《某小区可行性研究报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某小区可行性研究报告.doc（31页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、“xx”可行性研究报告第一章 投资环境分析一、 国内环境：中国房地产还有20年以上的好景2004年12月3日上海新国际博览中心，第六届中国住交会拉开序幕。与往届相比，本届住交会无论是在规模上还是人气上都堪称史无前例。共有253家房地产企业及相关行业代表参加本届展会，从侧面反映开发企业普遍对未来房地产市场预期向好，一致认同住交会主办方所预言“中国房地产还有20年以上的好景” 。“中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在2003年中国GDP增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是由房地产业直接贡献的。中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。1
2、998年以来，中国房地产开发投资、竣工面积、销售面积始终保持了年均20%左右的增长。2003年中国住宅投资占GDP比例超过了美国，已经达到了5.7%。而在美国，房地产业作为国家经济的三大支柱产业（汽车、医药、房地产）之一，已持续了50多年。2020年，中国的城镇人口将达到10.2亿人，年均增长4%，城镇住宅存量面积将达到330亿平方米，比2004年将净增198.5亿平方米，年平均需净增12.4亿平方米。”二、荆州房地产市场：整体良性发展与现阶段迅速升温1、湖北省宏观政策的指导2004年6月，为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知，结合我省实际，湖北省
3、政府出台省政府关于促进房地产业持续健康发展的意见，将在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康发展。2、政府出台房改政策，取消福利分房自2000年年底荆州政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。3、人口城镇化，扩大了市场消费需求。荆州是一个文化古城，有着悠久的历史，自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来荆州投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为荆州市的商品房消费市场增添
4、了新的主力军。4、随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。2003年荆州市城镇居民人均可支配收入7093元，上年增长7.4%。人均消费支出5400元，增长3.3%；2003年全市农民人均纯收入2502元，增长3.9%。(摘自：荆州纵横之2003年荆州市经济运行特点、问题及对策)2004年荆州市完成生产总值430亿元左右，同比增长85，城镇居民人均可支配收入7600元，比上年增长72；农民人均纯收入3002元，比上年增加500元，增长200，增长速度创九年来最好水平，增长速度居全省第一位，增加绝对额居全省第二位。（摘自：荆州市人民政府新闻发言人办公室2004年经济发展情况新
5、闻发布稿）以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。电脑、移动电话、摩托车等消费的快速增长带动了城市消费品市场的活跃，汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。5、同类物业的市场情况荆州花园、顺驰太阳城、翰林苑、观邸、白云绿水、丽景家园等一批高档次概念住宅的推出，完成了对本类产品的市场说明任务，人们对高档住宅已广为认同和接受，希望拥有这类高档住宅。在此基础上，本类产品的推广、销售也逐步成熟，深入人心。三、荆州房地产消费市场的新机遇：旧城改造
6、与银行按揭1、旧城改造，造成了需求量的增加鉴于原荆州城内人口密度过大的状况，为减轻市政压力， 2003年，政府出台“为古城减压，城内只许拆房，不许建房”的新规划，开始对城墙及城内古迹、古建筑加以保护。同时下令城内十二万人外迁六万，短期目标是三年迁出三万人。这给城外的房地开发提供了良好的市场环境。2、银行按揭政策的出台，让大量经济实力不是很强的家庭也步入了购房者的行业，增加了市场的需求量。在银行按揭政策，这些消费者通常仅需支付相当于总房款两至四成的首付款，即可提前入住，享受房产的居住权。这就大大增加了消费人群数量，有效刺激了房地产市场。第二章 项目概况一、建设地址新风小区二期工程xx项目（以下简
7、称“本项目”）位于荆州城南经济技术开发区，建设中的大学城的中心。北临城南片区交通主动脉高规格景观路南环路，目前南环路拓宽工程已顺利结束；西面的屈原南路，是连接南环路与市中心的纽带，其拓建工程已经动工，预计2005年底将全部竣工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况，在相当大程度上增强本项目的地理优势。二、项目规模“新风小区”项目规划总用地面积为61730.85平方米，总建筑面积100300平方米，总居住人口2639人。其中，已开发的一期工程用地面积9666.61平方米，建筑面积22000平方米。本项目“xx”为“新风小区”二期待建工程，目前已列入荆州市2004年度房地产开发计划。用地面积5
8、2064.24平方米，总建筑面积82000平方米，其中含住宅建筑面积70803平方米，商业用房面积9659平方米，公建面积1538平方米。总套数为636套，入住人口约2000人。三、总体规划设计理念1、充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续性发展，创造既能享受现代都市文明，又能享受生态自然的居住环境；2、适应大学城、开发区高知人士需求，创造切合二十一世纪生活模式的、高尚、新颖、舒适的居住环境；3、在延续一期建筑风格的基础上积极创新，利用科学的环境规划方法，为荆州市的住宅小区发展创造良好的典范。四、总体规划构思本项目参照浙江、深圳等沿海发达地区房地产业精萃，吸取各地域
9、房地产业界的优点，接合本地区实际情况，邀请国内知名景观设计单位、规划大师倾力打造，对建筑外立面、户型设计、楼宇间距、休闲会所、中心广场等合理规划，精心设计。小区内配套设计齐全，规划建设5000平方米中央绿地广场、约1000 平方米时尚休闲会所、400米特色商业街、大型地下停车场、社区医疗保健站、健，以及健身房等娱乐休闲设施。1、规划结构小区以城市主干道、小区广场、小区干道、小区道路为网络。整个小区地形成矩形状，以南环路上设入口广场，其余路设次入口，小区中心设区内广场，小区主干道串联若干个小区广场作为主交通网络。2、建筑单体设计小区建筑单体呈南北向，以点面结合式布局，以小区主干道组织交通，均设公
10、共绿地，单位建筑间路保持规定系数以上，使每个建筑具有较多绿地、阳光和较好通风。建筑底层设汽车库，均与区内主干道相连。中心广场设置中心会所，满足小区管理、服务、休闲等配套所需。次入口设置相应的管理用房和停车场地。小区住宅单体定位于公寓式住宅，由不同户型组成，兼有舒适、自然、集中的布局形式，拥有公共绿地、车库、屋顶露台等配套设施，同时具有结构紧凑、布局合理、功能分区科学、外表亲和不张扬的特点。顶层均设阁楼带屋顶花园，建筑外形继承传统建筑中粉墙黛瓦的神韵，使小区具浓郁的地域风情及强烈的可识别性。3、建筑环境及园林景观设计整体环境景观设计，总体表现现代人文景观的环境特色，结合自然、地势、地貌，塑造小区
11、优雅、宁静、宜人的居住环境。规划建造5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，平均地平在原有基础上高出1米左右，实行立体绿化，建造特色枯水景，并辅以建筑小品装点，以扩大绿化面积、增强视觉冲击力。设计立体可参与式园林，开辟运动场所、休闲场所，使让小区的绿化景观真正成为业主的休闲享受乐园。根据组团分区，设置不同主题的组团绿化，倡导可亲近的庭院生活。各组团的景观设计以半围合的结构加上立体化的主题绿化使每个组团形成各有特色的悠悠庭园，营造温馨居家的归属感。保证植被的多样性和色彩性。整个园区的植被应保证四季有景，高矮有序，丰富多样。另外应注意园区植物的色彩搭配，营造一派新鲜热火的场面，增添社区人气和美
12、感。小区绿地和绿地相应，使人与自然和谐共存，并加以具有地方特色的小品点缀，给人亲切愉悦的居住情趣。五、物业管理优良的物业管理，不仅能让住宅本身保值增值，也可使业主的利益得到保障。本项目聘请浙江省知名万家物业公司进行全程物业指导，该公司从事专业物业管理多年，服务过众多中、高档楼盘并深受好评，资质深厚，经验丰富。该公司将在本项目未竣工前即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题。本项目推行“绿色安全环保小区”概念，全部采取人车分流，设三十米宽的主入口仅供行人出入，在新风二路和屈原南路上还设有两个侧门，供车辆出入。小区入口设保卫室，每栋楼的单元入口都装有可视对
13、讲系统，公共场所及外墙设高密度红外线监控系统，社区内保安二十四小时巡逻，遇紧急情况还可通过报警系统获得最及时的帮助。此外，本项目物业管理还提供全天候的小区保洁；园林绿化方面的施肥、锄草、修剪、除虫等工作；消防设施的保护；公共部位的维修与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在的居家生活。第三章 项目市场分析与整合营销一、项目市场分析1、地段环境优越本项目位于荆州城南经济技术开发区，建设中的大学城的中心。北临城南片区交通主动脉高规格景观路南环路，目前南环路拓宽工程已顺利结束；西面的屈原南路，是连接南环路与市中心的纽带，其拓建工程已经动工，预计2005年底将全部竣
14、工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况，实现本项目与城内的零距离接触，在相当大程度上增强本项目的地理优势。2、周边生活配套完善本项目周边的生活配套包括：新风超市、金丰园超市、明珠超市；新风菜场、金丰园菜场；农业银行、工商银行；胸科医院、二医院、荆州市中心医院；以及金九龙酒店、九龙渊公园、龙舟赛场、东门风景区等休闲配套，生活十分便利。3、园林景观设计突出本项目对荆州住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破，以100亩的社区规模，开辟5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，建造特色枯水景、实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开辟运动休闲场所、保证植被的多样性和色彩性、建造约1000
15、平方米时尚休闲会所，等等（详见P.5“建筑环境及园林景观设计”）。4、教育配套优势显著自古以来，人们就非常看重环境对人的影响，古有“孟母三迁”，随着买家看楼眼光渐趋成熟，买家从购买前期对楼盘综合素质的关注，发展到对未来居住环境的关注，对未来邻居的关注。现代社会，人们在生活的压力之下更渴望一种淡定、闲适的居家感觉，一份内心的丰盈和自身气质修养的显现。目前，全国各大城市的“教育楼盘”普遍畅销，销售价格高于周边其他条件相同楼盘10%20%。本项目地处大学城中心，教育配套优势极为显著。随着长江大学的成立，高级职业技术学校等20余所学校逐步迁入大学城，本项目得天独厚的文化教育氛围，以及业主以教师为主的特
16、点，将吸引越来越多的高知高收入人群投资置业。5、建筑施工品质过硬本项目施工队伍来自中国“建筑之乡”浙江上虞，推行品牌第一、信誉至上的原则，对施工品质精益求精，深受业界好评。一期现房达到了卓越的半装修房品质：独特的拉毛收光工艺、优质高硬铝合金窗、成品窗台整体装配，室内电路预先暗藏，插座接头合理预留等等，给消费者留下了深刻的印象。施工方在“xx”的建造中，将继续秉承这种精益求精的作风，把“xx”建造成荆州市品位最高、质量最好、设施最完善的住宅示范小区，创造良好的社会效益和经济效益。6、市场供求关系良好本项目地处城南开发区，周边房产开发项目较少。作为城南开发区、荆州大学城、景观路南环路上第一个大型住
17、宅社区，大学城20余所学校的迁入，将为本项目带来庞大的消费群体，营造兴旺蓬勃的人气，强力推进本项目住宅、商铺的销售。宽松的市场竞争环境，巨大的目标消费群体，使本项目处于良好的市场供求关系中，市场前景令人乐观。7、开发区的升值潜力巨大本项目所处的城南经济开发区，属省级经济技术开发区、省级台商投资区，近年来发挥其特有的区位、土地、港口、大学城高校科教优势，打“高校牌”、“科技牌”，做到引资引智并重，在荆州市的几大开发区中格外引人注目。在城南经济技术开发区、大学城大力建设的同时，也刺激了周边各相关行业的发展，使得城南片区人气骤增。恰逢现阶段荆州房地产市场迅猛发展、持续升温的大好时机，作为城南开发区、
18、荆州大学城、景观路南环路上第一个大型住宅社区，本项目前景十分看好。二、一期现房整合营销我公司通过对一期现房滞销情况的深刻研究，认识到其根本原因并非产品本身不符合市场需求，而是缺乏巧妙的产品包装和有效的销售执行。2003年3月，本项目聘请武汉新希望物业代理顾问有限公司进行策划、包装和销售，并初步签订销售代理合同。武汉新希望物业代理顾问有限公司是一家从事房地产营销策划与销售代理顾问的专门公司，业务广及西安、郑州、武汉、昆明四地，先后与20家知名开发商长线合作，拥有8年的实战经验，4 8个楼盘成功策划、营销的经历。该公司凭借先进的管理模式、扎实的工作精神、精专的业务能力等诸多方面的优势，屡屡超额完成
19、销售任务，典型案例年销售10万余方，销售额逾亿元，更创下了日售1万平米的售楼奇迹。其中曾为9个滞销楼盘做出科学的分析、诊断，并重新策划入市，使其圆满赢得市场销售。迅速售罄，被发展商誉为“房产良医”、“发展商的新希望”。武汉新希望物业代理顾问有限公司自接手本项目后，对产品进行了全新的整合包装、营销策划，运用规范、科学、有效的操作技巧，大大加强了本项目的销售力度。截止2004年底，售罄住宅100套，占接手时未售186套的54%，大大加快了项目的资金回笼速度。2005年元旦及春节期间，新希望公司根据返乡回城人员骤增等趋势，策划举办了“迎新年，购房四重礼”等促销活动，进一步加强销售攻势，以一期所余近9
20、0套住宅猛烈冲击市场。事实证明，本项目聘请武汉新希望物业代理顾问有限公司，对产品进行全新的整合包装、营销策划和强势销售，使本项目销售进度、资金回笼与周转产生了重大转折。据此进度预计，一期186套现房将于2005年4月实现100%售罄，实现资金全部回笼。三、“xx”价格定位现阶段本项目同类物业荆州花园、顺驰太阳城、翰林苑等一批高档次概念住宅的推出，已完成了对本类产品的市场说明任务，人们对之广为接受并希望拥有。另一方面，如上所述，本项目恰逢现阶段荆州房地产市场迅猛发展、持续升温的大好时机。从2005年1月我公司对市场同类产品的价格调查（见下表）可以看出，目前市场同类产品销售均价皆在1400元/ m
21、2以上。楼盘名称荆州花园顺驰太阳城翰林苑观邸起价（元/ m2）1380161614481428均价（元/ m2）1550175014601750备注仅剩10余套与上表所列同类产品相比，“xx”在园林景观设计（详见P.5“建筑环境及园林景观设计”）、教育配套（详见P.7“教育配套优势显著”）、产品品质（详见P.7“建筑施工品质过硬”）等方面具有显著优势。如园林景观设计方面，顺驰太阳城无中心花园广场，其他项目的设计力度也较弱。而本项目对荆州住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破，以100亩的社区规模，开辟5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，建造特色枯水景、实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与
22、式园林、开辟运动休闲场所、保证植被的多样性和色彩性、建造约1000 平方米时尚休闲会所，等等。根据消费者“买升不买降”的心理特征，我公司将对“xx”的销售采取“低开高走”的价格策略，即在入市初期采取较优惠的定价，之后根据供求关系的变化控制涨幅，有计划地逐步提升销售价格。目前，我公司根据项目自身特点，结合市场同类产品价格，进行综合研究分析，将“xx”入市阶段销售均价定为1400元/ m2。预计将获得广泛的市场认同，为本项目的销售开启良好的开端，促进资金的良性循环周转。四、“xx”整合营销武汉新希望物业代理顾问有限公司在对一期现房进行全新的整合包装、营销策划、强势销售的同时，也为二期“xx”的包装
23、与营销进行了良好铺垫，“xx”尚未开盘，其产品优势，以及在一期基础上的改进已在荆州深入人心，积累了大量潜在客户，详细登记预订客户已达100人。预计开盘后，产品销售将势如破竹，实现更快的资金回笼，实现将资金周转的良性循环。“xx”在产品包装上紧紧抓住产品园林景观设计、教育配套的重大优势，切合目标消费群（以周边教师、公务员等高知高收入人群为主）的特征，推广“生态”、“人文”概念，树立了产品新颖、高尚、亲切、健康的良好形象。1、案名：新风小区二期xx以“xx”这一富有现代都市人文气息的新颖命名，引领产品包装形象的焕然一新。“城南”点明项目地址，“春天”带给受众清新亲切、绿意盎然、生机勃勃的感受。“x
24、x”寓意二期产品不仅是对一期的创新，更是给城南片区、给整个荆州来了春天般的新意。2、推广主题：春天里的书香院落“春天”点题，并紧扣产品的园林景观设计优势；“书香院落”紧扣产品的另一重大优势教育配套，并深深契合。3、组团名：梅园、兰园、竹园、菊园将“春天”般居住的新意具体到每个组团，给每位住户属于自己的居住情趣。梅兰竹菊既是绿色生态、自然园林的代表，体现产品的园林景观设计优势；也是中国传统文化中高尚品格的象征，极具人文意涵。“梅园、兰园、竹园、菊园”的组团命名，同样是既紧扣产品优势，也深得目标消费群（以周边教师、公务员等高知高收入人群为主）所爱。4、主打广告语：（1）2005荆州最值得期待的生态
25、人文住宅（开盘前）（2）领舞城南新生活（开盘后，暂定）以强势的主打广告语吸引受众的密切关注。主打广告语的设计表现十分抢眼，并在产品包装（报纸广告、宣传单、户外广告、售楼部包装等）中频频出现，给受众反复、强烈的刺激。5、卖点提炼：（1）金牌美福地，品艺术人文书香。绝版地段，浸染大学城墨秀书香，尽享城南经济开发区商圈活力，坐拥高标准景观路南环路的便利和尊荣，多条公交线路直达小区门口。黄金福地，缔造高尚儒雅生活品质，辐射无限升值潜力。（2）优越性价比，体贴生活多样选择的空间超值起价，引领城南片区超值风暴。精心打造，细心雕琢，成就卓越半装修房品质：独特的拉毛收光工艺、优质高硬铝合金窗、成品窗台整体装配
26、，室内电路预先暗藏，插座接头合理预留省钱、省时、省心，品质关怀生活，让家的感觉更好。（3）完美设计，成就大家风范100亩宏大规模，1000时尚休闲会所，5000中央绿化广场，400m特色商业街，静谧社区、纯美领地。精彩贴心户型，南北向、穿堂风、大开间、短进深，完美多样。每户专配储藏室，/时尚车库，给你更多生活空间。绿意漾漾，日子缓缓，生活散散。（4）完善配套，实现爱家之人的梦想金九龙酒店、九龙渊公园、龙舟赛场、东门风景区等休闲场所举步即至；江汉石油学院、石油附中、石油附小、石油幼儿园、新风幼儿园等名校环绕毗邻；超市、菜场、医院、银行、商场林立四周。爱家人、爱孩子，就该让他们住在这里。（5）“五
27、心”级物管，感受心的呵护家的价值，不可忽视的一部分是在建筑之外的，一种真正让您省心、舒心、放心、贴心、怡心的“五心”级生活：24小时保安守岗及不间断巡逻、高密度闭路监控探头、可视对讲门禁系统，多项人性化家政服务。让尊崇和安全，在点滴享受中自然流露。第四章 投资计划及经济分析一、前期工程情况1、土地出让手续全部完善；2、地质勘察已全部结束；3、建施图纸、基础图纸已设计完成。二、投资计划及建设周期本项目“xx”总投资约需人民币柒仟玖佰万元，详情请见下表：项目占地（m2）建筑面积（m2）总投资（万元）备注住宅31146.74708036747.00商业用房6968.8596591146.00公建15
28、38成本摊入住宅及营业用房合计38116.00820007893.00说明：上述土地不包括道路代征地。三、建设周期及资金来源计划本公司将对“xx”项目分两阶段进行滚动式开发。第一阶段开发总建面约41000平方米，其中临南环路商业用房总建面约7600平方米，住宅总建面约33400平方米，合计需投入资金4100万元。资金来源计划：（1）公司土地投入款1096万元（出让土地评估价）已付；（2）在本项目“xx”第一阶段开发建设中，新风小区一期待售近90套现房正在热销中，预计于2005年4月全部售罄，实现销售收入（资金回笼）1300万元；（3）在本项目“xx”第一阶段开发建设中，新风小区一期靠近南环路临
29、街商业用房（一至二层）约7600平方米同期热卖，资金回笼快，预计于2005年8月全部售罄，实现销售收入（资金回笼）1672万元；（3）银行部门贷款支持第一阶段项目中的工程款约2000万元；（4）根据与施工单位签订的合同规定，本项目“xx”第一、二阶段工程全部竣工验收后，支付总工程款的80%左右，因此可余一部分工程款的支付资金；（5）第一阶段开发建设的同时，代理销售公司进行强有力度的房产预售，将促使资金快速回笼。预计本项目第一阶段将于2005年2月开工，5月开始预售，8月至少实现销售收入2000万元（第一阶段全部6348万元的30%）。至此第二阶段项目开工。综上所述，本项目将使资金的灵活周转，与
30、项目的顺利开发建设环环相扣，实现整体良性循环。本项目计划至多在二年半内顺利完成两个阶段的全部开发建设，三年半内实现全部销售收入，二年半内还清全部贷款。四、经济分析本项目的成本、利润，由住宅、商业用房、架空层（车库、储藏室）三部分组成，且架空层成本已摊入住宅商业用房成本中，其销售所得即为纯利润，具体分析如下：1、住宅（商品房），测算成本为人民币953，预计盈利3165万元。如下表：面积（m2）单位成本（元/ m2）总成本（万元）销售均价（元/ m2）销售收入（万元）利润（万元）708039536747140099123165说明：具体明细见附表（1）2、商业用房由临街一至二层组成，测算成本为人民
31、币1187元/ m2，预计盈利978万元，如下表：面积（m2）单位成本（元/ m2）总成本（万元）销售均价（元/ m2）销售收入（万元）利润（万元）96591187114722002125978说明：具体明细见附表（2）。3、架空层（车库、储藏室），因其成本已摊入住宅、商业用房成本中，故其销售收入均为利润，即人民币822万元，如下表：项目面积（m2）销售价（元/m2）销售收入（万元）备注储藏室4620650300车 库45001160522合 计91208224、由上述经济分析得出，本项目综合经济效益分析如下表：项目面积（m2）总投入（元/m2）总收入（万元）利润（万元）住 宅70803674
32、799123165商业用房965911472125978车 库4500522522储藏室4620300300合 计895927894128594965附表（1） 住宅成本分析项目数量每平方米摊销（元/ m2）金额（万元）备注建筑面积70803土地款2001416.06城市配套费40283.212土地规划设计费10.2472.5023中心会所14.92105.6381绿化广场22.38158.4571配电设施8.5460.4657道路15106.2045土建费、水电安装5003540.15开发管理费41.4293.1244按销售收入3%计不可预见费用20.7146.5622按销售收入1.5%计税
33、金79.8565.0079按销售收入5.7%计合计925.986747.385附表（2） 商业用房成本分析项目数量每平方米摊销（元/ m2）金额（万元）备注建筑面积9659土地款200193.18城市配套费4038.636土地规划设计费10.249.8908中心会所14.9214.4112绿化广场22.3821.6168配电设施8.548.2488道路1514.4885物业管理设施51.7649.995土建费、水电安装600579.54开发管理费6663.7494按销售收入3%计不可预见费用3331.8747按销售收入1.5%计税金125.4121.1239按销售收入5.7%计合计1187.2
34、41146.75517. 环境风险分析聚丙烯催化剂及石油炼制助剂属微毒化学品，在其生产、贮运、应用等每个环节都潜在着对人类生活及生态环境的污染危害。另外，通过工程分析可知，江西西林科新材料有限公司现有生产线所使用的原辅材料大都属于微毒或者易燃物质，例如：金属钠为易燃物质；四氢呋喃、环戊二烯、CO为有毒化学试剂，因此，本次环评主要针对以上物质进行事故风险分析。7.1 环境风险物质的理化性质、毒性指标环境风险物质的理化性质详见表3-2：7.2 环境风险原因分析7.2.1 运输、装卸过程江西西林科实业有限公司生产所使用的四氢呋喃、双环戊二烯、金属钠、氯化锰、二甲苯、氯甲烷等原辅材料均由外地购买，因此
35、，在运输、装卸过程中可能存在的风险事故为：（1）最为严重但几率很小的是运输过程中因意外交通事故，造成有毒物料进入环境，导致周围部分人员的中毒，或者发生火灾；（2）运输过程中因管件老化、阀门密闭不严等原因而造成有毒物质逸散、泄漏，引起中毒现象；（3）装卸过程中因操作人员失误，或管道阀门等部件密封不严，造成物料泄漏，造成工作人员中毒现象。7.2.2 贮存与生产过程CO、四氢呋喃、双环戊二烯、金属钠、氯化锰、二甲苯、氯甲烷等原辅材料在贮存过程中可能存在的风险事故为：管理人员失误或不可抗拒因素等造成物料泄漏引发污染事故：在生产过程中由于设备管道、阀门老化或操作未按规范，致使物料泄漏逸散，导致人员中毒。
36、7.3 环境事故影响分析通过分析可知，该厂环境污染事故主要是由于CO、四氢呋喃、环戊二烯、金属钠、氯甲烷、氢气、氮气、双环戊二烯、二甲苯、氯化锰、浓硫酸等有毒有害物料的泄漏及发生火灾等原因造成的。事故污染程度则由物料的理化性质、毒性、消耗量、生产工艺发及事故发生地环境状况等一系列因素决定。CO、四氢呋喃、氯甲烷属易燃易爆物料。其中CO用量为204Nm3/d，四氢呋喃用量为0.75t/d，氯甲烷用量为1.2t/d，消耗量较大。因此，在运输、生产及贮存过程中一旦发生泄漏，极易进入空气引发污染事故，甚至发生火灾。本次环评建议江西西林科实业有限公司应对CO、四氢呋喃、氯甲烷的贮存予以限制，尽量做到即用
37、即运，降低贮存风险，并能针对性地采取相应的事故风险防范、应急措施，避免环境污染引发的污染纠纷事件。CO、四氢呋喃、环戊二烯、氯甲烷属有毒物料，年需量较大，在生产、贮运过程中可能会因溢漏、包装破损等因素而引发对农产品、水、大气、土壤及生态系统的污染事故。这些物料毒性较大，一旦发生污染事故，危害较大。建议厂家加强管理，预防为主。金属钠属化学性质很活泼的物质，属极其危险物料，能与非金属直接化合，在空气中氧化迅速。遇水时起剧烈作用，生成氢气和苛性钠。本物料用量为1.07t/d，量非常大。运输、贮存过程中及工人的操作不当均会造成意外事故，尤其对近距离人员（现场作业人员）危害很大。因此须引起厂方的高度重视
38、，尽可能杜绝此类事故的发生。7.4 CO风险性评价7.4.1 可能产生的CO对环境的风险生产中使用的CO，是利用浓硫酸和甲酸进行制备，制备好的CO存储在两个100m3的低压储罐中，因此生产过程中CO的泄漏是环境风险的主要环节。CO消耗的泄漏因素主要有：（1）CO加压机轴封不严等；（2）CO储罐的泄漏或发生爆炸等。7.4.2 CO危害性分析CO是一种无色、无味、无臭的气体，比重为1.25g/L,易燃烧，燃烧时成浅蓝色火焰，有毒，空气中最大容许浓度为30mg/m3。爆炸极限12.5-74.2%，最易引燃浓度30%；产生最大爆炸压力的浓度35.2%；最大爆炸压力6.3kg/cm3;燃烧热值3.045
39、kcal/m3.危险特性：与空气混合能成为爆炸性混合物。遇高温瓶内压力增大，漏气遇火种有燃烧爆炸危险。对人体的危害性：由于它与血液中的血红蛋白的亲和力比O2大200-300倍，故人体吸入CO后，即与血红蛋白结合，生成碳氧血红蛋白，阻碍血液输氧，造成人体缺氧中毒。当浓度为400ppm时，会出现头痛、恶心、虚脱等症状；当空气中浓度达到10000ppm时，可导致人立即死亡；100ppm以上时，长时间的暴露也有不良的影响。7.4.3 CO泄漏对环境的影响预测7.4.3.1 泄漏量预测根据CO泄漏因素分析，本评价主要考虑CO储罐爆裂全部泄漏的情况，预测的泄漏量为248.4kg。7.4.3.2预测模式选取
40、泄漏常发生在有限时间（T）内，以瞬时单烟团正态扩散式，对CO在有限时间T内积分，经整理后可得泄漏时排放模式。CO发生泄漏时作为面源考虑。其计算方法：把面源的排放当作一个位于几何中心的点源的排放，对扩散参数适当修正后，采用点源模式直接计算，用以近似代表面源的扩散。有风情况点源模式如下：以排气筒地面位置为原点，有效源高为He，平均风向轴为X轴，源强为Q（mg/s）,开始非正常排放时的时间为t1，非正常排放持续时间为T，预测时刻的时间为t0。t时刻任一点（x,y,z）的浓度，以持续排放源模式为基础，乘上一个系数G1，按下式计算：式中 F混合层反射项；G1非正常排放项；h混合层高度；k反射次数。扩散参
41、数，各指数、系数的定值同前。7.4.4.3 预测结果及评价风险预测的结果见表7-1。表7-1 风险预测结果表 （单位：mg/m3）下风向距离预测稳定度122550环境空气质量二级标准A75.818423.32887.17810D17.61525.421.667610E12.33843.79641.16810由表可以看出：当CO储罐（200m3）全部泄漏时，影响范围在50m以内（标准为10mg/m3），可能对厂区及周围环境造成污染。在45m范围内对人体将产生危害，因此生产过程中应加强CO的监督管理，杜绝CO泄漏。7.5 环境风险防范、应急救护及处理措施许多重大、恶性环境污染事故的发生只要平时提高
42、警惕，加强管理和防范，本是完全可以避免的。即使发生了重大的突发性污染事故，只要我们懂得污染事故应急处理处置和紧急救护的知识和技能，就能对其做出及时有效的处置，尽可能降低污染事故的危害程度。因而，本次环评针对江西西林科实业有限公司建设项目工程涉及有毒有害物质的理化性质、毒性、环境风险原因分析，以及该厂对物料的运输、储存方式和生产工艺，充分考虑工程所在的地理位置、区域和自然环境和社会概况，针对该厂在运输、贮存及生产过程中可能出现的环境风险，提出以下防范措施及事故发生后的处理处置与应急救护措施。7.5.1 防范措施7.5.1.1 强化管理与安全生产（1）强化安全生产管理，必须制订岗位责任制，严格遵守
43、操作规程，严格遵守化学危险品管理条例及国家、地方关于易燃、易爆、有毒有害物料的储运使用安全规定。（2）强化安全生产及环境保护意识的教育，提高职工的素质，加强操作人员的上岗前的培训，进行安全生产、消防、环保、工业卫生等方面的技术培训教育。（3）建立健全环保及安全管理部门，该部门应加强监督检查，按规定监测厂内外空气及水体中的有毒有害物质，及时发现，立即处理，避免污染。（4）必须经常检查安全消防设施的完好性，使其处于即用状态，以备在事故发生时，能及时、高效率的发挥作用。（5）加强个人劳动保护，进入生产区必须穿载防护服及防护手套。7.5.1.2安全防范措施（1）采用安全性能优良的化学品专用运输槽车，同
44、时车上要配备必要的防毒器具和消防器材，预防事故发生。（2）选择合理的运输路线，尽量避开人口稠密区及居民生活区，对驾驶员要进行严格的培训和资格论证。（3）氢气、四氢呋喃、氯甲烷、二甲苯、环戊二烯、双环戊二烯、CO等属易燃易爆物料，装卸、贮运及生产过程中不得有明火，不得有火花，严禁吸烟，不得与氧化剂接触，防止阳光直射，不宜大量或久存。（4）定期检查、维修尾气吸收装置，保持良好的吸收效果。（5）主体厂房要强化通风，各种设备（阀门、法兰、泵类等）、管道的选型、进货要严把质量关，并加强检修、维护、严禁生产中物料跑、冒、滴、漏现象的发生，电气设备须选用防腐、防爆型，电源绝缘良好，防止产生电火花，接地牢靠，
45、防止产生静电。（6）在羟基锰生产车间安装CO浓度检测器来检测CO的浓度，防止CO浓度超标危机人生安全。7.5.2 应急救护措施对于使用CO的工段，设置CO有害报警仪探头和自动报警装置，对CO的泄漏报警，及时采取应急措施。CO对人体危害较大，其应急措施：a、迅速撤离泄漏污染区人员至上风向，并隔离直至气体散尽；b、切断火源，建议应急处理人员戴正压自给式呼吸器，穿一般消防服；c、切断气源，喷雾状水稀释、溶解、抽排(室内)或强力通风（室外）。对于四氢呋喃、氯甲烷、二甲苯、环戊二烯、双环戊二烯等易燃易爆物料发生泄漏时，应立即切断一切火源，严禁明火，迅速撤离无关人员。收集漏溢液于密封容器内，用大量水冲掉溢
46、出液，以水喷淋除去蒸气（特别个人防护：包括自给式呼吸器的整套防护服）。发生火灾时用粉末、醇稳定泡沫、二氧化碳来灭火。对于四氢呋喃、环戊二烯、氯甲烷、CO等有毒易燃物料的泄漏时，除了上述的措施外，还要将中毒人员迅速带到通风良好的上风向安全地带，脱去沾染的外衣，用清水冲洗被沾染的皮肤，给予医疗护理。及时送往医院，并报告有关部门采取相应的防范措施。对于钠的泄漏引起的皮肤灼伤，可用大量水及时冲洗，再用硼酸溶液洗涤，此后可按一般灼伤处理。眼灼伤时应用水冲洗，使用油膏防止粘连，随即送往医院。7.6 卫生防护距离无组织排放的有害气体进入呼吸带大气层时，其浓度如超过GB3095与TJ36规定的居住区容许浓度限值，则无组织排放源所在的生产单元（生产区、车间或工段）与居住区之间应设置卫生防护距离。工业、企业卫生防护距离L计算公式如下：式中：Cm标准浓度限值，mg