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1、22年房地产估价师模拟试题8节22年房地产估价师模拟试题8节 第1节 假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是( )。A开发结束时的时间B购买待开发房地产时的时间C开发期间的某个时间D全部租售出去时的时间正确答案：A答案 A开发完成后的房地产价值所对应的日期，通常也是开发完成时的日期，而不是在购买待开发房地产时或开发期间的某个日期。但在市场较好时考虑预售和市场不好时考虑延期租售的是例外。 按我国现行规定，预备费包括基本预备费和涨价预备费两部分。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：自治州、自治县的自治条例和单行条例，报（）批准后生效。A.全国人民代表大会及其常务委员会 B.国务
2、院 C.省.自治区.直辖市的人民代表大会 D.省.自治区.直辖市的人民代表大会常务委员会答案：D解析：本题考查的是中国现行法律制度体系。自治州、自治县的自治条例和单行条例，报省、自治区、直辖市的人民代表大会常务委员会批准后生效。物业管理服务收费的计费方式主要包括（）。A.包干制 B.酬金制 C.社会服务费 D.社区服务费 E.一般服务费答案：A,B解析：本题考查的是物业服务收费。物业服务收费的计费方式主要包括包干制和酬金制两种方式。下列属于房地产投资的优点的是（）。A、相对较低的收益水平B、投资数额巨大C、无法抵消通货膨胀的影响D、提高投资者的资信等级答案：D解析：本题考查的是房地产投资的利弊
3、。房地产投资的优点：相对较高的收益水平、易于获得金融机构的支持、能抵消通货膨胀的影响、提高投资者的资信等级。参见教材P1315。对于土地来说，实物状况比较、调整的内容包括（）。A.形状 B.外部配套设施 C.环境景观 D.地势 E.开发程度答案：A,D,E解析：本题考查的是房地产状况调整的内容。实物状况比较、调整的内容很多，对土地来说，主要有土地的面积、形状、地形、地势、地质、土壤、开发程度等影响房地产价格的因素。开发土地和新建房及配套设施的成本包括（）。A.土地征用及拆迁补偿 B.公共配套设施费 C.建筑安装工程费 D.基础设施费 E.管理费用答案：A,B,C,D解析： 本题考查的是土地增值
4、税-扣除项目。开发土地和新建房及配套设施的成本包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。22年房地产估价师模拟试题8节 第2节由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。（）答案：对解析：本题考查的是写字楼的租约与租约谈判。由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。 在国际贸易中，我国进口设备采用最多的一种价格是装运港船上交货价格，也叫离岸价格(FOB)。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：挂牌出让国有土地使用权，挂牌时间不少
5、于（）个工作日。A.五 B.七 C.十 D.二十答案：C解析： 本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。挂牌出让国有土地使用权，挂牌时间不少于10个工作日， 若年利率是是%，存款额为2000元，计息周期是两年，按单利计息方式算出的利息为 ( )元。A320B1200C1210D210正确答案：A答案 A In=p?n?i=200028%320(元)国家对集体土地实行征收或者征用后，土地所有权发生转移。（）答案：错解析：征收与征用在所有权转移上是不同的。征收主要是所有权的改变，是国家将集体所有或者私人所有的财产强制地征归国有，不存在返还的问题，通俗地说是“强买”；征用只是使用权的改变，是国家强
6、制地使用集体所有或者私人所有的财产，被征用的财产使用后，应返还被征用人，通俗地说是“强租”。 房地产开发项目财务报表包括基本报表和辅助报表，基本报表存储了财务评价所需要的最基础数据。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：利息备付率通常按（）计算。A.月 B.日 C.季 D.年答案：D解析：本题考查的是利息备付率。利息备付率通常按年计算，也可以按整个借款期计算。22年房地产估价师模拟试题8节 第3节甲、乙、丙三宗土地的单价分别为946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容积率分别为5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择( )。A、 甲土地B、 乙土地C
7、、 丙土地D、 甲、乙、丙三宗土地任选其一答案：B解析：提示：依据楼面地价土地单价/容积率楼面地价甲=946/5.2=182元/m2楼面地价乙=860/5=172元/m2楼面地价丙=800/4.5=178元/m2出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。（）答案：错解析：本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。前半部分是对的，后半部分正确的应当是：其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。出租型房地产没有销售收
8、入债券的基本要素包括债券( )。A.利率 B.价格 C.持有人 D.偿还期限 E.票面价值答案：A,B,D,E解析：要包括发行主体的名称、发行时间、债券类别以及批准单位及批准文号等。 华某受让一套面积150平方米的二手住房，需缴纳的税是( )。A.契税B.个人所得税C.房产税D.土地增值税正确答案：A契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。契税暂行条例规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。在写字楼物业租赁中，物业管理企业可以通过对（ ）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。A.面积单元B.面积单
9、位C.出租单位D.出租单元答案：D解析：本题考查的是写字楼物业管理。租户选择写字楼时非常关心其承租部分的有效使用和能否为其雇员提供一个舒适的工作环境。如果租户不能充分使用其承租的单元建筑面积，就会白白浪费金钱；但如果为了少支付房租而使办公空间过分拥挤，则会大大降低雇员的工作效率，这同样也是在浪费金钱。物业服务企业可以通过对出租单元进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。P351。工程设计资质分为（）。A.工程设计综合资质 B.工程设计行业资质 C.工程设计专业资质 D.工程设计专项资质 E.工程设计暂定资质答案：A,B,C,D解析：本题考查的是勘察设计单位的资质管理。工程设计资质分为工
10、程设计综合资质 、工程设计行业资质 、工程设计专业资质和工程设计专项资质 。 对于相互替代的产品，当一种产品价格上涨，替代品的需求就会降低。 （ ）正确答案：产品相互替代，给了消费者两处选择，当一种产品价格上升时，消费者会消费另一种产品，因而增加替代品的需求。22年房地产估价师模拟试题8节 第4节某房地产开发项目的成本利润率为45%，开发周期为3年，则该项目的年成本利润率为15%。（）答案：错解析：本题考查的是成本利润率与销售利润率。成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率，因为开发成本在开发经营期内逐渐发生，而不是在开发经营期开始时一
11、次投入。下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是（）。A回收固定资产余值B自有资金C长期借款D净转售收入答案：B解析：资本金现金流量表中现金流入包括以下几项：销售收入；租金收入；自营收入；净转售收入；其他收入；长期借款；短期借款；回收固定资产余值；回收经营资金。 w公司要按照调整后的方案进行开发，应办理哪些手续?（ ）A向规划管理部门提出改变土地用途的申请B向土地管理部门提出改变土地用途的申请C签订土地出让合同变更协议或者重新签订土地出让合同D按重新核定的出让金标准缴纳土地出让金正确答案：BD 按我国公司法规定，当公司股本总额超过4亿元时，其社会公众股的面额至少要达到1亿元以上。（ ）
12、此题为判断题(对，错)。正确答案：以下各抽样方法中，属于概率抽样的是（）。A.随意抽样 B.整群抽样 C.定额抽样 D.估计抽样答案：B解析：本题考查的是市场调查的步骤。概率抽样的类型包括简单随机抽样、分层随机抽样、整群抽样。国有企业改组为有限责任公司中涉及的划拨土地使用权，可采取( )方式处置土地使用权。A.保留划拨性质B.改为出让C.作价入股D.租赁E.抵押答案：B,C,D解析：下列情况应采取土地出让或出租方式处置(用途改变(租赁经营)；国有非国有)：国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的；国有企业改组为股份合作制的；国有企业租赁经营的；非国有企业兼并国有企业的。 某
13、物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为( )。A7.5%B8.3%C12.5%D16.7%正确答案：A答案 A (10-5-2)(60-20)=7.5%22年房地产估价师模拟试题8节 第5节银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款50万元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的利息是（ ）元。A.1236.21B.1370.39C.1456.13D.1595.36答案：C解析：本题考查的是复利计算。P157。工程变更
14、程序中，承包人应在收到变更指示或变更意向书后的( )天内，向监理人提交变更报价书。A.3 B.7 C.14 D.30答案：C解析：承包人应在收到变更指示或变更意向书后的14天内，向监理人提交变更报价书。监理人收到承包人变更报价书后的14天内，根据变更估价原则，商定或确定变更价格。 根据市场调查结果及该商业房地产的自身特点和区域因素，并结合估价的需要，根据你的经验，判断该商业房地产最可能的净收益流量类型是( )。A前若干年内等额或等比增长，剩余经营期内维持在一定的水平B前若干年内递增，之后递减，最终稳定在一定水平C在全部经营期内保持不变D在全部经营期内持续增长正确答案：B财政政策和货币政策是最常
15、用的两种微观经济政策。（）答案：错解析：本题考查的是宏观经济政策。财政政策和货币政策是最主要、也是最常用的两种宏观经济政策。微观经济政策中，针对外部性的经济政策主要有( )。A.政府干预 B.明确产权C.价格管制 D.外部效益内部化E.税收调节答案：A,B,D解析：外部效应内部化。指通过企业合并的方式将一个企业对另一个企业造成的负外部性计入合并后新企业的私人成本中。(2022年真题) 房地产投资易产生资本价值风险的主要原因，是房地产具有（）。A.异质性B.用途广泛性C.类型多样性D.弱流动性答案：A解析：本题考查的是房地产投资概述。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致
16、。这就为房地产市场价值和投资价值的判断带来了许多困难，使投资者面临着资本价值风险。 某公司2年前租赁某写字楼中的500m2用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为每天3元m2。已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为每天3.5元m2，报酬率为6，则现在的承租人权益价值为（ ）万元。A96.80B592.81C691.61D667.22正确答案：A22年房地产估价师模拟试题8节 第6节资产置换或房地产互换目的下的估价，一般要遵循一贯性原则，即对置换或互换双方的同类房地产，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。（）答案：错解析：本题考查
17、的是一致性原则和一贯性原则。资产置换或房地产互换目的下的估价，一般要遵循一致性原则，即对置换或互换双方的同类房地产，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。凡是建设工程，都是必须实行监理。（）答案：错解析：本题考查的是建设监理制度。建设工程监理范围：（1）国家重点建设工程；（2）大、中型公用事业工程；（3）成片开发建设的住宅小区工程；（4）利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；（5）国家规定必须实行监理的其他工程。参见教材P90。下列涉及房地产保险中，不属于财产保险的险种是（）。A城乡居民房屋保险B建筑工程一切险C企业财产保险D安居定期保险答案：D解析：财产保险是指以各种有形财产以及与
18、其相关的利益为保险标的，保险人根据保险合同承担承保责任范围内的自然灾害、意外事故等风险，并因其发生对所造成的损失承担赔偿责任的一种保险。财产保险种类繁多，主要有海上保险、运输货物保险、运输工具保险、火灾保险、工程保险、贵重物品意外损害以及失窃保险等。D 项属于房地产的人身保险。某房地产的土地成本为1000万元，建设成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，投资利息为600万元，则该房地产的投资利润率为（）。A、9.8B、11.1C、11.9D、12.5答案：B解析：本题考查的是开发利润。投资利润率开发利润（土地成本建设成本管理费销售费用）500（10
19、003000200300）11.1。参见教材P298。 房地产开发项日实行（ ）。A资本金制度B股份制度C质量责任制度D项日手册制度正确答案：A全部使用国有资金投资或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。（）答案：对解析： 本题考查的是工程量清单计价法。全部使用国有资金或国有资金为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。分析市场趋势的三个步骤中，最后一步是企业的销售预测。（）答案：对解析：本题考查的是市场趋势分析。分析市场趋势通常包括三个步骤：宏观环境预测；行业预测；企业的销售预测。22年房地产估价师模拟试题8节 第7节 商品房销售中，禁止的行为包括（ ）。A返本销售B实名
20、制购房C未取得商品房预售许可证收取定金D成套住宅分割拆零销售E预购人将购买的期房再行转让正确答案：ACDE 城市（ ）的主要任务是在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排。A详细规划B控制规划C指标规划D分区规划正确答案：D 注销房屋权属证书，登记机关需收回原发放的房屋权属证书，以免贻害他人。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：建筑工程一切险不包括第三者责任险。（）答案：错解析：本题考查的是财产保险。建筑工程一切险是保险公司专门针对各种土木工程及建筑机械设备、材料的意外毁损或灭失，以及对第三者的伤害或财务损害所致法定赔偿责任而设置的综合性
21、保险。关于估价对象实地查勘的说法，错误的是（）。A任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘B对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解C实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况D拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可答案：D解析：实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认知，形成一个直观、具体的印象，获取文字、图纸、照片等资料无法或难以反映的细节。另外，对于伪造房地产权属证书或虚构估价对象的情况，只要通过认真的实地查勘，与被查勘房地产内的有关人员和四邻进行交谈，是可以发觉的。实地查勘的工作内容包括：感受估价对象的区位优劣；核对之前搜集的估价对
22、象的坐落、四至、面积、用途等情况；观察估价对象的内外部状况，如土地形状、建筑结构、设施设备、装饰装修、维修养护等；拍摄反映估价对象内外部状况以及周围环境或临路状况的照片等影像资料；调查估价对象的历史使用状况(例如是否存放过污染物)、周边以及当地同类房地产的市场行情；补充搜集估价所需要的其他资料。房地产估价应遵循合法原则，因此只有依法登记的房地产才能成为估价对象。（）答案：错解析：本题考查的是合法原则。未依法登记的房地产也可以成为估价对象。下列选项中，最适合采用成本法估价的房地产是（）。A、商铺B、商品住宅C、在建工程D、酒店答案：C解析：考点:成本法适用的估价对象。选项A、B适合比较法，或者收
23、益法；选项D适合收益法。22年房地产估价师模拟试题8节 第8节 临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。( )正确答案：答案 临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。本题叙述的是保本点分析。 拆迁已抵押的房屋，能解除抵押合同的，经征得抵押权人同意，补偿款付给被拆迁人。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 收益法估价的操作步骤有（ ）。A搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料B预测估价对象的未来
24、收益C求取报酬率或资本化率、收益乘数D选用适宜的收益法公式计算收益价格E修正最终的收益价格正确答案：ABCD运用收益法估价一般分为下列四个步骤进行：搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产的收入、费用等数据资料；预测估价对象的未来收益(如净收益)；求取报酬率或资本化率、收益乘数；选用适宜的收益法公式计算收益价格。某人拟以500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。已知前三年楼价款付款比例分别为15%、25%和60%，第四年即可开始出租，当年的毛租金收入为100万元，经营成本为20万元，且预计在此后的16年内毛租金收入和经营成本的平均上涨率均为12
25、%，贴现率为16%。如果本写字楼投资项目在整个经营期间内的其他收人和支出情况见表373，试计算该投资项目的净现金流量，画出净现金流量图并计算出项目净现金流量的现值之和（设投资和经营期间的收支均发生在年初）。答案：解析：改错如下：某商品住宅楼于2022年10月30日竣工验收合格，施工单位按法定最低保修期限承担保修责任，2022年10月30日交付买受人使用，房地产开发企业承担该楼屋面防水最低保修期限应至（）。A.2022年10月29日 B.2022年10月29日 C.2022年10月29日 D.2022年10月29日答案：D解析：本题考查的是商品房交付使用。商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算
26、。在正常使用下，屋面防水的最低保修期限为3年，即从2022年10月30日至2022年10月29日，商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期，施工单位对在正常使用下，对屋面防水的最低保修期限为5年，因此保修期至2022年10月29日。法律规定可以属于集体所有的自然资源有( )。A.森林B.矿藏C.水流D.山岭E.荒地答案：A,D,E解析：宪法规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。(矿藏、水流一律属于国家所有；森林、山岭、草原、荒地、滩涂除法律规定属于集体所有的外，属于国家所有)”某建筑物一段墙体的一面与该建筑物以外的空间接触，且与该建筑物长轴方向一致，则该墙体( )。A.既是外墙也是纵墙 B.既是外墙也是横墙C.既是山墙也是纵墙 D.既是山墙也是横墙答案：A解析：按所处位置不同，墙可分为外墙和内墙。外墙指建筑四周与室外接触的墙；内墙是位于建筑内部的墙。按其方向不同，墙可分为纵墙与横墙。纵墙指与建筑长轴方向一致的墙；横墙是与建筑短轴方向一致的墙。