《物业管理企业内部审计问题与对策.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理企业内部审计问题与对策.docx（12页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、物业管理企业内部审计问题与对策摘要：随着当前现代企业制度在诸多企业中逐渐得到推广，物业 企业开始重视内部审计工作的开展程度，并逐渐结合物业经营开展 开展内部审计工作。文章结合物业管理企业明确该类型企业开展内 部审计的核心要点，由于物业管理企业正式开展时间较短，物业管 理企业开展内部审计工作过程中难免存在缺乏，如审计意识落后、 机构设置不合理、内部审计职能定位狭窄、信息化程度较低、内部 审计工作人员综合素养有待提升等。基于此，提出架构新时期物业 管理企业内部审计的具体对策,希望所研究的对策可以进一步帮助 更多物业管理企业做好内部审计工作，规避财务经营风险，促进整 个行业内部审计有所进步。关键词：
2、物业管理企业；内部审计；问题；核心要点内部审计是随着现代企业制度诞生之后所出现的带动企业逐渐实 现规范开展的部门。当前，随着业主对物业服务需求以及服务要求 的增加，物业管理企业开始重视审计工作，并设立专门的内部审计 部门负责开展整个企业的内部审计工作。最初内部审计仅仅是负责 查找企业经营过程中的错误与弊端，但随着物业管理企业经营范围、 服务职能的不断扩大，内部审计的职责范围逐渐呈现多元化特点， 不合格的内部审计工作必然会增加物业管理企业所面临的风险。而 且随着时代开展，内部审计工作的开展需要与时俱进，不断从制度、领导,其他部门人员不能干涉内部审计部门工作，赋予内部审计部 门一定权威性，才是确保
3、内部审计岗位发挥职能作用的基础。（三）继续拓展内部审计工作的业务领域伴随着物业管理企业开始有序建立内部控制制度与风险管理制度, 内部管理水平也会有序提升。加之当前已经是信息化时代，信息系 统以及财务新型软件的应用，促使物业管理企业财务账面方面的错 误越来越少，内部审计的查错纠错作用难以充分发挥作用。在此背 景下，内部审计工作职能不应局限于查账功能，不能仅在外表评价 物业管理企业财务收支是否合理、会计资料有无造假舞弊、经营指 标是否已经完成。内部审计的职能定位必须从最初的查错纠弊直接 向服务企业内部管理转变，同时也应调整具体内部审计工作开展情 况，及时从内部检查、内部监督向促进企业构建制度、架构
4、体系、 深入评价等方面进行转变。此外，内部审计工作也要及时向物业管 理企业经营的其他环节进行渗透与延伸，积极拓宽内部审计职能范 畴，第一时间发现企业在经营管理中存在的漏洞与缺乏，并向管理 层提出科学的治理建议，为企业制定防范风险的决策提供相应服务。（四）积极使用信息技术提升信息化审计水平由于当前社会已进入信息化时代，信息技术与各行各业实现了深 度融合，而物业管理企业依旧使用人工审核的方式，显然无法紧跟 当前信息化审计步伐。当前，物业管理企业的经营范围实现了多元 化开展，因此，内部审计对象也开始多样化，在此背景下，物业管 理企业迫切需要改变传统的内部审计方式，运用信息技术优势，在 企业内部搭建审
5、计信息化的平台，使用计算机审计代替之前的传统 人工审计，使用信息化审计系统代替原始的数据收集、数据核算等 基础性较强的工作，提升审计效率与审计准确度，减轻工作人员工 作量。此外，积极建立被审计工程的同步信息数据库，将被审计项 目的相关信息录入数据库中，包括审计数据、审计报告以及整改落 实的一系列信息，通过逐年更新完善实现信息数据库的动态管理, 提升审计工程准确性，防止出现审计虚假或者贻误审计等情况。（五）开展专项培训L增强审计人员素质上文分析到大多数物业管理企业由于经营业务比拟简单，主要围 绕业主需求提供一系列服务，企业需要大量劳动力来从事最基础的 物业服务工作，如卫生清洁、树木修剪、安保以及
6、维修工作。这些 工作的开展需要大量人力资源，而且都是最基本的人力资源，财务 方面的计算以及审计都比拟简单，很多物业管理企业的审计人员都 是直接从会计部门调拨过来的员工，甚至局部员工是物业管理企业 管理层的家属、亲信人员，进入物业管理企业内部之后承当监督财 会部门职能，但由于其并非专业的审计人员，既不具备与审计相关 的理论知识，也无法熟练操作内部审计信息化操作，无论是理论还 是实践环节，其审计素质都处于较低水平。对此，物业管理企业应 该首先成立内部审计专门的组织架构，引入更多审计工作人员，提 升审计人员数量与质量。并通过加强专项培训I、引进审计业绩等方 式，结合企业情况制定审计质量控制相关体系，
7、确保企业内部审计 工作可以如序开展。其中，针对审计方案的制定、审计方案的实施、 审计方案的核查、审计评价等四个内容开展专项培训，并实行审计 专项培训的常态化开展，定期组织工作人员参与相关培训活动，不 断提升审计人员综合素质。此外，除了不断加强业务技能之外，也 要加强对审计人员职业道德水平的培训，只有不断加强职业道德方 面的培训，才能确保每一位审计人员都能客观公正、真实地审计监 督各个部门。结语综上所述，当前物业管理企业存在较为严重的内部审计问题，这 些问题的存在严重影响了物业管理公司的持久健康开展。在现代企 业制度带动下，物业管理企业应积极认识到内部审计工作的重要性, 并从构建内部审计组织架构
8、、拓展审计范畴、提升信息化审计、培 养审计人员素养等方面入手，积极改善物业管理企业内部审计现状, 提升整个企业内部管理水平。从业人员、环境等多个角度进行改变，最终到达改进缺乏、提升审 计效率与审计质量的目的。一、物业管理企业内部审计工作开展的核心要点(-)内部审计监督1 .监督关键岗位物业管理企业中需要监督的关键岗位主要为内部管理人员，针对 这些管理人员所作出的监督内容分别包括职务消费、重大事项决策、 重大投融资决策、重要干部任用及罢免、企业内部大额资金的具体 安排等，通过审计工作监督以上职位人员就上述工作内容的执行是 否符合公司具体程序与制度。其他岗位包括物业管理企业负责工程 的经理、收费岗
9、位、资金管理岗位以及采购岗位，因为这些岗位与 资金收支来往比拟密切，应进行重点审计，防止工作人员利用零散 的收费业务代收或者使用现金收费的方式，占用、挪用物业管理企 业资金。2 .监督存在风险的业务物业管理企业面临较大风险的业务主要包括收费业务、采购业务、 印章管理、零星维修工程业务以及其他经营业务。其中，经营业务、 印章管理等业务风险较高。当前，很多物业管理企业都会刻制企业 专属印章，有的是管理处章，有的是公章，不同的章具有不同的用 处与用法，但是局部物业管理企业管理人员并未意识到不同公章的 使用范畴，在经营过程中存在随意使用印章、印章管理不到位等现象，给企业造成不可估量的损失。此外，物业管
10、理企业每年需要经 手处理的业务范围较多，包括场地租赁、广告费收取、废品变卖、 为业主维修等，这些业务经常发生但是具有较强隐蔽性,一旦管理 不到位，就有可能出现工作人员私下收钱的情况，损害物业管理企 业利益。因此，要及时针对不同业务开展内部审计工作，杜绝以上 情况的出现。3 .监督财务核算的规范程度主要针对物业管理企业内部资金往来的业务进行核算，重点监督 是否存在转移收入、随意改变本钱财务数据以及随意挂账等不良情 况。在收入方面，重点审计预收是否已经转入，欠费是否挂账、账 外欠费也要进行相应管理。在本钱方面，主要关注工资是否足额计 提、产生的外包费用是否规范。4 .监督制度建设与执行程度对于规范
11、的物业管理企业而言，要想通过经营不断扩大规模，必 须结合企业实际情况制定一系列制度，并贯彻落实于具体工作过程 中，但是局部物业管理企业经常存在制度建设滞后、实际工作与制 度制定执行并不一致等现象。所以开展的内部审计应重点审查企业 内部制度的建设情况与执行情况，尤其是内部控制制度的制定与落 实，帮助企业从根源上识别在制度建设方面存在的缺陷，并帮助企 业减少经营漏洞2。（二）内部审计评价1 .评价经营指标完成情况物业管理企业应结合企业具体经营状况、实际情况，进一步分析 各项经营指标是否完成，其中包括每年的经营收入、净利润、新签 的合同额、应收账款数额以及周转率等，获取这些经营指标后,再 对指标进行
12、横向与纵向的比照，横向主要是与物业同行业的其他企 业进行比照；纵向那么是直接与具体物业管理公司其他年份的指标进 行比照。结合市场大环境客观评价经营指标，预计企业是否在今后 面临潜在的亏损等风险因素，假设存在重大的风险隐患因素，那么要提 前进行调整以防范风险。2 .评价市场拓展情况物业管理企业如果只服务一个小区，必然不会产生更多利润，只 有不断拓展市场份额，为更多业主提供物业服务，才可以形成规模， 获得更多利益。在众多小区并没有专业物业企业为其服务的背景下, 物业管理企业的重点就是如何在短时间内占领更多市场份额，拓展 市场。在评价物业管理企业时，要注重评价其市场拓展能力，结合 过去的业绩了解过去
13、一段时间内该物业管理企业拓展市场的渠道、 方式、成绩、业绩收入、队伍拓展情况等，并深入了解在本年度续 签的合同、新签的合同、退出的工程等。3 .评价风险管理情况物业管理企业的风险管理评价主要从两个方面展开：其一，评价企业是否建设内部控制制度、内部控制制度的落实情况；其二，评 价企业是否构建风控管理体系，是否具备及时识别并应对企业重要 风险的能力。物业管理企业经营管理过程中出现的重大风险由以下 内容组成：安全生产风险、用工风险、合规风险、质量风险等。劳 动用工风险是物业管理行业中普遍存在的问题，包括社保缴交率、 加班时长计算、加班费用计算是否符合劳动法，通过审计以上内容， 了解企业是否存在用工风
14、险。合规风险是因为近年来，不同企业之 间都比拟注重法律法规以及相关制度的更新，但在实际运行过程中, 诸多物业管理企业在执行落地环节存在不合规范、不合制度等现象, 导致企业内部风险较大3。4 .评价本钱管控物业管理企业由于服务的业主人数较多，所以企业的用工人数也 较多，主要围绕业主生活提供一系列服务，比方卫生清洁、安保、 用水用电供应、维修、园艺修理等，这些业务需要大量人工，因此 在物业管理企业整个本钱支出中，人力资源的用工本钱占比拟高。局部物业企业为了降低本钱，在需要开展大量业务时，会临时雇佣 局部员工；有时也会为了完成本钱管控目标，直接采取裁人的方式 降低本钱，但是裁人的方式必然会影响业主客
15、户的服务体验感与满 意度，甚至还会出现被业主委员会强制物业企业退出的现象。因此, 物业管理企业的本钱管控不能只看数据，还要从深层次评价本钱管 控的措施是否合理，要辩证分析评价其本钱管控的效率4。5 .评价新技术应用目前，大规模物业企业已经开始向信息化、智能化方向开展，以 期在提升物业服务质量的同时，提升企业自身服务效率，最终实现 口碑的提升、市场的拓展、利润的翻倍。但是当前,物业管理企业 应用新型技术尚处于推广起步阶段，各种新技术的应用并不成熟。 局部物业管理企业为了加快新技术的使用与推广，可能会采用行政 管理的方式强制在企业内部推广，但是强制推广的背后也隐藏着不 同的问题。内部审计应及时分析
16、了解物业管理企业对新技术的普及 推广情况，从客观角度出发评价新技术的应用效果，并及时向物业 管理企业反应评价效果。二、新时期物业管理企业内部审计存在的问题()缺乏内部审计的意识现阶段，大局部物业管理企业都是直接从房地产企业内局部化而 出，这类型物业管理企业的管理人员在进入物业服务行业之前，已 经在房地产行业从业多年，具有丰富的管理经验，也具备一定理论 知识。但由于物业管理企业与房地产企业相比，属于资金周转较快、 资金规模较小的类型，很多领导以及管理人员自动忽略了企业内部 审计工作的开展。同时局部领导对财务管理方面的知识掌握与了解 情况比拟匮乏，并未真正认识到内部审计的重要性与价值，管理人 员对
17、于内部审计的认知不正确，难以在整个企业开展科学的内部审 计工作。(二)审计机构设置缺乏合理性虽然大局部物业管理企业都开始设立专门的内部审计部门以及内 部审计岗位，但是大多数物业管理企业的内部审计部门缺乏一定独 立性，在企业内部附属于会计部门、财务部门，并且内部审计岗位 的工作人员大多直接来自会计人员。因此，多数物业管理企业的内 部审计机构设置并不合理，由于受多方因素的利益牵制，导致整个 审计机构缺乏相应独立性。尤其是局部物业管理企业的内部审计人 员直接由会计人员兼任，导致内部审计岗位难以发挥应有作用，成 为企业内部审计形同虚设、毫无价值的岗位。（三）内部审计的职能定位不妥内部审计随着企业建立现
18、代企业制度而逐渐被推广应用于不同类 型的企业中，但是从内部审计工作开始至今，内部审计工作的职能 定位越来越精准。上文所论述的物业管理企业内部审计的核心要点 就是当前内部审计工作的具体范畴。但在实际工作中，很多物业管 理企业内部审计工作岗位的工作内容依然停留在起步纠错阶段，也 就是依然针对物业管理企业内部财务事项开展内部审计工作，比方 对会计报表、当期账本、财务凭证以及业务往来凭证、采购凭证等 进行审计，内部审计内容更多集中在财务方面，职能定位较为低端, 有些物业管理企业并未涉及对整个企业财务状况的核查以及评价 工作等。（四）内部审计的信息化水平较低近年来，中国逐渐进入信息化社会，很多行业都开始
19、与互联网 +融合，并使用大量信息化技术提升工作效率、改善工作质量， 间接说明信息技术已成为促进社会经济开展、行业快速腾飞的关键手段。但是当下大多数物业管理企业只有在前台安置几台电脑，再购置相应的财务系统、管理系统维持整个企业运营，当前物业管理企业的信息化更多是实现了网络覆盖，并实现电脑办公、财务数据 传输以及处理信息化，其他方面比方经营业务的处理尚未实现信息 化，当下信息化技术主要应用于财务管理方面，内部审计方面的核 查信息化水平较低，有时还需要依靠最简单的人工核查。(五)内部审计工作人员综合素养较低上文提到大多数物业管理企业内部审计岗位的员工都是由会计岗 位人员兼任，局部企业由管理人员的亲属
20、或者亲信人员兼任，而这 些人员并不具备内部审计岗位所需要的职业素养。大多数开展的审 计活动都是围绕企业外表的财务数据进行核查，局部指标的横向、 纵向比照那么难以客观分析得到科学合理的评价。加之目前很多财务 工作的开展都是围绕信息系统、管理系统、信息技术所开展的，综 合素养较低的审计工作人员难以快速上手掌握新技术的上机实践 操作,加大了审计工作难度。三、新时期加强物业管理企业内部审计的对策(-)加强管理人员对内部审计重要性的认知任何行业的企业在运营过程中都会面临一定风险，需要企业自身 加强对内部的管理，并制定一系列内控制度,及时自检自查,并通 过严格的内部审计监督找到存在的缺乏与风险因素,增强企
21、业改进 自身缺乏的意识和能力。内部审计工作通过有效监督可以直接提升 企业内部控制以及风险管理的建设、执行程度，即直接提升物业管 理企业风险管理以及内部控制水平，从多角度出发完善企业内部管 理制度建设水平，帮助企业及时发现缺乏、规避风险，采取有效措 施防范未来工作中遇到的问题。只有管理人员加强自身对内部审计 重要性的认识，才有可能切实构建一套严格的内部审计体系，并直 接创设科学合理的内部审计组织架构，引入专业内部审计人员担任 相应岗位工作，从上至下建立完善的内部审计体系，并为保障内部 审计工作可以顺利实施制定相应规章制度，最大化发挥内部审计的 作用与价值，切实帮助物业管理企业实现持久稳定开展刀。（二）提升物业管理企业内部审计部门独立性上述提到在物业管理企业中内部审计部门多数附属于会计部门、 财务管理部门，这种组织结构的设立首先淹没了内部审计部门的独 立性。内部审计作为一种监督与评价活动，与其他工作岗位相比, 更需要独立性、客观性。因此，物业管理企业应提升内部审计部门 的独立性，将其直接设置在总经理岗位之下，由总经理直接领导, 审计机构的设置也不能附属于其他部门，尤其是要与财务部门、会 计部门独立分开，内部审计部门只接受物业管理企业最终决策人的