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1、22年房地产估价师试题8章22年房地产估价师试题8章 第1章关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是（）。A、静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本B、动态分析法中要进行现金流量预测C、静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中D、动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点答案：C解析：考点:后续开发的必要支出。动态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中。下列关于住房公积金制度的表述错误的是（）。A.职工死亡、被宣告死亡的不可以提取住房公积金B.职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工
2、个人所有C.缴存基数是职工本人上一年度月平均工资，原则上不应超过职工工作地所在城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的2或3倍D.单位和个人的缴存比例不低于5%，原则上不高于12%答案：A解析：本题考查的是住房公积金制度。住房公积金提取情况包括：（1）购买、建造、翻建、大修自住住房的；（2）偿还购建自住住房贷款本息的；（3）租赁自住住房，房租超出家庭工资收入一定比例的；（4）离休、退休和出境定居的；（5）职工死亡、被宣告死亡的；（6）享受城镇最低生活保障的；（7）完全或部分丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的。参见教材P10。某住宅用地出让年限50 年，建设期2 年。建设期满后，张某购买了其
3、中一套住宅，持有10 年后转让给王某，王某取得该住宅用地使用权年限为（）年。A38B40C58D60答案：A解析：以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。所以，王某取得该住宅用地使用权年限为：50210=38（年）。下列关于工程量清单的表述中，错误的是（）。A.工程量清单是由投标人编制的 B.工程量清单是一份由招标人提供的文件，编制人是招标人或其委托的工程造价咨询单位 C.工程量清单的准确性和完整性由招标人负责 D.工程量清单的描述对象是拟建工程答案：A解析：本题考查的是工程量清单计价法。
4、工程量清单应由具有编制能力的招标人或受其委托，具有相应资质的工程造价咨询人编制。我国的房地产成交价格申报制度，要求房地产权利人转让房地产时应向( )如实申报成交价格。A.县级人民政府B.县级以上国土资源管理部门C.县级以上人民政府规定的部门D.县级税务征管部门答案：C解析：城市房地产管理法规定，“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。”22年房地产估价师试题8章 第2章单独设立销售机构的销售机构的费用计入（）。A、管理费用B、其他费用C、销售费用D、前期费用答案：C解析：考点:投资估算。单独设立销售
5、机构的销售机构的费用计入销售费用。 某估价机构于2022年6月10日20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2022年6月15日。因估价结果有争议，2022年8月15 进行复估，则复估的估价时点为( )。A2022年6月15日B2022年8月15日C签订估价委托合同之日D估价人员与委托人商定的某日正确答案：A答案 A房地产市场状况始终是估价时点时的状况，因此题中所述情形要回到原估价时点 (2022年6月15日)。关于国内生产总值GDP 与国民生产总值GNP 关系的说法，错误的是（）。AGNPGDP对外要素收入净额B在封闭经济中GDP 与GNP 完全相等CGDP 与GNP 都是描述总体经济活动
6、的指标D本国公民国外创造的收入应计入本国的GDP，而不应计入本国的GNP答案：D解析：GNP 是与国民原则联系在一起的，凡是本国国民（包括本国公民以及常驻外国但未加入外国国籍的居民）所创造的收入，无论生产要素是否在国内，都被计入本国的GNP。GNPGDP对外要素收入净额。在一个封闭经济中，由于对外要素收入净额为零，故GDP 与GNP 完全相等。GDP 与GNP 都是描述总体经济活动的指标。 市场法估价的操作步骤有( )。A搜集交易实例B选取可比实例C评价可比实例D对可比实例成交价格做适当的处理E价格修正正确答案：ABD答案 ABD运用市场法估价一般分为下列四大步骤进行：搜集交易实例。选取可比实
7、例。对可比实例成交价格做适当的处理。其中，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。 在房地产投资分析中，若不能确定各风险因素未来发生的概率，则盈亏平衡分析就无法进行。( )正确答案：答案 盈亏平衡分析是在风险因素确定发生概率未知条件下的抗风险分析。22年房地产估价师试题8章 第3章在城市控制性详细规划中，下列不属于规定性指标的是（）A.用地性质 B.建筑密度 C.容积率 D.人口容量答案：D解析：本题考查的是控制性详细规划。选项D，属于指导性指标。房地产投资资本金不能低于总投资的( )。A、 10%B、 20%C、 30%D、 35%答案：D解析：开发经营条例规定：“房地产开发项
8、目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。”2022年4月，为加强宏观调控，调整和优化经济结构，国务院下发了关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知(国发202213号)，将房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金比例由20%提高到35%。 影响此商业用房估价的实物状况包括（ ）。A繁华程度B层高C辅助设施D临街状况正确答案：D居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂减半计征土地增值税。（ ）答案：错解析：本题考查的是土地增值税的减税、免税。自2022年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。下列属于单位工程的有（）。A、土建工程B、安装工程C、装饰工程D、地下
9、连续墙工程E、土石方工程答案：A,B,C解析：本题考查的是工程项目的划分。单位工程是工程项目的组成部分。它是指具有独立设计的施工图和相应的概（预）算书，能够单独施工，但竣工后不能独立形成生产能力或发挥使用效益的工程，如：土建工程、安装工程、装饰工程等。参见教材P134。22年房地产估价师试题8章 第4章 资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要表现为投资的利润率、风险因素和额外利润等三个方面。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：理论上同一估价对象在同一估价目的及相应特定条件下形成的正常值是唯一的。（）答案：对解析：本题考查的是价值类型。同一估价对象可以有不同类型的价值，
10、即同一估价对象的价值并不是唯一的。但同一估价对象在同一时间的具体某种价值和价格，是该估价对象在相应估价目的特定条件下所形成的正常值，理论上它是唯一的。参见教材P33。等产量曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为正值。（）答案：错解析：等产量曲线是指劳动与资本这两种生产要素投入的不同数量组合所能获得相同产量的生产函数曲线。等产量曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值。成本理论中，当商品的销售收入超过经济成本时，厂商获得了（）。A.正常报酬 B.正常回报 C.正常利润 D.超额利润答案：D解析：本题考查的是成本理论。成本理论中，当商品的销售收入超过经济成本时，厂商获得了超额利润。
11、（ ）适用于已分组的分布数列。A简单调和平均数B加权调和平均数C简单几何平均数D加权几何平均数正确答案：B答案：B。加权调和平均数适用于已分组的分布数列，其计算公式为：22年房地产估价师试题8章 第5章某旧商业用房的面积为20000m2，业主与某公司签订了租期为10年的租赁合同，约定第一年的租金为240元/m2，以后每年租金上调4%。该公司在市场调查基础上确定对该商业用房进行装修改造后经营最有利。装修改造期为1年，装修改造费用为1000元/m2，分两期投入，前半年均匀投入60%，后半年均匀投入40%，装修改造后即可租赁经营。目前市场上装修改造后的类似房地产的年租金为840元/m2，年租金增长率
12、为5%，空置率为10%，运营费用为有效毛收入的30%。请根据上述资料计算该公司作为承租人可获得的净收益现值。（报酬率为10%）答案：解析：（1）装修后该公司第一年的净经营收入为：A1=84020000（110%）（130%）/10000=1058.40（万元）。（2）该公司装修前半年的投入为：A2=10002000060%/10000=1200（万元）。（3）该公司装修后半年的投入为：A3=10002000040%/10000=800（万元）。（4）该公司第一年需缴纳的租金为：A4=24020000/10000=480（万元）。（5）该公司作为承租人可获得的净收益现值为：现实货币M1是最活跃的
13、货币，随时可以用于购买商品、劳务和其他支付。（ ）答案：对解析：本题考查的是货币供给层次。现实货币M1是最活跃的货币，是作为流通手段的准备而存在，随时可以用于购买商品、劳务和其他支付。比较法中权益状况调整的内容主要包括土地使用期限、规划条件、配套设施状况、出租情况、地役权设立情况等影响房地产价格的因素。（）答案：错解析：由于在选取可比实例时要求可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同，所以权益状况比较、调整的内容主要有规划条件（如容积率）、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等影响房地产价格的因素。评估
14、某套建筑面积为120m2的住宅在2022年9月底市场价值，收集了以下4个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（）。A、甲B、乙C、丙D、丁答案：B解析：考点:选取可比实例的要求。选项A，甲和估价对象不在一个供需圈；选项CD，丙丁的用途与估价对象不同。 在房地产估价中，如果估价目的不同，则（ ）。A估价的依据有可能不同B估价的方法有可能不同C估价对象的范围有可能不同D不影响估价结果的公正性E不影响估价报告的用途正确答案：ABC不同的估价目的将影响估价结果。因为估价目的不同，估价的依据可能不同，应评估的价值类型可能不同，估价时点的选取可能不同，估价中应考虑的因素可能不同，甚至估价对象的范围和选用的
15、估价方法也可能不同。22年房地产估价师试题8章 第6章 房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（ ）分析A最低租售价格B最低租售量C最低利润水平D最高土地取得价格正确答案：C关于融资成本，下列说法不正确的是( )。A、 融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用B、 融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一C、 融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费D、 资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费答案：D解析：知识点 房地产项目融资方案(2022年真题) 权益性房地产投资信托基金的主要收入来源于其拥有业务的（）。A.增值收入B.销售收入
16、C.自营收入D.租金收入答案：D解析：本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。权益型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入；抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券（MBS）业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。建筑物重置成本是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在价值时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。（）答案：错解析：本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方式。上述概念的表述为重建成本。建筑
17、物重建成本是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备及建筑技术、工艺等，在价值时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出及应得利润。钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有（）等多种形式。A.墙承重结构 B.剪力墙结构 C.框架剪力墙结构 D.框架筒体结构 E.框架结构答案：B,C,D,E解析：本题考查的是建筑分类。钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有：框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架剪力墙结构、框架筒体结构和筒中筒结构等多种形式。22年房地产估价师试题8章 第7章 当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的市场供求风险
18、。 ( )正确答案：答案 由于所有的投资均要求有一定的时间周期，尤其是房地产投资周期较长，所以只要存在通货膨胀因素，投资者就要面临通货膨胀风险。当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。房地产抵押估价报告估价项目名称：股份有限公司位于市产业园路号房地产抵押价值评估估价委托人：股份有限公司估价机构：房地产估价有限公司注册房地产估价师：（注册号：）（注册号：）估价作业期：2022 年9 月18 日至9 月27 日估价报告编号：估字2022第号致估价委托人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估
19、价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象1估价对象范围估价对象为位于市产业园路号生产基地的 3 幢建筑物及其占用的土地使用权，总建筑面积为 12263.24，土地面积为 8860.06。纳入本次抵押的估价对象包括房屋的所有权和所占用的土地在剩余使用期限的使用权，以及确保其正常使用功能不可分割的基本设备设施和装修。2估价对象概况（1）位置及环境状况（略）（2）建筑物状况估价对象建筑物共 3 幢，其中第 1、2 幢为生物制药车间，均为一层钢混结构，层高4.5m，建筑面积均为 6100；第 3 幢为动力中心，一层砖混结构，层高 3.5m，建筑面积为63.24。建筑
20、物外墙均为深灰涂料，内墙涂料刷白，水泥砂浆顶棚，水泥地面；水电卫齐全，塑钢门窗。估价对象整体保养状况较好。（3）土地状况估价对象房地产所在宗地开发程度已达到“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通信、通上水、通下水，宗地红线内场地平整）。估价对象宗地形状规则，地势平坦，地质状况良好。3权利状况（1）房屋所有权情况（略）（2）土地使用权情况（略）（3）他项权利状况根据委托人提供的国有土地使用证、房屋所有权证和法定优先受偿权利情况证明显示，至价值时点估价对象无尚未注销的他项权利登记，即估价对象法定优先受偿款为 0。根据估价人员实地查勘情况，估价对象房地产中第 2 幢车间已出租，由于委托人未提供相关租
21、赁合同，估价对象在价值时点的租赁价格不详，故本次评估未考虑估价对象租约对房地产价格的影响五、价值时点2022 年9 月14 日，与实地查勘日一致。六、价值类型房地产抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。七、估价依据（一）国家和地方政府相关法律法规（略）（二）房地产估价技术规范和标准1房地产估价规范。2房地产抵押估价指导意见。3城市房地产抵押管理办法。（三）估价委托人提供的有关资料1房屋所有权证。2国有土地使用证。3委托人提供的其他有关资料。（四）估价机构实地查勘、市场调查获得的资料（略）八、估价原则（略）九、估价方法房地产估价方法有比较法、收益
22、法、成本法、假设开发法和基准地价修正法五种方法，估价人员遵循估价原则，根据估价对象的特点和估价目的，结合邻近地区市场状况调查和估价对象实地查勘情况，在认真分析研究所掌握的资料基础上，最终选用成本法与收益法两种方法进行评估。（方法定义略）十、估价结果估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，遵循估价原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项因素，结合估价对象特点和使用现状，按照科学的估价程序，选用比较法和收益法进行测算，最终确定估价对象在价值时点 2022 年 9 月 14 日假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币 3301
23、.26 万元，估价师知悉的估价对象至价值时点的法定优先受偿款为 0。估价对象房地产抵押价值为人民币 3301.26 万元（大写：人民币叁仟叁佰零壹万贰仟陆佰元整）。十一、估价人员（略）十二、估价作业期（略）十三、估价报告应用的有效期（略）十四、风险提示（略）十五、变现能力分析（略）估价技术报告一、估价对象实物状况描述与分析（略）二、估价对象区位状况描述与分析（略）三、估价对象权益状况描述与分析（略）四、市场背景描述与分析五、最高最佳利用分析（略）六、估价方法适用性分析（略）七、估价测算过程（一）成本法成本法是求取价值对象（注：严格说应为估价对象）在价值时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估
24、算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其基本公式为：房地产价值重新购建价格建筑物折旧房地重新购建价格土地取得成本开发成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润。1土地取得成本采用成本法和基准地价修正法评估土地使用权价格，同时考虑买方应当负担的相关税费后，土地取得成本为7836797 元（测算过程略）。2开发成本开发成本主要包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发期间税费、不可预见费。（1）建筑安装工程费建筑安装工程费包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、设备设施费、装饰装修工程费用等。建筑物建安费根据关于发布市建筑安装工程2022
25、 年1 季度造价指数的通知，钢混结构建筑物建安综合造价为1150 元，包括建安造价、基础工程费、设备设施安装费、装饰装修工程费等。则：估价对象建筑物建安费为12263.24115014102726（元）。附属工程费附属工程是指房屋周围的围墙、水池水景、建筑小品、绿化等。估价对象为工业厂房，用于生产。根据工业建筑设计和规划要求，结合现状，综合确定估价对象附属工程费按建筑面积分摊计65 元，则附属工程费为795204 元。建筑安装工程费为上述两项之和，即1410272679520414897930（元）。（2）勘察设计和前期工程费勘察设计费按造价的6.23计算，为928141 元。（依据：略）前期
26、工程费按建筑面积计122 元，共计1496115 元。（依据略）上述两项合计为2424256 元。不可预见费根据房地产市场状况及开发项目的规模，不可预见费一般为开发成本的13，本次评估确定其比率为3。前述、项之和的3，为446938 元。3管理费用管理费用为前述各项之和的3，为768155 元。（依据；略）4销售费用销售费用通常按照开发完成后的房地产价值的一定比率来测算，但估价对象为专业厂房，由业主自行委托设计，故本次不考虑销售费用。5投资利息投资利息是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，开发期为0.75 年。（依椐略）利息率取价值时点同期银行1 年期贷款利率6.
27、56。假定土地取得成本、勘察设计费、前期工程费和开发期间税费在开工前一次性投入，开发成本中建筑安装工程费、附属工程费、不可预见费以及管理费用、销售费用在开发期内均匀投入，则：投资利息（土地取得成本勘察设计和前期工程费开发期间税费） （1利率）开发年限1）（建筑安装工程费附属工程费不可预见费开发期间税费管理费用销售费用）（1利率）开发年限/21）829443（元）。6销售税费销售税费为销售收入的5.85，另当地新建非住宅交易综合服务费为11 元，则：销售税费P5.851112263.24。（依据略）7开发利润根据市生物医药行业平均利润率的调查和估价对象实际情况，取平均利润率，为15，则：开发利润
28、（土地取得成本开发成本管理费用销售费用投资利息销售税费）成本利润率（27203519P5.851112263.24）15注：开发利润计算中的27203519 元是土地取得成本、开发成本（建设成本）、管理费用、销售费用、投资利息之和。8估价对象房地产重新购建价格的确定房地产重新购建价格土地取得成本开发成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润解得：P34539073（元）。9建筑物折旧的确定建筑物折旧建筑物重新购建价格（1成新率）。经计算，建筑物折旧为1410273 元。（测算过程略）10成本法评估结果确定房地产价格房地产重新购建价格建筑物折旧34539073141027333128800（元
29、），则：房地产单价3312880012263.242701（元）。（二）收益法1基本原理收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。房地产收益为有限年期的收益法公式为：VAY1（1Y）-n，式中，V 为房地产价格，A 为房地产净收益，Y 为房地产报酬率，n 为房地产收益年限。2测算过程本次评估采用房地产出租方式计算房地产年净收益。公式为：房地产年净收益房地产年总收益房地产年总费用（1）确定房地产年总收益房地产年总收益是指出租房地产在正常情况下应取得的持续而稳定的客观年收益，包括租金收入、保证金和押金利息收入。根据估
30、价人员对估价对象所在区域类似房地产出租情况的调查（调查结果表略），综合确定估价对象平均租金为每月20 元，正常空置率为1，租金损失率为1，则房地产年总收益为：201212263.24（11）（11）2884608（元）。（2）确定房地产年总费用管理费结合估价对象具体情况确定管理费费率为1.5（依据略），则年管理费为：28846081.543269（元）。维修费维修费按房屋重置价格的2计算（依据略），估价对象房屋重置价格为14102726 元，则年维修费为：141027262282055（元）。房屋年保险费保险费按房屋现值的2计算（依据略），估价对象房屋现值为12791453 元，则房屋年保险费
31、为：12791453225385（元）。年应交税金主要包括房产税和营业税及附加，根据当地规定，估价对象应缴税金合计为租金收入的13.68，则年应交税金为：288460813.68394614（元）。则：房地产年总费用745323（元）。（3）确定房地产年净收益房地产年净收益房地产年总收益房地产年总费用28846087453232139285（元）。（4）确定报酬率估价对象为工业用房，根据当地市场状况，租金价格波动较小，故其风险系数较小，结合工业用房报酬率调查，确定以一年期贷款利率6为估价对象房地产报酬率。（5）确定房地产价格截至价值时点，估价对象地上建筑物有效使用年限约为 9 年。根据相关规定
32、，钢混结构用房的耐用年限为 50 年，则其剩余年限约为 41 年，经估价人员实地查勘，估价对象维护保养状况尚可，建筑物结构稳定，整体使用功能正常，确定其尚可使用年限为 45 年。估价对象土地使用权终止日期为 2055 年 9 月 1 日，至价值时点，土地剩余使用年限为 43.96年。根据房地产估价规范，房地产收益年限应当取建筑物耐用年限和土地剩余年限中的较短年限，故确定估价对象剩余使用年限为 43.96 年。本次评估假设上述房地产年经营收益相应费用在剩余使用年限内保持不变，房地产市场稳定，报酬率每年不变，则估价对象房地产总价为：VAY1（1Y）-n21392856.01（16.0）43.963
33、2902609（元）。3收益法评估结果确定房地产单价3290260912263.242683（元）。（三）估价对象市场价值根据上述测算，成本法测算结果为2701 元，收益法测算结果为2683 元；两种方法的结果差异较小，估价人员最终确定以两种方法的算术平均值作为估价对象房地产市场价值的最终评估结果，则：估价对象房地产单价（27012683）22692（元）估价对象房地产总价269212263.243301.26（万元）。（四）估价对象抵押价值根据委托人提供的房屋所有权证、国有土地使用证和法定优先受偿权利情况证明，估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0，故：房地产抵押价值3301.2603301
34、26（万元）。八、估价结果确定估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，最终确定估价对象在价值时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币3301.26 万元，估价师知悉的估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0。估价对象房地产抵押价值为人民币3301.26 万元（大写：人民币叁仟叁佰零壹万贰仟陆佰元整），单价：人民币2692 元。答案：解析：1封面中应是“估价报告出具日期”而不是“估价作业期”。2“致估价委托人函”应放在“目录”之前。3估价对象介绍中缺少建筑物建成年份。4估价对象描述中，“至价值时点估价对象无尚未注销的他项权利登记，即估价对象法定优先受偿款为0”说法不正确，理由是：（1）
35、法定优先受偿款不仅包含尚未注销的他项权利，还有拖欠建筑工程款和其他法定优先受偿款。（2）法定优先受偿款是价值时点的而不是“至价值时点”这段时间内的。类似错误在估价结果中也有：“估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0”说法错误，应为“假定未设立法定优先受偿权利下的价值”。5“假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值”说法错误，应为“假定未设立法定优先受偿权利下的价值”。6估价依据中缺房地产估价基本术语标准。7严格讲，在估价依据中，城市房地产抵押管理办法应放在“国家和地方政府相关法律法规”中。8估价方法中缺少选用成本法和收益法的理由。9估价结果中“选用比较法和收益法进行测算”错误，应是“选用成本法和
36、收益法进行测算”。10严格讲，在估价结果中“本着独立、客观、公正、合法的原则”与“遵循估价原则”重复且最好说明有谨慎原则。11估价结果中缺少单价表示或者未说明不列单价的理由。12估价结果报告中缺少“注册房地产估价师”及其亲笔签名。13估价结果报告中缺少“实地查勘期”。14成本法计算中，建筑物建安费中第3 幢建筑物应按砖混结构造价计算。15成本法计算中，建安费应根据关于发布市建筑安装工程2022 年2 季度造价指数的通知计算，而不是1 季度的造价指数。（因为价值时点为2022 年9 月14 日）16成本法计算中，开发成本（建设成本）中缺“其他工程费”。17成本法计算中，开发成本（建设成本）中缺“
37、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发期间税费”的计算。18成本法计算中，不可预见费取3未说明依据或理由。19成本法计算中，销售费用不考虑的理由不正确或者说应考虑销售费用。20成本法计算中，开发利润率取值不能依据市生物医药行业平均利润率，而应依据此类工业厂房开发建设的平均利润率水平。21开发利润计算中，成本利润率计算基数中不应有“销售税费”一项。22收益法计算中，房地产年总收益中缺少押金或租赁保证金利息收入。23收益法计算中，租金内涵未说明或者确定房地产年总费用项目构成未说明理由。24收益法计算中，维修费计算时未说明估价对象房屋重置价格确定理由。25收益法计算中，保险费计算时未说明估价对象房
38、屋现值确定理由。26收益法计算中，未说明年净收益是保守估计值。27收益法计算中，未说明年净收益是预测值，或者说应进行预期或期望调整。28报酬率确定中，一年期贷款利率应为6.56而不是6。29报酬率确定中，以一年期贷款利率作为报酬率是错误的。30确定建筑物尚可使用年限有45 年的理由或依据不充分。31收益法计算中，未说明在土地使用权出让合同中约定不可续期，且当土地使用权期限届满时，对收回的建筑物不予补偿。32确定最终估价结果时，对两种方法结果采用算术平均的理由说明不充分不严谨。33估价报告缺最后一大项（第八项）：附件。下列取得房地产的行为中，免征契税的是（）。A.接受遗赠房地产 B.购买经济适用
39、住房 C.城镇职工第一次购买公有住房 D.购买90以下且属于该家庭唯一住房答案：C解析：本题考查的是契税。有下列行为之一的，减征、免征契税：（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；（2）城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征；（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；（4）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征；（5）纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；（6）依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边
40、和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。 有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格为1500元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为1200元/m2。该房地产价格为1250元/m2，则该建筑物的单价为（ ）元/m2。A950B1000C1200D1250正确答案：A(12505000-10001500)5000=950(元/m2)李某2022年3月8日因发生事故失踪至2022年3月8日下落不明，其妻子刘某2022年3月9日申请法院宣告其死亡，2022年4月9日法院发出寻找
41、下落不明人的公告，2022年4月9日判决宣告李某死亡。李某丧失民事主体资格的时间是( )。A.2022年3月8日 B.2022年3月9日C.2022年4月9日 D.2022年4月9日答案：D解析：公民有下列情形之一的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其死亡：一是下落不明满4年的；二是因意外事故下落不明，从事故发生之日起满2年的。宣告死亡会引起与生理死亡同样的法律后果。自人民法院宣告死亡判决生效之日，被宣告死亡人即丧失了民事主体资格，其民事权利能力终止；其财产转变为遗产，继承开始；其婚姻关系消灭等。22年房地产估价师试题8章 第8章等额序列支付资金回收系数正确的表达式是（）。答案：A解析：等额序
42、列支付是指在现金流量图上的每一个计息周期期末都有一个等额支付金额A，把每一个A 看作是一次支付中的F，用一次支付复利计算公式求其现值，然后相加，即可得到所求的现值。当现值P 和利率i 为已知时，复利计息的等额序列支付年值A 的计算公式为： 金融是指货币资金的融通，其融通的主要对象是货币和金融资产。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 变形缝包括伸缩缝、沉降缝和防震缝，其中伸缩缝和沉降缝可以互相替代。 （ ）正确答案：下列关于房屋建筑工程质量保修责任，说法错误的是( )。A.房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知B.保修费用由施工单位承担C
43、.保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案D.保修费用由质量缺陷的责任方承担E.因保修不及时造成新的人身、财产损害，由建设单位承担赔偿责任答案：B,E解析：1.房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。2.发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单
44、位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。3.保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。4.施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。5.保修费用由质量缺陷的责任方承担。6.在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。（）是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。A、市场供求风险B、通货膨胀风险C、利率风险D、或然损失风险答案：B解析：考点:房地产投资的系统风险。通货膨胀风险是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。