《某小区建设项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某小区建设项目可行性研究报告.docx（19页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、某小区建设工程可行性研究报告第一章总论一,工程背景1、工程名称某某小区建设工程。工程建设地址：某某居委会西。2、工程承办单位概况烟台某某置业组建于2000年，现有固定资产3000万元，注册资金1000 万元。自2006年以来，上缴税金平均在100万元以上。公司下设4个科室，现有职工18 人，有技术职称6人，其中高级工程师1人，中级工程师3人。公司将继续遵循“忠诚、团 结、开拓、创新”的宗旨，锐意进取，发奋图强，为烟台市的经济建设做出更大的贡献。二、可行性研究的依据1、工程建设单位关于编制本工程可行性研究报告的委托书2、烟台市 某某区规划局批发的建设工程选址意见书3、工程规划方案4、国家现行政策
2、、法规及有关设计规范5、工程建设单位提供的有关技术基础资料三.研究范围及内容1、工程背景及建设的必要性2、市场分析3、建设条件4、工程方案5、环境保护与节能6、工程实施进度安排7、投资估算与资金筹措第五章设计方案一、设计依据1、烟台市城市总体规划2、中华人民共和国城市规划法3、城市居住区规划设计规范(GB50180-931)4、烟台市人民政府关于实施安居工作的有关决策5、烟台市某某区规划局规划设计条件通知书6、某某小区规划及建筑设计任务书二、设计原那么本工程设计，坚持创造宜人的建设空间，以优秀的居住环境提高居民的居住品质。贯彻以人为本、环境为先、尊重自然与可持续开展思想，以建设生态型居住空间环
3、 境为规划目标，满足住宅的居住性，舒适性，平安性，耐久性和经济性，创造一个布局合理, 功能齐备，交通便捷，环境优美的现代化住宅组团空间。规划设计贯彻生态原那么，文化原那么与效益原那么，力求塑造一个具有幽雅环境、文化 内涵、经济效益、社会效益和鲜明个性的花园式生活居住空间。适应土地利用与建设实际，面向本村及社会住宅消费市场，正确处理规划中社会 效益与经济效益、超前性与可操作性之间的关系。建筑风格上，力求使传统的建筑风格和现代建筑手法相结合，使居民在享受生活 方便的同时，感受到传统文化的延伸和时代的气息。居住活动是人类文明开展的一个突出组成局部，居住行为、方式无不蕴涵着社会 生活与历史文化的“积淀
4、”，这是对传统文化、行为与社会生活方式的开展与渐进式的 延续过程，它应具有强烈的时代特征，表达出当代社会生活的内在质量与观念，作为现代 城市住区，应折射出住地居民的社会认同感与文化体验。住区不再是狭义概念上人的栖息地，而是包含人类定居生活完整过程的环境总和， 生态化的居住环境不仅要为人们提供充满阳光的住宅、洁净清新的空气，而且要增进人 际交往的机会(包含安排适宜的生产活动和交换活动)。能吸引居民参与居住环境的再创 造，创立一个具有文化内涵、地域认同和高情感的人际间彼此关爱与信任的社区，使住区真正成为培育高素质人群的基地。二、总体规划方案住宅的“均好性”与户外空间“流通性”相结合，到达“朝向”与
5、“景向”两者的 统一，以实现人、自然与建设的共存与融合。整个组团的规划结构形成多变化的、流动的、趣味的绿地空间，并合理有序的组织 车行交通系统，并满足消防要求。室内构成与结合。整体空间效果以中部开放空间为中心，结合景观绿带布局，形成 规模适宜，具有特色的居住空间。住宅以条式与南北通透式，争取每一住户均有较好的环 境，住宅空间呈开放式组合。加强了绿化空间与步行休闲系统的整合，创造了丰富的具有 视觉变化效果的、趣味的、流动性的休闲绿化空间，同时使更多住宅具有良好的“朝向” 与“景向”，丰富室内临窗效果，使更多住户在居住室直接享受大自然美景。整个规划建 筑错列式布局，收放有序，使自然环境与居住环境相
6、互融合，住户能够得到更大的空间和 环境、休闲和服务的享受。功能布局住宅布局：认别性和认同性。住宅布局强调空间塑造，户型多样，更好的满足住户的 需求。在户型设计中尽可能表达均好的原那么，充分利用地理环境因素，表达依山的优势, 形成向内具有围合的邻里凝聚力，向外具有景观辐射力。亲近自然，空间丰富，具有人情 味的高尚居住环境。道路系统：整体性和景观性。规划道路系统采用主干道与环行路相结合的模式，以主 干道与环行路有机组成区内主要交通网，同时防止了车流对景观的干扰。另外将道路设 计与小区景观营造相结合，注重出入口处的规划设计，使出入口均具良好的对景效果。注 重小区主路线型设计，将道路设计与绿化空间、建
7、筑空间相结合，创造步移景移的视觉效 果。绿化系统：系统性和生态性。规划绿地系统布局，采用点、线、面相结合的方式。即通 过带状中心绿地贯穿于住宅群体之间，并加强各组团空间中心绿化设计。绿化与景观：强调绿地与景观布置，使小区成为一个景观宜人的生态型居住组团。 通过道路向两侧渗透，将各组团有机串联起来，小区绿化立意还绿于民，景观带考虑休闲 、健身、游憩、聚会多样功能，形成草地、灌木、小亭、环境小品、活动广场相互融合，点线面 多样化，丰富多彩的生态环境。!1!、建筑设计（一）住宅设计根据国家对现代城市住房的有关要求和烟台市实际情况，规划方案对居住区的住宅 设计与选择亦作了不同深度的研究，并设计了多种住
8、宅单体，充分考虑中低收入家庭的 经济承受能力，并保证具有一定的超前性和可改造余地，作到经济，适用。住宅设计遵循 以下准那么：满足社会交往的需要，以起居空间为中心；表达地域性居住文化特征，反映时 代精神；强调近人的尺度，强化宜人、舒适、温暖的家居气氛。（二）户型设计户型为经济适用型，采用先进的设计思想，将整个住宅分为公共活动区和私人活动 区，家庭内部居寝、动静、洁污分区，同时丰富了室内空间主体效果。采用大面积卧室、卫 生间、外露阳台，室内布局紧凑，尽可能提高面积的使用率和舒适程度。住宅户型多样，适应市场需求，面积以经济适用型为主。本工程共150户，面积均为 低于90平方米的中小户型。（三）室内外
9、装饰目前住宅的二次装修已成为社会的一股庞大潮流和时尚。据统计,95%的城市居民获 得新房后，自行实施二次装修，沿海兴旺地区，30%的家庭为赶潮流，实施三次装修。针对 住户对住宅装修不可预见的诸多需求，本工程住宅只进行室内初装修，实施“毛坯房”， 以便给居民提供自由选择的空间，防止居民再装修造成的巨大浪费，以及对支撑结构的 损坏而带来的不平安隐患。1、外装饰：根据周边环境选择适当色调的外墙涂料。2、内装饰：内墙普通抹灰，住户可根据爱好选择面层处理方式：地面只做混凝土面层，毛坯地面，不粉光，留待铺地面砖或地板，卫生间墙面贴面砖。3、门窗：外门为普通防盗门，内门采用木门，安装塑钢窗。五、结构设计本工
10、程住宅的结构类型为多层框架结构，基础为独立基础。六、给水、排水设计（一）用水量估算1、生活用水量本工程住宅总户数为150户，根据当地实际情况，每户平均按3.5人计，用水定额为 按140升/人/日估算,K二L 4。那么生活用水量为：150X3.5X 140XL 4/1000=103立方米/ 0O（二）给水设计工程设计年用水量为103立方米/日X365日二3.76万立方米，给水水源由市自来水 管网供给，给水管沿主、次干路敷设，主要管径由DN150组成。（三）排水设计该工程排水包括两局部，雨水和污水，实行分流制。1、污水该工程生活污水经化粪池处理后沿小区主次干道敷设的地下污水管道排至市政污 水管网。
11、污水管径DN250毫米。2、雨水该工程的雨水沿小区主次干道路下敷设的雨水管，经汇集排入区市政管网。雨水管 径DN250毫米。七、电气设计1、供电电源小区供电电源由电网供电。2、低压配电方式及线路敷设根据住宅区建筑及负荷分布情况，住宅区采用干线式与放射式相结合方式。室外电 力电缆采用埋地敷设。3、照明建筑内照明灯具主要以荧光灯为主。楼梯间照明采用声光感应控制。室外道路及庭 院照明布置一些装饰灯具以增加艺术情调，采用自动控制开启关闭。4、通讯自动化系统该系统由网络系统、数据通信系统、综合业务数字网（ISDN）、图文通信系统等局部组 成。5、避雷及接地本工程建筑物属三级防雷，屋顶避雷采用避雷网防雷系
12、统。避雷接地、电气保护接地, 公用接地极组，该接地极利用钢筋舲基础中结构钢筋。所有管道均做等电位联结。6、有线电视与区有线电视部门合作，建筑物内预埋设有线电视线路。有线电视的户外线路均采 用埋地敷设。第六章环境保护本工程地址位于 某某区清洋街道办 某某居委会西。周围无污染企业和污染源，环 境状况良好,本工程实施后，少量生活垃圾及污水经处理后，对环境无不良影响。一、主要污染源及污染物本工程为住宅楼建设，主要污染源和污染物为生活垃圾、厨房油烟及生活污水。二、治理措施为保证该工程具有良好的生活环境，对上述污染源及污染物需采取适当的治理措施O1、生活污水生活污水采取化粪池进行处理，经污水管道排入市政污
13、水处理管网。2、生活垃圾生活垃圾实行袋装化，首先集中到住宅楼区内的垃圾中转站，再由城市环卫部门运 往城市垃圾处理场统一处理。3、加强住宅区的物业管理住宅区设立物业管理机构，以加强物业管理，由专人负责区内的卫生清扫、环境保护 和平安保卫工作。4、绿化为改善区内居住环境，给居民提供一个舒适、美丽的生活空间。本工程在土建阶段即 进行区内的绿化规划建设。其指导思想一是将可绿化的地方都绿化起来，二是强化小区 绿化的功能性，提升绿化档次，在充分满足使用需求的基础上给居民以美的享受。第七章节能一、能耗指标分析本工程属于住宅楼工程，能耗主要是水、电、采暖。二、节能措施在资源日趋枯竭的现代社会中，水、电、煤、油
14、等资源尤为紧张。在国家号召节能的大 前提下，我们积极响应，本工程节能主要从以下几个方面：1、所有设备、电器等选用符合国家规定要求的节能型设备，新型高效电器。灯具选用 高效节能灯具，例如室内采用荧光灯、小区路灯采用太阳能式路灯，减少电能损耗。2、住宅卫生间采取节水措施，采用节水型的卫生洁具及物件。3、本工程采用新型平安环保墙体材料，例如使用轻质加气砌块等，禁止使用粘土红 砖等已令行禁止建筑材料。推广使用新技术,新工艺，充分利用自然光，以节能降耗，保证 人身平安。4、本工程外墙采用苯板保温，防止产生冷桥，保障冬季室内采暖温度，减少热损失, 节约煤电资源。5、本工程还采取使用双层中空玻璃门窗、太阳能
15、热水器等一系列措施保温节能。另外，住宅楼管理机构将加强物业管理，完善各项规章制度，定期对各类设备、管道 等进行检查、维修，防止跑、冒、滴漏，减少不必要的浪费。第八章施工进度安排一.工程计划安排工程批复后，尽快着手进行前期准备工作。及时委托勘察和设计单位进行勘察及施 工图设计，并开始进行场地的平整工作。利用立体交叉作业的施工方法来缩短施工周期, 有效控制工程的工期、本钱、质量，使住宅建设尽可能物美价廉。二,各项工作实施进度情况各工程预计从2009年10月开工至2010年10月完工，在2010年11月份竣工验收, 并投入使用。第九章投资估算和资金筹措一、建设投资估算1、投资估算依据国家计委、建设部
16、发布的建设工程经济评价方法与参数及投资工程可行性研 究指南。现行投资估算有关规定、方法。建设单位提供的有关本工程资料。当地及建设单位类似工程造价。2、投资估算范围及方法投资估算范围包括工程费用、工程建设其他费用、预备费。2.1 工程费用建安工程费用按当地已竣工类似工程综合单位面积造价估算。a、住宅990元/平方米。b、小区内公共设施配套费按建筑面积取40元/平方米估算。2. 2其它费用a、前期工程费：包括三通一平、规划可研、勘察设计三项费用。三通一平按建筑面积10元/平方米估算。规划可研：7万元。勘察设计:按建筑面积6元/平方米估算。b、建设单位管理费：按工程费用的2.设估算。c、工程监理费：
17、按建筑面积6元/平方米估算。d、建筑企业劳保费：按工程费用的2. 6%估算。2. 3预备费:预备费包括基本预备费和涨价预备费两局部。基本预备费按每平方米45元计算，不考虑涨价预备费。工程总建设投资1605万元。详见附表：工程总投资估算表总投资及构成如下表：序号工程投资(万元)比例(%)1总建设投资16051002土地费用986. 13工程费用1347. 383.94其他费用100.86.35预备费58.93. 7二、投资计划及资金筹措1、投资计划工程建设总投资为1605万元，资金按工程建设进度安排使用。2、资金筹措工程建设总投资为1605万元，所需资金为建设单位自有资金、预售和其他资金。3、工
18、程资本金确定工程建设总投资1605万元，其中土地费用98万元已交，现有资金约450万元，工程 资本金占总投资的34. 14%,出资额符合国家有关资本金制度要求。第十章效益分析一、经济效益分析根据：国家计委、建设部公布的建设工程经济评价方法与参数、建设部发布的 房地产开发工程经济评价方法及和现行财、税制度。1、房产销售收入测算销售价格确定:住宅售价经评估按市场均价3200元/平方米。销售收入总计：4185.9万元。2、税金测算：按销售总额的12. 53%计共524. 5万元3、工程总本钱费用工程开发建设本钱1605万元。4、拆迁补偿：1120万元。5、利润测算销售收入4185.9万元，开发建设本
19、钱及拆迁补偿费用共计2725万元，税金524.5 万元，利润总额936. 4万元。6、投资回收期：1年（含开发期）工程实施后，其开发建设投资为1605万元，实现房产销售收入4185.9万元，实现利 润936.4万元，实现税金524.5万元，投资回收期：1年（含开发期）。本工程在经济上是 可行的。二、社会效益分析本工程属于商品住房建设工程，符合国家及当地政府产业开展政策，具有良好的社 会效益：通过启动住房消费，拉动内需，带动相关产业的开展，促进国民经济健康稳定发 展；工程的建设有利于推动住房制度改革的深化，建立新的住房供给体制，加速住宅市场 化的进程，促进房地产业整体结构调整和健康开展；工程的建
20、设带动了城市基础设施的 开展，推动了城市建设的开展和环境的改善，完善了城市功能；另外，随着工程的启动，将 解决大量社会人员的就业问题，直接、间接地为社会提供更多的就业机会，为社会的安定 团结做贡献。工程建成后，将提供住宅150套。同时为社会展示出一个具有超前性和导向性的居 住新模式，带动当地的建设和开展，为改善当地人们的住房条件做出贡献。工程总投资估算表单位：序 号工程建筑面积 （平方米）估算价值合计占总投资 比例备注建安工程其他费 用土地费用98986. 1%二工程费用130811347. 31347. 383.9%1土建安装130811295990元/平方 米2室外配套设施 建设费52.3
21、40元/平方 米二其它费用100.8100.86. 3%1前期工程费1.1三通一平等13.010元/平方 米1.2规划、可研、环 评71.3勘察费、设计费7.86元/平方米2管理费用29. 1工程费用的2. 1%3工程监理费7.86元/平方米4建筑企业劳动 保险费36. 1工程费用的 2.6%四预备费58.958.93. 7%45元/平方 米建设投资合计130811605100%单位面积造价（元/平 方米）12278、效益评估!1!1!概况1、工程内容及规模本工程为住宅建设工程，建设地点位于 某某区清洋街道办 某某居委会西。该工程 规划总用地范围面积7283平方米，工程规划建设住宅楼3幢，总建
22、筑面积13081平方米 。本工程所建住宅均为90平方米以下的中小户型。工程总投资1605万元。其中土地费用：98万元，占总投资的6. 1%；工程费用：1347. 3万元，占总投资的83. 9%；其他费用：100. 8万元，占总投资的6. 3%；预备费用：58.9万元,占总投资的3.7%。资金筹措：工程建设总投资为1605万元，所需资金为建设单位自有资金，其中土地费用98万 元已交，公司账面现有资金约450万元，自有资金占总投资额的34. 14%,其他自筹资金 占65.86%,计1057万元。2、经济效益主要指标4185. 9万元2725万元936. 4万元22. 37%12. 53%工程总销售
23、收入 工程总本钱费用 工程利润总额工程投资利润率 工程投资利税率五、研究结论1、工程具有良好的社会效益该工程符合国家及地方政府产业开展政策。通过鼓励房地产投资，扩大内需，拉动经 济，带动相关产业的开展，促进国民经济健康稳定的开展。工程新建住宅局部将为客户展示出一个具有超前性和导向性的住宅楼新模式，推动 本市及周围地区建设的开展，缓解市区住房紧张状况，满足当地人民住房需求，促进国家 房改政策的实施，并积极推动建设社会主义新居民区活动。工程的建设有利于烟台城市环境面貌的改善，有利于推动城市建设的开展和社会文明程度的提高，促进当地经济的开展，增加就业机会。工程的建设有利于改善周边居民的 住房问题。2
24、、工程选址合理，各项市政公用设施配套条件具备，建设条件充分。本工程具有极 佳的位置优势。3、工程在建设的同时，注重了环保、消防、节能等各工程措施的落实。第二章项提出的背景及建设的必要性一.工程提出的背景本工程为住宅建设工程。建设地点位于 某某区清洋街道办某某居委会西。总体规 划服从 某某居住区的总体规划设计方案。某某居住小区经烟台市 某某区规划局业务 办公会研究同意建设，并核发了建设工程选址意见书、建设用地规划许可证。目前工程建设条件已成熟准备开工建设，提出了本工程。工程规划总用地范围面积 7283平方米。当前，随着我国经济的高速度增长，人民群众的生活水平和消费水平有了很大的提 高，人们对住房
25、的要求在需求基本居住空间的基础上，对改善居住的质量方面有了越来 越强烈的愿望，居住的空间与质量，已经成为居民生活水平提高的一个重要参照物。根据国务院关于进一步深化城镇住房制度改革的指示精神，到1998年底，我省已基 本停止了住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，烟台某某为了更好的贯彻国务院、某 某关于深化住房制度改革的指示精神，同时也为了更好的开展烟台市房地产业，决定调 整住房投资结构，一是逐步开发建设一批适合于广大低收入阶层居住的住宅，以便尽快 解决困难职工的住房问题；二是建设一局部较高档次住宅，激励社会消费，拉动经济增长随着烟台市经济的快速开展，郊区城市化进程的不断加快，旧区改造工程已经成
26、为 建设和谐社会的一个重要组成局部。建设的必要性（一）符合国家产业政策及地方开展规划的要求建设“经济适用的住宅”是当前国家重点鼓励开展的房产投资和建设的主要方向。本工程的建设将充分表达烟台市建设高起点、高标准、高水平的要求，能有效改善当 地居民的住房条件，为社会提供相当数量物美价廉的住房。（二）符合现代化人居工程的要求随着中国房地产市场的成熟，住宅建设步伐的加快，高标准的新型住房已经成为房 地产市场的主体，深受市民的青睐。（三）符合城市建设的需要本工程的开发建设，不仅可以缓解市区内的住房压力，还能优化城区结构布局，加快 城市化进程。（四）能够有效改善周边居民的住房条件第三章市场分析及建设规模一
27、、市场分析（一）宏观房地产市场概况我国房地产业在改革开放后得到了极大开展。2005年度，我国房地产业市场继续保 持良好的开展走势，房地产增长速度供给增长和销售价格保持稳定的涨幅。据最新建设 统计快报说明，2005年全国房地产增长速度、供给增长和销售价格，继续呈现不同程度 的涨幅。首先在供给方面，房地产完成投资逐步表达了上升的局面。从土地方面来看，购 置土地面积增长幅度同比增长1L6%。从销售价格来看，2005年的房屋销售价格相比 2004年房屋价格持续增长。2000到2003年房屋销售价格上涨幅度每一年提高3个百分 点，2004年房屋销售价格指数为109. 7,2005年房屋销售价格指数为10
28、1o从需求方面来看,2005年我国宏观经济保持平稳快速增长，呈现出高增长低通胀的 良好态势。我国现有城镇居民4.9亿人，到实现“全国小康”的2020年，我国城市化水 平将到达55-60%,城镇居民将增长到8亿至8.5亿人。在此期间约有3-3.5亿左右的新 增城镇人口需要解决住房问题。另一方面，原有城市人口同样存在改善住房条件的需求。 2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米。初步测算，我国2020年城镇居民 的人均住房面积可能要达35平方米。也就是说，每个城镇居民的人均住房面积要在目前 基础上再增加10平方米以上。近几年我国地产行业紧紧围绕为促进国民经济增长做贡献这个主题，抓住这个
29、千载 难逢的机会，出台了 一系列的政策，起到了良好的推动作用。主要表现在：一是停止住房 的实物分配,稳步推进住房分配的货币化。二是加快现有住房改革，促进住房旧体制的转 移。三是理顺住房供应体制，加快经济适用房建设。四是加快住房二级市场的开放，鼓励 住房消费的税费政策有了很大突破，为激活市场起到了重要作用。五是调整了住房信贷 政策，加快开展住房金融，为促进居民购房，活跃市场起到了良好的助动作用。总之，随着房改政策、住房供应政策、住房二级市场的政策、税费政策、金融政策等多 项政策的拉动，带来了个人住房消费的实质性启动，也带来了全社会住宅建设的投资和 竣工面积的增长及相关产业的开展。(二)烟台房地产
30、市场状况分析1、烟台房地产市场供给分析(1)生产力状况从1998年至2006年，由房地产开发企业开发的商品住宅销售，平均每年以近31% 的速度递增。房地产企业年生产能力逐年增长，只要土地供给能跟上，住房供给生产能力 是可以保证的。(2) 土地供应土地供应从暗箱操作到招拍挂，使开发商处在了公平竞争的平台上。要最终解决土 地供应与房地产开发的矛盾，唯一的出路就是加快土地供应的市场化进程。(3)住房供给结构分析近年来烟台房地产总体呈现供求平衡，但存在产品供给结构性失衡。首先从住宅户 型面积配比看，大户型的供应量比拟充分，而小户型的住房明显缺乏，不管在市中心的白 石新城、东郊的绿色家园还是西郊的万光希
31、望家园推向市场的50-85m2左右的小户型都 很走俏，短期内一抢而空。这充分说明低端消费市场蕴藏着一定的潜力。住房供给结构的调整在一定程度上缓解了供需矛盾，面积总价适中的中低价位住宅 在未来的一段时间内仍是消费的主体，其市场容量仍在增大。房地产的特点决定了住房 消费特征是本地化、群众化、中价位，这也是本某某对住房消费引导、调空的目标。目前的 烟台市场应在保证高端产品有效供给的前提下，合理调配和把握中低层市场的有效容量， 定位产品的实效开发。1、烟台市住宅需求分析(1)人口分析烟台市总人口为646. 72万人,人口出生率为5.72%。,人口自然增长率为负的1.70%。 。其中非农业人口 18.
32、34万人，其中非农业人口 99. 19万人。家庭户规模继续缩小。老龄化进程加快，我市人口年龄结构发生了较大的变化，人口 “老龄化”程度加深。 据了解，国际上通常把65岁及以上人口占总人口的7%作为人口老龄化起点。按照这个 标准和烟台市人口老龄化的程度，我市已进入“老年型”人口社会。人口分布向城市边缘区扩散。中心区人口减少和边缘区人口增加的主要原因是烟台 近年来大规模的市政建设、旧城改造。某某的东迁使整个烟台的经济、文化中心都在向东 部转移，东部开展的同时也带动了西部的兴起，整个市区的外延开展使中心区人口密度 有了较大改观。外来流动人口大增，其居住也相对集中。他们中从事经济活动的占七成，其中涉及
33、到 商品批发业(小商品、钟表眼镜、装饰材料)、制造业、水产业、美容美发业等。据统计，目前 在烟台的温州人就有近5万余人，他们在烟台兴办企业5000余家，投资总额超过40亿 元，吸纳2万人左右就业，他们认为烟台是一个开展中的城市，投资环境好，商机无限，可 以提供较好的创业和生活空间。(2)需求结构分析购房的目的不外乎两种：其一为了自住，其二为投资；住房消费层次划分日益明显, 需求结构日益细化。租赁需求分析外来人口是烟台住房租赁市场的主要需求群体。据有关资料显示，目前外来人口承 租房屋占全市房屋租赁量的73%,其中家庭租赁占52%,单身户租赁占28%,非家庭户合 租占20%,这说明：外来流动人口租
34、赁房屋已由原来的个人为主逐步向家庭为主开展。不同层次的外来人口对房屋的需求层次是不同的。进城务工的农村剩余劳动力多分 布在建筑领域或服务行业，这一群体中居住多分布于城乡结合部的民房或建筑工棚内， 由于薪水或务工目的等原因决定了这局部人对房屋租赁市场不会有较大影响。参加工作 不久的群体是住房租赁市场的主要消费群体，也是潜在的购房主力群体，据有关资料表 明，26-30年龄段自租房比例最高，占总体比例超过30%,而自住商品房的比例中31-35 岁年龄段独占鳌头。购房需求分析动迁产生的中低档价位的住房需求巨大，将是住宅市场的主力支撑。城市基础建设和旧城区改造产生动迁居民，这一购房群体也是住房消费主体之
35、一, 这一群体中局部属于被动性提前购房。胜利路以西、环山路以北、南大街以南的旧城改造 工程，将是未来三年内烟台市综合规模最大的工程。动迁户达上千户，这局部居户的户均 面积较小，会借机改善居住条件，新房户均面积也会比老房子大，而这一住房消费群体大 多定位于中低档住房。投资性购房市场前景仍较为乐观。贷款购房进行投资的居民已不在少数，其普遍心理是以房租获利或转手获利。从长 期来看，烟台外来流动人口会不断变化增加，各层次的住房租赁市场前景良好，因此以获 取租金性的投资购房前景乐观。外来资金购房需求持续增长，但市场有效容量具有不确定性。随着城市竞争力不断增强，内外销商品房并轨，投资环境和生活环境不断提升
36、，外来 购房需求不断增长。在高端市场，本地人士需求日趋饱和，大量需求将来自市外，但具有 较大的不确定性。消费者购房选择日趋理性。家庭规模在缩小，而住房面积在增大，这反映居民住房消费水平在提高，但这种逆向 变化存在不合理的因素，消费者是被迫接受这种不正常的消费。子女成家后与父母分住 这一典型的生活习俗，也可能会逐步使房型实惠的中小户型回归。20052007年度成交 面积已显现此种迹象（海滨豪宅除外）。需求引导供给，将会成为今后住宅建设的主导，今天，人们已步入了崭新的21世纪, 房地产业有了更好的生存环境，随着人们生活需求的不断提高，商品住宅必将成为房地 产业中的一个亮点。本工程地理位置优越，基础
37、设施完善，环境良好。新颖的造型及合理的建筑结构，面 向普通市民的销售价位，都增加了该工程在住宅销售市场的竞争力。因此，其市场前景良 好。二、建设规模本工程规划总用地范围面积7283平方米，工程规划建设住宅楼3幢，总建筑面积 13081平方米，目前准备开工建设。第四章选址方案与建设条件一、工程选址方案和指导思想1、某某小区（区联社、原区二工局宿舍改造西区）建设工程位于 某某区清洋街道办 某某居委会西。总用地面积7283平方米，总建筑面积13081平方米，容积率1.796,建筑 密度：33.4%,绿化率30%o小区地势较为平坦，给水、污水、雨水、供电、通讯等工程设施均可满足小区建设需要2、借鉴国内
38、试点、示范小区成功经验，创造烟台市高品质的双文明花园小区。根据烟台市城市总体规划及小区规划设计任务书要求，挖掘烟台市滨海型旅游文 化名城的文化底蕴，实现信息-生命时代海洋文化的文化气氛与城市风貌，创造21世纪 开放型的城市特色居住区。坚持统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原那么，集约公建配套设 备。综合考虑城市的性质、气候、民族、习俗和传统风貌等地方特色，充分利用规划用 地的地形、地貌条件和周边环境。强调山脉，水脉与绿地系统的自然特征，表达“山水城 市”的儒家思想。规划以集中式带状开敞绿地为中心，尽量保存山体绿地，运用点、线、面 相结合的手法建构出居住区的绿地系统，使绿色空间渗
39、透到不同层次居民的日常活动之 中，最大限度地发挥绿地系统的生态环境效益。“以科技产业为先导”努力提高小区的科技含量，推动住宅建设智能化、产业化。 创造21世纪节地、节能、节水型的智能化社区。追求公共空间与场地规划的开放性与连续性，注意居民单位的空间性格及住宅环 境的均好性，融城市居住生活空间与自然环境之中，力求表达“以人为本”的设计理念。建立人车分流的居住区交通体系，在实现小汽车进入社区家庭的同时，保证社区 交通的便捷平安。适应居民活动规律，综合考虑日照、采光通风、防灾、配套建设及管理要求，为老年 人、疾人的生活和社会活动提供条件。为商品化经营、社会化管理及分期实施创造条件。二、建设条件（一）
40、自然条件1、地理位置烟台市位于胶东半岛中部，地处东经119 34 -121 57 ,北纬36 16 - 38 23 之间。东连威海、西接潍坊、西南与青岛毗邻，北临渤海、黄海，与辽东半岛相望， 并与大连隔海相望。市境最大横距214公里，最大纵距130公里，全市海岸线曲长 909. 12公里，沿海岛屿63个，是中国首批开放的沿海城市之一。境内交通方便，通讯快 捷。已开通二十余条国内外航线，烟台港可同世界一百多个国家和地区直接通航。火车直 达北京、上海、济南、青岛等地，基本形成海陆空立体交通网络，优越的地理位置和环境为 经济开展提供了有利条件，也为房地产市场的开展提供了经济基础。2、气候条件烟台市地
41、处中纬度，北温带东亚季风区，属暖温带季风型大陆性气候，并具有明显的 海洋性气候特征。境内四季清楚，日照充足、雨水充分、空气湿润、气候温和，年平均气温 年日照时数平均为2717小时;极端最高气温38匕，极端最低气温-13. 1C,年均 降水量为716.7毫米，且时空分布不均，差异较大，由南向北递减。全年表现为明显的季 风性，主导风向：冬季西北风，夏季东南风。（二）社会经济开展状况烟台市是全国首批十四个沿海开放城市和中国十大商贸港口之一，是胶东经贸、旅 游及文化交流的中心区域，与朝鲜、韩国隔海相望，地理位置优越；城市铁路、公路、海运、 通讯事业兴旺，是中国对外通商的重要口岸。烟台市物产丰富，经济兴
42、旺，目前已进入 “全国投资硬环境40优城市”。经过多年来的快速开展，烟台经济已经融入全球经济, 与世界各国的合作交流不断增强。2005年烟台荣获联合国人居奖、中国人居环境奖及全 国最正确魅力城市。（三）配套条件1、供电电源接自市区供电网，电源供应有保证。2、给水本工程工程平均用水量103立方米/日，年用水为3. 76万立方米，自来水公司能保 证生活用水的水量、水质、水压要求。3、排水该工程统一规划雨、污水处理管网。雨水经暗渠汇集后可直接排入雨水网，生活污水 经化粪池处理后排入市政污水管网。4、通讯 通讯:小区敷设 电缆、分区域安装 交接箱，将每个单元铺设壁嵌式 箱，每户室均预埋 暗线。电视及其它：有线电视线路沿道路走线。每户均在起居、主卧室和设置电视插口一个 。每户均敷设空调专用线路，窗外预留空调主机安装位置。宽带：通讯公司铺设专用线路。