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1、X年上半半年南京房地地产市场场调查研研究报告告抉策地产产研究中中心年 8 月 88 日20044年上半半年南京京房地产产市场调调查研究究报告目 录目 录 综 述 1. 前前言2. 抉抉策地产产研究中中心研究究方法简简介 2.1 研究背背景说明明 2.2 抉策地地产研究究指标体体系说明明 3. 名名词定义义 4. 抉抉策地产产研究中中心常规规研究延延伸服务务 摘 要第一节 市场容容量分析析120004年年上半年年南京市市房地产产市场容容量分析析 1.1 拆迁产产生的购购房需求求比例降降低 1.2 改善住住宅条件件是目前前购房需需求的主主体构成成 1.3 投资购购房比例例小幅下下调 1.4 结婚购
2、购房比例例稳中略略升 1.5 城市化化进程中中产生购购房需求求增速平平稳 2. 南南京房地地产市场场需求特特征分析析 2.1 购房者者需求心心理特征征分析 2.2 现实需需求的减减少与潜潜在需求求的增加加 2.3 前期已已实现购购房需求求的社会会阶层层层次分析析 320004年年上半年年房地产产市场交交易状况况分析 3.1 20004上半半年新建建商品房房的交易易情况 3.2 20004二季季度新建建商品房房的交易易情况 3.3 20004上半半年存量量房、经经济适用用房的交交易情况况 3.4 20004年上上半年及及二季度度未实现现的需求求分析 4. 220044年上半半年需求求结构分分析
3、4.1 各片区区的需求求结构及及季度变变化情况况 4.2 价格层层次需求求结构分分析及季季度变化化情况 4.3 楼型层层次需求求结构分分析及季季度变化化情况 第二节 产品结结构分析析1. 南南京市220044年二季季度市场场供给状状况 南京市220044年二季季度房地地产开发发投资状状况 2. 南南京市220044年二季季度南京京市土地地供应状状况 2.1 土地一一级市场场的供应应状况 2.2 土地二二级市场场的供应应状况 3. 南南京市220044年上半半年经济济适用房房、中低低价商品品房供给给状况 4. 南南京市220044年二季季度南京京市商品品房供应应情况 4.1 20004年二二季度
4、商商品房总总体供需需状况 4.2 抉策地地产研究究中心新新建商品品房供需需监测模模型简介介 4.2.1 需需求监测测模型简简介 4.2.2 供供给监测测模型简简介 4.2.3 供供需比监监测模型型简介 4.3 20004年二二季度南南京市新新建商品品房供应应总量 4.4 分结构构的新建建商品房房供需平平衡状况况 4.4.1 分分片区的的新建商商品房供供需分析析 4.4.2 分分价格层层次的供供需分析析 4.4.3 分分楼型的的供需状状况 5. 220044年三季季度南京京市新建建商品房房供应状状况 5.1 20004年三三季度南南京市新新建商品品房供应应总量 5.2 20004年三三季度南南京
5、市新新建商品品房供给给状况 5.2.1 220044年三季季度南京京市新建建商品房房分片区区供应状状况 5.2.2 220044年三季季度南京京市新建建商品房房分物业业供应状状况 5.3 20004年二二、三季季度南京京市新建建商品房房供应状状况对比比 5.3.1 分分片区市市场供给给变化 5.3.2 分分物业类类型市场场供给比比较 第三节 价格研研究1. 供供给价格格水平分分析 1.1 抉策地地产研究究中心南南京700典型楼楼盘价格格指数 1.2 新建商商品房价价格水平平分析 1.3 新建商商品住宅宅价格水水平分析析 1.4 分物业业新建商商品房价价格水平平分析 1.5 经济适适用房价价格水
6、平平分析 1.6 存量房房价格水水平分析析 1.7 南京市市租赁行行情分析析 1.8 土地价价格水平平分析 2. 220044年上半半年南京京商品房房价格变变动因素素及相关关分析 2.1 供需比比例失衡衡对房价价的影响响 2.1.1 220044年二季季度商品品房供需需状况对对房价涨涨幅的影影响分析析 2.1.2 价价格层次次供需矛矛盾对南南京市商商品房价价格的影影响 2.2 经济发发展与消消费能力力增长支支撑南京京房价 2.3 房地产产开发投投资增幅幅对房价价的影响响 2.4 宏观金金融政策策对房价价的影响响 2.5 行业的的互动效效应带动动房价上上涨 2.6 商品房房直接成成本带动动房价上
7、上涨 2.7 城市化化进程加加快，带带动房价价上涨 2.8 20004年南南京商品品房房价价趋势性性分析 2.9 20004年南南京存量量房市场场趋势分分析 3. 220044年上半半年南京京房地产产发展特特征综述述 3.1 商品房房价格两两极分化化情况严严重，郊郊区与城城区商品品房价格格差距继继续拉大大，轨道道沿线物物业价格格攀升速速度明显显，但市市场接受受程度存存在较大大的差异异。 3.2 产品向向多元化化发展，户型设设计更加加人性化化 3.3 房地产产市场发发展态势势逐步趋趋于稳定定，价格格变化趋趋于理性性 3.4 新建商商品房市市场继续续升温，存量房房市场交交易平稳稳 第四节 消费者者
8、调查1. 研研究背景景 2. 研研究说明明 2.1 样本特特征 2.2 样本量量 2.3 研究方方法 2.4 研究指指标 3. 被被访者的的基本特特征 3.1 被访者者年龄结结构 3.2 被访者者学历结结构 3.3 被访者者的家庭庭结构 3.4 被访者者家庭年年收入分分布 4. 购购房需求求特征分分析 4.1 面积需需求 4.2 套型需需求 4.3 理想的的购房区区域 4.4 楼型与与年龄特特征的交交叉分析析 4.5 不同区区域和楼楼型需求求交叉比比较 4.6 购房目目的分析析 4.7 年龄与与购房目目的的交交叉分析析 5. 准准购房者者价格需需求分析析 5.1 可以承承受的最最高单价价 5.
9、2 家庭年年收入与与可承受受总价的的交叉分分析 5.3 付款方方式 5.4 被访者者对南京京地区市市场房价价的评价价 6. 准准购房者者的媒体体接触习习惯及媒媒体影响响 6.1 媒体接接触 6.2 广告宣宣传和推推荐活动动的影响响力分析析 第五节 生活指指数评价价1. 生生活指数数评价 1.1 区域生生活指数数模型 1.2 应用与与测评结结果 2. 典典型楼盘盘生活指指数评价价 2.1 典型楼楼盘生活活指数模模型 2.2 应用与与测评结结果 3. 典典型楼盘盘性价比比分析 4. 抉抉策地产产研究中中心生活活指数专专项研究究 4.1 抉策策地产典典型楼盘盘生活指指数及性性价比综综合分析析报告 4
10、.2 抉策策地产楼楼盘项目目前期定定位研究究 4.3 抉策策地产市市场吸纳纳与性价价比定价价模型 第六节 媒体监监测与研研究1. 220044年二季季度南京京房地产产平面广广告投放放监测 1.1 楼盘报报纸平面面广告投投放总量量、排名名及投放放频率 1.2 分区域域投放量量统计 1.3 分物业业类型投投放量统统计 1.4 开发商商投放量量统计 1.5 报纸平平面媒体体房地产产广告总总量统计计 2. 220044年二季季度南京京房地产产网络广广告监测测分析 3. 220044年二季季度南京京市房地地广告营营销主题题与促销销活动分分析 3.1 房地产产营销主主题分析析 3.2 其它促促销活动动分析
11、 4. 结结合消费费者调查查的媒体体影响度度分析 4.1 购房者者媒体偏偏好分析析 4.2 各类型型媒体广广告对购购房者决决策的影影响度 4.3 典型楼楼盘广告告策略浅浅析 5. 抉抉策地产产研究中中心营销销监测产产品简介介 5.1 竞争对对手SWWOT分分析 5.2 20003220044 南京京市主要要楼盘广广告投放放变化统统计与分分析 结 语1. 前前言 20004 年年上半年年中国房房地产经经历了宏宏观调控控最严厉厉的 “ 春天天 ” ，监察察部和国国土资源源部日前前发出在在 20004 年 88 月 31 日 前前今年各各地必须须将经营营性土地地使用权权招标拍拍卖挂牌牌出让的的历史遗
12、遗留问题题处理完完毕；国国务院下下发通知知，将房房地产开开发固定定资产投投资项目目（不包包含经济济适用房房）资本本金比例例从 220 提高到到 355 以以上；银银监会加加强了对对房产信信托的监监管力度度，房地地产开发发资金将将进一步步吃紧的的趋势已已经明朗朗；近日日中央 5 家家大型房房地产企企业受命命整合国国有房地地产行业业；针对对货币供供应量增增长偏快快、信贷贷增幅偏偏大、固固定资产产投资增增长过快快的情况况，央行行今年已已经出台台并实行行了再贷贷款浮息息制度、实行差差别存款款准备金金率制度度和提高高存款准准备金率率制度三三项政策策以调整整控制过过热行业业包括房房地产行行业的投投资增长长
13、，控制制通胀。众多政政策动态态表明国国家近期期在宏观观调控上上 对 房地产产行业采采取了进进行适度度打压和和紧缩态态度。而而在这种种背景下下， 220044 年 6 月月，全国国共完成成 商品品房 施施工面积积 16654999.336 万万平米，同比增增长 223% ，其中中住宅 934414.62 万平米米，同比比增长 20.2% ，竣工工面积 208888.49 万平米米，同比比增长 14.4% ，其中中住宅 129905.5 万万平米，同比增增长 77.8% 。其其中房地地产业投投资额为为 54413.58 亿元，同比增增长 228% ，在各各行业中中占全社社会固定定资产总总投资额额的
14、 224.88% ，各项同同比增幅幅普遍有有所回落落。 今今年上半半年，全全国的商商品房销销售价格格比去年年同期上上涨 99.1% ，土土地交易易价格上上涨 99.5% ，房房屋租赁赁价格上上涨 00.8% ； 20004 年年二季度度以来中中国房地地产市场场继续升升温，价价格大幅幅上涨，与一季季度相比比，商品品房销售售价格上上涨 22.3% ，土土地交易易价格上上涨 44.1% 。从从统计数数据可以以看出，房地产产市场的的宏观调调控已经经取得一一定的效效果，投投资开始始从高位位持续回回落，但但是投资资增幅仍仍较大，投资结结构不够够合理、商品房房价格继继续走高高的现象象仍然存存在。 根据南南京
15、市统统计局发发布数据据：上半半年全市市完成生生产总值值 9002.881 亿亿元，同同比增长长 188.2% ，增增幅比去去年同期期高 44 个百百分点，比全国国平均水水平高出出 8.5 个个百分点点，比全全省平均均水平高高 3.1 个个百分点点；上半半年南京京城市居居民人均均可支配配收入达达 58839.32 元，同同比增长长 133.7 ，增增幅比去去年同期期高出 5.55 个百百分点；今年 1-55 月南南京市全全社会固固定资产产投资总总额达 3577.844 亿元元， 比比去年同同期增长长 300.5% ，房房地产开开发投资资额达 80.32 亿元， 比去去年同期期增长 26.7% ，
16、占全全社会固固定资产产投资总总额 222.445% ， 增增幅有所所回落。但 房房价继续续稳步上上升，市市场需求求实现比比例有所所降低，这是 20004 年年上半年年南京市市房地产产市场的的基本表表现。在在房地产产金融方方面，国国家连续续出台的的相关政政策，如如提高房房贷门槛槛，减少少贷款投投放，对对南京市市房地产产业的影影响较大大，观察察南京市市 20004 年二季季度以来来的房地地产需求求实现情情况可以以发现，由于拆拆迁量有有限，刚刚性购房房需求减减少，消消费者普普遍认为为目前房房价过高高而推迟迟购房时时间，持持币观望望群体绝绝对总量量有所增增加。在在存量房房交易方方面，受受贷款政政策的影
17、影响，成成交量波波动较大大， 55 月成成交量降降低， 6 月月有所恢恢复。土土地一级级市场方方面， 4 月月底国务务院办公公厅决定定农用地地转非农农建设用用地的审审批暂停停半年，南京在在半年内内停止征征用农用用地。由由于南京京市国有有储备土土地充足足，因此此短期内内不会影影响土地地的供给给，相反反，南京京市短期期内提高高了国有有土地的的供给量量，但土土地价格格仍然继继续稳步步上升。 根据据抉策地地产研究究中心本本期季度度调查显显示，南南京市 20004 年年二季度度房地产产市场有有两个主主要特征征，一是是商品房房总体供供需比和和新建商商品房的的供需比比都大于于 1 ，说明明房地产产市场已已经
18、供过过于求，买方市市场已经经到来；二是结结构性的的供求矛矛盾仍然然很突出出，相应应的细分分市场微微观特征征错综复复杂。 众多事事实也表表明，南南京市房房地产市市场，已已进入全全面竞争争时代。市场表表现为供供需平衡衡被打破破，已出出现局部部的供过过于求的的状况，供需依依旧存在在着比较较严重的的结构性性矛盾，价格涨涨幅回落落、某些些层次的的商品房房交易量量有所降降低、消消费者购购买心理理更加成成熟。由由于市场场逐步成成熟，法法律法规规的不断断健全、产品竞竞争的加加剧，一一批资金金不足的的房地产产发展商商面临被被淘汰、优势企企业之间间开始寻寻求联合合等等，一个更更开放、资源整整合水平平更高的的新市场
19、场平台正正在形成成中。抉抉策地产产研究中中心的基基本判断断是：未未来南京京房地产产市场的的增长率率有所放放缓既是是在宏观观调控的的影响下下的合理理表现，也是其其走向成成熟与理理性的标标志，地地产企业业只有以以科学的的发展观观为指导导，将项项目规划划建设与与城市经经济、文文化的发发展结合合起来，才能打打造出市市场能够够接受、消费者者迫切需需要的产产品。 抉策地地产研究究中心将将继续以以建立并并完善适适应房地地产市场场发展的的信息指指标体系系及信息息共享的的基础平平台为己己任，以以及时的的微观市市场数据据支持市市场研究究，服务务于地产产开发企企业和全全社会，为南京京市房地地产市场场的健康康发展做做
20、出应有有的贡献献！ 2. 抉抉策地产产研究中中心研究究方法简简介 2.1 研究背背景说明明 随着房房地产市市场化进进程的加加速，产产生了对对专业房房地产市市场研究究、咨询询服务的的需求，特别是是迫切需需要对目目前房地地产市场场状况成成体系的的市场研研究评价价模型，抉策地地产研究究中心自自 20001 年开始始组建 抉策购购房会员员俱乐部部 ，并并在会员员服务、信息反反馈等数数据基础础上于 20003 年年推出 抉策房房地产市市场研究究指标体体系及研研究模型型 ，研研究模型型建立在在抉策地地产研究究中心独独有的 购房会会员俱乐乐部会员员数据库库、南京京 700 典型型楼盘数数据库、媒体监监测数据
21、据库 基基础之上上，主要要从微观观角度，利用专专业统计计软件，对三大大数据库库进行统统计分析析，从而而获得研研究报告告所需的的总量及及分量数数据。 抉策地地产研究究中心三三大市场场研究数数据库的的运行说说明： （ 11 ） 购房会会员俱乐乐部会员员数据库库 ： 抉策地地产研究究中心的的会员俱俱乐部建建立于 20001 年年中，截截至 220044 年 6 月月已经拥拥有会员员 1666822 名，这些会会员具有有的最大大特征就就是他们们均为近近期有实实际购房房需求的的 准购购房者 。所有有的会员员数据都都经过我我中心数数据采集集人员回回访校验验确保其其真实性性，并提提供一系系列的服服务吸引引会
22、员及及时更新新会员数数据。在在所有会会员中， 266-455 岁中中青年人人群占到到会员总总数的 70% ， 60% 的会会员家庭庭年收入入在 33-8 万元之之间，大大专以上上学历会会员超过过 655% ，会员数数据中涉涉及会员员的家庭庭基本情情况（如如：基本本收入、人口结结构、现现有住房房情况等等），购购房意向向情况（如：意意向购房房区域、楼型、面积、单价、总价等等），购购房行为为及心理理特征（如：购购房决策策权、购购房决策策依据、信息获获取渠道道、房价价接受度度、涨跌跌主观判判断等），数据据库现有有数据量量 1117 余余万条。 （ 22 ） 南京 70 典型楼楼盘数据据库 ： 主要要包
23、括楼楼盘基本本信息、价格数数据跟踪踪、销售售进程、周边生生活便利利程度等等，依据据抉策地地产研究究中心生生活指数数指标系系统进行行数据收收集和分分数评定定，对项项目全程程的营销销投放进进行监测测，目前前建立起起的比较较健全的的是 南南京市 70 典型楼楼盘价格格指数数数据库 。 收收录住宅宅、公寓寓、商住住写字楼楼、商铺铺别墅、工业园园区项目目及楼盘盘数据近近 4000 家家，签订订典型楼楼盘价格格指数数数据合作作协议近近 2000 家家。除基基本指标标外，以以月度为为监测周周期的数数据收集集项目近近 500 项。 （ 33 ） 媒体监监测数据据库 ： 抉策策房地产产营销监监测模型型是针对对开
24、发企企业及楼楼盘项目目，对能能够反映映房地产产营销投投放特征征的相关关数据进进行的长长期监测测，目前前监测范范围包括括报纸、电视、网络媒媒介、户户外广告告等。监监测范围围为南京京市所有有房地产产开发企企业的所所有项目目，每个个监测对对象的监监测数据据近 330 项项。 2.2 抉策地地产研究究指标体体系 说说明 考虑到到目前南南京房地地产市场场区域划划分习惯惯及各区区域的开开发状态态，本研研究报告告研究范范围为南南京七大大片区：城中、城北、城东、城南、河西、江宁、江北。 抉策地地产研究究中心常常规研究究报告的的指标体体系包括括 市场场容量、产品结结构分析析、价格格指数、消费者者调查、生活指指数
25、评价价、媒体体监测 六大部部分。本本报告以以以上六六大指标标全面衡衡量南京京市房地地产市场场的现状状及发展展水平，研究和和评价开开发企业业及其产产品（商商品房）的竞争争力及市市场地位位，分析析市场的的未来发发展趋势势。 市场容容量 即即总需求求量。需需求决定定供给。以抉策策购房俱俱乐部会会员数据据为基础础，从整整体的角角度，根根据购房房动机等等因素，获得南南京房地地产市场场的市场场容量，在该基基础上，分析南南京房地地产市场场总容量量及分季季度容量量、各区区域市场场容量、价格层层次市场场容量、楼型市市场容量量，及各各分量的的变化及及发展趋趋势。相相关监测测模型见见报告第第 1 、 22 节， 产
26、品结结构分析析 主要要分析南南京房地地产市场场的土地地供应状状况、商商品房开开发状况况、存量量房、经经济适用用房供应应状况、从多角角度分析析楼盘供供应状况况，并结结合需求求状况 , 对对南京房房地产市市场的供供需结构构作深入入分析，给出以以月度统统计量为为基础的的总供需需比及分分物业、分片区区、分版版块的类类别产品品供需比比及状况况分析，从不同同角度研研究细分分市场需需求旺盛盛区和供供给压力力区。（抉策地地产研究究中心市市场实际际供给量量统计模模型及供供需比模模型，详详见报告告第 22 节）。 价格指指数 以以 抉策策南京 70 典型楼楼盘价格格指数数数据监测测平台 的数据据为依据据，重点点监
27、测 南京房房地产市市场的价价格走势势、总体体加权均均价、各各片区加加权均价价、分物物业加权权均价，结合片片区及个个案销售售状况，分析其其现状及及原因，研究市市场价格格成因及及走势。 消费者者调查 以 抉抉策购房房会员俱俱乐部会会员数据据库数据据 为基基础，每每季度进进行样本本总容量量为 5500 份以上上的抽样样调查及及深度追追访，经经过数据据分析，在了解解准购房房者的基基本特征征的基础础上，研研究消费费者购房房需求、购房行行为特征征及其变变化趋势势。 生活指数数评价 抉策地地产研究究中心 区域及及典型楼楼盘生活活指数评评价系统统 ，就就影响商商品房 生活便便利程度度的因素素进行指指标量化化分
28、析，分析片片区及典典型楼盘盘的生活活便利程程度，给给出生活活指数评评价结果果，并结结合商品品房价格格研究楼楼盘的性性价比。 媒体监监测 通通过对南南京各大大媒体（包括报报刊、户户外、网网络、电电视等）的房地地产类广广告投放放量、投投放频次次、投放放额等数数据的监监测，分分析开发发商的营营销投放放特征，结合楼楼盘的开开发及销销售状况况从营销销投入的的角度研研究开发发企业、各楼盘盘的市场场营销状状况，对对媒体影影响度、媒体偏偏好、消消费者决决策影响响等做相相关研究究，并结结合楼盘盘实际营营销状况况进行项项目营销销效果评评价。 以上六六大指标标构成全全面衡量量南京市市房地产产市场、某区域域、某楼楼盘
29、发展展水平、市场地地位及市市场竞争争力的综综合体系系，既独独立又互互相关联联，任何何单一指指标的研研究都不不能充分分说明市市场的全全貌，只只有经过过对各主主要指标标及分级级指标的的多维度度交叉关关联分析析，才能能比较全全面地反反映某一一区域在在某一时时间段内内真实的的市场状状态。 3. 名名词定义义商品房： 按楼楼型分为为新建房房和存量量房。按按用途分分为商品品住宅、写字楼楼和商住住楼、别别墅。 新建房： 包括括由开发发商负责责开发面面向所有有购房者者销售的的新建商商品房，政府提提供土地地开发的的经济适适用房，政府控控制价格格、销售售对象的的中低价价商品房房。 存量房： 包括括已经取取得产权权
30、证的商商品房业业主销售售的二手手房、仅仅仅取得得使用权权但无产产权可上上市的公公房。 南京市各各大片区区地理范范围定义义： 江宁片区区 ：绕绕城公路路以南，江宁行行政区在在内的地地区； 河西片区区 ：内内秦淮河河以西地地区； 城东片区区 ：龙龙蟠中路路以东，宁镇公公路以南南，光华华路以北北地区； 城中片区区 ：龙龙蟠中路路以西，长乐路路以北，建宁路路以南，内秦淮淮河以东东地区； 城南片区区 ：长长乐路、光华路路以南，凤台南南路以东东地区； 城北片区区 ：建建宁路、宁镇公公路以北北地区； 江北片区区 ：长长江以北北南京市市区。 注：以上上定义仅仅限本研研究报告告。 4. 抉抉策地产产研究中中心常
31、规规研究延延伸服务务本报告告为南京京抉策地地产研究究中心的的基础性性常规研研究报告告，是常常规层次次的市场场研究，比较浅浅显，我我中心可可为开发发企业、相关决决策部门门提供各各类型、层面的的房地产产市场调调查延伸伸服务和和专项深深度研究究。 开发商商在项目目开发前前期阶段段对市场场状况的的关注要要点主要要为： 地域房房地产市市场环境境、地域域房地产产市场容容量与产产品结构构 / 供需关关系；宏宏观经济济环境发发展状况况 / 区域内内房地产产市场状状况与变变化 / 准购购房者购购买力及及消费特特征 / 区域域准购房房者特征征；地区区地价与与房价状状况 / 竞争争对手价价格策略略 / 销售周周期预
32、计计与销售售进度控控制。 通过抉抉策楼盘盘数据库库系统获获得基础础数据 / 通通过中长长期分阶阶段市场场监测跟跟踪市场场变化动动态 / 通过过购房会会员俱乐乐部跟踪踪消费者者（准购购房者）动态特特征，帮帮助开发发者在项项目前期期阶段获获得较精精准的数数据与关关键信息息，提供供项目的的定位决决策建议议方案 。 具体来来说，抉抉策地产产研究中中心可提提供以下下几个层层面的房房地产市市场研究究服务： 数据库库基础上上的产品品： 区区域市场场总体特特征监测测、数据据定制，时间段段内分类类项目营营销监测测分析报报告，个个案分析析报告； 专项市市场调研研： 区区域经济济、人口口、地理理、基础础设施、社会环
33、环境专项项市场调调查报告告，时间间段区域域经济历历史、现现状、未未来发展展影响因因素分析析研究报报告，营营销环境境及市场场机会研研究即市市场环境境综合评评价，地地区消费费环境及及发展动动态分析析、消费费者需求求特征分分析，地地区房地地产市场场产品空空缺及市市场机会会研究报报告等。 深度市市场调研研： 项项目可行行性方案案包括产产品定位位、市场场细分方方案，定定价策略略、营销销战略建建议，投投资 - 效益益财务分分析、融融资策划划建议，项目全全程营销销解决方方案。 注： 本报告告基础数数据除特特殊说明明外，均均来自抉抉策地产产研究中中心 购购房会员员俱乐部部会员数数据库、南京 70 典型楼楼盘价
34、格格指数数数据库、媒体监监测数据据库 。如果您您对南京京市房地地产市场场有较深深层次了了解的愿愿望和要要求，请请与南京京抉策地地产研究究中心联联系。 摘 要 1. 220044 年二二季度南南京房地地产开发发投资增增幅有所所回落 20004 年年 1-6 月月，南京京市完成成房地产产开发投投资 1110.35 亿元，比上年年同期增增长 334.11% ；施工面面积 116144.366 万平平米，同同比增长长 466.9% ，其其中住宅宅面积 12883.442 万万平米，同比增增长 449.66% ；新建商商品房销销售持续续走旺，销售面面积达 2166.355 万平平米，同同比增长长 488
35、.4% ，其其中住宅宅销售 1877.055 万平平米，同同比增长长 399.7% ；商商品房销销售额 84.92 亿元，同比增增幅高达达 788.4% 。 2. 220044 年二二季度南南京房地地产市场场总供给给稍高于于需求。 根据据南京抉抉策地产产研究中中心楼盘盘数据库库的最新新数据， 20004 年三季季度南京京（包括括江宁、浦口与与六合区区域）新新建商品品房的供供给总量量约为 3144 万平平米 。 20004 年年二季度度，南京京房地产产市场商商品房总总供需比比已经是是 1.05 ： 11 ，供供略大于于求。新新建商品品房的供供需比是是 1.12 ： 11 。从从片区来来说，河河西
36、的市市场需求求份额在在处于缓缓慢下降降的趋势势，城东东位居第第二，接接下来依依次是江江宁江北北、城中中、城南南和江北北。（南南京抉策策地产研研究中心心拥有南南京在售售楼盘的的精确资资料，有有能力对对以月度度为单位位的楼盘盘供给、吸纳作作出精确确统计与与分析，分析模模型见第第二节中中 4.2 所所示。） 3. 220044 年上上半年南南京房地地产开发发用地供供给状况况 截至到到 20004 年上半半年，南南京市主主城区及及江宁、江北片片区通过过拍卖成成交的地地块共 21 块，土土地成交交总面积积为 1136.8 公公顷，成成交总金金额为 35.2 亿亿元，土土地平均均成交价价格为 24336.
37、009 元元 / 平米， 20004 年上半半年南京京市土地地出让楼楼面地价价为 220300.088 元 / 平平米。 20004 年年上半年年为止，南京新新增储备备土地 32 幅。 4. 220044 年上上半年新新建商品品房价格格稳中上上升，存存量房交交易量有有所下降降 20004 年年上半年年南京房房地产市市场新建建商品房房销售状状况平稳稳，半年年上升近近 3000 元元 / 平米，南京新新建商品品房加权权均价达达到 448133 元 / 平平米，其其中商品品住宅加加权均价价达到 46550 元元 / 平米，与上季季度相比比有所上上涨， 20004 年年上半年年存量房房市场交交易量有有
38、所回落落，但各各片区二二手房均均价均有有一定幅幅度的上上涨。 ? 220044 年上上半年南南京市因因 拆迁迁产生的的购房需需求比例例明显下下降， 消费者者购房行行为趋向向理性，投资购购房比例例有所下下降。 ? 20004 年二季季度南京京市住宅宅及公寓寓项目报报纸平面面广告投投放量仍仍然居于于各物业业的首位位，占投投放总量量的 777.779% ， 220044 年二二季度以以来，南南京市商商铺项目目的报纸纸广告投投放有较较大幅度度的下降降。 第一节 市场容容量分析析市场容容量，是是指在一一段时间间内、特特定区域域市场中中、消费费者有购购买能力力支撑的的、对某某种商品品的现实实的和潜潜在的市
39、市场总需需求量。由于存存在着大大量的购购房需求求，南京京的房地地产市场场近几年年一直处处于高速速发展的的阶段，但市场场中结构构性的供供求矛盾盾却日益益突出，这种矛矛盾表现现在目前前南京房房地产市市场中区区域、价价位、楼楼型、套套型等方方面的供供应与需需求（市市场容量量）不平平衡。市市场容量量分析是是房地产产市场研研究的基基础，及及时把握握市场容容量及产产品结构构层次的的变化趋趋势对了了解南京京房地产产市场有有着至关关重要的的作用。本节的的市场容容量分析析中，既既进行了了总容量量分析，也进行行了分区区域、价价格层次次等分容容量结构构分析。 1 20004 年年上半年年南京市市房地产产市场容容量分
40、析析 20004 年年南京房房地产市市场总容容量包括括新建商商品房（商业新新建商品品房、政政府推出出的经济济适用房房和中低低价商品品房）需需求和存存量房（二手房房和上市市公房）需求。根据南南京抉策策地产研研究中心心的监测测数据， 20004 年南京京增加新新建商品品房的需需求为 8000 万平平米，存存量房 5000 万平平米，共共 13300 万平米米。这样样， 220044 年的的总需求求为 114400 万平平米， 20003 年年由于各各种原因因（价格格、户型型、套型型、地理理位置）未实现现的需求求为 1140 万平米米。 20004 年年二季度度，南京京商品房房总需求求量（包包括一季
41、季度未满满足的需需求 990 万万平米）为 4415 万平米米。 220044 年上上半年南南京新增增新建商商品房需需求约为为 4110 万万平米 , 存存量房需需求约为为 2775 万万平米。 20004 年上半半年南京京房地产产市场的的总需求求为 6685 万平米米。 鉴鉴于抉策策地产研研究中心心 20004 年第一一季度报报告的相相关论述述，本报报告将主主要针对对第二季季度的需需求进行行分析。 购房会会员俱乐乐部会员员的统计计数据表表明，南南京购房房的需求求成因主主要包括括拆迁购购房、市市民改善善居住条条件购房房、结婚婚购房、投资购购房以及及城市化化进程所所带来的的购房等等。 我们将将
42、20003 年全年年、 220044 年一一季度以以及 220044 年二二季度的的购房动动因变化化情况在在图 11 列出出，从中中可以清清楚的观观察出南南京房地地产需求求中购房房动因变变化的趋趋势。 1.1 拆迁产产生的购购房需求求比例降降低 根据南南京抉策策地产研研究中心心的监测测数据， 20002 年以来来，拆迁迁一直是是购房需需求的主主要动力力，因为为拆迁购购房需求求是相对对刚性的的。而进进入 220044 年，拆迁购购房的比比例下降降，由一一季度的的 244.200 下下降到二二季度的的 200.500 ，主要原原因是上上半年以以来南京京市拆迁迁速度下下降及拆拆迁量骤骤降。随随着南京
43、京拆迁速速度的加加快，拆拆迁购房房在 220044 年下下半年的的购房动动因的比比例将会会有所上上升，见见下图。 图 1-1 220033 年到到 20004 年二季季度购房房动因结结构图 20004 年年南京计计划拆迁迁近 33 万户户，加上上集体土土地拆迁迁，总的的拆迁户户数在 4 万万 55 万户户之间，这一部部分拆迁迁户的年年需求在在 3660 万万平米左左右。 20004 年年一季度度南京市市的拆迁迁速度较较慢，进进入 55 月份份，南京京明显加加快了拆拆迁进程程。到上上半年为为止，南南京已经经拆迁或或者正在在拆迁的的项目有有 155 个。 由于 20004 年年一季度度拆迁产产生的
44、购购房需求求大部分分进入了了二季度度，一季季度拆迁迁量的减减少，使使得南京京市 220044 年二二季度因因拆迁产产生的购购房需求求也明显显减少，约在 70 万 平平米左右右，占市市场容量量的 220.550 。 1.2 改善住住宅条件件是目前前购房需需求的主主体构成成 由于生生活水平平的提高高，产生生了大量量的以改改善条件件为目的的的对商商品房的的市场需需求。在在图 11 中可可以清楚楚看出，随着南南京居民民收入水水平的提提高和消消费理念念的变化化，改善善住宅条条件的购购房比例例持续上上升。 20004 年年二季度度，这部部分购房房者在 0.888 万万户左右右，需求求量为 1255 万平平
45、米，占占南京总总体市场场容量的的 288.2 。 1.3 投资购购房比例例小幅下下调 银行实实际利率率超低、股市的的低迷及及投资风风险太高高，使得得大量的的民间资资本急于于寻找风风险较低低、回报报率较高高的投资资渠道，而商品品房恰恰恰满足了了这种投投资要求求。投资资购房的的基本特特征是：投资者者的购房房需求并并不是建建立在自自己的实实际需求求之上的的，他们们的购房房心理受受众多因因素影响响，并且且极其不不稳定，这一点点在图 1 中中可以清清楚的反反映出来来。 在图 1 中中可以看看出，投投资购房房者的比比例波动动较大。 20003 年全年年投资购购房的比比例只有有 177.100 ，随着南南京房价价的攀升升， 220044 年一一季度投投资购房房的比例例高达 27.60 。进进入二