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1、旧城更新改造工程设计任务书目录1工程概况12宗地经济技术指标及要求33优劣势分析54工程配套设施建设要求55设计依据66工程定位及设计要求67总体规划设计要求78单项建筑设计要求89设计成果要求810附件91工程概况1.1 工程名称：旧城更新改造工程1.2 地理位置及交通地理位置：交通状况：场地北侧紧邻黄埔大道（港前路），并毗邻轨道25号线及轨道30号线站台，交 通资源丰富。B2/B1 AP0518012B2/B1 AP0518012B2/B1 A叩51B014R2/B1 MW 8011B2/B1 APC518016X 5MI：Y-ML5I图表11地块区域位置示意图2宗地经济技术指标及工程概况
2、黄埔区鱼珠旧城更新改造工程总用地面积76801m2,其中城市道路用地面积18535m2,绿地用地面积3151nf,河涌用地面积3063m之，可建设用地面积52052m2。地块总计容建筑面积W302251itf,其中：安置区计容面积115566itf （其中，住宅总建筑面积73174m2,公共服务设施配套建筑面积5854nl2,商务和综合建筑面积10005itf,商业建筑面积26533m2）；融资区计容建筑面积186685nf （其中，住宅建筑面积45023itf （含预留九沙社区安置住宅建筑面积3万平方米），公共服务设施配套建筑面积商业建筑面积13800m2,商务和综合建筑面积120702疔）
3、。2.1.1 各地块指标详情地块可建设用地分为AP0518011、AP0518012. AP0518014. AP0518016四个规划导那么地块，其用地面积及各项指标分别如下：（一）AP0518011 地块1、用地性质：二类居住兼容商业用地（R2/B1）。2、用地面积：25233平方米。3、容积率W5.2,建筑密度W55%,绿地率220% （以上指标均按可建设用地面积25233平方米计算）。4、计算容积率建筑面积W131212平方米。（二）AP0518012 地块1、用地性质：商务商业用地（B2/B1）。2、用地面积：6202平方米。3、容积率W5.0,建筑密度W55%,绿地率220% （以
4、上指标均按可建设用地面积6202平方米计算）。4、计算容积率建筑面积W31010平方米。（三）AP0518014 地块1、用地性质：商务商业用地（B2/B1）2、用地面积：15861平方米。3、容积率W5.8,建筑密度W55%,绿地率220% （以上指标均按可建设用地面积15861平方米计算）。4、计算容积率建筑面积W91993平方米。（四）AP0518016 地块1、用地性质：商务商业用地（B2/B1）2、用地面积：4756平方米。3、容积率（10.1,建筑密度W55%,绿地率220% （以上指标均按可建设用地面积4756平方米计算）。4、计算容积率建筑面积W48036平方米。周边已建及待建
5、工程见附图。图表1-2地块周边已建及待建工程目前工程签约工作顺利开展中，应签约1040栋（9.34万方），已签761栋（约6.71万方），签约率按面积71.8%、按栋数73.2%；应拆迁1040栋（9.34万方），已 拆240栋（约3.32万方），拆迁率按面积35.5%、按栋数23.1%。3优劣势分析3.1 优势分析3.1.1 区域：广州第二CBD鱼珠片区；3.1.2 地段景观：毗邻珠江，景观优越；3.1.3 交通：交通便捷，通达四方，双地铁，紧邻黄埔大道;第二CBD核心范围图表1-3用地区位3.2 劣势分析3.2.1 配套：场地周边配套设施尚未成熟；3.2.2 市政：AP0518012及AP
6、0518014地块之间需要设置12米宽的地块内部道路连接黄埔大道（港前路）和规划支路；3.2.3 回迁安置住房：工程含九沙及鱼珠回迁安置住房，影响目标客户圈层层次；4工程配套设施建设要求4.1 相关要求居住用地内独立设置的市政公用设施和公共服务设施必须在规划地块建设总量（不含上 述市政公用设施和公共服务设施）完成50%前建设完毕，并取得建设工程规划验收合格证。 其中，幼儿园、小学、垃圾压缩站、变电站、公共厕所、综合医院、社区卫生服务中心、社 区卫生服务站、消防站、派出所、燃气设施和燃气抢险点、公交首末站、老年人福利设施、 党群服务中心、雨水调蓄设施等设施应领先于住宅首期工程或者与其同时申请建设
7、工程规划 许可证，并在住宅首期工程预售前先行验收，取得建设工程规划验收合格证，城市更新改造的安置房工程经市政府批准的除外。居住区公共服务设施应当依据广州市居住区配套公共 服务设施管理暂行规定相关规定进行规划、建设和移交。具体配置要求如下：4.1.1 社区卫生服务中心，4000 m2；文化站，2000 m24.1.2 邮政所，350 m2；9 班幼儿园，2160 m2,占地 2700itf；4.1.3 社区委员会，200球；社区议事厅，100 m2；4.1.4 社区服务站，200面；星光老年之家，204 nl2；4.1.5 物业管理。300 m2；文化室，200 nl:4.1.6 居民健身场所，
8、200 m2,宜与文化室等集中设置，可设于建筑首层架空层；社区日间照料中心，300 m2o其余具体要求详见附件鱼珠旧城规划条件。5设计依据5.1 用地红线图5.2 本任务书及附件的要求5.3 国家及广州市相关规范、规定6工程定位及设计要求工程占据城市重要位置，尽享周边优越的景观及交通资源，同时也考虑到工程地块 内部的抗性及未来市场的不确定性，在充分考虑控制风险的前提下确保设计成果顺利实 施。6.1 目标客户年龄:主力段30-50岁;身份：小康家庭；职业：金融，科技，贸易，企业主，高级白领，事业单位；文化偏好：承袭传统文化，思想开放，视野宽广，内心沉静恬淡；投资眼光：关注政治、经济、品质与服务，
9、投资偏好稳定价值回报与安全性。他们在地产投资中有成熟的经验和途径；特点：他们既依赖繁华便利，又想清静私密，沉着有度。喜欢熟悉的、亲切的、怀旧感 的事物；对外部事物保持敏感，同时又有独立判断。6.2 户型设计面积段需对广州市内及场地周边类似定位的工程进行调研，总结最合理的户型设计面积段；6.3 回迁安居房6.3.1 鱼珠及九沙回迁安置房面积段按照回迁居民意愿自行总结；6.3.2 应考虑回迁安居房对居住小区的影响，尽量相对独立。7总体规划设计要求7.1 总体规划设计总那么7.1.1 鼓励设计创新；7.1.2 考虑与周边环境的相互联系，内外部相互关系；处理好住宅、商业、办公、配套设施、幼儿园等车流与
10、人流之间的关系，防止相 互干扰，并提供相应的技术分析；7.1.3 应考虑地块的特点，将理念注入到工程的设计中；7.1.4 表达生态、绿色、智能化的设计理念。8单项建筑设计要求8.1 立面风格8.1.1 立面风格不限，立面设计应表达材料品质及精细化的设计要求，注意控制光污染。8.2 商业设计要求8.2.1 充分考虑工程周边商业情况，对本地块商业形态进行充分考虑。8.3 住宅设计要求8.3.1 宜设架空层，架空层结合泛会所和庭院设置。8.3.2 保证住宅大堂的高度和空间，充分考虑后期的豪华精装修及智能化设计的要求。8.3.3 注意对周边景观的充分利用及景观视线的通透性。8.3.4 户型设计考虑平面
11、布置的灵活性，着力打造多元化居住空间，考虑全生命周期的可变户型。8.3.5 住宅标准层层高建议为3m3.6m。8.3.6 户型配比（可适当调整）8.4 办公设计要求8.4.1 办公考虑大空间设计，便于划分及管理；8.4.2 考虑转换局部指标为公寓或酒店，假设设计公寓，需针对设计定位对公寓面积段进行总结考虑。9设计成果要求9.1 图纸要求9.1.1 用地现状分析：包括工程区位、周边环境等分析；9.1.2 以现状地形图为底图绘制的总平面图及整体规划图；9.1.3 各规划系统分析图：绿化、交通、消防、功能分区等系统分析图；9.1.4 场地分析图、竖向设计分析图；9.1.5 能够清晰表达设计概念意向的图纸不少于5张。10附件：1）用地红线图2）鱼珠旧城规划条件3）城市设计图那么