科学性。第四，第四，强强调调空空间规间规划与政策划与政策规规划、划、体系体系规规划与改造指引相划与改造指引相结结合，利于合，利于实实施。施。n 规划策略规划策略采取以下方法调整规划方案：第一，以全市统筹为基础调整规划全市统筹为基础调整规划，确定开发功能、强度，落实“中调”战略；第二，以改善人居环境为基本任务，以设施评估为基础，突出基础设施与开发容改善人居环境为基本任务，以设施评估为基础，突出基础设施与开发容量双向匹配的
9、思路量双向匹配的思路；第三，以优化城市功能为根本，强调功能结构调整应与就业岗位调整相结合，强以优化城市功能为根本，强调功能结构调整应与就业岗位调整相结合，强调质的提升而非量的提高调质的提升而非量的提高，并确保经济发展的延续性；第四，应加强历史文化名城保护，坚持红线避让紫线、红线协调特色街道风貌的加强历史文化名城保护，坚持红线避让紫线、红线协调特色街道风貌的原则进行规划，强调采取原则进行规划，强调采取“有保有放有保有放”的策略的策略进行有选择性保护。第五，确保公益确保公益设设施可以落地施可以落地：检讨已有规划设施实施用地的可行性，规划重点在拆除重建区域内落实公益性设施。3、规划重点内容、规划重点
10、内容n 体系性规划n 改造指引目标与策略功能定位空间结构规模和容量道路系统公服设施开敞空间历史保护用地调整指引政策分区指引地块分类指引近期实施计划市政设施n 政策保障组织管理拆迁安置补偿资金财政保障新旧城联动目目标标：改善旧城人居改善旧城人居环环境，建境，建设设宜居宜宜居宜业业城区城区优优化旧城功能，增化旧城功能，增强强城市城市竞竞争力争力整合整合历历史文化史文化资资源，打造世界文化名城源，打造世界文化名城策略：策略：全市全市统统筹，以区筹，以区为为主主规规划先行，政策配套划先行，政策配套市市场场运作，运作，财财政支持政支持系系统统改造，新旧改造，新旧联动联动分区分分区分类类，一区一策，一区一
11、策n 目标与策略目标与策略交通交通人口人口产业产业设施设施建筑建筑居住居住旧城现状掠影n 调控人口规模与开发容量，改善人居环境调控人口规模与开发容量，改善人居环境旧城旧城规规模的控制关模的控制关键键不在于常住人口，而是就不在于常住人口，而是就业业人口人口和商和商务务人口的控制和疏解，以及人口人口的控制和疏解，以及人口结结构的构的调调整，整，这这些需要些需要产业产业和空和空间间的的调调整来解决。整来解决。规规划建划建议议旧城旧城维维持持现现有人口有人口总总量，量，常住人口常住人口规规模控制在模控制在200200万人左右万人左右；留下一留下一批批出去一出去一批批引进一引进一批批旧城核心区旧城核心区
12、维维持持现现有的空有的空间间肌理，一般旧城地区在基肌理，一般旧城地区在基础设础设施施允允许时许时适当提高开适当提高开发发强强度度，做到旧城核心区保，做到旧城核心区保护护和旧城更新和旧城更新的的财务财务要求相要求相协调协调。（1 1）建筑）建筑总规总规模控制：旧城模控制：旧城现现状建筑状建筑总规总规模模为为90139013万平方米，万平方米，现现状毛容状毛容积积率率1.71.7，规规划控制毛容划控制毛容积积率在。率在。（2 2）重点改造）重点改造规规模引模引导导初步初步预计预计旧城旧城拟拟拆除拆除1050 1050 万平方米建筑（万平方米建筑（973973万危破建筑；基万危破建筑；基础础设设施建
13、施建设设拆拆8080万万质质量量较较好建筑），涉及全部拆除改造的用地好建筑），涉及全部拆除改造的用地约约5.55.5平方公里；具部拆除改造（更新整建）的用地平方公里；具部拆除改造（更新整建）的用地约约4.14.1平方公里。重平方公里。重点保点保护护街区更新街区更新规规模模约约3.93.9平方公里，涉及建筑平方公里，涉及建筑480480平方米。平方米。目前旧城道路交通关键是对外存在瓶颈，对目前旧城道路交通关键是对外存在瓶颈，对内不成网络，且停车设施严重缺乏。内不成网络，且停车设施严重缺乏。规划规划建建议议采取采取“外联系，内成网外联系，内成网”的改善思路的改善思路。重点是：重点是：构建微循环系统
14、，避免对旧城街道构建微循环系统，避免对旧城街道的大规模拓宽，坚持的大规模拓宽，坚持红线避让紫线、红线协红线避让紫线、红线协调历史风貌的原则调历史风貌的原则；持续推进；持续推进“公交优先公交优先”等等等等。适度增加停车设施建设，划定交通保。适度增加停车设施建设，划定交通保护区。护区。由于旧城交通尤为重要，建议专题研究解决由于旧城交通尤为重要，建议专题研究解决。旧城区与周边地区之间的交通转换情况旧城区与周边地区之间的交通转换情况旧城区现状交通拥堵点分布旧城区现状交通拥堵点分布n 优化道路系统，构建宜居宜业的交通服务体系优化道路系统，构建宜居宜业的交通服务体系8080条需要调整红线的道路条需要调整红
15、线的道路重点调整独立占地的公益型服务设施和社区服务设施规划，能否落实建议联合专业部门进行商定：小学：规划新增小学6所，减少麻雀小学和不合理规划小学22所。中学：规划新增中学2所，减少中学8所。医院：规划新增医院7间，减少不合理规划医院2间。n 按照按照“人口与设施双向匹配人口与设施双向匹配”的原则，调整公共服务设施的原则，调整公共服务设施运用运用GISGIS技术实现人口与设施双向匹配，扭转设施调整一味迁就人口的思维，以现技术实现人口与设施双向匹配，扭转设施调整一味迁就人口的思维，以现有的和能够建设的设施来确定旧城区人口规模，维护旧城服务能力与人口容量的有的和能够建设的设施来确定旧城区人口规模，
16、维护旧城服务能力与人口容量的适量平衡。适量平衡。n 增加绿地开敞空间和慢行系统，增加绿地开敞空间和慢行系统，创造怡人的公共环境创造怡人的公共环境关注大型城市公园之间、公园与关注大型城市公园之间、公园与滨江休闲带之间、恢复河涌水系滨江休闲带之间、恢复河涌水系两岸以及历史街区、商业区之间两岸以及历史街区、商业区之间的绿化开敞空间联系。的绿化开敞空间联系。规划公共绿地496公顷，按200万人口计算，人均公共人均公共绿绿地从地从现现状状1.81.8平方米增加到平方米增加到2.52.5平方米。平方米。构建主要商业区的慢行系统：流构建主要商业区的慢行系统：流花站周边地区、环市东、东山口、花站周边地区、环市
17、东、东山口、北京路北京路上下九上下九恩宁路、江南恩宁路、江南西商业区等。西商业区等。n 加强历史文化保护，传承历史文脉加强历史文化保护，传承历史文脉划定划定20.39平方公里为旧城风貌协调区，平方公里为旧城风貌协调区，区内地块不以经济平衡为改造目标。区内地块不以经济平衡为改造目标。整体保护历史旧城结构，控制开发强整体保护历史旧城结构，控制开发强度，恢复传统风貌，提升城市功能。度，恢复传统风貌，提升城市功能。坚持红线避让紫线、红线协调特色街坚持红线避让紫线、红线协调特色街道风貌的原则，采取道风貌的原则，采取“有保有放有保有放”的的策略进行规划调整，以平衡保护要求、策略进行规划调整，以平衡保护要求
18、、更新成本、城市发展等不一致的目标。更新成本、城市发展等不一致的目标。区内坚持区内坚持“修旧如旧、建新如故修旧如旧、建新如故”，逐步恢复骑楼、西关大屋、海山仙馆逐步恢复骑楼、西关大屋、海山仙馆等历史风貌，加强对历史文保单位的等历史风貌，加强对历史文保单位的修缮和利用。修缮和利用。三条线：绝对控制线；重点控制线；更新改造范围三条线：绝对控制线；重点控制线；更新改造范围广州旧城排水体制广州旧城排水体制n 完善市政公用设施，提高城市完善市政公用设施，提高城市综合服务能力综合服务能力 供水工程供水工程 排水工程排水工程 供电工程供电工程规划建设220KV永福站（2x24万KVA）、光塔站（2x24万K
19、VA），西湾和犀牛站等4座，完善220KV网架结构，满足中远期需求。新建11座110KV变电站，转供一部分重过载变电站负荷。其中荔湾区3个，白云区2个，越秀区5个，海珠区1个。通信工程通信工程：大容量、少局所，：大容量、少局所，减少占地减少占地消防站建设消防站建设针对旧城的改造，结合消防站专项规划建设，继续建设解放北路站、中山六路、共和新村站、黄沙站等4座消防站。另需建设江南西站、鹭江站、沙河站、流花站（新选址）等4座消防站，以满足以后城市建设的发展需求。防洪排涝：按照专项规划防洪排涝：按照专项规划环卫工程：环卫工程：分区规划海珠和荔湾垃圾压缩站严重分区规划海珠和荔湾垃圾压缩站严重密集，本规划
20、进行了合理调整。密集，本规划进行了合理调整。消防及环卫分区消防及环卫分区n 更新改造指引更新改造指引土地利用调整方向土地利用调整方向荔湾旧城用地荔湾旧城用地调调整整活心活心强强区区恢复恢复传统风传统风貌貌 越秀旧城用地调整越秀旧城用地调整 古城城墙水系沿线功能调整，古城城墙水系沿线功能调整，尽量增加沿尽量增加沿线绿地及开敞空间。线绿地及开敞空间。强化南北向解放南及北京路沿线商业强化南北向解放南及北京路沿线商业东西向衔接荔湾上下九商业街。东西向衔接荔湾上下九商业街。海珠旧城用地调整海珠旧城用地调整滨水区置换为公共服务和商业用地。滨水区置换为公共服务和商业用地。重点改造海珠涌，沿涌开辟公园绿地，提
21、升重点改造海珠涌，沿涌开辟公园绿地，提升居住环境。居住环境。结合同福路历史风貌特色，加强同福路沿线结合同福路历史风貌特色，加强同福路沿线商业功能。商业功能。旧城更新改造政策分区旧城更新改造政策分区根据地区根据地区发发展展历历史及文化保史及文化保护护价价值值，规规划旧城划旧城区分区分为为旧城核心区（旧城核心区（风风貌貌协调协调区）和一般旧城区）和一般旧城地区地区进进行更新改造引行更新改造引导导，赋赋予不同的改造目予不同的改造目标标和策略要求。和策略要求。旧城核心区：旧城核心区：是指能完整再是指能完整再现现广州地方广州地方传统传统文化、生活特色，文化、生活特色，历历史建筑和史建筑和风风貌密集，具有
22、貌密集，具有较较大大历历史价史价值值的城市地区，其空的城市地区，其空间间范范围围涵盖涵盖广州市广州市历历史文化名城保史文化名城保护规护规划划及及广州市广州市旧城更新旧城更新规规划划纲纲要要所确定的所确定的历历史文化街区及史文化街区及重要的重要的风风貌貌协调协调区，区，总总面面积为积为20.3920.39平方公里。平方公里。一般旧城地区：一般旧城地区：是指在旧城区内，除去旧城是指在旧城区内，除去旧城核心区范核心区范围围以外的旧城地区，以外的旧城地区，总总面面积为积为33.6133.61平平方公里。方公里。更新改造地块分类指引更新改造地块分类指引整治完善区整治完善区历史文化街区历史文化街区更新发展
23、区更新发展区拆除重建区拆除重建区整治完善区：整治完善区：基本基本为为8080年代后新建建筑，建筑年代后新建建筑，建筑质质量量较较好，拆除率小于好，拆除率小于10%10%或不需要拆或不需要拆除但小区配套需要完善、建筑外立面和除但小区配套需要完善、建筑外立面和环环境需要修境需要修缮缮的街区。的街区。整治完善区，主要采取私人整治完善区，主要采取私人业业主主组组成的成的业业主委主委员员会主会主导导、整体修、整体修缮缮的改造模式，的改造模式，进进行小区行小区环环境治理及配套境治理及配套设设施完善，改善居住施完善，改善居住环环境。境。历历史文化街区：史文化街区：已列入或建已列入或建议议列列入的一些文物古迹
24、比入的一些文物古迹比较较集中、能集中、能较较完完整展整展现现城市城市历历史史发发展脉展脉络络且具有且具有较较高高的文化保的文化保护护价价值值的地区。的地区。地块类型建议控制指标净容积率毛容积率建筑密度绿地率新建建筑限高（米）历史文化街区-原毛容积率原密度原绿地率按照历史文化街区保护规划历历史文化保史文化保护护区，主要采取政府主区，主要采取政府主导导、整体保、整体保护护修修缮缮的改造模式。由文物管理部的改造模式。由文物管理部门门申申请经费请经费，由政府，由政府对对保保护护区内的区内的历历史建筑史建筑进进行修行修缮缮和和维护维护；其余的一般建筑由政府；其余的一般建筑由政府补贴补贴，业业主按主按规规
25、划要求自行改造。；划要求自行改造。；更新更新发发展区：展区：整体街区整体街区风风貌貌较较好，具有一定好，具有一定规规模的模的集中集中连连片特色建筑，但大部分建筑片特色建筑，但大部分建筑质质量一般，建量一般，建议议通通过过整建延整建延续续街区街区风风貌和格局，提升或更新片区功能，拆建貌和格局，提升或更新片区功能，拆建率拆除率大于率拆除率大于10%10%、不超、不超过过50%50%的地区。的地区。以更新以更新发发展展为为主的街区，主要采取私人主的街区，主要采取私人业业主主主主导导、小、小连连片整建的改造模式，延片整建的改造模式，延续续街区格局，提升或更新片区功街区格局，提升或更新片区功能。政府在能
26、。政府在规规划划设计设计、施工、施工、规规划程序等方面提供必要划程序等方面提供必要的技的技术术支持，鼓励私人支持，鼓励私人业业主按主按规规划要求划要求联联合合对对小小连连片或片或零散地零散地块进块进行改造。在改造行改造。在改造过过程中，程中，对对涉及公共涉及公共设设施的施的建建设设或或风风貌保貌保护护要求的，政府要求的，政府给给予一定予一定补补助或容助或容积积率率奖奖励。励。对对于更新于更新发发展区中的公房，由政府展区中的公房，由政府负责负责改造。改造。地块类型区位建议控制指标净容积率毛容积率拆建比建筑密度绿地率新建建筑限高（米）更新发展区核心区-原毛容积率原密度原绿地率24一般旧城区-原毛容
27、积率原密度原绿地率按控规拆违整饰拆违整饰改造前改造前改造后改造后更新发展区案例更新发展区案例清平路地块清平路地块 拆除重建区：拆除重建区：建造建造时间较时间较早、建筑早、建筑质质量差、配套量差、配套设设施不足、存在施不足、存在卫卫生或安全生或安全隐隐患等患等问问题题，现现状建筑物客状建筑物客观观上已不能上已不能满满足市民足市民实际实际生活并建生活并建议议拆除重建，拆除率超拆除重建，拆除率超过过50%50%（拆除（拆除部分的建筑面部分的建筑面积积与改造与改造项项目改造前的目改造前的总总建筑面建筑面积积之比）的街区。之比）的街区。以拆除重建以拆除重建为为主的街区，主要采取市主的街区，主要采取市场场
28、主主导导、大、大连连片拆除重建的改造模式。政府片拆除重建的改造模式。政府负责负责核算核算经济帐经济帐，制定建，制定建设设的的约约束条件，通束条件，通过过市市场选择场选择合适开合适开发发商商对对街区街区进进行开行开发发。位于旧城核心区内的拆除重建区，需要采取位于旧城核心区内的拆除重建区，需要采取“建新如旧建新如旧”的原的原则则，保持旧城的原有肌理、城，保持旧城的原有肌理、城市尺度、色彩等空市尺度、色彩等空间间格局及城市格局及城市风风貌，貌，实现实现新老建筑、建筑与新老建筑、建筑与环环境的境的协调协调。因平衡拆去成因平衡拆去成本不足的，可以本不足的，可以转转移容移容积积率到外率到外围围地地块块。地
29、块类型区位建议控制指标净容积率毛容积率拆建比建筑密度绿地率新建建筑限高（米）拆除重建区核心区2.2-3.01.8-2.2-50%20%主体24、局部 36一般旧城区6.04.21：330%30%100海珠区容积率转移的案例海珠区容积率转移的案例4、主要技术分析情况介绍、主要技术分析情况介绍n GIS GIS 评估技术用于设施服务水平评估评估技术用于设施服务水平评估基本数据：基本数据：常住人口分布（街道单元，计常住人口分布（街道单元，计算人口密度）；地块功能和容积率（计算规划算人口密度）；地块功能和容积率（计算规划人口密度）；服务设施的分布、规模情况人口密度）；服务设施的分布、规模情况方法方法：
30、缓冲分析：缓冲分析应用解释：以宜居城市标准为评估指标应用解释：以宜居城市标准为评估指标（单位人口享受服务水平），（单位人口享受服务水平），进行设施服务水进行设施服务水平的评估（表现为缓冲区半径大小），评估设平的评估（表现为缓冲区半径大小），评估设施服务覆盖范围施服务覆盖范围服务满足区（满足服务质量标准）；服务服务满足区（满足服务质量标准）；服务不满足区（满足服务半径要求，但服务水平不不满足区（满足服务半径要求，但服务水平不够）；服务盲区（不满足服务半径要求）够）；服务盲区（不满足服务半径要求）评估现状、评估原有规划、评估调整后的评估现状、评估原有规划、评估调整后的规划方案规划方案n 关于开发强
31、度与容量的分析关于开发强度与容量的分析（1 1）已有）已有规规划的开划的开发发强强度与容量度与容量城市城市总总体体规规划划人口规模：旧城中心区人口控制在200万人左右；建设规模：至2010年，城市居民人均居住面积15.5平方米以上。各区各区战战略略规规划、分区划、分区规规划划人口规模：根据分区规划导则的统计，规划范围内规划人口145.2万。建设规模：规划建筑面积8157.2万平方米。其中，居住建筑面积约4540万平方米，商业建筑面积约1485万平方米。开发强度：平均毛容积率1.6，但很多在历史核心保护区的地块批出容积率均在4.0以上。广州广州历历史文化名城保史文化名城保护规护规划划高度控制：历
32、史核心保护区新建建筑高度控制在4层以下；建设控制地带新建建筑高度控制在6层以下，其余旧城区范围新建建筑控制在10层以下。荔湾区越秀区海珠区合计建筑（万m2）现状1624.14672.62614.88911.5分区规划1476.7 4549.6 2130.9 8157.2 其中商业约285约1000约2001485差值-147.4-123.0-483.9-754.3 容积率现状1.63 1.79 1.75 1.75 分区规划1.49 1.74 1.43 1.60 差值-0.15-0.05-0.32-0.15 人口（万人）现状57.50 85.60 58.60 201.70 分区规划34.0166
33、.7244.43145.16 差值-23.49-18.88-14.17-56.54（2 2）评评述与述与认识认识关于人口关于人口规规模模第一，总体规划确定的控制在200万左右的人口规模，与现状旧城约202万的人口规模较为一致。根据实际调查的直观感受，在这一规模下旧城的内部交通较为顺畅，生活服务设施供给较为充足，显示200万的人口规模较为适中。相反，分区规划导则的规划人口约为145万人，以规划的居住面积推算，可知采取的是户均为100平方米，每户3.2人的标准指标。但根据2005年广州市居民出行调查总报告，原八区平均户住房面积为65.17平方米，旧城有63%的户居住面积小于60平方米，19.6%位
34、于61-80平方米区间。考虑到旧城内绝大多数建筑将会保持现有状态，可以预见未来规划旧城的户均面积不可能达到100平方米/户的规范标准值，因此可以认为分区规划导则控制的人口容量偏低，由此也会带来设施配置的偏差。假设按70平方米/户计算，人口约在207万左右，可见200万人是旧城适合的容量。第三，事实上，根据实地感受，对旧城服务设施产生较大压力的是日常大规模的上班、商务、商贸和外来旅游等人口流动导致的，这是由于整个城市的服务和就业功能过于集中在中心区的结果，旧城内部的实际居住人口并不是关键影响因素。因此，对对于旧城人口于旧城人口规规模的判断，关模的判断，关键键不在于能容不在于能容纳纳多少常住人口，
35、而是多少常住人口，而是应应限制多少就限制多少就业业机会和商机会和商务务人流人流，以降低人口乱流对旧城基础设施的压力，提升整个城市的运行效率。基于这一视角，就应从旧城的产业功能入手进行调整，拟定策略。第四，根据中心区就业岗位经验，一般办公类建筑就业为25平方米/职位，零售商业类约20平方米/就业岗位，批发商业类约4-5平方米/就业岗位。根据各区产业特色不同推算，荔湾旧城约有30万、越秀约有62万、海珠约有20 万左右的就业岗位。就业人流加上外来的商务、旅游人流，基本相当于现有旧城的常住人口规模。对于旧城合理容量的判断，关键不在于能容纳常住人口的数量，而是应控制合适的就业机会和商务人流量。对于旧城
36、合理容量的判断，关键不在于能容纳常住人口的数量，而是应控制合适的就业机会和商务人流量。关于建设规模关于建设规模第一，分区规划建设规模为8157.2万平方米，比现状减少了754万平方米左右。但根据评估，因建筑、消防安全以及内部居住环境问题而需拆除的建筑面积仅约918万平方米（不含新公房），基本相当于83%不再复建，难度较大。第二，从城市空间肌理方面分析，现有具有广州特色的历史文化保护街区的平均毛容积率在1.75左右，以维持特色空间肌理计算建筑量，规划范围内的建筑规模也应与现状持平，考虑上现有的大量高层建筑，建设规模应该更高。即使是折减部分道路扩建和拆危建绿减少的建筑量（出于历史旧城保护的需要，不
37、可能大规模扩建或拆除），建设规模也应与现状相差不多。因此，维持现有的建筑规模，应较为合理维持现有的建筑规模，应较为合理。开发强度方面开发强度方面第一，分区规划平均强度比现状低，但各区与现状相比降低程度不一，越秀最少，海珠最大，这与历史文化名城保护要求（越秀是历史旧城核心区，也是目前发展过于密集的地区，若降低开发强度，越秀应首当其冲）不一致。此外，由于历史批地的缘故，分区规划导则的部分地块容积率较高，与历史文化名城保护规划也存在较大的冲突，反映了过往开发强度确定的随意性。第二，因此，未来是默认历史还是重新洗牌，是规划管理面临的巨大挑战，也是关乎旧城保护的大难题。理想的策略是在维持现有规模之下，结合名在维持现有规模之下，结合名城保护要求确定地块开发强度城保护要求确定地块开发强度。谢谢 谢谢 ！“旧城更新旧城更新”是一个城市应对国际化、现代化，建是一个城市应对国际化、现代化，建设宜居城市、保护历史文脉、参与国际竞争的一项设宜居城市、保护历史文脉、参与国际竞争的一项城市公共政策，是一个城市居民的集体行动！城市公共政策，是一个城市居民的集体行动！