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1、房地产项目开发贷款基本流程时间:2010-07-22 21:49来源:未知 作者:l 点击: 次开发贷款定义 房地产开发类贷款是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。 借款主体 经房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已取得企业法人营业执照的房地产开发企业。 贷款条件 1.必须经国家房地开发贷贷款定义义房地产产开发类类贷款是是指对房房地产开开发企业业发放的的，用于于房屋建建造、土土地开发发过程中中所需的的贷款。借款主主体经房地地产开发发行业主主管部门门批准设设立，在在工商行行政管理理部门登登记注册册并已取取得企企业法人人营业执执照的的房地产产开
2、发企企业。贷款条条件1.必必须经国国家房地地产业主主管部门门批准设设立，在在工商行行政管理理机关注注册登记记，取得得企业法法人营业业执照并并通过年年检，取取得行业业主管部部门核发发的房地地产开发发企业资资质等级级证书的的房地产产开发企企业。2.具具有贷款款卡，在在银行开开立基本本账户或或一般账账户。3.开开发项目目与其资资质等级级相符。4.项项目开发发手续文文件齐全全、完整整、真实实、有效效，应取取得土地地使用权权证、建建设用地地规划许许可证、建建设工程程规划许许可证、开开(施)工许可可证，按按规定缴缴纳土地地出让金金。5.项项目的实实际功能能与规划划用途相相符，能能有效满满足当地地住宅市市场
3、的需需求，有有良好的的市场租租售前景景。6.项项目的工工程预算算、施工工计划符符合国家家和当地地政府的的有关规规定，工工程预算算总投资资能满足足项目完完工前由由于通货货膨胀及及不可预预见等因因素追加加预算的的需要。7.贷贷款用途途符合国国家有关关法规和和政策。8.项项目资本本金应达达到项目目预算总总投资的的35%以上，并并须在银银行贷款款到位之之前投入入项目建建设。贷款所所需材料料一.基基本材料料1.法人营营业执照照(原件件及复印印件)和和建设管管理部门门核准的的资质证证明;2.法法人代码码证书(原件及及复印件件);3.税税务登记记证(原原件及复复印件);4.企企业贷款款卡;5.财财政部门门或
4、会计计(审计计)事务务所核准准的前三三个年度度财务报报表和审审计报告告，成立立不足三三年的企企业提交交自成立立以来的的年度审审计报告告和近期期报表;6.公公司章程程(原件件及复印印件);7.验验资报告告(原件件及复印印件);8.法法定代表表人证明明、签字字样本;(责任任编辑：l)房地产开发发贷款可可以采取取期权抵抵押方式式鉴于购房者者获得的的房屋期期权可设设定抵押押，则开开发商拥拥有的房房屋期权权也应该该可以设设定抵押押。上海海市人民民政府第第76号号令上上海市房房地产抵抵押办法法第三三条就规规定了房房屋期权权包括房房屋建设设期权和和预购商商品房期期权，即即依法生生效的建建设工程程总承包包合同
5、，建建设工程程施工总总承包合合同约定定鉴于购购房者获获得的房房屋期权权可设定定抵押，则则开发商商拥有的的房屋期期权也应应该可以以设定抵抵押。上上海市人人民政府府第766号令上上海市房房地产抵抵押办法法第三三条就规规定了“房房屋期权权包括房房屋建设设期权和和预购商商品房期期权”，即即依法生生效的建建设工程程总承包包合同，建建设工程程施工总总承包合合同约定定开发商商某一时时间获得得建成房房屋的权权利可设设定抵押押。建设银银行上海海分行曾曾经尝试试以开发发商与施施工单位位签定的的合法生生效的建建筑工程程承包合合同为依依据，按按在建项项目分部部工程完完成工程程量分段段设定抵抵押权，分分段递增增抵押物物
6、，并按按约定的的抵押额额分次发发放贷款款。房地产抵押押贷款知知识介绍绍一、房地产产抵押与与房地产产抵押贷贷款的含含义 (一)抵抵押与房房地产抵抵押 抵抵押是指指债务人人在法律律上把其其财产所所有权转转让给债债权人，而而债权人人并不占占有财产产的一种种担保形形式。 抵押可可分为两两类：一一类是不不成文法法抵押，即即是把财财产的所所有权转转让给债债权人，能能否收口口， 要要看债务务的偿还还一、房房地产抵抵押与房房地产抵抵押贷款款的含义义(一)抵押与与房地产产抵押抵押是是指债务务人在法法律上把把其财产产所有权权转让给给债权人人，而债债权人并并不占有有财产的的一种担担保形式式。抵押可可分为两两类：一一
7、类是不不成文法法抵押，即即是把财财产的所所有权转转让给债债权人，能能否收口口，要看债债务的偿偿还情况况而定，如如不能按按时清偿偿所借债债务，财财产所有有权便不不能收回回。如果果能按时时清偿所所借债务务，财产产所有权权便可以以收回;另一类类是有合合法留置置权的抵抵押，它它是在法法律上给给予承押押人留置财产产的权利利。抵押押是在债债务人和和债权人人都认为为比较公公平合理理的前提提下，为为确保债债务按时时清偿而而实行有有价担保保的一种种行为。对对于债务务人(承承押人、抵抵押人)来说，仍仍然保留留对财产产的占有有和使用用;对于于债权人人(受押押人。抵抵押权人人)而言言，在债债务清偿偿之前，拥拥有抵押押
8、财的所所有权，可可避免遭遭受损失失，在整整个抵押押过程中中，债权权人享有有抵押权权。抵押押权是在在他人所所有的不不动产上上设定的的一种担担保物权权，当债务人人不能履履行偿债债时，债债权人有有权拍卖卖。转让让或兑现现设定抵抵押的财财产，并并从其款款项中得得到清偿偿。抵押押权与债债权的关关系十分分密切，它它随着债债权的发发生而发发生，随随债权的的消失而而消失。作作为抵押押的财产产即抵押押品的种种类很多多，一般般为易子子保存或或变卖的的商品，如如股票。债债券、房房地产等等。房地产产抵押是是抵押的的一种形形式，指指抵押人人将其合合法拥有有的房地地产以不不转移占占有的方方式向抵抵押权人人提供债债务履行行
9、担保的的行为。房地产产抵押权权即是以以房地产产作为清清偿债务务的担保保的财产产而形成成的权利利，是随随房地产产抵押的的形成而而发生的的。房地地产由于于其经济济价值大大，耐用用期限长长，具有有保值、增增值性、不不可移动动性，是是一种较较为理想想的抵押押品。在在房地产产抵押期期间，房房地产产产权仍然然由产权权所有者者管理，债债权人只只能按期期取息和和收回借借款，而而无使用用与管理理房地产产的权利利。当债债务还清清，债权权人收回回房契、地地契，抵抵押即告告结束。如如债务到到期抵押押人不能能清偿，抵抵押权人人可以向向法院申申请拍卖卖 抵押押物，以以偿还其其债务。债债务已到到期而未未能清偿偿时，抵抵押房
10、地地产的所所有权属属于抵押押权人。如如抵押物物拍卖。转转让后所所得价款款偿还债债务有剩剩余部分分，应退退还给抵抵押人，不不足时抵抵押权人人仍可以以和其他他债权人人一样，可可向债务务人继续续追索。(二)房地产产抵押贷贷款抵押贷贷款也叫叫抵押放放款或财财产担保保放款，指指银行或或其他金金融(责责任编辑辑：l)房地产抵押押贷款的的法律风风险与防防范目前全国房房地产市市场处于于震荡之之中，虽虽然国家家、地方方不断出出台调控控政策措措施，如如果房地地产市场场一旦衰衰退，将将对银行行的信贷贷资金将将构成巨巨大的风风险，其其杀伤力力不可低低估。房房地产抵抵押贷款款相对于于保证贷贷款风险险较小，但但目前房房地
11、产抵抵押贷款款潜在着着较大的的法律风风险，不不能不引引起银目前全全国房地地产市场场处于“震震荡”之之中，虽虽然国家家、地方方不断出出台调控控政策措措施，如如果房地地产市场场一旦衰衰退，将将对银行行的信贷贷资金将将构成巨巨大的风风险，其其“杀伤伤力”不不可低估估。房地地产抵押押贷款相相对于保保证贷款款风险较较小，但但目前房房地产抵抵押贷款款潜在着着较大的的法律风风险，不不能不引引起银行行高度的的警觉和和重视，有有必要对对房地产产抵押贷贷款采取取有效防防范措施施，以防防止信贷贷资产的的流失。一、房房地产开开发抵押押贷款的的风险和和防范1、房房地产开开发应具具备“四四个证”，按按照建建设部、国国家计
12、委委、财政政部、国国土资源源部、中中国人民民银行、国国家税务务总局关关于加强强房地产产市场宏宏观调控控促进房房地产市市场健康康发展的的若干意意见的的规定，“对对未取得得土地使使用权证证书、建建设用地地规划许许可证、建建设工程程规划许许可证和和施工许许可证的的项目，不不得发放放任何形形式的贷贷款。”按按照担担保法司司法解释释第四十十八条规规定“以以法定程程序确认认为违法法、违章章的建筑筑物抵押押的，抵抵押无效效。”不不具备“四四证”建建筑起来来的房产产应属于于违章建建筑，因因此银行行不应向向“四证证”不齐齐的开发发商发放放房地产产抵押贷贷款。2、房房地产开开发建筑筑承包商商优于抵抵押权人人受偿。
13、中华华人民共共和国合合同法第第二百八八十六条条规定：“发包包人未按按照约定定支付价价款的，承承包人可可以催告告发包人人在合理理期限内内支付价价款。发发包人逾逾期不支支付的，除除按照建建设工程程的性质质不宜折折价、拍拍卖的以以外，承承包人可可以与发发包人协协议将工工程折价价，也可可以申请请人民法法院将工工程依法法拍卖。建建设工程程的价款款就该工工程的折折价或者者拍卖的的价款优优先受偿偿。”而而最高高人民法法院关于于建设工工程优先先受偿权权问题的的批复第第一条进进一步明明确规定定：“人人民法院院在受理理房地产产纠纷案案件和办办理执行行案件中中，应当当按照中中华人民民共和国国合同法法第二二百八十十六
14、条的的规定，认认定建筑筑工程的的承包人人的优先先受偿权权优先于于抵押权权和其他他债权。”因因此如果果借款人人欠银行行贷款(房地产产抵押贷贷款)，又又欠建筑筑工程款款，那么么按照上上述法律律规定建建筑工程程款优先先于银行行抵押贷贷款受偿偿。银行应应采取以以下两种种方式防防范这种种贷款风风险：一一是认真真执行贷贷款“三三查”制制度，切切实做好好贷前调调查，查查明防地地产开发发商是否否欠建筑筑商建筑筑工程款款;二是是根据意意思自治治的原则则，由建建筑商作作出放弃弃建筑工工程优先先受偿的的书面承承诺;三三是通过过借款人人要求建建筑商对对借款本本息承担担连带保保证责任任。(责责任编辑辑：l)北京市国土土
15、资源局局关于房房地产开开发项目目在建工工程抵押押登记有有关问题题各区(县)国土资资源分局局、各区区(县)房屋行行政管理理部门、北北京市国国土资源源局经济济技术开开发区分分局、各各房地产产开发企企业： 为规范范我市在在建工程程抵押登登记工作作，保护护抵押权权人、抵抵押人及及相关权权利人的的合法权权益，根根据中中华人民民共和国国城市房房地产管管理法及及城市市房地产产抵押管管理各区(县)国国土资源源分局、各各区(县县)房屋屋行政管管理部门门、北京京市国土土资源局局经济技技术开发发区分局局、各房房地产开开发企业业：为规范范我市在在建工程程抵押登登记工作作，保护护抵押权权人、抵抵押人及及相关权权利人的的
16、合法权权益，根根据中中华人民民共和国国城市房房地产管管理法及及城市市房地产产抵押管管理办法法(220011年建设设部第998号令令)等有有关法律律法规的的规定，现现就我市市房地产产开发项项目在建建工程抵抵押登记记工作有有关问题题通知如如下：一、本本通知所所称在建建工程抵抵押，是是指抵押押人为取取得在建建工程。继续建建造资金金的贷款款，以其其合法方方式取得得的土地地使用权权连同在在建工程程的投入入资产，以以不转移移占有的的方式抵抵押给贷贷款银行行(包括括其它法法定金融融机构)作为偿偿还贷款款履行担担保的行行为。二、房房地产开开发项目目在建工工程抵押押登记工工作统一一由北京京市国土土资源局局(以下
17、下简称市市国土局局)及各各区(县县)国土土资源分分局负责责办理。北北京市建建设委员员会(以以下称市市建委)及各区区(县)房屋行行政管理理部门按按照职责责分工负负责相关关工作。三、未未取得北北京市商商品房预预售许可可证的的房地产产开发项项目拟办办理在建建工程抵抵押登记记，需由由房地产产开发企企业向市市建委申申请核实实未办理理商品房房预售许许可证的的情况。市市建委核核实后为为房地产产开发企企业出具具抵押楼楼栋未办办理商品品房预售售许可证证的证明明，房地地产开发发企业和和提供贷贷款的金金融机构构凭此证证明向市市、区(县)国国土资源源管理部部门申请请办理在在建工程程抵押登登记手续续。四、未未取得北北京
18、市商商品房预预售许可可证的的房地产产开发项项目办理理在建工工程抵押押登记期期间，市市建委对对房地产产开发企企业提出出的预售售许可申申请不予予受理。房房地产开开发企业业办理在在建工程程抵押登登记审批批事项完完毕后，方方可申请请预售许许可。五、房房地产开开发企业业申请办办理北北京市商商品房预预售许可可证时时，对预预售项目目已办理理了在建建工程抵抵押登记记的，需需由抵押押权人出出具同意意抵押房房屋销售售的证明明。六、已已取得北北京市商商品房预预售许可可证的的项目，以以未售房房屋抵押押的，需需由提供供贷款的的金融机机构和房房地产开开发企业业共同向向项目所所在地的的市、区区县建委委、房管管局申请请查询拟
19、拟抵押房房屋未销销售情况况。市、区区县建委委、房管管局通过过北京市市房地产产交易管管理网查查询后，为为提供贷贷款的金金融机构构和房地地产开发发企业出出具拟抵抵押房屋屋未销售售(指未未网上认认购、网网上签约约)的证证明。房房地产开开发企业业和提供供贷款的的金融机机构凭此此证明向向市、区区(县)国土资资源管理理部门申申请办理理未售房房屋在建建工程抵抵押登记记手续。(责任编编辑：ll)住房反向抵抵押贷款款定义住房反反向抵押押贷款就就是指已已经拥有有房屋产产权的老老年人将将房屋产产权抵押押给银行行、保险险公司等等金融机机构，相相应的金金融机构构对借款款人的年年龄、预预计寿命命、房屋屋的现值值、未来来的
20、增值值、折损损情况及及借款人人去世时时房产的的价值进进行综合合评估后后，按其其房屋的的评估价价值减去去预期折折损和预预支利息息，并按按人的平平均寿命命计算，将将其房屋屋的价值值化整为为零，分分摊到预预期寿命命年限中中去，按按月或年年支付现现金给借借款人，一一直延续续到借款款人去世世。它使使得投保保人终生生可以提提前支用用该房屋屋的销售售款。借款人人在获得得现金的的同时，将将继续获获得房屋屋的居住住权并负负责维护护。当借借款人去去世后，相相应的金金融机构构获得房房屋的产产权，进进行销售售、出租租或者拍拍卖，所所得用来来偿还贷贷款本息息，相应应的金融融机构同同时享有有房产的的升值部部分。即即“抵押
21、押房产、领领取年金金”。因因其操作作过程像像是把抵抵押贷款款业务反反过来做做，如同同金融机机构用分分期付款款的方式式从借款款人手中中买房，所所以在美美国最先先被称为为“反向向抵押贷贷款”。申请公积金金住房抵抵押贷款款手续个人申申请住房房公积金金抵押贷贷款，向向承办银银行提交交以下证证明文件件：户口口薄，如如户口薄薄未能清清楚反映映申请人人的婚姻姻情况或或配偶情情况的，需需补充申申请人结结婚证。申请请购房贷贷款的，提提供有效效的商品品房购销销合同，或或房屋买买卖契约约(二手手楼买卖卖)。申请请大修住住房贷款款的，提提供由规规划、土土地、建建设行政政管理部部门颁发发的规划划许可证证、用地地许可证证
22、、建筑筑施工许许可证或或有同样样效力的的文件、批批文，工工程预算算。建房的的参照大大修类执执行，实实施后再再明确工工作程序序。市外外职工在在我市申申请住房房公积金金贷款的的，需提提供申请请人缴存存地住房房公积金金管理部部门出具具的证明明，反映映申请人人住房公公积金的的缴存情情况(包包括缴存存时间、缴缴存比例例、工资资基数、和和缴存额额)，或或受委托托银行要要求的其其他资料料。如共共同购房房人中存存在夫妇妇以外第第三人的的(以购购房合同同为准)，需提提供有第第三人签签名认可可的借款款抵押合合同书(如组合合贷款合合同中包包括了抵抵押物处处理的，可可用该合合同替代代)或由由房地产产管理部部门出具具的
23、有第第三人姓姓名的抵抵押证明明书;如如共同购购房人为为被监护护人的(年龄未未达法律律规定)，由监监护人代代为签名名。贷款款申请人人(或开开发商)在佛佛山市住住房公积积金住房房抵押贷贷款业务务办理流流程时间间跟踪表表上签签名确认认申报时时间，交交回承办办银行。以上资资料经承承办银行行初步核核对后，送送交市住住房公积积金管理理中心或或管理部部审核，经经审核通通过的，由由市住房房公积金金管理中中心或管管理部委委托承办办银行发发出贷款款并划入入售房方方帐号;建造、翻翻建和大大修住房房的，承承办银行行将贷款款划入施施工方帐帐号。政策性住房房抵押贷贷款申请请须知职工个个人申请请政策性性住房抵抵押贷款款必须
24、同同时满足足以下几几个条件件：l、具具有城镇镇常住房房口;2、按按时足额额交纳住住房公积积金一年年以上;3、具具有购建建自住住住房的合合同或有有关证明明文件;4、具具有稳定定的经济济收入和和偿还贷贷款本息息的能力力;5、同同意用本本人所购购建的住住房作抵抵押物，并并按规定定办理贷贷款担保保、抵押押及抵押押物的保保险。职工申申请政策策性住房房抵押贷贷款时，需需提供以以下资料料和文件件：l、借借款申请请书;2、借借款人的的身份证证、户口口薄;3、购购建自住住住房的的合同协协议书或或其他证证明文件件;4、有有关部门门同意建建造住房房的证明明文件;5、借借款人单单位出具具的借款款人家庭庭稳定收收入的证
25、证明。6、借借款人购购建住房房费用330%的的自筹资资金落实实证明;7、借借款人在在贷款人人指定的的银行房房信部开开生借款款使用帐帐户;8、贷贷款人要要求提供供的其他他资料和和文件。其具体体贷款程程序如下下：1、借借款人向向政府住住房公积积金管理理中心提提出借款款申请，并并提供上上述资料料文件，填填写借款款项目审审批表;2、根根据政府府下达的的住房资资金年度度使用计计划、住住房资金金管理的的有关规规定及住住房公积积金的交交纳情况况，由中中心对借借款人进进行资信信审查;3、借借款人办办理抵押押物的抵抵押登记记和保险险;4、借借贷双方方和受托托银行共共同签订订住房抵抵押贷款款合同;5、委委托受托托
26、银行办办理贷款款手续，并并将贷款款转入借借款人开开立的借借款使用用帐户。住房抵押贷贷款有几几种？问：住住房抵押押贷款有有几种?答：在在我国开开展的个个人住房房抵押贷贷款业务务主要有有两种：政策性性个人住住房抵押押贷款和和经营性性个人住住房抵押押贷款。政策性性住房抵抵押贷款款主要是是指：住住房公积积金管理理中心发发放的住住房抵押押贷款;国家安安居工程程发放的的个人住住房抵押押贷款等等。经营性性个人住住房抵押押贷款主主要是指指：各商商业银行行向普通通居民发发放的个个人住房房抵押贷贷款房地产抵押押贷款知知识介绍绍 来源： 作作者： 时间：20110/111/225 一、房地产产抵押与与房地产产抵押贷
27、贷款的含含义 (一)抵抵押与房房地产抵抵押 抵抵押是指指债务人人在法律律上把其其财产所所有权转转让给债债权人，而而债权人人并不占占有财产产的一种种担保形形式。 抵押可可分为两两类：一一类是不不成文法法抵押，即即是把财财产的所所有权转转让给债债权人，能能否收口口， 要要看债务务的偿还还情况而而定， 一、房房地产抵抵押与房房地产抵抵押贷款款的含义义(一)抵押与与房地产产抵押抵押是是指债务务人在法法律上把把其财产产所有权权转让给给债权人人，而债债权人并并不占有有财产的的一种担担保形式式。抵押可可分为两两类：一一类是不不成文法法抵押，即即是把财财产的所所有权转转让给债债权人，能能否收口口， 要要看债务
28、务的偿还还情况而而定，如如不能按按时清偿偿所借债债务，财财产所有有权便不不能收回回。如果果能按时时清偿所所借债务务，财产产所有权权便可以以收回;另一类类是有合合法留置置权的抵抵押，它它是在法法律上给给予承押押人留 置财产产的权利利。抵押押是在债债务人和和债权人人都认为为比较公公平合理理的前提提下，为为确保债债务按时时清偿而而实行有有价担保保的一种种行为。对对于债务务人(承承押人、抵抵押人)来说，仍仍然保留留对财产产的占有有和使用用;对于于债权人人(受押押人。抵抵押权人人)而言言，在债债务清偿偿之前，拥拥有抵押押财 的的所有权权，可避避免遭受受损失，在在整个抵抵押过程程中，债债权人享享有抵押押权
29、。抵抵押权是是在他人人所有的的不动产产上设定定的一种种担保物物权，当当 债务务人不能能履行偿偿债时，债债权人有有权拍卖卖。转让让或兑现现设定抵抵押的财财产，并并从其款款项中得得到清偿偿。抵押押权与债债权的关关系十分分密切，它它随着债债权的发发生而发发生，随随债权的的消失而而消失。作作为抵押押 的财财产即抵抵押品的的种类很很多，一一般为易易子保存存或变卖卖的商品品，如股股票。债债券、房房地产等等。房地产产抵押是是抵押的的一种形形式，指指抵押人人将其合合法拥有有的房地地产以不不转移占占有的方方式向抵抵押权人人提供债债务履行行担保的的行为。房地产产抵押权权即是以以房地产产作为清清偿债务务的担保保的财
30、产产而形成成的权利利，是随随房地产产抵押的的形成而而发生的的。房地地产由于于其经济济价值大大，耐用用期限长长，具有有保值、增增值性、不不可移动动性，是是一种较较为理想想的抵押押品。在在房地产产抵押期期间，房房地产产产权仍然然由产权权所有者者管理，债债权人只只能按期期取息和和收回借借款，而而无使用用与管理理房地产产的权利利。当债债务还清清，债权权人收回回房契、地地契，抵抵押即告告结 束束。如债债务到期期抵押人人不能清清偿，抵抵押权人人可以向向法院申申请拍卖卖 抵押押物，以以偿还其其债务。债债务已到到期而未未能清偿偿时，抵抵押房地地产 的的所有权权属于抵抵押权人人。如抵抵押物拍拍卖。转转让后所所得
31、价款款偿还债债 务有有剩余部部分，应应退还给给抵押人人，不足足时抵押押权人仍仍可以和和其他债债权人一一样，可可向债务务人继续续追索。(二)房地产产抵押贷贷款抵押贷贷款也叫叫抵押放放款或财财产担保保放款，指指银行或或其他金金融 机机构要求求借款人人提供一一定的财财产作为为还款的的物质保保证而发发放的贷贷款。抵抵押贷款款与信用用贷款是是平行存存在的两两种贷款款形式。信信用贷款款 是借借款人单单凭自身身信誉，无无需提供供物质保保证而从从银行取取得的贷贷款。这这种贷款款方式对对放款人人而言风风险较大大，因此此利率较较高，往往往只对对一些信信誉好的的大公司司提供。在在市场经经济条件件下，由由于市场场竞
32、争争日趋激激烈，广广大商品品生产者者和经营营者都会会面临无无力清偿偿债务， 甚至破破产的危危险。为为确保贷贷款的安安全，减减少贷款款风险，金金融机构构往往要要求贷款款人提供供一定抵抵押物作作为担保保品，以以备借款款人不能能依 约约偿还本本金和利利息时，银银行可以以依法从从变卖抵抵押财产产得款中中得到补补偿。可可以用作作抵押财财产的物物品有：房地产产、机器器设备、有有价证券券、流动动资产等等。 房房地产抵抵押贷款款则是银银行或其其他金融融机构以以借款人人提供房房产或地地产作为为还款的的物质保保证的抵抵押贷款款。它是是房地产产信贷业业务的主主要形式式，在融融资业务务中占据据了重要要地位。在在房地产
33、产抵押贷贷款中，不不转移房房屋的占占有权、使使用权、处处分权和和收益权权，但产产权人 和受押押者都不不能随意意处理房房屋。与与其他贷贷款相比比，房地地产抵押押贷款具具有以下下特征：1.是是以房地地产作为为抵押物物为前提提来融通通资金的的贷款房房地产抵抵押贷款款是以房房产或地地产为抵抵押而取取得的贷贷款。与与信用贷贷款相比比，房地地产权参参加到抵抵押人与与承押人人之间的的借贷活活动中，减减少了债债权人的的贷款风风险，而而且其贷贷款发放放数额由由抵押物物的价值值和贷款款项目风风险程度度来决定定，整个个借贷活活动的展展开以房房地产抵抵押品的的存在为为前提。但但就借贷贷双方而而言，其其目的都都不是为为
34、了取得得抵押物物，而是是以抵押押物为前前提融通通资金。借借方是为为了获得得资金 而将房房地产抵抵押，贷贷方为保保证贷款款安全而而要求取取得抵押押物的抵抵押权。2.当当事人具具有双重重关系借借贷双方方不仅具具有债权权债务关关系，而而且还存存在出押押受押关关系。借借方既是是债务人人又是出出押人;贷方既既是债权权人又是是受押人人。3.抵抵押物权权属关系系复杂房房地产抵抵押中抵抵押权是是从属于于主债权权的担保保物权，在在抵押期期间内，房房地产抵抵押物设设立抵押押权，并并办理登登记，抵抵押权人人保管房房产的产产权(所所有权)证书和和地产的的使用权权证书，但但不转移移房地产产的占有有权、使使用权、处处分权
35、和和收益权权，仍归归出押人人。当贷贷款到期期如出押押人履行行债务，房房地产所所有权证证书归还还出押人人，如出出押人不不能清偿偿债务，承承押人可可以行使使对房地地产的所所有权。4.借借贷双方方须签订订抵押合合同，保保护双方方权利房房地产抵抵押所涉涉及的权权属关系系较为复复杂，为为保证抵抵押双方方的权利利和义务务，必须须签订房房地产抵抵押合同同，并应应到房地地产管理理部门进进行抵押押登记，使使其发生生法律效效力。还还清贷款款全部本本息后，房房地产抵抵押合同同即告终终止。5.涉涉及关系系人及影影响因素素众多房房地产抵抵押贷款款与其他他标的物物抵押贷贷款不同同，它不不仅涉及及到 抵抵押人与与承押人人的
36、双方方利益，还还涉及如如房地产产使用人人。共有有人以及及它项权权利人等等各方面面的权益益。影响响因素有有：交易易市场上上房地产产实际价价格的波波动情况况。抵押押期间房房屋的使使用。修修缮、管管理、养养护 对对实际价价格所产产生的影影响，以以及意外外灾害、人人为事故故等。二、 房地产产抵押贷贷款的程程序(一)提出贷贷款申请请凡是符符合贷款款条件的的借款人人向银行行申请房房地产抵抵押贷款款时需填填写房房地产抵抵押贷款款申请表表，并并提供规规定的文文件，经经贷款负负责人认认定后方方可办理理借款申申请。如如借款人人为房地地产开发发经营企企 业，则则申请房房地产抵抵押贷款款时应提提交的文文件包括括：房地
37、地产抵押押登 记记申请书书。抵押押当事人人身份证证明或法法人资格格证明、经经有权部部门批准准的立项项文件。抵抵押房地地产的清清单及所所有权证证件、房房地产抵抵押合同同、贷款款银行要要求提供供的借款款人财务务情况和和其他有有关文件件。当以以土地使使用权作作抵押向向银行取取得贷款款时乡还还需提交交抵押当当事人的的身份证证明或法法人资格格证明、土土地使用用证、土土地使用用权出让让合同及及按合同同付清出出让金的的凭据。(二)贷前审审查金融机机构收到到借款人人的申请请及相关关文件后后，要对对借款人人和抵押押标的物物进行全全面的审审查和分分析。这这是保证证贷款安安全的重重要环节节，审查查包括以以下内容容：
38、1.对对借款人人资格、资资信的审审查主要要审查借借款人是是否具备备相应的的资格和和确有还还款能力力。抵押押人应具具有完全全民事行行为能力力，对抵抵押房地地产拥有有所有权权，并领领有所有有权凭证证;法人人应具备备独立核核算、自自负盈亏亏能力，且且具有房房地产开开发权。同同时，银银行可要要求企业业提供验验资证明明。财务务报表等等资 料料审查抵抵押人的的资信状状况。在在对借款款人审查查的同时时也要审审查承押押人是否否具有承承押资格格， 这这将由政政府指定定的房地地产抵押押贷款领领导机关关来进行行。我国国有些地地区规定定，房地地产抵押押贷款发发放机构构必须是是国内的的银行或或者是在在我国设设立办事事机
39、构的的外国银银行。2.对对抵押物物的审查查对于抵抵押房地地产的选选择和审审定，主主要着眼眼于易于于保值。易易于变现现。易于于保管以以及易于于估价的的房地产产。抵押押物要符符合国家家有关规规定，不不得抵押押的房地地产不能能用于贷贷款抵押押。3.对对贷款用用途。项项目的审审查和分分析一是是审查贷贷款的用用途是否否符合国国家有关关规定;二是对对贷款项项 目进进行可行行性评估估，从市市场研究究和经济济研究两两方面分分析贷款款是否可可行，主主要有以以下比率率指标：(1)营业净净收益与与贷款本本息比率率。这是是分析房房地产抵抵押贷款款还款能能力的指指标，计计算公式式为： 预计项项目年度度营业净净收益/年度
40、偿偿还贷款款本息金金额该比比率越低低，对金金融机构构而言风风险越小小，反之之，风险险越大。(2)营业费费用比率率。该指指标也可可以分析析房地产产抵押贷贷款的还还款能力力，计算算公式为为： 营营业费用用/项目目实际总总收入该该指标越越大，反反映项目目创造单单位收益益所需的的投入越越大，贷贷款 人人可将该该指标与与市场上上平均水水平比较较，一般般不能差差距太大大。(3)保本比比率。指指项目支支出与收收入的比比例，计计算公式式为：(营业费费用十贷贷款本息息)/潜潜在总收收入贷款款人一般般规定允允许的最最高比率率范围为为70%一955%，如如比率高高于这一一水平，则则项目得得不到保保本的现现金流。(4
41、)贷款价价值。计计算公式式为： 抵押贷贷款金额额/抵押押房地产产价值这这个比率率对金融融机构而而言，越越低则贷贷款安全全性越大大，相反反，贷款款安全性性就越差差。抵押押贷款金金额的确确定取决决于各方方面因素素，如 银行可可贷资金金是否充充裕、借借款人的的自筹资资金能力力、借款款人的还还款能力力以及政政府的法法律、法法令等等等。(三)对抵押押房地产产的估价价房地产产抵押估估价是审审核房地地产产权权证书的的真实性性及可靠靠性，并并在综合合考虑市市场变化化。利率率趋势等等因素的的基础上上，对抵抵押房地地产的价价值进行行评估，决决定该贷贷款金额额与抵押押物价值值的比率率。房地地 产价价值评估估可分为为
42、住房估估价和土土地估价价两个部部分。住住房估价价方法较较单一，计计算公式式为： 房价=房屋重重置价乘乘于房屋屋成色 ，其中中重置价价是按现现有物价价水平重重新建设设房屋的的价值，成成色是用用百分比比表示的的新旧程程度。房房屋估价价还可以以按各种种建材数数量构成成评点计计算，也也可以采采用立方方尺法、平平方尺法法等。其其基本思思路是先先计算其其建设成成本，然然后减去去折旧。土地估估计则较较为复杂杂，常用用的评估估方法有有市场比比较法、收收益还原原法、剩剩余法、成成本法等等。房地地产金融融机构一一般配有有专职或或兼职估估价人员员，对抵抵押房地地产作出出价值判判断。 通过上上述方法法计算出出房地产产
43、现值后后，金融融机构根根据房地地产市场场走势。贷贷款利率率变动趋趋势等因因素，决决定贷款款金额与与房地产产价值的的比率，算算出贷款款额度。本本世纪初初美国刚刚开始推推行房地地产抵押押贷款时时，贷款款价值比比仅为550%-60%，后随随经济发发展，这这一比率率提高到到80%左右。“二二战”后后，美国国房地产产抵押贷贷款由于于二级抵抵押市场场的建立立，房地地产的易易售性、价价值流动动性增强强，贷款款风险分分散，贷贷款价值值比率高高达900%。我我国由于于刚刚开开始推行行房地产产抵押贷贷款制度度、贷款款额度要要根据福福利性住住房和盈盈利性经经营房地地产分别别确定，前前者可享享受优惠惠，而后后者则应应
44、从严掌掌握。(四)房地产产抵押贷贷款合同同的签订订和登记记 对贷贷款审查查合格之之后，借借款双方方应在平平等协商商的基础础上，共共同订立立抵押贷贷款合同同。房地地产抵押押贷款合合同是指指房地产产抵押当当事人。(包括借借贷双方方和担保保人)按按照一定定的法律律程序签签订的书书面契约约，所签签订合同同应办理理公证登登记。另另外，抵抵押人和和抵押权权人应在在房地产产抵押合合同签订订之日起起30天天内持抵抵押合同同。有关关批准文文件及证证件到当当地房地地产产权权管理部部门申请请抵押登登记。登登记的目目的是为为防止产产权不清清或已经经失效，以以及一物物两押。房房地产产产权管理理部门应应在规定定日期内内办
45、完登登记手续续。抵押押合同自自抵押登登记之日日起生效效。未经经登记的的房地产产抵押贷贷款，法法律不给给予保护护，如抵抵押合同同变更。解解除和终终止，抵抵押双方方当事人人应自发发生之日日起155日内向向原登记记机关办办理变更更或注销销登记手手续。(五)抵押房房地产的的保险 我国有有些地方方性法规规和政策策规定，房房地产抵抵押人在在申请抵抵押贷款款前，应应按银行行指定的的险种向向保险公公司投保保，否则则不能取取得贷款款。借款款人可持持购房合合同或售售房单位位出具的的住房交交付使用用证，办办理投保保手续。借借款人自自行组织织施工或或翻修住住房的应应办理“建建修房综综合保险险”，至至建修住住房全部部竣
46、工时时为止。保保险金额额的确定定：凡以以、建的的住房作作抵押的的，不得得少于购购、建住住房的价价值;以以优惠价价购房的的住房作作抵押的的，应按按优惠价价房的现现值进行行保险;旧房翻翻新后作作抵押的的，将旧旧房价值值与翻修修费 用用之和作作保险金金额。抵抵押期内内，保险险单由贷贷款人保保管。抵抵押物的的保险期期应与抵抵押贷款款期限相相一致，借借款人在在抵押期期间不能能中断或或撤消保保险。如如果借款款人中断断保险，贷贷款单位位有权代代为保险险，费用用由借款款人负担担。被保保险的抵抵押物一一旦出险险，其责责任范围围内的灾灾害事故故，由保保险公司司按保险险单规定定赔偿。贷贷款单位位为抵押押物保险险赔偿
47、的的第一受受益人，如如果借款款人未按按合同履履行还本本付息者者，贷款款单位有有权从保保险赔偿偿金中扣扣除贷款款本息。(六)抵押物物的占管管和处分分1.抵抵押物的的占管一一般而言言，抵押押物的占占管方式式有两种种：抵押押权人占占管方式式和 抵抵押人占占管方式式。房地地产商品品的特性性决定了了房地产产只能由由抵押人人占管，抵抵押权人人保管房房地产的的产权证证书及其其他证明明文件。未未经抵 押权人人同意不不得以任任何方式式或理由由将房地地产交由由他人占占管。抵抵押人在在占管期期间应维维护已作作抵押的的房地产产的安全全和完整整，并随随时接受受对方的的监督和和检查。抵抵押人未未征得抵抵押权人人书面同同意，不不得擅自自将抵押押物出租租、变卖卖、拆除除、赠与与、改建建，不得得改变其其性质。 己作抵抵押的房房地产在在抵押期期间内发发生继承承。遗赠赠时，继继承人、受受遗赠人人应书面面告知抵抵押权人人。2.抵抵押物的的处分抵押物物的处分分，是房房地产抵抵押权实实现的最最高形式式，有下下列情况况之一的的抵押权权人有权权向有关关部门申申请处分分抵押物物：(1)抵押人人未依约约履行债债务的，即即合同期期满后未未还清贷贷款本息息的;(2)抵押人人死亡或或被宣告告死亡或或失踪而而