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1、Four short words sum up what has lifted most successful individuals above the crowd: a little bit more.-author-date黑龙江2017年上半年房地产估价师案例与分析：写字楼房地产市场调查研究报告内容构成模拟试题黑龙江2017年上半年房地产估价师案例与分析：写字楼房地产市场调查研究报告内容构成模拟试题黑龙江2017年上半年房地产估价师案例与分析：写字楼房地产市场调查研究报告内容构成模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，
2、每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、关于房地产贷款的担保方式，下列说法不正确的是_。 A贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障 B保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源。而且，只有当保证人有意愿代替借款人偿还贷款，这项保证才是可靠的 C抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保 D贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权力(包括商标权、专利权等)移交银行占有，将该动产或权力作为债权的担保 2、_指由于货币供应量过多而引起的货币贬值、物价上涨的现象。 A通货贬值 B通货膨胀 C通货紧缩
3、 D通货异常3、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于_元/m2。 A4800 B5124 C5800 D7124 4、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为_年。 A45 B50 C52 D555、假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用_。 A减少
4、 B增加 C不变 D可能增加也可能减少 6、已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10%，此项目的财务净现值是_万元。单位：万元 A年份 B0 C1 D2 E3 F4 G5 H现金流入 I J200 K200 L200 M200 N200 O现金流出 P800 Q R S T U V净现金流量 W-800 X200 Y200 Z200 Z200 Z200 7、直线趋势法公式Y=a+bX中，X表示。 A：价格 B：时间 C：常数 D：价格变动率 E：工业用地的监测点评估价格 8、某工业用地的土地面积为10 000，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/。后经规划调整，用途变更
5、为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/，则因规划调整所需的补地价为_万元 A500 B1000 C2250 D3000 9、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是_。 A估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 10、某宗房地产的土地总价为5000万元，建筑层数14层，14层建筑面积相等，514层为标准层，每层建筑面积为1240m2。建筑覆盖率为60%，容积率为5.5。则该宗房地产的楼面地价为_元/m2。 A2272.72 B27
6、27.22 C2880.18 D4032.2611、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的12倍，该类房地产的报酬率为10，则该宗写字楼现在的价格为万元。 A：4 580 B：5 580 C：6 580 D：7 580 E：工业用地的监测点评估价格 12、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是_。 A未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款 B房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地
7、产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款 C中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处5年以是10年以下的有期徒刑，并处罚金 D中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金 13、某宗土地面积2000 ，土地单价1600元，建筑密度40，建筑总楼层16层，则楼面地价为。 A：300元 B：4 000元 C：1 600元 D：250元 E：工业用地的监测点评估价格14、以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出让金、征地拆迁费和。 A：基础设施建设费 B：城市
8、建设配套费 C：公共配套设施建设费 D：不可预见费 E：借款合同 15、若估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是。 A：谨慎价值 B：市场价值 C：快速变现价值 D：投资价值 E：工业用地的监测点评估价格 16、某商品住宅于1999年1月10日竣工验收合格，2002年1月10日交付给买受人。开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至_。 A2002年1月10日 B2004年1月10日 C2005年1月10日 D2007年1月10日 17、下列不属于物业管理基本特性的是_。 A城市化 B社会化 C专业化 D市场化 18、价
9、格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为。 A：前期价格指数 B：定基价格指数 C：长期价格指数 D：环比价格指数 E：工业用地的监测点评估价格 19、在计算企业所得税，确定准予扣除项目的金额时，职工工会经费按计税工资总额的计算扣除。 A：4 B：3 C：2 D：1 E：执行层的组织协调 20、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标建筑面积，属于。 A：单元估算法 B：单位指标估算法 C：概算指标法 D：工程量近似匡算法 E：借款合同 21、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首
10、先做好_工作。 A项目策划 B项目方案的设计 C可行性研究 D成本收益分析 22、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常_用直线折旧法计算出的成新率。 A等于 B大于 C小于 D无法判断23、下列关于合伙的法律特征说法不正确的是_。 A合伙是合伙人的集合，在人格、权利义务和民事责任上都具有相对的独立性 B其团体性没有法人强 C合伙人对合伙承担无限连带责任是合伙这种团体区别于法人的最大特点 D合伙制度中的团体形式在合伙组织和个人之间画一条清楚的界限 24、根据原则，国家统一的会计制度应当尽量减少企业选择会计政策的余地。 A：客观性 B：可比性 C：明晰性 D：一贯性 E：执行层的组织协调25、
11、是调查时向被调查者所要收集的问题，它是反映调查单位特征的标志。 A：调查对象 B：调查总体 C：调查项目 D：调查标志 E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列关于房地产估价人员应遵守的职业道德的表述中，正确的有。 A：应做到诚实正直，公正执业 B：为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目 C：未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开 D：应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用 E：不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上
12、签字、盖章 2、_负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。 A承包商 B开发商 C监理机构 D建设主管部门3、办理商业汇票应遵守下列原则和规定。 A：使用商业汇票的单位，必须是在银行开立账户的法人 B：商业汇票在同城和异地均可使用 C：签发商业汇票必须以合法的商品交易为基础 D：商业汇票一律不记名，允许背书转让 E：商业汇票由银行印制和发售 4、工程造价控制的主要方法有。(2008年试题) A：价值工程 B：协议发包 C：合同管理 D：非限额设计 E：可行性研究5、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或者过剩所造成的建筑物价值的损失造成建筑物功能折旧的主要原因有等【2
13、005年考题】 A：意外破坏的损毁 B：市场供给过量 C：建筑设计的缺陷 D：人们消费观念的改变 E：周围环境条件恶化 6、是投资收益与投资损失的差额。 A：营业利润 B：营业支出 C：投资净收益 D：营业外收支净额 E：执行层的组织协调 7、具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物指的是 写字楼。 A：甲级 B：乙级 C：丙级 D：丁级 E：借款合同 8、一般来说，房地产投资风险分析主要包括_等分析。 A投资资金的安全性 B项目定位的科学性 C期望收益的可靠性 D投资项目的变现性
14、 E资产管理的复杂性 9、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在_。 A第一阶段 B第二阶段初期 C第三阶段初期 D第三阶段 E第四阶段 10、下列关于担保公司设立，表述正确的是。 A：设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后，方可向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照 B：设立担保公司，向王商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准 C：担保公司的组织形式为有跟责任公司或者股份有限公司 D：担保公司的组织形式为合伙企业 E：担保公司是为借款人办理个
15、人住房贷款提供专业担保、收取服务费用、具有法人地位的房地产中介服务企业11、对房地产估价机构擅自设立分支机构的，房地产行政主管部门可给予等处罚。 A：罚款 B：吊销估价资质证书 C：吊销营业执照 D：没收违法所得 E：执行层的组织协调 12、不符合选取标准临街宗地要求的是_。 A一面临街 B土地形状为正方形 C临街宽度与临街深度的比例适当、 D用途为所在路线区段具有代表性的用途 E容积率为所在路线价区是代表多样性的容积率 13、利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述正确的是_。 A项目净现值期望值大于零，则项目可行 B净现值标准差能准确说明项目风险的大小 C净现值标准差越小，
16、项目的相对风险就越小 D净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大 E净现值期望值相同时，标准差小的方案为优14、不属于市场法估价的步骤是_。 A搜集交易实例 B查看交易成功的比例 C比较价格的最大差距 D选取可比实例 E对可比实例的成交价格进行适当的处理 15、若某国家在一个时期的消费函数为C=1000+0.8y，则该国此时的引致消费是_(公式中C表示消费，y表示收入)。 A0.8 B0.8y C1000 D1000+0.8y 16、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用_和长期趋
17、势法相结合进行估算。 A比较法 B收益法 C成本法 D路线价法 17、对房地产估价总的要求是。 A：公开 B：客观 C：公正 D：平等 E：独立 18、物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下等部分。 A：管理服务人员的王资、社会保险和按规定提取的福利费等 B：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用 C：物业管理区域清洁卫生费用 D：物业管理区域外的绿化养护费用 E：物业管理区域外的秩序维护费用 19、在房地产定价方法中，名牌策略属于。 A：成本加成定价法 B：目标定价法 C：认知价值定价法 D：领导定价法 E：借款合同 20、股票。 A：是由有限责任公司公开发行 B：可作为买卖对
18、象和抵押品，成为金融市场上主要的、长期的信用工具 C：只是代表股份资本所有权的证书 D：它自身没有任何价值，是真实的资本，也是一种独立于实际资本之外的虚拟资本 E：一经认购，持有者不能以任何理由要求退本还股，但可以通过证券市场进行转让 21、用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过约定开工时间满1年未开工的，按地价款的_以下征收土地闲置费。 A10% B15% C20% D25% 22、可比实例选取的恰当与否，直接影响到市场法评估结果的准确性，因此应特别慎重，选取可比实例应符合的要求有。 A：可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产 B：可比实例的交易类型应与估价对象吻合 C：可比实例的交
19、易类型应与估价目的吻合 D：可比实例的成交日期应尽量接近估价时点 E：可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格23、施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应当在_监督下现场取样，并具有相应资质等级的单位检测。 A建设单位或工程监理单位 B建设单位 C工程监理单位 D建设单位和工程监理单位 24、无差异曲线的特点主要有。 A：无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为正值 B：无差异曲线图的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用 C：离原点越近的无差异曲线所代表的总效用越大；离原点越远的无差异曲线所代表的总效用越小 D：无差异曲线图上的任意两条无差异曲线不能相交 E：无差异曲线凸向原点25、下列关于房屋建筑工程质量保修责任，说法错误的是。 A：房屋建筑工程在保修期限內出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知 B：保修费用由施工单位承担 C：保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的应当报当地建设行政主管部门备案 D：保修费用由质量缺陷的责任方承担 E：因保修不及时造成新的人身、财产损害，由建设单位承担赔偿责任-