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1、xx小区区可行性性研究报报告第一章 投资资环境分分析一、 国内内环境：中国房房地产还还有200年以上上的好景景20044年122月3日日上海新新国际博博览中心心，第六六届中国国住交会会拉开序序幕。与与往届相相比，本本届住交交会无论论是在规规模上还还是人气气上都堪堪称史无无前例。共有2253家家房地产产企业及及相关行行业代表表参加本本届展会会，从侧侧面反映映开发企企业普遍遍对未来来房地产产市场预预期向好好，一致致认同住住交会主主办方所所预言“中国房房地产还还有200年以上上的好景景” 。“中国房房地产业业已经成成为国民民经济的的重要支支柱产业业。在220033年中国国GDPP增长的的9.33个百
2、分分点中，有1.8个百百分点是是由房地地产业直直接贡献献的。中国房地地产业直直接带动动了577个相关关产业的的产出增增加，没没有一个个其它行行业有如如此广泛泛的行业业推动力力。19988年以来来，中国国房地产产开发投投资、竣竣工面积积、销售售面积始始终保持持了年均均20%左右的的增长。20033年中国国住宅投投资占GGDP比比例超过过了美国国，已经经达到了了5.77%。而而在美国国，房地地产业作作为国家家经济的的三大支支柱产业业（汽车车、医药药、房地地产）之之一，已已持续了了50多多年。20200年，中中国的城城镇人口口将达到到10.2亿人人，年均均增长44%，城城镇住宅宅存量面面积将达达到3
3、330亿平平方米，比20004年年将净增增1988.5亿亿平方米米，年平平均需净净增122.4亿亿平方米米。”二、荆州州房地产产市场：整体良良性发展展与现阶阶段迅速速升温1、湖北北省宏观观政策的的指导20044年6月月，为了了促进房房地产业业的持续续快速健健康发展展，根据据国务务院关于于促进房房地产市市场持续续健康发发展的通通知，结合我我省实际际，湖北北省政府府出台省政府府关于促促进房地地产业持持续健康康发展的的意见，将在在一定程程度上刺刺激商品品房市场场，保证证房产市市场健康康发展。2、政府府出台房房改政策策，取消消福利分分房自20000年年年底荆州州政府取取消福利利分房制制度，个个人购房房
4、数量骤骤增。同同时，随随着居民民收入水水平不断断提高以以及消费费者观念念的转变变，消费费者对商商品房的的需求也也持续呈呈上升趋趋势，在在很大程程度上刺刺激了商商品房市市场迅猛猛发展。3、人口口城镇化化，扩大大了市场场消费需需求。荆州是一一个文化化古城，有着悠悠久的历历史，自自古以来来就是连连贯南北北的交通通要塞和和物资集集散地，随着近近年来城城市基础础设施建建设的逐逐步完善善，吸引引了许多多外地人人来荆州州投资经经商。另另外户籍籍制度的的改革，使农村村人口城城镇化，城镇人人口大量量增加。这些都都为荆州州市的商商品房消消费市场场增添了了新的主主力军。4、随着着人均收收入的增增加，人人民生活活水平
5、的的提高，市场消消费能力力逐步增增强。20033年荆州州市城镇镇居民人人均可支支配收入入70993元，上年增增长7.4%。人均消消费支出出54000元，增长33.3%；20003年年全市农农民人均均纯收入入25002元，增长33.9%。(摘摘自：荆州纵纵横之之20003年年荆州市市经济运运行特点点、问题题及对策策)20044年荆州州市完成成生产总总值4330亿元元左右，同比增增长85，城镇居居民人均均可支配配收入776000元，比比上年增增长72；农民人人均纯收收入30002元元，比上上年增加加5000元，增增长2000，增长长速度创创九年来来最好水水平，增增长速度度居全省省第一位位，增加加绝
6、对额额居全省省第二位位。（摘摘自：荆荆州市人人民政府府新闻发发言人办办公室20004年经经济发展展情况新新闻发布布稿）以上数据据反映了了企业和和个人的的投资与与消费仍仍蕴藏着着较大的的增长潜潜力。近年来，相当一一部分住住旧楼房房和平房房的居民民为了改改善居住住条件，将以旧旧换新，以小换换大，逐逐渐从追追求“居者有有其屋”向“居者优优其屋”发展。电脑、移动电电话、摩摩托车等等消费的的快速增增长带动动了城市市消费品品市场的的活跃，汽车、住房消消费的增增加预示示着新一一轮消费费结构升升级已为为期不远远。5、同类类物业的的市场情情况荆州花园园、顺驰驰太阳城城、翰林林苑、观观邸、白白云绿水水、丽景景家园
7、等等一批高高档次概概念住宅宅的推出出，完成成了对本本类产品品的市场场说明任任务，人人们对高高档住宅宅已广为为认同和和接受，希望拥拥有这类类高档住住宅。在在此基础础上，本本类产品品的推广广、销售售也逐步步成熟，深入人人心。三、荆州州房地产产消费市市场的新新机遇：旧城改改造与银银行按揭揭1、旧城城改造，造成了了需求量量的增加加鉴于原荆荆州城内内人口密密度过大大的状况况，为减减轻市政政压力， 20003年年，政府府出台“为古城城减压，城内只只许拆房房，不许许建房”的新规规划，开开始对城城墙及城城内古迹迹、古建建筑加以以保护。同时下下令城内内十二万万人外迁迁六万，短期目目标是三三年迁出出三万人人。这给
8、给城外的的房地开开发提供供了良好好的市场场环境。2、银行行按揭政政策的出出台，让让大量经经济实力力不是很很强的家家庭也步步入了购购房者的的行业，增加了了市场的的需求量量。在银银行按揭揭政策，这些消消费者通通常仅需需支付相相当于总总房款两两至四成成的首付付款，即即可提前前入住，享受房房产的居居住权。这就大大大增加加了消费费人群数数量，有有效刺激激了房地地产市场场。第二章 项目目概况一、建设设地址新风小区区二期工工程城南春春天项目目（以下下简称“本项目目”）位于于荆州城城南经济济技术开开发区，建设中中的大学学城的中中心。北北临城南南片区交交通主动动脉高规格格景观路路南环路路，目前前南环路路拓宽工工
9、程已顺顺利结束束；西面面的屈原原南路，是连接接南环路路与市中中心的纽纽带，其其拓建工工程已经经动工，预计220055年底将将全部竣竣工，届届时将大大大改善善目前需需绕道进进入市中中心的状状况，在在相当大大程度上上增强本本项目的的地理优优势。二、项目目规模“新风小小区”项目规规划总用用地面积积为6117300.855平方米米，总建建筑面积积10003000平方米米，总居居住人口口26339人。其中，已开发发的一期期工程用用地面积积96666.661平方方米，建建筑面积积220000平平方米。本项目“城南春春天”为“新风小小区”二期待待建工程程，目前前已列入入荆州市市20004年度度房地产产开发计
10、计划。用用地面积积520064.24平平方米，总建筑筑面积8820000平方方米，其其中含住住宅建筑筑面积7708003平方方米，商商业用房房面积996599平方米米，公建建面积115388平方米米。总套套数为6636套套，入住住人口约约20000人。三、总体体规划设设计理念念1、充分分利用本本地块的的地理优优越性及及周边的的自然资资源，注注意人文文和环境境的可持持续性发发展，创创造既能能享受现现代都市市文明，又能享享受生态态自然的的居住环环境；2、适应应大学城城、开发发区高知知人士需需求，创创造切合合二十一一世纪生生活模式式的、高高尚、新新颖、舒舒适的居居住环境境；3、在延延续一期期建筑风风
11、格的基基础上积积极创新新，利用用科学的的环境规规划方法法，为荆荆州市的的住宅小小区发展展创造良良好的典典范。四、总体体规划构构思本项目参参照浙江江、深圳圳等沿海海发达地地区房地地产业精精萃，吸吸取各地地域房地地产业界界的优点点，接合合本地区区实际情情况，邀邀请国内内知名景景观设计计单位、规划大大师倾力力打造，对建筑筑外立面面、户型型设计、楼宇间间距、休休闲会所所、中心心广场等等合理规规划，精精心设计计。小区区内配套套设计齐齐全，规规划建设设50000平方方米中央央绿地广广场、约约10000 平平方米时时尚休闲闲会所、4000米特色色商业街街、大型型地下停停车场、社区医医疗保健健站、健健，以及及
12、健身房房等娱乐乐休闲设设施。1、规划划结构小区以城城市主干干道、小小区广场场、小区区干道、小区道道路为网网络。整整个小区区地形成成矩形状状，以南南环路上上设入口口广场，其余路路设次入入口，小小区中心心设区内内广场，小区主主干道串串联若干干个小区区广场作作为主交交通网络络。2、建筑筑单体设设计小区建筑筑单体呈呈南北向向，以点点面结合合式布局局，以小小区主干干道组织织交通，均设公公共绿地地，单位位建筑间间路保持持规定系系数以上上，使每每个建筑筑具有较较多绿地地、阳光光和较好好通风。建筑底底层设汽汽车库，均与区区内主干干道相连连。中心心广场设设置中心心会所，满足小小区管理理、服务务、休闲闲等配套套所
13、需。次入口口设置相相应的管管理用房房和停车车场地。小区住宅宅单体定定位于公公寓式住住宅，由由不同户户型组成成，兼有有舒适、自然、集中的的布局形形式，拥拥有公共共绿地、车库、屋顶露露台等配配套设施施，同时时具有结结构紧凑凑、布局局合理、功能分分区科学学、外表表亲和不不张扬的的特点。顶层均均设阁楼楼带屋顶顶花园，建筑外外形继承承传统建建筑中粉粉墙黛瓦瓦的神韵韵，使小小区具浓浓郁的地地域风情情及强烈烈的可识识别性。3、建筑筑环境及及园林景景观设计计整体环境境景观设设计，总总体表现现现代人人文景观观的环境境特色，结合自自然、地地势、地地貌，塑塑造小区区优雅、宁静、宜人的的居住环环境。规划建造造5000
14、0平方方米中央央绿地广广场，采采用坡地地式设计计，平均均地平在在原有基基础上高高出1米米左右，实行立立体绿化化，建造造特色枯枯水景，并辅以以建筑小小品装点点，以扩扩大绿化化面积、增强视视觉冲击击力。设计立体体可参与与式园林林，开辟辟运动场场所、休休闲场所所，使让让小区的的绿化景景观真正正成为业业主的休休闲享受受乐园。根据组团团分区，设置不不同主题题的组团团绿化，倡导可可亲近的的庭院生生活。各各组团的的景观设设计以半半围合的的结构加加上立体体化的主主题绿化化使每个个组团形形成各有有特色的的悠悠庭庭园，营营造温馨馨居家的的归属感感。保证植被被的多样样性和色色彩性。整个园园区的植植被应保保证四季季有
15、景，高矮有有序，丰丰富多样样。另外外应注意意园区植植物的色色彩搭配配，营造造一派新新鲜热火火的场面面，增添添社区人人气和美美感。小区绿地地和绿地地相应，使人与与自然和和谐共存存，并加加以具有有地方特特色的小小品点缀缀，给人人亲切愉愉悦的居居住情趣趣。五、物业业管理优良的物物业管理理，不仅仅能让住住宅本身身保值增增值，也也可使业业主的利利益得到到保障。本项目聘聘请浙江江省知名名万家物物业公司司进行全全程物业业指导，该公司司从事专专业物业业管理多多年，服服务过众众多中、高档楼楼盘并深深受好评评，资质质深厚，经验丰丰富。该该公司将将在本项项目未竣竣工前即即开始介介入，从从物业管管理的角角度及早早发现
16、问问题、解解决问题题，避免免出现入入住后的的管理、使用难难题。本项目推推行“绿色安安全环保保小区”概念，全部采采取人车车分流，设三十十米宽的的主入口口仅供行行人出入入，在新新风二路路和屈原原南路上上还设有有两个侧侧门，供供车辆出出入。小区入口口设保卫卫室，每每栋楼的的单元入入口都装装有可视视对讲系系统，公公共场所所及外墙墙设高密密度红外外线监控控系统，社区内内保安二二十四小小时巡逻逻，遇紧紧急情况况还可通通过报警警系统获获得最及及时的帮帮助。此外，本本项目物物业管理理还提供供全天候候的小区区保洁；园林绿绿化方面面的施肥肥、锄草草、修剪剪、除虫虫等工作作；消防防设施的的保护；公共部部位的维维修与
17、保保养以及及代订牛牛奶、书书刊报纸纸等等。想业主主所想，急业主主所急，让业主主享受尊尊贵自在在的居家家生活。第三章 项目目市场分分析与整整合营销销一、项目目市场分分析1、地段段环境优优越本项目位位于荆州州城南经经济技术术开发区区，建设设中的大大学城的的中心。北临城城南片区区交通主主动脉高规规格景观观路南环环路，目目前南环环路拓宽宽工程已已顺利结结束；西西面的屈屈原南路路，是连连接南环环路与市市中心的的纽带，其拓建建工程已已经动工工，预计计20005年底底将全部部竣工，届时将将大大改改善目前前需绕道道进入市市中心的的状况，实现本本项目与与城内的的零距离离接触，在相当当大程度度上增强强本项目目的地
18、理理优势。2、周边边生活配配套完善善本项目周周边的生生活配套套包括：新风超超市、金金丰园超超市、明明珠超市市；新风风菜场、金丰园园菜场；农业银银行、工工商银行行；胸科科医院、二医院院、荆州州市中心心医院；以及金金九龙酒酒店、九九龙渊公公园、龙龙舟赛场场、东门门风景区区等休闲闲配套，生活十十分便利利。3、园林林景观设设计突出出本项目对对荆州住住宅市场场的园林林景观设设计进行行了巨大大突破，以1000亩的的社区规规模，开开辟50000平平方米中中央绿地地广场，采用坡坡地式设设计，建建造特色色枯水景景、实行行立体绿绿化、多多组团绿绿化、设设计可参参与式园园林、开开辟运动动休闲场场所、保保证植被被的多
19、样样性和色色彩性、建造约约10000 平平方米时时尚休闲闲会所，等等（详见PP.5“建筑环环境及园园林景观观设计”）。4、教育育配套优优势显著著自古以来来，人们们就非常常看重环环境对人人的影响响，古有有“孟母三三迁”，随着着买家看看楼眼光光渐趋成成熟，买买家从购购买前期期对楼盘盘综合素素质的关关注，发发展到对对未来居居住环境境的关注注，对未未来邻居居的关注注。现代代社会，人们在在生活的的压力之之下更渴渴望一种种淡定、闲适的的居家感感觉，一一份内心心的丰盈盈和自身身气质修修养的显显现。目目前，全全国各大大城市的的“教育楼楼盘”普遍畅畅销，销销售价格格高于周周边其他他条件相相同楼盘盘10%200%
20、。本项目地地处大学学城中心心，教育育配套优优势极为为显著。随着长长江大学学的成立立，高级级职业技技术学校校等200余所学学校逐步步迁入大大学城，本项目目得天独独厚的文文化教育育氛围，以及业业主以教教师为主主的特点点，将吸吸引越来来越多的的高知高高收入人人群投资资置业。5、建筑筑施工品品质过硬硬本项目施施工队伍伍来自中中国“建筑之之乡”浙江上上虞，推推行品牌牌第一、信誉至至上的原原则，对对施工品品质精益益求精，深受业业界好评评。一期现房房达到了了卓越的的半装修修房品质质：独特特的拉毛毛收光工工艺、优优质高硬硬铝合金金窗、成成品窗台台整体装装配，室室内电路路预先暗暗藏，插插座接头头合理预预留等等等
21、，给消消费者留留下了深深刻的印印象。施工方在在“城南春春天”的建造造中，将将继续秉秉承这种种精益求求精的作作风，把把“城南春春天”建造成成荆州市市品位最最高、质质量最好好、设施施最完善善的住宅宅示范小小区，创创造良好好的社会会效益和和经济效效益。6、市场场供求关关系良好好本项目地地处城南南开发区区，周边边房产开开发项目目较少。作为城城南开发发区、荆荆州大学学城、景景观路南南环路上上第一个个大型住住宅社区区，大学学城200余所学学校的迁迁入，将将为本项项目带来来庞大的的消费群群体，营营造兴旺旺蓬勃的的人气，强力推推进本项项目住宅宅、商铺铺的销售售。宽松松的市场场竞争环环境，巨巨大的目目标消费费群
22、体，使本项项目处于于良好的的市场供供求关系系中，市市场前景景令人乐乐观。7、开发发区的升升值潜力力巨大本项目所所处的城城南经济济开发区区，属省省级经济济技术开开发区、省级台台商投资资区，近近年来发发挥其特特有的区区位、土土地、港港口、大大学城高高校科教教优势，打“高校牌牌”、“科技牌牌”，做到到引资引引智并重重，在荆荆州市的的几大开开发区中中格外引引人注目目。在城城南经济济技术开开发区、大学城城大力建建设的同同时，也也刺激了了周边各各相关行行业的发发展，使使得城南南片区人人气骤增增。恰逢现阶阶段荆州州房地产产市场迅迅猛发展展、持续续升温的的大好时时机，作作为城南南开发区区、荆州州大学城城、景观
23、观路南环环路上第第一个大大型住宅宅社区，本项目目前景十十分看好好。二、一期期现房整整合营销销我公司通通过对一一期现房房滞销情情况的深深刻研究究，认识识到其根根本原因因并非产产品本身身不符合合市场需需求，而而是缺乏乏巧妙的的产品包包装和有有效的销销售执行行。20033年3月月，本项项目聘请请武汉新新希望物物业代理理顾问有有限公司司进行策策划、包包装和销销售，并并初步签签订销售售代理合合同。武汉新希希望物业业代理顾顾问有限限公司是是一家从从事房地地产营销销策划与与销售代代理顾问问的专门门公司，业务广广及西安安、郑州州、武汉汉、昆明明四地，先后与与20家家知名开开发商长长线合作作，拥有有8年的的实战
24、经经验，44 8个个楼盘成成功策划划、营销销的经历历。该公公司凭借借先进的的管理模模式、扎扎实的工工作精神神、精专专的业务务能力等等诸多方方面的优优势，屡屡屡超额额完成销销售任务务，典型型案例年年销售110万余余方，销销售额逾逾亿元，更创下下了日售售1万平平米的售售楼奇迹迹。其中中曾为99个滞销销楼盘做做出科学学的分析析、诊断断，并重重新策划划入市，使其圆圆满赢得得市场销销售。迅迅速售罄罄，被发发展商誉誉为“房产良良医”、“发展商商的新希希望”。武汉新希希望物业业代理顾顾问有限限公司自自接手本本项目后后，对产产品进行行了全新新的整合合包装、营销策策划，运运用规范范、科学学、有效效的操作作技巧，
25、大大加加强了本本项目的的销售力力度。截截止20004年年底，售售罄住宅宅1000套，占占接手时时未售1186套套的544%，大大大加快快了项目目的资金金回笼速速度。220055年元旦旦及春节节期间，新希望望公司根根据返乡乡回城人人员骤增增等趋势势，策划划举办了了“迎新年年，购房房四重礼礼”等促销销活动，进一步步加强销销售攻势势，以一一期所余余近900套住宅宅猛烈冲冲击市场场。事实证明明，本项项目聘请请武汉新新希望物物业代理理顾问有有限公司司，对产产品进行行全新的的整合包包装、营营销策划划和强势势销售，使本项项目销售售进度、资金回回笼与周周转产生生了重大大转折。据此进进度预计计，一期期1866套
26、现房房将于220055年4月月实现1100%售罄，实现资资金全部部回笼。三、“城城南春天天”价格定定位现阶段本本项目同同类物业业荆州花花园、顺顺驰太阳阳城、翰翰林苑等等一批高高档次概概念住宅宅的推出出，已完完成了对对本类产产品的市市场说明明任务，人们对对之广为为接受并并希望拥拥有。另一方面面，如上上所述，本项目目恰逢现现阶段荆荆州房地地产市场场迅猛发发展、持持续升温温的大好好时机。从20005年年1月我我公司对对市场同同类产品品的价格格调查（见下表表）可以以看出，目前市市场同类类产品销销售均价价皆在114000元/ m2以以上。楼盘名称称荆州花园园顺驰太太阳城翰林苑观邸起价（元元/ mm2）1
27、3800161661448814288均价（元元/ mm2）15500175001460017500备 注仅剩100余套与上表所所列同类类产品相相比，“城南春春天”在园林林景观设设计（详详见P.5“建筑环环境及园园林景观观设计”）、教教育配套套（详见见P.77“教育配配套优势势显著”）、产产品品质质（详见见P.77“建筑施施工品质质过硬”）等方方面具有有显著优优势。如园林景景观设计计方面，顺驰太阳城城无中心心花园广广场，其其他项目目的设计计力度也也较弱。而本项项目对荆荆州住宅宅市场的的园林景景观设计计进行了了巨大突突破，以以1000亩的社社区规模模，开辟辟50000平方方米中央央绿地广广场，采
28、采用坡地地式设计计，建造造特色枯枯水景、实行立立体绿化化、多组组团绿化化、设计计可参与与式园林林、开辟辟运动休休闲场所所、保证证植被的的多样性性和色彩彩性、建建造约110000 平方方米时尚尚休闲会会所，等等等。根据消费费者“买升不不买降”的心理理特征，我公司司将对“城南春春天”的销售售采取“低开高高走”的价格格策略，即在入入市初期期采取较较优惠的的定价，之后根根据供求求关系的的变化控控制涨幅幅，有计计划地逐逐步提升升销售价价格。目前，我我公司根根据项目目自身特特点，结结合市场场同类产产品价格格，进行行综合研研究分析析，将“城南春春天”入市阶阶段销售售均价定定为14400元元/ mm2。预预计
29、将获获得广泛泛的市场场认同，为本项项目的销销售开启启良好的的开端，促进资资金的良良性循环环周转。四、“城城南春天天”整合营营销武汉新希希望物业业代理顾顾问有限限公司在在对一期期现房进进行全新新的整合合包装、营销策策划、强强势销售售的同时时，也为为二期“城南春春天”的包装装与营销销进行了了良好铺铺垫，“城南春春天”尚未开开盘，其其产品优优势，以以及在一一期基础础上的改改进已在在荆州深深入人心心，积累累了大量量潜在客客户，详详细登记记预订客客户已达达1000人。预预计开盘盘后，产产品销售售将势如如破竹，实现更更快的资资金回笼笼，实现现将资金金周转的的良性循循环。“城南春春天”在产品品包装上上紧紧抓
30、抓住产品品园林景景观设计计、教育育配套的的重大优优势，切切合目标标消费群群（以周周边教师师、公务务员等高高知高收收入人群群为主）的特征征，推广广“生态”、“人文”概念，树立了了产品新新颖、高高尚、亲亲切、健健康的良良好形象象。1、案名名：新风风小区二二期城南春春天以“城南南春天”这一富富有现代代都市人人文气息息的新颖颖命名，引领产产品包装装形象的的焕然一一新。“城南”点明项项目地址址，“春天”带给受受众清新新亲切、绿意盎盎然、生生机勃勃勃的感受受。“城南春春天”寓意二二期产品品不仅是是对一期期的创新新，更是是给城南南片区、给整个个荆州来来了春天天般的新新意。2、推广广主题：春天里里的书香香院落
31、“春天”点题，并紧扣扣产品的的园林景景观设计计优势；“书香院院落”紧扣产产品的另另一重大大优势教育育配套，并深深深契合。3、组团团名：梅梅园、兰兰园、竹竹园、菊菊园将“春天天”般居住住的新意意具体到到每个组组团，给给每位住住户属于于自己的的居住情情趣。梅兰竹菊菊既是绿绿色生态态、自然然园林的的代表，体现产产品的园园林景观观设计优优势；也也是中国国传统文文化中高高尚品格格的象征征，极具具人文意意涵。“梅园、兰园、竹园、菊园”的组团团命名，同样是是既紧扣扣产品优优势，也也深得目目标消费费群（以以周边教教师、公公务员等等高知高高收入人人群为主主）所爱爱。4、主打打广告语语：（1）220055荆州最最
32、值得期期待的生生态人文文住宅（开盘前前）（2）领领舞城南南新生活活（开盘盘后，暂暂定）以强势的的主打广广告语吸吸引受众众的密切切关注。主打广告告语的设设计表现现十分抢抢眼，并并在产品品包装（报纸广广告、宣宣传单、户外广广告、售售楼部包包装等）中频频频出现，给受众众反复、强烈的的刺激。5、卖点点提炼：（1）金金牌美福福地，品品艺术人人文书香香。绝版地段段，浸染染大学城城墨秀书书香，尽尽享城南南经济开开发区商商圈活力力，坐拥拥高标准准景观路路南环路路的便利利和尊荣荣，多条条公交线线路直达达小区门门口。黄金福地地，缔造造高尚儒儒雅生活活品质，辐射无无限升值值潜力。（2）优优越性价价比，体体贴生活活多
33、样选选择的空空间超值起价价，引领领城南片片区超值值风暴。精心打造造，细心心雕琢，成就卓卓越半装装修房品品质：独独特的拉拉毛收光光工艺、优质高高硬铝合合金窗、成品窗窗台整体体装配，室内电电路预先先暗藏，插座接接头合理理预留省钱、省省时、省省心，品品质关怀怀生活，让家的的感觉更更好。（3）完完美设计计，成就就大家风风范100亩亩宏大规规模，110000时尚尚休闲会会所，550000中央央绿化广广场，4400mm特色商商业街，静谧社社区、纯纯美领地地。精彩彩贴心户户型，南南北向、穿堂风风、大开开间、短短进深，完美多多样。每每户专配配储藏室室，/时时尚车库库，给你你更多生生活空间间。绿意漾漾漾，日子子
34、缓缓，生活散散散。（4）完完善配套套，实现现爱家之之人的梦梦想金九龙酒酒店、九九龙渊公公园、龙龙舟赛场场、东门门风景区区等休闲闲场所举举步即至至；江汉汉石油学学院、石石油附中中、石油油附小、石油幼幼儿园、新风幼幼儿园等等名校环环绕毗邻邻；超市市、菜场场、医院院、银行行、商场场林立四四周。爱家人、爱孩子子，就该该让他们们住在这这里。（5）“五心”级物管管，感受受心的呵呵护家的价值值，不可可忽视的的一部分分是在建建筑之外外的，一一种真正正让您省省心、舒舒心、放放心、贴贴心、怡怡心的“五心”级生活活：244小时保保安守岗岗及不间间断巡逻逻、高密密度闭路路监控探探头、可可视对讲讲门禁系系统，多多项人性
35、性化家政政服务。让尊崇和和安全，在点滴滴享受中中自然流流露。第四章 投资资计划及及经济分分析一、前期期工程情情况1、土地地出让手手续全部部完善；2、地质质勘察已已全部结结束；3、建施施图纸、基础图图纸已设设计完成成。二、投资资计划及及建设周周期本项目“城南春春天”总投资资约需人人民币柒柒仟玖佰佰万元，详情请请见下表表：项目占地（m2）建筑面积积（m2）总投资（万元）备注住宅311446.77470800367477.000商业用房房69688.8559659911466.000公建15388成本摊入入住宅及及营业用用房合计381116.00082000078933.000说明：上上述土地地不包
36、括括道路代代征地。三、建设设周期及及资金来来源计划划本公司将将对“城南春春天”项目分分两阶段段进行滚滚动式开开发。第第一阶段段开发总总建面约约410000平平方米，其中临临南环路路商业用用房总建建面约776000平方米米，住宅宅总建面面约3334000平方米米，合计计需投入入资金441000万元。资金来来源计划划：（1）公公司土地地投入款款10996万元元（出让让土地评评估价）已付；（2）在在本项目目“城南春春天”第一阶阶段开发发建设中中，新风风小区一一期待售售近900套现房房正在热热销中，预计于于20005年44月全部部售罄，实现销销售收入入（资金金回笼）13000万元元； （3）在在本项目
37、目“城南春春天”第一阶阶段开发发建设中中，新风风小区一一期靠近近南环路路临街商商业用房房（一至至二层）约76600平平方米同同期热卖卖，资金金回笼快快，预计计于20005年年8月全全部售罄罄，实现现销售收收入（资资金回笼笼）16672万万元；（3）银银行部门门贷款支支持第一一阶段项项目中的的工程款款约20000万万元；（4）根根据与施施工单位位签订的的合同规规定，本本项目“城南春春天”第一、二阶段段工程全全部竣工工验收后后，支付付总工程程款的880%左左右，因因此可余余一部分分工程款款的支付付资金；（5）第第一阶段段开发建建设的同同时，代代理销售售公司进进行强有有力度的的房产预预售，将将促使资
38、资金快速速回笼。预计本本项目第第一阶段段将于220055年2月月开工，5月开开始预售售，8月月至少实实现销售售收入220000万元（第一阶阶段全部部63448万元元的300%）。至此第第二阶段段项目开开工。综上所述述，本项项目将使使资金的的灵活周周转，与与项目的的顺利开开发建设设环环相相扣，实实现整体体良性循循环。本项目计计划至多多在二年年半内顺顺利完成成两个阶阶段的全全部开发发建设，三年半半内实现现全部销销售收入入，二年年半内还还清全部部贷款。四、经济济分析本项目的的成本、利润，由住宅宅、商业业用房、架空层层（车库库、储藏藏室）三三部分组组成，且且架空层层成本已已摊入住住宅商业业用房成成本中
39、，其销售售所得即即为纯利利润，具具体分析析如下：1、住宅宅（商品品房），测算成成本为人人民币9953，预计盈盈利31165万万元。如如下表：面积（m2）单位成本本（元/ m2）总成本（万元）销售均价价（元/ m2）销售收入入（万元）利润（万元）70800395367477140009912231655说明：具具体明细细见附表表（1）2、商业业用房由由临街一一至二层层组成，测算成成本为人人民币111877元/ m2，预计盈盈利9778万元元，如下下表：面积（m2）单位成本本（元/ m2）总成本（万元）销售均价价（元/ m2）销售收入入（万元）利润（万元）965991187711477220002
40、1255978说明：具具体明细细见附表表（2）。3、架空空层（车车库、储储藏室），因其其成本已已摊入住住宅、商商业用房房成本中中，故其其销售收收入均为为利润，即人民民币8222万元元，如下下表：项目面积（m2）销售价（元/mm2）销售收入入（万元）备注储藏室46200650300车 库库4500011600522合 计计912008224、由上上述经济济分析得得出，本本项目综综合经济济效益分分析如下下表：项目面积（m2）总投入（元/mm2）总收入（万元）利润（万元）住 宅宅708003674779912231655商业用房房965991147721255978车 库库45000522522储藏
41、室46200300300合 计计8959927894412855949655附表（11） 住宅成成本分析析项目数量每平方米米摊销（元/ m2）金额（万元）备注建筑面积积708003土地款20014166.066城市配套套费40283.2122土地规划划设计费费10.22472.550233中心会所所14.992105.63881绿化广场场22.338158.45771配电设施施8.54460.446577道路15106.20445土建费、水电安安装50035400.155开发管理理费41.44293.12444按销售收收入3%计不可预见见费用20.77146.56222按销售收收入1.5%计计
42、税金79.88565.00779按销售收收入5.7%计计合计925.9867477.3885附表（22） 商业用用房成本本分析项目数量每平方米米摊销（元/ m2）金额（万元）备注建筑面积积96599土地款200193.18城市配套套费4038.6636土地规划划设计费费10.2249.89908中心会所所14.99214.441122绿化广场场22.33821.661688配电设施施8.5448.24488道路1514.448855物业管理理设施51.77649.9995土建费、水电安安装600579.54开发管理理费6663.774944按销售收收入3%计不可预见见费用3331.887477按销售收收入1.5%计计税金125.4121.12339按销售收收入5.7%计计合计11877.24411466.75551