2022年房地产发展 .docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 我国 房地产业进展与宏观调控分析摘要我国房地产行业近年来得到了空前的进展；08 年 4 万亿投资之后,房地产成为拉动GDP增长的中流砥柱,房价暴涨；大部分一般百姓买不起房、租房成本高,投机风潮兴盛,土地财政越来越依靠房价,房地产信贷风险等等形成巨大隐患,房地产泡沫一旦破灭,将危及经济安全和社会稳固；本文通过争论房地产行业的调控问题,期望得出房地产行业保持长期平稳和健康进展,政企良性互动的新模式；关键字房地产泡沫调控前言（一） 选题背景和意义 改革开放以来,住房制度发生了很大变化,福利分房取消,土地产权、住房 商品化等市场化概念开头获得国人认可,

2、房地产市场开头起步和进展；1993 年 国家进行房地产调控, 海南房地产泡沫破裂, 引起了深刻反响； 现今房地产业已 成为我国的支柱产业, 对社会有着深远的影响, 土地出让金已成为地方政府财政 的重要来源财；房地产是人们不行或缺的消费品,是家的载体；当前“ 新四化”稳步进行, 大量的农村劳动力流入城市,住房需求巨大, 房地产仍旧将发挥重要作用,市场空间巨大,前景一片光明；但由于机制体制不健全,市场显现失灵,房地产业盲目畸形进展；2022 年美国次贷危机,中国经济也受到冲击,房价曾一度小蝶, 但在之后政府一系列刺激方案出台后特殊是 4 万亿投资后, 在积极性财政政策和宽松货币政策的大环境下,房价

3、一如既往的上涨,多次创出新高；发育不良、 利润率太高使得房地产业集合了全国众多资金,包括国有银行房地产信贷、居民房贷、信托、炒房团等等各路资金；房地产也就集合了巨大风险,牵一发而动全身；价格太高严峻背离了一般居民的收入,与其购买力相差悬殊；同时社会保证体系仍不健全,保证房建设满意不了巨大的需求者；房地产泡沫的说法在社会上兴起；政府先后出台“ 国十条”“ 国八条” “ 国五条” ,但成效不佳；关于房地产行业的问题引发全民大争论,众说纷纭,莫衷一是；争论房地产行业进展及其调控问题,就是为了探讨房地产行业本身良性进展的规律,以及政府等相关各方在这过程中应当扮演的角色,使得“ 天下寒食俱欢颜”；二内容

4、梗概本文参考了过往中外争论房地产的论文,展方向；主要描述了房地产业的现状、主要特点、结合当前我国实际提出了将来房地产业的发 危害, 剖析了形成缘由及中美房地产进展比照, 争论了房地产调控政策的不足,提出了当前房企和政府应当实行的战略战术,期望对解决当前房地产困局有所帮忙；文献综述一国外文献综述查尔斯 P 金德尔伯格 CHARLES P KINDLEBERGER在 1987 年为新帕尔格雷夫经济学大辞典撰写的“泡沫 ” 词条中写道： “泡沫可以不太严格地定义为：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨,初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预名师归纳总结 期,从而吸引新的买者 这些

5、人一般是以买卖资产牟利的投机者,其实对资产的使用及其第 1 页,共 8 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 盈利才能并不感爱好；随着价格的上涨,经常是预期的逆转和价格的暴跌,由此通常导致金融危机； ”二战过后,房地产理论也得到了巨大的进展；如被称为“ 城市学派” 阿隆索的居住区 位模式,重点论述了城乡进展策略,城市规划,土地利用,房产供需均衡进展的理论；地理学派争论在不同地理环境下,城市形成进展、 组合分布和空间结构变化规律的科学,包括城市化争论、区域城市体系争论、城市分类争论、城市内部空间组织争论、城市问题争论等；社会学派就主要从人的角度争论房地产与

6、社会结构、社会运行、社会变迁、社会分层、社会 流淌、社会心理的相互关系；重视人的住房福利,对居住环境,种族住房等方面都有涉及；社会在变, 房地产也应随之而变；描述了城镇化,都市化等社会想象,将社会学引入房地产 而动机就是由需要引 行业进展中； 行为学派就专心于人的行为,人的行为是由动机引起的,起的, 当人的某种需要没有得到满意时,这就产生了行为的鼓励,也就是动机,从而表现出 肯定的行为出来；房地产进展与人的行为亲密相关,如政府的规划、房地产商的决策、建筑 商的承建、消费者的购房心理；二国内文献综述 国内住房改革后,房地产理论界也显现了多种论点；早期主要是住房商品化、土地产权的看法, 之后开头延

7、长到房地产泡沫领域；海南房地产泡沫后,国内也开头了有关泡沫的防范争论； 2003 年师海波开头总结房地产泡沫的特点,其在新华社发表的 “ 海口房地产 “ 泡沫“ 没有再次泛起” 提到“ 泡沫经济的两大特点是：商品供求严峻失衡,需求量远远大于供 给量；投机交易气氛特别深厚；房地产泡沫是泡沫的一种,是以房地产为载体的泡沫经济,是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严峻背离,市场价格脱离了实际使用者支 撑的情形；黄征学主见非泡沫论,认为房地产价格连续上涨 ,房地产空置率比较高 ,房地产投资增幅大这些只是外表特点,并不构成房地产泡沫；他应用四大指标对我国房地产市场进行测度 ,并得出结论当前房地产

8、市场有关参数的值比较合理 ,我国房地产市场并没有显现泡沫；王小广 2003 年其主写的我国第一份跟踪式行业景气报告中国行业景气分析报告警告说 ,中国 “真正的房地泡沫” 已经显现,产生了相当大的反响,并提出三项重要政策建议,如着力掌握房地产过热来调控投资过热；中部崛起战略； “ 双稳健”政策 ; 在城市进展上主见以“ 节约土地、节省投资、节省交通流” 为主要原就规划进展,大力进展紧凑型城市；随着房地产的快速进展, 投资热潮兴起, 房价攀升, 关于房地产行业调控的问题开头频繁显现；肖元真、屠平、蔡骏煌在镇江社会科学的文章世界各国房产调控的做法与启示具体介绍了日本、美国、俄罗斯、新加坡等国在房地产

9、进展过中,政府采纳的财政,货币政策,具体的金融、税收、行政、法律法规、相关制度；2022 肖维东以温州房地产进展状况为样本,结合日本 90 岁月房地产泡沫的历史教训,认为投资过热,大量资金进入房地产市场,不断推高房价, 其中来源于银行信贷的部分占了相当比例,可能会引发潜在的流淌性风险,政策和法律风险, 投机者破产风险, 购房者丢失偿贷才能风险；银行实际上承担了其中的大部分风险,应引起小心；迟美华 2022 年提出了我国商业银行房地产金融业务的风险及其防范,提示商业银行应当重视不断激增的房地产信贷的巨大风险,居安思危,提前防范；党国英认为房地产业的规划与治理需要思路大调整华夏时报 2022 年；

10、房地产业也不是服装加工业 ,不是食品作坊 ,其公共性要强于国民经济中的大多数产业；政府出于公共利益对房地名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - 产业适当干预 ,不仅不会阻碍市场的调剂作用,反而会让市场机制发挥作用；2022 年董昕高校社科动态中发表了房地产投资理论争论综述系统整理近些年来的房地产投资理论 ,将其主要争论成果划分为三个方面,即房地产投资与宏观经济的关系争论、房地产投融资方式探讨以及房地产投资的项目治理方法等三个方面 ,分别加以论述 ,以期发挥其理论与实践意义；潘超文在城市建设理论争论 2022 年第 23 期

11、文章中 对我国房地产市场调控政策的再探讨回忆了 2022-2022 年房地产调控政策 “ 国十条” 、“ 国八条”实施前后房地产购房者心理、地方政府态度、楼盘成交量、土地出让金、全国70 个大中小城市房价变动情形,详解了其中的来龙去脉,发出了制度改革,市场化的呼声；十八届三中全会公报,指出,要紧紧环绕使市场在资源配置中起打算性作用深化经济体制改革,坚持和完善基本经济制度,加快完善现代市场体系、 宏观调控体系、 开放型经济体系,加快转变经济进展方式,加快建设创新型国家,推动经济更有效率、更加公正、 更可连续进展； 让一切制造社会财宝的源泉充分涌流,让进展成果更多更公正惠及全体人民等等观点；一、

12、房地产业进展与房价泡沫（一）十几年来我国房地产业进展概况3.城镇化水平 2022 年 49% 1. 1978 年改革开放后,我国房地产业逐步兴起,1998 年国家停止福利分房,实行住房货币化后,房地产业开头作为一个独立的产业真正进展起来；上世纪 90 岁月,在国家积极的财政政策刺激下,经济快速进展,投资富强,房地产投资占 GDP比例逐步增加；随着城镇化的不断推动,人民生活水平提高,天量农村人口流入城市,需求不断增长,房地产业得到难得的进展机遇,近 20 年的进展取得了令人瞩目的成果；全国人均住房截止至 2022年底,城镇和农村人均住房面积 32.9 平方米、 37.1 平方米,分别比 2007

13、年增加 2.8 平方米和 5.5 平方米；住宅成套率到达 96.07%,房地产已上升为支柱产业的位置,对国家经济增长有着深远的影响；名师归纳总结 2022 年工商登记涉及房地产开发的企业已超10 万家,国家统计局数据显示,2022 年 1-11第 3 页,共 8 页月份,全国房地产开发投资77412 亿元,同比增长19.5%,增速比 1-10 月份提高 0.3 个百分点；其中,住宅投资53112 亿元,增长19.1%,增速提高0.2 个百分点,占房地产开发投资的比重为68.6%；估计全年全社会固定投资规模超35 万亿元,房地产约占四分之一强；房地产开发企业土地购置面积31658 万平方米,土地

14、成交价款8134 亿元, 房地产开发企业房屋施工 面积 736465 万平方米,同比增长%,； 2022 年全年地方财政收入约为6.9 万亿元,其中土地收入占比在50%左右 ；我国已经形成一些有规模的房地产开发商；我国的房地产开发企业的快速崛起及成熟,推动了房地产市场的形成；房地产企业的成熟,使一批投机取巧、治理不标准、 借助于政策或治理漏洞来趁机“ 捞一把” 的企业受到制约和逐步剔除；这样有行业责- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 任心的企业自然就能够适应市场变化的要求；我国房地产企业在规模、品牌、技术、研发、治理上已经具有很大的进展；2022 年估计

15、全国房地产开发投资84412 亿元,同比增长19.5% ,国家统计局公布的2022 年 1-8 月份的全国房地产投资和销售情形月报；月报显示,今年前 8 月的全国房地产开发投资额到达 52120 亿元,一举超越了 2022 年全年的 48267 亿元；这也是继前 6 月房地产开发投资额超越 2022 年全年之后,相关数据年内的其次次大跨过；与此同时,房企融资规模也出现爆发式增长；房地产信贷已被视为重点监控目标,引起了广泛关注； 2022 年 1 月 -11 月,上市房企前 40 强披露的融资总额约为 2080 亿元,同比增长 85.7% ；值得留意的是, 40 家上市房企的海外债券融资额达 1

16、238 亿元,与 2022 年同期相比, 骤增 153.1% ；,2022年房地产集合信托成立规模占据较大优势,成立规模达 3088.65 亿元,占比达 40% ；截至 11 月,房企海外融资总额 包括贷款 累计已突破 529.1 亿美元,约 3228 亿元人民币,同比 2022 年翻了 5 倍；其中房企的票据跟债券融资就到达了 367.5 亿美元,合计人民币 2241 亿元；反映房地产行业活动的房地产开发景气指数也始终高位运行；第一,房地产行业进展规模和增长速度存在显著的地区差异；主要表达在不管是住房施工面积仍是房屋竣工面积,东部都占有很大比例；这是由于东部地区经济进展水平较高,需求旺盛,技

17、术较先进、人才储备丰富、房地产市场进展历史较悠久所致,；中部地区的增长速度 销售额除外 基本处于领先水平,并明显高于全国平均水平；随着东部地区土地资源偏紧,房地产价格的上升和竞争猛烈,一些房地产开发商开头向中、西部转移,房地产的地区结构发生变化, 特殊是随着中部经济的进展,中部的各项指标 销售额除外 的增长速度均高于其他两部；地区间差距正逐步缩小；全国销售面积的比例都较前有所增加,随着生活水平的提高,中、西部的房屋销售面积占 且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加,中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大,均高于全国平均的增长比例；可以看出,随着西部大开发战略的实施,中、西部经济的进

18、展,地区间正逐步缩小差距；其次,城乡居民居住水平存在地区差异；在中国城镇化快速推动的情形下,人均建筑面积仍在增长, 反映了城镇居民的居住水平得到了提高,但因各地区的不同而有差异；近年来农村地区兴建了大批房子多为居住使用,但在规模,技术水平,设计上,质量上跟城市仍有不小的距离；相伴着房地产市场的进展,房价逐步上扬；1987-2022 名师归纳总结 年份商品房销售额商品房销售面积平均单价当年房价涨幅定基房价指数第 4 页,共 8 页1987 亿元万元 /%1987 年为 100110.1 2697.2 408 0.0 100.0 1992 426.6 4288.9 995 26.5 243.9 -

19、 - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 1997 1799.5 9010.2 1997 10.6 489.5 2002 6032.3 26808.3 2250 3.7 551.5 2007 29889.1 77355.0 3864 14.8 947.0 2022 64456.0 111304.0 5791 7.7 1419.4 年这 25 年里,国内商品房平均销售价格累计净增了13.19 倍,平均每年上涨55%；房价已成为一般大众关系切身利益的重大话题；房地产行业是一个特殊的行业,对国民经济影响深远,是拉动经济增长的重要支点；住房也与大众的日常生活息息相关,吃

20、、住、休息都要在这狭小的空间内完成,房价,房租时 时刻刻牵动着一般民众的心,安居才能乐业 ；中国古代就有“ 安得广厦千万间,大庇天下寒 士俱欢颜, 风雨不动安如山” 的美好愿望,可见其老百姓的重要性；房地产同时具有双重属性,消费属性和投资属性；房产作为 消费品可以用来满意人们物质和文化生活需要的社会产 品； 通货膨胀预期、流淌性过剩、投资渠道缺乏、城市化速度加快、土地稀缺性等等内生和外生的因素 , 已经给予了房地产作为投资商品的全部必备条件；近年来随着城市化、工业化步伐的加快,中国房地产业一方面得之于天时,在总体上对经济社会的进展的确起到了促进作用, 另一方面由于野蛮生长,其负面影响也在扩散,

21、扭曲了经济结构,成为经济社会的一大隐患；由于市场缺陷及行政因素,当前房地产行业的畸形进展；1.我国房地产企业缺乏自主性和独创性的创新,只是单纯的复制或制造,技 术创新投入大、风险高,肯定程度上制约了企业增加创新投入；细分市场,规模小自有资金少,只是简洁的重复买地另外市场定位不清,没有很明确的-盖房 -销售的流程,在研发投入不足和补助敬重学问产权爱护的情形下,企业产品单一,易仿照,后劲不足,治理粗放,难以连续长期健康的进展；2.在城镇化加速的的大环境下,政府收取高额土地出让金,开发商在暴利诱惑下,不断跑马圈地,制造出大量地王、天价房；3.人为的价格垄断或囤积居奇；甚至仍会由于信息不对称等情形而显

22、现情节恶劣的价格 欺诈以及哄抬物价等违反国家法律的行为；4. 金融信贷资本、 民间投机资本深度参加,国际热钱不断流入,众多企业一拥而入搞房地产,导致房地产开发热,炒房热,房地产信贷成为让人诟病的三大金融风险之一,价格不断攀高,以致大部分居民收入买不起房,根据国际惯例,目前比较通行的说法名师归纳总结 认为,房价收入比在3-6倍之间为合理区间,如考虑住房贷款因素,住房消费占居民收第 5 页,共 8 页入的比重应低于30%；我国各个城市的房价收入比是不平稳的,中小城市的房价收入比多在六倍以上,属于房价过高的范畴,据调查,全国大部分大中城市房价收入比超过6倍,其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西

23、安的比率都超过了20甚至更高； 形成巨大的泡沫, 即一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨,初始的- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,从而吸引新的买者 这些人一般是以买卖资产牟利的投机者,其实对资产的使用及其盈利才能并不感爱好；随着价格的上涨,经常是预期的逆转和价格的暴跌,由此通常导致金融危机；会稳固；二我国房价泡沫的分析 修改补充”,势必危及经济安全和社1.投机、羊群心理追随大众的想法及行为,缺乏自己的独立见解,盲目跟风；不动产保值增值,房产同样具有抗通胀保值增值功能,使得房地产的投资属性过度释放；

24、2.供求关系,价格随供求关系上下波动；城镇化导致大量农村人口进城,加大城市住宅用房的需求,使得开发商、中介机构有了肆意抬价的理由,击鼓传花的嬉戏在肯定时间内才能传递下去；3.货币政策, 宽松信贷； 广义货币 M2在 2000 年是 13.83 万亿元, 当年 GDP 总量 9.92万亿元, M2 是 GDP 的 1.39 倍；到 2022 年, M2 是 97.42 万亿元, GDP 是 51.93 万亿元, M2 与 GDP 的关系上升到 1.88 倍； M2 增幅快于 GDP 增长；宽松的货币性政策,导致社会上流淌性过剩,货币贬值,物价上涨；扩张的货币政策为 房地产 进展供应了源源不断的财

25、源；低利率与高借贷比例形成支撑房价的强力金融杠杆；宽松的信贷政策使得房地产企业较简洁从银行等金融中介机构获得大量贷款,补充流动资金,快速扩张,而不必急于销售房产回笼资金；4.土地财政,土地资源有限性；在“GDP ” 政绩观下,地方政府需要获得巨额资金来发展经济,土地出让金已成为地方政府财政的重要来源；2022 年,地方本级财政收入52434 亿元,比上年增加 11821 亿元,增长 29.1%；地方本级财政支出 92416 亿元,比上年增加 18531 亿元,增长 25.1%,收支差额为 39982 亿元；为满意日益增大的财政开支,地方政府都有土地收益最大化的诉求；全国土地出让金占地方财税总收

26、入比重从 2001 年的 14.24%急剧上升至2022 年的 40.03%,2022 年房地产市场在调控政策压力下降温, 房价同比小幅增长 6%,致使土地出让金占地方财税总收入比重略微下降至38.63%；中国的城市化需求使得工业用地、商业用地、住宅用地成为稀缺资源,房地产商积极拿地,土地出让金得以节节攀升,“ 地王“ 不断涌现；5.文化心理,“ 居有定所”、 “ 有恒产才能有恒心” 的传统,中国的历史始终给社会一种成家立业要先置恒产的观念；二、我国房地产业进展的宏观调控及其成效分析一近十年来政府对房地产宏观调控修改补充2004年一度被房地产业内称为“ 政策年 ” ； 国务院颁布了 8-31土

27、地政策,从源头上标准土地市场； 1O月 9日,央行提高商业银行存贷款利率,第一次明确地说明国家坚决地通过经名师归纳总结 济手段来调控房价的决心；出台的政策主要是来自房地产信贷和土地市场方面,简言之, 就第 6 页,共 8 页是对于房地产的“ 地根 ” 和“银根 ”进行了双向的紧缩,对于整个房地产市场带来了较为深刻和- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 长远的影响；2005年3月26日国务院办公厅下发关于切实稳固住房价格的通知；这个被业界称为“ 国八条”的文件要求地方政府及相关部门综合实行土地、财税、 金融等相关政策及利用舆 论、法律手段掌握不合理的需求,抑

28、制房价过快上涨；2006年5月24日,国务院下发了了 国务院办公厅转发关于调整住房供应结构稳固稳固 住房价格看法的通知 ；2007年8月7日,国务院通过了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的假设干意 见；2022年1月10日,国务院下发了 国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康进展的通知国十一条 ,明确二套房贷首付不得低于40；同年 4月17日,国务院关于坚决遏制部分 城市房价过快上涨的通知国十条中又提高了二套房贷首付不得低于 50,贷款利率不得低于基准利率的 11倍； 9月 29日,年度楼市二次调控即 9.29新政重磅出击,五大内容涉及楼市信贷、限购、限外、购房税费等严格性调控政策,以及切

29、实增强楼市有效供应和政策监管的措施；2022年1月26日国务院的“ 新国八条” 又明确规定二套房贷首付不得低于 60,贷款利率不得低于基准利率的 11倍；进一步落实地方政府责任,加大保证性安居工程建设力度；2022年2月20日,国务院常务会议出台了楼市调控“国五条 ” ；主要有稳固房价,抑制投机投资性购房,增加一般商品住房及用地供应,加快保证性安居工程规划建设,加强市 场监管等 在这期间,央行又多次上调存款预备金率和存贷款利率,但结果是收效甚微；在上述调控中,调控手段主要有限购、限贷、加税、大量建设保证房、公租房、经适 房,严控“ 地王”,通过预售证审批制度,干预房价等等；二对近十年来房地产业

30、宏观调控成效的分析修改补充 1. 调控结果出人意料,房价陷入了边调边涨、越调越涨的怪圈；各大城市轮番上演土地、售房高潮,房产中介生意火爆,交易量上升,价格稳中有进；1. 政府在经济进展与调控目标之间的冲突心理；房地产建设具有肯定的区域性影响,其 积极的一面在于带动经济欠发达地区的经济市场活跃,为城市建设增加动力；因此,一些地区政府对于国家制订的房地产行业调控政策与地方经济建设的进展之间的冲突 难以选择；房地产行业会带动地方经济的增长,特殊是房价背后所具有的经济泡沫效应会直接拉升地方的GDP 增长；另一方面,经济欠发达地区的地方财政收入主要依靠税收来维护,房地产行业在地价不断上升的情形下,政府可

31、以从土地出让金和企业税 收缴纳方面获得高额的回报；在当前房地产行业涉及到各个社会层面,如银行信贷,民间资金,一旦房价下跌,将会形成巨额坏账和大量的套牢资金；2. 目标模糊, 无法确定合理价格；政府强调要使房价与居民的收入相适应,房价与投入和合理的利润相匹配,但并没有给出具体的数字；3. 调控问题问责机制欠缺,权责不统一,具体措施不到位,政策条款规章笼统不标准,权益行使存在障碍,如交易税、 增值税设置不合理,没方法有效抑制投机行为；政府 部门在政策落实过程中自由裁量权太大,加之缺乏调控动力,调控措施形同虚设；名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 8 页精选学习资料 - - -

32、- - - - - - 4. 地方政府、开发商变相抗击；“ 上有政策,下有计策” ,开发商,中介服务机构弄虚作假, 往往能想出许多方法绕过调控政策,签阴阳合同、打假官司,甚至显现为多买房而假离婚者等弄虚作假大事接连现身,而地方政府及有相关利益关系的官员往往睁一只眼闭一只眼,大开红灯,没有动力严格执行有关措施,对违规问题置之不理,导致调控效力大打折扣；三、我国房地产业健康进展一 我国住宅产业的定位住宅产业应以保证为主仍是完全由市场供求解决,是以保证公民风光的与经济进展水平相适应的住宅需要为根本,仍是以利润最大化为根本；住宅地产项目的基本特性 消费性、地域性、耐用性、投资性 ,（二）严格限制房地产投机的政策补充修改（三）解决土地财政问题补充修改（四）房地产企业进展定位和进展策略补充修改四、结论补充修改参考文献名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 8 页