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1、xx小区可可行性研研究报告告第一章 投资环环境分析析一、 国内环环境：中中国房地地产还有有20年年以上的的好景2004年年12月月3日上上海新国国际博览览中心，第第六届中中国住交交会拉开开序幕。与与往届相相比，本本届住交交会无论论是在规规模上还还是人气气上都堪堪称史无无前例。共共有2553家房房地产企企业及相相关行业业代表参参加本届届展会，从从侧面反反映开发发企业普普遍对未未来房地地产市场场预期向向好，一一致认同同住交会会主办方方所预言言“中国房房地产还还有200年以上上的好景景” 。“中国房地地产业已已经成为为国民经经济的重重要支柱柱产业。在在20003年中中国GDDP增长长的9.3个百百分
2、点中中，有11.8个个百分点点是由房房地产业业直接贡贡献的。中国房地产产业直接接带动了了57个个相关产产业的产产出增加加，没有有一个其其它行业业有如此此广泛的的行业推推动力。1998年年以来，中中国房地地产开发发投资、竣竣工面积积、销售售面积始始终保持持了年均均20%左右的的增长。2003年年中国住住宅投资资占GDDP比例例超过了了美国，已已经达到到了5.7%。而而在美国国，房地地产业作作为国家家经济的的三大支支柱产业业（汽车车、医药药、房地地产）之之一，已已持续了了50多多年。2020年年，中国国的城镇镇人口将将达到110.22亿人，年年均增长长4%，城城镇住宅宅存量面面积将达达到3330亿
3、平平方米，比比20004年将将净增1198.5亿平平方米，年年平均需需净增112.44亿平方方米。”二、荆州房房地产市市场：整整体良性性发展与与现阶段段迅速升升温1、湖北省省宏观政政策的指指导2004年年6月，为为了促进进房地产产业的持持续快速速健康发发展，根根据国国务院关关于促进进房地产产市场持持续健康康发展的的通知，结结合我省省实际，湖湖北省政政府出台台省政政府关于于促进房房地产业业持续健健康发展展的意见见，将将在一定定程度上上刺激商商品房市市场，保保证房产产市场健健康发展展。2、政府出出台房改改政策，取取消福利利分房自20000年年底底荆州政政府取消消福利分分房制度度，个人人购房数数量骤
4、增增。同时时，随着着居民收收入水平平不断提提高以及及消费者者观念的的转变，消消费者对对商品房房的需求求也持续续呈上升升趋势，在在很大程程度上刺刺激了商商品房市市场迅猛猛发展。3、人口城城镇化，扩扩大了市市场消费费需求。荆州是一个个文化古古城，有有着悠久久的历史史，自古古以来就就是连贯贯南北的的交通要要塞和物物资集散散地，随随着近年年来城市市基础设设施建设设的逐步步完善，吸吸引了许许多外地地人来荆荆州投资资经商。另另外户籍籍制度的的改革，使使农村人人口城镇镇化，城城镇人口口大量增增加。这这些都为为荆州市市的商品品房消费费市场增增添了新新的主力力军。4、随着人人均收入入的增加加，人民民生活水水平的
5、提提高，市市场消费费能力逐逐步增强强。2003年年荆州市市城镇居居民人均均可支配配收入770933元，上上年增长长7.44%。人人均消费费支出554000元，增增长3.3%；20003年全全市农民民人均纯纯收入225022元，增增长3.9%。(摘自：荆州州纵横之之20003年年荆州市市经济运运行特点点、问题题及对策策)2004年年荆州市市完成生生产总值值4300亿元左左右，同同比增长长855，城城镇居民民人均可可支配收收入76600元元，比上上年增长长722；农农民人均均纯收入入30002元，比比上年增增加5000元，增增长2000，增长长速度创创九年来来最好水水平，增增长速度度居全省省第一位
6、位，增加加绝对额额居全省省第二位位。（摘摘自：荆荆州市人人民政府府新闻发发言人办办公室220044年经济济发展情情况新闻闻发布稿稿）以上数据反反映了企企业和个个人的投投资与消消费仍蕴蕴藏着较较大的增增长潜力力。近年来，相相当一部部分住旧旧楼房和和平房的的居民为为了改善善居住条条件，将将以旧换换新，以以小换大大，逐渐渐从追求求“居者有有其屋”向“居者优优其屋”发展。电电脑、移移动电话话、摩托托车等消消费的快快速增长长带动了了城市消消费品市市场的活活跃，汽汽车、住住房消费费的增加加预示着着新一轮轮消费结结构升级级已为期期不远。5、同类物物业的市市场情况况荆州花园、顺顺驰太阳阳城、翰翰林苑、观观邸、
7、白白云绿水水、丽景景家园等等一批高高档次概概念住宅宅的推出出，完成成了对本本类产品品的市场场说明任任务，人人们对高高档住宅宅已广为为认同和和接受，希希望拥有有这类高高档住宅宅。在此此基础上上，本类类产品的的推广、销销售也逐逐步成熟熟，深入入人心。三、荆州房房地产消消费市场场的新机机遇：旧旧城改造造与银行行按揭1、旧城改改造，造造成了需需求量的的增加鉴于原荆州州城内人人口密度度过大的的状况，为为减轻市市政压力力， 220033年，政政府出台台“为古城城减压，城城内只许许拆房，不不许建房房”的新规规划，开开始对城城墙及城城内古迹迹、古建建筑加以以保护。同同时下令令城内十十二万人人外迁六六万，短短期
8、目标标是三年年迁出三三万人。这这给城外外的房地地开发提提供了良良好的市市场环境境。2、银行按按揭政策策的出台台，让大大量经济济实力不不是很强强的家庭庭也步入入了购房房者的行行业，增增加了市市场的需需求量。在在银行按按揭政策策，这些些消费者者通常仅仅需支付付相当于于总房款款两至四四成的首首付款，即即可提前前入住，享享受房产产的居住住权。这这就大大大增加了了消费人人群数量量，有效效刺激了了房地产产市场。第二章 项目概概况一、建设地地址新风小区二二期工程程城南南春天项项目（以以下简称称“本项目目”）位于于荆州城城南经济济技术开开发区，建建设中的的大学城城的中心心。北临临城南片片区交通通主动脉脉高规规
9、格景观观路南环环路，目目前南环环路拓宽宽工程已已顺利结结束；西西面的屈屈原南路路，是连连接南环环路与市市中心的的纽带，其其拓建工工程已经经动工，预预计20005年年底将全全部竣工工，届时时将大大大改善目目前需绕绕道进入入市中心心的状况况，在相相当大程程度上增增强本项项目的地地理优势势。二、项目规规模“新风小区区”项目规规划总用用地面积积为6117300.855平方米米，总建建筑面积积10003000平方米米，总居居住人口口26339人。其其中，已已开发的的一期工工程用地地面积996666.611平方米米，建筑筑面积2220000平方方米。本项目“城城南春天天”为“新风小小区”二期待待建工程程，
10、目前前已列入入荆州市市20004年度度房地产产开发计计划。用用地面积积520064.24平平方米，总总建筑面面积8220000平方米米，其中中含住宅宅建筑面面积7008033平方米米，商业业用房面面积96659平平方米，公公建面积积15338平方方米。总总套数为为6366套，入入住人口口约20000人人。三、总体规规划设计计理念1、充分利利用本地地块的地地理优越越性及周周边的自自然资源源，注意意人文和和环境的的可持续续性发展展，创造造既能享享受现代代都市文文明，又又能享受受生态自自然的居居住环境境；2、适应大大学城、开开发区高高知人士士需求，创创造切合合二十一一世纪生生活模式式的、高高尚、新新
11、颖、舒舒适的居居住环境境；3、在延续续一期建建筑风格格的基础础上积极极创新，利利用科学学的环境境规划方方法，为为荆州市市的住宅宅小区发发展创造造良好的的典范。四、总体规规划构思思本项目参照照浙江、深深圳等沿沿海发达达地区房房地产业业精萃，吸吸取各地地域房地地产业界界的优点点，接合合本地区区实际情情况，邀邀请国内内知名景景观设计计单位、规规划大师师倾力打打造，对对建筑外外立面、户户型设计计、楼宇宇间距、休休闲会所所、中心心广场等等合理规规划，精精心设计计。小区区内配套套设计齐齐全，规规划建设设50000平方方米中央央绿地广广场、约约10000 平平方米时时尚休闲闲会所、4400米米特色商商业街、
12、大大型地下下停车场场、社区区医疗保保健站、健健，以及及健身房房等娱乐乐休闲设设施。1、规划结结构小区以城市市主干道道、小区区广场、小小区干道道、小区区道路为为网络。整整个小区区地形成成矩形状状，以南南环路上上设入口口广场，其其余路设设次入口口，小区区中心设设区内广广场，小小区主干干道串联联若干个个小区广广场作为为主交通通网络。2、建筑单单体设计计小区建筑单单体呈南南北向，以以点面结结合式布布局，以以小区主主干道组组织交通通，均设设公共绿绿地，单单位建筑筑间路保保持规定定系数以以上，使使每个建建筑具有有较多绿绿地、阳阳光和较较好通风风。建筑筑底层设设汽车库库，均与与区内主主干道相相连。中中心广场
13、场设置中中心会所所，满足足小区管管理、服服务、休休闲等配配套所需需。次入入口设置置相应的的管理用用房和停停车场地地。小区住宅单单体定位位于公寓寓式住宅宅，由不不同户型型组成，兼兼有舒适适、自然然、集中中的布局局形式，拥拥有公共共绿地、车车库、屋屋顶露台台等配套套设施，同同时具有有结构紧紧凑、布布局合理理、功能能分区科科学、外外表亲和和不张扬扬的特点点。顶层层均设阁阁楼带屋屋顶花园园，建筑筑外形继继承传统统建筑中中粉墙黛黛瓦的神神韵，使使小区具具浓郁的的地域风风情及强强烈的可可识别性性。3、建筑环环境及园园林景观观设计整体环境景景观设计计，总体体表现现现代人文文景观的的环境特特色，结结合自然然、
14、地势势、地貌貌，塑造造小区优优雅、宁宁静、宜宜人的居居住环境境。规划建造550000平方米米中央绿绿地广场场，采用用坡地式式设计，平平均地平平在原有有基础上上高出11米左右右，实行行立体绿绿化，建建造特色色枯水景景，并辅辅以建筑筑小品装装点，以以扩大绿绿化面积积、增强强视觉冲冲击力。设计立体可可参与式式园林，开开辟运动动场所、休休闲场所所，使让让小区的的绿化景景观真正正成为业业主的休休闲享受受乐园。根据组团分分区，设设置不同同主题的的组团绿绿化，倡倡导可亲亲近的庭庭院生活活。各组组团的景景观设计计以半围围合的结结构加上上立体化化的主题题绿化使使每个组组团形成成各有特特色的悠悠悠庭园园，营造造温
15、馨居居家的归归属感。保证植被的的多样性性和色彩彩性。整整个园区区的植被被应保证证四季有有景，高高矮有序序，丰富富多样。另另外应注注意园区区植物的的色彩搭搭配，营营造一派派新鲜热热火的场场面，增增添社区区人气和和美感。小区绿地和和绿地相相应，使使人与自自然和谐谐共存，并并加以具具有地方方特色的的小品点点缀，给给人亲切切愉悦的的居住情情趣。五、物业管管理优良的物业业管理，不不仅能让让住宅本本身保值值增值，也也可使业业主的利利益得到到保障。本项目聘请请浙江省省知名万万家物业业公司进进行全程程物业指指导，该该公司从从事专业业物业管管理多年年，服务务过众多多中、高高档楼盘盘并深受受好评，资资质深厚厚，经
16、验验丰富。该该公司将将在本项项目未竣竣工前即即开始介介入，从从物业管管理的角角度及早早发现问问题、解解决问题题，避免免出现入入住后的的管理、使使用难题题。本项目推行行“绿色安安全环保保小区”概念，全全部采取取人车分分流，设设三十米米宽的主主入口仅仅供行人人出入，在在新风二二路和屈屈原南路路上还设设有两个个侧门，供供车辆出出入。小区入口设设保卫室室，每栋栋楼的单单元入口口都装有有可视对对讲系统统，公共共场所及及外墙设设高密度度红外线线监控系系统，社社区内保保安二十十四小时时巡逻，遇遇紧急情情况还可可通过报报警系统统获得最最及时的的帮助。此外，本项项目物业业管理还还提供全全天候的的小区保保洁；园园
17、林绿化化方面的的施肥、锄锄草、修修剪、除除虫等工工作；消消防设施施的保护护；公共共部位的的维修与与保养以以及代订订牛奶、书书刊报纸纸等等。想想业主所所想，急急业主所所急，让让业主享享受尊贵贵自在的的居家生生活。第三章 项目市市场分析析与整合合营销一、项目市市场分析析1、地段环环境优越越本项目位于于荆州城城南经济济技术开开发区，建建设中的的大学城城的中心心。北临临城南片片区交通通主动脉脉高规规格景观观路南环环路，目目前南环环路拓宽宽工程已已顺利结结束；西西面的屈屈原南路路，是连连接南环环路与市市中心的的纽带，其其拓建工工程已经经动工，预预计20005年年底将全全部竣工工，届时时将大大大改善目目前
18、需绕绕道进入入市中心心的状况况，实现现本项目目与城内内的零距距离接触触，在相相当大程程度上增增强本项项目的地地理优势势。2、周边生生活配套套完善本项目周边边的生活活配套包包括：新新风超市市、金丰丰园超市市、明珠珠超市；新风菜菜场、金金丰园菜菜场；农农业银行行、工商商银行；胸科医医院、二二医院、荆荆州市中中心医院院；以及及金九龙龙酒店、九九龙渊公公园、龙龙舟赛场场、东门门风景区区等休闲闲配套，生生活十分分便利。3、园林景景观设计计突出本项目对荆荆州住宅宅市场的的园林景景观设计计进行了了巨大突突破，以以1000亩的社社区规模模，开辟辟50000平方方米中央央绿地广广场，采采用坡地地式设计计，建造造
19、特色枯枯水景、实实行立体体绿化、多多组团绿绿化、设设计可参参与式园园林、开开辟运动动休闲场场所、保保证植被被的多样样性和色色彩性、建建造约110000 平方方米时尚尚休闲会会所，等等等（详详见P.5“建筑环环境及园园林景观观设计”）。4、教育配配套优势势显著自古以来，人人们就非非常看重重环境对对人的影影响，古古有“孟母三三迁”，随着着买家看看楼眼光光渐趋成成熟，买买家从购购买前期期对楼盘盘综合素素质的关关注，发发展到对对未来居居住环境境的关注注，对未未来邻居居的关注注。现代代社会，人人们在生生活的压压力之下下更渴望望一种淡淡定、闲闲适的居居家感觉觉，一份份内心的的丰盈和和自身气气质修养养的显现
20、现。目前前，全国国各大城城市的“教育楼楼盘”普遍畅畅销，销销售价格格高于周周边其他他条件相相同楼盘盘10%200%。本项目地处处大学城城中心，教教育配套套优势极极为显著著。随着着长江大大学的成成立，高高级职业业技术学学校等220余所所学校逐逐步迁入入大学城城，本项项目得天天独厚的的文化教教育氛围围，以及及业主以以教师为为主的特特点，将将吸引越越来越多多的高知知高收入入人群投投资置业业。5、建筑施施工品质质过硬本项目施工工队伍来来自中国国“建筑之之乡”浙江上上虞，推推行品牌牌第一、信信誉至上上的原则则，对施施工品质质精益求求精，深深受业界界好评。一期现房达达到了卓卓越的半半装修房房品质：独特的的
21、拉毛收收光工艺艺、优质质高硬铝铝合金窗窗、成品品窗台整整体装配配，室内内电路预预先暗藏藏，插座座接头合合理预留留等等，给给消费者者留下了了深刻的的印象。施工方在“城南春春天”的建造造中，将将继续秉秉承这种种精益求求精的作作风，把把“城南春春天”建造成成荆州市市品位最最高、质质量最好好、设施施最完善善的住宅宅示范小小区，创创造良好好的社会会效益和和经济效效益。6、市场供供求关系系良好本项目地处处城南开开发区，周周边房产产开发项项目较少少。作为为城南开开发区、荆荆州大学学城、景景观路南南环路上上第一个个大型住住宅社区区，大学学城200余所学学校的迁迁入，将将为本项项目带来来庞大的的消费群群体，营营
22、造兴旺旺蓬勃的的人气，强强力推进进本项目目住宅、商商铺的销销售。宽宽松的市市场竞争争环境，巨巨大的目目标消费费群体，使使本项目目处于良良好的市市场供求求关系中中，市场场前景令令人乐观观。7、开发区区的升值值潜力巨巨大本项目所处处的城南南经济开开发区，属属省级经经济技术术开发区区、省级级台商投投资区，近近年来发发挥其特特有的区区位、土土地、港港口、大大学城高高校科教教优势，打打“高校牌牌”、“科技牌牌”，做到到引资引引智并重重，在荆荆州市的的几大开开发区中中格外引引人注目目。在城城南经济济技术开开发区、大大学城大大力建设设的同时时，也刺刺激了周周边各相相关行业业的发展展，使得得城南片片区人气气骤
23、增。恰逢现阶段段荆州房房地产市市场迅猛猛发展、持持续升温温的大好好时机，作作为城南南开发区区、荆州州大学城城、景观观路南环环路上第第一个大大型住宅宅社区，本本项目前前景十分分看好。二、一期现现房整合合营销我公司通过过对一期期现房滞滞销情况况的深刻刻研究，认认识到其其根本原原因并非非产品本本身不符符合市场场需求，而而是缺乏乏巧妙的的产品包包装和有有效的销销售执行行。2003年年3月，本本项目聘聘请武汉汉新希望望物业代代理顾问问有限公公司进行行策划、包包装和销销售，并并初步签签订销售售代理合合同。武汉新希望望物业代代理顾问问有限公公司是一一家从事事房地产产营销策策划与销销售代理理顾问的的专门公公司
24、，业业务广及及西安、郑郑州、武武汉、昆昆明四地地，先后后与200家知名名开发商商长线合合作，拥拥有8年年的实战战经验，44 8个个楼盘成成功策划划、营销销的经历历。该公公司凭借借先进的的管理模模式、扎扎实的工工作精神神、精专专的业务务能力等等诸多方方面的优优势，屡屡屡超额额完成销销售任务务，典型型案例年年销售110万余余方，销销售额逾逾亿元，更更创下了了日售11万平米米的售楼楼奇迹。其其中曾为为9个滞滞销楼盘盘做出科科学的分分析、诊诊断，并并重新策策划入市市，使其其圆满赢赢得市场场销售。迅迅速售罄罄，被发发展商誉誉为“房产良良医”、“发展商商的新希希望”。武汉新希望望物业代代理顾问问有限公公司
25、自接接手本项项目后，对对产品进进行了全全新的整整合包装装、营销销策划，运运用规范范、科学学、有效效的操作作技巧，大大大加强强了本项项目的销销售力度度。截止止20004年底底，售罄罄住宅1100套套，占接接手时未未售1886套的的54%，大大大加快了了项目的的资金回回笼速度度。20005年年元旦及及春节期期间，新新希望公公司根据据返乡回回城人员员骤增等等趋势，策策划举办办了“迎新年年，购房房四重礼礼”等促销销活动，进进一步加加强销售售攻势，以以一期所所余近990套住住宅猛烈烈冲击市市场。事实证明，本本项目聘聘请武汉汉新希望望物业代代理顾问问有限公公司，对对产品进进行全新新的整合合包装、营营销策划
26、划和强势势销售，使使本项目目销售进进度、资资金回笼笼与周转转产生了了重大转转折。据据此进度度预计，一一期1886套现现房将于于20005年44月实现现1000%售罄罄，实现现资金全全部回笼笼。三、“城南南春天”价格定定位现阶段本项项目同类类物业荆荆州花园园、顺驰驰太阳城城、翰林林苑等一一批高档档次概念念住宅的的推出，已已完成了了对本类类产品的的市场说说明任务务，人们们对之广广为接受受并希望望拥有。另一方面，如如上所述述，本项项目恰逢逢现阶段段荆州房房地产市市场迅猛猛发展、持持续升温温的大好好时机。从从20005年11月我公公司对市市场同类类产品的的价格调调查（见见下表）可可以看出出，目前前市场
27、同同类产品品销售均均价皆在在14000元/ m22以上。楼盘名称荆州花园顺驰太阳阳城翰林苑观邸起价（元/ m22）1380161614481428均价（元/ m22）1550175014601750备 注仅剩10余余套与上表所列列同类产产品相比比，“城南春春天”在园林林景观设设计（详详见P.5“建筑环环境及园园林景观观设计”）、教教育配套套（详见见P.77“教育配配套优势势显著”）、产产品品质质（详见见P.77“建筑施施工品质质过硬”）等方方面具有有显著优优势。如园林景观观设计方方面，顺顺驰太阳城城无中心心花园广广场，其其他项目目的设计计力度也也较弱。而而本项目目对荆州州住宅市市场的园园林景观
28、观设计进进行了巨巨大突破破，以1100亩亩的社区区规模，开开辟50000平平方米中中央绿地地广场，采采用坡地地式设计计，建造造特色枯枯水景、实实行立体体绿化、多多组团绿绿化、设设计可参参与式园园林、开开辟运动动休闲场场所、保保证植被被的多样样性和色色彩性、建建造约110000 平方方米时尚尚休闲会会所，等等等。根据消费者者“买升不不买降”的心理理特征，我我公司将将对“城南春春天”的销售售采取“低开高高走”的价格格策略，即即在入市市初期采采取较优优惠的定定价，之之后根据据供求关关系的变变化控制制涨幅，有有计划地地逐步提提升销售售价格。目前，我公公司根据据项目自自身特点点，结合合市场同同类产品品价
29、格，进进行综合合研究分分析，将将“城南春春天”入市阶阶段销售售均价定定为14400元元/ mm2。预预计将获获得广泛泛的市场场认同，为为本项目目的销售售开启良良好的开开端，促促进资金金的良性性循环周周转。四、“城南南春天”整合营营销武汉新希望望物业代代理顾问问有限公公司在对对一期现现房进行行全新的的整合包包装、营营销策划划、强势势销售的的同时，也也为二期期“城南春春天”的包装装与营销销进行了了良好铺铺垫，“城南春春天”尚未开开盘，其其产品优优势，以以及在一一期基础础上的改改进已在在荆州深深入人心心，积累累了大量量潜在客客户，详详细登记记预订客客户已达达1000人。预预计开盘盘后，产产品销售售将
30、势如如破竹，实实现更快快的资金金回笼，实实现将资资金周转转的良性性循环。“城南春天天”在产品品包装上上紧紧抓抓住产品品园林景景观设计计、教育育配套的的重大优优势，切切合目标标消费群群（以周周边教师师、公务务员等高高知高收收入人群群为主）的的特征，推推广“生态”、“人文”概念，树树立了产产品新颖颖、高尚尚、亲切切、健康康的良好好形象。1、案名：新风小小区二期期城南春春天以“城南春春天”这一富富有现代代都市人人文气息息的新颖颖命名，引引领产品品包装形形象的焕焕然一新新。“城南”点明项项目地址址，“春天”带给受受众清新新亲切、绿绿意盎然然、生机机勃勃的的感受。“城南春天”寓意二期产品不仅是对一期的创
31、新，更是给城南片区、给整个荆州来了春天般的新意。2、推广主主题：春春天里的的书香院院落“春天”点点题，并并紧扣产产品的园园林景观观设计优优势；“书香院院落”紧扣产产品的另另一重大大优势教育育配套，并并深深契契合。3、组团名名：梅园园、兰园园、竹园园、菊园园将“春天”般居住住的新意意具体到到每个组组团，给给每位住住户属于于自己的的居住情情趣。梅兰竹菊既既是绿色色生态、自自然园林林的代表表，体现现产品的的园林景景观设计计优势；也是中中国传统统文化中中高尚品品格的象象征，极极具人文文意涵。“梅园、兰园、竹园、菊园”的组团命名，同样是既紧扣产品优势，也深得目标消费群（以周边教师、公务员等高知高收入人群
32、为主）所爱。4、主打广广告语：（1）20005荆荆州最值值得期待待的生态态人文住住宅（开开盘前）（2）领舞舞城南新新生活（开开盘后，暂暂定）以强势的主主打广告告语吸引引受众的的密切关关注。主打广告语语的设计计表现十十分抢眼眼，并在在产品包包装（报报纸广告告、宣传传单、户户外广告告、售楼楼部包装装等）中中频频出出现，给给受众反反复、强强烈的刺刺激。5、卖点提提炼：（1）金牌牌美福地地，品艺艺术人文文书香。绝版地段，浸浸染大学学城墨秀秀书香，尽尽享城南南经济开开发区商商圈活力力，坐拥拥高标准准景观路路南环路路的便利利和尊荣荣，多条条公交线线路直达达小区门门口。黄金福地，缔缔造高尚尚儒雅生生活品质质
33、，辐射射无限升升值潜力力。（2）优越越性价比比，体贴贴生活多多样选择择的空间间超值起价，引引领城南南片区超超值风暴暴。精心打造，细细心雕琢琢，成就就卓越半半装修房房品质：独特的的拉毛收收光工艺艺、优质质高硬铝铝合金窗窗、成品品窗台整整体装配配，室内内电路预预先暗藏藏，插座座接头合合理预留留省钱、省时时、省心心，品质质关怀生生活，让让家的感感觉更好好。（3）完美美设计，成成就大家家风范100亩宏宏大规模模，10000时尚休休闲会所所，50000中央绿绿化广场场，4000m特特色商业业街，静静谧社区区、纯美美领地。精精彩贴心心户型，南南北向、穿穿堂风、大大开间、短短进深，完完美多样样。每户户专配储
34、储藏室，/时尚车车库，给给你更多多生活空空间。绿意漾漾，日日子缓缓缓，生活活散散。（4）完善善配套，实实现爱家家之人的的梦想金九龙酒店店、九龙龙渊公园园、龙舟舟赛场、东东门风景景区等休休闲场所所举步即即至；江江汉石油油学院、石石油附中中、石油油附小、石石油幼儿儿园、新新风幼儿儿园等名名校环绕绕毗邻；超市、菜菜场、医医院、银银行、商商场林立立四周。爱家人、爱爱孩子，就就该让他他们住在在这里。（5）“五五心”级物管管，感受受心的呵呵护家的价值，不不可忽视视的一部部分是在在建筑之之外的，一一种真正正让您省省心、舒舒心、放放心、贴贴心、怡怡心的“五心”级生活活：244小时保保安守岗岗及不间间断巡逻逻、
35、高密密度闭路路监控探探头、可可视对讲讲门禁系系统，多多项人性性化家政政服务。让尊崇和安安全，在在点滴享享受中自自然流露露。第四章 投资计计划及经经济分析析一、前期工工程情况况1、土地出出让手续续全部完完善；2、地质勘勘察已全全部结束束；3、建施图图纸、基基础图纸纸已设计计完成。二、投资计计划及建建设周期期本项目“城城南春天天”总投资资约需人人民币柒柒仟玖佰佰万元，详详情请见见下表：项目占地（m2）建筑面积（m2）总投资（万元）备注住宅311466.7447080336747.00商业用房6968.8596591146.00公建1538成本摊入住住宅及营营业用房房合计381166.0008200
36、007893.00说明：上述述土地不不包括道道路代征征地。三、建设周周期及资资金来源源计划本公司将对对“城南春春天”项目分分两阶段段进行滚滚动式开开发。第第一阶段段开发总总建面约约410000平平方米，其其中临南南环路商商业用房房总建面面约76600平平方米，住住宅总建建面约3334000平方方米，合合计需投投入资金金41000万元元。资金金来源计计划：（1）公司司土地投投入款110966万元（出出让土地地评估价价）已付付；（2）在本本项目“城南春春天”第一阶阶段开发发建设中中，新风风小区一一期待售售近900套现房房正在热热销中，预预计于220055年4月月全部售售罄，实实现销售售收入（资资金
37、回笼笼）13300万万元； （3）在本本项目“城南春春天”第一阶阶段开发发建设中中，新风风小区一一期靠近近南环路路临街商商业用房房（一至至二层）约约76000平方方米同期期热卖，资资金回笼笼快，预预计于220055年8月月全部售售罄，实实现销售售收入（资资金回笼笼）16672万万元；（3）银行行部门贷贷款支持持第一阶阶段项目目中的工工程款约约20000万元元；（4）根据据与施工工单位签签订的合合同规定定，本项项目“城南春春天”第一、二二阶段工工程全部部竣工验验收后，支支付总工工程款的的80%左右，因因此可余余一部分分工程款款的支付付资金；（5）第一一阶段开开发建设设的同时时，代理理销售公公司进
38、行行强有力力度的房房产预售售，将促促使资金金快速回回笼。预预计本项项目第一一阶段将将于20005年年2月开开工，55月开始始预售，88月至少少实现销销售收入入20000万元元（第一一阶段全全部63348万万元的330%）。至至此第二二阶段项项目开工工。综上所述，本本项目将将使资金金的灵活活周转，与与项目的的顺利开开发建设设环环相相扣，实实现整体体良性循循环。本项目计划划至多在在二年半半内顺利利完成两两个阶段段的全部部开发建建设，三三年半内内实现全全部销售售收入，二二年半内内还清全全部贷款款。四、经济分分析本项目的成成本、利利润，由由住宅、商商业用房房、架空空层（车车库、储储藏室）三三部分组组成
39、，且且架空层层成本已已摊入住住宅商业业用房成成本中，其其销售所所得即为为纯利润润，具体体分析如如下：1、住宅（商商品房），测测算成本本为人民民币9553，预预计盈利利31665万元元。如下下表：面积（m2）单位成本（元/ mm2）总成本（万元）销售均价（元/ mm2）销售收入（万元）利润（万元）7080339536747140099123165说明：具体体明细见见附表（11）2、商业用用房由临临街一至至二层组组成，测测算成本本为人民民币11187元元/ mm2，预预计盈利利9788万元，如如下表：面积（m2）单位成本（元/ mm2）总成本（万元）销售均价（元/ mm2）销售收入（万元）利润（万
40、元）96591187114722002125978说明：具体体明细见见附表（22）。3、架空层层（车库库、储藏藏室），因因其成本本已摊入入住宅、商商业用房房成本中中，故其其销售收收入均为为利润，即即人民币币8222万元，如如下表：项目面积（m2）销售价（元/m22）销售收入（万元）备注储藏室4620650300车 库45001160522合 计91208224、由上述述经济分分析得出出，本项项目综合合经济效效益分析析如下表表：项目面积（m2）总投入（元/m22）总收入（万元）利润（万元）住 宅708033674799123165商业用房965911472125978车 库4500522522储
41、藏室4620300300合 计89592278941285994965附表（1） 住宅宅成本分分析项目数量每平方米摊摊销（元/ mm2）金额（万元）备注建筑面积708033土地款2001416.06城市配套费费40283.2212土地规划设设计费10.24472.50023中心会所14.922105.663811绿化广场22.388158.445711配电设施8.5460.46657道路15106.220455土建费、水水电安装装5003540.15开发管理费费41.4293.112444按销售收入入3%计计不可预见费费用20.7146.556222按销售收入入1.55%计税金79.8565.
42、000799按销售收入入5.77%计合计925.9986747.3855附表（2） 商业业用房成成本分析析项目数量每平方米摊摊销（元/ mm2）金额（万元）备注建筑面积9659土地款200193.118城市配套费费4038.6336土地规划设设计费10.2449.89008中心会所14.92214.41112绿化广场22.38821.61168配电设施8.548.24888道路1514.48885物业管理设设施51.76649.9995土建费、水水电安装装600579.554开发管理费费6663.74494按销售收入入3%计计不可预见费费用3331.87747按销售收入入1.55%计税金125.44121.112399按销售收入入5.77%计合计1187.241146.75551