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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 第 5 章 房地产业良性进展计策完善房地产市场运行机制房地产业作为我国经济的一个新生长点,对国民经济增长发挥着重要的带动作用,假如政策过猛, 调控力度过大, 有可能引起连锁反应,抑制经济增长； 因此政策力度挑选应适当；此外,我国房地产开发的公正竞争环境问题始终比较突出,应当努力为房地产开发制造一个良好的法制环境,完善市场功能,以期在实现调控目标同时兼收培养市场之成效；总体而言, 我国房地产开发的风险不在开发商的数量上,而在于不公正竞争上；目前全国房地产开发企业到达 3 万多个,有人担忧这么多的房地产开发企业是造成房地产投资过热的人为因素,并呼吁
2、加以清理；目前各地针对土地供应、“ 烂尾楼” 出台了不少政策,但是其中相当部分带有明显的行政强制颜色,对市场的作用重视不够,一些地方明确提出“ 提高门槛” ,“ 治理城市疤痕”等计策；其实关键在于建立公正竞争的环境,而不是强迫开发商服从政府意志, 假如通过行政手段强制性地推行某些政策主见,视性政策, 不仅无助于降低市场风险,反而加重市场的扭曲；甚至实行所谓的提高门槛等歧 导致更大的风险；可取的政策导向是化解结构性冲突,增加市场的公正性；详细而言, 要让不同类型、不同经济实力的开发商接受同样的市场规章,而不应由政府部门依靠行政力气施以不同待遇,这样依靠市场竞争机制确立的资源配置才是有效的,也因此
3、结构性冲突会有所缓解；要置供应方与需求方于对等的位置,两者的均势位置是市场机制的基石,假如政府运用行政力气打破了这种均势,市场发挥作用的基础就完全被动摇了,市场的有效性也将无从实现；目前我国在上述两方面均存在较大的缺陷,应当尽快加以改善；5.2 搞好总量调整房地产业目前的金融风险主要不在房地产投资规模上,而在结构上；1合理调整资金使用的结构；很明显,直到目前我国宽阔城镇家庭的居住面积仍没有到达基本的标准,对房屋的购买欲望仍特别剧烈,有购买力的需求也特别巨大；另一方面,空置一年以上的房屋在 5600 万平方米以上,巨大的需求和供应由于价格因素而无法有效实现；必需通过调整资金使用结构,来增加经济适
4、用房和廉租房投资在总投资中的比重,来满足目前所面临的供需冲突,并逐步吸纳消化过量空置房,使房地产开发投资逐步走上良性发展的道路；2积极调整资金来源结构；房地产开发投资中,银行贷款和经营性欠款所占比例过高,2003 年两项合计占房地产开发资金来源总额的大约70,2004 年,两项合计所占比例仍高达 6l1；有效地改善供需结构、资金结构,是近期调控房地产市场,降低风险的最有效名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - 的着力点；央行“121 号” 文件以及存款预备金率的上调,传达了房地产产品结构调整的强烈信号；因此,应抓紧出台实际
5、措施,消化存量商品房,掌握空置面积连续增长,使房地产市场步入健康进展轨道；3加强房地产市场的标准治理力度,把好土地源头关；近年来政府主管部门出台了一系列支持和标准房地产市场进展的政策；这些政策的实施, 说明白政府对房地产市场的调控从以往简洁的行政手段为主转向以法制手段和宏观调控为主,这在肯定程度上提高了房地产市场的运行效率；土地是房地产开发的基础,是投资掌握的源头；在此基础上,应更深切体会土地资源对于经济可连续进展的重要性,实施更严格、 高效的土地治理制度；对建设用地进行合理掌握, 进一步完善年度土地供应方案,全面盘活土地资产,加快建立健全的、适应市场经济需要和房地产业进展的土地产权制度；为进
6、一步地稳固房价,应连续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应； 做好各地开发区清理整顿的相关工作,稳固土地市场治理整顿成果；进一步贯彻“ 有保有压、区分对待” 的土地供应原就,严格新增建设用地的审查报批；同时,适时出台新的禁止供地和限制供地的项目录,严格掌握大户型、低密度高档住宅土地供应,连续停止别墅类用地的土地供应；4完善财产税制度,打击过度投机和资源铺张并存的痼疾；我国房地产业进展中存在的另一个深层次顽症是资源的无效配置,而这种无效配置的缘由就在于占有资源不需要付出额外成本,因此造成资源的严峻铺张；与此同时由于不需要付出额外成本便可以拥有财产,刺激了以投机为目的的财产
7、集聚和沉淀,导致投机有愈演愈烈之势；这两种现象对资源的有效配置和经济的健康进展危害极大,必需加以转变； 依据国内外已有的体会和理论分析, 适时改革和完善财产税制度是一项有效的措施,建议有关方面抓紧讨论,及早出台可行的方案；实行措施逐步消化存量商品房2006 年政府已经多次表现出对房地产行业调控的坚决态度,要对商品房空置量较大、空置比例过高、 增长过快的城市,加大空置商品房的处置力度,加快消化空置商品房,但却迟迟没有拿出响应的计策；本文认为消化空置房应从以下几个方面着手；第一,促进我国住房租赁市场的进展,逐步消化空置房；依据调查,目前我国已经有65.8%的城镇家庭拥有了住宅产权,而美国、 法国、
8、 日本在上世纪 80 岁月末住房自有率分别为 5l.5%、46.7%、60.4%；这说明,有住房消费才能者总体上已基本完成住房消费 自住 ,不会再购房特殊是购空置的商品房消费投资除外 ,而剩余的消费者虽有消费需求却没有现实名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - 的住房消费才能； 因此, 住宅租赁市场包蕴的巨大需求是推动空置房消化的有效途径；从城市化进展的长远需求来看,估计到 2022 年我国城市人口净增量是 28 亿,其中一大部分是由农村转入城镇的人口；这部分农业人口势必在一个较长时期内无力购买住房,租房是其唯一的挑选；
9、国外的体会说明,任何一个国家,无论经济有多发达,都不行能实现住房的完全私有, 房屋租赁仍旧占有相当的比例；目前我国市场上可供出租的房屋并不充分,假如将空置商品房进入租赁市场,将大大增加出租房的供应量,商品房租金价格将会大幅下调,租金的普遍下降, 导致对出租房的需求大大增加,反过来促进了空置房得到更好的消化；因此建议,由政府出面组建特地的房屋租赁公司,或是扶持大型房地产公司成立房屋租赁公司,吸纳收购空置商品房；政府要通过肯定的政策倾斜,如减免税收,免交地价,取消一些收费等扶持房屋租赁公司的进展；其次,要通过加强基础设施建设和城市规划建设等行政手段,对空置商品房分别实行一些补救措施, 改善空置房的
10、内外环境；对实行补救措施无效的长期空置房,可考虑拆除或降价促销或廉价出租；对一部分最低收入阶层可以供应廉租房；为农夫进城务工供应“ 农夫公寓” ；为老年人供应“ 银发公寓” 等；不少城市利用空置房开发“ 产权度假村” 成效不错；而作为房地产开发商,要深化讨论市场,房的显现才是当务之急；提高决策水平, 削减决策失误,防止新的无效空置第三,信息不对称也是空置房难于消化的一项重要缘由,应建立了相关空置房营销信息平台,最好由政府建立具有权威的官方关于空置房的专业网站,使空置房屋信息在最大程度上得到共享, 加大空置房屋信息的披露,促进市场上有效需求与现有空置房屋做到最大匹配；5.4 加大房地产信贷监管力
11、度借鉴 20 世纪 80 岁月初我国信贷较高集中与加工工业,以及90 岁月初集中于房地产所产生的大量的不良资产的历史教训,央行应当亲密关注贷款集中问题,准时引导各商业银行拓展其他信贷业务；同时要连续加强房地产信贷治理,庄重查处房地产信贷中的违规问题,加强房地产信贷风险的治理和防范；完善个人诚信治理体系,建立和完善房地产市场预警预报体系、房地产统计指标体系和信息披露制度；特殊是要加强房地产金融监管的基础工作,健全金融监管法规体系,建立一套行之有效的央行金融监管体系；大力进展多元化的房地产金融市场名师归纳总结 随着我国资本市场的逐步开放、以及人民币升值的预期,外国投资基金进入中国是大势第 3 页,
12、共 8 页所趋； 同时,我国社会保证制度和保险制度的完善和实施,中国必定面临着养老基金和保险资金的保值和增值的问题；借鉴发达国家先进体会,答应保险资金、 养老基金和外来投资者- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 进入房地产投资, 建立多重房地产融资体系从而不仅将房地产金融的系统风险从单一的银行体系中别离来, 更有效地防止了系统风险在银行体系中集合,而且解决了养老基金和保险资金运用问题,同时也合理地利用外资,促进房地产金融市场健康进展；1引入房地产基金, 促进我国房地产业可连续进展房地产基金是一种产业基金；通常,房地产基金是指通过发行基金受益凭证募集资金,交
13、由专业投资治理机构运作,基金资产专门投资于房地产产业或项目,以猎取投资收益和资本增值的一种基金形状；它不同于一般的产业基金,房地产投资基金是特地用于房地产投资、开发、销售和消费等方面的投资基金,投资范畴限于房地产领域,是集众多的分散资金于一体,同时采纳专家经营、专业化治理的一种投资体制； 其设立目的是集聚资金,分散风险,获得较高的规模收益,促进房地产业健康与可连续进展；在构成要素方面主要：发起人、经营人、托管人 券投资基金一样,一般都为商业银行 ；即基金的托管人,与证从世界范畴来看,房地产基金进展特别快速；从国外的体会来看,房地产基金的引入对房地产业的进展会起到积极的促进作用；产生； 日本、东
14、南亚各国的体会告知我们,第一,能有效地抑制和防范房地产市场泡沫经济的 房地产泡沫的膨胀与破灭会是影响房地产业可持续进展的一个重要因素；世界各国的实践证明,房地产泡沫经济产生的主要缘由在于地产信贷对房地产投资的过度支持；而从房地产信贷对房地产投资过度支持发生的可能性看,就与房地产信贷资金供应者的信贷扩张才能成正比,房地产信贷资金供应者的信贷扩张越强,就导致房地产信贷对房地产投资过度支持的可能越大；反之亦然； 从这一角度看, 房地产基金的引入,对于防范和抑制房地产泡沫经济的产生具有特别重要的意义；房地产基金不具备,至少是不具备像信贷机构那样的信用扩张才能；因此, 房地产基金的引入,导致房地产信贷对
15、房地产投资过度支持的可能性也将随之降低；以美国为例；在19932003 的 10 年间,美国的房地产市场始终能够保持比较平稳的运行状态；在此期间, 美国商业房地产信贷年发放总量从未超过 86 亿美元,远远低于 1989 年一年发放的 136 亿美元的水平；而正是 1989年房地产信贷的迅猛增加,直接导致美国 1990 年爆发了一场自 20 世纪 30 岁月依靠最严峻的房地产市场危机；其次,有利于降低金融风险,促进金融效率的提高；在我国,房地产信贷业务始终存在着资金来源的短期性和资金运用的长期性之间的冲突,增加了银行的流淌性风险, 使银行极易陷入资金周转不畅和收支难以平稳的困境；而房地产基金的引
16、入,一方面将降低银行的经营风险,另一方面由于基金制度的特点,将有利于分散整个金融体系的存量风险；第三,促成房地产投资的理性化进展；对开发商来说,假如融资对象是银行,那么遇名师归纳总结 到资金困难时仍可能申请追加贷款以保证项目顺当开发,待销售后仍本付息；但融资对象如第 4 页,共 8 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 果是房地产基金, 开发商就不行能得到追加融资；这无形中赐予开发商形成压力,也有利于形成房地产开发商的优胜劣汰机制；第四,有利于大众共享房地产业的利润；如在美国,房地产的风险回报率为 0.56；也就是说,假如投资于房地产,就每 1的风险递增
17、所能获得的超出回报为 0.56；而标准普尔 500 指数以及公司债券的风险回报率分别为 0.35和0.19；很明显,公众投资于房地产的收益更为可观；这样将会吸引资金源源不断地流入房地产业,从而使房地产业资金形成一个良性循环,最终促进房地产业的进展；依据中国目前房地产市场存量及将来的进展潜力,只要政策许可, 将来中国房地产基金数量从数量上和治理的资产规模上到达美国目前的水平是完全可能的；其实中国目前的这种状况与当年美国出台房地产投资信托基金法时的情形基本一样：一方面房地产企业融资渠道存在瓶颈, 特殊是向银行接待方面有各种各样的限制,另一方面投资者有参加共享房地产业高成长的剧烈冲动,一般投资者只能
18、通过房产和信托产品间接投资于房地产,而不能分享房地产开发所带来的超额利润,由于没有集合投资的合法渠道；因此, 目前引入房地产基金可以说是绝佳时期,并且这势必会给我国房地产业带来其次个春天,从而促进我国房地产业的可连续进展； 通过贷款证券化增加了信贷资产的流淌性,贷规模,从而形成良性扩张,仍可以改善银行资产负债结构,同时有利于银行进一步扩大信 降低资本金要求；优先进展住房抵押贷款证券化的另一个缘由是,近几年随着房地产信贷规模的快速增长,住房抵押贷款,特殊是近年来个人购房按揭的逐年增加,这部分资产属于各银行的优质资产的组成部分；同时,加快实施信托证券、指数证券等多种金融创新工具,通过信托证券这种模
19、式,信托公司可以很快把不流淌资产流通起来,同时, 可以把信托受益期限放长；通过证券化可以将房地产金融的信用市场化,加速了间接金融向直接金融的转化,其结果是, 房地产金融的资金来源更加多元化和社会化,从而不仅扩大房地产开发资金的来源,而且分散了投资资金的风险,促进房地产金融市场健康地进展；2大力推行房地产证券化；房地产证券化就是把流淌性较低的、非证券形状的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程,从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式；房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式, 其内涵要求是为金融机构进行低成本融
20、资并增加资产流淌性和安全性,满足机构和个人投资者对证券投资的需求；毫无疑问, 房地产证券化作为一种全新的金融创新名师归纳总结 工具, 在我国推行是特别有必要的；第一、扩大房地产业融资规模；当前我国房地产业面临第 5 页,共 8 页着结构性调整, 激活房地产二级市场,盘活存量,改善增量特别必要；激活启动房地产市场- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 和扩大内需都需要巨额资金,在吸纳银行信贷资金和引进外资都相继乏力,而期限较短的居民储蓄存款又难以有效地为房地产业的进展融通长期资金的情形下,向社会融资并且融资的规模可以不受银行等中介机构的制约；推行房地产证券化直
21、接 同时,房地产证券面值设定相对敏捷, 可以克服房地产投资规模大的弊端,排除了市场进入的障碍,使中小投资者也可以共享房地产投资的高收益,从而吸引社会闲散资金支持房地产业的进展；可见, 推行房地产证券化, 不仅可以防范和化解银行风险,而且仍可以解决由于房地产贷款规模急剧扩大造成的长期住房信贷资金来源不足的问题；其次、 提高商业银行信贷资产的流淌性；房地产证券化可以变银行的“ 死资产” 为“ 活资产” 以增强资产的流淌性,这表现在房地产证券化是处理商业银行不良资产的一种有效手段；房地产业贷款一般期限较长,流淌性差, 简洁形成呆帐和风险； 通过推行房地产证券化,解决银行房地产存贷款期限不对称的冲突,
22、对不良贷款进行转移隔离和集中处理,有助于银行对呆帐进行调整,从而提高资产流淌性,改善经营业绩,以较快速度和较低成本处理不良资产；第三、 房地产证券化是满意投资者的不同投资需求的重要方式； 房地产证券是将符合要求的单笔债权集合起来,形成以一组债权为基础的组合,实际上是将肯定数量的在期限、利率、 房地产类型等方面具有共性的多个债权进行投资包装及信用担保后以证券的方式出售给投资者；同时由于房地产证券的发行,通常由政府机构或类似机构进行信用强化,其安全性比较高,有助于将潜在缺失掌握在肯定程度内,能够较好地满意个人和机构投资者多元化的投资需求；进一步加强宏观调控从国家宏观治理的角度应当做好如下几项工作：
23、1要仔细分析政策的效应；宏观调控政策的效应可能是多方面的,针对房地产业的各种货币政策、金融政策、土地政策、税收政策其的目标可能看起来很明显,由于房地产是一个导向性的产业,产业链很长, 对经济的带动性较强, 因此,理所当然的抑制了房地产业,就从肯定程度上抑制了经济过热的局面,防止经济的低效率增长,同时也极大地减小了房地产业所带来的金融风险；其实不然, 简洁的打压对于房地产业的可连续进展和我国现阶段的实际情形相悖,一方面会使购房者的实际支名师归纳总结 出增加,不利于提高社会福利,另一方面,潜在的购买者削减,可以导致已开发的和正在开第 6 页,共 8 页发的房地产销售显现问题,增加金融风险； 所以,
24、 防范和削减金融风险的措施不是简洁地控制房地产的进展,而是在削减和防范金融风险的前提下,大力推动房地产业的进展；2金融风险的防范要重视对我国现有房地产开发结构的分析；金融风险真正产生的缘由在于我国高、中档住宅的比例较高,超过了一般公众的支付才能；而我国的房地产市场有巨大的潜在需求, 当银行的信贷政策宽松时,便转化为现实的需求,这种以信贷为基础的现实需求明显- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 相伴着巨大的潜在危机,极简洁滋生经济泡沫；一旦销售显现困难或已购房的业主显现支付危机,必定产生仍贷困难,产生银行的坏帐和呆帐,这是金融危机产生的根本缘由；因此,要实现
25、“ 居者有其屋”,并降低金融风险,就要调剂房地产的结构,要完善住房供应政策,逐步实现多数家庭购买或承租一般商品住房；要掌握土地价格, 清理并逐步削减建设和消费的行政事业性收费项目,多渠道降低建设成本,努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付才能相适应,同时,严格掌握高档商品房建设；3建立与之相配套的相应的调控措施,完善调控体系； 比方完善金融市场,大力勉励和进展直接融资,使房地产商的融资渠道多元化,如答应发行企业债券,建立不动产基金和不动产信托基金等；这是削减和防范金融风险的根本； 4加强制度建设,杜绝和防范各种腐败；目前房地产领域的腐败问题特别严峻,这正是政策失灵的主要缘由；比方土地市场的假
26、招标、假挂牌、假拍卖、真协议,部分地区的商业银行为抢占市场份额,违反有关规定,放松信贷条件风险等等,都促进了经济过热；加大了金融风险；因此,加强制度建设, 杜绝和防范各种腐败,是宏观调控的政策能否行之有效的关键；第 6 章结论本文通过以上分析、论证,目前我国房地产业良性进展应主要从以下几个方面着手：一是要加强对土地的调控治理；强化土地供应治理,严格掌握土地供应总量；严格掌握城市土地供应, 完善土地招标拍卖制度；对商品房空置量偏多的城市来说,就要把握好开发速度和节奏；在调控措施中,首当其冲地就是土地供应问题,这是房地产业的源头；土地资源对房地产的进展具有打算性的影响；加强土地供应治理,严格执行土
27、地利用整体规划和年度土地利用方案, 严格掌握各类园区用地和大宗开发用地,严格掌握商品房空置率较高城市的新批项目用地, 完善土地招标拍卖制度,提高土地出让行为的市场透亮度,实行阳光操作；充分发挥城市规划职能,标准建设用地治理,促进土地的合理使用；二是要大力进展经济适用住房,调整房地产市场供应结构,转变目前楼市结构不平稳、商品房空置量较大、空置比例过高的问题；增加中低价位一般商品住房和经济适用房供应量是完善住房供应政策、调整住房供应结构的重要举措；三是要加强项目审批,从严掌握房地产特殊是高档房地产建设规模,严格房地产项目审批条件；严格掌握自有资金不足、行为不标准的房地产开发企业新开工项目；四是加强
28、对房地产金融的调控和治理；进一步加强对金融部门的监管、支持力度, 不断健全房地产金融体制； 大力促进房地产投资基金和房地产证券化建设,合理房地产资金结构,化解金融机构金融风险；名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - 五是促使房地产开发企业要不断开拓进取,讲究诚信,加强自律；第一, 房地产开发企业有必要对目前正在发生变化的外部经营环境进行仔细、深化的分析, 对可能到来的政策变化提前做好预备,保持小心,以削减投资上的盲目性；其次,留意信誉、讲诚信；第三,培养、提高房地产企业的核心竞争力,造就可连续进展的才能；扩大经营规模, 降低经营风险,制造规模效益；第四,寻求营销突破,提升营销才能；在客户经济、网络经济的时代,房地产开发企业必需熟悉从低层次、低水平的广告宣扬中走出来,从“ 请消费者留意” 转向“ 请留意消费者”；不管是进行大盘开发,或是进入经济有用房市场,都要深化讨论、把握消费者的消费行为、 消费特点, 做好产品定位、 市场细分的工作, 尝试整合营销传播、 关系营销,建立、提升品牌价值,不断消化现有的空置房,并不再“ 制造” 新的空置房；只有这样,才有可能使我国房地产业逐步走出困境,走上良性进展的道路；名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 8 页