资产评估-第四章房地产评估.ppt

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1、第四章第四章 房地产评估房地产评估 第一节 房地产评估概述 第二节 房地产价格及其影响因素 第三节 房地产评估的成本法在房地产评估中应用 第四节 收益法在房地产评估中应用 第五节 市场法在房地产评估中的应用 第六节 假设开发法 第七节 基准地价修正法*第八节 路线价法*第九节 在建工程评估*1第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述 一、房地产及其特性 二、房地产评估的原则 三、房地产评估的目的和价值类型 四、房地产评估的程序2一、房地产及其特性一、房地产及其特性 (一)房地产的概念 (二)房地产的特性 3(一一)房地产的概念房地产的概念房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。土地是指地球的

2、表面及其上下一定范围内的空间；建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑配件和设备（如给排水、卫生、照明、空调、电梯、通讯等设备）等组成的整合体；其他地上定着物是指附着于土地、建筑物上，与土地、建筑物不可分离，或者虽然可以分离，但分离不经济，或者分离后会破坏房地产完整性或功能，或者房地产的价值会明显受到损害的部分，如树木、花草，埋设在地下的管线、设施，建造于地上的道路、围墙等。因此房地产本质上包括土地和建筑物两部分。4(一)房地产的概念房地产包括土地和建筑物两大部分，并不意味着只有土地和建筑物合成一体时，才称为房地产，单纯的土地或建筑物都是房地产，是房地产的一种存在形态，房地产只是一种统称。因此

3、在房地产评估中，评估对象有三种，即土地（也称地产）、建筑物和房地合一（也称房产），当然在房地产评估实务中单纯的以建筑物作为评估对象的情形比较少见。5(一)房地产的概念 房地产可以分为物质实体、权益和区位三个方面，房地产是三者的结合体。物质实体：是看得见、摸得着的部分，如建筑物的外观、结构、设备、装修，土地的形状、地势、地质、基础设施条件、平整程度等。权益：是无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实务而衍生出来的权利、利益和收益。区位：与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、环境景观、外部配套设施等方面。6(二二)房地产的特性房地产的特性房地产特性是指房地产有别于其他类型资产

4、的特殊性质。房地产的特性既源于土地的特性，又与建于其上的建筑物有关，由于土地是大自然的产物，是永久性的，建筑物为人工所建造，它定着于土地上，因此房地产的特性主要取决于土地，是以土地特性为基础的。7 1.土地的自然特性土地的自然特性主要表现在以下几个方面：（1）数量的有限性(不可再生性)（2）位置的不可移动性（3）效用的持久性（4）效用的差异性 8 2.土地的人文特性土地的人文特性主要表现在以下几个方面：（1）用途的广泛性（2）供给的稀缺性（3）社会经济位置的可变性（4）可垄断性9 3.建筑物的特点与土地不同，建造于土地上的建筑物是劳动产品，是一种社会资源，具有不同于土地的自身特点，其表现在：（

5、1）建筑物不能脱离土地而独立存在 （2）建筑物的使用寿命是有限的 （3）建筑物属可再生性社会资源10 4.房地产的特性房地产的特性是土地和建筑物各自特性的综合，其主要有以下几个方面：（1）位置固定性 （2）使用长期性 （3）投资大量性 （4）影响因素多样性 （5）保值增值性11二、房地产评估的原则二、房地产评估的原则 房地产评估当然要遵循资产评估的一般原则，但由于房地产本身的特殊性，决定了房地产评估中还应遵循一定的专业性原则。房地产价格评估的专业性原则主要有：1.合法原则 2.最高最佳使用原则 3.房地综合考虑原则 4.区域及地段原则12三、房地产评估的目的和价值类型三、房地产评估的目的和价值

6、类型涉及房地产评估的情形有三种，一种是单纯房地产的交易（包括房地产与其他资产一起）需进行房地产评估，如转让、投资、抵押及纳税等，一般情况下都需评估房地产的市场价值。第二种情形是在企业价值评估时由于采用了成本法（资产基础法），因此需分别评估企业各种资产的价值，包括对企业中的房地产价值（在企业的会计纪录中可能反映的是房屋建筑物和土地使用权）的评估。这种情况下应按贡献原则评估房地产的在用价值。如作为固定资产的房地产应该在现行市场价格条件下的重置价值（就是在用价值）。重置价值与市场价值在价值的构成上存在差异，其包含了重置房地产的税费。作为存货的房地产评估的是变现净值。企业中的投资性房地产13三、房地产

7、评估的目的和价值类型第三种情形是为财务报告目的的评估，评估什么价值类型应按照会计计价（准则）的要求。（主要是会计计价中引入了公允价值概念）后续计量、减值测试、购并价格分摊14四、房地产评估的程序四、房地产评估的程序（一）接受委托，明确评估的基本事项（二）制定评估作业计划及评估技术方案（三）现场勘察及收集数据资料（四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告15（一）接受委托，明确评估的基本事项 1.明确评估对象 2.明确评估目的 3.明确评估基准日 4.明确评估报告提交的日期16（二）制定评估作业计划及评估技术方案制定评估作业计划主要是对评估各项工作的日程进度作出合理的安排，以便控制评估进度，按时

8、完成评估任务，同时要安排评估人员，组织评估项目组。制定评估技术方案主要是选择和确定评估的基本技术思路和方法，使评估人员在现场勘察及收集有关评估数据资料时有的放矢，避免重复劳动，提高评估的工作效率，因为，不同的评估方法所需要的数据资料并不完全相同。17（三）现场勘察及收集数据资料现场勘察就是评估人员亲临委估房地产现场，对评估对象进行实地勘察，以充分了解房地产的特性和所处的区域环境 在进行现场勘察的同时，还应收集其他一些数据资料，包括评估对象周围房地产的交易情况、当地房地产市场行情、评估对象当地的政府颁布的法规及定额指标等。18（四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告根据所选定的方法和在对所收集

9、到的有关数据资料分析的基础上，评估人员进行评定估算，得出评估对象房地产的符合评估目的的评估价值。在条件允许的前提下，评估人员应尽可能采用多种方法同时进行评定估算，以便利用不同的评估方法所得到的评估结论进行相互比较验证，最后综合分析后得出一个尽可能公平合理的评估结果。在得出评估结果后，应根据房地产评估的具体情况，或者单独提出完整的评估报告，或者出一份房地产评估的分报告，作为总报告的一个部分。当然这取决于房地产评估是独立的，还是作为企业资产评估的一个部分而定。19第二节第二节 房地产价格及其影响因素房地产价格及其影响因素 一、房地产价格的特性一、房地产价格的特性 二、房地产价格的种类二、房地产价格

10、的种类 三、房地产价格的构成三、房地产价格的构成 四、房地产价格的影响因素四、房地产价格的影响因素20一、房地产价格的特性一、房地产价格的特性 （一）土地价格的特殊性 1.价格构成的特殊性 2.价格决定机制的特殊性 3.市场供求关系的特殊性 4.价格呈不断增长趋势21（二）房地产价格的特性 1.房地产价格构成具有复杂性 2.房地产价格具有明显的区域性、个别性 3.房地产价格具有较强的政策性22二、房地产价格的种类二、房地产价格的种类（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格（二）总价格、单位价格、楼面地价（三）所有权价格和使用权价格（四）市场交易价格和评估价格23（一）土地价格、建筑物价格、房地产

11、价格这是一组按房地产三种存在形态划分的价格。1.土地价格。土地价格是土地使用权价格，简称地价。通常是指空地的价格，根据目前我国的地价体系，地价又可具体分为若干种类。（1）基准地价（2）标定地价（3）出让底价（4）转让价格（5）其他价格。主要有抵押价格、课税价格和征用价格。24（1）基准地价基准地价是指在城镇范围内一定区域内,对现状利用条件下不同级别或者不同均质地域的土地,按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点法定最高出让年限国有土地使用权的平均价格。它包括以下含义：一是某一时点的；二是一定区域内的级别平均价格；三是按不同用途分别测定的平均价格。25（2）标定地价标定地价是政府根据管

12、理需要，评估或认可的具体宗地在正常土地市场条件下于某一时点的土地使用权价格。根据城市房地产管理法规，标定地价应定期公布，以适应不同时期市场行情变化的需要。26（3）出让底价。出让底价是政府出让土地使用权（招标或拍卖）时确定的最低价格，若低于这个价格则不出让。出让底价是政府根据土地出让的年限、用途、地产市场行情等因素确定的待出让宗地或成片土地在某时点的价格。（4）转让价格。是指土地使用者在使用期内，将已取得的土地使用权再转让的价格。土地经改良、开发，使用权价格会增值。转让价格具体包括：买卖价格、租赁价格。买卖价格是以买卖方式让渡土地使用权的价格；租赁价格是以租赁方式让渡土地使用权的价格，一般以租

13、金的形式表现。（5）其他价格。主要有抵押价格、课税价格和征用价格。抵押价格是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值，是当抵押人不履行债务，抵押权人依法以提供担保的房地产折价或拍卖、变卖时，该房地产所能实现的合理价格；课税价格是按照税法规定，构成房地产课税基础的价格；征用价格是政府征用土地对被征用土地的权益主体进行补偿而评定的价格。272.建筑物价格 是指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地价格。在现实生活中，单纯的建筑物价格并不多见，因为，很少有单纯的建筑物买卖实例。3.房地产价格 房地产价格是土地（地产）价格和房产价格的统称，通常称的房产价格或房价是指房屋建筑物连同其占用的土地在一起的价格

14、，即房地价格。28（二）总价格、单位价格、楼面地价（二）总价格、单位价格、楼面地价这是按房地产价格表示单位划分的价格。1.总价格是指房地产的整体价格，它可以是一块土地的价格，也可以是一套房屋的价格。房地产的总价格一般不能说明房地产的价格水平。2.单位价格是指房地产的单位面积价格，它可以是土地的单位面积价格，也可以是房屋建筑物单位面积价格，还可以是房地合一状态下（房产）的单位面积价格（一般指建筑面积）。房地产的单位价格一般可以反映房地产价格水平的高低。3.楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为：楼面地价土地总价格/建筑总面积 或：楼面地价土地单

15、价/容积率。在现实中，楼面单价比土地单价更能说明土地价格的高低。29（三）所有权价格、使用权价格和其他权益价格（三）所有权价格、使用权价格和其他权益价格房地产所有权价格是指房屋所有权价格、土地所有权价格。在我国土地所有权归国家所有或农村集体所有，没有土地所有权价格，但土地使用权可以出让、转让。房地产使用权价格主要是指土地使用权价格，对房产来说，其使用权价格就是租金价格，但在我国有特殊含义，这是一定历史阶段的产物，即目前所称的使用权房-租用国家的房屋。其他权益价格是指所有权价格、使用权价格以外的各种房地产权益权益价格，如租赁权价格、抵押权价格等。30（四）市场交易价格和评估价格（四）市场交易价格

16、和评估价格这是价格形成方式划分的一组价格。1.市场交易价格市场交易价格是房地产在市场上实际成交的价格。由于交易的具体环境条件不同，实际交易价格具有个别性，而且市场交易价格经常波动。市场交易价格一般具有的作用是：作为交易双方收支价款的依据、交纳契税和交易手续费的依据等。2.评估价格评估价格是对市场可能交易价格的模拟，是评估人员根据自己的在房地产方面的经验和知识对房地产可能交易价格的估计数额。房地产评估价格根据其目的和作用可分为基准地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价、课税价格等。31三、房地产价格的构成三、房地产价格的构成 房地产作为商品，其价格应与一般商品一样，由生产成本、税金、利润和销售费

17、用等因素构成，所不同的是各因素的具体内容。一般来说，房地产商品的价格由这么七大项构成：土地取得成本、开发成本、管理费用、资金成本、销售费用、销售税费和开发利润。32（一）土地取得成本（一）土地取得成本取得房地产开发用地的必要支出。1.通过政府出让取得。但由于政府通常是毛地出让，土地取得成本包括拆迁安置补偿费和土地使用权出让金和契税。2.通过市场上“购买”取得的，即购买其他开发商转让的的土地，土地取得成本包括购买土地的价款和应缴纳的税费（如契税、印花税、交易手续费）。33（二）开发成本（二）开发成本1.勘察设计和前期工程费。包括可性行研究、规划、勘察、设计及“三通一平”或“七通一平”、施工执照费

18、等工程前期所发生的费用。2.基础设施建设费。包括工程（红线内）所需的道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等的建设费用。3.建筑安装工程费。包括建造房屋及附属工程所发生的建筑工程费和安装工程费、招投标费、预算审查费、质量监督费、竣工图费等。4.公共配套设施建设费。包括由开发商承担的非营业性的公共配套设施的建设费用，如居委会、派出所、托儿所等的建设费用。各地情况不同。5.其他工程费。包括工程监理费、竣工验收费等。6.税费。即房地产开发过程中由开发商承担的税费。34（三）管理费用、（四）资金成本（三）管理费用管理费用包括房地产开发商开发过程中支付的管理人员工资、办公费、差旅费、固定资产使用费等。

19、（四）资金成本这里所指的房地产开发过程中由于借贷资金所发生的利息及融资费用。35（五）销售费用。包括广告宣传费用、展销费、销售人员的工资、办公费用、销售代理费及其他在销售过程中发生的费用。（空房看管费、保修期内的维修费等）（六）销售税费。1.应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加等。2.其他销售税费。包括应由开发商负担的交易手续费、印花税。36（七）开发利润房地产开发企业与其他商品生产企业一样，其经营目标也是追求利润，商品生产经营企业的利润是商品价格的组成部分，同样房地产开发企业的利润也应是房地产价格的构成部分。37四、房地产价格的影响因素四、房地产价格的影响因素 （一）一般因素 （二）区

20、域因素 （三）个别因素38（一）一般因素一般因素是指影响房地产价格的一般、普遍、共同的因素。它通常会对整个房地产市场产生全面的影响，从而成为影响房地产价格的基本因素。一般因素包括：1.社会因素 2.经济因素 3.行政因素39（二）区域因素区域因素是指房地产所在特定区域的自然、社会、经济、政策等因素相结合所产生的区域性特性对房地产价格水平的的影响因素。这些因素可细分为商业繁华度、道路通达度、交通便捷度、设施完备度和环境质量状况等因素。当然，不同性质的区域，如住宅区、商业区、工业区、等，其影响房地产价格的区域因素是不同的，即使是同一种因素，其对不同性质区域的影响程度也是不同的。401.商业繁华度。

21、是指所在区域的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务中心的位置关系。一般来说，商业繁华程度高，则该地区的房地产价格也高。2.道路通达度。这是指所在区域道路系统的通畅程度，道路的级别（一般分为主干道、次干道、支路）越高，则该区域的房地产价格也越高。3.交通便捷度。是指区域交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和便利程度。交通越是便捷，房地产价格就越高。414.设施完备度。是指城市的基础设施、生活设施、文化娱乐设施等的完备程度。基础设施主要包括供水、排水、供电、供气、供热、通讯等设施；生活设施主要包括学校、医院、农贸市场、银行、邮电局等设施；文化娱乐设施主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文

22、化馆、公园、体育场馆等设施。这些设施的完备程度对房地产价格有较大的影响，设施越是完备，房地产价格越高。5.环境质量状况。是指区域景观环境、人文环境、社区环境等状况，包括景观、绿化、空气质量、区域居民素质、社区文化、污染等状况。一般来说，优美的环境、清晰的空气、没有污染，则该区域的房地产价格水平会较高。6.规划限制。指城市规划对土地的用途、建筑物的高度、式样、密度、容积率、消防间距、道路宽度以及土地利用前景等提出的具体规划和限制要求。42（三）个别因素1.土地的个别因素（1）位置、面积、地势、地质（2）形状、宽度、深度（3）临街状况（4）规划用途、容积率、使用年限（5）生熟程度432.房屋建筑物

23、的个别因素（1）面积、结构（构造）、材料等（2）设计、设备（3）施工质量（4）楼层、朝向（5）新旧程度44第三节第三节 成本法在房地产评估中应用成本法在房地产评估中应用 一、基本思路及计算公式 二、适用的对象和条件 三、新开发土地评估的操作步骤 四、新建房地产评估的操作步骤 五、旧房地产评估的操作步骤 六、应用举例45一、基本思路及计算公式一、基本思路及计算公式成本法是求取评估对象在评估基准日的重新购建价格，然后扣除损耗引起的贬值，以此估算房地产的客观合理价格或价值的方法。基本计算公式为：评估价值=重新购建价格-贬值 上述公式可针对下列二类评估对象而具体化：一是新开发的房地产；二是旧的房地产。

24、46二、适用的对象和条件二、适用的对象和条件成本法适用于新开发建造、计划建造或可以假设重新开发建造的房地产价格评估。但成本法也被广泛用于于那些既无收益又很少发生交易的房地产的评估，如政府的办公楼、学校、图书馆、医院、军队营房、公园等公用、公益性房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。单纯的建筑物评估通常也采用成本法。但对于建筑物过于老旧的房地产成本法是不太适用的。47三、新开发土地评估的操作步骤三、新开发土地评估的操作步骤成本法的计算公式为：新开发土地价格取得待开发土地的成本土地开发成本管理费用资金成本销售费用+销售税费开发利润

25、（一）估算取得待开发土地的成本 （二）估算土地开发成本 （三）估算管理费用 （四）估算资金成本 （五）估算销售费用 （六）估算税费 （七）估算开发利润48（一）估算取得待开发土地的成本（一）估算取得待开发土地的成本取得待开发土地的成本估算取决于土地是如何取得的，如果土地是向农村集体经济组织实行征用取得的，那么土地取得成本包括：耕地或其他用地补偿费、土地附属物补偿费、青苗补偿费、新菜地开发建设基金（征用城市近郊菜地）、征地安置费等及土地出让金；如果土地是通过国家城镇土地使用权出让取得的，则土地取得成本应包括：土地使用权出让金及动迁费用。这些费用的取费标准全国各地不尽相同，取费项目也有差异，估算时

26、应因地而异，按当地政府及有关部门规定及标准测算。49（二）估算土地开发成本（二）估算土地开发成本土地开发成本主要包括基础设施建设费和公共配套设施建设费等。1.基础设施建设费包括工程所需的道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等的建设费用，也称“七通一平”费用。可根据预决算资料测算。2.公共配套设施建设费主要为非营业性的公共配套设施的建设费用，包括邮电、学校、公园、绿地、小区外的市政基础设施等建设的费用。该项费用一般由开发商交给政府，各地情况不一，应按当地政府和有关部门的规定测算。50（三）估算管理费用（三）估算管理费用管理费用包括房地产开发商开发过程中支付的管理人员工资、办公费、差旅费、固定

27、资产使用费等。可按社会平均水平，以土地取得成本和开发成本之和的一定比例测算。51（四）估算资金成本（四）估算资金成本资金成本并不是开发过程中由于借贷资金而发生的实际利息，而是在假定开发商的开发资金均为借贷资金的前提下，所应支付的利息。因为借贷资金要支付利息，自有资金要放弃可得的存款利息，而且从评估的角度看，开发商自有资金应得的利息也要与其应获得的利润分开，不能算作利润，因此无论是开发资金是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。一般应计算利息的开发资金包括土地取得成本、开发成本和管理费用（有时可能还应包括销售费用）。具体测算时可根据资金投入的情况，分段计算，也可以假设土地取得成本一次性投入，土地开

28、发成本和管理费用均匀投入，则土地取得成本的计息期为整个开发周期，土地开发费的计息期为开发期的一半。52（五）（六）估算销售费用和税费销售费用一般销价的一定比例估算，税费可根据国家有关税收政策和法规来确定。（七）估算开发利润估算开发利润的关键是确定利润率或投资回报率，这可根据土地开发的平均利润水平并结合委估对象的具体情况来确定。利润率计算的基数可以是土地取得成本、土地开发成本和管理费用之和，也可以是开发后土地的价格。不管采用何种计算基数，在估算时要注意利润率与所计算利润率的基数的一致性。53四、新建房地产评估的操作步骤四、新建房地产评估的操作步骤在新建房地产的情况下，成本法的计算公式为：新建房地

29、产价格土地取得成本+土地开发成本建筑物建造成本+管理费用+资金成本+销售费用+销售税费正常利润 在新建建筑物的情况下，上述公式中不含土地取得成本、土地开发成本及应归属于土地的管理费用、资金成本、销售费用、税费和开发利润，即：新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+资金成本+销售费用+税费+开发利润。54（一）估算土地取得成本（一）估算土地取得成本土地取得成本包括土地出让金或地价款、征地补偿费或拆迁安置补偿费、有关取得土地的手续费和税金。土地取得费的具体估算取决于土地如何取得和取得的土地的生熟程度。一般可按政府有关规定或市场行情测算。55（二）估算土地开发成本和建筑物建造成本（二）估算土地开发

30、成本和建筑物建造成本土地开发成本和建筑物建造成本可统称为开发成本，其主要有六个方面构成（详见第二节中有关房地产价格的构成）。这部分成本的大小与土地取得成本有关，即取决于所取得的土地的开发成度或生熟程度。土地的开发程度或生熟程度可分为生地、毛地和熟地。其中，生地是指已征用但尚未进行“三通一平”或“七通一平”等基础实施建设的土地；毛地主要是指城市建成区内已得出让使用权，但尚未进行房屋拆迁安置补偿的土地；熟地是已获得出让使用权，并且完成了“三通一平”或“七通一平”等基础实施建设，可以直接在其上进行房屋建设的土地。如果取得的土地是熟地，则不包括土地的开发成本，也就不需要再估算土地的开发成本。56（三）

31、估算管理费用管理费用包括房地产开发商开发过程中支付的管理人员工资、办公费、差旅费、固定资产使用费等。可按照土地取得成本和开发成本的一定比例测算。（四）估算资金成本这里所指的资金成本并不是开发过程中由于借贷资金而发生的实际利息，而是在假定开发商的开发资金均为借贷资金的前提下，所应支付的利息。因为借贷资金要支付利息，自有资金要放弃可得的存款利息，而且从评估的角度看，开发商自有资金应得的利息也要与其应获得的利润分开，不能算作利润，因此无论是开发资金是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。一般应计算利息的开发资金包括土地取得成本、开发成本（包括土地开发成本和建筑物建造成本）和管理费用及销售费用。具体可根

32、据社会一般的开发资金的投入规律和时间，依据评估对象的投资规模来测算。57（五）估算销售费用（五）估算销售费用销售费用。包括广告宣传费用、展销费、销售人员的工资、办公费用、销售代理费及其他在销售过程中发生的费用。一般按销价的一定比例估算（六）估算税费（六）估算税费1.销售税金及附加。包括应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加等。2.其他销售税费。包括应由开发商负担的印花税、交易手续费等。可根据税法和政府的有关收费标准来测算。通常是按售价的一定比例来估算。58（七）估算开发利润（七）估算开发利润估算开发利润必须注意：1.开发利润是所得税前的，既开发利润=开发完成后的房地产价值-土地取得成本-开

33、发成本-管理费用-资金成本-销售费用+销售税费。2.开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望的利润。开发利润的估算是按照一定的基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所相应的平均利润率来计算。利润率计算的基数可以是土地取得成本、开发成本和管理费用之和，也可以是开发后房地产的价格。不管采用何种计算基数，在估算时要注意利润率与所计算利润率的基数的一致性。59五、旧房地产评估的操作步骤五、旧房地产评估的操作步骤在旧房地产的情况下，成本法的计算公式为：旧有房地产价格土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的贬值在上式中

34、，土地的重新取得价格或重新开发成本需考虑由于土地使用权年限缩短所造成的土地价值减损。在旧建筑物的情况下，成本法的计算公式为：旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格-建筑物贬值60（一）估算重新购建价格（一）估算重新购建价格1.重新购建价格估算的思路重新购建价格是假设在评估基准日重新取得或重新开发、重新建造全新状态的评估对象所需的一切合理的、必要的费用、税金和应得的利润之和。（1）求取房地产的重新购建价格，可先求取土地的重新取得价格或重新开发成本，再求取建筑物的重新购建价格，然后相加。在实际评估中，也可以采用类似于评估新建房地产价格的成本法来求取。（2）求取土地的重新购建价格，通常是假设土地上的建筑

35、物不存在，然后采用市场法、收益法、基准地价修正法等方法求取其重新取得价格。（3）求取建筑物的重新购建价格，是假设旧建筑物所在的土地已取得，且为空地，但除了旧建筑物不存在之外，其他状况均维持不变，然后在此空地上重新建造与旧建筑物完全相同或具有相同效用的新建筑物所需的一切合理、必要的费用、税金和正常利润，即为建筑物的重新购建价格。612.建筑物重新购建价格的估算建筑物重新购建价格可分为重建价格（复原重置）和重置价格（更新重置）建筑物重新购建价格一般可采用成本法、市场法来求取，也可在估算出房地合一的价格后，再扣除其中包含的土地价格后求得。建筑物重新购建价格=建筑安装工程费+专业费+管理费+销售费用+

36、资金成本+销售税费+开发利润根据求取其中的建筑安装工程费的方法不同，具体方法有：（1）单位比较法 （2）分部分项法 （3）工料测量法 （4）指数调整法62（二）估算建筑物的贬值（二）估算建筑物的贬值1.建筑物贬值的概念和原因建筑物贬值是估价时点的市场价值与重新购建价格的之间的差额。建筑物的损耗可分为有形损耗和无形损耗两种，前者是由于使用和物理、化学变化影响而引起的建筑物价值损失，后者是由于技术进步、规划设计更新、消费观念变化更新等原因而引起的价值损失。建筑物的贬值同样可以分为实体性、功能性和经济性贬值。63(1)实体性贬值是建筑物在实体方面的损耗所造成的价值损失。是由于使用、年限、天气、无人看

37、管、失修，甚至故意破坏等原因引起的。实体性贬值可以分为可修复贬值和不可修复贬值。可修复贬值是指在经济上可以修复的贬值，即通过对建筑缺陷的修补而使其市场价值增加应至少相当于修补的成本。不可修复贬值修复建筑的成本很可能大于修补后建筑所增加的价值，这种修复在经济上是不可行的。如对建筑地基或建筑框架的轻微破坏常常被认为是不可修复的贬值。这是因为修复成本将非常大，而增加的市场价值却相对较小。64(2)功能性贬值是一种由于建筑效用相对损失而引起的贬值。效用损失是指有些建筑特征不如其成本所显示的那么有用。效用损失可能是由于建筑设计不完善、设备过时或建筑内其他方面的设计瑕疵所引起的。如拙劣的楼层平面布置和没有

38、边院的房屋。功能性贬值也常常是由于原建筑设计特征与位置不符引起的，如建筑的类型或用途与位置不符（是建筑不适合，属于某种程度的功能损失，被称为建筑错位）。如果建筑对于邻区来说过大或过于豪华，那么也会有功能损失而被称为建筑过度。如建筑对于邻区来说过小或质量太差，那么由此引起的功能损失被称为建筑不足。功能性贬值可以是可修复的或不可修复的，这主要取决于修复成本是小于还是大于在价值方面所得到的好处。但建筑错位或建筑过度所引起的价值损失通常被认为是不可修复的。65(3)经济性贬值是指由于委估房地产以外的原因引起的价值损失。造成经济价值损失的情况有环境污染、房产区划的变化、附近土地用途的不适合、灰尘、高速公

39、路或机场噪音等。一般来说，经济性贬值是由于一些自房产兴建以后在邻区发生或已确认的事件引起。经济性贬值与实体性贬值和功能性贬值一样可以分为可修复贬值和不可修复贬值。但问题是经济性贬值引起的原因是房产业主所不能控制的，补救的成本也非常大。如为减少高速公路的噪音给房产价值带来的影响，就需要兴建一个非常昂贵的隔音墙。因此经济性贬值几乎总是不可修复的。662.建筑物贬值的估算方法 （1）年限法（直线法）（2）观察法 （3）成新率折扣法 （4）销售资料法或市场法 （5）资本化收益法或租金损失法67（1）年限法（直线法）年限法是把建筑物的损耗建立在建筑物的寿命、已使用年限或剩余寿命之间内在关系的基础之上，更

40、进一步讲年限法有这样的假设：所有建筑的整个使用寿命是可以预测的，这里讲的是经济寿命，经济寿命被定义为“不动产开发项目对房产价值做出贡献的期间”，因此在一个建筑的经济寿命结束后，空地的售价应与已开发房产的价值相同或大于已开发房产。年限法的计算公式为：建筑物贬值率=建筑物已使用年限/建筑物总经济寿命100%建筑物成新率=建筑物尚可使用年限/建筑物总经济寿命100%68（1）年限法（直线法）由于维修、现代化等方面的差异，同样年限的建筑其情况和理想程度有很大的差异，由于这个缘故，评估人员应该以建筑的“有效年限”而不是实际年限为基础。（实际年限是建筑物从建成之日到估价时点的日历时间，有效年限可能短于或长

41、于实际年限，建筑物的维护保养较差，有效年限可能要长于实际年限）。采用年限法在我国要注意土地使用权的寿命问题，如建筑物的经济寿命早于土地的使用年限而结束,应按建筑物的经济寿命估算贬值，如建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按建筑物的实际使用年限加上土地的剩余使用年限估算贬值.69（2）观察法 也称评分法，是评估人员借助于建筑物成新率的评分标准，包括建筑物整体成新率评分标准和不同构成部分的评分标准，根据建筑物的实际状况进行对照打分，得出成新率。成新率=结构部分合计得分G+装修部分合计得分S+设备部分合计得分B 式中：G-结构部分的评分修正系数 S-装修部分的评分修正系数 B-设备部分的评分

42、修正系数70（3）成新率折扣法成新率折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。计算公式为：建筑物现值=建筑物重新购建价格成新率成新率折扣法适用于同时需要对大量建筑物进行估价的场合。比较粗略。71（4）销售资料法或市场法该方法的依据的原则是价值损失是由市场上买方和卖方决定的。如果老建筑的价值比新建筑的价值低，那么其售价就较低。在销售资料法中，要分析许多销售实例（从销价中减去土地的估算值）以求得建筑物在销售价格中所占的份额；然后用这个金额与一个新建筑的现行成本进行比较；其差额就是价值损失。使用销售资料估算的步骤为：估算每笔可比销售中建筑物目当前重新购建价格

43、；如果可能使用空地的市场销售资料估算每笔可比销售的土地价值；从销售价格中减去土地价值从而从销价中提取建筑物部分的价值；从每笔销售当前的重新购建价格中减去提取的建筑价值，其差额就是每笔可比销售的贬值的估算值。如果我们准备将销售数据与委估房地产相比较，那么应该考虑年限的差异。如果用每笔销售的贬值除以其估算的当前重新购建价格，其结果就是每笔销售房产价值损失的百分比，这个结果再除以可比销售实例建筑物的已使用年限就是价值损失的年百分比。被估建筑物可以使用典型的年度损失百分比。72（5）资本化收益法或租金损失法资本化收益法可用于估算由于各种原因引起的总价值损失或单一原因引起的价值损失。如果估算由于各种原因

44、引起的损失。那么应该将委估建筑的当前租金与一个可以替代的类似建筑的新建筑的租金相比较。其差异就是由于年限或贬值引起的租金损失。在实际中非正规的做法通常是使用总租金乘数将租金损失“资本化”。例如要估算一套旧住宅的贬值，如果其月租金比新的类似住宅少300元，市场研究表明总租金乘数为200，那么通过租金损失法估算的贬值为6000元。如果被评估的是典型的收益性房产。那么价值损失或贬值可以通过一个正式资本化收益法进行估算，这种方法使用的是净收益而不是总收益。第一步是将那些在扣减土地收益后属于建筑物的净收益资本化。这是对建筑物的价值的估算，从建造同一建筑的成本估算值中减去该价值后。就可以得到建筑物总的贬值

45、额。73六、应用举例六、应用举例 例1：某地块面积为60000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为10万元/亩，拆迁费5万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他费用（包括税费）3万元/亩，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费的60%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。74六、应用举例六、应用举例解：1.估算土地取得成本 土地取得成本=出让金+拆迁费=10+5=15万元/亩=250元/平方米2.估算土地开发成本 土地开发成本=开发费+其他费用 =3亿元/平方公里+3万元/亩=300元/平方米+45元/平方米=345元/平方米3.

46、估算投资利息 假定土地取得成本一次性投入，因此计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则：投资利息=250（1+6%）2-1+34560%（1+6%）1.5-1+34540%*（1+6%）0.5-1=30.90+18.91+4.08=53.89元/平方米4.估算开发利润 开发利润=（250+345）10%=59.6元/平方米5.计算土地价格 土地单价=250+345+53.89+59.6=708.49元/平方米 土地总价=708.4960000=42509400元即该地块经开发后的价格为42509400元。75六、应用举例六、应用举例例2：某专用仓库，总建筑面积6500平方米，建成于1985

47、年10月底，为钢筋混凝土结构，试评估该仓库建筑物于2003年10月31日的价格。76六、应用举例1.估算建筑物的重新购建价格。经调查了解，现时（评估基准日）与评估对象类似的建筑物的造价为每平方米建筑面积1200元（含合理利润、税费等），类似建筑物的层高比评估对象高10厘米，估计影响造价5%，则经修正后的单位建筑面积造价为1140元，以此作为被估建筑物的单位建筑面积造价，则：被估建筑物的重新购建价格=11406500=7410000元2.估算建筑物的损耗 参照有关规定并经评估人员判断，该仓库建筑物的经济寿命为60年，该仓库已使用了18年，则：被估建筑物的损耗额=741000018/60=2223

48、000元3.估算建筑物评估价格 建筑物评估价格=7410000-2223000 =5187000元经评估，该仓库建筑物的评估价格为5187000元。77第四节第四节 收益法在房地产评估中应用收益法在房地产评估中应用 一、基本思路及步骤 二、适用的对象及条件 三、各参数的估算 四、收益法的派生方法 五、应用举例78一、基本思路及步骤一、基本思路及步骤收益法又称收益还原法，是求取评估对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到评估基准日后累加，以此估算房地产的客观合理价格或价值的方法。运用收益法评估一般有下列步骤：1.收集有关房地产收入和费用的资料；2.估算潜在毛收入；3.估算有效毛收入；4

49、.估算营运费用；5.估算净收益；6.选择和确定适当的资本化率或折现率；7.选用适宜的计算公式求出收益价格。79二、适用的对象及条件二、适用的对象及条件收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产的评估，如商场、旅馆、餐馆、商务楼等收益性房地产及住宅等可以转为收益性的房地产。但对于政府办公楼、学校、公园、图书馆等社会公用、公益房地产，收益法一般不适用。收益法适用的前提条件是：房地产的收益和风险都可以预期和量化。80三、各参数的估算三、各参数的估算 （一）净收益的估算 （二）资本化率的估算 （三）收益期限的确定81（一）净收益的估算（一）净收益的估算净收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，在确定收

50、益时必须注意这个净收益是房地产的客观净收益，而不是实际净收益。房地产的客观净收益是房地产在正常的市场条件下用于法律允许的最佳利用方向上的净收益。计算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损失-营运费用 =有效毛收入-营运费用 潜在毛收入、有效毛收入、营运费用、净收益通常以年度计。潜在毛收入是假设房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。有效毛收入是潜在毛收入扣除空置、拖欠租金（延迟支付或不付租金）以及其他原因造成的收入损失后所得的收入。营运费用是维持房地产正常生产、经营或使用必须支付的费用及归属于其他资本或经营的收益。净收益是由有效毛收入扣除营运费用后的归属于房地产的净收益