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1、2004年年上半年年南京房地产产市场调调查研究究报告抉策地产研研究中心心2004 年 88 月 8 日日2004年年上半年年南京房房地产市市场调查查研究报报告目 录目 录 综 述 1. 前言言2. 抉策策地产研研究中心心研究方方法简介介 2.1 研研究背景景说明 2.2 抉抉策地产产研究指指标体系系说明 3. 名词词定义 4. 抉策策地产研研究中心心常规研研究延伸伸服务 摘 要第一节 市市场容量量分析120004年上上半年南南京市房房地产市市场容量量分析 1.1 拆拆迁产生生的购房房需求比比例降低低 1.2 改改善住宅宅条件是是目前购购房需求求的主体体构成 1.3 投投资购房房比例小小幅下调调
2、 1.4 结结婚购房房比例稳稳中略升升 1.5 城城市化进进程中产产生购房房需求增增速平稳稳 2. 南京京房地产产市场需需求特征征分析 2.1 购购房者需需求心理理特征分分析 2.2 现现实需求求的减少少与潜在在需求的的增加 2.3 前前期已实实现购房房需求的的社会阶阶层层次次分析 320004年上上半年房房地产市市场交易易状况分分析 3.1 220044上半年年新建商商品房的的交易情情况 3.2 220044二季度度新建商商品房的的交易情情况 3.3 220044上半年年存量房房、经济济适用房房的交易易情况 3.4 220044年上半半年及二二季度未未实现的的需求分分析 4. 20004年年
3、上半年年需求结结构分析析 4.1 各各片区的的需求结结构及季季度变化化情况 4.2 价价格层次次需求结结构分析析及季度度变化情情况 4.3 楼楼型层次次需求结结构分析析及季度度变化情情况 第二节 产产品结构构分析1. 南京京市20004年年二季度度市场供供给状况况 南京市20004年年二季度度房地产产开发投投资状况况 2. 南京京市20004年年二季度度南京市市土地供供应状况况 2.1 土土地一级级市场的的供应状状况 2.2 土土地二级级市场的的供应状状况 3. 南京京市20004年年上半年年经济适适用房、中中低价商商品房供供给状况况 4. 南京京市20004年年二季度度南京市市商品房房供应情
4、情况 4.1 220044年二季季度商品品房总体体供需状状况 4.2 抉抉策地产产研究中中心新建建商品房房供需监监测模型型简介 4.2.11 需求求监测模模型简介介 4.2.22 供给给监测模模型简介介 4.2.33 供需需比监测测模型简简介 4.3 220044年二季季度南京京市新建建商品房房供应总总量 4.4 分分结构的的新建商商品房供供需平衡衡状况 4.4.11 分片片区的新新建商品品房供需需分析 4.4.22 分价价格层次次的供需需分析 4.4.33 分楼楼型的供供需状况况 5. 20004年年三季度度南京市市新建商商品房供供应状况况 5.1 220044年三季季度南京京市新建建商品房
5、房供应总总量 5.2 220044年三季季度南京京市新建建商品房房供给状状况 5.2.11 20004年年三季度度南京市市新建商商品房分分片区供供应状况况 5.2.22 20004年年三季度度南京市市新建商商品房分分物业供供应状况况 5.3 220044年二、三三季度南南京市新新建商品品房供应应状况对对比 5.3.11 分片片区市场场供给变变化 5.3.22 分物物业类型型市场供供给比较较 第三节 价价格研究究1. 供给给价格水水平分析析 1.1 抉抉策地产产研究中中心南京京70典典型楼盘盘价格指指数 1.2 新新建商品品房价格格水平分分析 1.3 新新建商品品住宅价价格水平平分析 1.4 分
6、分物业新新建商品品房价格格水平分分析 1.5 经经济适用用房价格格水平分分析 1.6 存存量房价价格水平平分析 1.7 南南京市租租赁行情情分析 1.8 土土地价格格水平分分析 2. 20004年年上半年年南京商商品房价价格变动动因素及及相关分分析 2.1 供供需比例例失衡对对房价的的影响 2.1.11 20004年年二季度度商品房房供需状状况对房房价涨幅幅的影响响分析 2.1.22 价格格层次供供需矛盾盾对南京京市商品品房价格格的影响响 2.2 经经济发展展与消费费能力增增长支撑撑南京房房价 2.3 房房地产开开发投资资增幅对对房价的的影响 2.4 宏宏观金融融政策对对房价的的影响 2.5
7、行行业的互互动效应应带动房房价上涨涨 2.6 商商品房直直接成本本带动房房价上涨涨 2.7 城城市化进进程加快快，带动动房价上上涨 2.8 220044年南京京商品房房房价趋趋势性分分析 2.9 220044年南京京存量房房市场趋趋势分析析 3. 20004年年上半年年南京房房地产发发展特征征综述 3.1 商商品房价价格两极极分化情情况严重重，郊区区与城区区商品房房价格差差距继续续拉大，轨轨道沿线线物业价价格攀升升速度明明显，但但市场接接受程度度存在较较大的差差异。 3.2 产产品向多多元化发发展，户户型设计计更加人人性化 3.3 房房地产市市场发展展态势逐逐步趋于于稳定，价价格变化化趋于理理
8、性 3.4 新新建商品品房市场场继续升升温，存存量房市市场交易易平稳 第四节 消消费者调调查1. 研究究背景 2. 研究究说明 2.1 样样本特征征 2.2 样样本量 2.3 研研究方法法 2.4 研研究指标标 3. 被访访者的基基本特征征 3.1 被被访者年年龄结构构 3.2 被被访者学学历结构构 3.3 被被访者的的家庭结结构 3.4 被被访者家家庭年收收入分布布 4. 购房房需求特特征分析析 4.1 面面积需求求 4.2 套套型需求求 4.3 理理想的购购房区域域 4.4 楼楼型与年年龄特征征的交叉叉分析 4.5 不不同区域域和楼型型需求交交叉比较较 4.6 购购房目的的分析 4.7 年
9、年龄与购购房目的的的交叉叉分析 5. 准购购房者价价格需求求分析 5.1 可可以承受受的最高高单价 5.2 家家庭年收收入与可可承受总总价的交交叉分析析 5.3 付付款方式式 5.4 被被访者对对南京地地区市场场房价的的评价 6. 准购购房者的的媒体接接触习惯惯及媒体体影响 6.1 媒媒体接触触 6.2 广广告宣传传和推荐荐活动的的影响力力分析 第五节 生生活指数数评价1. 生活活指数评评价 1.1 区区域生活活指数模模型 1.2 应应用与测测评结果果 2. 典型型楼盘生生活指数数评价 2.1 典典型楼盘盘生活指指数模型型 2.2 应应用与测测评结果果 3. 典型型楼盘性性价比分分析 4. 抉
10、策策地产研研究中心心生活指指数专项项研究 4.1 抉抉策地产产典型楼楼盘生活活指数及及性价比比综合分分析报告告 4.2 抉抉策地产产楼盘项项目前期期定位研研究 4.3 抉抉策地产产市场吸吸纳与性性价比定定价模型型 第六节 媒媒体监测测与研究究1. 20004年年二季度度南京房房地产平平面广告告投放监监测 1.1 楼楼盘报纸纸平面广广告投放放总量、排排名及投投放频率率 1.2 分分区域投投放量统统计 1.3 分分物业类类型投放放量统计计 1.4 开开发商投投放量统统计 1.5 报报纸平面面媒体房房地产广广告总量量统计 2. 20004年年二季度度南京房房地产网网络广告告监测分分析 3. 2000
11、4年年二季度度南京市市房地广广告营销销主题与与促销活活动分析析 3.1 房房地产营营销主题题分析 3.2 其其它促销销活动分分析 4. 结合合消费者者调查的的媒体影影响度分分析 4.1 购购房者媒媒体偏好好分析 4.2 各各类型媒媒体广告告对购房房者决策策的影响响度 4.3 典典型楼盘盘广告策策略浅析析 5. 抉策策地产研研究中心心营销监监测产品品简介 5.1 竞竞争对手手SWOOT分析析 5.2 22003320004 南京市市主要楼楼盘广告告投放变变化统计计与分析析 结 语1. 前言言 220044 年上上半年中中国房地地产经历历了宏观观调控最最严厉的的 “ 春天 ” ，监监察部和和国土资
12、资源部日日前发出出在 220044 年 8 月月 311 日 前今年年各地必必须将经经营性土土地使用用权招标标拍卖挂挂牌出让让的历史史遗留问问题处理理完毕；国务院院下发通通知，将将房地产产开发固固定资产产投资项项目（不不包含经经济适用用房）资资本金比比例从 20 提高高到 335 以上；银监会会加强了了对房产产信托的的监管力力度，房房地产开开发资金金将进一一步吃紧紧的趋势势已经明明朗；近近日中央央 5 家大型型房地产产企业受受命整合合国有房房地产行行业；针针对货币币供应量量增长偏偏快、信信贷增幅幅偏大、固固定资产产投资增增长过快快的情况况，央行行今年已已经出台台并实行行了再贷贷款浮息息制度、实
13、实行差别别存款准准备金率率制度和和提高存存款准备备金率制制度三项项政策以以调整控控制过热热行业包包括房地地产行业业的投资资增长，控控制通胀胀。众多多政策动动态表明明国家近近期在宏宏观调控控上 对对 房地地产行业业采取了了进行适适度打压压和紧缩缩态度。而而在这种种背景下下， 220044 年 6 月月，全国国共完成成 商品品房 施施工面积积 16654999.336 万万平米，同同比增长长 233% ，其其中住宅宅 9334144.622 万平平米，同同比增长长 200.2% ，竣竣工面积积 2008888.499 万平平米，同同比增长长 144.4% ，其其中住宅宅 1229055.5 万平米
14、米，同比比增长 7.88% 。其其中房地地产业投投资额为为 54413.58 亿元，同同比增长长 288% ，在在各行业业中占全全社会固固定资产产总投资资额的 24.8% ，各项项同比增增幅普遍遍有所回回落。 今年上上半年，全全国的商商品房销销售价格格比去年年同期上上涨 99.1% ，土土地交易易价格上上涨 99.5% ，房房屋租赁赁价格上上涨 00.8% ； 20004 年年二季度度以来中中国房地地产市场场继续升升温，价价格大幅幅上涨，与与一季度度相比，商商品房销销售价格格上涨 2.33% ，土土地交易易价格上上涨 44.1% 。从从统计数数据可以以看出，房房地产市市场的宏宏观调控控已经取取
15、得一定定的效果果，投资资开始从从高位持持续回落落，但是是投资增增幅仍较较大，投投资结构构不够合合理、商商品房价价格继续续走高的的现象仍仍然存在在。 根根据南京京市统计计局发布布数据：上半年年全市完完成生产产总值 9022.811 亿元元，同比比增长 18.2% ，增幅幅比去年年同期高高 4 个百分分点，比比全国平平均水平平高出 8.55 个百百分点，比比全省平平均水平平高 33.1 个百分分点；上上半年南南京城市市居民人人均可支支配收入入达 558399.322 元，同同比增长长 133.7 ，增增幅比去去年同期期高出 5.55 个百百分点；今年 1-55 月南南京市全全社会固固定资产产投资总
16、总额达 3577.844 亿元元， 比比去年同同期增长长 300.5% ，房房地产开开发投资资额达 80.32 亿元， 比去年年同期增增长 226.77% ，占占全社会会固定资资产投资资总额 22.45% ， 增幅有有所回落落。但 房价继继续稳步步上升，市市场需求求实现比比例有所所降低，这这是 220044 年上上半年南南京市房房地产市市场的基基本表现现。在房房地产金金融方面面，国家家连续出出台的相相关政策策，如提提高房贷贷门槛，减减少贷款款投放，对对南京市市房地产产业的影影响较大大，观察察南京市市 20004 年二季季度以来来的房地地产需求求实现情情况可以以发现，由由于拆迁迁量有限限，刚性性
17、购房需需求减少少，消费费者普遍遍认为目目前房价价过高而而推迟购购房时间间，持币币观望群群体绝对对总量有有所增加加。在存存量房交交易方面面，受贷贷款政策策的影响响，成交交量波动动较大， 5 月月成交量量降低， 6 月月有所恢恢复。土土地一级级市场方方面， 4 月月底国务务院办公公厅决定定农用地地转非农农建设用用地的审审批暂停停半年，南南京在半半年内停停止征用用农用地地。由于于南京市市国有储储备土地地充足，因因此短期期内不会会影响土土地的供供给，相相反，南南京市短短期内提提高了国国有土地地的供给给量，但但土地价价格仍然然继续稳稳步上升升。 根根据抉策策地产研研究中心心本期季季度调查查显示，南南京市
18、 20004 年年二季度度房地产产市场有有两个主主要特征征，一是是商品房房总体供供需比和和新建商商品房的的供需比比都大于于 1 ，说明明房地产产市场已已经供过过于求，买买方市场场已经到到来；二二是结构构性的供供求矛盾盾仍然很很突出，相相应的细细分市场场微观特特征错综综复杂。 众多事事实也表表明，南南京市房房地产市市场，已已进入全全面竞争争时代。市市场表现现为供需需平衡被被打破，已已出现局局部的供供过于求求的状况况，供需需依旧存存在着比比较严重重的结构构性矛盾盾，价格格涨幅回回落、某某些层次次的商品品房交易易量有所所降低、消消费者购购买心理理更加成成熟。由由于市场场逐步成成熟，法法律法规规的不断
19、断健全、产产品竞争争的加剧剧，一批批资金不不足的房房地产发发展商面面临被淘淘汰、优优势企业业之间开开始寻求求联合等等等，一一个更开开放、资资源整合合水平更更高的新新市场平平台正在在形成中中。抉策策地产研研究中心心的基本本判断是是：未来来南京房房地产市市场的增增长率有有所放缓缓既是在在宏观调调控的影影响下的的合理表表现，也也是其走走向成熟熟与理性性的标志志，地产产企业只只有以科科学的发发展观为为指导，将将项目规规划建设设与城市市经济、文文化的发发展结合合起来，才才能打造造出市场场能够接接受、消消费者迫迫切需要要的产品品。 抉抉策地产产研究中中心将继继续以建建立并完完善适应应房地产产市场发发展的信
20、信息指标标体系及及信息共共享的基基础平台台为己任任，以及及时的微微观市场场数据支支持市场场研究，服服务于地地产开发发企业和和全社会会，为南南京市房房地产市市场的健健康发展展做出应应有的贡贡献！ 2. 抉策策地产研研究中心心研究方方法简介介 2.1 研研究背景景说明 随随着房地地产市场场化进程程的加速速，产生生了对专专业房地地产市场场研究、咨咨询服务务的需求求，特别别是迫切切需要对对目前房房地产市市场状况况成体系系的市场场研究评评价模型型，抉策策地产研研究中心心自 220011 年开开始组建建 抉策策购房会会员俱乐乐部 ，并并在会员员服务、信信息反馈馈等数据据基础上上于 220033 年推推出
21、抉抉策房地地产市场场研究指指标体系系及研究究模型 ，研究究模型建建立在抉抉策地产产研究中中心独有有的 购购房会员员俱乐部部会员数数据库、南南京 770 典典型楼盘盘数据库库、媒体体监测数数据库 基础之之上，主主要从微微观角度度，利用用专业统统计软件件，对三三大数据据库进行行统计分分析，从从而获得得研究报报告所需需的总量量及分量量数据。 抉抉策地产产研究中中心三大大市场研研究数据据库的运运行说明明： （ 1 ） 购房会会员俱乐乐部会员员数据库库 ： 抉策地地产研究究中心的的会员俱俱乐部建建立于 20001 年年中，截截至 220044 年 6 月月已经拥拥有会员员 1666822 名，这这些会员
22、员具有的的最大特特征就是是他们均均为近期期有实际际购房需需求的 准购房房者 。所所有的会会员数据据都经过过我中心心数据采采集人员员回访校校验确保保其真实实性，并并提供一一系列的的服务吸吸引会员员及时更更新会员员数据。在在所有会会员中， 26-45 岁中青青年人群群占到会会员总数数的 770% ， 660% 的会员员家庭年年收入在在 3-8 万万元之间间，大专专以上学学历会员员超过 65% ，会会员数据据中涉及及会员的的家庭基基本情况况（如：基本收收入、人人口结构构、现有有住房情情况等），购购房意向向情况（如如：意向向购房区区域、楼楼型、面面积、单单价、总总价等），购购房行为为及心理理特征（如如
23、：购房房决策权权、购房房决策依依据、信信息获取取渠道、房房价接受受度、涨涨跌主观观判断等等），数数据库现现有数据据量 1117 余万条条。 （ 2 ） 南京 70 典型楼楼盘数据据库 ： 主要要包括楼楼盘基本本信息、价价格数据据跟踪、销销售进程程、周边边生活便便利程度度等，依依据抉策策地产研研究中心心生活指指数指标标系统进进行数据据收集和和分数评评定，对对项目全全程的营营销投放放进行监监测，目目前建立立起的比比较健全全的是 南京市市 700 典型型楼盘价价格指数数数据库库 。 收录住住宅、公公寓、商商住写字字楼、商商铺别墅墅、工业业园区项项目及楼楼盘数据据近 4400 家，签签订典型型楼盘价价
24、格指数数数据合合作协议议近 2200 家。除除基本指指标外，以以月度为为监测周周期的数数据收集集项目近近 500 项。 （ 3 ） 媒体监监测数据据库 ： 抉策策房地产产营销监监测模型型是针对对开发企企业及楼楼盘项目目，对能能够反映映房地产产营销投投放特征征的相关关数据进进行的长长期监测测，目前前监测范范围包括括报纸、电电视、网网络媒介介、户外外广告等等。监测测范围为为南京市市所有房房地产开开发企业业的所有有项目，每每个监测测对象的的监测数数据近 30 项。 2.2 抉抉策地产产研究指指标体系系 说明明 考考虑到目目前南京京房地产产市场区区域划分分习惯及及各区域域的开发发状态，本本研究报报告研
25、究究范围为为南京七七大片区区：城中中、城北北、城东东、城南南、河西西、江宁宁、江北北。 抉抉策地产产研究中中心常规规研究报报告的指指标体系系包括 市场容容量、产产品结构构分析、价价格指数数、消费费者调查查、生活活指数评评价、媒媒体监测测 六大大部分。本本报告以以以上六六大指标标全面衡衡量南京京市房地地产市场场的现状状及发展展水平，研研究和评评价开发发企业及及其产品品（商品品房）的的竞争力力及市场场地位，分分析市场场的未来来发展趋趋势。 市市场容量量 即总总需求量量。需求求决定供供给。以以抉策购购房俱乐乐部会员员数据为为基础，从从整体的的角度，根根据购房房动机等等因素，获获得南京京房地产产市场的
26、的市场容容量，在在该基础础上，分分析南京京房地产产市场总总容量及及分季度度容量、各各区域市市场容量量、价格格层次市市场容量量、楼型型市场容容量，及及各分量量的变化化及发展展趋势。相相关监测测模型见见报告第第 1 、 22 节， 产产品结构构分析 主要分分析南京京房地产产市场的的土地供供应状况况、商品品房开发发状况、存存量房、经经济适用用房供应应状况、从从多角度度分析楼楼盘供应应状况，并并结合需需求状况况 , 对南京京房地产产市场的的供需结结构作深深入分析析，给出出以月度度统计量量为基础础的总供供需比及及分物业业、分片片区、分分版块的的类别产产品供需需比及状状况分析析，从不不同角度度研究细细分市
27、场场需求旺旺盛区和和供给压压力区。（抉抉策地产产研究中中心市场场实际供供给量统统计模型型及供需需比模型型，详见见报告第第 2 节）。 价价格指数数 以 抉策南南京 770 典典型楼盘盘价格指指数数据据监测平平台 的的数据为为依据，重重点监测测 南京京房地产产市场的的价格走走势、总总体加权权均价、各各片区加加权均价价、分物物业加权权均价，结结合片区区及个案案销售状状况，分分析其现现状及原原因，研研究市场场价格成成因及走走势。 消消费者调调查 以以 抉策策购房会会员俱乐乐部会员员数据库库数据 为基础础，每季季度进行行样本总总容量为为 5000 份份以上的的抽样调调查及深深度追访访，经过过数据分分析
28、，在在了解准准购房者者的基本本特征的的基础上上，研究究消费者者购房需需求、购购房行为为特征及及其变化化趋势。 生活指数评评价 抉抉策地产产研究中中心 区区域及典典型楼盘盘生活指指数评价价系统 ，就影影响商品品房 生生活便利利程度的的因素进进行指标标量化分分析，分分析片区区及典型型楼盘的的生活便便利程度度，给出出生活指指数评价价结果，并并结合商商品房价价格研究究楼盘的的性价比比。 媒媒体监测测 通过过对南京京各大媒媒体（包包括报刊刊、户外外、网络络、电视视等）的的房地产产类广告告投放量量、投放放频次、投投放额等等数据的的监测，分分析开发发商的营营销投放放特征，结结合楼盘盘的开发发及销售售状况从从
29、营销投投入的角角度研究究开发企企业、各各楼盘的的市场营营销状况况，对媒媒体影响响度、媒媒体偏好好、消费费者决策策影响等等做相关关研究，并并结合楼楼盘实际际营销状状况进行行项目营营销效果果评价。 以以上六大大指标构构成全面面衡量南南京市房房地产市市场、某某区域、某某楼盘发发展水平平、市场场地位及及市场竞竞争力的的综合体体系，既既独立又又互相关关联，任任何单一一指标的的研究都都不能充充分说明明市场的的全貌，只只有经过过对各主主要指标标及分级级指标的的多维度度交叉关关联分析析，才能能比较全全面地反反映某一一区域在在某一时时间段内内真实的的市场状状态。 3. 名词词定义 商品房： 按楼型型分为新新建房
30、和和存量房房。按用用途分为为商品住住宅、写写字楼和和商住楼楼、别墅墅。 新建房： 包括由由开发商商负责开开发面向向所有购购房者销销售的新新建商品品房，政政府提供供土地开开发的经经济适用用房，政政府控制制价格、销销售对象象的中低低价商品品房。 存量房： 包括已已经取得得产权证证的商品品房业主主销售的的二手房房、仅仅仅取得使使用权但但无产权权可上市市的公房房。 南京市各大大片区地地理范围围定义： 江宁片区 ：绕城城公路以以南，江江宁行政政区在内内的地区区； 河西片区 ：内秦秦淮河以以西地区区； 城东片区 ：龙蟠蟠中路以以东，宁宁镇公路路以南，光光华路以以北地区区； 城中片区 ：龙蟠蟠中路以以西，长
31、长乐路以以北，建建宁路以以南，内内秦淮河河以东地地区； 城南片区 ：长乐乐路、光光华路以以南，凤凤台南路路以东地地区； 城北片区 ：建宁宁路、宁宁镇公路路以北地地区； 江北片区 ：长江江以北南南京市区区。 注：以上定定义仅限限本研究究报告。 4. 抉策策地产研研究中心心常规研研究延伸伸服务 本本报告为为南京抉抉策地产产研究中中心的基基础性常常规研究究报告，是是常规层层次的市市场研究究，比较较浅显，我我中心可可为开发发企业、相相关决策策部门提提供各类类型、层层面的房房地产市市场调查查延伸服服务和专专项深度度研究。 开开发商在在项目开开发前期期阶段对对市场状状况的关关注要点点主要为为： 地地域房地
32、地产市场场环境、地地域房地地产市场场容量与与产品结结构 / 供需需关系；宏观经经济环境境发展状状况 / 区域域内房地地产市场场状况与与变化 / 准准购房者者购买力力及消费费特征 / 区区域准购购房者特特征；地地区地价价与房价价状况 / 竞竞争对手手价格策策略 / 销售售周期预预计与销销售进度度控制。 通通过抉策策楼盘数数据库系系统获得得基础数数据 / 通过过中长期期分阶段段市场监监测跟踪踪市场变变化动态态 / 通过购购房会员员俱乐部部跟踪消消费者（准准购房者者）动态态特征，帮帮助开发发者在项项目前期期阶段获获得较精精准的数数据与关关键信息息，提供供项目的的定位决决策建议议方案 。 具具体来说说
33、，抉策策地产研研究中心心可提供供以下几几个层面面的房地地产市场场研究服服务： 数数据库基基础上的的产品： 区域域市场总总体特征征监测、数数据定制制，时间间段内分分类项目目营销监监测分析析报告，个个案分析析报告； 专专项市场场调研： 区域域经济、人人口、地地理、基基础设施施、社会会环境专专项市场场调查报报告，时时间段区区域经济济历史、现现状、未未来发展展影响因因素分析析研究报报告，营营销环境境及市场场机会研研究即市市场环境境综合评评价，地地区消费费环境及及发展动动态分析析、消费费者需求求特征分分析，地地区房地地产市场场产品空空缺及市市场机会会研究报报告等。 深深度市场场调研： 项目目可行性性方案
34、包包括产品品定位、市市场细分分方案，定定价策略略、营销销战略建建议，投投资 - 效益益财务分分析、融融资策划划建议，项项目全程程营销解解决方案案。 注注： 本本报告基基础数据据除特殊殊说明外外，均来来自抉策策地产研研究中心心 购房房会员俱俱乐部会会员数据据库、南南京 770 典典型楼盘盘价格指指数数据据库、媒媒体监测测数据库库 。如如果您对对南京市市房地产产市场有有较深层层次了解解的愿望望和要求求，请与与南京抉抉策地产产研究中中心联系系。 摘 要 1. 20004 年二季季度南京京房地产产开发投投资增幅幅有所回回落 220044 年 1-66 月，南南京市完完成房地地产开发发投资 1100.3
35、55 亿元元，比上上年同期期增长 34.1% ；施工工面积 16114.336 万万平米，同同比增长长 466.9% ，其其中住宅宅面积 12883.442 万万平米，同同比增长长 499.6% ；新新建商品品房销售售持续走走旺，销销售面积积达 2216.35 万平米米，同比比增长 48.4% ，其中中住宅销销售 1187.05 万平米米，同比比增长 39.7% ；商品品房销售售额 884.992 亿亿元，同同比增幅幅高达 78.4% 。 2. 20004 年二季季度南京京房地产产市场总总供给稍稍高于需需求。 根据南南京抉策策地产研研究中心心楼盘数数据库的的最新数数据， 20004 年年三季度
36、度南京（包包括江宁宁、浦口口与六合合区域）新新建商品品房的供供给总量量约为 3144 万平平米 。 220044 年二二季度，南南京房地地产市场场商品房房总供需需比已经经是 11.055 ： 1 ，供供略大于于求。新新建商品品房的供供需比是是 1.12 ： 11 。从从片区来来说，河河西的市市场需求求份额在在处于缓缓慢下降降的趋势势，城东东位居第第二，接接下来依依次是江江宁江北北、城中中、城南南和江北北。（南南京抉策策地产研研究中心心拥有南南京在售售楼盘的的精确资资料，有有能力对对以月度度为单位位的楼盘盘供给、吸吸纳作出出精确统统计与分分析，分分析模型型见第二二节中 4.22 所示示。） 3.
37、 20004 年上半半年南京京房地产产开发用用地供给给状况 截截至到 20004 年年上半年年，南京京市主城城区及江江宁、江江北片区区通过拍拍卖成交交的地块块共 221 块块，土地地成交总总面积为为 1336.88 公顷顷，成交交总金额额为 335.22 亿元元，土地地平均成成交价格格为 224366.099 元 / 平平米， 20004 年年上半年年南京市市土地出出让楼面面地价为为 20030.08 元 / 平米米。 220044 年上上半年为为止，南南京新增增储备土土地 332 幅幅。 4. 20004 年上半半年新建建商品房房价格稳稳中上升升，存量量房交易易量有所所下降 220044 年
38、上上半年南南京房地地产市场场新建商商品房销销售状况况平稳，半半年上升升近 3300 元 / 平米米，南京京新建商商品房加加权均价价达到 48113 元元 / 平米，其其中商品品住宅加加权均价价达到 46550 元元 / 平米，与与上季度度相比有有所上涨涨， 220044 年上上半年存存量房市市场交易易量有所所回落，但但各片区区二手房房均价均均有一定定幅度的的上涨。 ? 20004 年上半半年南京京市因 拆迁产产生的购购房需求求比例明明显下降降， 消消费者购购房行为为趋向理理性，投投资购房房比例有有所下降降。 ? 20004 年年二季度度南京市市住宅及及公寓项项目报纸纸平面广广告投放放量仍然然居
39、于各各物业的的首位，占占投放总总量的 77.79% ， 20004 年年二季度度以来，南南京市商商铺项目目的报纸纸广告投投放有较较大幅度度的下降降。 第一节 市市场容量量分析 市市场容量量，是指指在一段段时间内内、特定定区域市市场中、消消费者有有购买能能力支撑撑的、对对某种商商品的现现实的和和潜在的的市场总总需求量量。由于于存在着着大量的的购房需需求，南南京的房房地产市市场近几几年一直直处于高高速发展展的阶段段，但市市场中结结构性的的供求矛矛盾却日日益突出出，这种种矛盾表表现在目目前南京京房地产产市场中中区域、价价位、楼楼型、套套型等方方面的供供应与需需求（市市场容量量）不平平衡。市市场容量量
40、分析是是房地产产市场研研究的基基础，及及时把握握市场容容量及产产品结构构层次的的变化趋趋势对了了解南京京房地产产市场有有着至关关重要的的作用。本本节的市市场容量量分析中中，既进进行了总总容量分分析，也也进行了了分区域域、价格格层次等等分容量量结构分分析。 1 220044 年上上半年南南京市房房地产市市场容量量分析 220044 年南南京房地地产市场场总容量量包括新新建商品品房（商商业新建建商品房房、政府府推出的的经济适适用房和和中低价价商品房房）需求求和存量量房（二二手房和和上市公公房）需需求。根根据南京京抉策地地产研究究中心的的监测数数据， 20004 年年南京增增加新建建商品房房的需求求
41、为 8800 万平米米，存量量房 5500 万平米米，共 13000 万万平米。这这样， 20004 年年的总需需求为 14440 万万平米， 20003 年年由于各各种原因因（价格格、户型型、套型型、地理理位置）未未实现的的需求为为 1440 万万平米。 220044 年二二季度，南南京商品品房总需需求量（包包括一季季度未满满足的需需求 990 万万平米）为为 4115 万万平米。 20004 年年上半年年南京新新增新建建商品房房需求约约为 4410 万平米米 , 存量房房需求约约为 2275 万平米米。 220044 年上上半年南南京房地地产市场场的总需需求为 6855 万平平米。 鉴于抉
42、抉策地产产研究中中心 220044 年第第一季度度报告的的相关论论述，本本报告将将主要针针对第二二季度的的需求进进行分析析。 购购房会员员俱乐部部会员的的统计数数据表明明，南京京购房的的需求成成因主要要包括拆拆迁购房房、市民民改善居居住条件件购房、结结婚购房房、投资资购房以以及城市市化进程程所带来来的购房房等。 我我们将 20003 年年全年、 20004 年年一季度度以及 20004 年年二季度度的购房房动因变变化情况况在图 1 列列出，从从中可以以清楚的的观察出出南京房房地产需需求中购购房动因因变化的的趋势。 1.1 拆拆迁产生生的购房房需求比比例降低低 根根据南京京抉策地地产研究究中心的
43、的监测数数据， 20002 年年以来，拆拆迁一直直是购房房需求的的主要动动力，因因为拆迁迁购房需需求是相相对刚性性的。而而进入 20004 年年，拆迁迁购房的的比例下下降，由由一季度度的 224.220 下降到到二季度度的 220.550 ，主要要原因是是上半年年以来南南京市拆拆迁速度度下降及及拆迁量量骤降。随随着南京京拆迁速速度的加加快，拆拆迁购房房在 220044 年下下半年的的购房动动因的比比例将会会有所上上升，见见下图。 图 1-11 20003 年到 20004 年年二季度度购房动动因结构构图 220044 年南南京计划划拆迁近近 3 万户，加加上集体体土地拆拆迁，总总的拆迁迁户数在
44、在 4 万 5 万万户之间间，这一一部分拆拆迁户的的年需求求在 3360 万平米米左右。 20004 年年一季度度南京市市的拆迁迁速度较较慢，进进入 55 月份份，南京京明显加加快了拆拆迁进程程。到上上半年为为止，南南京已经经拆迁或或者正在在拆迁的的项目有有 155 个。 由由于 220044 年一一季度拆拆迁产生生的购房房需求大大部分进进入了二二季度，一一季度拆拆迁量的的减少，使使得南京京市 220044 年二二季度因因拆迁产产生的购购房需求求也明显显减少，约约在 770 万万 平米米左右，占占市场容容量的 20.50 。 1.2 改改善住宅宅条件是是目前购购房需求求的主体体构成 由由于生活
45、活水平的的提高，产产生了大大量的以以改善条条件为目目的的对对商品房房的市场场需求。在在图 11 中可可以清楚楚看出，随随着南京京居民收收入水平平的提高高和消费费理念的的变化，改改善住宅宅条件的的购房比比例持续续上升。 20004 年年二季度度，这部部分购房房者在 0.888 万万户左右右，需求求量为 1255 万平平米，占占南京总总体市场场容量的的 288.2 。 1.3 投投资购房房比例小小幅下调调 银银行实际际利率超超低、股股市的低低迷及投投资风险险太高，使使得大量量的民间间资本急急于寻找找风险较较低、回回报率较较高的投投资渠道道，而商商品房恰恰恰满足足了这种种投资要要求。投投资购房房的基
46、本本特征是是：投资资者的购购房需求求并不是是建立在在自己的的实际需需求之上上的，他他们的购购房心理理受众多多因素影影响，并并且极其其不稳定定，这一一点在图图 1 中可以以清楚的的反映出出来。 在在图 11 中可可以看出出，投资资购房者者的比例例波动较较大。 20003 年年全年投投资购房房的比例例只有 17.10 ，随随着南京京房价的的攀升， 20004 年年一季度度投资购购房的比比例高达达 277.600 。进进入二季季度，受受到政府府宏观调调控的影影响，特特别是 4 月月 1 日起 开始实实施的 “ 禁禁炒令 ” 和和银行 “ 紧紧缩银根根 ” 的政策策影响，在在以短期期投资为为目的投投资购房房需求下下降的带带动下，二二季