《房地产项目开发贷款基本流程cehd.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产项目开发贷款基本流程cehd.docx（96页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、房地产项项目开发发贷款基基本流程程时间:220100-077-222 211:499来源:未知 作者:l 点击击:次开发贷款款定义 房地产产开发类类贷款是是指对房房地产开开发企业业发放的的，用于于房屋建建造、土土地开发发过程中中所需的的贷款。 借款主主体 经经房地产产开发行行业主管管部门批批准设立立，在工工商行政政管理部部门登记记注册并并已取得得企业业法人营营业执照照的房房地产开开发企业业。 贷贷款条件件 1.必须经经国家房房地开发发贷款定定义房地地产开发发类贷款款是指对对房地产产开发企企业发放放的，用用于房屋屋建造、土土地开发发过程中中所需的的贷款。借款款主体经房房地产开开发行业业主管部部门
2、批准准设立，在在工商行行政管理理部门登登记注册册并已取取得企企业法人人营业执执照的的房地产产开发企企业。贷款款条件1.必须经经国家房房地产业业主管部部门批准准设立，在在工商行行政管理理机关注注册登记记，取得得企业法法人营业业执照并并通过年年检，取取得行业业主管部部门核发发的房地地产开发发企业资资质等级级证书的的房地产产开发企企业。2.具有贷贷款卡，在在银行开开立基本本账户或或一般账账户。3.开发项项目与其其资质等等级相符符。4.项目开开发手续续文件齐齐全、完完整、真真实、有有效，应应取得土土地使用用权证、建建设用地地规划许许可证、建建设工程程规划许许可证、开开(施)工许可可证，按按规定缴缴纳土
3、地地出让金金。5.项目的的实际功功能与规规划用途途相符，能能有效满满足当地地住宅市市场的需需求，有有良好的的市场租租售前景景。6.项目的的工程预预算、施施工计划划符合国国家和当当地政府府的有关关规定，工工程预算算总投资资能满足足项目完完工前由由于通货货膨胀及及不可预预见等因因素追加加预算的的需要。7.贷款用用途符合合国家有有关法规规和政策策。8.项目资资本金应应达到项项目预算算总投资资的355%以上上，并须须在银行行贷款到到位之前前投入项项目建设设。贷款款所需材材料一.基本材材料1.法人人营业执执照(原原件及复复印件)和建设设管理部部门核准准的资质质证明;2.法人代代码证书书(原件件及复印印件
4、);3.税务登登记证(原件及及复印件件);4.企业贷贷款卡;5.财政部部门或会会计(审审计)事事务所核核准的前前三个年年度财务务报表和和审计报报告，成成立不足足三年的的企业提提交自成成立以来来的年度度审计报报告和近近期报表表;6.公司章章程(原原件及复复印件);7.验资报报告(原原件及复复印件);8.法定代代表人证证明、签签字样本本;(责责任编辑辑：l)房地产开开发贷款款可以采采取期权权抵押方方式鉴于购房房者获得得的房屋屋期权可可设定抵抵押，则则开发商商拥有的的房屋期期权也应应该可以以设定抵抵押。上上海市人人民政府府第766号令上上海市房房地产抵抵押办法法第三三条就规规定了房房屋期权权包括房房
5、屋建设设期权和和预购商商品房期期权，即即依法生生效的建建设工程程总承包包合同，建建设工程程施工总总承包合合同约定定鉴于于购房者者获得的的房屋期期权可设设定抵押押，则开开发商拥拥有的房房屋期权权也应该该可以设设定抵押押。上海海市人民民政府第第76号号令上上海市房房地产抵抵押办法法第三三条就规规定了“房房屋期权权包括房房屋建设设期权和和预购商商品房期期权”，即即依法生生效的建建设工程程总承包包合同，建建设工程程施工总总承包合合同约定定开发商商某一时时间获得得建成房房屋的权权利可设设定抵押押。建设设银行上上海分行行曾经尝尝试以开开发商与与施工单单位签定定的合法法生效的的建筑工工程承包包合同为为依据，
6、按按在建项项目分部部工程完完成工程程量分段段设定抵抵押权，分分段递增增抵押物物，并按按约定的的抵押额额分次发发放贷款款。房地产抵抵押贷款款知识介介绍一、房地地产抵押押与房地地产抵押押贷款的的含义 (一)抵押与与房地产产抵押 抵押是是指债务务人在法法律上把把其财产产所有权权转让给给债权人人，而债债权人并并不占有有财产的的一种担担保形式式。 抵抵押可分分为两类类：一类类是不成成文法抵抵押，即即是把财财产的所所有权转转让给债债权人，能能否收口口， 要要看债务务的偿还还一、房房地产抵抵押与房房地产抵抵押贷款款的含义义(一一)抵押押与房地地产抵押押抵押押是指债债务人在在法律上上把其财财产所有有权转让让给
7、债权权人，而而债权人人并不占占有财产产的一种种担保形形式。抵押押可分为为两类：一类是是不成文文法抵押押，即是是把财产产的所有有权转让让给债权权人，能能否收口口，要看看债务的的偿还情情况而定定，如不不能按时时清偿所所借债务务，财产产所有权权便不能能收回。如如果能按按时清偿偿所借债债务，财财产所有有权便可可以收回回;另一一类是有有合法留留置权的的抵押，它它是在法法律上给给予承押押人留置财财产的权权利。抵抵押是在在债务人人和债权权人都认认为比较较公平合合理的前前提下，为为确保债债务按时时清偿而而实行有有价担保保的一种种行为。对对于债务务人(承承押人、抵抵押人)来说，仍仍然保留留对财产产的占有有和使用
8、用;对于于债权人人(受押押人。抵抵押权人人)而言言，在债债务清偿偿之前，拥拥有抵押押财的所所有权，可可避免遭遭受损失失，在整整个抵押押过程中中，债权权人享有有抵押权权。抵押押权是在在他人所所有的不不动产上上设定的的一种担担保物权权，当债务务人不能能履行偿偿债时，债债权人有有权拍卖卖。转让让或兑现现设定抵抵押的财财产，并并从其款款项中得得到清偿偿。抵押押权与债债权的关关系十分分密切，它它随着债债权的发发生而发发生，随随债权的的消失而而消失。作作为抵押押的财产产即抵押押品的种种类很多多，一般般为易子子保存或或变卖的的商品，如如股票。债债券、房房地产等等。房地地产抵押押是抵押押的一种种形式，指指抵押
9、人人将其合合法拥有有的房地地产以不不转移占占有的方方式向抵抵押权人人提供债债务履行行担保的的行为。房地地产抵押押权即是是以房地地产作为为清偿债债务的担担保的财财产而形形成的权权利，是是随房地地产抵押押的形成成而发生生的。房房地产由由于其经经济价值值大，耐耐用期限限长，具具有保值值、增值值性、不不可移动动性，是是一种较较为理想想的抵押押品。在在房地产产抵押期期间，房房地产产产权仍然然由产权权所有者者管理，债债权人只只能按期期取息和和收回借借款，而而无使用用与管理理房地产产的权利利。当债债务还清清，债权权人收回回房契、地地契，抵抵押即告告结束。如如债务到到期抵押押人不能能清偿，抵抵押权人人可以向向
10、法院申申请拍卖卖 抵押押物，以以偿还其其债务。债债务已到到期而未未能清偿偿时，抵抵押房地地产的所所有权属属于抵押押权人。如如抵押物物拍卖。转转让后所所得价款款偿还债债务有剩剩余部分分，应退退还给抵抵押人，不不足时抵抵押权人人仍可以以和其他他债权人人一样，可可向债务务人继续续追索。(二二)房地地产抵押押贷款抵押押贷款也也叫抵押押放款或或财产担担保放款款，指银银行或其其他金融融(责任任编辑：l)房地产抵抵押贷款款的法律律风险与与防范目前全国国房地产产市场处处于震荡荡之中，虽虽然国家家、地方方不断出出台调控控政策措措施，如如果房地地产市场场一旦衰衰退，将将对银行行的信贷贷资金将将构成巨巨大的风风险，
11、其其杀伤力力不可低低估。房房地产抵抵押贷款款相对于于保证贷贷款风险险较小，但但目前房房地产抵抵押贷款款潜在着着较大的的法律风风险，不不能不引引起银目前前全国房房地产市市场处于于“震荡荡”之中中，虽然然国家、地地方不断断出台调调控政策策措施，如如果房地地产市场场一旦衰衰退，将将对银行行的信贷贷资金将将构成巨巨大的风风险，其其“杀伤伤力”不不可低估估。房地地产抵押押贷款相相对于保保证贷款款风险较较小，但但目前房房地产抵抵押贷款款潜在着着较大的的法律风风险，不不能不引引起银行行高度的的警觉和和重视，有有必要对对房地产产抵押贷贷款采取取有效防防范措施施，以防防止信贷贷资产的的流失。一、房房地产开开发抵
12、押押贷款的的风险和和防范1、房房地产开开发应具具备“四四个证”，按按照建建设部、国国家计委委、财政政部、国国土资源源部、中中国人民民银行、国国家税务务总局关关于加强强房地产产市场宏宏观调控控促进房房地产市市场健康康发展的的若干意意见的的规定，“对对未取得得土地使使用权证证书、建建设用地地规划许许可证、建建设工程程规划许许可证和和施工许许可证的的项目，不不得发放放任何形形式的贷贷款。”按按照担担保法司司法解释释第四十十八条规规定“以以法定程程序确认认为违法法、违章章的建筑筑物抵押押的，抵抵押无效效。”不不具备“四四证”建建筑起来来的房产产应属于于违章建建筑，因因此银行行不应向向“四证证”不齐齐的
13、开发发商发放放房地产产抵押贷贷款。2、房房地产开开发建筑筑承包商商优于抵抵押权人人受偿。中中华人民民共和国国合同法法第二二百八十十六条规规定：“发发包人未未按照约约定支付付价款的的，承包包人可以以催告发发包人在在合理期期限内支支付价款款。发包包人逾期期不支付付的，除除按照建建设工程程的性质质不宜折折价、拍拍卖的以以外，承承包人可可以与发发包人协协议将工工程折价价，也可可以申请请人民法法院将工工程依法法拍卖。建建设工程程的价款款就该工工程的折折价或者者拍卖的的价款优优先受偿偿。”而而最高高人民法法院关于于建设工工程优先先受偿权权问题的的批复第第一条进进一步明明确规定定：“人人民法院院在受理理房地
14、产产纠纷案案件和办办理执行行案件中中，应当当按照中中华人民民共和国国合同法法第二二百八十十六条的的规定，认认定建筑筑工程的的承包人人的优先先受偿权权优先于于抵押权权和其他他债权。”因因此如果果借款人人欠银行行贷款(房地产产抵押贷贷款)，又又欠建筑筑工程款款，那么么按照上上述法律律规定建建筑工程程款优先先于银行行抵押贷贷款受偿偿。银行行应采取取以下两两种方式式防范这这种贷款款风险：一是认认真执行行贷款“三三查”制制度，切切实做好好贷前调调查，查查明防地地产开发发商是否否欠建筑筑商建筑筑工程款款;二是是根据意意思自治治的原则则，由建建筑商作作出放弃弃建筑工工程优先先受偿的的书面承承诺;三三是通过过
15、借款人人要求建建筑商对对借款本本息承担担连带保保证责任任。(责责任编辑辑：l)北京市国国土资源源局关于于房地产产开发项项目在建建工程抵抵押登记记有关问问题各区(县县)国土土资源分分局、各各区(县县)房屋屋行政管管理部门门、北京京市国土土资源局局经济技技术开发发区分局局、各房房地产开开发企业业： 为为规范我我市在建建工程抵抵押登记记工作，保保护抵押押权人、抵抵押人及及相关权权利人的的合法权权益，根根据中中华人民民共和国国城市房房地产管管理法及及城市市房地产产抵押管管理各区区(县)国土资资源分局局、各区区(县)房屋行行政管理理部门、北北京市国国土资源源局经济济技术开开发区分分局、各各房地产产开发企
16、企业：为规规范我市市在建工工程抵押押登记工工作，保保护抵押押权人、抵抵押人及及相关权权利人的的合法权权益，根根据中中华人民民共和国国城市房房地产管管理法及及城市市房地产产抵押管管理办法法(220011年建设设部第998号令令)等有有关法律律法规的的规定，现现就我市市房地产产开发项项目在建建工程抵抵押登记记工作有有关问题题通知如如下：一、本本通知所所称在建建工程抵抵押，是是指抵押押人为取取得在建建工程。继续续建造资资金的贷贷款，以以其合法法方式取取得的土土地使用用权连同同在建工工程的投投入资产产，以不不转移占占有的方方式抵押押给贷款款银行(包括其其它法定定金融机机构)作作为偿还还贷款履履行担保保
17、的行为为。二、房房地产开开发项目目在建工工程抵押押登记工工作统一一由北京京市国土土资源局局(以下下简称市市国土局局)及各各区(县县)国土土资源分分局负责责办理。北北京市建建设委员员会(以以下称市市建委)及各区区(县)房屋行行政管理理部门按按照职责责分工负负责相关关工作。三、未未取得北北京市商商品房预预售许可可证的的房地产产开发项项目拟办办理在建建工程抵抵押登记记，需由由房地产产开发企企业向市市建委申申请核实实未办理理商品房房预售许许可证的的情况。市市建委核核实后为为房地产产开发企企业出具具抵押楼楼栋未办办理商品品房预售售许可证证的证明明，房地地产开发发企业和和提供贷贷款的金金融机构构凭此证证明
18、向市市、区(县)国国土资源源管理部部门申请请办理在在建工程程抵押登登记手续续。四、未未取得北北京市商商品房预预售许可可证的的房地产产开发项项目办理理在建工工程抵押押登记期期间，市市建委对对房地产产开发企企业提出出的预售售许可申申请不予予受理。房房地产开开发企业业办理在在建工程程抵押登登记审批批事项完完毕后，方方可申请请预售许许可。五、房房地产开开发企业业申请办办理北北京市商商品房预预售许可可证时时，对预预售项目目已办理理了在建建工程抵抵押登记记的，需需由抵押押权人出出具同意意抵押房房屋销售售的证明明。六、已已取得北北京市商商品房预预售许可可证的的项目，以以未售房房屋抵押押的，需需由提供供贷款的
19、的金融机机构和房房地产开开发企业业共同向向项目所所在地的的市、区区县建委委、房管管局申请请查询拟拟抵押房房屋未销销售情况况。市、区区县建委委、房管管局通过过北京市市房地产产交易管管理网查查询后，为为提供贷贷款的金金融机构构和房地地产开发发企业出出具拟抵抵押房屋屋未销售售(指未未网上认认购、网网上签约约)的证证明。房房地产开开发企业业和提供供贷款的的金融机机构凭此此证明向向市、区区(县)国土资资源管理理部门申申请办理理未售房房屋在建建工程抵抵押登记记手续。(责任编编辑：ll)住房反向向抵押贷贷款定义义住房房反向抵抵押贷款款就是指指已经拥拥有房屋屋产权的的老年人人将房屋屋产权抵抵押给银银行、保保险
20、公司司等金融融机构，相相应的金金融机构构对借款款人的年年龄、预预计寿命命、房屋屋的现值值、未来来的增值值、折损损情况及及借款人人去世时时房产的的价值进进行综合合评估后后，按其其房屋的的评估价价值减去去预期折折损和预预支利息息，并按按人的平平均寿命命计算，将将其房屋屋的价值值化整为为零，分分摊到预预期寿命命年限中中去，按按月或年年支付现现金给借借款人，一一直延续续到借款款人去世世。它使使得投保保人终生生可以提提前支用用该房屋屋的销售售款。借款款人在获获得现金金的同时时，将继继续获得得房屋的的居住权权并负责责维护。当当借款人人去世后后，相应应的金融融机构获获得房屋屋的产权权，进行行销售、出出租或者
21、者拍卖，所所得用来来偿还贷贷款本息息，相应应的金融融机构同同时享有有房产的的升值部部分。即即“抵押押房产、领领取年金金”。因因其操作作过程像像是把抵抵押贷款款业务反反过来做做，如同同金融机机构用分分期付款款的方式式从借款款人手中中买房，所所以在美美国最先先被称为为“反向向抵押贷贷款”。申请公积积金住房房抵押贷贷款手续续个人人申请住住房公积积金抵押押贷款，向向承办银银行提交交以下证证明文件件：户户口薄，如如户口薄薄未能清清楚反映映申请人人的婚姻姻情况或或配偶情情况的，需需补充申申请人结结婚证。申申请购房房贷款的的，提供供有效的的商品房房购销合合同，或或房屋买买卖契约约(二手手楼买卖卖)。申申请大
22、修修住房贷贷款的，提提供由规规划、土土地、建建设行政政管理部部门颁发发的规划划许可证证、用地地许可证证、建筑筑施工许许可证或或有同样样效力的的文件、批批文，工工程预算算。建房的的参照大大修类执执行，实实施后再再明确工工作程序序。市市外职工工在我市市申请住住房公积积金贷款款的，需需提供申申请人缴缴存地住住房公积积金管理理部门出出具的证证明，反反映申请请人住房房公积金金的缴存存情况(包括缴缴存时间间、缴存存比例、工工资基数数、和缴缴存额)，或受受委托银银行要求求的其他他资料。如如共同购购房人中中存在夫夫妇以外外第三人人的(以以购房合合同为准准)，需需提供有有第三人人签名认认可的借借款抵押押合同书书
23、(如组组合贷款款合同中中包括了了抵押物物处理的的，可用用该合同同替代)或由房房地产管管理部门门出具的的有第三三人姓名名的抵押押证明书书;如共共同购房房人为被被监护人人的(年年龄未达达法律规规定)，由由监护人人代为签签名。贷贷款申请请人(或或开发商商)在佛佛山市住住房公积积金住房房抵押贷贷款业务务办理流流程时间间跟踪表表上签签名确认认申报时时间，交交回承办办银行。以上上资料经经承办银银行初步步核对后后，送交交市住房房公积金金管理中中心或管管理部审审核，经经审核通通过的，由由市住房房公积金金管理中中心或管管理部委委托承办办银行发发出贷款款并划入入售房方方帐号;建造、翻翻建和大大修住房房的，承承办银
24、行行将贷款款划入施施工方帐帐号。政策性住住房抵押押贷款申申请须知知职工工个人申申请政策策性住房房抵押贷贷款必须须同时满满足以下下几个条条件：l、具具有城镇镇常住房房口;2、按按时足额额交纳住住房公积积金一年年以上;3、具具有购建建自住住住房的合合同或有有关证明明文件;4、具具有稳定定的经济济收入和和偿还贷贷款本息息的能力力;5、同同意用本本人所购购建的住住房作抵抵押物，并并按规定定办理贷贷款担保保、抵押押及抵押押物的保保险。职工工申请政政策性住住房抵押押贷款时时，需提提供以下下资料和和文件：l、借借款申请请书;2、借借款人的的身份证证、户口口薄;3、购购建自住住住房的的合同协协议书或或其他证证
25、明文件件;4、有有关部门门同意建建造住房房的证明明文件;5、借借款人单单位出具具的借款款人家庭庭稳定收收入的证证明。6、借借款人购购建住房房费用330%的的自筹资资金落实实证明;7、借借款人在在贷款人人指定的的银行房房信部开开生借款款使用帐帐户;8、贷贷款人要要求提供供的其他他资料和和文件。其具具体贷款款程序如如下：1、借借款人向向政府住住房公积积金管理理中心提提出借款款申请，并并提供上上述资料料文件，填填写借款款项目审审批表;2、根根据政府府下达的的住房资资金年度度使用计计划、住住房资金金管理的的有关规规定及住住房公积积金的交交纳情况况，由中中心对借借款人进进行资信信审查;3、借借款人办办理
26、抵押押物的抵抵押登记记和保险险;4、借借贷双方方和受托托银行共共同签订订住房抵抵押贷款款合同;5、委委托受托托银行办办理贷款款手续，并并将贷款款转入借借款人开开立的借借款使用用帐户。住房抵押押贷款有有几种？问：住房抵抵押贷款款有几种种?答：在我国国开展的的个人住住房抵押押贷款业业务主要要有两种种：政策策性个人人住房抵抵押贷款款和经营营性个人人住房抵抵押贷款款。政策策性住房房抵押贷贷款主要要是指：住房公公积金管管理中心心发放的的住房抵抵押贷款款;国家家安居工工程发放放的个人人住房抵抵押贷款款等。经营营性个人人住房抵抵押贷款款主要是是指：各各商业银银行向普普通居民民发放的的个人住住房抵押押贷款房地
27、产抵抵押贷款款知识介介绍 来源： 作者： 时间间：20010/11/25一、房地地产抵押押与房地地产抵押押贷款的的含义 (一)抵押与与房地产产抵押 抵押是是指债务务人在法法律上把把其财产产所有权权转让给给债权人人，而债债权人并并不占有有财产的的一种担担保形式式。 抵抵押可分分为两类类：一类类是不成成文法抵抵押，即即是把财财产的所所有权转转让给债债权人，能能否收口口， 要要看债务务的偿还还情况而而定， 一、房房地产抵抵押与房房地产抵抵押贷款款的含义义(一一)抵押押与房地地产抵押押抵押押是指债债务人在在法律上上把其财财产所有有权转让让给债权权人，而而债权人人并不占占有财产产的一种种担保形形式。抵押
28、押可分为为两类：一类是是不成文文法抵押押，即是是把财产产的所有有权转让让给债权权人，能能否收口口， 要要看债务务的偿还还情况而而定，如如不能按按时清偿偿所借债债务，财财产所有有权便不不能收回回。如果果能按时时清偿所所借债务务，财产产所有权权便可以以收回;另一类类是有合合法留置置权的抵抵押，它它是在法法律上给给予承押押人留 置财产产的权利利。抵押押是在债债务人和和债权人人都认为为比较公公平合理理的前提提下，为为确保债债务按时时清偿而而实行有有价担保保的一种种行为。对对于债务务人(承承押人、抵抵押人)来说，仍仍然保留留对财产产的占有有和使用用;对于于债权人人(受押押人。抵抵押权人人)而言言，在债债
29、务清偿偿之前，拥拥有抵押押财 的的所有权权，可避避免遭受受损失，在在整个抵抵押过程程中，债债权人享享有抵押押权。抵抵押权是是在他人人所有的的不动产产上设定定的一种种担保物物权，当当 债务务人不能能履行偿偿债时，债债权人有有权拍卖卖。转让让或兑现现设定抵抵押的财财产，并并从其款款项中得得到清偿偿。抵押押权与债债权的关关系十分分密切，它它随着债债权的发发生而发发生，随随债权的的消失而而消失。作作为抵押押 的财财产即抵抵押品的的种类很很多，一一般为易易子保存存或变卖卖的商品品，如股股票。债债券、房房地产等等。房地地产抵押押是抵押押的一种种形式，指指抵押人人将其合合法拥有有的房地地产以不不转移占占有的
30、方方式向抵抵押权人人提供债债务履行行担保的的行为。房地地产抵押押权即是是以房地地产作为为清偿债债务的担担保的财财产而形形成的权权利，是是随房地地产抵押押的形成成而发生生的。房房地产由由于其经经济价值值大，耐耐用期限限长，具具有保值值、增值值性、不不可移动动性，是是一种较较为理想想的抵押押品。在在房地产产抵押期期间，房房地产产产权仍然然由产权权所有者者管理，债债权人只只能按期期取息和和收回借借款，而而无使用用与管理理房地产产的权利利。当债债务还清清，债权权人收回回房契、地地契，抵抵押即告告结 束束。如债债务到期期抵押人人不能清清偿，抵抵押权人人可以向向法院申申请拍卖卖 抵押押物，以以偿还其其债务
31、。债债务已到到期而未未能清偿偿时，抵抵押房地地产 的的所有权权属于抵抵押权人人。如抵抵押物拍拍卖。转转让后所所得价款款偿还债债 务有有剩余部部分，应应退还给给抵押人人，不足足时抵押押权人仍仍可以和和其他债债权人一一样，可可向债务务人继续续追索。(二二)房地地产抵押押贷款抵押押贷款也也叫抵押押放款或或财产担担保放款款，指银银行或其其他金融融 机构构要求借借款人提提供一定定的财产产作为还还款的物物质保证证而发放放的贷款款。抵押押贷款与与信用贷贷款是平平行存在在的两种种贷款形形式。信信用贷款款 是借借款人单单凭自身身信誉，无无需提供供物质保保证而从从银行取取得的贷贷款。这这种贷款款方式对对放款人人而
32、言风风险较大大，因此此利率较较高，往往往只对对一些信信誉好的的大公司司提供。在在市场经经济条件件下，由由于市场场竞 争争日趋激激烈，广广大商品品生产者者和经营营者都会会面临无无力清偿偿债务， 甚至破破产的危危险。为为确保贷贷款的安安全，减减少贷款款风险，金金融机构构往往要要求贷款款人提供供一定抵抵押物作作为担保保品，以以备借款款人不能能依 约约偿还本本金和利利息时，银银行可以以依法从从变卖抵抵押财产产得款中中得到补补偿。可可以用作作抵押财财产的物物品有：房地产产、机器器设备、有有价证券券、流动动资产等等。 房房地产抵抵押贷款款则是银银行或其其他金融融机构以以借款人人提供房房产或地地产作为为还款
33、的的物质保保证的抵抵押贷款款。它是是房地产产信贷业业务的主主要形式式，在融融资业务务中占据据了重要要地位。在在房地产产抵押贷贷款中，不不转移房房屋的占占有权、使使用权、处处分权和和收益权权，但产产权人 和受押押者都不不能随意意处理房房屋。与与其他贷贷款相比比，房地地产抵押押贷款具具有以下下特征：1.是以房房地产作作为抵押押物为前前提来融融通资金金的贷款款房地产产抵押贷贷款是以以房产或或地产为为抵押而而取得的的贷款。与与信用贷贷款相比比，房地地产权参参加到抵抵押人与与承押人人之间的的借贷活活动中，减减少了债债权人的的贷款风风险，而而且其贷贷款发放放数额由由抵押物物的价值值和贷款款项目风风险程度度
34、来决定定，整个个借贷活活动的展展开以房房地产抵抵押品的的存在为为前提。但但就借贷贷双方而而言，其其目的都都不是为为了取得得抵押物物，而是是以抵押押物为前前提融通通资金。借借方是为为了获得得资金 而将房房地产抵抵押，贷贷方为保保证贷款款安全而而要求取取得抵押押物的抵抵押权。2.当事人人具有双双重关系系借贷双双方不仅仅具有债债权债务务关系，而而且还存存在出押押受押关关系。借借方既是是债务人人又是出出押人;贷方既既是债权权人又是是受押人人。3.抵押物物权属关关系复杂杂房地产产抵押中中抵押权权是从属属于主债债权的担担保物权权，在抵抵押期间间内，房房地产抵抵押物设设立抵押押权，并并办理登登记，抵抵押权人
35、人保管房房产的产产权(所所有权)证书和和地产的的使用权权证书，但但不转移移房地产产的占有有权、使使用权、处处分权和和收益权权，仍归归出押人人。当贷贷款到期期如出押押人履行行债务，房房地产所所有权证证书归还还出押人人，如出出押人不不能清偿偿债务，承承押人可可以行使使对房地地产的所所有权。4.借贷双双方须签签订抵押押合同，保保护双方方权利房房地产抵抵押所涉涉及的权权属关系系较为复复杂，为为保证抵抵押双方方的权利利和义务务，必须须签订房房地产抵抵押合同同，并应应到房地地产管理理部门进进行抵押押登记，使使其发生生法律效效力。还还清贷款款全部本本息后，房房地产抵抵押合同同即告终终止。5.涉及关关系人及及
36、影响因因素众多多房地产产抵押贷贷款与其其他标的的物抵押押贷款不不同，它它不仅涉涉及到 抵押人人与承押押人的双双方利益益，还涉涉及如房房地产使使用人。共共有人以以及它项项权利人人等各方方面的权权益。影影响因素素有：交交易市场场上房地地产实际际价格的的波动情情况。抵抵押期间间房屋的的使用。修修缮、管管理、养养护 对对实际价价格所产产生的影影响，以以及意外外灾害、人人为事故故等。二、 房地产产抵押贷贷款的程程序(一一)提出出贷款申申请凡是是符合贷贷款条件件的借款款人向银银行申请请房地产产抵押贷贷款时需需填写房房地产抵抵押贷款款申请表表，并并提供规规定的文文件，经经贷款负负责人认认定后方方可办理理借款
37、申申请。如如借款人人为房地地产开发发经营企企 业，则则申请房房地产抵抵押贷款款时应提提交的文文件包括括：房地地产抵押押登 记记申请书书。抵押押当事人人身份证证明或法法人资格格证明、经经有权部部门批准准的立项项文件。抵抵押房地地产的清清单及所所有权证证件、房房地产抵抵押合同同、贷款款银行要要求提供供的借款款人财务务情况和和其他有有关文件件。当以以土地使使用权作作抵押向向银行取取得贷款款时乡还还需提交交抵押当当事人的的身份证证明或法法人资格格证明、土土地使用用证、土土地使用用权出让让合同及及按合同同付清出出让金的的凭据。(二二)贷前前审查金融融机构收收到借款款人的申申请及相相关文件件后，要要对借款
38、款人和抵抵押标的的物进行行全面的的审查和和分析。这这是保证证贷款安安全的重重要环节节，审查查包括以以下内容容：1.对借款款人资格格、资信信的审查查主要审审查借款款人是否否具备相相应的资资格和确确有还款款能力。抵抵押人应应具有完完全民事事行为能能力，对对抵押房房地产拥拥有所有有权，并并领有所所有权凭凭证;法法人应具具备独立立核算、自自负盈亏亏能力，且且具有房房地产开开发权。同同时，银银行可要要求企业业提供验验资证明明。财务务报表等等资 料料审查抵抵押人的的资信状状况。在在对借款款人审查查的同时时也要审审查承押押人是否否具有承承押资格格， 这这将由政政府指定定的房地地产抵押押贷款领领导机关关来进行
39、行。我国国有些地地区规定定，房地地产抵押押贷款发发放机构构必须是是国内的的银行或或者是在在我国设设立办事事机构的的外国银银行。2.对抵押押物的审审查对于于抵押房房地产的的选择和和审定，主主要着眼眼于易于于保值。易易于变现现。易于于保管以以及易于于估价的的房地产产。抵押押物要符符合国家家有关规规定，不不得抵押押的房地地产不能能用于贷贷款抵押押。3.对贷款款用途。项项目的审审查和分分析一是是审查贷贷款的用用途是否否符合国国家有关关规定;二是对对贷款项项 目进进行可行行性评估估，从市市场研究究和经济济研究两两方面分分析贷款款是否可可行，主主要有以以下比率率指标：(11)营业业净收益益与贷款款本息比比
40、率。这这是分析析房地产产抵押贷贷款还款款能力的的指标，计计算公式式为： 预计项项目年度度营业净净收益/年度偿偿还贷款款本息金金额该比比率越低低，对金金融机构构而言风风险越小小，反之之，风险险越大。(22)营业业费用比比率。该该指标也也可以分分析房地地产抵押押贷款的的还款能能力，计计算公式式为： 营业费费用/项项目实际际总收入入该指标标越大，反反映项目目创造单单位收益益所需的的投入越越大，贷贷款 人人可将该该指标与与市场上上平均水水平比较较，一般般不能差差距太大大。(33)保本本比率。指指项目支支出与收收入的比比例，计计算公式式为：(营业费费用十贷贷款本息息)/潜潜在总收收入贷款款人一般般规定允
41、允许的最最高比率率范围为为70%一955%，如如比率高高于这一一水平，则则项目得得不到保保本的现现金流。(44)贷款款价值。计计算公式式为： 抵押贷贷款金额额/抵押押房地产产价值这这个比率率对金融融机构而而言，越越低则贷贷款安全全性越大大，相反反，贷款款安全性性就越差差。抵押押贷款金金额的确确定取决决于各方方面因素素，如 银行可可贷资金金是否充充裕、借借款人的的自筹资资金能力力、借款款人的还还款能力力以及政政府的法法律、法法令等等等。(三三)对抵抵押房地地产的估估价房地地产抵押押估价是是审核房房地产产产权证书书的真实实性及可可靠性，并并在综合合考虑市市场变化化。利率率趋势等等因素的的基础上上，
42、对抵抵押房地地产的价价值进行行评估，决决定该贷贷款金额额与抵押押物价值值的比率率。房地地 产价价值评估估可分为为住房估估价和土土地估价价两个部部分。住住房估价价方法较较单一，计计算公式式为： 房价=房屋重重置价乘乘于房屋屋成色 ，其中中重置价价是按现现有物价价水平重重新建设设房屋的的价值，成成色是用用百分比比表示的的新旧程程度。房房屋估价价还可以以按各种种建材数数量构成成评点计计算，也也可以采采用立方方尺法、平平方尺法法等。其其基本思思路是先先计算其其建设成成本，然然后减去去折旧。土地地估计则则较为复复杂，常常用的评评估方法法有市场场比较法法、收益益还原法法、剩余余法、成成本法等等。房地地产金
43、融融机构一一般配有有专职或或兼职估估价人员员，对抵抵押房地地产作出出价值判判断。 通过上上述方法法计算出出房地产产现值后后，金融融机构根根据房地地产市场场走势。贷贷款利率率变动趋趋势等因因素，决决定贷款款金额与与房地产产价值的的比率，算算出贷款款额度。本本世纪初初美国刚刚开始推推行房地地产抵押押贷款时时，贷款款价值比比仅为550%-60%，后随随经济发发展，这这一比率率提高到到80%左右。“二二战”后后，美国国房地产产抵押贷贷款由于于二级抵抵押市场场的建立立，房地地产的易易售性、价价值流动动性增强强，贷款款风险分分散，贷贷款价值值比率高高达900%。我我国由于于刚刚开开始推行行房地产产抵押贷贷
44、款制度度、贷款款额度要要根据福福利性住住房和盈盈利性经经营房地地产分别别确定，前前者可享享受优惠惠，而后后者则应应从严掌掌握。(四四)房地地产抵押押贷款合合同的签签订和登登记 对对贷款审审查合格格之后，借借款双方方应在平平等协商商的基础础上，共共同订立立抵押贷贷款合同同。房地地产抵押押贷款合合同是指指房地产产抵押当当事人。(包括借借贷双方方和担保保人)按按照一定定的法律律程序签签订的书书面契约约，所签签订合同同应办理理公证登登记。另另外，抵抵押人和和抵押权权人应在在房地产产抵押合合同签订订之日起起30天天内持抵抵押合同同。有关关批准文文件及证证件到当当地房地地产产权权管理部部门申请请抵押登登记
45、。登登记的目目的是为为防止产产权不清清或已经经失效，以以及一物物两押。房房地产产产权管理理部门应应在规定定日期内内办完登登记手续续。抵押押合同自自抵押登登记之日日起生效效。未经经登记的的房地产产抵押贷贷款，法法律不给给予保护护，如抵抵押合同同变更。解解除和终终止，抵抵押双方方当事人人应自发发生之日日起155日内向向原登记记机关办办理变更更或注销销登记手手续。(五五)抵押押房地产产的保险险 我国国有些地地方性法法规和政政策规定定，房地地产抵押押人在申申请抵押押贷款前前，应按按银行指指定的险险种向保保险公司司投保，否否则不能能取得贷贷款。借借款人可可持购房房合同或或售房单单位出具具的住房房交付使使
46、用证，办办理投保保手续。借借款人自自行组织织施工或或翻修住住房的应应办理“建建修房综综合保险险”，至至建修住住房全部部竣工时时为止。保保险金额额的确定定：凡以以、建的的住房作作抵押的的，不得得少于购购、建住住房的价价值;以以优惠价价购房的的住房作作抵押的的，应按按优惠价价房的现现值进行行保险;旧房翻翻新后作作抵押的的，将旧旧房价值值与翻修修费 用用之和作作保险金金额。抵抵押期内内，保险险单由贷贷款人保保管。抵抵押物的的保险期期应与抵抵押贷款款期限相相一致，借借款人在在抵押期期间不能能中断或或撤消保保险。如如果借款款人中断断保险，贷贷款单位位有权代代为保险险，费用用由借款款人负担担。被保保险的抵
47、抵押物一一旦出险险，其责责任范围围内的灾灾害事故故，由保保险公司司按保险险单规定定赔偿。贷贷款单位位为抵押押物保险险赔偿的的第一受受益人，如如果借款款人未按按合同履履行还本本付息者者，贷款款单位有有权从保保险赔偿偿金中扣扣除贷款款本息。(六六)抵押押物的占占管和处处分1.抵押物物的占管管一般而而言，抵抵押物的的占管方方式有两两种：抵抵押权人人占管方方式和 抵押人人占管方方式。房房地产商商品的特特性决定定了房地地产只能能由抵押押人占管管，抵押押权人保保管房地地产的产产权证书书及其他他证明文文件。未未经抵 押权人人同意不不得以任任何方式式或理由由将房地地产交由由他人占占管。抵抵押人在在占管期期间应维维护已作作抵押的的房地产产的安全全和完整整，并随随时接受受对方的的监督和和检查。抵抵押人未未征得抵抵押权人人书面同同意，不不得擅自自将抵押押物出租租、变卖卖、拆除除、赠与与、改建建，不得得改变其其性质。 己作抵抵押的房房地产在在抵押期期间内发发生继承承。遗赠赠时，继继承人、受受遗赠人人应书面面告知抵抵押权人人。2.抵押物物的处分分抵押押物的处处分，是是房地产产抵押权权实现的的最高形形式，有有下列情情况之一一的抵押押权人有有权向有有关部