《房地产项目管理开发贷款基本知识流程.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产项目管理开发贷款基本知识流程.docx（59页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、房地产项项目开发发贷款基基本流程程时间:220100-077-222 211:499来源:未知 作者:l 点击击:次开发贷款款定义 房地产产开发类类贷款是是指对房房地产开开发企业业发放的的，用于于房屋建建造、土土地开发发过程中中所需的的贷款。 借款款主体 经房地地产开发发行业主主管部门门批准设设立，在在工商行行政管理理部门登登记注册册并已取取得企企业法人人营业执执照的的房地产产开发企企业。 贷款条条件 11.必须须经国家家房地开发发贷款定定义房地地产开发发类贷款款是指对对房地产产开发企企业发放放的，用用于房屋屋建造、土地开开发过程程中所需需的贷款款。借款款主体经房房地产开开发行业业主管部部门批
2、准准设立，在工商商行政管管理部门门登记注注册并已已取得企业法法人营业业执照的房地地产开发发企业。贷款款条件1.必须经经国家房房地产业业主管部部门批准准设立，在工商商行政管管理机关关注册登登记，取取得企业业法人营营业执照照并通过过年检，取得行行业主管管部门核核发的房房地产开开发企业业资质等等级证书书的房地地产开发发企业。2.具有贷贷款卡，在银行行开立基基本账户户或一般般账户。3.开发项项目与其其资质等等级相符符。4.项目开开发手续续文件齐齐全、完完整、真真实、有有效，应应取得土土地使用用权证、建设用用地规划划许可证证、建设设工程规规划许可可证、开开(施)工许可可证，按按规定缴缴纳土地地出让金金。
3、5.项目的的实际功功能与规规划用途途相符，能有效效满足当当地住宅宅市场的的需求，有良好好的市场场租售前前景。6.项目的的工程预预算、施施工计划划符合国国家和当当地政府府的有关关规定，工程预预算总投投资能满满足项目目完工前前由于通通货膨胀胀及不可可预见等等因素追追加预算算的需要要。7.贷款用用途符合合国家有有关法规规和政策策。8.项目资资本金应应达到项项目预算算总投资资的355%以上上，并须须在银行行贷款到到位之前前投入项项目建设设。贷款款所需材材料一.基本材材料1.法人人营业执执照(原原件及复复印件)和建设设管理部部门核准准的资质质证明;2.法人代代码证书书(原件件及复印印件);3.税务登登记
4、证(原件及及复印件件);4.企业贷贷款卡;5.财政部部门或会会计(审审计)事事务所核核准的前前三个年年度财务务报表和和审计报报告，成成立不足足三年的的企业提提交自成成立以来来的年度度审计报报告和近近期报表表;6.公司章章程(原原件及复复印件);7.验资报报告(原原件及复复印件);8.法定代代表人证证明、签签字样本本;(责责任编辑辑：l)房地产开开发贷款款可以采采取期权权抵押方方式鉴于购房房者获得得的房屋屋期权可可设定抵抵押，则则开发商商拥有的的房屋期期权也应应该可以以设定抵抵押。上上海市人人民政府府第766号令上海市市房地产产抵押办办法第第三条就就规定了了房屋期期权包括括房屋建建设期权权和预购
5、购商品房房期权，即依法法生效的的建设工工程总承承包合同同，建设设工程施施工总承承包合同同约定鉴于于购房者者获得的的房屋期期权可设设定抵押押，则开开发商拥拥有的房房屋期权权也应该该可以设设定抵押押。上海海市人民民政府第第76号号令上上海市房房地产抵抵押办法法第三三条就规规定了“房屋期期权包括括房屋建建设期权权和预购购商品房房期权”，即依依法生效效的建设设工程总总承包合合同，建建设工程程施工总总承包合合同约定定开发商商某一时时间获得得建成房房屋的权权利可设设定抵押押。建设设银行上上海分行行曾经尝尝试以开开发商与与施工单单位签定定的合法法生效的的建筑工工程承包包合同为为依据，按在建建项目分分部工程程
6、完成工工程量分分段设定定抵押权权，分段段递增抵抵押物，并按约约定的抵抵押额分分次发放放贷款。房地产抵抵押贷款款知识介介绍一、房地地产抵押押与房地地产抵押押贷款的的含义 (一)抵押与与房地产产抵押 抵押是是指债务务人在法法律上把把其财产产所有权权转让给给债权人人，而债债权人并并不占有有财产的的一种担担保形式式。 抵抵押可分分为两类类：一类类是不成成文法抵抵押，即即是把财财产的所所有权转转让给债债权人，能否收收口， 要看债债务的偿偿还一、房地产产抵押与与房地产产抵押贷贷款的含含义(一一)抵押押与房地地产抵押押抵押押是指债债务人在在法律上上把其财财产所有有权转让让给债权权人，而而债权人人并不占占有财
7、产产的一种种担保形形式。抵押押可分为为两类：一类是是不成文文法抵押押，即是是把财产产的所有有权转让让给债权权人，能能否收口口，要看看债务的的偿还情情况而定定，如不不能按时时清偿所所借债务务，财产产所有权权便不能能收回。如果能能按时清清偿所借借债务，财产所所有权便便可以收收回;另另一类是是有合法法留置权权的抵押押，它是是在法律律上给予予承押人人留置财财产的权权利。抵抵押是在在债务人人和债权权人都认认为比较较公平合合理的前前提下，为确保保债务按按时清偿偿而实行行有价担担保的一一种行为为。对于于债务人人(承押押人、抵抵押人)来说，仍然保保留对财财产的占占有和使使用;对对于债权权人(受受押人。抵押权权
8、人)而而言，在在债务清清偿之前前，拥有有抵押财财的所有有权，可可避免遭遭受损失失，在整整个抵押押过程中中，债权权人享有有抵押权权。抵押押权是在在他人所所有的不不动产上上设定的的一种担担保物权权，当债务务人不能能履行偿偿债时，债权人人有权拍拍卖。转转让或兑兑现设定定抵押的的财产，并从其其款项中中得到清清偿。抵抵押权与与债权的的关系十十分密切切，它随随着债权权的发生生而发生生，随债债权的消消失而消消失。作作为抵押押的财产产即抵押押品的种种类很多多，一般般为易子子保存或或变卖的的商品，如股票票。债券券、房地地产等。房地地产抵押押是抵押押的一种种形式，指抵押押人将其其合法拥拥有的房房地产以以不转移移占
9、有的的方式向向抵押权权人提供供债务履履行担保保的行为为。房地地产抵押押权即是是以房地地产作为为清偿债债务的担担保的财财产而形形成的权权利，是是随房地地产抵押押的形成成而发生生的。房房地产由由于其经经济价值值大，耐耐用期限限长，具具有保值值、增值值性、不不可移动动性，是是一种较较为理想想的抵押押品。在在房地产产抵押期期间，房房地产产产权仍然然由产权权所有者者管理，债权人人只能按按期取息息和收回回借款，而无使使用与管管理房地地产的权权利。当当债务还还清，债债权人收收回房契契、地契契，抵押押即告结结束。如如债务到到期抵押押人不能能清偿，抵押权权人可以以向法院院申请拍拍卖 抵抵押物，以偿还还其债务务。
10、债务务已到期期而未能能清偿时时，抵押押房地产产的所有有权属于于抵押权权人。如如抵押物物拍卖。转让后后所得价价款偿还还债务有有剩余部部分，应应退还给给抵押人人，不足足时抵押押权人仍仍可以和和其他债债权人一一样，可可向债务务人继续续追索。(二二)房地地产抵押押贷款抵押押贷款也也叫抵押押放款或或财产担担保放款款，指银银行或其其他金融融(责任任编辑：l)房地产抵抵押贷款款的法律律风险与与防范目前全国国房地产产市场处处于震荡荡之中，虽然国国家、地地方不断断出台调调控政策策措施，如果房房地产市市场一旦旦衰退，将对银银行的信信贷资金金将构成成巨大的的风险，其杀伤伤力不可可低估。房地产产抵押贷贷款相对对于保证
11、证贷款风风险较小小，但目目前房地地产抵押押贷款潜潜在着较较大的法法律风险险，不能能不引起起银目前前全国房房地产市市场处于于“震荡荡”之中中，虽然然国家、地方不不断出台台调控政政策措施施，如果果房地产产市场一一旦衰退退，将对对银行的的信贷资资金将构构成巨大大的风险险，其“杀伤力力”不可可低估。房地产产抵押贷贷款相对对于保证证贷款风风险较小小，但目目前房地地产抵押押贷款潜潜在着较较大的法法律风险险，不能能不引起起银行高高度的警警觉和重重视，有有必要对对房地产产抵押贷贷款采取取有效防防范措施施，以防防止信贷贷资产的的流失。一、房地产产开发抵抵押贷款款的风险险和防范范1、房地产产开发应应具备“四个证证
12、”，按按照建建设部、国家计计委、财财政部、国土资资源部、中国人人民银行行、国家家税务总总局关于于加强房房地产市市场宏观观调控促促进房地地产市场场健康发发展的若若干意见见的规规定，“对未取取得土地地使用权权证书、建设用用地规划划许可证证、建设设工程规规划许可可证和施施工许可可证的项项目，不不得发放放任何形形式的贷贷款。”按照担保法法司法法解释第第四十八八条规定定“以法法定程序序确认为为违法、违章的的建筑物物抵押的的，抵押押无效。”不具具备“四四证”建建筑起来来的房产产应属于于违章建建筑，因因此银行行不应向向“四证证”不齐齐的开发发商发放放房地产产抵押贷贷款。2、房地产产开发建建筑承包包商优于于抵
13、押权权人受偿偿。中中华人民民共和国国合同法法第二二百八十十六条规规定：“发包人人未按照照约定支支付价款款的，承承包人可可以催告告发包人人在合理理期限内内支付价价款。发发包人逾逾期不支支付的，除按照照建设工工程的性性质不宜宜折价、拍卖的的以外，承包人人可以与与发包人人协议将将工程折折价，也也可以申申请人民民法院将将工程依依法拍卖卖。建设设工程的的价款就就该工程程的折价价或者拍拍卖的价价款优先先受偿。”而最高人人民法院院关于建建设工程程优先受受偿权问问题的批批复第第一条进进一步明明确规定定：“人人民法院院在受理理房地产产纠纷案案件和办办理执行行案件中中，应当当按照中华人人民共和和国合同同法第第二百
14、八八十六条条的规定定，认定定建筑工工程的承承包人的的优先受受偿权优优先于抵抵押权和和其他债债权。”因此如如果借款款人欠银银行贷款款(房地地产抵押押贷款)，又欠欠建筑工工程款，那么按按照上述述法律规规定建筑筑工程款款优先于于银行抵抵押贷款款受偿。银行行应采取取以下两两种方式式防范这这种贷款款风险：一是认认真执行行贷款“三查”制度，切实做做好贷前前调查，查明防防地产开开发商是是否欠建建筑商建建筑工程程款;二二是根据据意思自自治的原原则，由由建筑商商作出放放弃建筑筑工程优优先受偿偿的书面面承诺;三是通通过借款款人要求求建筑商商对借款款本息承承担连带带保证责责任。(责任编编辑：ll)北京市国国土资源源
15、局关于于房地产产开发项项目在建建工程抵抵押登记记有关问问题各区(县县)国土土资源分分局、各各区(县县)房屋屋行政管管理部门门、北京京市国土土资源局局经济技技术开发发区分局局、各房房地产开开发企业业： 为为规范我我市在建建工程抵抵押登记记工作，保护抵抵押权人人、抵押押人及相相关权利利人的合合法权益益，根据据中华华人民共共和国城城市房地地产管理理法及及城市市房地产产抵押管管理各区区(县)国土资资源分局局、各区区(县)房屋行行政管理理部门、北京市市国土资资源局经经济技术术开发区区分局、各房地地产开发发企业：为规规范我市市在建工工程抵押押登记工工作，保保护抵押押权人、抵押人人及相关关权利人人的合法法权
16、益，根据中华人人民共和和国城市市房地产产管理法法及城市房房地产抵抵押管理理办法(20001年年建设部部第988号令)等有关关法律法法规的规规定，现现就我市市房地产产开发项项目在建建工程抵抵押登记记工作有有关问题题通知如如下：一、本通知知所称在在建工程程抵押，是指抵抵押人为为取得在在建工程程。继续续建造资资金的贷贷款，以以其合法法方式取取得的土土地使用用权连同同在建工工程的投投入资产产，以不不转移占占有的方方式抵押押给贷款款银行(包括其其它法定定金融机机构)作作为偿还还贷款履履行担保保的行为为。二、房地产产开发项项目在建建工程抵抵押登记记工作统统一由北北京市国国土资源源局(以以下简称称市国土土局
17、)及及各区(县)国国土资源源分局负负责办理理。北京京市建设设委员会会(以下下称市建建委)及及各区(县)房房屋行政政管理部部门按照照职责分分工负责责相关工工作。三、未取得得北京京市商品品房预售售许可证证的房房地产开开发项目目拟办理理在建工工程抵押押登记，需由房房地产开开发企业业向市建建委申请请核实未未办理商商品房预预售许可可证的情情况。市市建委核核实后为为房地产产开发企企业出具具抵押楼楼栋未办办理商品品房预售售许可证证的证明明，房地地产开发发企业和和提供贷贷款的金金融机构构凭此证证明向市市、区(县)国国土资源源管理部部门申请请办理在在建工程程抵押登登记手续续。四、未取得得北京京市商品品房预售售许
18、可证证的房房地产开开发项目目办理在在建工程程抵押登登记期间间，市建建委对房房地产开开发企业业提出的的预售许许可申请请不予受受理。房房地产开开发企业业办理在在建工程程抵押登登记审批批事项完完毕后，方可申申请预售售许可。五、房地产产开发企企业申请请办理北京市市商品房房预售许许可证时，对对预售项项目已办办理了在在建工程程抵押登登记的，需由抵抵押权人人出具同同意抵押押房屋销销售的证证明。六、已取得得北京京市商品品房预售售许可证证的项项目，以以未售房房屋抵押押的，需需由提供供贷款的的金融机机构和房房地产开开发企业业共同向向项目所所在地的的市、区区县建委委、房管管局申请请查询拟拟抵押房房屋未销销售情况况。
19、市、区县建建委、房房管局通通过北京京市房地地产交易易管理网网查询后后，为提提供贷款款的金融融机构和和房地产产开发企企业出具具拟抵押押房屋未未销售(指未网网上认购购、网上上签约)的证明明。房地地产开发发企业和和提供贷贷款的金金融机构构凭此证证明向市市、区(县)国国土资源源管理部部门申请请办理未未售房屋屋在建工工程抵押押登记手手续。(责任编编辑：ll)住房反向向抵押贷贷款定义义住房房反向抵抵押贷款款就是指指已经拥拥有房屋屋产权的的老年人人将房屋屋产权抵抵押给银银行、保保险公司司等金融融机构，相应的的金融机机构对借借款人的的年龄、预计寿寿命、房房屋的现现值、未未来的增增值、折折损情况况及借款款人去世
20、世时房产产的价值值进行综综合评估估后，按按其房屋屋的评估估价值减减去预期期折损和和预支利利息，并并按人的的平均寿寿命计算算，将其其房屋的的价值化化整为零零，分摊摊到预期期寿命年年限中去去，按月月或年支支付现金金给借款款人，一一直延续续到借款款人去世世。它使使得投保保人终生生可以提提前支用用该房屋屋的销售售款。借款款人在获获得现金金的同时时，将继继续获得得房屋的的居住权权并负责责维护。当借款款人去世世后，相相应的金金融机构构获得房房屋的产产权，进进行销售售、出租租或者拍拍卖，所所得用来来偿还贷贷款本息息，相应应的金融融机构同同时享有有房产的的升值部部分。即即“抵押押房产、领取年年金”。因其操操作
21、过程程像是把把抵押贷贷款业务务反过来来做，如如同金融融机构用用分期付付款的方方式从借借款人手手中买房房，所以以在美国国最先被被称为“反向抵抵押贷款款”。申请公积积金住房房抵押贷贷款手续续个人人申请住住房公积积金抵押押贷款，向承办办银行提提交以下下证明文文件：户户口薄，如户口口薄未能能清楚反反映申请请人的婚婚姻情况况或配偶偶情况的的，需补补充申请请人结婚婚证。申申请购房房贷款的的，提供供有效的的商品房房购销合合同，或或房屋买买卖契约约(二手手楼买卖卖)。申申请大修修住房贷贷款的，提供由由规划、土地、建设行行政管理理部门颁颁发的规规划许可可证、用用地许可可证、建建筑施工工许可证证或有同同样效力力的
22、文件件、批文文，工程程预算。建建房的参参照大修修类执行行，实施施后再明明确工作作程序。市市外职工工在我市市申请住住房公积积金贷款款的，需需提供申申请人缴缴存地住住房公积积金管理理部门出出具的证证明，反反映申请请人住房房公积金金的缴存存情况(包括缴缴存时间间、缴存存比例、工资基基数、和和缴存额额)，或或受委托托银行要要求的其其他资料料。如如共同购购房人中中存在夫夫妇以外外第三人人的(以以购房合合同为准准)，需需提供有有第三人人签名认认可的借借款抵押押合同书书(如组组合贷款款合同中中包括了了抵押物物处理的的，可用用该合同同替代)或由房房地产管管理部门门出具的的有第三三人姓名名的抵押押证明书书;如共
23、共同购房房人为被被监护人人的(年年龄未达达法律规规定)，由监护护人代为为签名。贷贷款申请请人(或或开发商商)在佛山市市住房公公积金住住房抵押押贷款业业务办理理流程时时间跟踪踪表上上签名确确认申报报时间，交回承承办银行行。以上上资料经经承办银银行初步步核对后后，送交交市住房房公积金金管理中中心或管管理部审审核，经经审核通通过的，由市住住房公积积金管理理中心或或管理部部委托承承办银行行发出贷贷款并划划入售房房方帐号号;建造造、翻建建和大修修住房的的，承办办银行将将贷款划划入施工工方帐号号。政策性住住房抵押押贷款申申请须知知职工工个人申申请政策策性住房房抵押贷贷款必须须同时满满足以下下几个条条件：l
24、、具有城城镇常住住房口;2、按时足足额交纳纳住房公公积金一一年以上上;3、具有购购建自住住住房的的合同或或有关证证明文件件;4、具有稳稳定的经经济收入入和偿还还贷款本本息的能能力;5、同意用用本人所所购建的的住房作作抵押物物，并按按规定办办理贷款款担保、抵押及及抵押物物的保险险。职工工申请政政策性住住房抵押押贷款时时，需提提供以下下资料和和文件：l、借款申申请书;2、借款人人的身份份证、户户口薄;3、购建自自住住房房的合同同协议书书或其他他证明文文件;4、有关部部门同意意建造住住房的证证明文件件;5、借款人人单位出出具的借借款人家家庭稳定定收入的的证明。6、借款人人购建住住房费用用30%的自筹
25、筹资金落落实证明明;7、借款人人在贷款款人指定定的银行行房信部部开生借借款使用用帐户;8、贷款人人要求提提供的其其他资料料和文件件。其具具体贷款款程序如如下：1、借款人人向政府府住房公公积金管管理中心心提出借借款申请请，并提提供上述述资料文文件，填填写借款款项目审审批表;2、根据政政府下达达的住房房资金年年度使用用计划、住房资资金管理理的有关关规定及及住房公公积金的的交纳情情况，由由中心对对借款人人进行资资信审查查;3、借款人人办理抵抵押物的的抵押登登记和保保险;4、借贷双双方和受受托银行行共同签签订住房房抵押贷贷款合同同;5、委托受受托银行行办理贷贷款手续续，并将将贷款转转入借款款人开立立的
26、借款款使用帐帐户。住房抵押押贷款有有几种？问：住房抵抵押贷款款有几种种?答：在我国国开展的的个人住住房抵押押贷款业业务主要要有两种种：政策策性个人人住房抵抵押贷款款和经营营性个人人住房抵抵押贷款款。政策策性住房房抵押贷贷款主要要是指：住房公公积金管管理中心心发放的的住房抵抵押贷款款;国家家安居工工程发放放的个人人住房抵抵押贷款款等。经营营性个人人住房抵抵押贷款款主要是是指：各各商业银银行向普普通居民民发放的的个人住住房抵押押贷款房地产抵抵押贷款款知识介介绍 来源： 作者： 时间间：20010/11/25一、房地地产抵押押与房地地产抵押押贷款的的含义 (一)抵押与与房地产产抵押 抵押是是指债务务
27、人在法法律上把把其财产产所有权权转让给给债权人人，而债债权人并并不占有有财产的的一种担担保形式式。 抵抵押可分分为两类类：一类类是不成成文法抵抵押，即即是把财财产的所所有权转转让给债债权人，能否收收口， 要看债债务的偿偿还情况况而定， 一、房地产产抵押与与房地产产抵押贷贷款的含含义(一一)抵押押与房地地产抵押押抵押押是指债债务人在在法律上上把其财财产所有有权转让让给债权权人，而而债权人人并不占占有财产产的一种种担保形形式。抵押押可分为为两类：一类是是不成文文法抵押押，即是是把财产产的所有有权转让让给债权权人，能能否收口口， 要要看债务务的偿还还情况而而定，如如不能按按时清偿偿所借债债务，财财产
28、所有有权便不不能收回回。如果果能按时时清偿所所借债务务，财产产所有权权便可以以收回;另一类类是有合合法留置置权的抵抵押，它它是在法法律上给给予承押押人留 置财产产的权利利。抵押押是在债债务人和和债权人人都认为为比较公公平合理理的前提提下，为为确保债债务按时时清偿而而实行有有价担保保的一种种行为。对于债债务人(承押人人、抵押押人)来来说，仍仍然保留留对财产产的占有有和使用用;对于于债权人人(受押押人。抵抵押权人人)而言言，在债债务清偿偿之前，拥有抵抵押财 的所有有权，可可避免遭遭受损失失，在整整个抵押押过程中中，债权权人享有有抵押权权。抵押押权是在在他人所所有的不不动产上上设定的的一种担担保物权
29、权，当 债务人人不能履履行偿债债时，债债权人有有权拍卖卖。转让让或兑现现设定抵抵押的财财产，并并从其款款项中得得到清偿偿。抵押押权与债债权的关关系十分分密切，它随着着债权的的发生而而发生，随债权权的消失失而消失失。作为为抵押 的财产产即抵押押品的种种类很多多，一般般为易子子保存或或变卖的的商品，如股票票。债券券、房地地产等。房地地产抵押押是抵押押的一种种形式，指抵押押人将其其合法拥拥有的房房地产以以不转移移占有的的方式向向抵押权权人提供供债务履履行担保保的行为为。房地地产抵押押权即是是以房地地产作为为清偿债债务的担担保的财财产而形形成的权权利，是是随房地地产抵押押的形成成而发生生的。房房地产由
30、由于其经经济价值值大，耐耐用期限限长，具具有保值值、增值值性、不不可移动动性，是是一种较较为理想想的抵押押品。在在房地产产抵押期期间，房房地产产产权仍然然由产权权所有者者管理，债权人人只能按按期取息息和收回回借款，而无使使用与管管理房地地产的权权利。当当债务还还清，债债权人收收回房契契、地契契，抵押押即告结结 束。如债务务到期抵抵押人不不能清偿偿，抵押押权人可可以向法法院申请请拍卖 抵押物物，以偿偿还其债债务。债债务已到到期而未未能清偿偿时，抵抵押房地地产 的的所有权权属于抵抵押权人人。如抵抵押物拍拍卖。转转让后所所得价款款偿还债债 务有有剩余部部分，应应退还给给抵押人人，不足足时抵押押权人仍
31、仍可以和和其他债债权人一一样，可可向债务务人继续续追索。(二二)房地地产抵押押贷款抵押押贷款也也叫抵押押放款或或财产担担保放款款，指银银行或其其他金融融 机构构要求借借款人提提供一定定的财产产作为还还款的物物质保证证而发放放的贷款款。抵押押贷款与与信用贷贷款是平平行存在在的两种种贷款形形式。信信用贷款款 是借借款人单单凭自身身信誉，无需提提供物质质保证而而从银行行取得的的贷款。这种贷贷款方式式对放款款人而言言风险较较大，因因此利率率较高，往往只只对一些些信誉好好的大公公司提供供。在市市场经济济条件下下，由于于市场竞竞 争日日趋激烈烈，广大大商品生生产者和和经营者者都会面面临无力力清偿债债务，
32、甚至破破产的危危险。为为确保贷贷款的安安全，减减少贷款款风险，金融机机构往往往要求贷贷款人提提供一定定抵押物物作为担担保品，以备借借款人不不能依 约偿还还本金和和利息时时，银行行可以依依法从变变卖抵押押财产得得款中得得到补偿偿。可以以用作抵抵押财产产的物品品有：房房地产、机器设设备、有有价证券券、流动动资产等等。 房房地产抵抵押贷款款则是银银行或其其他金融融机构以以借款人人提供房房产或地地产作为为还款的的物质保保证的抵抵押贷款款。它是是房地产产信贷业业务的主主要形式式，在融融资业务务中占据据了重要要地位。在房地地产抵押押贷款中中，不转转移房屋屋的占有有权、使使用权、处分权权和收益益权，但但产权
33、人人 和受受押者都都不能随随意处理理房屋。与其他他贷款相相比，房房地产抵抵押贷款款具有以以下特征征：1.是以房房地产作作为抵押押物为前前提来融融通资金金的贷款款房地产产抵押贷贷款是以以房产或或地产为为抵押而而取得的的贷款。与信用用贷款相相比，房房地产权权参加到到抵押人人与承押押人之间间的借贷贷活动中中，减少少了债权权人的贷贷款风险险，而且且其贷款款发放数数额由抵抵押物的的价值和和贷款项项目风险险程度来来决定，整个借借贷活动动的展开开以房地地产抵押押品的存存在为前前提。但但就借贷贷双方而而言，其其目的都都不是为为了取得得抵押物物，而是是以抵押押物为前前提融通通资金。借方是是为了获获得资金金 而将
34、将房地产产抵押，贷方为为保证贷贷款安全全而要求求取得抵抵押物的的抵押权权。2.当事人人具有双双重关系系借贷双双方不仅仅具有债债权债务务关系，而且还还存在出出押受押押关系。借方既既是债务务人又是是出押人人;贷方方既是债债权人又又是受押押人。3.抵押物物权属关关系复杂杂房地产产抵押中中抵押权权是从属属于主债债权的担担保物权权，在抵抵押期间间内，房房地产抵抵押物设设立抵押押权，并并办理登登记，抵抵押权人人保管房房产的产产权(所所有权)证书和和地产的的使用权权证书，但不转转移房地地产的占占有权、使用权权、处分分权和收收益权，仍归出出押人。当贷款款到期如如出押人人履行债债务，房房地产所所有权证证书归还还
35、出押人人，如出出押人不不能清偿偿债务，承押人人可以行行使对房房地产的的所有权权。4.借贷双双方须签签订抵押押合同，保护双双方权利利房地产产抵押所所涉及的的权属关关系较为为复杂，为保证证抵押双双方的权权利和义义务，必必须签订订房地产产抵押合合同，并并应到房房地产管管理部门门进行抵抵押登记记，使其其发生法法律效力力。还清清贷款全全部本息息后，房房地产抵抵押合同同即告终终止。5.涉及关关系人及及影响因因素众多多房地产产抵押贷贷款与其其他标的的物抵押押贷款不不同，它它不仅涉涉及到 抵押人人与承押押人的双双方利益益，还涉涉及如房房地产使使用人。共有人人以及它它项权利利人等各各方面的的权益。影响因因素有：
36、交易市市场上房房地产实实际价格格的波动动情况。抵押期期间房屋屋的使用用。修缮缮、管理理、养护护 对实实际价格格所产生生的影响响，以及及意外灾灾害、人人为事故故等。二、 房地地产抵押押贷款的的程序(一一)提出出贷款申申请凡是是符合贷贷款条件件的借款款人向银银行申请请房地产产抵押贷贷款时需需填写房地产产抵押贷贷款申请请表，并提供供规定的的文件，经贷款款负责人人认定后后方可办办理借款款申请。如借款款人为房房地产开开发经营营企 业业，则申申请房地地产抵押押贷款时时应提交交的文件件包括：房地产产抵押登登 记申申请书。抵押当当事人身身份证明明或法人人资格证证明、经经有权部部门批准准的立项项文件。抵押房房地
37、产的的清单及及所有权权证件、房地产产抵押合合同、贷贷款银行行要求提提供的借借款人财财务情况况和其他他有关文文件。当当以土地地使用权权作抵押押向银行行取得贷贷款时乡乡还需提提交抵押押当事人人的身份份证明或或法人资资格证明明、土地地使用证证、土地地使用权权出让合合同及按按合同付付清出让让金的凭凭据。(二二)贷前前审查金融融机构收收到借款款人的申申请及相相关文件件后，要要对借款款人和抵抵押标的的物进行行全面的的审查和和分析。这是保保证贷款款安全的的重要环环节，审审查包括括以下内内容：1.对借款款人资格格、资信信的审查查主要审审查借款款人是否否具备相相应的资资格和确确有还款款能力。抵押人人应具有有完全
38、民民事行为为能力，对抵押押房地产产拥有所所有权，并领有有所有权权凭证;法人应应具备独独立核算算、自负负盈亏能能力，且且具有房房地产开开发权。同时，银行可可要求企企业提供供验资证证明。财财务报表表等资 料审查查抵押人人的资信信状况。在对借借款人审审查的同同时也要要审查承承押人是是否具有有承押资资格， 这将由由政府指指定的房房地产抵抵押贷款款领导机机关来进进行。我我国有些些地区规规定，房房地产抵抵押贷款款发放机机构必须须是国内内的银行行或者是是在我国国设立办办事机构构的外国国银行。2.对抵押押物的审审查对于于抵押房房地产的的选择和和审定，主要着着眼于易易于保值值。易于于变现。易于保保管以及及易于估
39、估价的房房地产。抵押物物要符合合国家有有关规定定，不得得抵押的的房地产产不能用用于贷款款抵押。3.对贷款款用途。项目的的审查和和分析一一是审查查贷款的的用途是是否符合合国家有有关规定定;二是是对贷款款项 目目进行可可行性评评估，从从市场研研究和经经济研究究两方面面分析贷贷款是否否可行，主要有有以下比比率指标标：(11)营业业净收益益与贷款款本息比比率。这这是分析析房地产产抵押贷贷款还款款能力的的指标，计算公公式为： 预计计项目年年度营业业净收益益/年度度偿还贷贷款本息息金额该该比率越越低，对对金融机机构而言言风险越越小，反反之，风风险越大大。(22)营业业费用比比率。该该指标也也可以分分析房地
40、地产抵押押贷款的的还款能能力，计计算公式式为： 营业费费用/项项目实际际总收入入该指标标越大，反映项项目创造造单位收收益所需需的投入入越大，贷款 人可将将该指标标与市场场上平均均水平比比较，一一般不能能差距太太大。(33)保本本比率。指项目目支出与与收入的的比例，计算公公式为：(营业业费用十十贷款本本息)/潜在总总收入贷贷款人一一般规定定允许的的最高比比率范围围为700%一995%，如比率率高于这这一水平平，则项项目得不不到保本本的现金金流。(44)贷款款价值。计算公公式为： 抵押押贷款金金额/抵抵押房地地产价值值这个比比率对金金融机构构而言，越低则则贷款安安全性越越大，相相反，贷贷款安全全性
41、就越越差。抵抵押贷款款金额的的确定取取决于各各方面因因素，如如 银行行可贷资资金是否否充裕、借款人人的自筹筹资金能能力、借借款人的的还款能能力以及及政府的的法律、法令等等等。(三三)对抵抵押房地地产的估估价房地地产抵押押估价是是审核房房地产产产权证书书的真实实性及可可靠性，并在综综合考虑虑市场变变化。利利率趋势势等因素素的基础础上，对对抵押房房地产的的价值进进行评估估，决定定该贷款款金额与与抵押物物价值的的比率。房地 产价值值评估可可分为住住房估价价和土地地估价两两个部分分。住房房估价方方法较单单一，计计算公式式为： 房价=房屋重重置价乘乘于房屋屋成色 ，其中中重置价价是按现现有物价价水平重重
42、新建设设房屋的的价值，成色是是用百分分比表示示的新旧旧程度。房屋估估价还可可以按各各种建材材数量构构成评点点计算，也可以以采用立立方尺法法、平方方尺法等等。其基基本思路路是先计计算其建建设成本本，然后后减去折折旧。土地地估计则则较为复复杂，常常用的评评估方法法有市场场比较法法、收益益还原法法、剩余余法、成成本法等等。房地地产金融融机构一一般配有有专职或或兼职估估价人员员，对抵抵押房地地产作出出价值判判断。 通过上上述方法法计算出出房地产产现值后后，金融融机构根根据房地地产市场场走势。贷款利利率变动动趋势等等因素，决定贷贷款金额额与房地地产价值值的比率率，算出出贷款额额度。本本世纪初初美国刚刚开
43、始推推行房地地产抵押押贷款时时，贷款款价值比比仅为550%-60%，后随随经济发发展，这这一比率率提高到到80%左右。“二战战”后，美国房房地产抵抵押贷款款由于二二级抵押押市场的的建立，房地产产的易售售性、价价值流动动性增强强，贷款款风险分分散，贷贷款价值值比率高高达900%。我我国由于于刚刚开开始推行行房地产产抵押贷贷款制度度、贷款款额度要要根据福福利性住住房和盈盈利性经经营房地地产分别别确定，前者可可享受优优惠，而而后者则则应从严严掌握。(四四)房地地产抵押押贷款合合同的签签订和登登记 对对贷款审审查合格格之后，借款双双方应在在平等协协商的基基础上，共同订订立抵押押贷款合合同。房房地产抵抵
44、押贷款款合同是是指房地地产抵押押当事人人。(包包括借贷贷双方和和担保人人)按照照一定的的法律程程序签订订的书面面契约，所签订订合同应应办理公公证登记记。另外外，抵押押人和抵抵押权人人应在房房地产抵抵押合同同签订之之日起330天内内持抵押押合同。有关批批准文件件及证件件到当地地房地产产产权管管理部门门申请抵抵押登记记。登记记的目的的是为防防止产权权不清或或已经失失效，以以及一物物两押。房地产产产权管管理部门门应在规规定日期期内办完完登记手手续。抵抵押合同同自抵押押登记之之日起生生效。未未经登记记的房地地产抵押押贷款，法律不不给予保保护，如如抵押合合同变更更。解除除和终止止，抵押押双方当当事人应应
45、自发生生之日起起15日日内向原原登记机机关办理理变更或或注销登登记手续续。(五五)抵押押房地产产的保险险 我国国有些地地方性法法规和政政策规定定，房地地产抵押押人在申申请抵押押贷款前前，应按按银行指指定的险险种向保保险公司司投保，否则不不能取得得贷款。借款人人可持购购房合同同或售房房单位出出具的住住房交付付使用证证，办理理投保手手续。借借款人自自行组织织施工或或翻修住住房的应应办理“建修房房综合保保险”，至建修修住房全全部竣工工时为止止。保险险金额的的确定：凡以、建的住住房作抵抵押的，不得少少于购、建住房房的价值值;以优优惠价购购房的住住房作抵抵押的，应按优优惠价房房的现值值进行保保险;旧旧房
46、翻新新后作抵抵押的，将旧房房价值与与翻修费费 用之之和作保保险金额额。抵押押期内，保险单单由贷款款人保管管。抵押押物的保保险期应应与抵押押贷款期期限相一一致，借借款人在在抵押期期间不能能中断或或撤消保保险。如如果借款款人中断断保险，贷款单单位有权权代为保保险，费费用由借借款人负负担。被被保险的的抵押物物一旦出出险，其其责任范范围内的的灾害事事故，由由保险公公司按保保险单规规定赔偿偿。贷款款单位为为抵押物物保险赔赔偿的第第一受益益人，如如果借款款人未按按合同履履行还本本付息者者，贷款款单位有有权从保保险赔偿偿金中扣扣除贷款款本息。(六六)抵押押物的占占管和处处分1.抵押物物的占管管一般而而言，抵抵押物的的占管方方式有两两种：抵抵押权人人占管方方式和 抵押人人占管方方式。房房地产商商品的特特性决定定了房地地产只能能由抵押押人占管管，抵押押权人保保管房地地产的产产权证书书及其他他证明文文件。未未经抵 押权人人同意不不得以任任何方式式或理由由将房地地产交由由他人占占管。抵抵押人在在占管期期间应维维护已作作抵押的的房地产产的安全全和完整整，并随随时接受受对方的的监督和和检查。抵押人人未征得得抵押权权人书面面同意，不得擅擅自将抵抵押物出出租、变变卖、拆拆除、赠赠与、改改建，不不得改变变其性质质。 己己作抵押押的房地地产在抵抵押期间间内发生生继承。遗赠时时，继承承人