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1、2004年上半年南京房地产市场调查研究报告抉策地产研究中心2004 年 8 月 8 日2004年上半年南京房地产市场调查研究报告目 录目 录 综 述 1. 前言2. 抉策地产研究中心研究方法简介 2.1 研究背景说明 2.2 抉策地产研究指标体系说明 3. 名词定义 4. 抉策地产研究中心常规研究延伸服务 摘 要第一节 市场容量分析12004年上半年南京市房地产市场容量分析 1.1 拆迁产生的购房需求比例降低 1.2 改善住宅条件是目前购房需求的主体构成 1.3 投资购房比例小幅下调 1.4 结婚购房比例稳中略升 1.5 城市化进程中产生购房需求增速平稳 2. 南京房地产市场需求特征分析 2.
2、1 购房者需求心理特征分析 2.2 现实需求的减少与潜在需求的增加 2.3 前期已实现购房需求的社会阶层层次分析 32004年上半年房地产市场交易状况分析 3.1 2004上半年新建商品房的交易情况 3.2 2004二季度新建商品房的交易情况 3.3 2004上半年存量房、经济适用房的交易情况 3.4 2004年上半年及二季度未实现的需求分析 4. 2004年上半年需求结构分析 4.1 各片区的需求结构及季度变化情况 4.2 价格层次需求结构分析及季度变化情况 4.3 楼型层次需求结构分析及季度变化情况 第二节 产品结构分析1. 南京市2004年二季度市场供给状况 南京市2004年二季度房地产
3、开发投资状况 2. 南京市2004年二季度南京市土地供应状况 2.1 土地一级市场的供应状况 2.2 土地二级市场的供应状况 3. 南京市2004年上半年经济适用房、中低价商品房供给状况 4. 南京市2004年二季度南京市商品房供应情况 4.1 2004年二季度商品房总体供需状况 4.2 抉策地产研究中心新建商品房供需监测模型简介 4.2.1 需求监测模型简介 4.2.2 供给监测模型简介 4.2.3 供需比监测模型简介 4.3 2004年二季度南京市新建商品房供应总量 4.4 分结构的新建商品房供需平衡状况 4.4.1 分片区的新建商品房供需分析 4.4.2 分价格层次的供需分析 4.4.3
4、 分楼型的供需状况 5. 2004年三季度南京市新建商品房供应状况 5.1 2004年三季度南京市新建商品房供应总量 5.2 2004年三季度南京市新建商品房供给状况 5.2.1 2004年三季度南京市新建商品房分片区供应状况 5.2.2 2004年三季度南京市新建商品房分物业供应状况 5.3 2004年二、三季度南京市新建商品房供应状况对比 5.3.1 分片区市场供给变化 5.3.2 分物业类型市场供给比较 第三节 价格研究1. 供给价格水平分析 1.1 抉策地产研究中心南京70典型楼盘价格指数 1.2 新建商品房价格水平分析 1.3 新建商品住宅价格水平分析 1.4 分物业新建商品房价格水
5、平分析 1.5 经济适用房价格水平分析 1.6 存量房价格水平分析 1.7 南京市租赁行情分析 1.8 土地价格水平分析 2. 2004年上半年南京商品房价格变动因素及相关分析 2.1 供需比例失衡对房价的影响 2.1.1 2004年二季度商品房供需状况对房价涨幅的影响分析 2.1.2 价格层次供需矛盾对南京市商品房价格的影响 2.2 经济发展与消费能力增长支撑南京房价 2.3 房地产开发投资增幅对房价的影响 2.4 宏观金融政策对房价的影响 2.5 行业的互动效应带动房价上涨 2.6 商品房直接成本带动房价上涨 2.7 城市化进程加快，带动房价上涨 2.8 2004年南京商品房房价趋势性分析
6、 2.9 2004年南京存量房市场趋势分析 3. 2004年上半年南京房地产发展特征综述 3.1 商品房价格两极分化情况严重，郊区与城区商品房价格差距继续拉大，轨道沿线物业价格攀升速度明显，但市场接受程度存在较大的差异。 3.2 产品向多元化发展，户型设计更加人性化 3.3 房地产市场发展态势逐步趋于稳定，价格变化趋于理性 3.4 新建商品房市场继续升温，存量房市场交易平稳 第四节 消费者调查1. 研究背景 2. 研究说明 2.1 样本特征 2.2 样本量 2.3 研究方法 2.4 研究指标 3. 被访者的基本特征 3.1 被访者年龄结构 3.2 被访者学历结构 3.3 被访者的家庭结构 3.
7、4 被访者家庭年收入分布 4. 购房需求特征分析 4.1 面积需求 4.2 套型需求 4.3 理想的购房区域 4.4 楼型与年龄特征的交叉分析 4.5 不同区域和楼型需求交叉比较 4.6 购房目的分析 4.7 年龄与购房目的的交叉分析 5. 准购房者价格需求分析 5.1 可以承受的最高单价 5.2 家庭年收入与可承受总价的交叉分析 5.3 付款方式 5.4 被访者对南京地区市场房价的评价 6. 准购房者的媒体接触习惯及媒体影响 6.1 媒体接触 6.2 广告宣传和推荐活动的影响力分析 第五节 生活指数评价1. 生活指数评价 1.1 区域生活指数模型 1.2 应用与测评结果 2. 典型楼盘生活指
8、数评价 2.1 典型楼盘生活指数模型 2.2 应用与测评结果 3. 典型楼盘性价比分析 4. 抉策地产研究中心生活指数专项研究 4.1 抉策地产典型楼盘生活指数及性价比综合分析报告 4.2 抉策地产楼盘项目前期定位研究 4.3 抉策地产市场吸纳与性价比定价模型 第六节 媒体监测与研究1. 2004年二季度南京房地产平面广告投放监测 1.1 楼盘报纸平面广告投放总量、排名及投放频率 1.2 分区域投放量统计 1.3 分物业类型投放量统计 1.4 开发商投放量统计 1.5 报纸平面媒体房地产广告总量统计 2. 2004年二季度南京房地产网络广告监测分析 3. 2004年二季度南京市房地广告营销主题
9、与促销活动分析 3.1 房地产营销主题分析 3.2 其它促销活动分析 4. 结合消费者调查的媒体影响度分析 4.1 购房者媒体偏好分析 4.2 各类型媒体广告对购房者决策的影响度 4.3 典型楼盘广告策略浅析 5. 抉策地产研究中心营销监测产品简介 5.1 竞争对手SWOT分析 5.2 20032004 南京市主要楼盘广告投放变化统计与分析 结 语1. 前言 2004 年上半年中国房地产经历了宏观调控最严厉的 “ 春天 ” ，监察部和国土资源部日前发出在 2004 年 8 月 31 日 前今年各地必须将经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的历史遗留问题处理完毕；国务院下发通知，将房地产开发固定资产
10、投资项目（不包含经济适用房）资本金比例从 20 提高到 35 以上；银监会加强了对房产信托的监管力度，房地产开发资金将进一步吃紧的趋势已经明朗；近日中央 5 家大型房地产企业受命整合国有房地产行业；针对货币供应量增长偏快、信贷增幅偏大、固定资产投资增长过快的情况，央行今年已经出台并实行了再贷款浮息制度、实行差别存款准备金率制度和提高存款准备金率制度三项政策以调整控制过热行业包括房地产行业的投资增长，控制通胀。众多政策动态表明国家近期在宏观调控上 对 房地产行业采取了进行适度打压和紧缩态度。而在这种背景下， 2004 年 6 月，全国共完成 商品房 施工面积 165499.36 万平米，同比增长
11、 23% ，其中住宅 93414.62 万平米，同比增长 20.2% ，竣工面积 20888.49 万平米，同比增长 14.4% ，其中住宅 12905.5 万平米，同比增长 7.8% 。其中房地产业投资额为 5413.58 亿元，同比增长 28% ，在各行业中占全社会固定资产总投资额的 24.8% ，各项同比增幅普遍有所回落。 今年上半年，全国的商品房销售价格比去年同期上涨 9.1% ，土地交易价格上涨 9.5% ，房屋租赁价格上涨 0.8% ； 2004 年二季度以来中国房地产市场继续升温，价格大幅上涨，与一季度相比，商品房销售价格上涨 2.3% ，土地交易价格上涨 4.1% 。从统计数据
12、可以看出，房地产市场的宏观调控已经取得一定的效果，投资开始从高位持续回落，但是投资增幅仍较大，投资结构不够合理、商品房价格继续走高的现象仍然存在。 根据南京市统计局发布数据：上半年全市完成生产总值 902.81 亿元，同比增长 18.2% ，增幅比去年同期高 4 个百分点，比全国平均水平高出 8.5 个百分点，比全省平均水平高 3.1 个百分点；上半年南京城市居民人均可支配收入达 5839.32 元，同比增长 13.7 ，增幅比去年同期高出 5.5 个百分点；今年 1-5 月南京市全社会固定资产投资总额达 357.84 亿元， 比去年同期增长 30.5% ，房地产开发投资额达 80.32 亿元
13、， 比去年同期增长 26.7% ，占全社会固定资产投资总额 22.45% ， 增幅有所回落。但 房价继续稳步上升，市场需求实现比例有所降低，这是 2004 年上半年南京市房地产市场的基本表现。在房地产金融方面，国家连续出台的相关政策，如提高房贷门槛，减少贷款投放，对南京市房地产业的影响较大，观察南京市 2004 年二季度以来的房地产需求实现情况可以发现，由于拆迁量有限，刚性购房需求减少，消费者普遍认为目前房价过高而推迟购房时间，持币观望群体绝对总量有所增加。在存量房交易方面，受贷款政策的影响，成交量波动较大， 5 月成交量降低， 6 月有所恢复。土地一级市场方面， 4 月底国务院办公厅决定农用
14、地转非农建设用地的审批暂停半年，南京在半年内停止征用农用地。由于南京市国有储备土地充足，因此短期内不会影响土地的供给，相反，南京市短期内提高了国有土地的供给量，但土地价格仍然继续稳步上升。 根据抉策地产研究中心本期季度调查显示，南京市 2004 年二季度房地产市场有两个主要特征，一是商品房总体供需比和新建商品房的供需比都大于 1 ，说明房地产市场已经供过于求，买方市场已经到来；二是结构性的供求矛盾仍然很突出，相应的细分市场微观特征错综复杂。 众多事实也表明，南京市房地产市场，已进入全面竞争时代。市场表现为供需平衡被打破，已出现局部的供过于求的状况，供需依旧存在着比较严重的结构性矛盾，价格涨幅回
15、落、某些层次的商品房交易量有所降低、消费者购买心理更加成熟。由于市场逐步成熟，法律法规的不断健全、产品竞争的加剧，一批资金不足的房地产发展商面临被淘汰、优势企业之间开始寻求联合等等，一个更开放、资源整合水平更高的新市场平台正在形成中。抉策地产研究中心的基本判断是：未来南京房地产市场的增长率有所放缓既是在宏观调控的影响下的合理表现，也是其走向成熟与理性的标志，地产企业只有以科学的发展观为指导，将项目规划建设与城市经济、文化的发展结合起来，才能打造出市场能够接受、消费者迫切需要的产品。 抉策地产研究中心将继续以建立并完善适应房地产市场发展的信息指标体系及信息共享的基础平台为己任，以及时的微观市场数
16、据支持市场研究，服务于地产开发企业和全社会，为南京市房地产市场的健康发展做出应有的贡献！ 2. 抉策地产研究中心研究方法简介 2.1 研究背景说明 随着房地产市场化进程的加速，产生了对专业房地产市场研究、咨询服务的需求，特别是迫切需要对目前房地产市场状况成体系的市场研究评价模型，抉策地产研究中心自 2001 年开始组建 抉策购房会员俱乐部 ，并在会员服务、信息反馈等数据基础上于 2003 年推出 抉策房地产市场研究指标体系及研究模型 ，研究模型建立在抉策地产研究中心独有的 购房会员俱乐部会员数据库、南京 70 典型楼盘数据库、媒体监测数据库 基础之上，主要从微观角度，利用专业统计软件，对三大数
17、据库进行统计分析，从而获得研究报告所需的总量及分量数据。 抉策地产研究中心三大市场研究数据库的运行说明： （ 1 ） 购房会员俱乐部会员数据库 ： 抉策地产研究中心的会员俱乐部建立于 2001 年中，截至 2004 年 6 月已经拥有会员 16682 名，这些会员具有的最大特征就是他们均为近期有实际购房需求的 准购房者 。所有的会员数据都经过我中心数据采集人员回访校验确保其真实性，并提供一系列的服务吸引会员及时更新会员数据。在所有会员中， 26-45 岁中青年人群占到会员总数的 70% ， 60% 的会员家庭年收入在 3-8 万元之间，大专以上学历会员超过 65% ，会员数据中涉及会员的家庭基
18、本情况（如：基本收入、人口结构、现有住房情况等），购房意向情况（如：意向购房区域、楼型、面积、单价、总价等），购房行为及心理特征（如：购房决策权、购房决策依据、信息获取渠道、房价接受度、涨跌主观判断等），数据库现有数据量 117 余万条。 （ 2 ） 南京 70 典型楼盘数据库 ： 主要包括楼盘基本信息、价格数据跟踪、销售进程、周边生活便利程度等，依据抉策地产研究中心生活指数指标系统进行数据收集和分数评定，对项目全程的营销投放进行监测，目前建立起的比较健全的是 南京市 70 典型楼盘价格指数数据库 。 收录住宅、公寓、商住写字楼、商铺别墅、工业园区项目及楼盘数据近 400 家，签订典型楼盘价格
19、指数数据合作协议近 200 家。除基本指标外，以月度为监测周期的数据收集项目近 50 项。 （ 3 ） 媒体监测数据库 ： 抉策房地产营销监测模型是针对开发企业及楼盘项目，对能够反映房地产营销投放特征的相关数据进行的长期监测，目前监测范围包括报纸、电视、网络媒介、户外广告等。监测范围为南京市所有房地产开发企业的所有项目，每个监测对象的监测数据近 30 项。 2.2 抉策地产研究指标体系 说明 考虑到目前南京房地产市场区域划分习惯及各区域的开发状态，本研究报告研究范围为南京七大片区：城中、城北、城东、城南、河西、江宁、江北。 抉策地产研究中心常规研究报告的指标体系包括 市场容量、产品结构分析、价
20、格指数、消费者调查、生活指数评价、媒体监测 六大部分。本报告以以上六大指标全面衡量南京市房地产市场的现状及发展水平，研究和评价开发企业及其产品（商品房）的竞争力及市场地位，分析市场的未来发展趋势。 市场容量 即总需求量。需求决定供给。以抉策购房俱乐部会员数据为基础，从整体的角度，根据购房动机等因素，获得南京房地产市场的市场容量，在该基础上，分析南京房地产市场总容量及分季度容量、各区域市场容量、价格层次市场容量、楼型市场容量，及各分量的变化及发展趋势。相关监测模型见报告第 1 、 2 节， 产品结构分析 主要分析南京房地产市场的土地供应状况、商品房开发状况、存量房、经济适用房供应状况、从多角度分
21、析楼盘供应状况，并结合需求状况 , 对南京房地产市场的供需结构作深入分析，给出以月度统计量为基础的总供需比及分物业、分片区、分版块的类别产品供需比及状况分析，从不同角度研究细分市场需求旺盛区和供给压力区。（抉策地产研究中心市场实际供给量统计模型及供需比模型，详见报告第 2 节）。 价格指数 以 抉策南京 70 典型楼盘价格指数数据监测平台 的数据为依据，重点监测 南京房地产市场的价格走势、总体加权均价、各片区加权均价、分物业加权均价，结合片区及个案销售状况，分析其现状及原因，研究市场价格成因及走势。 消费者调查 以 抉策购房会员俱乐部会员数据库数据 为基础，每季度进行样本总容量为 500 份以
22、上的抽样调查及深度追访，经过数据分析，在了解准购房者的基本特征的基础上，研究消费者购房需求、购房行为特征及其变化趋势。 生活指数评价 抉策地产研究中心 区域及典型楼盘生活指数评价系统 ，就影响商品房 生活便利程度的因素进行指标量化分析，分析片区及典型楼盘的生活便利程度，给出生活指数评价结果，并结合商品房价格研究楼盘的性价比。 媒体监测 通过对南京各大媒体（包括报刊、户外、网络、电视等）的房地产类广告投放量、投放频次、投放额等数据的监测，分析开发商的营销投放特征，结合楼盘的开发及销售状况从营销投入的角度研究开发企业、各楼盘的市场营销状况，对媒体影响度、媒体偏好、消费者决策影响等做相关研究，并结合
23、楼盘实际营销状况进行项目营销效果评价。 以上六大指标构成全面衡量南京市房地产市场、某区域、某楼盘发展水平、市场地位及市场竞争力的综合体系，既独立又互相关联，任何单一指标的研究都不能充分说明市场的全貌，只有经过对各主要指标及分级指标的多维度交叉关联分析，才能比较全面地反映某一区域在某一时间段内真实的市场状态。 3. 名词定义 商品房： 按楼型分为新建房和存量房。按用途分为商品住宅、写字楼和商住楼、别墅。 新建房： 包括由开发商负责开发面向所有购房者销售的新建商品房，政府提供土地开发的经济适用房，政府控制价格、销售对象的中低价商品房。 存量房： 包括已经取得产权证的商品房业主销售的二手房、仅仅取得
24、使用权但无产权可上市的公房。 南京市各大片区地理范围定义： 江宁片区 ：绕城公路以南，江宁行政区在内的地区； 河西片区 ：内秦淮河以西地区； 城东片区 ：龙蟠中路以东，宁镇公路以南，光华路以北地区； 城中片区 ：龙蟠中路以西，长乐路以北，建宁路以南，内秦淮河以东地区； 城南片区 ：长乐路、光华路以南，凤台南路以东地区； 城北片区 ：建宁路、宁镇公路以北地区； 江北片区 ：长江以北南京市区。 注：以上定义仅限本研究报告。 4. 抉策地产研究中心常规研究延伸服务 本报告为南京抉策地产研究中心的基础性常规研究报告，是常规层次的市场研究，比较浅显，我中心可为开发企业、相关决策部门提供各类型、层面的房地
25、产市场调查延伸服务和专项深度研究。 开发商在项目开发前期阶段对市场状况的关注要点主要为： 地域房地产市场环境、地域房地产市场容量与产品结构 / 供需关系；宏观经济环境发展状况 / 区域内房地产市场状况与变化 / 准购房者购买力及消费特征 / 区域准购房者特征；地区地价与房价状况 / 竞争对手价格策略 / 销售周期预计与销售进度控制。 通过抉策楼盘数据库系统获得基础数据 / 通过中长期分阶段市场监测跟踪市场变化动态 / 通过购房会员俱乐部跟踪消费者（准购房者）动态特征，帮助开发者在项目前期阶段获得较精准的数据与关键信息，提供项目的定位决策建议方案 。 具体来说，抉策地产研究中心可提供以下几个层面
26、的房地产市场研究服务： 数据库基础上的产品： 区域市场总体特征监测、数据定制，时间段内分类项目营销监测分析报告，个案分析报告； 专项市场调研： 区域经济、人口、地理、基础设施、社会环境专项市场调查报告，时间段区域经济历史、现状、未来发展影响因素分析研究报告，营销环境及市场机会研究即市场环境综合评价，地区消费环境及发展动态分析、消费者需求特征分析，地区房地产市场产品空缺及市场机会研究报告等。 深度市场调研： 项目可行性方案包括产品定位、市场细分方案，定价策略、营销战略建议，投资 - 效益财务分析、融资策划建议，项目全程营销解决方案。 注： 本报告基础数据除特殊说明外，均来自抉策地产研究中心 购房
27、会员俱乐部会员数据库、南京 70 典型楼盘价格指数数据库、媒体监测数据库 。如果您对南京市房地产市场有较深层次了解的愿望和要求，请与南京抉策地产研究中心联系。 摘 要 1. 2004 年二季度南京房地产开发投资增幅有所回落 2004 年 1-6 月，南京市完成房地产开发投资 110.35 亿元，比上年同期增长 34.1% ；施工面积 1614.36 万平米，同比增长 46.9% ，其中住宅面积 1283.42 万平米，同比增长 49.6% ；新建商品房销售持续走旺，销售面积达 216.35 万平米，同比增长 48.4% ，其中住宅销售 187.05 万平米，同比增长 39.7% ；商品房销售额
28、 84.92 亿元，同比增幅高达 78.4% 。 2. 2004 年二季度南京房地产市场总供给稍高于需求。 根据南京抉策地产研究中心楼盘数据库的最新数据， 2004 年三季度南京（包括江宁、浦口与六合区域）新建商品房的供给总量约为 314 万平米 。 2004 年二季度，南京房地产市场商品房总供需比已经是 1.05 ： 1 ，供略大于求。新建商品房的供需比是 1.12 ： 1 。从片区来说，河西的市场需求份额在处于缓慢下降的趋势，城东位居第二，接下来依次是江宁江北、城中、城南和江北。（南京抉策地产研究中心拥有南京在售楼盘的精确资料，有能力对以月度为单位的楼盘供给、吸纳作出精确统计与分析，分析模
29、型见第二节中 4.2 所示。） 3. 2004 年上半年南京房地产开发用地供给状况 截至到 2004 年上半年，南京市主城区及江宁、江北片区通过拍卖成交的地块共 21 块，土地成交总面积为 136.8 公顷，成交总金额为 35.2 亿元，土地平均成交价格为 2436.09 元 / 平米， 2004 年上半年南京市土地出让楼面地价为 2030.08 元 / 平米。 2004 年上半年为止，南京新增储备土地 32 幅。 4. 2004 年上半年新建商品房价格稳中上升，存量房交易量有所下降 2004 年上半年南京房地产市场新建商品房销售状况平稳，半年上升近 300 元 / 平米，南京新建商品房加权均
30、价达到 4813 元 / 平米，其中商品住宅加权均价达到 4650 元 / 平米，与上季度相比有所上涨， 2004 年上半年存量房市场交易量有所回落，但各片区二手房均价均有一定幅度的上涨。 ? 2004 年上半年南京市因 拆迁产生的购房需求比例明显下降， 消费者购房行为趋向理性，投资购房比例有所下降。 ? 2004 年二季度南京市住宅及公寓项目报纸平面广告投放量仍然居于各物业的首位，占投放总量的 77.79% ， 2004 年二季度以来，南京市商铺项目的报纸广告投放有较大幅度的下降。 第一节 市场容量分析 市场容量，是指在一段时间内、特定区域市场中、消费者有购买能力支撑的、对某种商品的现实的和
31、潜在的市场总需求量。由于存在着大量的购房需求，南京的房地产市场近几年一直处于高速发展的阶段，但市场中结构性的供求矛盾却日益突出，这种矛盾表现在目前南京房地产市场中区域、价位、楼型、套型等方面的供应与需求（市场容量）不平衡。市场容量分析是房地产市场研究的基础，及时把握市场容量及产品结构层次的变化趋势对了解南京房地产市场有着至关重要的作用。本节的市场容量分析中，既进行了总容量分析，也进行了分区域、价格层次等分容量结构分析。 1 2004 年上半年南京市房地产市场容量分析 2004 年南京房地产市场总容量包括新建商品房（商业新建商品房、政府推出的经济适用房和中低价商品房）需求和存量房（二手房和上市公
32、房）需求。根据南京抉策地产研究中心的监测数据， 2004 年南京增加新建商品房的需求为 800 万平米，存量房 500 万平米，共 1300 万平米。这样， 2004 年的总需求为 1440 万平米， 2003 年由于各种原因（价格、户型、套型、地理位置）未实现的需求为 140 万平米。 2004 年二季度，南京商品房总需求量（包括一季度未满足的需求 90 万平米）为 415 万平米。 2004 年上半年南京新增新建商品房需求约为 410 万平米 , 存量房需求约为 275 万平米。 2004 年上半年南京房地产市场的总需求为 685 万平米。 鉴于抉策地产研究中心 2004 年第一季度报告的
33、相关论述，本报告将主要针对第二季度的需求进行分析。 购房会员俱乐部会员的统计数据表明，南京购房的需求成因主要包括拆迁购房、市民改善居住条件购房、结婚购房、投资购房以及城市化进程所带来的购房等。 我们将 2003 年全年、 2004 年一季度以及 2004 年二季度的购房动因变化情况在图 1 列出，从中可以清楚的观察出南京房地产需求中购房动因变化的趋势。 1.1 拆迁产生的购房需求比例降低 根据南京抉策地产研究中心的监测数据， 2002 年以来，拆迁一直是购房需求的主要动力，因为拆迁购房需求是相对刚性的。而进入 2004 年，拆迁购房的比例下降，由一季度的 24.20 下降到二季度的 20.50
34、 ，主要原因是上半年以来南京市拆迁速度下降及拆迁量骤降。随着南京拆迁速度的加快，拆迁购房在 2004 年下半年的购房动因的比例将会有所上升，见下图。 图 1-1 2003 年到 2004 年二季度购房动因结构图 2004 年南京计划拆迁近 3 万户，加上集体土地拆迁，总的拆迁户数在 4 万 5 万户之间，这一部分拆迁户的年需求在 360 万平米左右。 2004 年一季度南京市的拆迁速度较慢，进入 5 月份，南京明显加快了拆迁进程。到上半年为止，南京已经拆迁或者正在拆迁的项目有 15 个。 由于 2004 年一季度拆迁产生的购房需求大部分进入了二季度，一季度拆迁量的减少，使得南京市 2004 年
35、二季度因拆迁产生的购房需求也明显减少，约在 70 万 平米左右，占市场容量的 20.50 。 1.2 改善住宅条件是目前购房需求的主体构成 由于生活水平的提高，产生了大量的以改善条件为目的的对商品房的市场需求。在图 1 中可以清楚看出，随着南京居民收入水平的提高和消费理念的变化，改善住宅条件的购房比例持续上升。 2004 年二季度，这部分购房者在 0.88 万户左右，需求量为 125 万平米，占南京总体市场容量的 28.2 。 1.3 投资购房比例小幅下调 银行实际利率超低、股市的低迷及投资风险太高，使得大量的民间资本急于寻找风险较低、回报率较高的投资渠道，而商品房恰恰满足了这种投资要求。投资
36、购房的基本特征是：投资者的购房需求并不是建立在自己的实际需求之上的，他们的购房心理受众多因素影响，并且极其不稳定，这一点在图 1 中可以清楚的反映出来。 在图 1 中可以看出，投资购房者的比例波动较大。 2003 年全年投资购房的比例只有 17.10 ，随着南京房价的攀升， 2004 年一季度投资购房的比例高达 27.60 。进入二季度，受到政府宏观调控的影响，特别是 4 月 1 日起 开始实施的 “ 禁炒令 ” 和银行 “ 紧缩银根 ” 的政策影响，在以短期投资为目的投资购房需求下降的带动下，二季度投资购房需求比例由一季度的 27.60 下降到 23.60 ，需求量约在 98 万平米左右。
37、1.4 结婚购房比例稳中略升 根据南京市第五次人口普查的数据分析，在未来的几年内，南京人口中的 30 岁以下群体的比例将逐步增高，因而结婚购房的需求呈稳中略升趋势。根据购房会员俱乐部统计资料， 2004 年二季度，有结婚购房意向的购房者在 0.77 万户左右，需求量为 86 万平米，占二季度购房总需求的 19.50 。 1.5 城市化进程中产生购房需求增速平稳 世界上各大城市的城市化都具有一个相同的特点：经济发展越快，城市化速度也越快。南京经济正处于高速稳定的发展时期，目前城市化水平以每年 2 左右的速度增长。而要维持人均住宅面积的稳定，每年的房地产需求很大。 由于大学的扩招，南京每年高校毕业
38、生在 9 万人左右，其中有相当一部分人会留在南京工作。短期内这部分人群的需求主要集中于租赁市场和中小套型住宅市场，商品房的购买需求不会太大。 2004 年二季度由于城市化进程所带来的购房需求为 36 万平米，占购房总需求的 8.20 。 2. 南京房地产市场需求特征分析2.1 购房者需求心理特征分析 根据抉策南京购房会员俱乐部的最新数据，在准购房者中有 63.3 的购房者认为南京的房价过高，有 34.2 的购房者认为南京的房价偏高，两部分之和达到了 97.5 ，比一季度的比例有所升高（详见本报告第四节的相关内容）。从市场营销学的角度分析，消费者的消费心理和态度会影响其购买行为，购房者的这种心理
39、状态导致的直接后果就是推迟其需求满足的时间，也就是说在未来市场中，购房者的消费行为会越来越理性。市场中持币观望气氛会相对浓重，这是南京房地产市场进步和成熟的标志。 2.2 现实需求的减少与潜在需求的增加 市场容量包括现实的需求与潜在的需求，从经济学的角度来看，现实的需求是刚性的和非弹性的，满足的可能性非常大；而潜在的需求是弹性的，受价格、区域以及投资支付条件等因素的影响非常大，不易得到满足。根据抉策地产研究中心本季度的研究，随着南京房地产市场供求关系的变化，在满足现实的需求之后，开发商的竞争领域开始逐渐转向潜在需求领域。 根据南京抉策地产研究中心的监测数据， 2003 年南京市商品房总体需求约
40、为 1400 万平米，其中有 1260 万平米的需求得到了满足，成为现实需求，而 140 万平米的需求由于价格、区位、楼型等方面的原因，特别是价格方面的原因，没有能够实现。根据经济学的原理，价格上升必然引起有效需求的下降。随着南京房价的攀升，现实需求在市场容量中的比例将进一步减少，潜在的需求将会增多，更多的需求无法在短期实现。 2.3 前期已实现购房需求的社会阶层层次分析 根据南京抉策地产研究中心的监测数据，在南京房地产市场发展初期，除去由于拆迁原因实现的市场需求，买房群体主要是由企业主、公务员等中等偏高收入的社会阶层组成，他们的需要首先得到了满足。 2002 年以来，南京房价一路攀升，虽然从
41、统计数据上看，南京市城镇居民人均可支配收入在上升，但是随着收入水平两极分化现象的加剧，平均边际消费倾向（新增加的收入中被消费的比例）呈现递减的趋势。这样，在原有高收入群体的购房需求主体被满足后，开发商短期内面对的是购房者的平均收入相对下降、对房地产商品的现实需求同时下降的局面，这在某些别墅、高档楼房销售市场消化速度放缓等市场表现中已经有所体现。 3 2004 年上半年房地产市场交易状况分析 根据南京市统计局发布的数据， 2004 年 1-6 月，南京市商品房交易总量为 436 万平米。具体情况如下： 3.1 2004 上半年新建商品房的交易情况 根据南京市统计局发布的数据， 2004 年 1-
42、6 月，南京市商品房交易总量为 436 万平米。南京市新建商品房销售持续走旺，销售面积达 216.35 万平米，同比增长 48.4% ，新建商品房销售额 84.92 亿元，同比增幅高达 78.4% ；其中新建商品住宅销售 187.05 万平米，同比增长 39.7% 3.2 2004 二季度新建商品房的交易情况 根据南京市统计局发布的数据， 2004 年 4-6 月，南京市新建商品房销售持续走旺，销售面积达 81.70 万平米，同比增长 48.4% ，新建商品房销售额 26.1 亿元，同比增幅高达 21.4% 。 将数据与 03 年的同期进行对比，得到下表： 表 1-1 2003 年、 2004
43、 年一、二季度南京市商品房销售面积、销售额对比 时间 商品房销售面积（万平米） 商品房销售额（亿元） 03 年一季度 63.06 21.5 03 年二季度 82.73 26.1 04 年一季度 134.65 55.2 04 年二季度 81.70 29.72 从上表可以看出， 2004 年一季度的商品房销售面积和商品房销售额同比都有较大幅度的上升，但是二季度的商品房销售面积及销售额比起一季度有较大幅度的下降，甚至比起 2003 年同期都有小幅下降，究其原因，宏观方面，是因为国家抑制固定资产投资过热，对土地、金融等各个领域进行宏观调控；微观方面，正如本报告在南京房地产需求特征分析中所指出的，购房者
44、的购买行为更为理性，购房者大量的推迟其需求满足的时间，造成了市场中 “ 持币观望 ” 气氛浓重；同时短期内南京房地产市场的潜在购房者的平均收入相对下降、对商品房的现实需求也同时下降。 3.3 2004 上半年存量房、经济适用房的交易情况 2004 年上半年，全市二手房实际交易量 2.7 万多套，销售面积 220 万平米。上半年二手房交易月度数据波动较大，受到国家宏观调控以及银行按揭门槛提高的影响， 5 月二手房成交量急剧减少，共成交 3374 套，比 4 月份减少 21.9 。进入 6 月份，交易量有所回升。 随着南京城市拆迁规模的扩大，今年南京有 9 个地块的经济适用房项目，共计 342 公
45、顷。今年原计划开工建设经济适用房 146.24 万平米，竣工 122.5 万平米，共 15798 套。截至 5 月中旬，已开工 97 万平米。 但是经济适用房的交易情况相比去年有所变化，首批竣工的经济适用房百水家园小区第一次申购只有 52 户家庭报名，第二次申报仅仅只有 35 户报名。原因一方面是拆迁速度的缓慢，另一方面是经济适用房在价格、区位、配套等相关因素方面未能满足购房者的需要。 3.4 2004 年上半年及二季度未实现的需求分析 根据南京抉策地产研究中心市场容量的月度消化模型统计的数据， 2004 年上半年由于价格、区位、楼型等方面的原因未能实现的需求为 249 万平米。 2004 年
46、二季度的市场容量为 415 万平米，而二季度市场的实际总供给是 435 万平米，已供过于求。 数据显示，南京的房地产市场出现了结构性供需矛盾的典型市场特征： 一方面有 249 万平米的潜在需求因为价格、区位、配套等方面的原因在短期内未得到满足； 另一方面至少有 260 万平米（二季度未消化的供给量）的商品房同样是因为价格、区位、配套等方面的原因在短期内得不到消化；由此可见，南京房地产市场的结构性供需矛盾非常突出！ 2004 年上半年需求结构分析 商品房与普通商品最大的不同就是不动性，因而南京房地产市场呈现出明显的区域性特征。不同的区域具有不同区位特性、不同的相关配套，从而呈现出不同的市场特征。所以需求的结构分析比需求的总量分析更具有现实的意义，抉策地产研究中心已于 2004 年元月起推出更深层次的南京房地产市场月度片区市场特征监测报告（注：收费定制报告）。 4.1 各片区的需求结构及季度变化情况 根据南京抉策地产研究中心的监测数据， 2004 年上半年购房者对各片区的需求比例如下图所示： 图 1-2