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1、小区物业服务标准物业服务标准一、综合管理服务标准序 号内容服务要求1管理处 设置(1)小区内设置管理处。(2)办公场所整洁有序。(3)配置一般的办公用品(如办公家具、 等)。2管理人 员要求(1)小区经理有小区经理上岗证，有三年以上同类型住宅管理经 验。(2)管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁。3服务时 问周一至周日每天12小时在管理处进行业务接待，并提供服务。（1）服务规范应符合行业规范要求。（2） 24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理， 一般修理一天内完成（预约除外）。（3）对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制
2、 度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现 象及时劝阻、制止或报告。（5）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支 进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。日常管理与服务（6）建立小区物业管理档案包括物业竣工验收档案、设备管理 档案、业主资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）等。（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。（8）对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清 晰。（9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或 使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的60%。（10）建立管理处内部管理制度和考核制度。（11）服务窗口应公开
3、办事制度、办事纪律、收费工程和标准。（12）能提供二种以上特约服务（有偿）和二种以上便民（无 偿）服务。（13）综合管理的其它服务工程到达约定的服务标准。（14）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行 劝阻、制止或报有关部门处理。二、公共区域清洁卫生服务标准项目序号内容服务要求楼 内 公 共 区 域1地面每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，隔日拖洗一 次，地面清洁。2楼梯扶手、 栏杆、窗台每周擦抹二次，保持基本无灰尘。3消防栓、指 示牌等公共 设施每周擦抹一次，外表基本无灰尘、无污渍。4天花板、公 共灯具每季除尘一次，目视基本无灰尘、无蜘蛛网。5门、窗等玻 璃每月擦拭一次，其中门厅
4、玻璃每月二次，目视明亮无 污迹。6天台、屋顶保持清洁、无垃圾。7垃圾收集高层按幢设置垃圾收集点，多层按物业管理需要配置 收集点，每日早晚定时清理，不少于二次，收集点周 围地面无散落垃圾，无污迹，无明显异味。8电梯轿厢每日擦拭、清扫一次以上，保持目视干净无污迹。楼 外 公 共 区 域9道路地面、绿地、明沟道路地面、绿地每日清扫二次，目视地面、绿地清洁 无杂物；明沟每周清扫二次，明沟无杂物、无积水。10公共灯具、 宣传栏、小 品等每周擦抹一次，外表无污迹。11垃圾厢 （房）有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢（房）每日冲洗二次，垃圾厢（房）及其周围基本整 洁、无污渍、无积水、无明显异味，灭害
5、措施完善。12果皮箱、垃 圾桶合理设置。每日清理一次，擦拭一次，箱（桶）无满 溢、无异味、无污迹。13消毒灭害每季对窖井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8月 每月喷洒一次），每半年灭鼠一次。三、公共区域秩序维护服务标准与收费标准序号内容服务要求1人员 要求（1）专职保安人员中55周岁以下的人员占总数的60%以上，身 体健康，工作认真负责，并有上岗证。（2）有较强的平安防范能力，能正确使用各类消防、物防、技 防器械和设备。（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，配备对讲装置或必要的平安护卫器械。2门岗（1）小区主出入口（东门）24小时双岗值班看守、高峰时间另 外增加人员，次出入口（南一门、南
6、二门）24小时值班看守，北 门12小时值班看守，均有交接班记录和外来车辆的登记记录。（2）封闭管理小区对外来人员或送货人员进行记录，阻止未经 许可的外来人员进入小区。（3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有 序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。3巡逻 冈（1）白天每二小时巡逻一次，夜间每三小时巡逻一次，重点部位有 明确的巡逻要求，并有巡逻记录。（2）在遇到异常情况、突发事件时，采取相应的应对措施，及 时报告管理处和相关部门。4技防 设施 和救 助 （监 控岗）（1）小区应具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等三项以上技防设 施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息
7、。（2）监控中心收到报警信号后，保安人员应按规定及时赶到现场进 行处理，同时应接受用户救助的要求，解答用户的询问。5车辆 管理（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆基本停放在 规定的范围内。（2）及时处理车辆停放不规范的现象。（3）禁止外来车辆长期停放。（4）收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库 内地面、墙面有简易的车辆行驶指示牌和地标，备有必需的消防器 材，车库场地每日清洁一次，有照明，无渗漏，无积水，通风良 好，无易燃、易爆及危险物品存放。犯基本条件内容要素养护要求（植物）1、利用植草坪修剪每年普修四遍以上，草面基本平整。基本条件内容要素养护要求（植物）1、利
8、用植草坪修剪每年普修四遍以上，草面基本平整。、公共区域绿化日常养护服务标准与收费标准物、山石、 水体等设置 景点。2、绿地内 植物覆盖率 80%以上， 且群落、层 次明显。并 有花卉布 置。3、绿地保 存率100%（包括经过 规定手续变 更）。乔、 灌、草等保 存率95%以 上，大乔木 保存率98% 以上。绿地 设施及硬质 景观保持长 年基本完 好。清杂草每年普除杂草五遍以上，杂草面积不大 于6%o灌、排水及时灌溉，保证有效供水，有积水及时 排除。施肥每年普施有机肥一遍。病虫害防 治发现病虫害及时灭杀。树木修剪乔、灌木修剪每年二遍以上，无二级枯 枝；篱、球超过齐平线10cm应修剪，每 年不少于
9、四遍，做到外表圆整，基本无 脱节；地被、攀援植物适时修剪，每年 不少于二次。中耕除 草、松土每年中耕除草五次以上，土壤基本疏 松。施肥按植物品种、生长状况、土壤条件适当 施肥；每年普施基肥一遍，局部花灌木 增施追肥一次。病虫害防 治有针对性及时灭治，主要病虫害发生低 于 10%。扶正加固有倒伏倾向，及时扶正、加固。其它乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木基 本开花；球、篱、地被生长正常，缺枝、 空档不明显。化坛化境布置一年中有二次以上花卉布置。灌、排水保持有效供水，无积水。补种缺枝倒伏不超过十处。修剪、施 肥保持花卉生长良好。病虫害防及时做好病虫害防治。五、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维
10、修服务标准工程内容运行、保养、维修服务要求公共 部位房屋结 构每年二次以上对房屋结构、涉及使用平安的部位进行检查并有 记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。门窗每周一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好， 开闭正常。楼内墙 面、顶 面、地 面墙面、顶面粉刷层无明显剥落，面砖、地石专平整不起壳、无缺 损，墙面修补应保持与原墙面材质一致。管道、 排水 沟、 屋顶每季一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保 障排水畅通。每半年检查一次屋顶，发现防水层有气般、碎 裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。污水处管无堵塞，污水排放符合环保要求。围墙每月一次巡查围墙，发现损
11、坏立即修复；铁栅栏围墙外表无明 显锈蚀，保持围墙完好。道路、场地等每半月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修 复，保持路面基本平整无积水，侧石平直无缺损。休闲 椅、室 外健身 设施等每周二次以上巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安 全使用（如需更换的除外）。平安标 志等对危险隐患部位设置平安防范警示标志，并在主要通道设置安 全疏散指示和事故照明设施。每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。项 目内容运行、保养、维修服务要求公共照明公灯及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小 区内楼道灯、街坊灯亮灯率在98%以上。景观灯、节日彩 灯、大堂吊灯等保持灯具完好，亮灯
12、率在98%以上。公共电气柜每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室 内、室外公共电气柜，每年一次电气平安检查，保证电气 设备运行平安正常。工程内容运行、保养、维修服务要求消防系统消防设施、设备1、消防泵每月启动一次并作记录， 每年保养一次，保证其运行正常。2、消防栓每月巡检一次，消防栓箱 内各种配件完好。3、每半年检查一次消防水带，阀杆处 加注润滑油等，保持消防器材能随时有 效使用。4、按需配备灭火器，每月检查一次灭 火器，临近失效立即更新或充压。避雷系统避雷设施每年二次检查避雷装置，18层以上的 楼宇每年应测试一次，保证其性能符合 国家相关标准。项 目内容运行、保养、维修服务要求楼宇
13、对讲系统（可视）不定期进行调试与保养，保证其2 4小时运行正 常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可 视）功能正常，语音（图像）清晰，对讲分机开锁 功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。住户报警不定期进行调试与保养，保证其2 4小时运行正 常，中心报警控制主机应能准确显示报警或故障发 生的信息，并同时发出声光报警信号。周界报警2 4小时设防并正常运行，不定期进行调试与保 养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保 证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地 图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出 声光报警信号。监视系统不定期进行调试与保养，保证各项监控设备2 4小 时正常运行，能
14、清楚显示出入人员的面部特征和车 辆的车牌号，录像功能正常。电子巡更根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试 与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、 人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功 能正常，巡更违规记录提示功能正常。弱电系统工程运行、保养、维修服务要求升降系 统1、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整 :吉。2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行平安检测并持有有效 的平安使用许可证，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对 电梯运行进行管理。3、电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电 梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处 理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。4、电梯门无平安关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设 专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱 岗，保障平安运行。内容运行、保养、维修服务要求水景1、每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修（动 复，保证其正常运行。力） 2、重大节日前应对景观设施进行平安、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。儿童戏水池每年暑期开放，配备平安员。