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1、第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估o土地使用权评估评估o建筑物评估o房地产评估2021/9/181第一节第一节 土地使用权评估土地使用权评估o土地使用权估价基本理论土地使用权估价基本理论o土地使用权评估的收益法土地使用权评估的收益法o土地使用权评估的市场法土地使用权评估的市场法o土地使用权评估的成本法土地使用权评估的成本法o假设开发法假设开发法o路线价估价法路线价估价法2021/9/182土地使用权估价基本理论土地使用权估价基本理论o土地的概念及特性o土地使用权的概念、权属、价格类型o影响土地使用权价格的因素o土地使用权评估原则2021/9/183土地的概念及特性o土地的概念（狭义）：
2、地球表面构成陆地部分的土壤层o土地的特性：自然特性和社会经济特性2021/9/184自然特性自然特性社会经济特性社会经济特性位置的不可移动性位置的不可移动性数量的固定性数量的固定性效用的持久性效用的持久性用途多样性用途多样性经济地理位置的可变性经济地理位置的可变性可垄断性可垄断性2021/9/185土地使用权的概念、权属、价格类型土地使用权评估的概念：土地使用权评估的概念：从土地所有权衍生，并与土地所有权相分离，从土地所有权衍生，并与土地所有权相分离，依照法律法规或合同约定而非自由发生的受限制依照法律法规或合同约定而非自由发生的受限制的物权。的物权。土地使用权可通过出让、划拨、转让、租赁等土地
3、使用权可通过出让、划拨、转让、租赁等方式获得。方式获得。2021/9/186土地使用权的权属分类土地使用权的权属分类土地所有权土地所有权土地使用权土地使用权划拨土地使用权划拨土地使用权出让土地使用权出让土地使用权租赁土地使用权租赁土地使用权2021/9/187土地使用权的价格类型土地使用权的价格类型一级市场价格范畴一级市场价格范畴二级市场价格范畴二级市场价格范畴基准地价基准地价标定地价标定地价出让地价、出让价格出让地价、出让价格转让价格转让价格其他价格（抵押、课税）其他价格（抵押、课税）2021/9/188o基准地价政府按照城镇不同的土地级别或均质区段分别基准地价政府按照城镇不同的土地级别或均
4、质区段分别评估的商业、工业、居住等各类用途的单位面积土地使用评估的商业、工业、居住等各类用途的单位面积土地使用权的平均价格。权的平均价格。o标定地价市、县政府根据管理需要评估的、在正常土地标定地价市、县政府根据管理需要评估的、在正常土地市场和正常经营管理条件下，具体宗地在某一日期的土地市场和正常经营管理条件下，具体宗地在某一日期的土地使用权价格。使用权价格。o出让底价政府根据正常市场状况下宗地应达到的地价水出让底价政府根据正常市场状况下宗地应达到的地价水平，综合考虑各种政策因素的影响，确定的某一宗地出让平，综合考虑各种政策因素的影响，确定的某一宗地出让时的最低价格控制标准。时的最低价格控制标准
5、。o交易价在土地市场中实际达成的交易价格。交易价在土地市场中实际达成的交易价格。2021/9/189影响土地使用权价格的因素影响土地使用权价格的因素因因素素一一般般因因素素区区域域因因素素个别因素个别因素人口人口行政行政经济经济社会社会心理心理国际国际商业商业工业工业住宅住宅位位置置地地形形地地质质面面积积地地块块形形状状土土地地利利用用2021/9/1810土地使用权评估原则o供求原则o替代原则o最有效利用原则o预期原则2021/9/1811 土地使用权评估的收益法土地使用权评估的收益法o也称为土地残余估价法，即待估土地处于房也称为土地残余估价法，即待估土地处于房地合一状态，并且用收益法以外
6、的方法能求地合一状态，并且用收益法以外的方法能求得建筑物的价格时，从房地产的净收益中扣得建筑物的价格时，从房地产的净收益中扣除归属于建筑物的纯收益，即可得到归属于除归属于建筑物的纯收益，即可得到归属于土地的纯收益，再用土地的还原利率还原，土地的纯收益，再用土地的还原利率还原，便可得到土地使用权的收益价格。便可得到土地使用权的收益价格。2021/9/1812估价公式估价公式2021/9/1813应用举例 某公司于某公司于20002000年年1212月购入一仓库，其占用土地面月购入一仓库，其占用土地面积为积为20002000平方米，为平方米，为5050年期工业用地，仓库于年期工业用地，仓库于200
7、02000年年1212月建成，面积月建成，面积18001800平方米，其经济耐用年限平方米，其经济耐用年限5050年，至评估基准日年，至评估基准日20022002年年1212月该类建筑重置价格为月该类建筑重置价格为500500元元/平方米。据调查，当地同类仓库出租租金一平方米。据调查，当地同类仓库出租租金一般为每月般为每月8 8元元/平方米，土地及房屋还原利率分别为平方米，土地及房屋还原利率分别为5%5%和和6%,6%,需支付的税金为租金收入的需支付的税金为租金收入的12%12%，需支付的，需支付的管理费用为租金收入的管理费用为租金收入的4%4%，年维修费为重置价值的，年维修费为重置价值的1%
8、1%，年保险费为重置价值的，年保险费为重置价值的0.15%0.15%。要求：评估要求：评估20022002年年1212月的土地使用权价格月的土地使用权价格2021/9/1814 土地使用权评估的市场法土地使用权评估的市场法一、评估程序一、评估程序o收集资料收集资料-where-whereo确定交易实例确定交易实例-how many-how manyo修正修正交易情况交易情况o修正修正交易日期交易日期o修正修正区域因素区域因素o修正修正个别因素个别因素o修正使用年期修正使用年期o求出比准价格求出比准价格o决定土地估价结论决定土地估价结论2021/9/1815计算公式计算公式1 1o实际评估工作中
9、，其计算公式：实际评估工作中，其计算公式：P=P*A*B*C*DP=P*A*B*C*D或或 =P*100/=P*100/（）（）*（）（）/100*100/100*100/（）（）*100/100/（）（）其中：其中：A=A=100100/（）（）=正常交易情况指数正常交易情况指数/交易实例交易情况指数交易实例交易情况指数 B=B=（）（）/100100=评估基准日价格指数评估基准日价格指数/交易实例交易价格指数交易实例交易价格指数 C=C=100100/（）（）=评估对象所处区域因素条件指数评估对象所处区域因素条件指数/交易实例所处区交易实例所处区域因素条件指数域因素条件指数 D=D=100
10、100/（）（）=评估对象个别因素条件指数评估对象个别因素条件指数/交易实例个别因素条交易实例个别因素条件指数件指数2021/9/1816计算公式计算公式2 2o如果如果土地容积率土地容积率与与土地使用年限土地使用年限单独修正，则计算公式为：单独修正，则计算公式为：P=P*A*B*C*D*P=P*A*B*C*D*容积率修正系数容积率修正系数*土地使用年期修正系数土地使用年期修正系数其中：其中：容积率修正系数容积率修正系数 =评估土地容积率修正系数评估土地容积率修正系数/交易实例价格容积率修正系数交易实例价格容积率修正系数 土地使用年期修正系数土地使用年期修正系数 m m评估对象的使用年限；评估
11、对象的使用年限；nn交易实例的使用年限。交易实例的使用年限。2021/9/1817第二节 建筑物评估o建筑物有关的基本知识o建筑物评估的成本法o建筑物评估的残余法2021/9/1818建筑物有关的基本知识o建筑物的概念o建筑物的分类o建筑物的特性o影响建筑物价值的个别因素2021/9/1819建筑物的概念建筑物的概念房屋和构筑物房屋和构筑物 房屋：房屋：供人居住、生产、供人居住、生产、工作、学习和进行其他社工作、学习和进行其他社会活动，以及储藏物品等会活动，以及储藏物品等的建筑；的建筑；主要构件：基础、墙、主要构件：基础、墙、门、窗、柱和屋顶。门、窗、柱和屋顶。2021/9/1820构筑物构筑
12、物 房屋以外的工房屋以外的工程建筑，如道路、程建筑，如道路、水坝、隧道、水水坝、隧道、水塔、桥梁等。塔、桥梁等。2021/9/1821承重结构承重结构钢结构钢结构钢筋混泥土结构钢筋混泥土结构混合结构混合结构其他结构其他结构框架结构框架结构框架剪力墙结构框架剪力墙结构剪力墙结构剪力墙结构砖混结构砖混结构砖木结构砖木结构经济用途经济用途商业用房商业用房民用建筑民用建筑工业建筑工业建筑公共建筑公共建筑公用设施公用设施民用住宅民用住宅其他民用建筑其他民用建筑 建筑物的分类建筑物的分类2021/9/1822建筑物的特性建筑物的特性o不能脱离土地而单独存在o使用价值是有年限的o属于可再生资源o其所有权受其
13、占用范围内的土地使用权性质与年限的限制2021/9/1823影响建筑物价值的个别因素o面积o建筑结构o建造质量o附属设施o建成及使用时间o产权o其他2021/9/1824建筑物评估的特点：建筑物评估的特点：（一）建筑物评估应在合法的前提下（一）建筑物评估应在合法的前提下 进行进行（二）建筑物的使用年限受土地使用权年限的制（二）建筑物的使用年限受土地使用权年限的制约约（三）房地分估（三）房地分估2021/9/1825建筑物评估的成本法建筑物评估的成本法o思路o重置成本的构成及测算o三项贬值的测算2021/9/1826重置成本的构成及测算o重置成本的构成o测算方法2021/9/1827重置成本的构
14、成o建安工程费o专业费用o建设税费o建设期利息o开发商利润2021/9/1828建筑物重置成本的估算方法建筑物重置成本的估算方法（1 1）重编预算法）重编预算法（2 2）预决算调整法）预决算调整法（3 3）物价指数法）物价指数法（4 4）单位比较法）单位比较法2021/9/1829重编预算法重编预算法 估算建造所需的各种材料、设备的估算建造所需的各种材料、设备的数量数量和和标准人工时数标准人工时数，然后逐一乘以估价时点各材，然后逐一乘以估价时点各材料、设备的料、设备的单位价格和人工劳务费标准单位价格和人工劳务费标准，再，再累加求和累加求和得到建筑物的重置成本。得到建筑物的重置成本。主要用于主要
15、用于承包商投标承包商投标。2021/9/1830（2 2）预决算调整法）预决算调整法根据预决算资料测算各部分的根据预决算资料测算各部分的工程数量工程数量，然后，然后采用现行单价和费用项目及费用标准，确定采用现行单价和费用项目及费用标准，确定各部分成本各部分成本，然后将各部分的成本，然后将各部分的成本加总加总，得，得出建筑物的重置成本。出建筑物的重置成本。适应范围：工业建筑的成本估算。适应范围：工业建筑的成本估算。2021/9/1831（3 3）物价指数法）物价指数法根根据据公公布布的的建建筑筑物物成成本本指指数数，将将建建筑筑物物的的原原始始成成本本调调整整为为目目前前的的成成本本水水平平，以
16、以求求取取建建筑筑物物的的重重置置成成本本。缺缺点点：估估算算精精度度较较低低。2021/9/1832（4 4）单位比较法）单位比较法o将与待估建筑物类似建筑物的将与待估建筑物类似建筑物的单位重置成本单位重置成本经过与待估建筑物的经过与待估建筑物的比较、修正比较、修正，求得，求得待估待估建筑物的单位重置成本建筑物的单位重置成本，再，再乘以乘以数量数量来求取来求取重置成本的测算方法。重置成本的测算方法。2021/9/1833实体性贬值的测算方法实体性贬值的测算方法o使用年限法使用年限法o观察打分法观察打分法2021/9/1834 借助建筑物成新率的评分标准，根据建筑物的实际借助建筑物成新率的评分
17、标准，根据建筑物的实际状况进行对照打分，得出建筑物的成新率。状况进行对照打分，得出建筑物的成新率。其中：其中：G-G-结构部分的评分修正系数结构部分的评分修正系数 S-S-装修部分的评分修正系数装修部分的评分修正系数 B-B-设备部分的评分修正系数设备部分的评分修正系数2021/9/1835功能性贬值功能性贬值由于建筑物的用途、使用强度、设计、结构、由于建筑物的用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配置等不合理造成的功能不足或装修、设备配置等不合理造成的功能不足或浪费所形成的价值损失。浪费所形成的价值损失。建筑错位建筑错位：建筑物的用途和使用强度与其：建筑物的用途和使用强度与其占用的土地的最佳
18、利用不符。占用的土地的最佳利用不符。建筑过度建筑过度：建筑物相对于邻区的建筑物过：建筑物相对于邻区的建筑物过大或过于豪华，所引起的功效损失。大或过于豪华，所引起的功效损失。建筑不足建筑不足：建筑物相对于邻区的建筑物过：建筑物相对于邻区的建筑物过小或质量太差，所引起的功效损失。小或质量太差，所引起的功效损失。2021/9/1836建筑物评估的残余法建筑物评估的残余法o基本原理o评估案例2021/9/1837 评估原理评估原理（一）收益资本化法（一）收益资本化法 通过预计评估对象通过预计评估对象未来的正常收益未来的正常收益，再选用适当，再选用适当的的资本化率资本化率将其折算为现值并累加，以此估算房
19、地产将其折算为现值并累加，以此估算房地产的客观合理价格。的客观合理价格。（二）残余估价法（二）残余估价法 当待估建筑物处于当待估建筑物处于房地合一房地合一状态，并且用收益法以状态，并且用收益法以外的方法能求得外的方法能求得土地的价格土地的价格时，从房地产的净收益中时，从房地产的净收益中扣除扣除属于土地的纯收益，即可得到归属于属于土地的纯收益，即可得到归属于建筑物的纯建筑物的纯收益收益，再用建筑物的还原利率，再用建筑物的还原利率还原还原，便可得到建筑物，便可得到建筑物的评估值。的评估值。2021/9/1838案例分析案例分析o一居住用平房占用宅基地一居住用平房占用宅基地100100平方米，月租金
20、平方米，月租金950950元，另外已运元，另外已运用成本法求得土地使用权价格为用成本法求得土地使用权价格为500500元元/平方米，土地还原利率平方米，土地还原利率为为8%8%，建筑物还原利率为，建筑物还原利率为10%10%。该房寿命为。该房寿命为2525年。其它费用的年。其它费用的计提方式如下：计提方式如下：o房租损失准备费按半月租金计算；房租损失准备费按半月租金计算；o房产税按年租金的房产税按年租金的10%10%计算；计算；o土地使用税按每年土地使用税按每年2 2元元/平方米计算；平方米计算；o管理费按年租金的管理费按年租金的4%4%提取；维修费按年租金提取；维修费按年租金5%5%提取；提取；o年保险费为年保险费为260260元。元。o试用建筑物残余估价法估算房屋价格。试用建筑物残余估价法估算房屋价格。consider2021/9/1839