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1、谈物业管理企业内部控制加强关键词：物业管理；企业；内部控制；开展；服务随着经济社会的开展，物业管理行业的竞争愈发激烈，物业管理 企业是现代化社会新兴起的行业之一，企业的开展取决于整体的服 务质量高低。为保证物业管理企业的绩效能够到达稳定增长的状态、 提高企业整体综合实力，物业管理企业应将自身的优势放大、不断 拓宽市场领域,通过内部管理控制机制的完善，致力于提高的市场 竞争力，优化财务策略、建设良好的内控气氛，为企业未来的稳定 开展夯实基础。一、内部控制在物业管理企业中发挥的重要作用(-娓高物业管理企业综合竞争力在国内的现代化经济开展中, 物业管理企业是随着房地产行业而逐渐兴起的一个新型行业，物
2、业 管理企业的行业红利可观，现实中，很多物业管理企业管理理念仍 较传统，存在收费不合理、服务水平较低等现象，严重降低了物业 管理企业的整体收益率，甚至一局部物业管理企业处于亏损状态。 随着物业管理企业之间的竞争愈发激烈，为提高企业自身的综合竞 争力，借助物业管理企业内部的管理控制是必然的趋势，强化内部 控制的效果，优化和完善财务策略，加强审计考核体系建设，促进 物业管理企业内部员工专业素养的提升，增强物业管理企业的综合J 5I兄争力。（二）保证物业管理企业的资金使用合理在物业管理企业的运行 开展中，通过切实有效的内部控制措施可以保证物业管理企业的资 金使用效率，合理使用资金以达成预期中的物业管
3、理企业开展目标。 物业管理企业的内部控制工作，需要将更多的人力和资金投入到财 务管控中，加强对财务控制重要作用的重视和应用，动态追踪物业 管理企业中每项资金计划，实现对各项资金的有效控制，通过对上 一次使用资金的情况，对下一次的资金预算计划进行调整。保证完 成预期内的物业管理企业资金计划，减少在企业内部发生机会主义 行为的几率，促进物业管理企业内部资金使用效率的提升。（三）提高物业管理企业的服务质量在现代化社会的开展中，中 国的经济新常态决定了各个企业之间的竞争方向，目前的物业管理 企业竞争，不仅仅是停留在价格竞争和规模竞争的阶段，而是要将 开展目标落实在高质量的企业未来开展中，不断提高服务水
4、平，强 化产品质量，保证满足客户的要求。在全新的时代特点和时展要求 下，物业管理企业同时面临着更具挑战性的机遇，作为新兴起的行 业，在全新的市场竞争中建立起高标准的服务体系。通过内部控制 管理能够强化物业管理企业的服务质量，根据业主的需求，对市场 进行全面分析，在不断变化的市场环境中加强财务管理控制建设， 保证物业管理企业的高质量服务，为未来的开展打下坚实的基础。（四）降低企业未来开展的风险通过物业管理企业的内部控制措 施，可以针对可能对企业开展造成不利影响的风险，真正实现防患 于未然，通过物业管理企业内部管控，提高企业的管理水平，保证 财务各项信息的准确性，为物业管理企业的决策提供有效的参考
5、支 持。完善的内部控制措施能够预防坏账情况的发生，提高应收账款 的回收率，预防可能出现的财务风险。降低物业管理企业的库存成 本，借助内部控制提高资金的使用效率,在激烈的市场竞争中，促 进物业管理企业健康开展。二、物业管理企业的内部控制现状(-)对内部控制管理的重视缺乏在目前的物业管理企业中，普 遍存在对内部控制管理重视缺乏的问题，局部物业管理企业的管理 人员对内部控制存在认知偏差，认为物业管理企业就是简单的物业 管理服务公司，这样的思想误区导致物业管理企业运行中将内部管 理的重点放错了位置，管理中偏重物业款项催缴、记账、财务收支 等工作，忽视了物业管理企业的服务提升和整体的高质量运营。另 外,
6、在物业管理企业内部，没有形成明确的内部控制文化,缺少完 善的培训机制，针对基层的工作人员缺少对专业素养和思想意识方 面的培训，导致建设控制机制的工作被限制在一定框架内，在本钱 管控、费用使用、操作等各个环节中出现问题，物业管理企业的内 部控制管理工作流于形式。(二)内控机制不完善在物业管理企业的内部管理控制中，依托 于基础的内控管理机制才能保证企业的管控工作效率。根据目前的 物业管理企业实际情况来看,在企业的内部缺少明确的职能分工制 度，内部管理控制机制尚未完善，各个部门之间、各个岗位之间的 制衡监督关系缺失，对内部控制的执行形成了制约。另外，内部控制措施需要完善的人员激励制度、内部监督制度、
7、预算和本钱控制制度等，但是物业管理企业中的管控机制不完善，使相关的规章制 度没有真正设置和执行到实际的工作中，给物业管理企业运行和管 理埋下了一定的安全隐患。（三）收费管理控制缺陷物业管理企业作为一个单位组织,最终 的目的是企业的盈利效益，但是目前的物业管理企业实际运行中， 企业的收费管理环节存在严重的缺乏问题，包括费用管理不透明、 收费管理混乱等，另外，由于物业管理企业的服务质量不高，但是 物业的管理费用较高，导致物业管理企业的客户满意度和社会声誉 受到不利影响，收取物业费用存在困难。此外，还有局部企业为了 提升自身的竞争优势、打击行业内的其它企业，大大降低了收费标 准，这对企业未来的开展造
8、成了严重的损害，导致企业处于长期亏 损。（四）信息沟通机制不健全在物业管理企业的经营和管理中，存 在多项数据信息，需要在企业的各个部门中及时传输和沟通，为企 业的投资决策活动和风险识别提供数据支持。但是目前的物业管理 企业涵盖了多个下属机构和部门，分散性较强，阻碍了信息互通, 缺少信息反应等信息沟通机制不健全的问题，严重影响着企业的风 险防控管理，给企业带来经济方面的隐患。三、物业管理企业加强内部控制的策略分析（-）增强企业人员的内控意识优化物业管理企业的内部管理控 制,要强化物业管理企业相关工作人员的内控意识，实现全面、系 统的内部控制。针对物业管理内部控制工作的业务流程，对内部控 制应用的
9、重要性形成正确的认知，在管理层和执行层将内控意识融 入到内部控制管理的各个环节中。物业管理企业内部控制管理人员 应对市场上企业所扮演的角色进行重新的定位，打破固有的作为房 地产工程开发配套工具的思想，宣传和贯彻内部控制的理念，在企 业文化中强调内部控制管理的重要性，全方位促进全员对内部控制 工作参与度的提升，完善内部控制管理的环境，为企业未来的开展 夯实基础。（二）健全内部控制管理机制物业管理企业应明确内部控制管理 的目标，真正将责任落实到各个部门和岗位层面中，对各个职能部 门的工作进行监督和指导，提高企业业务操作流程和风险评价程序 的规范性。健全内部控制管理机制，优化和完善绩效考核管理环节,
10、 将内部控制管理制度覆盖到物业管理企业经营管理的各个环节中， 树立起物业管理企业内部管控人员的风险意识和责任意识，评估和 识别潜在的风险。提高物业管理企业的服务质量，通过购买保险、 模拟演练等方式，降低操作不当问题的发生几率，预防潜在风险。（三）提高业务收费标准的合理性物业管理行业的主要本钱是维 护设施设备、相关场地的费用和日常管理的人工费用，作为资金密 集的轻资产行业，物业管理公司应制定完善的业务收费标准，保证 其合理性。根据作业本钱法，按照客户和产品的种类，对物业管理 的收费标准进行预测，构建本钱管理体系，提高企业内部控制的管 理成效。结合企业内部和外部的环境，提升企业的战略规划合理性,
11、增加经济利润。将提高物业管理企业的经济效益作为重点，在保证 为业主提供良好的物业服务同时，保证企业的经济收益。（四）强化内部信息沟通提高物业管理企业内部控制的执行效率, 离不开健全的信息沟通机制，为信息传输效率提供保障。物业管理 企业的各个职能部门应促进信息共享，加强交流和协作，针对内部 管理构建起完善的信息沟通机制，强化信息沟通。在实际的物业管 理企业运行中,引入各种先进的技术、软硬件，借助ERP系统，将 企业的收入管理业务流程结合其中，提高企业的服务工程核算工作 效率。针对企业的资产采购、后期维护、库存管理等环节，控制好 采购的投入本钱，构建完善的资产使用台账模式，结合信息系统和 各项业务模块，促进企业的资产价值核算效率提高。四、结语综上所述，为了保证物业管理企业未来的稳健开展,企业内部的 控制管理工作作为企业开展的基础，应由物业管理企业的相关管理 人员加强对内部管控的重视，针对企业运行和开展中存在的实际问 题,强化管理意识，加强物业内部控制措施的建设。通过对业务流 程、管理机制的优化和完善，增强内部沟通，建立起切实有效、健 全的内控管理体系，促进物业管理企业综合竞争力的提升。